QUYỀN TIẾP CẬN THÔNG TIN TRONG CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NGUYỄN THỊ HỒNG – Văn phòng Quốc hội

Quyền tiếp cận thông tin là một quyền quan trọng của con người, được đề cập trong Tuyên ngôn thế giới về quyền con người năm 1948 và Công ước quốc tế về các quyền dân sự và chính trị năm 1966. ở nước ta, quyền này của công dân cũng được thừa nhận trong Điều 69 của Hiến pháp năm 1992 và được cụ thể hóa trong nhiều văn bản pháp luật. Tuy nhiên, do được quy định tản mạn trong nhiều văn bản pháp luật nên quyền tiếp cận thông tin của công dân chưa được bảo đảm. Điều này có thể thấy ở nhiều lĩnh vực, trong đó có các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

1. Thực trạng quyền tiếp cận thông tin liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

Có thể nói, trong giao dịch dân sự, các thông tin liên quan trực tiếp như: chủ thể, đối tượng giao dịch, các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản… là cơ sở quan trọng để các bên quyết định có tham gia giao dịch hay không. Trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), các bên phải (và được) cung cấp những thông tin liên quan đến thửa đất như: đất nằm trong khu quy hoạch nào, vị trí, ranh giới; diện tích; ai là người có QSDĐ; QSDĐ có liên quan tới quan hệ thừa kế, có phải là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó hay không?…

Tuy nhiên, trên thực tế, sự thiếu đồng bộ trong quản lý đất đai, trong ðóng ký, quản lý giao dịch bảo đảm, cũng như sự thiếu minh bạch trong các quy định pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin (của người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước), quyền được cung cấp thông tin liên quan đến QSDĐ… dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin còn gặp nhiều khó khăn. Những khó khăn này đến cả từ phía người ðang sử dụng đất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ phía người có quyền sử dụng đất

Trong một giao dịch nhà đất, quyền được thông tin về nhà đất – đối tượng của giao dịch – là quyền đương nhiên của bên mua. Bên mua luôn nhận thức được điều này nên thường kiểm tra đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất. Tuy nhiên, có những thông tin rất cần thiết, như các giao dịch bảo đảm liên quan đến QSDĐ thì nhiều khi bên mua không thể biết, bởi bên bán cố tình che giấu. Vụ việc sau là một ví dụ:

Bà Trần Thị Mỹ Hạnh là Giám đốc Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T (D&T)- nhà đầu tư thứ cấp của Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn, trong dự án khu biệt thự An Khánh – Bảo Sơn. Khi có đất dự án, một mặt bà Hạnh mang 47 lô đất thế chấp cho Ngân hàng dầu khí Toàn cầu để vay gần 70 tỷ đồng; mặt khác, lại bán 47 lô đất đó cho người dân. Khi doanh nghiệp không có khả năng chi trả, bị Ngân hàng ra quyết định phong tỏa tài sản để thu hồi nợ, khách hàng mới biết đất mình mua là đất đã thế chấp. Trên thực tế, có những khách hàng đã gặp Ban quản lý để kiểm tra thông tin, nhưng họ cũng không thể biết những lô đất họ mua là đất đã bị đem thế chấp, bởi ngay trong bản cam kết ba bên giữa bên cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, chủ đầu tư là tập đoàn Bảo Sơn và Công ty thứ cấp D &T đã có một thỏa thuận riêng, rằng việc thế chấp này không được phép tiết lộ (1).

Theo Điều 323 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS), thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký. Cũng theo Điều 717 và 719 của Bộ luật này, trong lĩnh vực đất đai, bên thế chấp QSDĐ có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; bên nhận thế chấp QSDĐ cũng có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp. Điều 12 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khẳng định việc thế chấp QSDĐ bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều 10 của Nghị định 163 cũng quy định giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Và giao dịch này có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký (Điều 11). Như vậy, chiếu theo các quy định pháp luật nói trên, hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu và Công ty thứ cấp của Tập đoàn Bảo Sơn là D &T bắt buộc phải đăng ký mới có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, các bên tham gia hợp đồng đã thỏa thuận không công khai việc thế chấp nên giao dịch thế chấp QSDĐ không được đăng ký. Trường hợp này diễn ra không phải là ít. “Các ngân hàng trong thực tế còn phải đối mặt với tình trạng “thế chấp trùng thế chấp”. Các chủ đầu tư đã thế chấp sổ đỏ để vay vốn. Sau đó, doanh nghiệp lại ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng bán nhà cho khách hàng và họ lại tiếp tục thế chấp vào ngân hàng khác…” (2).

Vì các bên không tuân thủ những quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, không công khai thông tin về thế chấp QSDĐ nên QSDĐ đã bị thế chấp nhưng vẫn được đem bán. Như vậy, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của doanh nghiệp ở đây đã khiến cho quyền được tiếp cận thông tin của người dân trong giao dịch mua, bán QSDĐ không được bảo đảm. ở ví dụ trên, các doanh nghiệp ngang nhiên đưa ra một thỏa thuận trái pháp luật. Chính thỏa thuận này trực tiếp hạn chế và xâm phạm quyền tiếp cận thông tin của những người tham gia giao dịch lần sau và gián tiếp xâm phạm quyền của những người mua QSDĐ của Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T.

Đã thế, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực của BLDS lại được nhiều doanh nghiệp coi là bình thường (!). Liên quan đến vụ việc trên, ông Nguyễn Hữu Thủy, Tổng Giám đốc Ngân hàng dầu khí Toàn cầu “hồn nhiên” phát biểu: “Tôi nghĩ đây là những nhà đầu tư tương đối mạo hiểm, mục tiêu không có gì sai. Vấn đề ở đây là, không có sự điều tra đầy đủ nên họ mua phải tài sản đã thế chấp của ngân hàng, đầu tư phải chấp nhận rủi ro” (3). Không hiểu trong trường hợp này, người mua sẽ tìm hiểu thông tin bằng cách nào khi các doanh nghiệp có liên quan là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T; Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn đã có thỏa thuận bưng bít thông tin. Họ coi thường quyền được tiếp cận thông tin của người mua nên đã “phủi tay” đổ hết lỗi cũng như phần thua thiệt cho người dân. Trong một Nhà nước pháp quyền, quyền và lợi ích hợp pháp của mọi cá nhân, tổ chức trong giao dịch dân sự phải được bảo đảm bằng pháp luật. Tuy nhiên, trong tình trạng còn thiếu các chế tài đủ mạnh của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm để ràng buộc trách nhiệm đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm như hiện nay, thì quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch dân sự nói chung, trong đó có giao dịch về QSDĐ khó được bảo đảm.

Từ phía Nhà nước

Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng thì quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Điều 24 của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng quy định mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Cơ quan đăng ký có trách nhiệm hướng dẫn, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trong việc tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, vì nhiều lẽ khác nhau, việc khai thác, sử dụng các thông tin liên quan đến QSDĐ do Nhà nước quản lý dường như chưa hết sự độc quyền. Chẳng hạn, các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên quan đến các chương trình, dự án không phải bao giờ cũng được công bố công khai kịp thời, đúng pháp luật, bởi sự độc quyền ở đây sẽ tạo ra lợi nhuận đáng kể cho người sở hữu thông tin. “Khi bàn về dự thảo Luật Quy hoạch đô thị, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, vừa qua nhiều thông tin về quy hoạch đất đai, dự án… thường không được công bố đầy đủ, kịp thời khiến người dân bất bình” (4). Có lẽ, với cơ chế làm việc hành chính như hiện nay, thì việc thực hiện yêu cầu cung cấp thông tin về các giao dịch bảo đảm, hay các thông tin về QSDĐ do Nhà nước quản lý không hề đơn giản. Có những địa phương, cơ quan nhà nước không quy định việc cung cấp các thông tin tài liệu đất đai ở địa phương và người dân cũng không hề biết mình có quyền tiếp cận các tài liệu về đất đai, nên họ phải đi “xin” hoặc “nhờ” cán bộ, công chức; đi lại rất nhiều lần, có thể bị “hành”, người dân mới lấy được những thông tin mình cần. Quyền được tiếp cận thông tin của công dân đã bị vi phạm chính bởi cơ quan, công chức nhà nước mà công dân, và đôi khi là cả cơ quan, công chức nhà nước không hề biết.

Ngoài ra, nhiều nơi có văn bản quy định về quyền tiếp cận thông tin của người dân trong lĩnh vực đất đai, nhưng việc quy định phí quá cao cũng là một “trở ngại” để người dân tiếp cận thông tin. Vừa qua, UBND TP Hà Nội vừa ban hành quy định về việc thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai ở thành phố. Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác, sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải nộp phí khai thác, sử dụng. Đối với tổ chức, mức thu là 200.000 đồng /lần/hồ sơ; cá nhân, hộ gia đình là 100.000 đồng /lần/hồ sơ. Các dịch vụ cấp bản đồ địa chính, cấp tọa độ, độ cao… có mức phí 30.000 đồng /lần. Các cơ quan nội chính được miễn phí khi khai thác tài liệu (5).

