CÔNG HỮU ĐẤT ĐAI VÀ NGUY CƠ THAM NHŨNG

GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

Công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế theo quy định của pháp luật là việc cần làm ngay. Đây là việc tạo được động lực cho đầu tư, giảm tham nhũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế.

Cơ chế tạo tham nhũng

Đất đai là một yếu tố đặc biệt, không do lao động của con người tạo ra, có nguồn cung cố định và không bị hao hụt diện tích trong quá trình sử dụng. Chế độ sở hữu phù hợp sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo lập được công bằng về quyền hưởng dụng đất đai.

Chế độ công hữu về đất đai ở nước ta hiện nay dưới dạng sở hữu toàn dân đã bị biến đổi ở một số điểm (đã nêu trong phần trước: Công hữu đất đai không hợp với thời quá độ) cho phù hợp với nhu cầu phát triển của kinh tế thị trường. Mặc dù vậy, vẫn còn nhiều điểm nữa đang tạo nguy cơ lớn về tham nhũng trong quản lý đất đai, đó chính là nguồn gốc làm mất động lực và mất công bằng trong sử dụng đất.

Pháp luật hiện hành có quy định 3 cơ chế để nhà đầu tư có đất: một là nhà đầu tư tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất; hai là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch để chủ động quỹ đất cho nhu cầu phát triển; ba là Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư của chủ đầu tư đã được chấp thuận.

Pháp luật hiện hành cũng có 3 cơ chế để Nhà nước cung đất cho các dự án đầu tư: một là đấu giá quyền sử dụng đất; hai là đấu thầu dự án có sử dụng đất; ba là giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư đã được chỉ định.

Cơ chế thì phong phú như vậy nhưng trên thực tế thì chủ yếu vẫn chỉ áp dụng một cơ chế Nhà nước quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng để giao hoặc cho thuê trực tiếp cho nhà đầu tư đã được chỉ định, với giá đất để tính bồi thường và giá đất để nhà đầu tư phải trả cho Nhà nước đều do cơ quan có thẩm quyền giao đất tự quyết định, với tình trạng thiếu công khai, minh bạch về thông tin trong toàn bộ quá trình thực hiện.

Chắc chắn rằng cơ chế như vậy luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng rất cao. Tham nhũng chỉ không xảy ra khi người có quyền không muốn tham nhũng.

Đó là tham nhũng về địa tô tạo thành khi cơ quan hành chính quyết định lấy đất do người này đang sử dụng để giao cho người khác sử dụng mà gắn với việc thay đổi mục đích sử dụng đất, gắn với quyết định về giá đất.

Trên thực tế, đây không chỉ còn là nguy cơ mà đã biến thành tham nhũng thực. Nhiều khảo sát quốc tế và trong nước đã chỉ ra tham nhũng trong quản lý đất đai ở nước ta đang đứng ở nhóm cao nhất. Hình thái tham nhũng này là hệ quả tất yếu của chế độ công hữu về đất đai được đặt trong một xã hội chưa đạt được điều kiện của xã hội xã hội chủ nghĩa. Đó chính là nguyên nhân làm cho quy hoạch không phù hợp, sử dụng đất không hiệu quả, hưởng dụng đất không công bằng, phát triển thiếu bền vững.

Việc cần làm ngay

Chế độ sở hữu đất đai cũng có đặc trưng riêng, gắn với đặc trưng của đất đai. Không có chế độ tư hữu hoàn toàn về đất đai và cũng không có chế độ công hữu hoàn toàn về đất đai.

Tư nhân có đất cũng không thể có toàn quyền định đoạt đối với đất đai vì đất đai có liên quan mật thiết với toàn bộ cộng đồng. Cả cộng đồng có đất cũng không thể cùng sử dụng chung mà vẫn phải giao cho từng thành tố của cộng đồng sử dụng. Chúng ta đừng lo ngại rằng hôm nay không thực hiện được công hữu về đất đai thì ngày mai khó có thể thực hiện được khi tư hữu về đất đai đã được xác lập.

Trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, tính tư hữu trong mỗi con người từ cán bộ tới dân thường còn rất mạnh, khoảng cách lên xã hội chủ nghĩa càng gần thì tính tư hữu của con người sẽ giảm và nhường chỗ cho tính công hữu.

Đối với đất đai cũng như vậy, hôm nay tư hữu có thể còn nhiều nhưng càng gần xã hội chủ nghĩa thì tư hữu sẽ giảm đi.

Như vậy, việc công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế theo quy định của pháp luật là việc cần làm ngay. Đây là việc tạo được động lực cho đầu tư, giảm tham nhũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế.

Trong quá trình ĐỔI MỚI, chúng ta đã quyết định thay thế kinh tế hợp tác xã nông nghiệp bằng kinh tế hộ gia đình, thay thế cơ chế kinh tế bao cấp bằng cơ chế kinh tế thị trường, và cả hai lần thay đổi này đều tạo nên những bước ngoặt cho phát triển. Một quyết định thay đổi thứ ba rất cần thiết lúc này là thay một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai bằng chế độ đa sở hữu về đất đai theo quy định của pháp luật. Sự thay đổi này cũng sẽ mang lại bước ngoặt mới trong phát triển.

SOURCE: TUANVIETNAM.NET

Trích dẫn từ: http://tuanvietnam.net/2010-09-23-cong-huu-dat-dai-va-nguy-co-tham-nhung

Read more »

KHÁI NIỆM SỞ HỮU ĐẤT TOÀN DÂN THỜI KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

LÊ VĂN TỨ

Để việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai hiệu quả, thiết nghĩ việc đầu tiên cần làm là xem thử Hiến pháp nước ta quy định như thế nào về đất đai qua từng thời kỳ.

Để trả lời câu hỏi này, cần đối chiếu hai điều liên quan đến chế độ đất đai trong mỗi bản hiến pháp. Có thể thấy điều 19 Hiến pháp 1980 và điều 17 Hiến pháp 1992 đều thống nhất khẳng định chế độ sở hữu đất toàn dân về đất đai. Nhưng điều 18 Hiến pháp 1992 có khác so với điều 20 Hiến pháp 1980.

Theo điều 20 Hiến pháp 1980: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật…”. Với quy định như vậy, có thể hiểu người sở hữu đất (toàn dân) đã ủy toàn quyền cho Nhà nước. Vì toàn bộ nền kinh tế đã công hữu hóa, nên Nhà nước không chỉ quản lý xã hội với tư cách cơ quan quyền lực, mà còn thông qua cơ chế kế hoạch hóa, trực tiếp quản lý toàn bộ nền kinh tế quốc dân, trong đó có đất đai. Trong thời kỳ này, đất đai chỉ được giao cho các xí nghiệp quốc doanh và hợp tác xã sử dụng, do đó mọi biến động trong sử dụng đất đều nằm trong khuôn khổ chế độ công hữu do Nhà nước thống nhất quản lý.

Xin dẫn tiếp điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

Có thể thấy hai điểm khác biệt giữa điều 18 Hiến pháp 1992 với điều 20 Hiến pháp 1980:

1) Theo Hiến pháp 1992, Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Hiến pháp 1980 chỉ cho người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng (nếu Nhà nước chưa có quyết định gì khác, cũng có nghĩa là đất có thể bị thu lại).

Có lẽ do tư duy kế hoạch hóa bao cấp còn nặng, nên ít người thấy được hàm ý sâu xa của quy định này là tách quyền sử dụng khỏi quyền sở hữu. Người sở hữu đất (toàn dân) nhưng lại không sử dụng, người sử dụng ổn định lâu dài (tổ chức, cá nhân) lại không sở hữu. Điều này tuy có mâu thuẫn theo logic thông thường, nhưng không khó vận hành, lại dễ được thông cảm về mặt tâm tư trong giai đoạn đầu chuyển sang kinh tế thị trường, khi nhiều người còn nặng tình với cụm từ “sở hữu toàn dân”.

Xét từ hoạt động thực tiễn, “toàn dân” chỉ là một khái niệm cộng đồng trừu tượng. Toàn dân không thể là người trực tiếp sử dụng đất. Ngay Nhà nước, với tư cách một thiết chế quyền lực xã hội, cũng không thể trực tiếp làm được việc này. Do đó trong thực tế chỉ có các tổ chức (trước hết là các doanh nghiệp) và các cá nhân mới có thể trực tiếp sử dụng đất. Cho nên, để dễ đồng thuận về tâm lý, có thể và nên giữ danh nghĩa sở hữu toàn dân, nhưng quyền sử dụng trực tiếp giao cho các tổ chức và cá nhân. Và đó cũng là lý do phải khẳng định nguyên tắc đất được giao sử dụng ổn định lâu dài. Chế độ sở hữu đất toàn dân với nội dung như trên là phù hợp với điều kiện nền kinh tế thị trường nhiều thành phần.

2) Tổ chức, cá nhân được giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt rất quan trọng, bởi một khi đã có được quyền chuyển nhượng, thì tổ chức, cá nhân được giao đất thực tế đã có tư cách người sở hữu. Thật vậy, theo đạo lý thông thường, người ta chỉ có thể chuyển nhượng (bán) những gì là của mình mà thôi.

Hai điểm nêu trên trong điều 18 Hiến pháp 1992 thể hiện rất rõ ý tưởng chuyển đất đai từ cơ chế kế hoạch hóa bao cấp sang cơ chế thị trường, tạo cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản tái sinh.

Theo tinh thần Hiến pháp 1992, quyền của Nhà nước với tư cách đại diện người sở hữu đất (toàn dân) chỉ còn là “thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”. Tất nhiên khái niệm “quy hoạch và pháp luật” ở đây cần được hiểu phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Tiếc rằng trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật sau này vẫn còn nhiều dấu ấn của cách nghĩ, cách làm thời kế hoạch hóa bao cấp, do đó việc triển khai sâu rộng ý tưởng thị trường hóa đất đai luôn vấp phải những trở ngại lớn. Hậu quả là thị trường bất động sản vận hành với đầy rẫy vướng mắc, gỡ mãi không hết như đã thấy.

Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 có hai quy định quan trọng:

a) Mở rộng khái niệm quyền sử dụng đất, không chỉ giới hạn trong sử dụng công năng của đất, mà còn bao gồm cả quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn. Như vậy quyền sử dụng đất hầu như đã bao gồm tất cả những quyền phái sinh quyền sở hữu. Quyền sở hữu đất của toàn dân rõ ràng chỉ còn là danh nghĩa mà thôi.

b) Tổ chức, cá nhân được giao đất phải nộp cho Nhà nước tiền sử dụng đất (ngoài tiền “đền bù” đã phải trả cho người đang sử dụng đất). Trả tiền để được giao quyền sử dụng đất là gì nếu không phải là mua quyền đó. Ý tưởng thị trường hóa đất đai hiển hiện minh bạch trong quy định này. Đã có cơ sở kinh tế và pháp lý để nói về sở hữu quyền sử dụng đất.

Cho đến nay, nội dung kinh tế của tiền sử dụng đất vẫn chưa được minh định về mặt pháp lý. Do đó quanh chuyện tiền sử dụng đất, hay rộng hơn là chuyện giá đất, các doanh nghiệp và người dân luôn cảm thấy bất an, các cơ quan quản lý nhà nước liên quan cũng lúng túng nhiều năm nay. Đã đến lúc phải dứt khoát xác định nội dung tiền sử dụng đất là tiền mua quyền sử dụng đất từ Nhà nước.

Thực tế cho thấy: tất cả đất đai sử dụng được đều đã có chủ sử dụng. Bất cứ ai, kể cả Nhà nước, nếu muốn sử dụng những đất đó một cách êm thấm đều phải “bồi thường” cho người đang sử dụng, mà phải bồi thường theo giá được người đang sử dụng thỏa thuận. Bồi thường như thế thực chất là mua quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Nếu lại còn phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước nữa, tức là phải mua đất lần thứ hai và lần này là “mua” của Nhà nước, trong khi chính những đất này Nhà nước có một lần “bán” thông qua thu tiền sử dụng đất từ người được giao đất lần đầu. Cho nên những chuyển nhượng đất giữa các tổ chức cũng như cá nhân thực chất là mua bán, không phải là giao, do đó sẽ không có vấn đề tiền sử dụng đất. Về mặt tài chính, nếu cần thiết và hợp lý, Nhà nước có thể sử dụng lệ phí trước bạ và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhất là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thu thường xuyên hàng năm để bù cho khoản “thất thu” này.

Những điều nêu trên cho thấy tuy một số ý tưởng thị trường hóa đất đai đã được ghi nhận trong Hiến pháp 1992 và các văn bản pháp luật liên quan, nhưng trong thực tế những ý tưởng này vẫn chưa dành được vai trò chủ đạo trong pháp luật đất đai hiện hành. Do đó dù cho Luật Đất đai 1993 đã phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần và từ 3-4 năm nay, việc sửa đổi Luật Đất đai 2003 đã được đặt ra rất bức xúc ngay tại diễn đàn Quốc hội, nhưng những vướng mắc do luật pháp lệch pha với cuộc sống gỡ mãi cũng không hết.

Hy vọng rằng việc tổng kết thi hành Luật Đất đai để chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, cũng như việc chuẩn bị sửa đổi Hiến pháp, đang được xúc tiến khẩn trương, sẽ góp phần hoàn thiện Luật Đất đai, đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước và an dân trong giai đoạn hiện nay. Cần thấy rằng nút gỡ chủ yếu không phải nằm ở những vấn đề thuộc giải pháp cụ thể, mà trước hết nằm ở tư duy, ở tư tưởng chính sách. Pháp luật là phạm trù thuộc thượng tầng kiến trúc của xã hội. Khi cơ sở hạ tầng của xã hội đã là nền kinh tế thị trường, thì pháp luật phải phù hợp với nó, chứ không thể ngược lại.

SOURCE: THỜI BÁO KINH TẾ SÀI GÒN

Trích dẫn từ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/diendan/ykien/60855/Khai-niem-so-huu-dat-toan-dan-thoi-kinh-te-thi-truong.html

Read more »

XÁC LẬP QUYỀN TÀI SẢN CỦA NÔNG DÂN VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

PHẠM DUY NGHĨA

Quá trình phi tập trung quyền tài sản với đất đai đang diễn ra mạnh mẽ và khó mà cưỡng lại được theo xu thế quay trở lại của nền kinh tế thị trường, bởi nó khuyến khích toàn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, tạo động lực mạnh mẽ để quốc gia giàu mạnh. Tuy nhiên, với Luật Đất đai hiện nay  so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. Vì vậy cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp.
Tầm quan trọng của sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với hậu thế. Từ điền sản trong Quốc triều hình luật tới vật quyền trong Dân luật 1931, không có gì là ngạc nhiên khi các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài sản. 
Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai. “Người cày có ruộng” đã là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một thế lực lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam. Nhưng ngược lại, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ. Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng CSVN thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ. 
Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị trên đất nước chúng ta. Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ. Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất thời nay.

Sáu quyền định đoạt của Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất.

Các quyền định đoạt kể trên được thực hiện bởi nhiều cơ quan Nhà nước khác nhau, rải từ Quốc hội cho tới UBND cấp huyện. Trong các quyền định đoạt đó, quan trọng bậc nhất đối với giá trị của đất đai là ấn định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất kinh doanh, quyết định thu hồi đất và ấn định giá đất. Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất được phân cấp xuống UBND cấp tỉnh và huyện tùy theo đối tượng người sử dụng đất bị thu hồi. Lý do để Nhà nước thu hồi đất cũng được định nghĩa rất rộng rãi, rất thuận tiện cho cơ quan Nhà nước thu hồi đất, bao gồm các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước. Như vậy, Nhà nước Việt Nam vẫn giữ những quyền định đoạt rất đáng kể đối với đất đai.

14 quyền mang tính tư hữu của người sử dụng đất

Tuy không có chủ quyền tuyệt đối về ô thửa đất đang sử dụng, tức là không có quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối, không thể ngăn cản Nhà nước thu hồi đất vì những lý do được cho là hợp pháp nêu trên, song chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều quyền lợi, các quyền lợi này được nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất tuy chưa đạt tới sở hữu tư nhân tuyệt đối, song đã trở thành một quyền tài sản quan trọng. Ngoại trừ người thuê đất trả tiền thuê hằng năm, chủ nhân của quyền sử dụng đất có thể có hàng chục quyền mang tính loại trừ, tức là các quyền tài sản tư (xem bảng dưới đây).   

Tên quyền phái sinh từ QSDĐ	Mô tả
Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ	Chứng minh tài sản
Được hưởng hoa lợi, phụ thiêm	Sử dụng đất, canh tác
Được bảo hộ khi QSDĐ bị vi phạm	Loại trừ người thứ ba
Khiếu nại, tố cáo khi QSDĐ bị vi phạm	Tố quyền
Chuyển đổi	Đổi QSDĐ, đổi đất
Chuyển nhượng	Bán QSDĐ, đổi chủ
Cho thuê	Khai thác QSDĐ
Cho thuê lại	Khai thác QSDĐ
Thừa kế	Như di sản thừa kế
Tặng cho	Tùy ý định đoạt quyền
Thế chấp	Bảo đảm vay vốn
Bảo lãnh (đệ đương)	Bảo đảm nghĩa vụ
Góp vốn bằng QSDĐ	Khai thác QSDĐ
Được bồi thường khi nhà nước thu hồi	Bù đắp tài sản

Bất bình đẳng trong chế độ sử dụng đất

Các quyền tài sản trong bảng nêu trên phụ thuộc vào loại đất và chủ thể sử dụng đất. Khác với đất ở, đất kinh doanh được Nhà nước công nhận là đất sử dụng ổn định lâu dài, đất nông nghiệp của các nông hộ có thời hạn 20 năm hoặc 50 năm tùy theo loại cây trồng hằng năm hoặc cây lâu năm hoặc đất rừng. Thêm nữa, đất nông nghiệp còn bị giới hạn bởi hạn mức giao đất (hạn điền). Vì các lý do đó, so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. 
Cũng như vậy Luật Đất đai 2003 có những quy định mang tính phân biệt đối xử giữa tổ chức được giao đất, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất và doanh nghiệp Việt Nam thuê đất, trong đó không hiếm khi doanh nghiệp trong nước được đối xử kém bình đẳng hơn so với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 
Nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, quyền của doanh nghiệp đối với quyền sử dụng đất đai khá hạn chế, không bao gồm các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được thuê. Ngược lại, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam lại có những quyền tài sản rộng rãi hơn đối với quyền sử dụng đất. 
Đối với các đơn vị sự nghiệp có thu, các trường đại học và cơ sở y tế, đôi khi Nhà nước vẫn duy trì chế độ giao đất có hoặc không thu tiền sử dụng đất. Chế độ pháp lý phiền nhiễu này phản ánh một quá khứ phân phối đất đai từ nền kinh tế kế hoạch, cần có thời gian để chuyển đổi sang chế độ thuê đất áp dụng chung cho mọi loại hình doanh nghiệp.

