TRÁNH MÁY MÓC KHI GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN VỀ ĐẤT ĐAI

PHẠM THÁI

Những năm qua, tình hình khiếu nại và khởi kiện liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất ngày một gia tăng, tính chất, mức độ khá phức tạp. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đã quy định rõ các dấu hiệu để phân định thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện về vấn đề này. Tuy nhiên, các cơ quan có thẩm quyền thường căn cứ vào yếu tố hình thức là đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thẩm quyền giải quyết mà ít quan tâm đến bản chất của tranh chấp cũng như yêu cầu của đương sự.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc hai hệ thống: cơ quan hành pháp (UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường) và cơ quan tư pháp (Tòa án nhân dân). Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003 quy định dấu hiệu phân định thẩm quyền giải quyết giữa hai hệ thống cơ quan này, tuy có phạm vi khác nhau (Luật Đất đai 2003 mở rộng thẩm quyền của Tòa án hơn so với Luật Đất đai 1993) nhưng đều có dấu hiệu chung: tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết; tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có GCNQSDĐ thì do UBND giải quyết.

Các tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra rất nhiều dạng nhưng chủ yếu thuộc hai nhóm quan hệ. Nhóm thứ nhất, tranh chấp trong quan hệ pháp luật đất đai (ai là người có quyền sử dụng đất) do Luật Đất đai điều chỉnh. Loại tranh chấp này thường phát sinh từ hành vi chiếm dụng, sử dụng trái phép, cơi nới, lấn chiếm đất. Nhóm thứ hai, tranh chấp trong quan hệ pháp luật dân sự do Bộ luật Dân sự điều chỉnh. Nhóm này gồm hai dạng: tranh chấp liên quan đến các hợp đồng dân sự mà quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng (hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất) và tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất.

Theo hướng dẫn của Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 3.1.2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, đối với các tranh chấp về hợp đồng dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND, mà không cần xem xét đất có GCNQSD hay không. Như vậy, việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giữa TAND với UBND dựa vào yếu tố có GCNQSDĐ hay không, chỉ áp dụng trong phạm vi hẹp là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất trong quan hệ pháp luật đất đai.

Quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đã rõ các dấu hiệu để phân định thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện về tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, việc hiểu và thực hiện nhiều khi lại chưa rõ ràng, thiếu rạch ròi; vẫn còn xảy ra tình trạng đùn đẩy trách nhiệm hoặc “lấn sân”, giải quyết không đúng thẩm quyền. Thực tế cho thấy, các cơ quan có thẩm quyền thường căn cứ vào yếu tố hình thức là đất đã có GCNQSDĐ và các loại giấy tờ khác để xác định thẩm quyền giải quyết mà ít khi quan tâm đến bản chất của tranh chấp phát sinh từ quan hệ pháp luật đất đai hay quan hệ pháp luật dân sự, cũng như yêu cầu của đương sự. Xin nêu một vài vụ việc để minh chứng và cùng trao đổi.

Năm 2008, ông Ng.V.Nh gửi đơn khiếu nại đến UBND huyện Q yêu cầu phục hồi lại GCNQSDĐ cho ông, vì cho rằng con trai là Ng.Ng.S đã giả mạo chữ ký của ông để làm hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất. UBND huyện Q đã trưng cầu giám định chữ ký của ông Nh trong hồ sơ tặng cho. Kết quả giám định không phải chữ ký của ông Nh nên UBND huyện Q đã phục hồi lại GCNQSDĐ cho ông Nh. Việc UBND huyện Q cấp GCNQSDĐ cho anh S là căn cứ vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, để phục hồi lại GCNQSDĐ cho ông Nh thì cần căn cứ vào kết luận hợp đồng tặng cho có hiệu lực hay vô hiệu. Việc giải quyết tranh chấp, kết luận hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu thuộc thẩm quyền của Tòa án, trong vụ việc này UBND đã làm thay chức năng của Tòa án.

Ngày 22.10.2006, ông Tr.V.Nh gửi đơn đến UBND huyện Q khiếu nại việc cấp GCNQSDĐ cho ông H không đúng, vì diện tích đất này ông H mượn của ông. Trường hợp của anh Ng.V.Tr cũng tương tự, ngày 3.10.2008 anh Tr gửi đơn khiếu nại cho rằng diện tích đất mà UBND huyện Q  đã cấp GCNQSDĐ cho anh Đ.X.T là của gia đình anh cho mượn. Hoặc như, trường hợp của ông Ng.V.M, đã hơn mười năm nay luôn đeo đuổi việc khiếu nại đòi lại đất. Ông đã gửi hàng chục đơn đến UBND huyện Q và các cơ quan chức năng khiếu nại việc UBND xã Q.Th lấy đất có nguồn gốc của gia đình ông sử dụng hợp pháp qua nhiều thế hệ để cấp cho bốn hộ gia đình khác và cấp GCNQSDĐ cho các hộ này. Cả ba trường hợp này UBND huyện Q đều không giải quyết, vì cho rằng đất đã có GCNQSDĐ nên thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.

Theo tinh thần hướng dẫn tại Công văn số 16/1999/KHXX ngày ngày 1.2.1999 của Tòa án nhân dân tối cao thì trong trường hợp phát sinh tranh chấp đất mà đương sự cho rằng, việc UBND cấp GCNQSDĐ không đúng thì đây là việc khiếu nại hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND. Ở các vụ việc nêu trên, đương sự không yêu cầu giải quyết tranh chấp đất mà họ khiếu nại việc UBND cấp GCNQSDĐ cho người đã mượn đất, hoặc người chiếm dụng bất hợp pháp đất của họ là không đúng pháp luật. Đó là việc khiếu nại quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND.

Lâu nay nhiều người cho rằng, nguyên nhân tranh chấp đất đai gia tăng là do giá đất tăng. Tuy nhiên, đó chỉ là nguyên cớ. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đối với các hợp đồng dân sự liên quan đến đất đai là do sự hiểu biết pháp luật của người dân còn hạn chế nên không thực hiện; thực hiện không đúng, không đầy đủ các thủ tục pháp lý; đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, nguyên nhân phát sinh chủ yếu do công tác quản lý đất đai lỏng lẻo, mập mờ; các sai sót trong đo đạc, lập bản đồ địa chính, trong việc cấp GCNQSDĐ. Thực tế cho thấy, sự sai lệch về vị trí, ranh giới, kích thước, diện tích… ghi trong GCNQSDĐ so với thực địa xảy ra khá phổ biến đã dẫn đến sự nghi ngờ việc lấn chiếm giữa các hộ liền kề rồi xảy ra tranh chấp. Một khi hồ sơ địa chính xác định rõ ràng, chính xác vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất thì ít ai dám lấn chiếm đất của người khác.

Như vậy, để giải quyết dứt điểm, kịp thời, đúng đắn các tranh chấp đất đai thì cần có sự nhìn nhận thấu đáo với tư duy “điều trị nguyên nhân” chứ không “điều trị triệu chứng”. Nếu tranh chấp phát sinh do các sai sót trong công tác quản lý đất đai thì UBND phải có trách nhiệm giải quyết, sửa sai chứ không thể hiểu máy móc là đất đã có GCNQSDĐ để đùn đẩy trách nhiệm.

SOURCE: BÁO NGƯỜI ĐẠI BIỂU NHÂN DÂN

Trích dẫn từ:

http://nguoidaibieu.com.vn/Trangchu/VN/tabid/66/CatID/7/ContentID/107057/Default.aspx

Read more »

TÍCH TỤ RUỘNG ĐẤT HỢP LÝ ĐỂ CÔNG NGHIỆP HÓA NÔNG NGHIỆP

PGS.TS. LÊ TRỌNG – Đại học Kinh tế quốc dân

Tích tụ ruộng đất là một biểu hiện về quan hệ sản xuất phù hợp với trình độ phát triển nhất định của lực lượng sản xuất trong quá trình công nghiệp hóa nông nghiệp theo hướng chuyên môn hóa, phát triển các loại cây trồng thâm canh cao để sản xuất nông sản hàng hóa, đáp ứng được yêu cầu của thị trường trong và ngoài nước. Tích tụ ruộng đất đã và đang diễn ra rất phong phú trong thực tiễn. Bài viết dưới đây phản ánh những hình thức đang có tại Việt Nam và một số suy nghĩ về giải pháp cho việc tích tụ ruộng đất hợp lý.

Trong quá trình tích tụ ruộng đất để công nghiệp hóa, Đảng và Nhà nước đã nhấn mạnh: Phải chọn hình thức hợp lý tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân có việc làm, có đời sống tốt hơn, xóa đói giảm nghèo nhanh và bền vững. Từng bước giảm dần khoảng cách giàu nghèo giữa các hộ, giữa thành thị và nông thôn.

I – Các hình thức

Thực tế những năm qua, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của sản xuất nông nghiệp, ở nước ta đã có nhiều hình thức tích tụ ruộng đất khác nhau, có thể tổng kết lại như sau:

1. Nhiều nhà nông đã tích tụ ruộng đất lập trang trại bằng cách thuê đất công – tư, mua, mượn hoặc được giao, được thừa kế, cho… để phát triển kinh tế trang trại có quy mô từ nhỏ đến lớn. Đây là hình thức đầu tiên được hình thành từ những năm 80 của thế kỷ XX.

2. Dồn điền, đổi thửa để phát triển kinh tế nông hộ, có dịch vụ của hợp tác xã nông nghiệp là hình thức phổ biến mà nhiều tỉnh đã và đang làm (như Quảng Nam, Quảng Ngãi, Thái Bình…). Đây là một yêu cầu của tích tụ ruộng đất để thực hiện cơ giới hóa có hiệu quả trong giai đoạn đầu, sau đó có thể chọn hình thức hợp tác liên kết sản xuất – kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế.

3. Hộ tự nguyện góp đất, vốn mua máy lập tổ hợp tác sản xuất, Nhà nước hỗ trợ vốn để mua máy, thực hiện cơ giới hóa nông nghiệp theo hướng: liền đồng, cùng trà, tăng hiệu quả cho từng hộ theo mức tích tụ đất và vốn của mỗi hộ (như ở thôn Vị Hà, xã Bình Minh, huyện Bình Lục, Hà Nam đang làm gần như một công ty cổ phần nhỏ). Đây là một hình thức tích tụ hợp lý thỏa mãn được đầy đủ các yêu cầu của tích tụ ruộng đất và sẽ hoàn thiện dần từ thấp đến cao, từ ít đến nhiều, từ nông đến sâu, từ tổ hợp tác sản xuất đến chế biến và tiêu thụ sản phẩm trên cơ sở liên kết nông – công – thương trong tương lai.