Có thể nói, một, hai trăm ngàn hay ba mươi ngàn là một số tiền không lớn nhưng cũng không nhỏ, nhất là đối với những người nghèo để được biết những thông tin mà khi cần người dân được quyền biết. Dẫu rằng, bất kỳ dịch vụ nào cũng phải thu phí, nhưng người dân vừa đóng thuế để nuôi bộ máy nhà nước, lại có quyền được tiếp cận thông tin, thì việc thu phí quá cao, giống như đi “mua” thông tin của người dân như vậy có hợp lý? Trong khi những thông tin này có thể cập nhật trên mạng công khai, bởi lẽ, công nghệ thông tin đã đi vào từng ngõ ngách của quản lý hành chính.

Quay lại ví dụ trên, khi doanh nghiệp gian dối, người dân tìm đến cơ quan quản lý nhà nước nhưng cơ quan nhà nước cũng không có thông tin, bởi sự vi phạm pháp luật của doanh nghiệp. Cả người mua và nhà nước đều “bị động” trước doanh nghiệp, vì vậy mới có những hậu quả bất lợi xảy ra dành cho người mua QSDĐ. Không phải Nhà nước không có biện pháp, nhưng khi chế tài bảo đảm quyền được thông tin của người dân chưa đủ mạnh, thì rất nhiều cá nhân, tổ chức không “sợ” và người dân thì hoang mang không biết bấu víu vào đâu.

Thêm nữa, trên thực tế, nhiều khi, các doanh nghiệp và công dân mất cơ hội vì có quá nhiều thông tin pháp luật mà họ chưa kịp cập nhật, bởi pháp luật thay đổi quá nhanh chóng. Vụ việc sau là một ví dụ:

Theo hai hợp đồng tín dụng được ký kết lần lượt vào tháng 7 và tháng 10/2005, vợ chồng ông T. (xã Hòa Hiệp Nam, huyện Đông Hòa, tỉnh Phú Yên) vay Ngân hàng X số tiền 140 triệu đồng. Tài sản thế chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300 m2.

Do vợ chồng ông T. không trả nợ nên ngân hàng đã kiện họ ra tòa. Theo bản án ngày 31/3/2008 của TAND TP Tuy Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho ngân hàng cả vốn lẫn lời hơn 180 triệu đồng. Sau đó, Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa đã định giá, kê biên căn nhà để phát mại trừ nợ.

Lúc này, Ngân hàng X mới biết phần đất 300 m2 đã được ông T. đem gán nợ cho một người khác trước đó. Theo bản án ngày 24/10/2005 của TAND huyện Đông Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho người này hơn 80 triệu đồng. Ngày 31/1/2007, ông T. viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành án và được chấp thuận.

Ngân hàng X cho rằng, cơ quan thi hành án đã làm sai quy định trong việc tự ý xử lý mảnh đất trên, bởi theo khoản 4, Điều 41 của Pháp lệnh Thi hành án dân sự, thì khi kê biên tài sản đang được cầm cố, thế chấp, “chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố, thế chấp biết”…

Ngược lại với ý kiến của ngân hàng, ông Nguyễn Kim Đồng – Trưởng Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa khẳng định, Thi hành án đã làm đúng quy định. “Theo luật định thì hợp đồng thế chấp đất phải được đăng ký. Do phía Ngân hàng không đăng ký nên chúng tôi không phải hỏi ý kiến Ngân hàng”.

Trên thực tế, lúc ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng X có đăng ký thế chấp tại UBND xã Hòa Hiệp Nam. Theo Thông tư liên tịch số 03 ngày 4/7/2003 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay đã hết hiệu lực), UBND cấp xã cũng là cơ quan đăng ký, có thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng thế chấp. Sau đó, Thông tư liên tịch số 05 ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường quy định: “Các hợp đồng thế chấp, bảo lãnh đã được đăng ký theo quy định của pháp luật trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành thì không phải đăng ký lại” (khoản 5 mục VIII). Đến ngày 13/6/2006, khoản 11, Điều 1 của Thông tư liên tịch số 03 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường (sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05) lại yêu cầu: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước ngày 28/7/2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà vẫn còn thời hạn thực hiện thì cũng được đăng ký”.

Như vậy, Ngân hàng X có nhiệm vụ đăng ký mới việc thế chấp tại phòng Tài nguyên và môi trường (hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ nếu có) huyện Đông Hòa. Nhưng có lẽ vì không cập nhật kịp thời các quy định về việc đăng ký (được thay đổi nhiều lần) nên Ngân hàng đã “ngồi yên” (6). Có thể nói, trong một khoảng thời gian ngắn là 3 năm, những văn bản dưới luật như thông tư liên tịch – mà việc xây dựng không được phổ biến, lấy ý kiến rầm rộ như các văn bản luật để người dân dễ dàng biết – thay đổi nhiều lần với nội dung khác nhau, nên doanh nghiệp chưa cập nhật thông tin đầy đủ là điều dễ hiểu và họ đã bị thua thiệt. Điều này đương nhiên có lỗi từ doanh nghiệp; mặt khác, cũng một phần vì pháp luật thay đổi liên tục, trong khi việc thông báo, đăng công báo và phổ biến văn bản pháp luật không phải lúc nào cũng được thực hiện kịp thời, nên doanh nghiệp “vô tình” bị ảnh hưởng đến quyền tiếp cận thông tin.

2. Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Trong một Nhà nước pháp quyền, công dân phải được biết những gì Nhà nước làm, những quy tắc Nhà nước đưa ra cho xã hội, công dân. Do vậy, cần thiết phải có khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy việc công khai hoá, minh bạch hoá các hoạt động của Nhà nước, góp phần tạo nền tảng quan trọng cho xã hội dân sự mà chúng ta đang hướng tới. ở góc độ hẹp, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch liên quan đến QSDĐ, cần giải quyết một số vấn đề cơ bản:

- Làm thế nào để người dân dễ dàng tiếp cận được các thông tin do Nhà nước quản lý liên quan tới giao dịch mà họ sẽ thực hiện?;

- Người dân có nghĩa vụ gì khi tiếp cận, khai thác các thông tin đó?;

- Người dân phải chịu trách nhiệm gì khi không thực hiện các nghĩa vụ về cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thuộc quyền sử hữu, quyền sử dụng của họ cho cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định của pháp luật?

Để giải quyết những vấn đề trên, trước hết, cần xây dựng Luật Tiếp cận thông tin theo hướng quy định rõ: Những thông tin nào Nhà nước phải công khai; các hình thức cung cấp thông tin; quy trình cung cấp thông tin, tiếp cận và khai thác thông tin; quy định về thời hạn, chi phí do việc khai thác thông tin; quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc cung cấp thông tin; các chế tài đối với người có trách nhiệm cung cấp thông tin vi phạm các quy định của pháp luật về cung cấp thông tin, đặc biệt, cần quy định quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của cá nhân, tổ chức đối với người có trách nhiệm nếu người đó không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ, không kịp thời gây thiệt hại cho người yêu cầu.

Bên cạnh đó, cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan đến QSDĐ, cụ thể là:

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung đầu mối đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà; bảo đảm mọi biến động về quyền sở hữu nhà, QSDĐ phải được đăng ký và quản lý kịp thời; cụ thể hoá, minh bạch hoá quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đăng ký. Đặc biệt, hiện nay, khi công nghệ thông tin được ứng dụng trong hầu hết các lĩnh vực quản lý nhà nước, thì việc xây dựng hệ thống dữ liệu về nhà, đất trên mạng internet để người dân có thể truy cập dễ dàng là cần thiết. Việc truy cập này tùy vấn đề mà được thực hiện miễn phí hoặc người dân chỉ phải trả một số tiền lệ phí rất nhỏ.

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó phải bảo đảm sự thuận lợi tối đa để khuyến khích người dân chủ động, tự giác thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Đồng thời, có chế tài cụ thể đối với những người vi phạm nghĩa vụ đăng ký đối với những giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký.

- Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về công vụ, công chức, sao cho đội ngũ những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước thực sự là công bộc của dân, hạn chế tối đa việc gây phiền hà, sách nhiễu trong thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin từ phía Nhà nước.

- Hoàn thiện pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước để chống sự tuỳ tiện trong việc xác định độ mật đối với các tài liệu của Nhà nước, dẫn tới việc độc quyền thông tin để trục lợi, hoặc tránh sự kiểm soát của người dân đối với Nhà nước.

Chú thích:

(1) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/

(2) Tín dụng nhà đất "đè" ngân hàng, http://www.phapluattp.vn/news/kinh-te/view.aspx?news_id=226911.

(3) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/.

(4) http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=301044&ChannelID=6.

(5) http://www.phapluattp.vn/news/nha-nuoc/view.aspx?news_id=243181.