Quyền tài sản đa tầng

Sau 4 lần sửa đổi luật đất đai, có thể nhận thấy Nhà nước tuy vẫn giữ nhiều quyền định đoạt, song các quyền tài sản về đất đã được phi tập trung hóa tới các nông hộ, cá nhân và tổ chức. Ẩn sau sở hữu toàn dân, một trật tự quyền tài sản đa tầng đã xuất hiện. Bắt đầu với một quyết định hành chính phân phối đất đai, ngay lập tức hình thành quyền tài sản mang tính loại trừ của một cá nhân hay tổ chức. Quyền tài sản đang hình thành ấy- sau khi ra đời sẽ được giao dịch trong những thị trường trung gian, rất sớm trước khi bằng khoán được cấp cho người có quyền sử dụng đất ở thị trường công khai. 
Dựa vào mô tả của Trương Thiên Thu¹, có thể minh họa quyền tài sản đa tầng này trong thị trường bất động sản (BĐS) với vô số tầng nấc khác nhau, bắt đầu từ hình thành dự án cho đến bán nền, bán quyền mua căn hộ qua các hợp đồng góp vốn. 

Hưởng dụng vì lợi tư ẩn sau sở hữu toàn dân

Điều mô tả ở trên không chỉ đúng với thị trường nhà đất, mà cũng đúng với quyền khai thác và hưởng dụng rừng núi, hầm mỏ, bờ biển và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác. Ẩn sau vỏ bọc sở hữu toàn dân, có thể nhận thấy nhiều tầng nấc quyền tài sản mang tính loại trừ của cá nhân và doanh nghiệp đã hình thành từ các quyết định phân bổ tài nguyên của cơ quan Nhà nước. Khi các quyền tài sản có dấu hiệu tư hữu không rõ ràng ấy xuất hiện, ngay lập tức xuất hiện nguy cơ của công được khai thác vì lợi tư. Người có lợi tư liên kết thành bè nhóm, khi mạnh dần lên các nhóm lợi ích này sẽ ảnh hưởng tới chính sách của chính quyền từ địa phương tới Trung ương.

Những quan sát mang tính dự báo này cho thấy, nhân dịp nghiên cứu sửa đổi Hiến pháp 1992, cần thảo luận để định nghĩa lại vai trò của Nhà nước đối với các nguồn tài nguyên quốc gia, tái định nghĩa sở hữu toàn dân, và nếu cần có thể thay quan niệm ấy bằng những chế độ pháp lý rành mạch, xác định rõ hơn về chủ nhân của tài sản. Trên thực tế, sở hữu toàn dân đang có nguy cơ trở thành một quan niệm trống rỗng. Ẩn sau sở hữu toàn dân, vô số các quyền tài sản tư hữu đã hình thành. Một chế độ sở hữu vụn nát như vậy làm tăng chi phí giao dịch và không xác định được trách nhiệm của chủ nhân thật sự đối với tài sản. Thành ra, nếu cải cách triệt để, cần chấp nhận đa sở hữu về đất đai. Trong đó sở hữu của các nông hộ, các công ty tư nhân và doanh nghiệp Nhà nước hay các pháp nhân công quyền khác cần được đối xử bình đẳng như nhau. Tài sản của Nhà nước cũng nên được chia rạch ròi thành tài sản của chính quyền Trung ương và các chính quyền địa phương với tính cách là những pháp nhân công quyền độc lập. Ngược lại, nếu cải cách dè dặt hơn, chí ít cũng cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp. 
——————————-
1 Truong Thien Thu, Ranjith Perera, Intermediate levels of property rights and the emerging housing market in HCM City, Vietnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-138

SOURCE: TẠP CHÍ TIA SÁNG ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ:

http://tiasang.com.vn/Default.aspx?tabid=116&News=4576&CategoryID=42

Read more »

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2008 Ở VIỆT NAM

TS. NGUYỄN MINH PHONG - Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế – xã hội Hà Nội

Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn hình thành, phát triển với những động thái phức tạp, đầy kịch tính, bao gồm cả sự tiếp nối, lẫn đan xen do những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh với dư âm dài, đã và đang tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế – xã hội ở không ít địa phương, cả thành thị, lẫn nông thôn. Về tổng quát, có thể chỉ ra một số đặc trưng và triển vọng chủ yếu của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008.

1. Những biến động của hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản thường mang tính cục bộ, địa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là với các động thái chính sách quản lý và đầu tư của Nhà nước

Có thể dự báo, các đợt sốt tăng giá, sụt giảm, hoặc “đóng băng” giá cũng như các giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ gắn với nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, từ cấp quốc gia, lẫn phạm vi địa phương. Thực tế cho thấy, ngoại trừ cơn sốt giá bùng phát đầu tiên vào cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thế kỷ trước do chuyển đổi toàn bộ nền kinh tế từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường, khiến giá nhà, giá đất đồng loạt tăng lên theo mức thủy triều chung mặt bằng giá xã hội lúc bấy giờ (từ giá bao cấp quá thấp, sang bước đầu theo giá thị trường…), các cơn sốt giá sau đó trên thị trường bất động sản thường không diễn ra đồng loạt, cùng lúc trên phạm vi toàn quốc, mà chỉ xảy ra cục bộ ở từng địa phương, dựa vào mức độ và cách thức khác nhau trong việc duy trì chế độ 2 giá về bất động sản… Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản của chính sách 2 giá và các ưu đãi kiểu bao cấp về đất cho khu vực kinh tế nhà nước nói chung đã, đang và sẽ còn đậm nét, thậm chí vượt khỏi sự kiểm soát do sự cộng hưởng bởi tình trạng lạm dụng, tham nhũng, “vận động hành lang”.

Những cơn sốt giá hoặc trầm lắng trên thị trường bất động sản những năm qua và cả trong thời gian tới còn có quan hệ tương hỗ hết sức chặt chẽ với “phong trào” lập quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc…, thậm chí nhiều khi chỉ là quy hoạch “treo”, sơ sài ở mức ý tưởng, thiếu tính khả thi, chậm đi vào cuộc sống.

Đặc biệt, những chương trình, dự án đầu tư lớn phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc ngân sách nhà nước các cấp như vốn ODA, vay thương mại trong nước qua phát hành trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương…, hay từ các nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, nhất là từ nguồn vốn nước ngoài, cũng sẽ tiếp tục gây xung lực ảnh hưởng rất mạnh đến nhiệt độ của thị trường bất động sản. Một con đường nội đô, hoặc liên tỉnh, thậm chí liên huyện, liên xã, một con đường cao tốc được xây dựng, một đô thị mới hay chỉ là một chung cư cao cấp do các “địa gia” chuyên nghiệp trong nước và nước ngoài làm chủ thầu cũng đủ để làm bùng phát cơn sốt giá, đẩy các giao dịch trên thị trường bất động sản, dù thật và ảo trở nên nhộn nhịp, nhất là vùng đất dọc các con đường và quanh khu đô thị đó.

Ngoài ra, sự nóng – lạnh của thị trường bất động sản ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức và kỹ năng thích ứng của các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp, nhân dân về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị trường nhà, đất. Các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn, thậm chí kích động thị trường sốt nóng giả tạo và “tâm lý đám đông”, “hiệu ứng đám đông”, vừa có tính phong trào, vừa “nghe ngóng xem sao” trong việc mua – bán bất động sản cũng là kết quả và biểu hiện thước đo của mức độ nhận thức và thích ứng này.

2. Giảm dần chênh biệt giá cả bất động sản giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một khu vực và tăng mức mặt bằng giá chung trên thị trường bất động sản

Giá cả bất động sản có thể chênh lệch nhau hàng chục cho đến hàng trăm lần giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một thành phố, một tỉnh. Nếu 1m² đất ở mặt tiền phố Hàng Gai – Hà Nội có giá hàng vài chục cây vàng, thì có khi 1m² đất ở huyện Sóc Sơn – Hà Nội có giá chỉ trên dưới 1 chỉ cho đến 1 cây vàng. Độ chênh tới mức chóng mặt về giá của thị trường bất động sản Việt Nam được gắn liền với nhu cầu, khả năng, tập quán kinh doanh “mặt phố”, “mặt tiền” của người sở hữu; gắn với tình trạng phát triển kết cấu hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn bán – mua; với “chất lượng” hàng xóm (bao gồm cả bất động sản liền kề và người chủ của chúng), với hình dạng, khuôn khổ, quy mô bất động sản; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng khác của địa phương và cá nhân… Tuy nhiên, về dài hạn sẽ có sự xích gần nhau về giá cả trên thị trường bất động sản giữa các địa phương, vùng lãnh thổ với nhau, cũng như giữa các khu vực trên cùng một địa bàn, trong đó tốc độ tăng giá sẽ cao hơn ở các khu vực thích hợp cho du lịch, nghỉ dưỡng có môi trường sinh thái tốt, các vùng ven đô và gần các công trình hạ tầng quan trọng, cũng như các khu đô thị cao cấp… Hơn nữa, trong thời gian tới, cùng với việc điều chỉnh tăng khung giá đất mới của các thành phố lớn lên sát giá trần của nhà nước (từ 1-1-2008 giá đất cao nhất ở Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là 67,5 triệu đồng – bằng giá trần quy định của chính phủ và tăng 30% so với giá 2007), thì tác động tiêu cực của chính sách 2 giá sẽ giảm bớt, song tổng mặt bằng giá đất chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh gia tăng chung đáng kể.