4. Ruộng đất đã tích tụ trong các nông, lâm trường của Nhà nước. Hiện những nông, lâm trường quản lý, kinh doanh tốt và những cơ sở giống quốc gia thì được củng cố, phát triển, còn những nông, lâm trường quản lý kém, làm ăn thua lỗ thì đã và đang được cổ phần hóa hoặc thực hiện công tư hợp doanh.

5. Trong ngành mía đường, còn có một hình thức tích tụ ruộng đất trồng mía của nông dân xung quanh nhà máy đường của Công ty đường Bourbon (Buốc-bông) của Pháp đóng tại Tây Ninh và Gia Lai theo nguyên tắc: "Liền đồng, cùng trà, khác chủ" trên cơ sở liên kết nông- công – thương, thực hiện sản xuất nguyên vật liệu mía của nông dân, chế biến và tiêu thụ đường của Công ty đã đạt hiệu quả kinh doanh cao. Trong đó, nông dân được Công ty hướng dẫn quy trình kỹ thuật trồng, công khai hóa ngày trồng – tháng đốn, đầu tư giống mới, máy cày làm đất, phân, thuốc phòng trừ sâu bệnh và có hợp đồng mua mía bảo đảm giá mua có lãi thỏa đáng, tạo độ tin cậy cao cho nông dân phát triển sản xuất mía nguyên liệu cho nhà máy.

6. Trong ngành cà-phê có hình thức hộ nông dân góp vốn cổ phần bằng đất để trồng cà-phê vào công ty cổ phần như ở Công ty cà-phê Thái Hòa (Lạc Sơn, Hòa Bình). Công ty bỏ vốn (khoảng 80 triệu đồng/ha) đầu tư xây dựng cơ bản vườn cà-phê (cây giống, phân, nước…) đến khi vườn cà-phê đưa vào kinh doanh ổn định; hướng dẫn kỹ thuật trồng mới cho nông dân. Hộ nông dân sau khi góp vốn bằng đất sẽ là thành viên của Công ty, được hưởng chế độ quy định, được bố trí làm việc theo khả năng của từng người theo nguyên tắc “ai làm nhiều được hưởng nhiều”. Tuy vậy, khi hộ nào thấy cần rút vườn cà-phê của mình ra khỏi Công ty để tự sản xuất thì trả lại phần vốn đầu tư trồng mới cho Công ty; hộ tự sản xuất (có sự giúp đỡ kỹ thuật và ứng vật tư của công ty) sẽ bán nguyên liệu cà phê cho Công ty theo hợp đồng. Công ty sẽ tiến lên có nhà máy chế biến và tiêu thụ sản phẩm, thực hiện công nghiệp hóa liên hoàn đạt hiệu quả cao.

II – Kinh nghiệm của các nước và so sánh với Việt Nam

Từ thực tế của những hình thức tích tụ ruộng đất chủ yếu ở trên, để bước đầu có thể đánh giá được những hình thức hợp lý trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, chúng ta cần nghiên cứu rút kinh nghiệm của một số nước đi trước mà ta có thể vận dụng trong những điều kiện cho phép. Vì những kinh nghiệm đó rất có giá trị tham khảo đối với chúng ta. Qua nghiên cứu, chúng tôi thấy có một sự khác biệt đáng kể về sự tập trung ruộng đất ở Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc với các nước Âu, Mỹ là quy mô đất nông hộ.

Ở các nước Âu, Mỹ, quy mô ruộng đất của mỗi chủ sản xuất có thể lên tới hàng trăm, hàng ngàn héc-ta, nhưng ở Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc quy mô ruộng đất của nông hộ đa số chưa vượt quá 10 ha. Đến năm 1986 – thời kỳ hoàn thành cơ khí hóa nông nghiệp ở Nhật Bản, bình quân ruộng đất của nông hộ là 1,24 ha. Đài Loan, năm 1986, khi hoàn thành cơ khí hóa nông nghiệp, bình quân ruộng đất nông hộ chỉ khoảng 1 ha. Thời gian hoàn thành công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp của Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc chỉ khoảng 25 – 30 năm, bằng trên dưới 1/3 các nước Âu Mỹ đi trước.

Ngoài ra, ngày nay sản xuất hàng hóa lớn, thị trường mở rộng ra cả thế giới, người tiêu dùng đòi hỏi sản phẩm ngày càng khắt khe, chẳng hạn lương thực, thực phẩm không những phải bảo đảm chất lượng mà còn phải bảo đảm an toàn vệ sinh thực phẩm, sản phẩm phải ghi rõ nguồn gốc xuất xứ, người chủ sản xuất và chế biến phải chịu trách nhiệm trước người tiêu dùng.

Cần đẩy mạnh tổng kết thực tiễn để làm rõ ưu, khuyết điểm của từng hình thức, tích tụ ruộng đất hiện nay. Nhân rộng những hình thức tốt, đồng thời sớm hoàn thiện các chính sách về ruộng đất, nhất là Luật đất đai.

Vậy, để sản xuất ra được nguồn nguyên liệu sản phẩm nông nghiệp đạt được những yêu cầu trên, tất yếu phải tổ chức sản xuất trên cơ sở tích tụ ruộng đất liền vùng rộng lớn, cùng trà giống, cùng quy trình kỹ thuật gieo trồng, chăm sóc, thu hoạch và tiến tới bảo đảm cả chế biến, lưu thông hàng hóa một cách có thương hiệu, với giá thành hạ, lợi nhuận cao. Để chủ động, Nhật Bản, Đài Loan đã lựa chọn một hình thức tích tụ ruộng đất mới thực hiện sản xuất lớn trên cơ sở “liên vùng, cùng trà, khác chủ" gắn với một cơ sở (xí nghiệp) chế biến hiện đại (sơ hoặc tinh chế) và tiêu thụ sản phẩm, hay một hợp tác xã dịch vụ – chế biến – tiêu thụ sản phẩm, hình thành lên "tổ hợp nông – công – thương". Từ đó, ở mức cao hơn, là các hộ có thể dùng ruộng đất để góp cổ phần trong tổ hợp sản xuất – kinh doanh nông nghiệp.

Ở nước ta, các hình thức tích tụ ruộng đất từ 1 đến 6 được hình thành trong những điều kiện lịch sử "đổi mới". Tuy nhiên, chúng ta đang tổ chức lại sản xuất nông nghiệp ở quá khứ và vận dụng kinh nghiệm về các hình thức tích tụ ruộng đất, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp của Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan nên độ dao động còn lớn. Để so sánh, đánh giá có căn cứ khoa học, cần dựa vào mấy chỉ tiêu kinh tế – xã hội chủ yếu sau:

Một là, trong những vùng có cùng điều kiện về đất đai thì năng suất ruộng đất, năng suất lao động tăng hơn bao nhiêu?

Hai là, trong chuỗi giá trị sản phẩm hoàn chỉnh (đến người tiêu dùng) thì mỗi cung đoạn sản xuất – chế biến – tiêu thụ chiếm bao nhiêu %? Tính doanh lợi (lãi kinh doanh) của mỗi phần đó được bao nhiêu? Có hài hòa không?

Ba là, mỗi hình thức đã tạo việc làm, nâng thu nhập, góp phần giảm nghèo cho nông dân có ruộng ở mức nào?

Cần tổng kết, đánh giá ưu, khuyết của mỗi hình thức để có căn cứ nhân rộng những hình thức tích tụ ruộng đất hợp lý hơn, đồng thời hoàn thiện chính sách về ruộng đất, vốn, lãi suất, thuế… cho phát triển. Song cuộc sống không thể chờ đợi, do đó qua nghiên cứu và trong chừng mực đã nhận xét về tính hợp lý của một vài hình thức như trên, tổng hợp lại tôi thấy cần quan tâm phát triển các hình thức một (1), hai (2), năm (5), nhất là nhấn mạnh đến hình thức thứ ba (3) về tích tụ ruộng đất, tổ chức sản xuất ở thôn Vị Hạ, tỉnh Hà Nam.

III – Về giải pháp

Mỗi hình thức tích tụ ruộng đất ứng với một số giải pháp nhất định. Trong điều kiện nông thôn của ta ở hiện tại, nhìn chung bước đầu, tác giả thấy có thể vận dụng để phát triển mạnh hình thức tích tụ ruộng đất hợp tác sản xuất như ở thôn Vị Hạ (Hà Nam) là hợp lý hơn. Để phát triển hình thức này có thể áp dụng mấy giải pháp chủ yếu:

Thứ nhất, cán bộ phải có tâm huyết, trình độ, có giải pháp trao đổi, thảo luận trực tiếp với nông dân từ ít đến nhiều chủ hộ để họ nhận thức được lợi ích của tích tụ ruộng đất, lập tổ hợp tác sản xuất (gần như một công ty cổ phần nhỏ) theo hướng cơ giới hóa… và tham gia một cách tự nguyện.

Thứ hai, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ như :

- Vốn cho nông dân mua máy thực hiện cơ giới hóa với mức từ 30 đến 60% (theo tiêu chí loại thôn xã nghèo nhất, trung bình hoặc khá giả).

- Kinh phí tạo nghề (nông- công – thương) phù hợp với yêu cầu.

- Kinh phí cho một số chủ hộ đi tham quan (ví dụ đến Vị Hạ) học tập để về áp dụng, nhất là thời gian đầu.

- Có chính sách tín dụng, lãi suất ngân hàng, giảm thuế…

Thứ ba, cần sửa chữa, bổ sung Luật Đất đai, nghị định và có chính sách khuyến khích về tích tụ ruộng đất hợp lý để hợp tác phát triển sản xuất kinh doanh, xóa đói giảm nghèo bền vững

thực sự.

Thứ tư, từng hình thức hợp tác cần có quy chế tích tụ ruộng đất, góp vốn (theo đầu sào… như cổ phần), chi phí vật tư, lao động sản xuất, kinh doanh và phân chia sản phẩm, tiền làm ra minh bạch trong mỗi vụ và cả năm cho mỗi hộ theo mức ruộng đất và vốn mà mỗi hộ đã tích tụ.

Thứ năm, Nhà nước phải cấm tích tụ ruộng đất theo kiểu bắt bí hộ đói nghèo… để mua rẻ, hoặc thu hồi đất “bờ xôi, ruộng mật”, lập dự án treo, hay phân lô bán nhằm làm giàu bất chính vì lợi ích của một nhóm người nào đó./.