(6) http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=228467.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ: http://www.nclp.org.vn/thuc_tien_phap_luat/quyen-tiep-can-thong-tin-trong-cac-giao-dich-lien-quan-111en-quyen-su-dung-111at

Read more »

BÀN VỀ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA VĂN BẢN DO NGƯỜI ĐẠI DIỆN THEO ỦY QUYỀN KÝ TÊN VÀ ĐÓNG DẤU CHI NHÁNH

LS. ĐỖ HỒNG THÁI – Văn phòng Đại diện VietinBank tại TP.HCM

Từ một thực tế về cách hiểu luật

Tháng 5/2010, Chi nhánh A (thuộc Ngân hàng X có trụ sở chính tại Hà Nội) lập thông báo địa điểm kinh doanh (mở phòng giao dịch) gửi Phòng Đăng ký kinh doanh (ĐKKD) thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM. Hồ sơ đầy đủ, nhưng Phòng ĐKKD đã trả lại bởi lý do: “Giám đốc Chi nhánh A ký tên thừa ủy quyền của người đại diện theo pháp luật Ngân hàng X trên văn bản thông báo, nhưng không được đóng dấu của Chi nhánh A mà phải đóng dấu của Ngân hàng X mới bảo đảm tư cách pháp nhân, mới phù hợp tư cách nhân danh bên ủy quyền”. Cho dù, sau đó Ngân hàng X đã lập giấy ủy quyền ghi rõ rằng: “khi thực hiện công việc được ủy quyền, giám đốc Chi nhánh A được dùng con dấu của chi nhánh đóng trên văn bản đã ký thừa ủy quyền”, nhưng vẫn không được chấp thuận. Ngân hàng X không thể dùng dấu của trụ sở chính đóng trên văn bản do chi nhánh ký, thế là, kể từ đó, sự ủy quyền của Ngân hàng X về vấn đề này chỉ còn tồn tại trên giấy với biết bao phiền toái phát sinh: mọi giấy tờ liên quan của Ngân hàng X khi gửi

Phòng ĐKKD TP. HCM đều nhất nhất phải do chính người đại diện theo pháp luật ký tên và đóng dấu Ngân hàng X. Vấn đề “ký tên và đóng dấu” tưởng chừng đơn giản, dễ hiểu, song, gắn với vấn đề ủy quyền lại dường như trở nên phức tạp, ít nhất là dưới cách nhìn của một cơ quan công quyền. Trên thực tế, có vô số hoạt động trong các lĩnh vực khác nhau mà một chi nhánh của doanh nghiệp vẫn đã và đang phải đảm đương các nhiệm vụ được doanh nghiệp giao nhằm đáp ứng các yêu cầu kinh doanh và quản trị doanh nghiệp. Đáng lưu ý là, con dấu của chi nhánh trên các văn bản ấy chưa từng bị bất kỳ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào từ chối giao dịch vì lý do không thừa nhận tư cách của chi nhánh. Phải chăng, Phòng ĐKKD TP. HCM đã vô hiệu hóa tư cách của chi nhánh doanh nghiệp hay chính sự thừa nhận của các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác mới là trái luật? ²

Nhìn lại quy định của pháp luật

Pháp luật Việt Nam ghi nhận giá trị pháp lý của con dấu của doanh nghiệp (và cả con dấu của chi nhánh trực thuộc doanh nghiệp) là một yếu tố cấu thành thể thức văn bản bên cạnh chữ ký của người có thẩm quyền trên văn bản đó ². Hay nói cách khác, khi đã được người có thẩm quyền ký và được đóng dấu thì chính chữ ký và con dấu đã thể hiện vị trí pháp lý và khẳng định giá trị pháp lý đối với chính văn bản đó.

Về con dấu, Điều 36, Luật Doanh nghiệp năm 2005 quy định: “Doanh nghiệp có con dấu riêng … hình thức và nội dung của con dấu, điều kiện làm con dấu và chế độ sử dụng con dấu thực hiện theo quy định của Chính phủ. Con dấu là tài sản của doanh nghiệp…”. Theo Nghị định số 58/2001/NĐ-CP ngày 24/8/2001 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 02/2008/NĐ-CP và Nghị định số 31/2009/NĐ-CP): “Con dấu thể hiện vị trí pháp lý và khẳng định giá trị pháp lý đối với các văn bản, giấy tờ của các cơ quan, tổ chức và các chức danh nhà nước” (Điều 1); “Các cơ quan, tổ chức dưới đây được sử dụng con dấu không có hình Quốc huy: các tổ chức kinh tế…; các đơn vị trực thuộc, chi nhánh, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế này” (Khoản 6, Điều 4); “Các tổ chức kinh tế… phải đăng ký mẫu dấu tại cơ quan công an trước khi sử dụng” (Khoản 4, Điều 10). Các quy định trên đã rõ ràng đến mức không phải luận bàn thêm, theo đó, con dấu dù của doanh nghiệp hay của chi nhánh doanh nghiệp một khi đã được tạo lập, đăng ký và sử dụng hợp lệ thì đều có giá trị pháp lý.

Về chữ ký của người đại diện theo ủy quyền, Khoản 3, Điều 86, Bộ luật Dân sự quy định “Người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo uỷ quyền của pháp nhân nhân danh pháp nhân trong quan hệ dân sự”; Khoản 2, Điều 37, Luật Doanh nghiệp quy định: “Chi nhánh là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp, có nhiệm vụ thực hiện toàn bộ hoặc một phần chức năng của doanh nghiệp kể cả chức năng đại diện theo uỷ quyền”. Tiếp đó, theo Khoản 3 và 4, Điều 92, Bộ luật Dân sự: “Chi nhánh là đơn vị phụ thuộc của pháp nhân, có nhiệm vụ thực hiện toàn bộ hoặc một phần chức năng của pháp nhân, kể cả chức năng đại diện theo uỷ quyền… Người đứng đầu văn phòng đại diện, chi nhánh thực hiện nhiệm vụ theo uỷ quyền của pháp nhân trong phạm vi và thời hạn được uỷ quyền”.

Thuật ngữ người có thẩm quyền có lẽ đã quá rõ ràng, bao gồm, người đại diện theo pháp luật và người được ủy quyền hợp lệ. Chế định về ủy quyền trong pháp luật là thống nhất, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp, lý do tồn tại và cơ chế hoạt động theo ủy quyền của chi nhánh là đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn

Trong thực tiễn hoạt động kinh doanh, điều hành, đại diện theo pháp luật của một doanh nghiệp không phải bao giờ cũng luôn là người duy nhất trực tiếp thực hiện mọi hành vi nhân danh doanh nghiệp. Tùy mục tiêu quản trị, điều kiện địa lý mà doanh nghiệp có thể phân quyền, chia sẻ công việc cho các chức danh quản lý khác trong doanh nghiệp³. Điều đó lý giải rằng, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp có thể ủy quyền cho người khác (người đứng đầu chi nhánh) được nhân danh pháp nhân để thực hiện toàn bộ hoặc một phần chức năng của pháp nhân. Đó là hành vi thuộc quyền tự chủ và hoàn toàn hợp pháp của một doanh nghiệp. Khi đó, trong phạm vi được ủy quyền, người được ủy quyền sẽ thực hiện công việc nhân danh người ủy quyền, và chữ ký của người đại diện theo uỷ quyền được pháp luật thừa nhận là nhân danh pháp nhân và có đầy đủ giá trị pháp lý. Như vậy, cơ sở tạo ra giá trị pháp lý của con dấu doanh nghiệp (nói chung và con dấu chi nhánh doanh nghiệp nói riêng) và chữ ký của người đại diện theo ủy quyền, không chỉ được xác định theo luật mà còn phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn.

Thực ra, chính yêu cầu của thực tiễn là cơ sở để hình thành luật thực định. Ở một khía cạnh khác, trở lại việc ủy quyền của Ngân hàng X, văn bản ủy quyền không phải ủy quyền cho “ông A” (tư cách cá nhân) mà chỉ ủy quyền cho người có chức danh là “giám đốc Chi nhánh A”. Tư duy logic có thể thấy: khi thẩm tra hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ xem xét có phải ông A chính là người đã được ủy quyền hợp lệ hay không. Ngoài các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký, điều không thể thiếu chính là vấn đề chữ ký và tư cách giám đốc của ông A, tức chính các thành tố chữ ký của ông A bên cạnh con dấu của Chi nhánh A. Trong tình huống này, việc sử dụng con dấu (hợp lệ của) chi nhánh lại được xem là hợp lý, xác đáng hơn cả.

Tại sao Ngân hàng X không tự làm mà lại phải ủy quyền cho giám đốc chi nhánh A? Là một ngân hàng có quy mô hoạt động lớn và có trụ sở chính tại Hà Nội, chưa cần xét đến khối lượng, tính chất của các công việc khác mà người đại diện theo pháp luật của Ngân hàng X phải giải quyết hàng ngày, chỉ riêng về điều kiện địa lý thôi cũng đã đủ để giải thích cho nhu cầu ủy quyền. “Con dấu của doanh nghiệp phải được lưu giữ và bảo quản tại trụ sở chính của doanh nghiệp” (Điều 36, Luật Doanh nghiệp), việc đặt ra yêu cầu rằng văn bản do người được ủy quyền tại TP. HCM ký sau đó sẽ được (chuyển ra Hà Nội để) đóng dấu của trụ sở chính là không phù hợp thực tiễn, gây tốn kém chi phí, tạo phiền hà cho doanh nghiệp, vừa không đáp ứng mục tiêu, nhu cầu thực tế của Ngân hàng X, vừa triệt tiêu quyền tự chủ quyết định các công việc kinh doanh và quan hệ nội bộ của ngân hàng mà pháp luật cho phép.