3. Sẽ có sự cân đối và đa dạng hơn về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hóa và chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Bên cạnh sự phát triển khá rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp, nhà mặt phố và nhà vườn – trang trại…, thị trường bất động sản toàn quốc cũng sẽ có sự phát triển mới nhằm tạo ra sự cân xứng và đồng bộ hơn của bộ phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, nhà chuyển đổi, cũng như thị trường bất động sản cầm cố, bất động sản dành cho Việt Kiều và người nước ngoài. Cung – cầu đều gia tăng, các ngôi nhà, mảnh đất – hàng hóa giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng nhiều hơn, đa dạng hơn và tiện ích hơn cả về mẫu, mã, chủng loại, công năng, chất liệu, quy mô và giá cả…

Những chủ thể tham gia thị trường sẽ không chỉ còn tập trung vào bộ phận những người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên mà sẽ có sự tham gia ngày càng nhiều hơn của các công ty, quỹ đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, cũng như các nông dân và những thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài. Bản thân Nhà nước, ngoài những hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản như đã nêu trên, cũng sẽ tham gia tích cực, chủ động và hiệu quả hơn vào thị trường này theo những cách thức mới thích hợp, mang tính thị trường hơn…

4. Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh và mang tính chuyên nghiệp hơn

Trong triển vọng trung hạn, tính tự phát, thiếu tổ chức của thị trường bất động sản – thể hiện qua mức độ ít ỏi các giao dịch chính thức về bất động sản qua các cơ quan nhà nước hoặc trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức – sẽ có sự cải thiện đáng kể. Các trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức sẽ gia tăng nhanh chóng và hiện diện nhiều hơn, rộng hơn ở các địa phương, chiếm lĩnh thị phần ngày càng lớn và vững chắc hơn, cũng như chịu các chế tài nghiêm ngặt hơn về chất lượng và nghĩa vụ dịch vụ của mình. Các dịch vụ thanh toán, dịch vụ định giá, dịch vụ đăng ký và thẩm định bất động sản, dịch vụ tư vấn pháp lý và tư pháp, dịch vụ thông tin thị trường bất động sản… sẽ phát triển mạnh và có tính chuyên nghiệp cao hơn. Các cơ sở pháp lý và năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn.

5. Mối quan hệ trực tiếp giữa thị trường bất động sản với thị trường vàng sẽ nhạt bớt, còn quan hệ với thị trường chứng khoán sẽ đậm nét hơn…

Khác với thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, thị trường vàng Việt Nam đã sớm hội nhập sâu và gắn kết ngày càng chặt chẽ với thị trường vàng thế giới. Nghĩa là, về nguyên tắc và triển vọng, đời sống của thị trường vàng Việt Nam ngày càng chung nhịp đập với thị trường vàng quốc tế, phản ánh các động thái chủ yếu, nhất là sự lên xuống về giá cả cùng với xu hướng và tốc độ chung của thị trường vàng thế giới. Hơn nữa, các hoạt động và cả các tác động của các yếu tố đầu cơ, tâm lý, cũng như các phản ứng tự phát, “hiệu ứng đám đông”… sẽ ngày càng mờ nhạt dần trên thị trường vàng tương lai. Việc mua vàng tích trữ như dạng tài sản cá nhân cũng không còn hấp dẫn so với các loại tài sản và kinh doanh khác, và do đó không còn là xu hướng mạnh như những thập niên cuối của thế kỷ trước. Nếu các yếu tố chính trị – xã hội trong nước và quốc tế không có những đột biến lớn, thì cũng khó có sự bùng nổ hoặc đổ vỡ đáng kể nào trên thị trường vàng Việt Nam bắt nguồn từ các nhân tố trong nước. Trong khi đó, cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam, trong thời gian trước mắt, tính quốc tế về giá cả chưa cao, hơn nữa còn chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ các nhân tố phi thị trường trong nước với nhiều tính đột biến và khó tiên liệu hơn…Vì vậy, việc thanh toán bằng vàng trong kinh doanh trên thị trường bất động sản sẽ không còn mang tính chặt chẽ như trước. Mối tương quan trực tiếp và liên thông truyền thống giữa 2 thị trường này, nhất là về giá cả, cũng sẽ mờ nhạt dần…

Tóm lại, về tổng thể và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển và đang từng bước hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường Việt Nam. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam gắn liền với sự dồi dào của những nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, đất xen kẽ, hoặc cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản (các công sở hoặc đất đã giao nhưng quá hạn mức hoặc sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu quả, hay không triển khai khai thác đúng thời hạn quy định). Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở tăng năng suất, tận dụng không gian (xây nhà cao tầng), phát triển kết cấu hạ tầng (nhất là đường giao thông) và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa. Ngoài ra, tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc hoàn thiện chính sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển quỹ bất động sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất – kinh doanh của người sở hữu quyền sử dụng đất, chính sách mở cửa thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nước, cũng như liên quan đến việc thay đổi chế độ hộ khẩu và đăng ký nhà đất (sổ đỏ…), quá trình sửa chữa, xây dựng các khu chung cư ở các thành phố, đô thị lớn.

Đặc biệt, triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của sự tăng nhanh chóng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân về mua – bán bất động sản do quá trình đô thị hóa, cải thiện thu nhập và yêu cầu nâng cao chất lượng sống. Về dài hạn, theo chúng tôi, cùng với sự tích lũy kinh nghiệm ứng xử của các cơ quan nhà nước, các nhà đầu tư và nhân dân về thị trường nhà đất, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trường khác trong sự phát triển đồng bộ các thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta, người thận trọng sẽ tiếp tục lựa chọn thị trường bất động sản như một sân chơi quen thuộc và cách thức đầu tư an toàn và thanh thản nhất.

TẠP CHÍ CỘNG SẢN SỐ 1 (145) 2008

Read more »

TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: NHIỀU VƯỚNG MẮC

HUY HOÀNG

Tranh chấp đất đai do ngành Tòa án giải quyết ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp. Mặc dù các văn bản hướng dẫn trong lĩnh vực này rất đồ sộ nhưng thực tiễn cho thấy nhiều quy định còn vênh, thậm chí trái ngược nhau…

Không thể xác định tài sản riêng – chung

Đây là một khó khăn nổi cộm của ngành Tòa án bởi lẽ các quy định về vấn đề tài sản chung – riêng của vợ chồng qua các thời kỳ là hoàn toàn khác nhau. Theo Điều 15 Luật Hôn nhân gia đình năm 1959 thì “vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới”. Tuy nhiên, đến Luật Hôn nhân gia đình năm 1986 và Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 đã có sự thay đổi: “vợ hoặc chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân thì người đó có quyền nhập hay không nhập vào tài sản chung vợ chồng”.

Vấn đề là ở chỗ các cặp vợ chồng kết hôn khi Luật Hôn nhân và gia đình năm năm 1959 đang có hiệu lực, nhưng họ ly hôn sau ngày Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực thì có xác định tài sản riêng của vợ hoặc chồng có trước khi kết hôn là tài sản chung của vợ, chồng hay không. Thực tiễn này, mỗi tòa án áp dụng một cách khác nhau.

Chờ hòa giải xong thì …hết thời hiệu.

Theo quy định tại điều 135 khoản 2 Luật Đất đai: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

UBND cấp  xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên mặt trận, các tổ chức khác để hòa giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn”;

Còn theo quy định tại Điều 136 Luật đất đai: tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau: tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử đụng dất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại cách khoản 1, 2, 5 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết…”; Khoản 2 Điều 166 BLTTDS xác định “ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Tòa án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi”.

Như vậy, giai đoạn UBND cấp xã thực hiện hòa giải không được tính vào thời hiệu khởi kiện, dẫn đến nhiều trường hợp được hòa giải xong gửi đơn đến Tòa án thì đã hết thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật, làm thiệt hai quyền lợi chính đáng của đương sự.

Để bảo đảm quyền lợi của đương sự, TANDTC đề nghị: cần quy định đối với trường hợp đã gần hết thời hiệu khởi kiện nhưng chưa tiến hành thủ tục hòa giải tại xã, phường, thị trấn theo quy định của Luật Đất đai, thì Tòa án vẫn thụ lý giải quyết, trong quá trình giải quyết, Tòa án sẽ yêu cầu đương sự gửi đơn đề nghị UBND cấp xã tiến hành thủ tục hòa giải.

Hạn chế quyền khởi kiện vụ án hành chính

Điều 46 Luật khiếu nại tố cáo (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2004) cho phép người khiếu nại được quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại hoặc khiếu nại không được giải quyết. Trong khi đó, Điều 138 Luật đất đai năm 2003 quy định: trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà tiếp tục khiếu nại thì quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng. Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính cũng không quy định cho đương sự được quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết định giải quyết khiếu nại lần thứ hai.

Theo TANDTC, việc quy định của Luật đất đai và Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính nói trên đã làm hạn chế quyền khởi kiện vụ án hành chính của công dân, làm phát sinh khiếu nại bức xúc. 

Giải quyết vấn đề này, TANDTC cho rằng cần phải sửa đổi quy định của Luật đất đai năm 2003 và Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính cho phù hợp với Luật khiếu nại, tố cáo.

Theo quy định của Luật đất đai và BLTTDS, giai đoạn Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện hòa giải không được tính vào thời hiệu khởi kiện, dẫn đến nhiều trường hợp được hòa giải xong gửi đơn đến Tòa án thì đã hết thời hiệu.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TƯ PHÁP

Trích dẫn từ:

http://www.moj.gov.vn/p/tag.idempotent.render.userLayoutRootNode.target.n406.uP

Read more »

CƠ CHẾ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI – CHẶNG ĐƯỜNG 15 NĂM ĐỔI MỚI

LÊ NGỌC KHOA – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài Chính

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Công tác quản lý đất đai nước ta đã được thể chế hoá, nâng lên thành Luật từ năm 1993, sau đó là Luật sửa đổi năm 1988, năm 2001.

Theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý đất đai. Nhà nước giao đất hoặc hợp pháp hoá việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền về sử dụng đất theo quy định của pháp luật và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai đối với nhà nước, gồm: nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất. Các cơ chế tài chính đất đai tại thời điểm này đã đạt được những thành công nhất định: (i) Bước đầu hình thành và hoàn thiện khung pháp lý về tài chính đất đai về cơ bản phù hợp với quan hệ đất đai trên thực tế; (ii) Được thiết kế phù hợp với chính sách tài chính đất đai của các nước trên thế giới có điều kiện kinh tế xã hội tương tự Việt Nam; (iii) Từng bước thực hiện khai thác nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên đất đai, biến tiềm năng thành hiện thực tạo thêm nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước; (iv) Góp phần khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, nhu cầu đổi mới trong công tác quản lý đất đai, Luật Đất đai 2003 ra đời đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các tư tưởng đổi mới mang tính tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường: Theo đó các Nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước đưa Luật vào thực tế cuộc sống xã hội phù hợp với cơ chế thị trường, hội nhập quốc tế, đặc biệt là các chính sách tài chính đất đai như: Chính sách thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/2005); Chính sách về giá đất (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất (Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) và các văn bản sửa đổi, bổ sung của Chính phủ về các Chính sách trên (Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/1/2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009),… do đó đã mang lại một số tiến bộ sau:

Một là, khung pháp lý về tài chính đất đai được liên tục hoàn thiện phù hợp với sự phát triển của các quan hệ kinh tế đất đai trong quá trình phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa.

Hai là, giá đất tính thu nghĩa vụ và thực hiện các chính sách tài chính đất đai được cải tiến với quy định giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm theo giá thị trường. Trường hợp giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định lại giá đất cho từng trường hợp cụ thể cho phù hợp nhằm đưa giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện các quan hệ tài chính tiệm cận với cơ chế thị trường, hoà nhập với thị trường quốc tế.

Ba là, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, một bước giải quyết hợp lý về lợi ích giữa nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư,… thu hẹp khoảng cách đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư được quyền chọn lựa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo cơ chế bình đẳng về nghĩa vụ tài chính.

Bốn là, Đơn giản hoá thủ tục và giảm thiểu nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là các vùng kinh tế xã hội có khó khăn, đồng bào dân tộc, người nghèo… để đẩy nhanh tiến độ thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm phục vụ cho công tác quản lý sử dụng đất có hiệu quả phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước.

Tuy kết quả triển khai Luật Đất đai năm 2003 đã mang lại những mặt tích cực nhất định, song thời gian tới cần tiếp tục khắc phục một số tồn tại nhất định là:

Về cơ chế giá đất theo cơ chế thị trường: Hiện nay có ý kiến cho rằng Chính phủ không nên ban hành khung giá đất nữa mà chỉ ban hành phương pháp xác định giá đất và quy trình định giá đất. Việc định giá đất của nhà nước bao gồm 2 loại: định giá hàng loạt công bố vào một ngày cụ thể (ví dụ ngày 01/01) và giữ ổn định trong thời kỳ nhất định (khoảng 3 năm) phục vụ cho mục đích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất nộp hàng năm; Loại định giá thứ hai là định giá cá biệt theo thời điểm phục vụ cho các mục đích tính tiền sử đất khi giao đất, cho thuê đất nộp tiền 1 lần cho cả thời gian thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.

Kiến nghị trên không phải không có lý vì nó tiết kiệm được chi phí xây dựng bảng giá đất hàng năm không cần thiết đối với những khoản thu có tính ổn định mà vẫn đảm bảo giá đất theo giá thị trường cho những khoản thu theo vụ việc.

Về cơ chế giao đất: cần xác định chế độ giao đất rạch ròi. Nhà đầu tư vẫn được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của nhà nước nhưng thu hẹp chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả hàng năm và sửa đổi chính sách ưu đãi đầu tư về đất đai cho phù hợp để đảm bảo nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được đối xử công bằng trong quan hệ tài chính đất đai với nhà nước.

Về cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện dự án đầu tư: cần xem xét có nên bỏ quy định cho phép nhà đầu tư thoả thuận với dân bồi thường, hỗ trợ tái định cư để đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hay không? Vì trong thời gian vừa qua đa số các vụ kiện tụng về chính sách này đều vì việc thoả thuận dẫn tới giá đất tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khác nhau đối với các dự án trong cùng một địa phương, thậm chí khác nhau đối với từng hộ dân có đất bị thu hồi nên đã dẫn tới so bì và khiếu kiện.

Tuy nhiên, sửa Luật là một vấn đề lớn mang tính đại sự quốc gia, cần có thời gian. Song với thực tế hiện nay thì cần có một số giải pháp mang tính điều chỉnh để phát huy nguồn lực từ đất đai tạo hành lang pháp lý phù hợp theo thực tế của cơ chế thị trường, đó là:

- Sửa đổi, bổ sung ngay một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 để giải quyết những vấn đề bức xúc, bất cập trong thực hiện, cụ thể là sủa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;…); trong đó tập trung vào các nội dung vướng mắc cụ thể phát sinh trên thực tế gồm: (1) Sửa đổi quy định cụ thể hơn về quy trình xác định giá đất sát thị trường trong điều kiện bình thường để các địa phương dễ dàng thực hiện; (2) Bổ sung quy định đối tượng sử dụng đất là tổ chức liên doanh; qua đó xác định tiêu chí phân biệt doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài;(3) Xác định rõ từng trường hợp áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất cụ thể, gồm: thời điểm quyết định giao đất, thời điểm cấp GCNQSDĐ; thời điểm bàn giao đất thực tế, thời điểm theo tiến độ thực hiện dự án; (4) bổ sung quy định để miễn, giảm tiền sử dụng đất cho một số đối tượng thuộc diện hộ nghèo tách hộ, thiếu đất ở so với hạn mức quy định; hộ là đồng bào dân tộc thiểu số thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ; (5) Xoá dần chênh lệch và tiến tới xoá bỏ chênh lệch giữa mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của cùng mục đích với cùng thời hạn sử dụng; (6) Bổ sung phạm vi thu tiền thuê đất là công trình ngầm dưới lòng đất và quy định về đơn giá thuê đất đối với công trình kiến trúc xây dựng trên đất và đơn giá thuê đối với dự án thuê đất dưới lòng đất…

- Đẩy nhanh việc thành lập, kiện toàn tổ chức phát triển quỹ đất tại địa phương trong cả nước để thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đảm bảo công khai minh bạch và tránh tiêu cực trong việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định.

- Thí điểm cơ chế cho các hộ nông dân được thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp hoặc tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào dự án sản xuất nông, lâm nghiệp hoặc dự án sản xuất kinh doanh dịch vụ khi thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tạo điều kiện ổn định đời sống cho người nông dân có đất thuộc vùng quy hoạch của dự án./.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN BỘ TÀI CHÍNH

Read more »

CƠ CHẾ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI – CHẶNG ĐƯỜNG 15 NĂM ĐỔI MỚI

LÊ NGỌC KHOA – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài Chính

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Công tác quản lý đất đai nước ta đã được thể chế hoá, nâng lên thành Luật từ năm 1993, sau đó là Luật sửa đổi năm 1988, năm 2001.

Theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý đất đai. Nhà nước giao đất hoặc hợp pháp hoá việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền về sử dụng đất theo quy định của pháp luật và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai đối với nhà nước, gồm: nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất. Các cơ chế tài chính đất đai tại thời điểm này đã đạt được những thành công nhất định: (i) Bước đầu hình thành và hoàn thiện khung pháp lý về tài chính đất đai về cơ bản phù hợp với quan hệ đất đai trên thực tế; (ii) Được thiết kế phù hợp với chính sách tài chính đất đai của các nước trên thế giới có điều kiện kinh tế xã hội tương tự Việt Nam; (iii) Từng bước thực hiện khai thác nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên đất đai, biến tiềm năng thành hiện thực tạo thêm nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước; (iv) Góp phần khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. 

Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, nhu cầu đổi mới trong công tác quản lý đất đai, Luật Đất đai 2003 ra đời đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các tư tưởng đổi mới mang tính tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường: Theo đó các Nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước đưa Luật vào thực tế cuộc sống xã hội phù hợp với cơ chế thị trường, hội nhập quốc tế, đặc biệt là các chính sách tài chính đất đai như: Chính sách thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/2005); Chính sách về giá đất (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất (Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) và các văn bản sửa đổi, bổ sung của Chính phủ về các Chính sách trên (Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/1/2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009),… do đó đã mang lại một số tiến bộ sau:

Một là, khung pháp lý về tài chính đất đai được liên tục hoàn thiện phù hợp với sự phát triển của các quan hệ kinh tế đất đai trong quá trình phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa.

Hai là, giá đất tính thu nghĩa vụ và thực hiện các chính sách tài chính đất đai được cải tiến với quy định giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm theo giá thị trường. Trường hợp giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định lại giá đất cho từng trường hợp cụ thể cho phù hợp nhằm đưa giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện các quan hệ tài chính tiệm cận với cơ chế thị trường, hoà nhập với thị trường quốc tế. 

Ba là, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, một bước giải quyết hợp lý về lợi ích giữa nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư,… thu hẹp khoảng cách đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư được quyền chọn lựa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo cơ chế bình đẳng về nghĩa vụ tài chính.

Bốn là, Đơn giản hoá thủ tục và giảm thiểu nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là các vùng kinh tế xã hội có khó khăn, đồng bào dân tộc, người nghèo… để đẩy nhanh tiến độ thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm phục vụ cho công tác quản lý sử dụng đất có hiệu quả phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước.

Tuy kết quả triển khai Luật Đất đai năm 2003 đã mang lại những mặt tích cực nhất định, song thời gian tới cần tiếp tục khắc phục một số tồn tại nhất định là:

Về cơ chế giá đất theo cơ chế thị trường: Hiện nay có ý kiến cho rằng Chính phủ không nên ban hành khung giá đất nữa mà chỉ ban hành phương pháp xác định giá đất và quy trình định giá đất. Việc định giá đất của nhà nước bao gồm 2 loại: định giá hàng loạt công bố vào một ngày cụ thể (ví dụ ngày 01/01) và giữ ổn định trong thời kỳ nhất định (khoảng 3 năm) phục vụ cho mục đích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất nộp hàng năm; Loại định giá thứ hai là định giá cá biệt theo thời điểm phục vụ cho các mục đích tính tiền sử đất khi giao đất, cho thuê đất nộp tiền 1 lần cho cả thời gian thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.