SOURCE: TẠP CHÍ CỘNG SẢN ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ:

http://www.tapchicongsan.org.vn/details.asp?Object=4&news_ID=29760424

Read more »

CÔNG HỮU ĐẤT ĐAI KHÔNG HỢP THỜI VỚI QUÁ ĐỘ

GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

PHẦN 1. Bài học "cưỡng bức" hiện tại

Trong những ngày đầu ĐỔI MỚI, Đảng và Nhà nước đã ban hành một quyết định dũng cảm, mang tính bản lề tạo nên thành công, đó là chính sách giao đất sản xuất nông nghiệp do các hợp tác xã nông nghiệp đang sử dụng cho hộ gia đình để sử dụng ổn định lâu dài. Chính sách này đã đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành một trong 3 nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới.

Như trên biểu đồ về giá trị sản xuất nông nghiệp dưới đây, có thể thấy từ năm 1991 trở đi mức tăng trưởng của sản xuất nông nghiệp khá đều đặn với khoảng hơn 5 nghìn tỷ đồng tăng thêm mỗi năm (theo giá so sánh năm 1994).

Giá trị sản xuất nông nghiệp theo giá so sánh 1994 (tỷ đồng) sau ĐỔI MỚI (1990-2009)

Để có được quyết định quan trọng này, cũng phải trải qua một quá trình nhận thức nhất định và cũng đã có cán bộ lãnh đạo cấp tỉnh phải chịu thiệt thòi như Bí thư Tỉnh ủy Kim Ngọc. Từ thực tiễn, ai cũng thấy được tổng sản lượng canh tác của các hộ gia đình trên 5% diện tích ruộng được hợp tác xã giao cho sử dụng riêng còn cao hơn sản lượng canh tác trên 95% diện tích ruộng do hợp tác xã tổ chức sử dụng chung.

Nhìn vào bản chất của sự việc, có thể thấy người nông dân chưa vứt bỏ được tư duy tư hữu đã chất chứa từ hàng nghìn năm nay ở vùng nông thôn nước ta.

Phương thức sản xuất tập thể theo mô hình hợp tác xã cần tới một trình độ cao về tổ chức sản xuất, tư duy mới về công nghiệp hóa trong nông nghiệp nhưng lãnh đạo các hợp tác xã ở nông thôn ta chưa có được.

Cũng chính tính tư hữu đã tạo ra tình trạng tham nhũng nặng nề trong bộ máy lãnh đạo các hợp tác xã nông nghiệp. Lúc đó, câu ca dao mới "mỗi người làm việc bằng hai, để cho cán bộ mua đài mua xe" gần như phổ biến ở khắp các miền quê.

Phương thức sản xuất tập thể theo mô hình hợp tác xã đã mất động lực, người nông dân tập trung vào chăm lo cho mảnh đất 5% của mình. Hầu hết các nhà lý luận kinh tế chính trị đã có giải thích rằng quan hệ sản xuất tập thể trong nông nghiệp chưa phù hợp với tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất còn nhỏ nhoi, lạc hậu nên phải đổi mới quan hệ sản xuất. Cần chuyển từ mô hình hợp tác xã sang mô hình hộ gia đình. Đây là một giải thích rất đúng đắn.

Chắc chắn rằng trong xã hội đã đạt được điều kiện của xã hội xã hội chủ nghĩa thì mô hình sản xuất hợp tác xã nông nghiệp có hiệu quả cao hơn mô hình sản xuất hộ gia đình. Lúc đó, ngoài các điều kiện về hạ tầng cần có, người nông dân phải có nhận thức tốt về tổ chức sản xuất lớn, biết hạn chế lại tư hữu để nâng cao hiệu quả của hợp tác chung, có thu nhập cao để chủ động loại trừ tham nhũng trong khâu phân phối lợi ích.

Khi chưa đạt được những điều kiện của xã hội xã hội chủ nghĩa này thì mô hình sản xuất hợp tác xã nông nghiệp không những không tạo được hiệu quả mà còn tạo nên tình trạng thiếu lương thực.

Một sự việc tương tự nhưng ở tầm vĩ mô hơn đã xẩy ra vào năm 1991 là việc Đảng và Nhà nước ta tiếp tục ban hành một quyết định quan trọng thứ hai: thay thế cơ chế kinh tế bao cấp – chỉ huy tập trung bằng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ chế kinh tế có điều khiển đó chỉ có thể phát huy được ưu việt khi đã đạt được các điều kiện của xã hội xã hội chủ nghĩa. Cơ chế kinh tế tự điều chỉnh mới phù hợp với điều kiện hạ tầng, con người trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội.

Từ thực chứng lịch sử này, có thể rút ra bài học kinh nghiệm: sự tốt đẹp trong tương lai không thể cưỡng bức phải tốt đẹp ngay trong hiện tại khi hiện tại chưa có đủ điều kiện để tạo nên sự tốt đẹp đó, sự cưỡng bức này thường gây ra hậu quả ngược lại và cái giá phải trả là thời gian bị kéo lùi. Tiền nhân đã có câu "dục tốc bất đạt" là vì lẽ đó.

Điều chúng ta mong muốn trong tương lai chỉ có thể thành tựu được khi hiện tại được sắp xếp đúng quy luật, điều mong muốn đó sẽ đến nhanh hơn.

PHẦN 2. Công hữu đất đai không hợp với thời quá độ

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta được quy định trong Hiến pháp từ năm 1980, dựa trên lý luận kinh tế chính trị học xã hội chủ nghĩa là các tư liệu sản xuất chủ yếu đều được công hữu hóa. Đất đai là một loại tư liệu sản xuất chủ yếu nên phải thuộc chế độ công hữu mà ta gọi là sở hữu toàn dân. Điều này là hợp lý vì trong nền sản xuất xã hội xã hội chủ nghĩa không thể tồn tại một tầng lớp người là chủ đất, không thực hiện đầu tư trên đất mà chỉ thu lợi từ việc cho nhà đầu tư thuê đất (chủ đất thu toàn bộ địa tô tuyệt đối từ nhà đầu tư).

Đất đai thuộc chế độ công hữu thì xóa bỏ được việc thu tư lợi từ địa tô tuyệt đối. Xác lập được đúng đắn chế độ công hữu về đất đai là tạo được sự bình đẳng giữa mọi người đối với quyền được tiếp cận đến đất đai và quyền hưởng dụng đất đai.

Chế độ công hữu về đất đai trong xã hội xã hội chủ nghĩa cần phải được hiểu đúng nghĩa là mọi quyền chiếm hữu, định đoạt, sử dụng đều thuộc Nhà nước, Nhà nước cho mọi người có nhu cầu sử dụng đất thuê đất có thời hạn, người thuê đất phải trả địa tô tuyệt đối cho Nhà nước.

Trong thời gian qua từ 1987 tới nay, việc xây dựng pháp luật về đất đai đã phải đối mặt với những khó khăn rất lớn đặt ra giữa chế độ công hữu về đất đai trong xã hội xã hội chủ nghĩa ở thì tương lai và hoàn cảnh xã hội hiện tại chưa đủ điều kiện là một xã hội xã hội chủ nghĩa. Luật Đất đai 1987 đã được xây dựng rất nghiêm túc trên cơ sở chế độ công hữu về đất đai.

Luật Đất đai 1993 tiếp tục giữ vững nguyên tắc cơ bản của chế độ công hữu này, mọi loại đất đều được sử dụng có thời hạn nhưng đã cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng nhằm tạo sự phù hợp hơn với cơ chế thị trường. Về bản chất, các quyền này thực hiện trong thời hạn sử dụng đất không làm mất đi nguyên tắc cơ bản của chế độ công hữu về đất đai.

Năm 1994, Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết về công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tạo cơ sở chính trị cho quá trình phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ. Nhu cầu sử dụng đất cho các doanh nghiệp tăng lên rất cao, kèm theo những đòi hỏi về quyền của các nhà đầu tư đối với đất đai và nhu cầu mở rộng chế độ sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp.

Quốc hội đã quyết định thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào năm 1998 với nhiều quy định trái với nguyên tắc của chế độ công hữu đối với đất đai. Thứ nhất là đất ở được sử dụng vô thời hạn.

Thứ hai là nhà đầu tư cũng được giao đất sử dụng vô thời hạn trong trường hợp thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và trường hợp được Nhà nước đổi đất lấy cơ sở hạ tầng.

Thứ ba là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có chế độ sử dụng vô thời hạn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn đối với quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, đây không phải là khuyết điểm của các nhà xây dựng luật pháp lúc đó mà là sự thiếu phù hợp của chế độ công hữu về đất đai trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội.

Năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai lần thứ ba, mục tiêu đầu tiên là xác định chi tiết nội hàm của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Tức là, xác định cụ thể quyền lực và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

Nhà nước có quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; quyết định về giá đất trên nguyên tắc phù hợp với giá đất hình thành trên thị trường.

Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn đối với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tới lúc này, nội dung về các quyền cụ thể của Nhà nước và của người đang giữ đất đối với đất đai có liên quan đến quyền sở hữu về đất đai ở nước ta và các nước tư bản không khác nhau nhiều lắm.

Chúng ta đang đi theo hướng mở rộng chế độ công hữu về đất đai để chuyển một phần sang tư hữu, các nước tư bản đã và đang đi theo hướng thu hẹp quyền sở hữu tư nhân về đất đai để chuyển một phần sang công hữu. Sự khác nhau chỉ còn ở 2 điểm: một là có sự khác nhau về tên gọi của chế độ sở hữu đất đai (đây là khác nhau về hình thức); hai là Nhà nước ta có quyền thu hồi đất do người này đang sử dụng để giao cho người khác sử dụng khi chưa hết hạn sử dụng đất (đây là khác nhau về nội dung).

Như vậy, trong thời gian gần 15 năm qua kể từ ngày ĐỔI MỚI, pháp luật về đất đai đã buộc phải đổi mới để vượt qua những khó khăn thực tế do chế độ công hữu về đất đai không phù hợp với tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất với nhiều thành phần kinh tế đang tạo nên phát triển.

Những đổi mới đó đã vi phạm các nguyên tắc cơ bản của chế độ công hữu về đất đai nhưng những đổi mới đó là bức thiết vì chế độ công hữu về đất đai là không phù hợp với giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội.

SOURCE: TUANVIETNAM.NET

Trích dẫn từ: http://tuanvietnam.net/2010-09-20-cong-huu-dat-dai-khong-hop-voi-thoi-qua-do

Read more »

CÔNG HỮU ĐẤT ĐAI VÀ NGUY CƠ THAM NHŨNG

GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

Công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế theo quy định của pháp luật là việc cần làm ngay. Đây là việc tạo được động lực cho đầu tư, giảm tham nhũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế.

Cơ chế tạo tham nhũng

Đất đai là một yếu tố đặc biệt, không do lao động của con người tạo ra, có nguồn cung cố định và không bị hao hụt diện tích trong quá trình sử dụng. Chế độ sở hữu phù hợp sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo lập được công bằng về quyền hưởng dụng đất đai.