Thủ tục đăng ký doanh nghiệp (trong đó có đăng ký địa điểm kinh doanh) không thể đứng ngoài nguyên tắc chung của cả hệ thống pháp luật. Pháp luật về đăng ký kinh doanh trước đây (theo Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29/08/2006, Thông tư số 03/2006/TT-BKH ngày 19/10/2006) và về đăng ký doanh nghiệp hiện nay (theo Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15/04/2010, Thông tư số 14/2010/TT-BKH ngày 04/06/2010) liên quan đến vấn đề ủy quyền thông báo địa điểm kinh doanh cho cơ quan quản lý là không khác biệt, thậm chí, quy định mới còn cụ thể hơn (Điều 12 Thông tư số 14/2010/TT-BKH đã quy định rõ thành phần hồ sơ khi doanh nghiệp ủy quyền cho người đại diện làm thủ tục đăng ký doanh nghiệp và không có nội dung nào phủ nhận quyền ủy quyền của người đại diện). Thiết nghĩ, Phòng ĐKKD và Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM cần có quan điểm cầu thị, chủ động thay đổi quan niệm trên để tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục cho Ngân hàng X được thực hiện nghĩa vụ của mình, phù hợp với quy định của pháp luật về việc nghiêm cấm cơ quan ĐKKD và các cơ quan khác gây phiền hà

đối với tổ chức, cá nhân trong khi tiếp nhận hồ sơ và giải quyết việc đăng ký doanh nghiệp.

Chú thích:

1. Nếu luận điểm của Phòng ĐKKD là đúng, có vô số hoạt động khác (kinh doanh, hành chính, tố tụng, các lĩnh vực khác…) của Ngân hàng X sẽ đứng trước nguy cơ bị xem là vô hiệu?

2. Đối với một số quốc gia khác người ta quan tâm đến chữ ký, còn con dấu đóng trên văn bản không xem là thành tố luôn phải hiện diện. Phạm vi bài viết này chúng ta không luận bàn đến.

3. Việc này có thể ghi nhận bằng nhiều phương thức, như tại điều lệ, quy chế, quy định về quản trị, điều hành, hoặc văn bản ủy quyền cụ thể; pháp luật cho phép doanh nghiệp tự quyết định về các quan hệ nội bộ, và điều quan trọng là doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm về việc thực hiện và giám sát các hoạt động thực hiện theo ủy quyền. Khoản 7, Điều 8, Luật Doanh nghiệp quy định: “Doanh nghiệp có quyền tự chủ quyết định các công việc kinh doanh và quan hệ nội bộ”.

SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 6/2011

Read more »

QUYỀN TIẾP CẬN THÔNG TIN TRONG CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NGUYỄN THỊ HỒNG – Văn phòng Quốc hội

Quyền tiếp cận thông tin là một quyền quan trọng của con người, được đề cập trong Tuyên ngôn thế giới về quyền con người năm 1948 và Công ước quốc tế về các quyền dân sự và chính trị năm 1966. ở nước ta, quyền này của công dân cũng được thừa nhận trong Điều 69 của Hiến pháp năm 1992 và được cụ thể hóa trong nhiều văn bản pháp luật. Tuy nhiên, do được quy định tản mạn trong nhiều văn bản pháp luật nên quyền tiếp cận thông tin của công dân chưa được bảo đảm. Điều này có thể thấy ở nhiều lĩnh vực, trong đó có các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

1. Thực trạng quyền tiếp cận thông tin liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

Có thể nói, trong giao dịch dân sự, các thông tin liên quan trực tiếp như: chủ thể, đối tượng giao dịch, các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản… là cơ sở quan trọng để các bên quyết định có tham gia giao dịch hay không. Trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), các bên phải (và được) cung cấp những thông tin liên quan đến thửa đất như: đất nằm trong khu quy hoạch nào, vị trí, ranh giới; diện tích; ai là người có QSDĐ; QSDĐ có liên quan tới quan hệ thừa kế, có phải là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó hay không?…

Tuy nhiên, trên thực tế, sự thiếu đồng bộ trong quản lý đất đai, trong ðóng ký, quản lý giao dịch bảo đảm, cũng như sự thiếu minh bạch trong các quy định pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin (của người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước), quyền được cung cấp thông tin liên quan đến QSDĐ… dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin còn gặp nhiều khó khăn. Những khó khăn này đến cả từ phía người ðang sử dụng đất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ phía người có quyền sử dụng đất

Trong một giao dịch nhà đất, quyền được thông tin về nhà đất – đối tượng của giao dịch – là quyền đương nhiên của bên mua. Bên mua luôn nhận thức được điều này nên thường kiểm tra đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất. Tuy nhiên, có những thông tin rất cần thiết, như các giao dịch bảo đảm liên quan đến QSDĐ thì nhiều khi bên mua không thể biết, bởi bên bán cố tình che giấu. Vụ việc sau là một ví dụ:

Bà Trần Thị Mỹ Hạnh là Giám đốc Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T (D&T)- nhà đầu tư thứ cấp của Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn, trong dự án khu biệt thự An Khánh – Bảo Sơn. Khi có đất dự án, một mặt bà Hạnh mang 47 lô đất thế chấp cho Ngân hàng dầu khí Toàn cầu để vay gần 70 tỷ đồng; mặt khác, lại bán 47 lô đất đó cho người dân. Khi doanh nghiệp không có khả năng chi trả, bị Ngân hàng ra quyết định phong tỏa tài sản để thu hồi nợ, khách hàng mới biết đất mình mua là đất đã thế chấp. Trên thực tế, có những khách hàng đã gặp Ban quản lý để kiểm tra thông tin, nhưng họ cũng không thể biết những lô đất họ mua là đất đã bị đem thế chấp, bởi ngay trong bản cam kết ba bên giữa bên cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, chủ đầu tư là tập đoàn Bảo Sơn và Công ty thứ cấp D &T đã có một thỏa thuận riêng, rằng việc thế chấp này không được phép tiết lộ (1).

Theo Điều 323 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS), thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký. Cũng theo Điều 717 và 719 của Bộ luật này, trong lĩnh vực đất đai, bên thế chấp QSDĐ có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; bên nhận thế chấp QSDĐ cũng có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp. Điều 12 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khẳng định việc thế chấp QSDĐ bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều 10 của Nghị định 163 cũng quy định giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Và giao dịch này có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký (Điều 11). Như vậy, chiếu theo các quy định pháp luật nói trên, hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu và Công ty thứ cấp của Tập đoàn Bảo Sơn là D &T bắt buộc phải đăng ký mới có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, các bên tham gia hợp đồng đã thỏa thuận không công khai việc thế chấp nên giao dịch thế chấp QSDĐ không được đăng ký. Trường hợp này diễn ra không phải là ít. “Các ngân hàng trong thực tế còn phải đối mặt với tình trạng “thế chấp trùng thế chấp”. Các chủ đầu tư đã thế chấp sổ đỏ để vay vốn. Sau đó, doanh nghiệp lại ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng bán nhà cho khách hàng và họ lại tiếp tục thế chấp vào ngân hàng khác…” (2).

Vì các bên không tuân thủ những quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, không công khai thông tin về thế chấp QSDĐ nên QSDĐ đã bị thế chấp nhưng vẫn được đem bán. Như vậy, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của doanh nghiệp ở đây đã khiến cho quyền được tiếp cận thông tin của người dân trong giao dịch mua, bán QSDĐ không được bảo đảm. ở ví dụ trên, các doanh nghiệp ngang nhiên đưa ra một thỏa thuận trái pháp luật. Chính thỏa thuận này trực tiếp hạn chế và xâm phạm quyền tiếp cận thông tin của những người tham gia giao dịch lần sau và gián tiếp xâm phạm quyền của những người mua QSDĐ của Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T.

Đã thế, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực của BLDS lại được nhiều doanh nghiệp coi là bình thường (!). Liên quan đến vụ việc trên, ông Nguyễn Hữu Thủy, Tổng Giám đốc Ngân hàng dầu khí Toàn cầu “hồn nhiên” phát biểu: “Tôi nghĩ đây là những nhà đầu tư tương đối mạo hiểm, mục tiêu không có gì sai. Vấn đề ở đây là, không có sự điều tra đầy đủ nên họ mua phải tài sản đã thế chấp của ngân hàng, đầu tư phải chấp nhận rủi ro” (3). Không hiểu trong trường hợp này, người mua sẽ tìm hiểu thông tin bằng cách nào khi các doanh nghiệp có liên quan là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T; Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn đã có thỏa thuận bưng bít thông tin. Họ coi thường quyền được tiếp cận thông tin của người mua nên đã “phủi tay” đổ hết lỗi cũng như phần thua thiệt cho người dân. Trong một Nhà nước pháp quyền, quyền và lợi ích hợp pháp của mọi cá nhân, tổ chức trong giao dịch dân sự phải được bảo đảm bằng pháp luật. Tuy nhiên, trong tình trạng còn thiếu các chế tài đủ mạnh của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm để ràng buộc trách nhiệm đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm như hiện nay, thì quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch dân sự nói chung, trong đó có giao dịch về QSDĐ khó được bảo đảm.