Kiến nghị trên không phải không có lý vì nó tiết kiệm được chi phí xây dựng bảng giá đất hàng năm không cần thiết đối với những khoản thu có tính ổn định mà vẫn đảm bảo giá đất theo giá thị trường cho những khoản thu theo vụ việc. 

Về cơ chế giao đất: cần xác định chế độ giao đất rạch ròi. Nhà đầu tư vẫn được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của nhà nước nhưng thu hẹp chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả hàng năm và sửa đổi chính sách ưu đãi đầu tư về đất đai cho phù hợp để đảm bảo nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được đối xử công bằng trong quan hệ tài chính đất đai với nhà nước.

Về cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện dự án đầu tư: cần xem xét có nên bỏ quy định cho phép nhà đầu tư thoả thuận với dân bồi thường, hỗ trợ tái định cư để đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hay không? Vì trong thời gian vừa qua đa số các vụ kiện tụng về chính sách này đều vì việc thoả thuận dẫn tới giá đất tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khác nhau đối với các dự án trong cùng một địa phương, thậm chí khác nhau đối với từng hộ dân có đất bị thu hồi nên đã dẫn tới so bì và khiếu kiện.

Tuy nhiên, sửa Luật là một vấn đề lớn mang tính đại sự quốc gia, cần có thời gian. Song với thực tế hiện nay thì cần có một số giải pháp mang tính điều chỉnh để phát huy nguồn lực từ đất đai tạo hành lang pháp lý phù hợp theo thực tế của cơ chế thị trường, đó là:

- Sửa đổi, bổ sung ngay một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 để giải quyết những vấn đề bức xúc, bất cập trong thực hiện, cụ thể là sủa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;…); trong đó tập trung vào các nội dung vướng mắc cụ thể phát sinh trên thực tế gồm: (1) Sửa đổi quy định cụ thể hơn về quy trình xác định giá đất sát thị trường trong điều kiện bình thường để các địa phương dễ dàng thực hiện; (2) Bổ sung quy định đối tượng sử dụng đất là tổ chức liên doanh; qua đó xác định tiêu chí phân biệt doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài;(3) Xác định rõ từng trường hợp áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất cụ thể, gồm: thời điểm quyết định giao đất, thời điểm cấp GCNQSDĐ; thời điểm bàn giao đất thực tế, thời điểm theo tiến độ thực hiện dự án; (4) bổ sung quy định để miễn, giảm tiền sử dụng đất cho một số đối tượng thuộc diện hộ nghèo tách hộ, thiếu đất ở so với hạn mức quy định; hộ là đồng bào dân tộc thiểu số thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ; (5) Xoá dần chênh lệch và tiến tới xoá bỏ chênh lệch giữa mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của cùng mục đích với cùng thời hạn sử dụng; (6) Bổ sung phạm vi thu tiền thuê đất là công trình ngầm dưới lòng đất và quy định về đơn giá thuê đất đối với công trình kiến trúc xây dựng trên đất và đơn giá thuê đối với dự án thuê đất dưới lòng đất…

- Đẩy nhanh việc thành lập, kiện toàn tổ chức phát triển quỹ đất tại địa phương trong cả nước để thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đảm bảo công khai minh bạch và tránh tiêu cực trong việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định.

- Thí điểm cơ chế cho các hộ nông dân được thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp hoặc tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào dự án sản xuất nông, lâm nghiệp hoặc dự án sản xuất kinh doanh dịch vụ khi thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tạo điều kiện ổn định đời sống cho người nông dân có đất thuộc vùng quy hoạch của dự án./.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN BỘ TÀI CHÍNH

Read more »

BÀN VỀ NÔNG THÔN TỪ GÓC NHÌN SỞ HỮU RUỘNG ĐẤT

PGS. TS. PHẠM DUY NGHĨA – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

"Muốn dân không mất ruộng, phải xem lại chế độ sở hữu áp dụng đối với ruộng đất của nông dân. Muốn dân không chán ruộng, phải xem lại các chính sách tác động tới nông sản nhằm giúp nông dân được lợi. Muốn dân không chán quê, phải xem lại ai được lợi từ chi dùng tài chính công." – TS. Phạm Duy Nghĩa

Dù nhìn gần hay xa, bao giờ nông thôn cũng là tương lai của một xứ nông nghiệp. Ai giữ được nông dân, người ấy thường kiểm soát được nhiệt độ của chảo lửa chính trị quốc gia. Sự ổn định của nước ta phụ thuộc vào cách mà các nhà chính trị đối xử với nông dân.

Hiện nay có ba nguy cơ rất rõ ràng đối mặt với những người dân quê, đó là: (i) nông dân mất ruộng, (ii) nông dân chán ruộng, (iii) nông dân chán chốn thôn quê. Ly nông, ly hương, ly tán bất đắc dĩ, những vấn đề xã hội của nông dân có thể trở thành những quả bom nổ chậm.

Muốn dân không mất ruộng, phải xem lại chế độ sở hữu áp dụng đối với ruộng đất của nông dân.

 Muốn dân không chán ruộng, phải xem lại các chính sách tác động tới nông sản nhằm giúp nông dân được lợi. Có vẻ như một hạt thóc mang lại nhiều lời hơn cho người giữ độc quyền buôn bán giống, phân bón hay kênh xuất nhập khẩu gạo hơn là chút lợi rơi sót lại cho người nông dân.

Muốn dân không chán quê, phải xem lại ai được lợi từ chi dùng tài chính công. Một khi điện, đường, trường, trạm, y tế, cây xanh, điện thoại cho tới truyền hình cáp ở đô thị đều sẵn, tốt và rẻ hơn ở nông thôn, thật chẳng ngạc nhiên khi phố chật chội với lao động nhập cư, trong khi thôn quê dần trở nên heo hút với người già và con trẻ.

Nông dân mất ruộng

Có vẻ như khẩu hiệu "dân cày có ruộng" nhiều thời đã lôi cuốn được nông dân đi theo vô số cuộc cánh mạng. Thì vẫn thế, quyền tài sản tư nhân của nông dân vẫn bỏng giãy thời nay. Chỉ có điều trước những ánh mắt thèm khát tài nguyên của các ông chủ tư bản và sự im lặng của người có quyền, đôi khi người ta lảng tránh bàn về đề tài này. Song càng lảng tránh, đơn thư khiếu nại nhà đất càng chồng chất.

Hơn 80% trong số gần 2 vạn đơn thư khiếu nại của cử tri gửi tới các cơ quan và đại biểu dân cử có nội dung liên quan đến quyền tài sản nhà đất của người dân. Tranh kiện liên quan đến nhà đất, đền bù, giải toả, khi chuyển đổi đất ruộng thành đất kinh doanh là mầm mống cho vô số vụ "khiếu kiện tập thể" lan dần từ thôn quê lên thành thị.

Chẳng cần tốn kém điều tra, chỉ tắt máy điều hoà, mở cửa sổ và nhìn ra cái oi bức của xứ nhiệt đới, quan chức nước ta sẽ cảm nhận được cái nóng từ quyền sở hữu ruộng đất đôi khi áp sát cổng chính quyền.

Không thể im lặng mãi trước vấn đề quyền tài sản của nông dân đối với ruộng đất. Ngược lại muốn bảo vệ nông dân, Nhà nước phải bảo vệ quyền tài sản tư của họ, giúp họ tự do hưởng dụng quyền ấy phù hợp với quy hoạch quốc gia và địa phương.

Tại sao việc giao đất cho các ông chủ tư bản (trong và nước ngoài) đều có thể dài tới 50 năm, trong khi ruộng đất giao cho nông dân canh tác bị giới hạn 20 năm? Tại sao ông chủ tư nhân có hầu hết các quyền sở hữu trên đất đã được giao (tuỳ nghi khai thác, hưởng dụng, chuyển bán, thế chấp); trong khi nông dân chỉ có quyền trồng cấy và thu lượm hoa lợi, thậm chí bị hạn định rõ là cây trồng hằng năm hay lưu niên?

Đất trở thành vàng, khi ruộng muống biến thành đất ở, đất kinh doanh. Chỉ tiếc rằng, khi ấy ruộng đất bị “thu hồi”, người nông dân canh tác bị “giải toả” và được đền bù “theo quy định của pháp luật”.

Chỉ riêng cách dùng từ ngữ và thái độ của người làm luật đã cho thấy nông dân không được xem là ông chủ tài sản có được từ nhiều đời cha ông của họ; ruộng đất của họ có thể bị dễ dàng tước đi vài các dự án sân golf, khu công nghiệp. Các ông chủ đích thực chính là những người có quyền lực lập dự án và hô biến ruộng lúa thành sân golf.

Vì lẽ ấy, muốn thành thực với nông dân không thể né tránh một cuộc cách tân đến tận gốc rễ, đó là minh định quyền tài sản của người nông dân Việt Nam đối với ruộng đất.

Đối với đất canh tác đã đươc chia, được giao, đươc người dân tự khẩn hoang, Nhà nước phải cho một thời hạn để họ tự đăng ký và long trọng tuyên bố quyền sở hữu bất khả xâm phạm của họ.

Quyền tài sản ấy không bị giới hạn về thời gian, người dân tuỳ nghi canh tác, nhượng đổi phù hợp với quy hoạch của chính quyền, tuỳ nghi bán lại cho các ông chủ tư bản theo giá thoả thuận hoặc góp vốn kinh doanh như cổ phần trong các công ty.

Các ông chủ tịch tỉnh chỉ có quyền xây dựng quy hoạch, không thể có quyền thu hồi đất của nông dân giao cho các dự án, trừ khi Nhà nước bỏ tiền mua lại đất của nông dân vì các mục đích công cộng theo nguyên tắc thoả thuận dựa trên giá đất của thị trường.