Chế độ công hữu về đất đai ở nước ta hiện nay dưới dạng sở hữu toàn dân đã bị biến đổi ở một số điểm (đã nêu trong phần trước: Công hữu đất đai không hợp với thời quá độ) cho phù hợp với nhu cầu phát triển của kinh tế thị trường. Mặc dù vậy, vẫn còn nhiều điểm nữa đang tạo nguy cơ lớn về tham nhũng trong quản lý đất đai, đó chính là nguồn gốc làm mất động lực và mất công bằng trong sử dụng đất.

Pháp luật hiện hành có quy định 3 cơ chế để nhà đầu tư có đất: một là nhà đầu tư tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất; hai là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch để chủ động quỹ đất cho nhu cầu phát triển; ba là Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư của chủ đầu tư đã được chấp thuận.

Pháp luật hiện hành cũng có 3 cơ chế để Nhà nước cung đất cho các dự án đầu tư: một là đấu giá quyền sử dụng đất; hai là đấu thầu dự án có sử dụng đất; ba là giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư đã được chỉ định.

Cơ chế thì phong phú như vậy nhưng trên thực tế thì chủ yếu vẫn chỉ áp dụng một cơ chế Nhà nước quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng để giao hoặc cho thuê trực tiếp cho nhà đầu tư đã được chỉ định, với giá đất để tính bồi thường và giá đất để nhà đầu tư phải trả cho Nhà nước đều do cơ quan có thẩm quyền giao đất tự quyết định, với tình trạng thiếu công khai, minh bạch về thông tin trong toàn bộ quá trình thực hiện.

Chắc chắn rằng cơ chế như vậy luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng rất cao. Tham nhũng chỉ không xảy ra khi người có quyền không muốn tham nhũng.

Đó là tham nhũng về địa tô tạo thành khi cơ quan hành chính quyết định lấy đất do người này đang sử dụng để giao cho người khác sử dụng mà gắn với việc thay đổi mục đích sử dụng đất, gắn với quyết định về giá đất.

Trên thực tế, đây không chỉ còn là nguy cơ mà đã biến thành tham nhũng thực. Nhiều khảo sát quốc tế và trong nước đã chỉ ra tham nhũng trong quản lý đất đai ở nước ta đang đứng ở nhóm cao nhất. Hình thái tham nhũng này là hệ quả tất yếu của chế độ công hữu về đất đai được đặt trong một xã hội chưa đạt được điều kiện của xã hội xã hội chủ nghĩa. Đó chính là nguyên nhân làm cho quy hoạch không phù hợp, sử dụng đất không hiệu quả, hưởng dụng đất không công bằng, phát triển thiếu bền vững.

Việc cần làm ngay

Chế độ sở hữu đất đai cũng có đặc trưng riêng, gắn với đặc trưng của đất đai. Không có chế độ tư hữu hoàn toàn về đất đai và cũng không có chế độ công hữu hoàn toàn về đất đai.

Tư nhân có đất cũng không thể có toàn quyền định đoạt đối với đất đai vì đất đai có liên quan mật thiết với toàn bộ cộng đồng. Cả cộng đồng có đất cũng không thể cùng sử dụng chung mà vẫn phải giao cho từng thành tố của cộng đồng sử dụng. Chúng ta đừng lo ngại rằng hôm nay không thực hiện được công hữu về đất đai thì ngày mai khó có thể thực hiện được khi tư hữu về đất đai đã được xác lập.

Trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, tính tư hữu trong mỗi con người từ cán bộ tới dân thường còn rất mạnh, khoảng cách lên xã hội chủ nghĩa càng gần thì tính tư hữu của con người sẽ giảm và nhường chỗ cho tính công hữu.

Đối với đất đai cũng như vậy, hôm nay tư hữu có thể còn nhiều nhưng càng gần xã hội chủ nghĩa thì tư hữu sẽ giảm đi.

Như vậy, việc công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế theo quy định của pháp luật là việc cần làm ngay. Đây là việc tạo được động lực cho đầu tư, giảm tham nhũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế.

Trong quá trình ĐỔI MỚI, chúng ta đã quyết định thay thế kinh tế hợp tác xã nông nghiệp bằng kinh tế hộ gia đình, thay thế cơ chế kinh tế bao cấp bằng cơ chế kinh tế thị trường, và cả hai lần thay đổi này đều tạo nên những bước ngoặt cho phát triển. Một quyết định thay đổi thứ ba rất cần thiết lúc này là thay một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai bằng chế độ đa sở hữu về đất đai theo quy định của pháp luật. Sự thay đổi này cũng sẽ mang lại bước ngoặt mới trong phát triển.

SOURCE: TUANVIETNAM.NET

Trích dẫn từ: http://tuanvietnam.net/2010-09-23-cong-huu-dat-dai-va-nguy-co-tham-nhung

Read more »

GIẢI PHÁP CHO NÔNG DÂN CÓ ĐẤT NÔNG NGHIỆP BỊ THU HỒI THEO QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

PHÒNG TÀI NGUYÊN – ĐẤT, CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN, BỘ TÀI CHÍNH

Theo Nghị quyết số 57/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội về kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010 của cả nước thì chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được phê duyệt là 645.200 ha. Nếu tính trung bình 1 ha đất nông nghiệp liên quan đến 1-2 lao động nông nghiệp thì số nông dân bị ảnh hưởng trực tiếp từ việc thu hồi đất nông nghiệp từ năm 2006-2010 không dưới 1 triệu người.

Tuy chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư đã được đổi mới, hoàn thiện, đảm bảo người nông dân được trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xứng đáng với giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi theo cơ chế thị trường nhưng với khả năng quản lý tài chính hạn chế, nhận được khoản tiền bồi thường lớn, đa số nông dân thường sử dụng vào mục đích tiêu dùng mà chưa chú trọng vào việc dùng tiền đầu tư sản xuất kinh doanh hay thậm chí gửi tiền vào ngân hàng để lấy lãi suất tiêu dần trong tương lai. Trong khi đất nông nghiệp bị thu hồi, không còn tư liệu sản xuất, người dân không biết làm gì để sống, thường kéo nhau lên thành phố làm thuê tự phát dẫn đến mất ổn định an ninh, dễ pháp sinh tệ nạn xã hội.

 Trước tình hình đó, bài toán đặt ra là phải tạo ra một cơ chế để đảm bảo cho người dân có được nguồn tài chính đảm bảo đời sống lâu dài khi bị “công nghiệp hoá, hiện đại hoá” diện tích đất họ đang trồng cấy. Nghị quyết số 26 – NQ/T.Ư ngày 5/8/2008 của Ban Chấp hành Trung ương về nông nghiệp, nông dân, nông thôn đã đưa ra giải pháp cho vấn đề này là chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan xây dựng cơ chế cho nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cơ chế này không những đảm bảo giúp người dân có nguồn tài chính lâu dài để ổn định đời sống mà còn giúp doanh nghiệp giảm tải gánh nặng giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư, đặc biệt giúp các doanh nghiệp nông lâm nghiệp hình thành và ổn định vùng nguyên liệu. Ngoài ra, khi đời sống nông dân mất đất được cải thiện thì nhà nước cũng giảm được áp lực về phúc lợi xã hội để ổn định an sinh xã hội cho nông dân mất đất.

Vấn đề là xây dựng cơ chế cho nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất như thế nào cho phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan cũng như thực sự đi vào đời sống? Câu trả lời là để xây dựng được một khung pháp lý hoàn chỉnh, cần tập trung giải quyết một số vấn đề sau:

Một là, nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp vào dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người dân sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất để được chuyển mục đích sử dụng đất là rất lớn, trên thực tế luôn vượt quá khả năng tài chính của người dân. Do đó, nên chăng quy định phạm vi nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án sản xuất lâm, nông nghiệp (không phải chuyển mục đích sử dụng đất). Còn đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người dân được góp vốn bằng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hai là, cơ chế này sẽ tạo một số ưu đãi nhất định cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp theo quy hoạch nên cần có quy định tránh tình trạng dân thành thị đầu cơ đất nông nghiệp tại các vị trí có quy hoạch thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư rồi đưa vào góp vốn để hưởng các ưu đãi đó. Có thể hạn chế tình trạng trên bằng các quy định cụ thể đối tượng hộ nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ giới hạn là những hộ nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có quy hoạch sử dụng đất.

Ba là, về thẩm quyền quyết định cho phép góp vốn nên giao cho cấp Huyện hay cấp Tỉnh? Nếu giao cho cấp huyện thì sẽ tiết kiệm được chi phí hành chính cũng như đáp ứng được tâm tư nguyện vọng của người dân hơn do là cơ quan “gần dân” hơn cấp Tỉnh. Tuy nhiên, cấp Tỉnh lại có khả năng rà soát lựa chọn được những dự án sử dụng đất khả thi để đảm bảo nông dân góp vốn sẽ thu được lợi tức, vấn đề tiên quyết của cơ chế này. Nếu dự án kém hiệu quả kéo dài thì mục tiêu ổn định đời sống cho người dân mất đất sẽ không thực hiện được.

Bốn là, về xác định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn: Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn được thể hiện trong hợp đồng góp vốn. Nên quy định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn là giá thoả thuận giữa các bên góp vốn? giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp Tỉnh ban hành hàng năm hay chỉ bằng một phần giá trị thực của quyền sử dụng đất nông nghiệp vì sau thời hạn góp vốn thì đất vẫn thuộc quyền sử dụng của các hộ nông dân? Để đảm bảo quyền lợi của các bên, nên chăng quy định giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng góp vốn. Chỉ khi các bên không có hoặc không thể thoả thuận thì các cơ quan nhà nước mới can thiệp để xác định.

Năm là, thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Nên quy định theo hướng hộ nông dân được nhận giá trị vốn góp bằng cổ phần của các tổ chức nhận vốn góp tương ứng với phần giá trị vốn góp và được lựa chọn loại cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp. Vấn đề là nếu tổ chức nhận góp vốn là doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán thì tính giá trị quyền sử dụng đất góp vốn theo giá nào của cổ phần? Theo mệnh giá cổ phần hay theo giá thị trường của cổ phần tại thời điểm góp vốn? Nên chăng quy định mở là giá trị góp vốn được xác định bằng cổ phần theo giá do hai bên thoả thuận. Quy định này đảm bảo được nguyên tắc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tự nguyện, cùng thoả thuận, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

Sáu là, trường hợp doanh nghiệp cổ phần sản xuất kinh doanh chưa có lãi trong những năm đầu thực hiện dự án thì nông dân góp vốn không có cổ tức để đảm bảo đời sống. Giải quyết vấn đề này, nên chăng có quy định bên góp vốn hưởng trợ cấp khi Công ty chưa có cổ tức. Mức hỗ trợ cụ thể do hai bên tự thoả thuận và ghi cụ thể vào Hợp đồng góp vốn; Đồng thời, hộ nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được ưu tiên thanh toán trước các cổ đông khác giá trị cổ phần tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn khi doanh nghiệp nhận góp vốn phá sản, giải thể phải phát mãi tài sản của doanh nghiệp để thanh toán nợ.