Từ phía Nhà nước

Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng thì quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Điều 24 của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng quy định mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Cơ quan đăng ký có trách nhiệm hướng dẫn, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trong việc tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, vì nhiều lẽ khác nhau, việc khai thác, sử dụng các thông tin liên quan đến QSDĐ do Nhà nước quản lý dường như chưa hết sự độc quyền. Chẳng hạn, các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên quan đến các chương trình, dự án không phải bao giờ cũng được công bố công khai kịp thời, đúng pháp luật, bởi sự độc quyền ở đây sẽ tạo ra lợi nhuận đáng kể cho người sở hữu thông tin. “Khi bàn về dự thảo Luật Quy hoạch đô thị, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, vừa qua nhiều thông tin về quy hoạch đất đai, dự án… thường không được công bố đầy đủ, kịp thời khiến người dân bất bình” (4). Có lẽ, với cơ chế làm việc hành chính như hiện nay, thì việc thực hiện yêu cầu cung cấp thông tin về các giao dịch bảo đảm, hay các thông tin về QSDĐ do Nhà nước quản lý không hề đơn giản. Có những địa phương, cơ quan nhà nước không quy định việc cung cấp các thông tin tài liệu đất đai ở địa phương và người dân cũng không hề biết mình có quyền tiếp cận các tài liệu về đất đai, nên họ phải đi “xin” hoặc “nhờ” cán bộ, công chức; đi lại rất nhiều lần, có thể bị “hành”, người dân mới lấy được những thông tin mình cần. Quyền được tiếp cận thông tin của công dân đã bị vi phạm chính bởi cơ quan, công chức nhà nước mà công dân, và đôi khi là cả cơ quan, công chức nhà nước không hề biết.

Ngoài ra, nhiều nơi có văn bản quy định về quyền tiếp cận thông tin của người dân trong lĩnh vực đất đai, nhưng việc quy định phí quá cao cũng là một “trở ngại” để người dân tiếp cận thông tin. Vừa qua, UBND TP Hà Nội vừa ban hành quy định về việc thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai ở thành phố. Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác, sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải nộp phí khai thác, sử dụng. Đối với tổ chức, mức thu là 200.000 đồng /lần/hồ sơ; cá nhân, hộ gia đình là 100.000 đồng /lần/hồ sơ. Các dịch vụ cấp bản đồ địa chính, cấp tọa độ, độ cao… có mức phí 30.000 đồng /lần. Các cơ quan nội chính được miễn phí khi khai thác tài liệu (5).

Có thể nói, một, hai trăm ngàn hay ba mươi ngàn là một số tiền không lớn nhưng cũng không nhỏ, nhất là đối với những người nghèo để được biết những thông tin mà khi cần người dân được quyền biết. Dẫu rằng, bất kỳ dịch vụ nào cũng phải thu phí, nhưng người dân vừa đóng thuế để nuôi bộ máy nhà nước, lại có quyền được tiếp cận thông tin, thì việc thu phí quá cao, giống như đi “mua” thông tin của người dân như vậy có hợp lý? Trong khi những thông tin này có thể cập nhật trên mạng công khai, bởi lẽ, công nghệ thông tin đã đi vào từng ngõ ngách của quản lý hành chính.

Quay lại ví dụ trên, khi doanh nghiệp gian dối, người dân tìm đến cơ quan quản lý nhà nước nhưng cơ quan nhà nước cũng không có thông tin, bởi sự vi phạm pháp luật của doanh nghiệp. Cả người mua và nhà nước đều “bị động” trước doanh nghiệp, vì vậy mới có những hậu quả bất lợi xảy ra dành cho người mua QSDĐ. Không phải Nhà nước không có biện pháp, nhưng khi chế tài bảo đảm quyền được thông tin của người dân chưa đủ mạnh, thì rất nhiều cá nhân, tổ chức không “sợ” và người dân thì hoang mang không biết bấu víu vào đâu.

Thêm nữa, trên thực tế, nhiều khi, các doanh nghiệp và công dân mất cơ hội vì có quá nhiều thông tin pháp luật mà họ chưa kịp cập nhật, bởi pháp luật thay đổi quá nhanh chóng. Vụ việc sau là một ví dụ:

Theo hai hợp đồng tín dụng được ký kết lần lượt vào tháng 7 và tháng 10/2005, vợ chồng ông T. (xã Hòa Hiệp Nam, huyện Đông Hòa, tỉnh Phú Yên) vay Ngân hàng X số tiền 140 triệu đồng. Tài sản thế chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300 m2.

Do vợ chồng ông T. không trả nợ nên ngân hàng đã kiện họ ra tòa. Theo bản án ngày 31/3/2008 của TAND TP Tuy Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho ngân hàng cả vốn lẫn lời hơn 180 triệu đồng. Sau đó, Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa đã định giá, kê biên căn nhà để phát mại trừ nợ.

Lúc này, Ngân hàng X mới biết phần đất 300 m2 đã được ông T. đem gán nợ cho một người khác trước đó. Theo bản án ngày 24/10/2005 của TAND huyện Đông Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho người này hơn 80 triệu đồng. Ngày 31/1/2007, ông T. viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành án và được chấp thuận.

Ngân hàng X cho rằng, cơ quan thi hành án đã làm sai quy định trong việc tự ý xử lý mảnh đất trên, bởi theo khoản 4, Điều 41 của Pháp lệnh Thi hành án dân sự, thì khi kê biên tài sản đang được cầm cố, thế chấp, “chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố, thế chấp biết”…

Ngược lại với ý kiến của ngân hàng, ông Nguyễn Kim Đồng – Trưởng Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa khẳng định, Thi hành án đã làm đúng quy định. “Theo luật định thì hợp đồng thế chấp đất phải được đăng ký. Do phía Ngân hàng không đăng ký nên chúng tôi không phải hỏi ý kiến Ngân hàng”.

Trên thực tế, lúc ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng X có đăng ký thế chấp tại UBND xã Hòa Hiệp Nam. Theo Thông tư liên tịch số 03 ngày 4/7/2003 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay đã hết hiệu lực), UBND cấp xã cũng là cơ quan đăng ký, có thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng thế chấp. Sau đó, Thông tư liên tịch số 05 ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường quy định: “Các hợp đồng thế chấp, bảo lãnh đã được đăng ký theo quy định của pháp luật trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành thì không phải đăng ký lại” (khoản 5 mục VIII). Đến ngày 13/6/2006, khoản 11, Điều 1 của Thông tư liên tịch số 03 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường (sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05) lại yêu cầu: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước ngày 28/7/2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà vẫn còn thời hạn thực hiện thì cũng được đăng ký”.

Như vậy, Ngân hàng X có nhiệm vụ đăng ký mới việc thế chấp tại phòng Tài nguyên và môi trường (hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ nếu có) huyện Đông Hòa. Nhưng có lẽ vì không cập nhật kịp thời các quy định về việc đăng ký (được thay đổi nhiều lần) nên Ngân hàng đã “ngồi yên” (6). Có thể nói, trong một khoảng thời gian ngắn là 3 năm, những văn bản dưới luật như thông tư liên tịch – mà việc xây dựng không được phổ biến, lấy ý kiến rầm rộ như các văn bản luật để người dân dễ dàng biết – thay đổi nhiều lần với nội dung khác nhau, nên doanh nghiệp chưa cập nhật thông tin đầy đủ là điều dễ hiểu và họ đã bị thua thiệt. Điều này đương nhiên có lỗi từ doanh nghiệp; mặt khác, cũng một phần vì pháp luật thay đổi liên tục, trong khi việc thông báo, đăng công báo và phổ biến văn bản pháp luật không phải lúc nào cũng được thực hiện kịp thời, nên doanh nghiệp “vô tình” bị ảnh hưởng đến quyền tiếp cận thông tin.

2. Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Trong một Nhà nước pháp quyền, công dân phải được biết những gì Nhà nước làm, những quy tắc Nhà nước đưa ra cho xã hội, công dân. Do vậy, cần thiết phải có khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy việc công khai hoá, minh bạch hoá các hoạt động của Nhà nước, góp phần tạo nền tảng quan trọng cho xã hội dân sự mà chúng ta đang hướng tới. ở góc độ hẹp, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch liên quan đến QSDĐ, cần giải quyết một số vấn đề cơ bản:

- Làm thế nào để người dân dễ dàng tiếp cận được các thông tin do Nhà nước quản lý liên quan tới giao dịch mà họ sẽ thực hiện?;

- Người dân có nghĩa vụ gì khi tiếp cận, khai thác các thông tin đó?;

- Người dân phải chịu trách nhiệm gì khi không thực hiện các nghĩa vụ về cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thuộc quyền sử hữu, quyền sử dụng của họ cho cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định của pháp luật?

Để giải quyết những vấn đề trên, trước hết, cần xây dựng Luật Tiếp cận thông tin theo hướng quy định rõ: Những thông tin nào Nhà nước phải công khai; các hình thức cung cấp thông tin; quy trình cung cấp thông tin, tiếp cận và khai thác thông tin; quy định về thời hạn, chi phí do việc khai thác thông tin; quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc cung cấp thông tin; các chế tài đối với người có trách nhiệm cung cấp thông tin vi phạm các quy định của pháp luật về cung cấp thông tin, đặc biệt, cần quy định quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của cá nhân, tổ chức đối với người có trách nhiệm nếu người đó không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ, không kịp thời gây thiệt hại cho người yêu cầu.

Bên cạnh đó, cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan đến QSDĐ, cụ thể là:

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung đầu mối đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà; bảo đảm mọi biến động về quyền sở hữu nhà, QSDĐ phải được đăng ký và quản lý kịp thời; cụ thể hoá, minh bạch hoá quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đăng ký. Đặc biệt, hiện nay, khi công nghệ thông tin được ứng dụng trong hầu hết các lĩnh vực quản lý nhà nước, thì việc xây dựng hệ thống dữ liệu về nhà, đất trên mạng internet để người dân có thể truy cập dễ dàng là cần thiết. Việc truy cập này tùy vấn đề mà được thực hiện miễn phí hoặc người dân chỉ phải trả một số tiền lệ phí rất nhỏ.