Đất đai của toàn dân thì Nhà nước trả lại cho người dân cũng là một lẽ đương nhiên. Nói cách khác, phải thay đổi cách nhìn về sở hữu toàn dân, tăng quyền tài sản tư đối với ruộng đất cho các gia đình nông dân, tôn trọng và nêu rõ thái độ của Nhà nước sẽ bảo vệ sở hữu của họ khi cần thiết. Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 2003 cần đựoc viết lại vì quyền lợi của nông dân.

Khác với động sản, đất không thể di dời, ngày càng có giá nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng tiện cho dân sinh, ngày càng mất giá nếu môi trường sống suy thoái.

Bởi lẽ đó, kể cả khi ruộng đất đã là của tư, bằng chính sách quy hoạch và đầu tư công, chính quyền dư sức làm tăng hay giảm một cách đáng kể giá trị của đất.

Không chỉ đòi quyền tài sản, muốn bảo vệ sản hữu của mình, nông dân phải được tổ chức để can dự vào các chính sách công, ví dụ như tham gia vào quá trình quy hoạch địa phương, quy hoạch vùng và các dự án hạ tầng.

Công khai quy hoạch, tạo cơ hội cho các nhóm lợi ích phản biện chính sách, tạo cơ hội cho cơ quan dân cử đại diện khách quan cho lợi ích các nhóm cử tri, xây dựng các thiết chế giải quyết bất đồng về lợi ích, có lẽ với nhiều cách ấy hi vọng sự tham gia của nông dân trong quy hoạch địa phương mới có thể xuất hiện.

Nông dân chán ruộng

Vừa mất ruộng, vừa chán ruộng có thể sẽ là một xu thế khó tránh khỏi mà người nông dân nước ta chắc chắn còn phải trải nghiệm ít nhất trong vài thập kỷ nữa.

Làm ruộng thời thị trường cũng tựa kinh doanh, khôn sống mống chết, cuộc ganh đua tự nhiên sẽ dồn đẩy người nông dân theo nhiều thái cực, trong đó chắc sẽ có những người có năng lực quy tụ tài nguyên đất đai và nguồn lực con người, tổ chức kinh doanh nông nghiệp một cách hiệu quả trên quy mô rộng hơn.

Những người còn lại có thể bị bần cùng hoá, trở thành vô sản, tìm kiếm cơ hội bằng cách bán sức lao động của mình.

Có lẽ Nhà nước khó có thể làm thay hay ngăn cản thị trường; chính sách hạn điền chỉ có thể làm chậm lại hoặc biến dạng sự xuất hiện của các địa chủ mới.

Theo một tư duy thị trường, người có năng lực phải được ban thưởng cho những nỗ lực của mình, tích tụ ruộng đất chắc phải là một nền tảng cho một nền công nghiệp mang tính cạnh tranh.

Khuyến khích và bảo hộ những sự tích luỹ tự nhiên đó, đồng thời với những chính sách khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh chế biến nông sản, liên kết chuyển giao công nghệ cho nhà nông, hạn chế độc quyền cung cấp nguyên liệu cho nông nghiệp và tiêu thụ sản phẩm, Nhà nước cần có một thái độ rõ rệt trong khuyến khích cạnh tranh.

Có vẻ như việc tổ chức thu mua, xuất khẩu gạo còn hàm chứa vô số độc quyền; những độc quyền ấy thường ít mang lại lợi ích cho nông dân.

Đã chấp nhận gia nhập WTO với những cam kết không bảo hộ đáng kể gì cho nông sản Việt Nam, điều còn lại mà Nhà nước phải làm là vận dụng được tất cả những cơ hội mà luật lệ khắt khe của WTO cho người sản xuất nông nghiệp.

Phần từ hạt gạo xuất khẩu dành cho nông dân có đủ lớn mới giữ được họ ở lại với ruộng đồng. Phần ấy có từ việc hạn chế độc quyền xuất nhập khẩu, hạn chế trung gian, song phần ấy cũng có thể khéo léo được tạo ra dưới đủ  loại hình thức hỗ trợ mà quốc gia nào cũng hỗ trợ cho nông dân của mình, ví dụ dưới dạng các tài trợ hợp pháp cho thuỷ lợi, giống, phòng trừ sâu bệnh, hỗ trợ kỹ thuật.

Thêm một điều mà Nhà nước đáng ra phải làm đó là khéo léo nâng cao thái độ trân trọng nông sản Việt Nam trong nhận thức và thói quen của dân chúng. Gọi là khéo léo bởi dưới ánh mắt soi mói của các nhà tư bản nước ngoài bất kỳ hành vi phân biệt đối xử nào cũng có thể dẫn đến nhiều hệ lụy.

Nhìn người Hàn rầm rộ biểu tình chống thịt bò Mỹ chợt thấy lo khi dân tộc không biết cách phản ứng trước gạo mốc hay nội tạng bảo quản bằng chất hại người được luồn về từ bên ngoài.

Nông dân chỉ bám ruộng khi nông sản được giá, nông sản chỉ có giá khi được người mua tin dùng, cái vốn xã hội lớn lao dành cho nông sản Việt Nam chỉ có thể tạo ra với một thái độ rõ rệt của nhà nước.

Nông dân chán chốn thôn quê

Không ai muốn và có lẽ cũng chăng ai có thể chối bỏ quê hương, song nếu mức sống đô thị và nông thôn quá xa khác thì nước ta còn chứng kiến những cuộc di dân to lớn hơn nữa hướng ra phố. Điều này phá nát đô thị và cũng xô đổ văn hoá nông thôn. Việc điều tiết lớn lao này không thể do thị trường, đó là trách nhiệm của Nhà nước, càng bắt đầu muộn càng thêm tốn kém và bất lực.

Chính sách công có một tác động rất lớn có thể chèo lái tâm lý dân chúng, giúp họ vì những lợi ích cá nhân mà ở lại với nông thôn. Có người ta bảo nếu Nhà nước chi 10 đồng cho y tế, thì đến 8 đồng chỉ có lợi cho khu vực đô thị, chỉ còn hai dồng rơi xuống y tế xã, y tế cộng đồng, các trung tâm cấp huyện và địa phương.

Thì cũng thế đối với chi tiêu giao thông công cộng, giáo dục, điện nước và các hạng mục ngân sách khác, có vẻ như Nhà nước càng tăng chi thì đôi khi người ở phố và người giàu càng được lợi.

Vì lẽ ấy, muốn làm cho cuộc sống nơi thôn quê tiện ích chẳng kém nơi đô thị, cần có một cuộc kiểm định lại tác động của chi dùng tài chính công đối với khu vực nông thôn và xây dựng các chính sách điều tiết phù hợp. Chẳng hạn, nếu thu nhập cho công chức, viên chức nhận nhiệm sở thì các địa phương cũng đỡ than phiền về nguồn nhân lực.

Tương tự như vậy, nếu khuyến khích thoả đáng, các nhà kinh doanh hạ tầng (như điện, nước, truyền thông) mới có động lực để vươn tới nông thôn. Nếu mở rộng tranh luận, người dân sẽ có đủ muôn ngàn kế giúp phát triển nông thôn.

Chỉ riêng chi tiêu ngân sách cho các bộ ngành, chẳng hạn nếu Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn được đặt tại vựa lúa Cửu Long, Tổng cục du lịch điều hành toàn ngành từ Quảng Ninh hay Bộ LĐ-TB-XH được đặt tại những miền quê Nam Định dư thừa lao động.
Chắc rằng nguồn kinh phí quốc gia sẽ không quá dồn vào những đô thị trọng tâm mà lan toả ra rất nhiều vùng. Điều quan trọng đối với chính quyền, vì lẽ ấy, cho hôm nay và những ngày sau. 

SOURCE: VIETNAMNET

Trích dẫn từ:

http://batdongsan.com.vn/ban-ve-nong-thon-tu-goc-nhin-so-huu-ruong-dat_news_3827.html

Read more »

NÊN BÀN CHUYỆN CƠ BẢN TRƯỚC

PGS.TS. VŨ TRỌNG KHẢI

Trước khi viết những điều cụ thể có tính kỹ thuật, chúng ta cần thảo luận để đi đến đồng thuận về những quan điểm, nguyên tắc xây dựng Luật Đất đai mới. Trong bài viết ngắn này, tôi chỉ xin bàn đôi điều mà thôi.

1. Quyền sử dụng đất là một thứ quyền tài sản, nên nó là hàng hóa, dù là hàng hóa đặc biệt, phải được tự do trao đổi trên thị trường theo pháp luật. Vì thế bất kỳ ai, kể cả nhà nước, không có quyền “thu hồi đất” của người dân, vì bất cứ mục đích nào, mà phải mua quyền sử dụng đất.

Tại sao khi đất đai cho nhà đầu tư (chủ tư bản) thuê để xây dựng khu công nghiệp hay sân gôn, nay nếu Nhà nước cần để xây dựng đường xá, thì phải thương lượng mua lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư theo giá thị trường, còn đối với nông dân thì Nhà nước lại “thu hồi đất nông nghiệp” của họ? Và áp đặt giá đền bù “sát giá thị trường” mà không phải là mua theo giá thị trường?

Mặt khác, vì là hàng hóa, nên giá đất do Nhà nước quy định chỉ có ý nghĩa làm cơ sở để tính thuế thổ trạch, thuế trước bạ. Giá đất do Nhà nước quy định nhất thiết không thể là cơ sở để nhà nước cấp kinh phí cho các tổ chức nhà nước có nhu cầu tăng quy mô sử dụng đất đai. Vì với mức giá đó, các tổ chức này không thể mua được quyền sử dụng đất của người dân.