Trên đây là một số gợi ý về cơ chế cho phép nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là cơ chế hoàn toàn mới, cần phải được thực nghiệm từng bước thận trọng trước khi áp dụng rộng rãi. Do đó, Bộ, ngành có thẩm quyền nên xây dựng cơ chế thí điểm để thực hiện trong một số dự án điển hình; sau đó đúc rút kinh nghiệm thực tế và dần hoàn thiện chính sách cho phù hợp. Hơn nữa, để cơ chế này thực sự khả thi trên thực tế thì sau khi cơ chế này được ký ban hành, cơ quan nhà nước tại địa phương nên thể chế hoá thành quy chế cho phép nông dân góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp với những quy định cụ thể và riêng biệt phù hợp với đặc điểm của từng địa phương./.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN, BỘ TÀI CHÍNH

Read more »

HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM TRONG 20 NĂM ĐỔI MỚI

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN – Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

Trong thời kỳ đổi mới, nhà nước đã từng bước xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai (PLĐĐ) đáp ứng các yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong cơ chế thị trường. Hệ thống PLĐĐ ở nước ta là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nên không tránh khỏi trường hợp “văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ… Nhiều chính sách đã ban hành chưa được tổ chức chỉ đạo, hướng dẫn và thi hành nghiêm túc” Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương khoá IX, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội,  2003, tr. 60.. Sau 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, đây là thời điểm để chúng ta nhìn nhận, đánh giá lại hệ thống PLĐĐ nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp hoàn thiện.

I. Những thành công của hệ thống PLĐĐ trong 20 năm đổi mới

1. Xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật về quản lý đất đai

Cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 1992, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18), nhà nước ta đã không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống PLĐĐ. Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực đất đai. “Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo luật khác có liên quan, tám pháp lệnh, một nghị quyết của Quốc hội, ba nghị quyết của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, ba nghị quyết của Chính phủ, 68 nghị định, 23 quyết định, 16 chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, 11 thông tư của Tổng cục Địa chính, 25 thông tư liên bộ, 23 thông tư của các bộ, ngành liên quan, 9 quyết định của ngành. Ngoài ra còn nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất đai như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hình sự, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất… và các văn bản hướng dẫn thi hành” Bộ Tài nguyên và Môi trường: Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993 – 2003), tháng 4/2003, tr. 8..

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước.

Đặc biệt, để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong thời kỳ CNH, hiện đại hoá đất nước, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được ban hành có những quy định mới đề cập đến QSDĐ trong thị trường bất động sản (BĐS), thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, giải quyết vấn đề đòi lại đất do lịch sử để lại, làm rõ mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân với các quyền của người sử dụng đất, thành lập cơ quan dịch vụ công về đất đai như: tổ chức phát triển quỹ đất, văn phòng đăng ký QSDĐ, tổ chức tư vấn về giá đất…

2. Hệ thống PLĐĐ ngày càng chỳ ý đến tính đồng bộ, thống nhất với các đạo luật có liên quan

Hệ thống PLĐĐ liên quan đến nhiều đạo luật thuộc các lĩnh vực khác nhau như: Luật Hôn nhân và gia đình (Luật HN&GĐ), Luật Bảo vệ môi trường (Luật BVMT), Luật Khoáng sản, Luật Bảo vệ tài nguyên nước, Bộ luật Dân sự (BLDS), Luật Xây dựng, Luật về Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp. Như vậy, một trong những yêu cầu đặt ra khi ban hành quy phạm PLĐĐ là phải bảo đảm sự thống nhất, tương thích với những quy định của các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan. Để thực hiện yêu cầu này, từ năm 1986 đến nay, hệ thống PLĐĐ luôn được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn và thống nhất với các đạo luật có liên quan. Điều này biểu hiện ở những khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, các quy định của PLĐĐ hiện hành về QSDĐ là tài sản chung của vợ, chồng thống nhất và tương thích với nội dung của Luật HN &GĐ năm 2000. Theo đó, pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền bình đẳng giữa vợ và chồng trong việc chiếm hữu, sử dụng đất. Khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản chung của vợ chồng là nhà, đất hoặc các tài sản có giá trị khác thì giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải ghi rõ cả họ tên vợ và họ tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thoả thuận khác);

Thứ hai, PLĐĐ và BLDS có các quy định thống nhất về căn cứ xác lập QSDĐ; hình thức, giá, nguyên tắc chuyển QSDĐ; hiệu lực của việc chuyển QSDĐ; thừa kế QSDĐ…

- QSDĐ được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi…

- Hình thức pháp lý của chuyển QSDĐ là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn

- QSDĐ của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật…

Thứ ba, các quy định của PLĐĐ hiện hành về xử lý vi phạm hành chính (XLVPHC) trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất thống nhất với nội dung của Pháp lệnh XLVPHC năm 2002 về nguyên tắc, thời hiệu, hình thức, thẩm quyền, mức xử phạt và trình tự, thủ tục xử phạt…

Thứ tư, các quy định về thời hạn thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài thống nhất với nội dung của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thuê của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong và ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền cấp GCNQSDĐ của PLĐĐ…

Thứ năm, PLĐĐ đã xác lập mặt bằng pháp lý bình đẳng về quyền và nghĩa vụ cho mọi đối tượng sử dụng đất; xoá bỏ sự phân biệt về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong nước và người nước ngoài. Luật đất đai năm 2003 dành Chương IV quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm: tổ chức sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất. Theo đó, mọi đối tượng sử dụng đất đều được pháp luật cho hưởng các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105 và Điều 107;

Thứ sáu, các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai của Luật Đất đai năm 2003 thống nhất với nội dung của Luật Khiếu nại, tố cáo về thời hạn, trình tự, thủ tục, thẩm quyền… giải quyết khiếu nại, tố cáo;

Thứ bảy, trình tự, thủ tục về thừa kế, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ của Luật Đất đai năm 2003 tuân theo các quy định chung về vấn đề này của BLDS;

3. Những thành công cụ thể của hệ thống PLĐĐ

Thứ nhất, cập nhật nội dung hành chính, KT – XH trong lĩnh vực đất đai.

PLĐĐ được ban hành trước đó (Luật Đất đai năm 1987 và các văn bản hướng dẫn thi hành) mới giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa nhà nước với tư cách là chủ thể của quyền sở hữu đất đai với người được nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của QSDĐ. Điều đó làm cho quan hệ đất đai không được vận động theo hướng tích cực.

Tuy nhiên, kể từ năm 1993 đến nay, hệ thống PLĐĐ đã có một bước chuyển biến rất tích cực là không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất theo “chiều dọc” mà còn xác lập mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau, đó là các mối quan hệ mang tính chất dân sự – thương mại giữa những người sử dụng đất với nhau theo “chiều ngang”, cụ thể:

- Người sử dụng đất có quyền sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất; được pháp luật trao cho quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực và điều kiện cụ thể của mình;

- Hộ gia đình, cá nhân là đối tượng được giao đất sản xuất nông, lâm nghiệp thay vì giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã nông, lâm nghiệp. Hơn nữa, PLĐĐ hiện hành còn bổ sung thêm một số đối tượng sử dụng đất cho phù hợp với thực tiễn, cụ thể: bên cạnh đối tượng sử dụng đất là tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài, PLĐĐ còn thừa nhận cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo là chủ thể sử dụng đất;

- Một đổi mới cơ bản của chính sách đất đai hiện hành là người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất phải trả tiền sử dụng đất (trừ trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng);

- Đất đai được thừa nhận có giá và nhà nước xác định giá đất để quản lý; từ đó, nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị;

- Với việc pháp luật cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trên thị trường, QSDĐ đã mang một vai trò mới, nó không chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường BĐS ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.

Ở một khía cạnh khác, vai trò của đất đai được nhìn nhận trên một phương diện mới: đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở KT – XH, văn hoá, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; QSDĐ được coi là một loại hàng hóa đặc biệt. Những chính sách đổi mới đó làm cho đất đai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá. Người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai, khuyến khích sự đầu tư bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất…

Thứ hai, quy định cụ thể hơn quyền của nhà nước trong vấn đề sở hữu đất đai.

Các Luật Đất đai được ban hành trước năm 2003 đều dừng lại ở quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà không xác định rõ vai trò của nhà nước trong vấn đề sở hữu đất đai: nhà nước là chủ sở hữu đất đai hay là người đại diện chủ sở hữu; nhà nước có những quyền gì trong vấn đề sở hữu đất đai. Điều này làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Khắc phục tồn tại này, Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua các hình thức: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất;

Vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của nhà nước còn được thể hiện thông qua việc nhà nước: (i) thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai; (ii) trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hơn nữa, PLĐĐ hiện hành còn phân biệt rõ ràng, rành mạch chức năng đại diện chủ sở hữu đất đai của nhà nước với chức năng quản lý đất đai của nhà nước nhằm xác định cụ thể hơn nội hàm của vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta;

Thứ ba, bên cạnh việc quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính, PLĐĐ ngày càng chú trọng đến việc quản lý đất đai bằng các biện pháp kinh tế nhằm khai thác có hiệu quả tiềm năng của đất đai thông qua việc quy định giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai; thực hiện việc đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất…

Giá đất do nhà nước xác định là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, tiền bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ; tính giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoá… Tuy nhiên, để giá đất do nhà nước xác định luôn theo kịp với sự vận động của quan hệ đất đai và phù hợp với thực tiễn, pháp luật xác định các nguyên tắc trong việc định giá đất là: (i) sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; (ii) các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; (iii) đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Mặt khác, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được công bố công khai vào ngày mồng một tháng một hàng năm.

Một điểm đáng chú ý là, PLĐĐ hiện hành áp dụng rộng rãi cơ chế đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất. Điều này đã khắc phục được tình trạng xin – cho, giảm thiểu sự tham nhũng, tiêu cực trong việc phân phối đất đai và bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng trong sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước;

Bên cạnh đó, PLĐĐ còn chú ý đến việc cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai thể hiện ở các khía cạnh: (i) Lần đầu tiên, Luật Đất đai năm 2003 có một chương riêng quy định về thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất; trong đó định rõ trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (ii) Cơ chế “một cửa” trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được xác lập. Theo đó, văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công chịu trách nhiệm giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất; (iii) ở một khía cạnh khác, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được PLĐĐ phân cấp mạnh mẽ cho UBND các địa phương thực hiện Xem Điều 37, Luật Đất đai năm 2003..