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó phải bảo đảm sự thuận lợi tối đa để khuyến khích người dân chủ động, tự giác thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Đồng thời, có chế tài cụ thể đối với những người vi phạm nghĩa vụ đăng ký đối với những giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký.

- Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về công vụ, công chức, sao cho đội ngũ những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước thực sự là công bộc của dân, hạn chế tối đa việc gây phiền hà, sách nhiễu trong thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin từ phía Nhà nước.

- Hoàn thiện pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước để chống sự tuỳ tiện trong việc xác định độ mật đối với các tài liệu của Nhà nước, dẫn tới việc độc quyền thông tin để trục lợi, hoặc tránh sự kiểm soát của người dân đối với Nhà nước.

Chú thích:

(1) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/

(2) Tín dụng nhà đất "đè" ngân hàng, http://www.phapluattp.vn/news/kinh-te/view.aspx?news_id=226911.

(3) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/.

(4) http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=301044&ChannelID=6.

(5) http://www.phapluattp.vn/news/nha-nuoc/view.aspx?news_id=243181.

(6) http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=228467.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ: http://www.nclp.org.vn/thuc_tien_phap_luat/quyen-tiep-can-thong-tin-trong-cac-giao-dich-lien-quan-111en-quyen-su-dung-111at

Read more »

VỀ VẤN ĐỀ ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

TS. NGUYỄN VĂN TUYẾN – KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ – ĐHL HÀ NỘI

Trên nguyên tắc, pháp nhân ngân hàng thương mại vì không phải là một thực thể vật chất nên chỉ có thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của nó thông qua một thể nhân có tư cách là đại diện của pháp nhân. Để lựa chọn thể nhân có tư cách là người đại diện hợp pháp của pháp nhân ngân hàng thương mại, thông thường có hai phương thức: Một là, điều lệ của pháp nhân phải chỉ định rõ ai sẽ có quyền thay mặt pháp nhân ngân hàng thương mại thực hiện các quyền và nghĩa vụ của nó trong các quan hệ pháp luật với chủ thể khác; hai là, người được điều lệ của pháp nhân ngân hàng thương mại chỉ định làm đại diện có thể lập văn bản uỷ quyền cho người khác thay mình thực hiện các hành vi đại diện.

Trong phương thức thứ nhất, pháp nhân ngân hàng thương mại sẽ lựa chọn được người đại diện cho mình một cách trực tiếp bằng ý chí tập thể của các thành viên pháp nhân (thông qua bản điều lệ của pháp nhân) nên thẩm quyền đại diện của người này thường rất rộng, có thể bao gồm tất cả các hành vi pháp lí mà pháp nhân ngân hàng thương mại có thể thực hiện theo pháp luật. Còn trong phương thức thứ hai, các thành viên pháp nhân chỉ lựa chọn được người đại diện cho mình một cách gián tiếp, thông qua ý chí của một thể nhân khác (người đại diện theo pháp luật của pháp nhân như đã được chỉ định trong điều lệ) bằng văn bản uỷ quyền nên thẩm quyền đại diện của người được uỷ quyền sau này thường hạn chế hơn, có thể chỉ được phép đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại trong một số trường hợp nhất định như đã được ghi trong văn bản uỷ quyền.

Ở nước ta, pháp luật quy định khá rõ ràng và chi tiết về các hình thức đại diện hợp pháp cho pháp nhân nói chung và pháp nhân ngân hàng thương mại nói riêng, bao gồm hình thức đại diện theo pháp luật và hình thức đại diện theo uỷ quyền. Tuy nhiên, trong thực tế giao dịch pháp lí của ngân hàng thương mại trên thị trường, việc xác định người đại diện hợp pháp cho pháp nhân ngân hàng thương mại để từ đó xác định tính có hiệu lực hay không của các giao dịch pháp lí do người này xác lập và thực hiện nhân danh pháp nhân ngân hàng thương mại đôi khi gặp phải những khó khăn nhất định. Những khó khăn này thường liên quan đến các vấn đề rất thực tiễn như như việc xác định các hình thức văn bản uỷ quyền hợp lệ trong giao dịch pháp lí của ngân hàng (chứng cứ chứng minh về sự đại diện); hiệu lực pháp lí của sự đại diện và vấn đề hậu quả pháp lí của giao dịch khi người đại diện cho ngân hàng thương mại hành xử vượt quá phạm vi được uỷ quyền; vấn đề chấp nhận hay không các tập quán thương mại và thông lệ quốc tế về việc uỷ quyền trong giao dịch thương mại của ngân hàng; vấn đề phân định trách nhiệm pháp lí của người đại diện và của người được đại diện khi giao dịch thương mại của ngân hàng được xác lập, thực hiện; vấn đề nhân viên ngân hàng có thể trở thành người đại diện hợp pháp cho ngân hàng thương mại hay không, khi nào…? Có thể nhận thấy tất cả những khó khăn này đều xoay quanh chủ đề người đại diện hợp pháp của ngân hàng thương mại và việc khắc phục những khó khăn này sẽ có ý nghĩa, tác dụng quan trọng trong quá trình xác lập, thực hiện giao dịch thương mại cũng như xác định đường lối giải quyết các tranh chấp phát sinh từ giao dịch thương mại của ngân hàng thương mại.

Theo chúng tôi, ở góc độ pháp lí có thể xem xét vấn đề đại diện hợp pháp của pháp nhân ngân hàng thương mại trên những khía cạnh chủ yếu sau đây:

Trước tiên, chúng tôi cho rằng cần nhận thức rõ hơn về bản chất pháp lí của quan hệ đại diện cũng như các hình thức đại diện hợp pháp cho pháp nhân ngân hàng thương mại. Việc xác định một cách chính xác về hình thức đại diện của người được coi là đại diện hợp pháp cho pháp nhân ngân hàng thương mại sẽ là điều kiện, tiền đề quan trọng để xác định vấn đề hiệu lực của các giao dịch pháp lí do pháp nhân ngân hàng thương mại xác lập và thực hiện với khách hàng. Theo quan niệm truyền thống, mọi pháp nhân nói chung và pháp nhân ngân hàng thương mại nói riêng đều có thể xác lập cho mình hai hình thức đại diện, đó là đại diện theo pháp luật và đại diện theo uỷ quyền như trên đã đề cập. Chúng tôi cho rằng việc sử dụng thuật ngữ “đại diện theo pháp luật” để phân biệt với “đại diện theo uỷ quyền” không phải trong mọi trường hợp đều chính xác. Thật vậy, trên tinh thần của nguyên tắc tự định đoạt, chỉ có các thành viên pháp nhân chứ không phải Nhà nước mới có quyền lựa chọn và chỉ định ai sẽ làm người đại diện cho pháp nhân do mình thành lập ra trong các quan hệ pháp luật với chủ thể khác. Vai trò chủ yếu của Nhà nước ở đây là thừa nhận hay không thõa nhËn giá trị pháp lí của sự lựa chọn đó. Còn vai trò thứ yếu của Nhà nước trong trường hợp này là nếu các thành viên pháp nhân không thể lựa chọn được người đại diện hợp pháp cho pháp nhân do họ thành lập ra thì khi đó Nhà nước mới chỉ định thay để đảm bảo quyền lợi chung cũng như quyền lợi tư của các bên giao dịch. Khi ®ã, chØ ng­êi nµo ®­îc ph¸p luËt (chø kh«ng ph¶i điÒu lÖ cña ph¸p nh©n) chØ ®Þnh lµm ®¹i diÖn cho ph¸p nh©n míi ®­îc coi lµ ng­êi ®¹i diÖn theo ph¸p luËt cña ph¸p nh©n. Theo th«ng lÖ, ph¸p luËt c¸c n­íc th­êng quy ®Þnh ng­êi ®øng ®Çu ph¸p nh©n mÆc nhiªn ®­îc coi lµ ®¹i diÖn theo ph¸p luËt cña ph¸p nh©n, trõ khi điÒu lÖ cña ph¸p nh©n hoÆc quyÕt ®Þnh thµnh lËp ph¸p nh©n ®· cã chØ ®Þnh cô thÓ vÒ ng­êi ®¹i diÖn cho m×nh.

Như vậy, theo nhận thức của chúng tôi, có thể quan niệm người được điều lệ của pháp nhân ngân hàng thương mại chỉ định làm đại diện hợp pháp cho pháp nhân, thực chất cũng chỉ là người đại diện theo sự uỷ quyền trực tiếp của pháp nhân ngân hàng thương mại mà bằng chứng về sự uỷ quyền này chính là điều lệ của pháp nhân quy định. Sự uỷ quyền trong trường hợp này không phải là hợp đồng uỷ quyền mà là hành vi pháp lí đơn phương thể hiện ý chí tập thể của các thành viên pháp nhân. Còn đối với trường hợp thứ hai, người đại diện theo chỉ định của điều lệ pháp nhân kí văn bản uỷ quyền lại cho người thứ ba, chúng tôi quan niệm đây cũng là hình thức đại diện theo uỷ quyền nhưng là sự uỷ quyền gián tiếp (vì phải thông qua ý chí của một thể nhân khác – người kí văn bản uỷ quyền). Quan hệ uỷ quyền này không phải phát sinh giữa người kí văn bản uỷ quyền mà là pháp nhân do người đó được chỉ định làm đại diện, với người được uỷ quyền sau này. Vì thế, người kí văn bản uỷ quyền (ví dụ, chủ tịch hội đồng quản trị hoặc tổng giám đốc điều hành của ngân hàng thương mại) sẽ không có tư cách là người uỷ quyền mà thực chất chỉ có tư cách là đại diện cho người uỷ quyền – pháp nhân ngân hàng thương mại. Qua sự phân tích trên đây, chúng ta nhận thấy có sự trùng hợp về tư cách pháp lí là cả người được điều lệ của pháp nhân ngân hàng thương mại chỉ định làm đại diện lẫn người được uỷ quyền sau này đều có tư cách giống nhau, đó là tư cách của người được uỷ quyền, mặc dù phương thức uỷ quyền và phạm vi uỷ quyền có thể khác nhau.