2. Luật pháp không được phân biệt đối xử giữa các chủ thể (cá nhân và tổ chức) trong cùng một hành vi. Cùng sử dụng đất nông nghiệp, nhưng hộ nông dân bị hạn điền khi giao đất và khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn tổ chức thì không? Các doanh nghiệp chỉ cần lập dự án trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, nếu xét thấy khả thi, Nhà nước có thể cho họ thuê, giao quyền sử dụng đất với diện tích hàng ngàn héc ta. Đó là điều phi lý.

Hai vợ chồng với tính cách là một hộ gia đình thì chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất tối đa 2 héc ta ở đồng bằng sông Hồng, nhưng nếu họ lập công ty TNHH thì không bị hạn điền 2 héc ta mà có thể có hàng trăm, ngàn héc ta, nếu dự án đầu tư của họ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tại sao khi đất đai cho nhà đầu tư (chủ tư bản) thuê để xây dựng khu công nghiệp hay sân gôn, nay nếu Nhà nước cần để xây dựng đường xá, thì phải thương lượng mua lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư theo giá thị trường, còn đối với nông dân thì Nhà nước lại “thu hồi đất nông nghiệp” của họ? Và áp đặt giá đền bù “sát giá thị trường” mà không phải là mua theo giá thị trường?

3. Muốn đặt quy định hạn điền hay hạn chế thời gian sử dụng đất, phải trả lời được câu hỏi là “để làm gì?” và “vì sao?”. Nếu để hạn chế quá trình bần cùng hóa nông dân, sợ nông dân mất kế sinh nhai, sợ nảy sinh tầng lớp địa chủ mới, thì tại sao khi các chủ đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, sân gôn lấy đi hàng ngàn héc ta đất nông nghiệp “bờ xôi ruộng mật” của nông dân, của quốc gia, người ta lại không sợ những điều trên xảy ra?

Thực tế cho thấy nếu nông dân bán quyền sử dụng đất nông nghiệp cho những nhà đầu tư kinh doanh nông nghiệp thì họ còn có cơ may kiếm việc làm hơn khi họ bị thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp, sân golf. Bởi các nhà đầu tư kinh doanh nông nghiệp sẽ thuê hay khoán lại cho chính những hộ nông dân ấy sản xuất trên mảnh đất trước đây thuộc về họ. Còn muốn kiếm việc ở khu công nghiệp hay sân gôn, nông dân phải là người trẻ, khỏe, đã được đào tạo nghề với trình độ thích hợp.

Hơn nữa, trong nông nghiệp, đối tượng sản xuất là sinh vật (cây, con). Muốn đạt hiệu quả, nhà đầu tư kinh doanh nông nghiệp phải trực tiếp kiểm soát được quá trình sinh trưởng, phát triển của cây, con trên từng thửa ruộng, vườn cây, chuồng gia súc, ao cá, đến từng người lao động làm thuê. Nếu quy mô ruộng đất, đàn gia súc quá lớn, phải thuê nhiều nhân công, nên phải thiết lập cấp quản lý trung gian với những người làm thuê, chắc chắn sản xuất khó đạt hiệu quả, thậm chí thất bại. Tất cả các quá trình sản xuất mang tính sinh học phải do các hộ gia đình thực hiện, mới có hiệu quả.

Luật pháp không được phân biệt đối xử giữa các chủ thể (cá nhân và tổ chức) trong cùng một hành vi. Cùng sử dụng đất nông nghiệp, nhưng hộ nông dân bị hạn điền khi giao đất và khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn tổ chức thì không?

Vì thế, các doanh nghiệp kinh doanh nông nghiệp quy mô lớn, phải áp dụng cơ chế “khoán hộ” mà thực chất là tái lập trang trại gia đình dưới dạng công ty dự phần để thực hiện các khâu sản xuất mang tính sinh học. Còn bản thân doanh nghiệp chỉ trực tiếp thực hiện các khâu dịch vụ đầu vào – đầu ra của sản xuất nông nghiệp, giải quyết 3 vấn đề mà từng hộ nông dân không tự giải quyết được là (i) thị trường và thương hiệu, (ii) công nghệ hiện đại để đảm bảo chất lượng nông phẩm và giá cả cạnh tranh, (iii) vốn đầu tư.

Vì vậy, quy mô đất đai của một nhà đầu tư kinh doanh nông nghiệp là nhỏ hơn nhiều lần nhà đầu tư kinh doanh công nghiệp, dịch vụ (sân gôn, resort). Khi đó doanh nghiệp không còn cấp quản lý trung gian, dù có quy mô đất đai rất lớn.

Còn hạn chế thời gian sử dụng đất để làm gì? Không lẽ hết thời hạn, Nhà nước lại giao đất cho người khác sử dụng? Nếu vậy, nhà nông sẽ không quan tâm đầu tư thâm canh, cải tạo đất, xây dựng kết cấu hạ tầng nông nghiệp.

4. Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất bằng quy hoạch, không quan tâm đến chủ thể sử dụng. Đặc biệt, Nhà nước phải quản lý chặt chẽ đất lâm nghiệp, trước hết là đất rừng đầu nguồn, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, vườn quốc gia để đảm bảo môi trường sống của cả dân tộc.

Không ai có quyền phá rừng, chuyển đất rừng sang các loại đất khác như khai mỏ, xây dựng khu công nghiệp, dẫn đến hủy hoại môi trường sinh thái.

Không ai có quyền phá rừng, chuyển đất rừng sang các loại đất khác như khai mỏ, xây dựng khu công nghiệp, dẫn đến hủy hoại môi trường sinh thái. Thứ nữa Nhà nước quản lý chặt chẽ đất “bờ xôi ruộng mật” đang trồng lúa nước có hiệu quả để đảm bảo an ninh lương thực. Nhưng dù sao, giả sử không có gạo thì còn có thể nhập khẩu, có thể ăn bánh mì, mì sợi thay cơm, nhưng không còn môi trường sống do phá rừng thì không còn gì nữa cả.

Đối với các loại đất nông nghiệp khác, người sử dụng có quyền tự do chuyển đổi loại cây trồng, vật nuôi theo yêu cầu của thị trường và luật bảo vệ môi trường sinh thái như tất cả các chủ thể khác trong xã hội. Do đó, không cần có quy định “chỉ cho tích tụ ruộng đất để sản xuất nông nghiệp”. Thử hỏi, xây dựng khu công nghiệp, sân golf không phải là tích tụ ruộng đất hay sao?

5. Luật không thể quy định chỉ giao đất nông nghiệp cho người “trực canh”, trong khi đó, luật lại quy định người có chủ quyền sử dụng đất có quyền cho thuê và cho thuê lại ruộng đất. Khi đó người có quyền sử dụng đất không còn là người trực canh nữa.

Hơn nữa, thế nào là “trực canh”? Chủ trang trại đầu tư vốn phát triển sản xuất nông nghiệp phải lao động trí óc căng thẳng để quản lý kinh doanh thì mới đạt hiệu quả, họ không thể và không cần tự đi cày bừa, gieo sạ, cạo mủ cao su, cho gia súc ăn… Vậy họ có “trực canh” hay không?

6. Tích tụ tư bản là quá trình tất yếu để công nghiệp hóa, hiện đại hóa sản xuất trong nền kinh tế thị trường. Trong nông nghiệp, tích tụ tư bản trước hết thể hiện trong việc tích tụ ruộng đất. Tích tụ tư bản nói chung và tích tụ ruộng đất nói riêng là tăng quy mô tư bản và ruộng đất của một đơn vị kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp hay dịch vụ.

Một đơn vị kinh doanh tự chủ, tự chịu trách nhiệm về kết quả lời – lỗ có thể là một hộ gia đình, một doanh nghiệp. Doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường tồn tại dưới nhiều hình thức như doanh nghiệp tư nhân (đúng ra phải gọi là doanh nghiệp cá nhân), công ty TNHH, công ty hợp danh, công ty cổ phần…

Trong nông nhiệp, một đơn vị tự chủ sản xuất nông nghiệp được gọi là trang trại. Do đó trang trại cũng tồn tại dưới nhiều loại  hình. Trang trại gia đình chính là kinh tế nông hộ. Còn trang trại cá nhân, trang trại hợp danh, trang trại TNHH, trang trại cổ phần, trang trại nhà nước chính là doanh nghiệp cá nhân, công ty hợp danh, công ty TNHH, công ty cổ phần, doanh nghiệp nhà nước… trong nông nghiệp.

Tích tụ ruộng đất cho phép tạo ra các loại trang trại sản xuất hàng hóa. Nhưng do đặc điểm sản xuất sinh học, nên trang trại gia đình là lực lượng sản xuất hàng hóa chủ yếu của mỗi nền kinh tế, dù là nền kinh tế hiện đại nhất như các nước Âu – Mỹ.

Trang trại cá nhân chủ yếu sử dụng sức lao động làm thuê nhưng nếu không quá nhiều thì không phải thiết lập cấp quản lý trung gian (có một cấp quản lý) và cũng là một loại hình trang trại dễ tìm thấy trong nền kinh tế thị trường. Còn các loại trang trại khác, nhất là trang trại cổ phần, trang trại nhà nước, có quy mô quá lớn, phải thiết lập nhiều cấp quản lý trung gian, muốn tồn tại và phát triển đều phải áp dụng cơ chế “khoán hộ” mà thực chất là tái lập trang trại gia đình dưới dạng công ty dự phần, để thực hiện các khâu sản xuất sinh học, còn trang trại lớn chỉ thực hiện các khâu dịch vụ đầu vào – đầu ra cho sản xuất nông nghiệp.

Điều đó vừa phát huy ưu điểm của trang trại gia đình và lợi thế kinh tế theo quy mô của trang trại lớn, vừa khắc phục nhược điểm sản xuất nhỏ, phân tán của trang trại gia đình và nhược điểm “quá tải” do quy mô quá lớn của các doanh nghiệp kinh doanh nông nghiệp.

SOURCE: THỜI BÁO KINH TẾ SÀI GÒN

Trích dẫn từ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/diendan/ykien/17356/

Read more »