Thứ tư, PLĐĐ không chỉ xác lập quyền làm chủ thực sự của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai mà còn mở rộng các quyền cho người sử dụng đất; đi đôi với việc xoá bỏ sự phân biệt, đối xử về quyền và nghĩa vụ giữa các đối tượng sử dụng đất.

Từ năm 1993 đến nay, song hành với sự phát triển của hệ thống PLĐĐ là sự phát triển của chế định QSDĐ. Với quy định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, Luật Đất đai năm 1993 đã đặt nền móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai. PLĐĐ không ngừng mở rộng các quyền của người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy định năm quyền năng cho người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 đó là quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp QSDĐ đến việc bổ sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại; quyền góp vốn bằng QSDĐ) của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999. Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 ra đời bổ sung quyền bảo lãnh bằng QSDĐ cho người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 được ban hành không chỉ bổ sung quyền tặng cho QSDĐ mà còn dành cho người sử dụng đất quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất. Như vậy, với việc ghi nhận và bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất; QSDĐ đã trở thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu tư nhân của người sử dụng đất.

Ngoài ra, PLĐĐ còn từng bước xoá bỏ sự khác biệt trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều này thể hiện quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đều được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003.

Thứ năm, xử lý vi phạm PLĐĐ là một nội dung cơ bản được PLĐĐ ghi nhận và luôn được sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và đấu tranh có hiệu quả với các hành vi vi phạm PLĐĐ. Theo đó, mọi hành vi vi phạm PLĐĐ do người quản lý hoặc người sử dụng đất gây ra đều bị xử lý. Để có thể xác định chính xác mức độ, hậu quả của hành vi vi phạm hành chính, PLĐĐ đã đề ra nguyên tắc quy đổi giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị vi phạm thành tiền để đưa ra mức xử phạt. Mặt khác, để đấu tranh với tình trạng nhũng nhiễu của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai, PLĐĐ cũng quy định cụ thể việc xử lý đối với trường hợp các đối tượng này có hành vi vi phạm PLĐĐ hoặc vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất.

Thứ sáu, PLĐĐ từng bước xây dựng và hoàn thiện quyền, nghĩa vụ của tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng sử dụng đất. Trong Luật Đất đai năm 1993, quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất (đặc biệt là các tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài) dường như được quy định rất mờ nhạt. Do đòi hỏi của sự hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 ra đời đã bổ sung các quy định cụ thể về quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Việc cho phép các tổ chức kinh tế được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ đã nâng cao năng lực và khả năng cạnh tranh của loại chủ thể kinh doanh này. Hơn nữa, đứng trước nhu cầu sử dụng đất để xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp ngoài quốc doanh), Luật Đất đai năm 2003 đã có các quy định về sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; việc sử dụng đất sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao…Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai sử dụng vào xây dựng, mở rộng nhà xưởng sản xuất, kinh doanh.

Thứ bảy, thực tế thời gian qua cho thấy, nhà nước chưa quản lý tốt giao dịch về BĐS, trong đó có giao dịch về QSDĐ có nguyên nhân từ việc hệ thống pháp luật thiếu các quy định về quản lý thị trường BĐS. Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2003 bổ sung các quy định về QSDĐ trong thị trường BĐS nhằm xác lập cơ sở pháp lý ban đầu cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, góp phần tạo lập các yếu tố đồng bộ mang tính “đầu vào” của nền kinh tế thị trường;

Thứ tám, PLĐĐ hiện hành ngày càng chú ý đưa việc lồng ghép vấn đề đất đai và vấn đề môi trường trong các quy định của mình. Điều này thể hiện:

- Hệ thống cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường được thành lập lần đầu tiên ở nước ta theo quy định của Luật Đất đai năm 2003. Việc ra đời hệ thống cơ quan này đã tách chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường với chức năng khai thác, sử dụng tài nguyên; đồng thời, nó thể hiện quan điểm tiếp cận quản lý tổng hợp, sử dụng hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên vì sự phát triển bền vững nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường;

- Vấn đề môi trường được lồng ghép trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể: (i) một trong những nguyên tắc của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường (BVMT); (ii) và việc quy hoạch sử dụng đất phải xác định các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ, cải tạo đất và BVMT;

- Một trong những trường hợp bị nhà nước thu hồi đất là người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất đai được quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003. Hơn nữa, hành vi huỷ hoại đất còn bị coi là hành vi vi phạm PLĐĐ và tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự;

- Tuân theo các quy định về BVMT trong sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 107 Luật Đất đai năm 2003;

II. Những tồn tại của hệ thống PLĐĐ trong 20 đổi mới

1. Tồn tại nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản PLĐĐ hoặc liên quan đến đất đai 

Để cụ thể hoá và hướng dẫn thực hiện các quy định của Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992; Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (đã được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001), Luật Đất đai năm 2003, các luật và pháp lệnh liên quan đến  đất đai đã được ban hành. Tuy nhiên, thực tế cho thấy còn có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản pháp luật về đất đai hoặc liên quan đến đất đai. Sau khi có Luật Đất đai 1993, Chính phủ, các cơ quan trung ương và UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã ban hành nhiều văn bản để cụ thể hoá và tổ chức thi hành luật. ở trung ương đã ban hành được hơn 70 văn bản, trong đó có 6 văn bản thuộc thẩm quyền của Quốc hội và trên 30 văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ. ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng đã ban hành trên 400 văn bản về giá đất, giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, giải quyết tranh chấp đất đai và về quản lý, sử dụng đất của địa phương Tiểu ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Luật đất đai của Chính phủ (1998), Tờ trình Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai-số 12/TBSĐL-ngày 22/7/1998.. Điều đó cho thấy: đất đai và quan hệ đất đai là vấn đề hệ trọng liên quan trực tiếp đến mọi tổ chức và công dân, do đó hiện tồn tại một thực trạng là rất nhiều cơ quan nhà nước có quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật đất đai để điều chỉnh quan hệ đất đai là điều chưa hợp lý: “Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai hiện nay còn có những nhược điểm: một là số lượng văn bản quá nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng; hai là trong nội bộ hệ thống còn có một số mâu thuẫn, tạo nên sự lúng túng trong xử lý; ba là còn nhiều yếu tố chưa có khung điều chỉnh đầy đủ trong văn bản luật, tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật” Bộ Tài nguyên và Môi trường: Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993  – 2003), tháng 4/2003, tr. 9.. Chính tình hình này đã làm cho quan hệ PLĐĐ trở nên phức tạp, đẩy quan hệ đất đai vào tình trạng lộn xộn, thiếu công bằng và công tâm trong quản lý và sử dụng đất. Sự mâu thuẫn, chồng chéo và thiếu thống nhất giữa các văn bản PLĐĐ có nguyên nhân từ sự tràn lan trong thẩm quyền ban hành văn bản PLĐĐ của các cấp, các ngành.

Hình thức văn bản: bên cạnh các văn bản được ban hành theo đúng quy định của Luật ban hành VBQPPL cũng còn có không ít các văn bản được ban hành không đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục và hình thức mà pháp luật quy định. Ví dụ như: sử dụng công văn, thông báo… để quy định về chế độ, chính sách đất đai (theo đánh giá, tỷ lệ này ở thành phố Hồ Chí Minh chiếm khoảng 30%). Thực tế này dẫn đến các bất lợi sau đây:

Thứ nhất, về phía người dân. Do tồn tại một hệ thống văn bản đồ sộ, phức tạp như vậy, nên người sử dụng đất không thể tìm hiểu hết các quyền và nghĩa vụ của họ được quy định ở văn bản pháp luật nào, liệu văn bản đó có còn hiệu lực pháp luật hay không? Chính do không hiểu biết cặn kẽ những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ, người sử dụng đất thường vi phạm pháp luật mà họ không hề hay biết. Chỉ sau khi bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện và xử lý, thì họ mới nhận biết được hành vi vi phạm của mình hoặc trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất nảy sinh tranh chấp, người dân phải liên hệ, khiếu kiện tại nhiều nơi gây lãng phí, tốn kém về thời gian, công sức và tiền bạc;

Thứ hai, về phía nhà nước. Do lực lượng mỏng và trình độ cán bộ (đặc biệt là đội ngũ cán bộ cấp cơ sở trình độ còn yếu, kém) không đồng đều, cộng với việc có quá nhiều văn bản PLĐĐ của các cấp, các ngành ở trung ương và địa phương ban hành, cho nên cán bộ thừa hành khó cập nhật kịp thời và hiểu hết nội dung các văn bản hoặc có nắm bắt được thì lại khó khăn trong quá trình áp dụng, vì tính thống nhất của các văn bản không cao, có nhiều chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn. Điều này đã trở thành mảnh đất màu mỡ cho hiện tượng luồn lách, né tránh, phát sinh tiêu cực, tham nhũng lớn trong quản lý đất đai;

Thứ ba, quy trình ban hành các văn bản pháp quy về đất đai không tuân theo quy định của Luật ban hành các văn bản QPPL mà vẫn thực hiện theo một trình tự cũ. Khi Luật Đất đai được ban hành và có hiệu lực thi hành, các cấp, các ngành không tiến hành triển khai ngay mà còn trông chờ vào việc Chính phủ và các cơ quan hữu quan ban hành Nghị định, thông tư hướng dẫn. ở một khía cạnh khác, nhiều địa phương tồn tại tình trạng cơ quan cấp trung ương ban hành một văn bản pháp luật về đất đai thì nhất thiết chính quyền cấp tỉnh phải ban hành một văn bản hướng dẫn; khi đó, chính quyền cấp huyện, cấp xã mới triển khai thi hành. Quy trình này tạo ra nhiều văn bản có nội dung chồng chéo, mâu thuẫn và làm cho Luật Đất đai không thể triển khai ngay sau khi có hiệu lực thi hành;

Nhằm khắc phục tình trạng trên đây, Luật Đất đai năm 2003 ra đời thể hiện sự đổi mới tư duy trong quy trình xây dựng văn bản QPPL; theo đó, Chính phủ chỉ ban hành các văn bản cụ thể hóa các quy định mà Luật Đất đai năm 2003 giao cho; các quy định được đề cập chi tiết trong Luật Đất đai năm 2003 khi có hiệu lực được thi hành ngay mà không phải chờ Nghị định hướng dẫn thi hành như trước đây… Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, đã có một loạt các đạo luật liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành nhưng nội dung một số quy định của các đạo luật này lại chưa thống nhất với tinh thần của Luật Đất đai năm 2003, chẳng hạn như Luật Xây dựng, Luật về Nhà ở…