Tóm lại, về các hình thức đại diện hợp pháp cho pháp nhân ngân hàng thương mại, theo chúng tôi chỉ có thể chấp nhận một trường hợp duy nhất được xem là hình thức đại diện theo pháp luật, đó là trường hợp pháp luật quy định một cách cụ thể ng­êi ®øng ®Çu ph¸p nh©n, vÝ dô, tæng giám đốc của ngân hàng thương mại là người đại diện đương nhiên của pháp nhân ngân hàng thương mại khi điều lệ của pháp nhân này không có quy định cụ thể về việc lựa chọn người đại diện. Còn các trường hợp khác, kể cả trường hợp điều lệ của pháp nhân ngân hàng thương mại có chỉ định tổng giám đốc là người đại diện cho ngân hàng thương mại thì cũng đều phải được nhìn nhận như là hình thức đại diện theo uỷ quyền. Sự phân biệt giữa đại diện theo pháp luật với đại diện theo uỷ quyền không chỉ có tác dụng làm phong phú thêm lí luận khoa học pháp lí về vấn đề đại diện của pháp nhân mà còn có ý nghĩa thực tiễn trong việc xác định phạm vi cũng như thẩm quyền đại diện của những người đại diện.

Một cách khái quát, có thể nhận thấy hai hình thức đại diện này khác nhau ở chỗ, nếu trong hình thức đại diện theo pháp luật, người đại diện sẽ đương nhiên có quyền thực hiện tất cả những hành vi pháp lí mà pháp nhân do họ là đại diện có thể làm theo luật định, nhân danh pháp nhân và hành xử vì quyền lợi của pháp nhân thì trong hình thức đại diện theo uỷ quyền, người đại diện – người được uỷ quyền chỉ có thể làm những gì mà văn bản uỷ quyền cho phép. Vì thế, khi một pháp nhân ngân hàng thương mại xác lập các văn bản uỷ quyền cho người đại diện, cho dù đó là văn bản quan trọng nhất của pháp nhân như bản điều lệ hay là những hình thức văn bản uỷ quyền khác thì nhất thiết phần nội dung công việc uỷ quyền cho người đại diện làm thay nhân danh mình cũng phải được quy định một cách rõ ràng và cụ thể.

Thứ hai, cần có nhận thức rõ ràng hơn về các tiêu chí để xác định tư cách đại diện của người đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại. Chỉ khi nào chúng ta có nhận thức đúng đắn về các tiêu chí xác định tư cách đại diện của người đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại thì khi đó mới có thể xác định một cách chính xác và khách quan về hiệu lực pháp lí của giao dịch cũng như đường lối giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch. Chúng tôi nhận thức rằng mặc dù người đại diện của pháp nhân ngân hàng thương mại vốn là thể nhân có tên gọi riêng, có đời sống tâm lí riêng và có thân phận pháp lí riêng, hoàn toàn độc lập với thân phận pháp lí của pháp nhân ngân hàng thương mại nhưng khi họ đóng vai trò là người đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại thì họ phải hµnh ®éng v× quyÒn lîi cña pháp nhân ngân hàng thương mại chø kh«ng thÓ bÞ chi phèi bëi ý chÝ c¸ nh©n hay c¸c lîi Ých cña c¸ nh©n m×nh.

Xuất phát từ nhận thức như vậy, chúng tôi cho rằng việc xác định tư cách đại diện của người đại diện cho ngân hàng thương mại trong khi xác lập và thực hiện các giao dịch pháp lí với khách hàng cần phải dựa vào các tiêu chí cơ bản sau đây:

1. Xác định xem người đại diện đó được chỉ định bằng phương thức và bằng chứng nào: Pháp luật? Điều lệ của pháp nhân hay văn bản uỷ quyền hợp lệ khác? Đây là tiêu chí về mặt hình thức để xác định tư cách đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại của thể nhân nào đó. Nếu không có bằng chứng cụ thể về sự đại diện thì không thể xác định được người nào đó có tư cách là đại diện hợp pháp cho pháp nhân ngân hàng thương mại hay không. Trong thực tiễn giao dịch pháp lí của ngân hàng thương mại, việc xác định các bằng chứng về sự đại diện luôn là vấn đề phức tạp, rắc rối và nhiều khi gặp phải những khó khăn không thể giải quyết được do pháp luật chưa quy định rõ ràng, đầy đủ về các hình thức văn bản uỷ quyền được coi là hợp lệ. Theo chúng tôi, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên giao dịch cũng như đảm bảo nguyên tắc tự định đoạt và tự do ý chí trong quá trình giao dịch, pháp luật cần chấp nhận nguyên tắc tập quán trong giao dịch thương mại là pháp nhân ngân hàng thương mại có thể bày tỏ ý chí đích thực của mình trong việc lựa chọn người đại diện bằng bất kì hình thức nào có thể chứng minh được. Với nguyên tắc này, có thể chấp nhận các văn bản sau đây như là bằng chứng hợp lệ về việc uỷ quyền đại diện: a) Điều lệ của pháp nhân ngân hàng thương mại; b) Quyết định bổ nhiệm phó tổng giám đốc, giám đốc chi nhánh, trưởng văn phòng đại diện; c) Giấy uỷ quyền hoặc hợp đồng uỷ quyền cử đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại trong giao dịch với người thứ ba; d) Văn bản phân công nhiệm vụ cho cá nhân cán bộ, nhân viên của ngân hàng thương mại; e) Các văn bản khác thể hiện ý chí đích thực của pháp nhân ngân hàng thương mại trong việc lựa chọn người đại diện cho mình. Với nhận thức như trên, chúng tôi quan niệm người đóng vai trò đại diện hợp pháp cho pháp nhân ngân hàng thương mại trong giao dịch với khách hàng có thể là bất kì thể nhân nào có năng lực pháp luật và năng lực hành vi để thực hiện các công việc giao dịch nhân danh pháp nhân ngân hàng thương mại. Theo quan niệm này, người có khả năng tiếp nhận tư cách làm đại diện hợp pháp cho pháp nhân ngân hàng thương mại không chỉ là chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc hay giám đốc chi nhánh mà còn có thể là chính các nhân viên ngân hàng đang thực hiện các công việc được giao bởi ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, do địa vị pháp lí của các nhân viên ngân hàng vốn không phải là những người giữ chức vụ quản lí hay điều hành ngân hàng nên họ sẽ chỉ được coi là người đại diện hợp pháp cho ngân hàng thương mại trong một số khâu của quá trình giao dịch, chẳng hạn như tiếp nhận hồ sơ vay vốn, thẩm định hồ sơ và lập báo cáo thẩm định, xây dựng và gửi văn bản giao dịch cho khách hàng, tư vấn hay trả lời khách hàng về các vấn đề liên quan đến nội dung công việc giao dịch…

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn giao dịch, để tránh các quan điểm tranh luận không cần thiết về việc xác định người đại diện hợp pháp cho ngân hàng thương mại khi giao dịch với khách hàng, chúng tôi cho rằng pháp luật cần có quy định bắt buộc các ngân hàng thương mại phải công khai hoá cho khách hàng biết về những người đại diện hợp pháp cho mình. Khi đó, khách hàng mặc nhiên sẽ bị coi như đã biết hoặc buộc phải biết về những người đại diện hợp pháp của ngân hàng thương mại. Do vậy, họ có thể tự quyết định về việc có xác lập giao dịch hay không với ngân hàng thương mại.

2. Xác định xem người đại diện đó nhân danh ai khi tiến hành các giao dịch với người thứ ba: Nhân danh pháp nhân ngân hàng thương mại hay nhân danh chính họ? Đây là một trong số các tiêu chí quan trọng về nội dung để xác định tư cách đại diện của người đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại. Sở dĩ như vậy là vì bản chất của quan hệ đại diện là một quan hệ uỷ quyền, trong đó người được uỷ quyền (bên đại diện) nhân danh người uỷ quyền (bên được đại diện) để hành xử vì quyền lợi hợp pháp của người uỷ quyền. Nếu trong quan hệ uỷ quyền này, người được uỷ quyền được chỉ định rõ là họ đồng thời có tư cách đại diện cho người uỷ quyền thì mặc nhiên họ phải hiểu rằng mình có nghĩa vụ nhân danh bên uỷ quyền để hành động. Nhưng nếu có bằng chứng chứng minh người được uỷ quyền (ví dụ, tổng giám đốc hoặc giám đốc chi nhánh của ngân hàng thương mại) đã không nhân danh bên uỷ quyền (pháp nhân ngân hàng thương mại) mà nhân danh chính mình khi thực hiện các công việc được uỷ quyền thì trong trường hợp đó họ không phải là người đại diện cho bên uỷ quyền – pháp nhân ngân hàng thương mại. Khi đó, pháp nhân ngân hàng thương mại hoàn toàn không bị sự ràng buộc với giao dịch pháp lí do người này xác lập và thực hiện. Tuy nhiên, trong thực tiễn pháp lí việc tìm ra bằng chứng về việc người được uỷ quyền đã không nhân danh bên uỷ quyền mà nhân danh chính mình là điều rất khó khăn nên pháp nhân ngân hàng thương mại khó thoát khỏi trách nhiệm liên đới với tư cách người được đại diện. Chúng tôi đồng ý với quan điểm của TS. Nguyễn Ngọc Điện cho rằng việc xác định người được uỷ quyền nhân danh ai khi xác lập và thực hiện giao dịch sẽ là căn cứ để phân biệt trường hợp uỷ quyền đại diện (ví dụ: Hợp đồng đại lí bảo hiểm) với trường hợp uỷ quyền không đại diện (ví dụ: Hợp đồng đại lí vận chuyển hàng hoá hoặc hợp đồng uỷ thác xuất nhập khẩu hàng hoá trong thương mại).