2. Tồn tại sự khụng thống nhất trong một số nội dung cụ thể của hệ thống PLĐĐ

Do có quá nhiều văn bản của nhiều cấp, nhiều ngành khác nhau ở trung ương và địa phương cùng điều chỉnh một nội dung, nên thực tế đã không đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật. ở đây xuất hiện hai xu hướng:

Một là, các văn bản có hiệu lực pháp lý cao như luật, pháp lệnh, nghị định…  do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở trung ương ban hành quy định thoáng hơn các văn bản do cấp dưới ở các địa phương ban hành. Văn bản do cấp dưới ban hành cứ xuống mỗi cấp lại hạn chế bớt, quy định chặt chẽ hơn. Ví dụ, về vấn đề cấp GCNQSDĐ; Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai  năm 2003 không quy định về điều kiện người sử dụng đất xin cấp GCNQSDĐ phải có hộ khẩu thường trú tại nơi có đất. Trong khi đó, một số địa phương như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, để hạn chế số lượng người ngoại tỉnh về sinh sống, lại ban hành quy định bắt người sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú thì mới được cấp GCNQSDĐ. Điều này không những gây khó khăn, phiền hà cho người dân; ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tự do cư trú của công dân mà còn gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước;

Hai là, xảy ra tình trạng ngược lại. Văn bản càng xuống thấp do cơ quan cấp dưới ban hành càng quy định thoáng hơn, càng bung ra theo cơ chế thị trường, dẫn đến nguy cơ vô hiệu hoá một số quy định trong pháp luật về đất đai. Ví dụ: Luật Đất đai năm 2003 quy định quỹ đất công ích 5% chỉ được sử dụng vào mục đích công ích của địa phương hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng có một số địa phương, chính quyền tự ý chuyển một phần quỹ đất này thành đất làm nhà ở hoặc giao cho số nhân khẩu tăng thêm hàng năm…

3. Tính an toàn pháp lý của hệ thống PLĐĐ chưa cao 

Do có quá nhiều văn bản được ban hành bởi các cơ quan khác nhau, nên mức độ hoàn thiện chưa cao. Vỡ vậy, tớnh an toàn pháp lý cho người sử dụng đất dường như chưa được bảo đảm một cách chắc chắn. Trên thực tế, có nhiều văn bản đã hết hiệu lực thi hành và được thay thế bởi một văn bản pháp luật khác, song để giải quyết các tranh chấp, các vụ việc về đất đai gắn liền với từng giai đoạn lịch sử nhất định, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại viện dẫn các quy định đã hết hiệu lực pháp luật đó. Khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai năm 2003 đã “luật hoá” các quy định ở các văn bản dưới luật được cuộc sống chấp nhận và từng bước chi tiết hoá các chế định, đồng thời, hạn chế tối đa cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và hạn chế số lượng các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, điều này lại dẫn đến tình trạng là nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2003 rất đồ sộ và chứa đựng nhiều quy định hơn cả luật. Việc quán triệt nội dung để triển khai thi hành cũng phải mất nhiều thời gian, công sức nghiên cứu, tìm hiểu.

4. Đánh giá chung

Hiện nay, PLĐĐ vẫn bộc lộ một số tồn tại chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, các quy định liên quan đến các giao dịch về đất đai nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau như Luật Đất đai, BLDS, Luật về Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS… và vẫn còn thiếu một số nội dung nhằm xác lập khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS của tổ chức (trong đó có thị trường QSDĐ)… Cụ thể:

- Chưa ban hành Luật về Đăng ký giao dịch BĐS, Luật về Môi giới BĐS;

- Thiếu quy định để xây dựng và điều chỉnh hoạt động của các tổ chức trung gian có chức năng hỗ trợ, thúc đẩy hoạt động của thị trường BĐS như: tổ chức môi giới BĐS; tổ chức định giá BĐS; tổ chức tư vấn, cung cấp thông tin về BĐS; tổ chức tư vấn dịch vụ pháp lý về BĐS; tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh BĐS …

Thứ hai, PLĐĐ dường như chưa có đủ các quy định cần thiết nhằm giải quyết tình trạng sử dụng đất nông, lâm nghiệp manh mún hiện nay ở khu vực nông thôn Bắc bộ, Trung bộ; đồng thời, chưa xác lập được đầy đủ, đồng bộ về cơ chế, chính sách nhằm thúc đẩy người nông dân tự nguyện chuyển đổi ruộng đất cho nhau thông qua “dồn điền đổi thửa” nhằm tích tụ, tập trung đất đai thực hiện CNH, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn;

Thứ ba, các quy định hiện hành về chính sách tài chính về đất đai còn bất cập, chưa góp phần hỗ trợ đắc lực sự phát triển của thị trường QSDĐ. Điều này được thể hiện ở các nội dung cơ bản sau:

- Chưa ban hành thuế về BĐS nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai;

- Thuế chuyển QSDĐ vẫn dựa vào hành vi chuyển QSDĐ để xác định mức thuế suất, nên trường hợp chuyển nhượng QSDĐ để giải quyết nhu cầu về nhà ở và trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, “mua bán” nhà đất lòng vòng nhằm mục đích kiếm lợi đều chịu mức thuế suất như nhau. Điều này đã không đấu tranh ngăn chặn có hiệu quả các hành vi chuyển nhượng QSDĐ kiếm lời;

- Theo quy định hiện hành mức nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1%. Trên thực tế, đa số các trường hợp người nhận chuyển nhượng QSDĐ là người phải nộp thuế chuyển QSDĐ với mức thuế suất là 2% (chuyển QSDĐ nông nghiệp); 4% (chuyển QSDĐ phi nông nghiệp). Họ còn phải nộp thêm 1% lệ phí trước bạ; đồng thời với các quy định đó thì giá đất được nhà nước điều chỉnh cao hơn cho sát với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, vì thế, số tiền mà người sử dụng đất phải nộp sẽ lớn hơn rất nhiều so với trước đây. Như vậy, số tiền mà người nhận chuyển QSDĐ phải nộp là rất lớn (đặc biệt là ở khu vực đô thị, nơi có giá đất cao) so với thu nhập của người lao động làm công ăn lương. Điều này đã không khuyến khích người sử dụng đất tự giác thực hiện các thủ tục đăng ký, xin cấp GCNQSDĐ khi chuyển QSDĐ;

- Hiện vẫn chưa có quy định cụ thể về thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 nhằm đảm bảo thực hiện nguyên tắc bình đẳng, công bằng trong sử dụng đất. Hơn nữa, quy định của Luật đất đai năm 2003 về việc nhà nước thực hiện quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại chưa được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể hoá bằng các chế độ thu cụ thể, nên các lợi ích kinh tế được tạo ra từ đất đai do sự đầu tư của nhà nước, của xã hội không được điều tiết vào ngân sách nhà nước mà lại nằm trong tay một bộ phận dân cư, gây ra sự bức xúc, bất bình trong dư luận;

- Quy định hiện hành của thuế nhà, đất được xác định theo mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cùng hạng đất là bất hợp lý; vì trong điều kiện hiện nay, giá đất ở khu vực đô thị cao gấp hàng chục lần khu vực nông thôn. Mặt khác, việc xác định mức thuế sử dụng đất nông nghiệp theo hiện vật (tính bằng kg thóc/ một đơn vị diện tích) đã không còn phù hợp.

Thứ tư, về giải quyết tranh chấp đất đai. PLĐĐ đề cao việc hoà giải tranh chấp đất đai và coi đó là một trong những biện pháp cơ bản để giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, thực tế việc thực hiện chế định hoà giải tranh chấp đất đai gặp rất nhiều khó khăn do chưa có quy định cụ thể để giải quyết các tình huống sau:

- Trong trường hợp UBND cấp xã gửi giấy mời mà một trong các bên đương sự không đến thì có coi đó là hoà giải không thành và bên có đơn đề nghị UBND cấp xã hoà giải có được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không?

- Trường hợp hoà giải thành tại UBND cấp xã, sau đó một trong các bên đương sự lại thay đổi ý kiến của mình thì giải quyết thế nào?

Mặt khác, việc quy định hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là UBND và Toà án nhân dân (TAND) cũng gây không ít khó khăn khi giải quyết tranh chấp đất đai trên thực tế. Bởi lẽ, theo quy định hiện hành, một trong những loại vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của TAND là tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, do biến động của công tác quản lý đất đai qua các thời kỳ, nên thực tế có rất nhiều các loại giấy tờ, sổ sách về đất đai. Do vậy, việc xác định đâu là những loại giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 để từ đó xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa UBND và TAND là việc làm không đơn giản và không tránh khói tình trạng đùn đẩy thẩm quyền giải quyết giữa các cơ quan này.

Thứ năm, mặc dù hệ thống cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường nói chung và quản lý đất đai nói riêng được thành lập nhưng việc quy định tỷ lệ định biên chế cho các cơ quan này vẫn thực hiện theo cơ chế cũ, mang tính bình quân, cào bằng căn cứ vào từng cấp đơn vị hành chính mà không căn cứ vào khối lượng công việc đảm nhiệm đã dẫn đến tình trạng các phòng tài nguyên và môi trường ở khu vực đô thị luôn ở trong tình trạng quá tải về công việc do không đủ lực lượng cán bộ và bị giới hạn bởi số lượng biên chế quy định. PLĐĐ vẫn chưa có giải pháp hữu hiệu nào để giải quyết vấn đề bất cập này;

Thứ sỏu, việc lồng ghép giữa vấn đề đất đai và vấn đề môi trường trong PLĐĐ chưa toàn diện và đầy đủ. Thiếu các quy định về quy hoạch đất đai để xây dựng các cơ sở hạ tầng môi trường; vấn đề BVMT trong quy hoạch đất xây dựng các làng nghề truyền thống dường như chưa quy định cụ thể và đầy đủ; việc lồng ghép công tác thanh tra đất đai với thanh tra môi trường chưa được Luật Đất đai năm 2003 đề cập …

III. Một số giải pháp tiếp tục hoàn thiện hệ thống PLĐĐ

Trên cơ sở đánh giá, phân tích những ưu điểm và tồn tại của hệ thống PLĐĐ hiện hành cho thấy rằng, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống PLĐĐ là cần thiết. Theo đó, một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện các quy định của PLĐĐ là:

- Khẩn trương xây dựng và ban hành Luật về Đăng ký giao dịch BĐS, Luật về Môi giới BĐS… nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho việc xác lập và vận hành thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta;

- Đổi mới hệ thống pháp luật về thuế về đất đai theo hướng: (i) ban hành thuế về BĐS; (ii) sửa đổi các quy định về thuế nhà đất cho phù hợp hơn; (iii) sửa đổi mức thu thuế về chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ phù hợp với thu nhập của đa số người lao động nhằm khuyến khích họ tự giác kê khai, đăng ký khi thực hiện chuyển QSDĐ;

- Ban hành quy định cụ thể hoá việc nhà nước thực hiện quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại được đề cập trong Luật Đất đai năm 2003;

- Xây dựng quy chế thành lập và quản lý các tổ chức trung gian dịch vụ, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS như tổ chức định tư vấn giá đất, tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn cung cấp thông tin về BĐS, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý về BĐS, tổ chức kinh doanh, bảo hiểm BĐS …

- Bổ sung cơ chế, chính sách và một số quy định cụ thể nhằm khuyến khích người nông dân tự nguyện chuyển đổi ruộng đất thông qua “dồn điền đổi thửa” khắc phục tình trạng manh mún về đất đai góp phần thực hiện CNH, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn;

- Tiếp tục đẩy mạnh việc lồng ghép giữa vấn đề đất đai với vấn đề môi trường trong các quy định của PLĐĐ đi đôi với việc ban hành các nội dung cụ thể về việc phân cấp cho phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện trong quản lý đất đai và quản lý môi trường;

- Ban hành quy định nhằm kiện toàn và nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ cho cấp cơ sở để đủ sức hoàn thành nhiệm vụ quản lý tài nguyên và môi trường nói chung và quản lý đất đai nói riêng trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, hiện đại hoá đất nước và hội nhập quốc tế.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP SỐ 87, THÁNG 11 NĂM 2006

Read more »

KHÁI NIỆM SỞ HỮU ĐẤT TOÀN DÂN THỜI KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

LÊ VĂN TỨ

Để việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai hiệu quả, thiết nghĩ việc đầu tiên cần làm là xem thử Hiến pháp nước ta quy định như thế nào về đất đai qua từng thời kỳ.

Để trả lời câu hỏi này, cần đối chiếu hai điều liên quan đến chế độ đất đai trong mỗi bản hiến pháp. Có thể thấy điều 19 Hiến pháp 1980 và điều 17 Hiến pháp 1992 đều thống nhất khẳng định chế độ sở hữu đất toàn dân về đất đai. Nhưng điều 18 Hiến pháp 1992 có khác so với điều 20 Hiến pháp 1980.

Theo điều 20 Hiến pháp 1980: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật…”. Với quy định như vậy, có thể hiểu người sở hữu đất (toàn dân) đã ủy toàn quyền cho Nhà nước. Vì toàn bộ nền kinh tế đã công hữu hóa, nên Nhà nước không chỉ quản lý xã hội với tư cách cơ quan quyền lực, mà còn thông qua cơ chế kế hoạch hóa, trực tiếp quản lý toàn bộ nền kinh tế quốc dân, trong đó có đất đai. Trong thời kỳ này, đất đai chỉ được giao cho các xí nghiệp quốc doanh và hợp tác xã sử dụng, do đó mọi biến động trong sử dụng đất đều nằm trong khuôn khổ chế độ công hữu do Nhà nước thống nhất quản lý.

Xin dẫn tiếp điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

Có thể thấy hai điểm khác biệt giữa điều 18 Hiến pháp 1992 với điều 20 Hiến pháp 1980:

1) Theo Hiến pháp 1992, Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Hiến pháp 1980 chỉ cho người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng (nếu Nhà nước chưa có quyết định gì khác, cũng có nghĩa là đất có thể bị thu lại).

Có lẽ do tư duy kế hoạch hóa bao cấp còn nặng, nên ít người thấy được hàm ý sâu xa của quy định này là tách quyền sử dụng khỏi quyền sở hữu. Người sở hữu đất (toàn dân) nhưng lại không sử dụng, người sử dụng ổn định lâu dài (tổ chức, cá nhân) lại không sở hữu. Điều này tuy có mâu thuẫn theo logic thông thường, nhưng không khó vận hành, lại dễ được thông cảm về mặt tâm tư trong giai đoạn đầu chuyển sang kinh tế thị trường, khi nhiều người còn nặng tình với cụm từ “sở hữu toàn dân”.

Xét từ hoạt động thực tiễn, “toàn dân” chỉ là một khái niệm cộng đồng trừu tượng. Toàn dân không thể là người trực tiếp sử dụng đất. Ngay Nhà nước, với tư cách một thiết chế quyền lực xã hội, cũng không thể trực tiếp làm được việc này. Do đó trong thực tế chỉ có các tổ chức (trước hết là các doanh nghiệp) và các cá nhân mới có thể trực tiếp sử dụng đất. Cho nên, để dễ đồng thuận về tâm lý, có thể và nên giữ danh nghĩa sở hữu toàn dân, nhưng quyền sử dụng trực tiếp giao cho các tổ chức và cá nhân. Và đó cũng là lý do phải khẳng định nguyên tắc đất được giao sử dụng ổn định lâu dài. Chế độ sở hữu đất toàn dân với nội dung như trên là phù hợp với điều kiện nền kinh tế thị trường nhiều thành phần.

2) Tổ chức, cá nhân được giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt rất quan trọng, bởi một khi đã có được quyền chuyển nhượng, thì tổ chức, cá nhân được giao đất thực tế đã có tư cách người sở hữu. Thật vậy, theo đạo lý thông thường, người ta chỉ có thể chuyển nhượng (bán) những gì là của mình mà thôi.

Hai điểm nêu trên trong điều 18 Hiến pháp 1992 thể hiện rất rõ ý tưởng chuyển đất đai từ cơ chế kế hoạch hóa bao cấp sang cơ chế thị trường, tạo cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản tái sinh.

Theo tinh thần Hiến pháp 1992, quyền của Nhà nước với tư cách đại diện người sở hữu đất (toàn dân) chỉ còn là “thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”. Tất nhiên khái niệm “quy hoạch và pháp luật” ở đây cần được hiểu phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Tiếc rằng trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật sau này vẫn còn nhiều dấu ấn của cách nghĩ, cách làm thời kế hoạch hóa bao cấp, do đó việc triển khai sâu rộng ý tưởng thị trường hóa đất đai luôn vấp phải những trở ngại lớn. Hậu quả là thị trường bất động sản vận hành với đầy rẫy vướng mắc, gỡ mãi không hết như đã thấy.

Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 có hai quy định quan trọng:

a) Mở rộng khái niệm quyền sử dụng đất, không chỉ giới hạn trong sử dụng công năng của đất, mà còn bao gồm cả quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn. Như vậy quyền sử dụng đất hầu như đã bao gồm tất cả những quyền phái sinh quyền sở hữu. Quyền sở hữu đất của toàn dân rõ ràng chỉ còn là danh nghĩa mà thôi.

b) Tổ chức, cá nhân được giao đất phải nộp cho Nhà nước tiền sử dụng đất (ngoài tiền “đền bù” đã phải trả cho người đang sử dụng đất). Trả tiền để được giao quyền sử dụng đất là gì nếu không phải là mua quyền đó. Ý tưởng thị trường hóa đất đai hiển hiện minh bạch trong quy định này. Đã có cơ sở kinh tế và pháp lý để nói về sở hữu quyền sử dụng đất.

Cho đến nay, nội dung kinh tế của tiền sử dụng đất vẫn chưa được minh định về mặt pháp lý. Do đó quanh chuyện tiền sử dụng đất, hay rộng hơn là chuyện giá đất, các doanh nghiệp và người dân luôn cảm thấy bất an, các cơ quan quản lý nhà nước liên quan cũng lúng túng nhiều năm nay. Đã đến lúc phải dứt khoát xác định nội dung tiền sử dụng đất là tiền mua quyền sử dụng đất từ Nhà nước.

Thực tế cho thấy: tất cả đất đai sử dụng được đều đã có chủ sử dụng. Bất cứ ai, kể cả Nhà nước, nếu muốn sử dụng những đất đó một cách êm thấm đều phải “bồi thường” cho người đang sử dụng, mà phải bồi thường theo giá được người đang sử dụng thỏa thuận. Bồi thường như thế thực chất là mua quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Nếu lại còn phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước nữa, tức là phải mua đất lần thứ hai và lần này là “mua” của Nhà nước, trong khi chính những đất này Nhà nước có một lần “bán” thông qua thu tiền sử dụng đất từ người được giao đất lần đầu. Cho nên những chuyển nhượng đất giữa các tổ chức cũng như cá nhân thực chất là mua bán, không phải là giao, do đó sẽ không có vấn đề tiền sử dụng đất. Về mặt tài chính, nếu cần thiết và hợp lý, Nhà nước có thể sử dụng lệ phí trước bạ và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhất là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thu thường xuyên hàng năm để bù cho khoản “thất thu” này.

Những điều nêu trên cho thấy tuy một số ý tưởng thị trường hóa đất đai đã được ghi nhận trong Hiến pháp 1992 và các văn bản pháp luật liên quan, nhưng trong thực tế những ý tưởng này vẫn chưa dành được vai trò chủ đạo trong pháp luật đất đai hiện hành. Do đó dù cho Luật Đất đai 1993 đã phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần và từ 3-4 năm nay, việc sửa đổi Luật Đất đai 2003 đã được đặt ra rất bức xúc ngay tại diễn đàn Quốc hội, nhưng những vướng mắc do luật pháp lệch pha với cuộc sống gỡ mãi cũng không hết.

Hy vọng rằng việc tổng kết thi hành Luật Đất đai để chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, cũng như việc chuẩn bị sửa đổi Hiến pháp, đang được xúc tiến khẩn trương, sẽ góp phần hoàn thiện Luật Đất đai, đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước và an dân trong giai đoạn hiện nay. Cần thấy rằng nút gỡ chủ yếu không phải nằm ở những vấn đề thuộc giải pháp cụ thể, mà trước hết nằm ở tư duy, ở tư tưởng chính sách. Pháp luật là phạm trù thuộc thượng tầng kiến trúc của xã hội. Khi cơ sở hạ tầng của xã hội đã là nền kinh tế thị trường, thì pháp luật phải phù hợp với nó, chứ không thể ngược lại.

SOURCE: THỜI BÁO KINH TẾ SÀI GÒN

Trích dẫn từ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/diendan/ykien/60855/Khai-niem-so-huu-dat-toan-dan-thoi-kinh-te-thi-truong.html

Read more »