3. Xác định xem người đại diện đó hành xử có phù hợp với phạm vi và thẩm quyền đại diện hay không? Trên nguyên tắc, người đại diện phải hành động phù hợp với phạm vi công việc được uỷ quyền đại diện. Tuy nhiên, trong thực tiễn giao dịch pháp lí của ngân hàng thương mại, có thể xảy ra trường hợp người được chỉ định làm đại diện hợp pháp cho pháp nhân ngân hàng thương mại đã xác lập và thực hiện giao dịch thương mại vượt quá thẩm quyền đại diện hoặc hoàn toàn không có thẩm quyền đại diện. Trong những trường hợp như vậy, nhà làm luật cho rằng pháp nhân ngân hàng thương mại sẽ không bị ràng buộc về mặt pháp lí với giao dịch do người được chỉ định làm đại diện cho mình xác lập. Lí do là ở chỗ, trong những trường hợp này người được chỉ định làm đại diện thực chất không có tư cách là đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại. Khi đó, mọi hậu quả pháp lí xảy ra cho các bên có liên quan đều do người xác lập giao dịch không có hoặc vượt quá thẩm quyền đại diện chịu trách nhiệm trực tiếp đối với người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên, xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, tập quán giao dịch cũng như pháp luật đều chấp nhận rằng nếu người được đại diện (ở đây ngụ ý chỉ pháp nhân ngân hàng thương mại) đồng ý ràng buộc với giao dịch pháp lí do người đại diện xác lập vượt quá phạm vi uỷ quyền (hoặc xác lập khi không có thẩm quyền đại diện) bằng cách hoàn thành các thủ tục uỷ quyền cho hợp lệ thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực đối với người được đại diện (pháp nhân ngân hàng thương mại).

4. Xác định xem người đại diện đó có xác lập và thực hiện giao dịch vì quyền lợi của pháp nhân ngân hàng thương mại không hay vì quyền lợi chính họ? Tiêu chí này tương đối khó xác định trong thực tiễn giao dịch pháp lí của ngân hàng thương mại, bởi lẽ, đôi khi quyền lợi của pháp nhân ngân hàng thương mại và quyền lợi của cá nhân người đại diện cho nó không thể xác định ranh giới và tách biệt rõ ràng. Ví dụ: Ông X là giám đốc của một chi nhánh của ngân hàng thương mại A, được uỷ quyền đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại A kí hợp đồng tín dụng cho doanh nghiệp B vay tiền để sau đó doanh nghiệp này cho gia đình ông X vay lại một phần vốn trong số tiền đã vay của ngân hàng. Trong trường hợp này, có phải ông X đã hành động vì quyền lợi của ngân hàng thương mại A không hay chỉ vì quyền lợi cá nhân của ông ta và phải chăng giao dịch pháp lí mà ông ta xác lập không có hiệu lực? Theo chúng tôi, câu trả lời trong trường hợp này là giao dịch vẫn có hiệu lực nếu chứng minh được rằng việc xác lập giao dịch này không hề ảnh hưởng đến mục tiêu chính của việc cho vay và không gây hậu quả bất lợi gì đáng kể cho pháp nhân ngân hàng thương mại.

Tóm lại, qua sự phân tích trên đây về hình thức đại diện và các tiêu chí xác định người đại diện cho pháp nhân ngân hàng thương mại, chúng tôi mong muốn tham góp một vài ý kiến nhằm góp phần nhận thức lại vấn đề đại diện hợp pháp của ngân hàng thương mại. Trên cơ sở đó, tạo điều kiện cho việc xem xét vấn đề hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và hiệu lực của giao dịch thương mại của ngân hàng nói riêng cũng như xác định đường lối giải quyết các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch này trong thực tiễn đời sống./.

---

.Xem: TS. Nguyễn Ngọc Điện, “Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam”, Nxb. Trẻ thành phố Hồ Chí Minh năm 2001, tr. 403.

Các bài viết cùng tác giả: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/?s=%22NGUY%E1%BB%84N+V%C4%82N+TUY%E1%BA%BEN%22

SOURCE: TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2003

Read more »

ỦY QUYỀN KÝ, GIAO DỊCH LIÊN QUAN QUYỀN, NGHĨA VỤ THUẾ

LÊ VĂN CHẤN

Đại diện là việc một người (người đại diện) nhân danh một người khác (người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện (theo khoản 1 Điều 139 Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 có hiệu lực từ ngày 1/1/2006).

Theo Điều 140 và khoản 4 Điều 141 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì “Đại diện theo pháp luật là đại diện do pháp luật quy định hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định”; và “Người đại diện theo pháp luật là: “…Người đứng đầu pháp nhân theo quy định của điều lệ pháp nhân hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;…” và theo khoản 1 Điều 142 và khoản 1 Điều 143 BLDS: thì “Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện”; và người được đại diện theo ủy quyền là: “cá nhân, người đại diện theo pháp luật của pháp nhân có thể ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”; và theo Điều 581 BLDS: “hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Mặt khác, tại khoản 4 Điều 143 Luật Doanh nghiệp (LDN) ngày 29/11/2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2006 thì “Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp”. Theo khoản 13 Điều 14 Luật Doanh nghiệp: “người quản lý doanh nghiệp là chủ sở hữu, Giám đốc Doanh nghiệp Tư nhân, thành viên hợp danh Công ty Hợp danh, Chủ tịch Hội đồng Thành viên, Chủ tịch Công ty, thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc và các chức danh quản lý khác do điều lệ công ty quy định”, và theo khoản 3 Điều 9 LDN: một trong những nghĩa vụ của doanh nghiệp là: “Đăng ký mã số thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật”.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 103 BLDS: “Doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, và các tổ chức kinh tế khác có đủ điều kiện quy định tại điều 84 của bộ luật này là pháp nhân”.

Do đó, người đại diện theo pháp luật quy định phải chịu thực hiện các quy định của pháp luật nói chung và nghỉa vụ tài chính nói riêng trong đó có luật, pháp lệnh thuế hiện hành. Cơ quan thuế quản lý thuế đối với doanh nghiệp là người đứng đầu pháp nhân như: Chủ tịch Hồi đồng thành viên hoặc Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc hoặc; hoặc Chủ tịch công ty; Chủ tịch hồi dồng quản trị; hoặc thành viên hợp danh là người đại diện theo pháp luật công ty (theo điều 46; khỏa 5 điều 67; khoản 1 điều 116; khoản 1 Điều 137 LDN).

Tổng cục thuế hướng dẫn thực hiện thống nhất trong việc ủy quyền khi ký các tài liệu, hồ sơ, thực hiện giao dịch liên quan quyền, nghĩa vụ về thuế (Công văn số 1498/TCT – PCCS ngày 24/4/2006) như sau:

- Tại khoản 2, Điều 584 BLDS quy định người đại diện theo pháp luật gồm: “Báo cho người thứ 3 trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền”.

- Tại Điều 10 Nghị định số 110/2004/NĐ-CP ngày 8/4/2004 của Chính phủ về công tác văn thư quy định thẩm quyền ký văn bản:

1. “Ở cơ quan, tổ chức lảm việc theo chế độ thủ trưởng, người đứng đầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền ký tất cả văn bản của cơ quan, tổ chức. Người đứng đầu cơ quan, tổ chức có thể giao cho cấp phó của mình ký thay (KT) các văn bản thuộc các lĩnh vực được phân công phụ trách.

[...]

3. Trong trường hợp đặc biệt, người đứng đầu cơ quan, tổ chức có thể ủy quyền cho cán bộ phụ trách dưới mình một cấp ký thừa ủy quyền (TUQ) một số văn bản mà mình phải ký. Việc giao ký thừa ủy quyền phải được quy định bằng văn bản và giới hạn trong một thời gian nhất định. Người được ủy quyền không được ủy quyền lại cho người khác ký.

4. Người đứng đầu cơ quan, tổ chức có thể giao cho Chánh Văn phòng, Trưởng phòng hành chính hoặc trưởng một số đơn vị ký thừa lệnh (TL) một số loại văn bản. Việc giao ký thừa lệnh phải được quy định cụ thể trong quy chế công tác văn thư của cơ quan, tổ chức.”

Căn cứ các quy định trên, người đại diện theo pháp luật của cơ sở kinh doanh trực tiếp hoặc giao cho cấp phó của mình ký thay trên các văn bản giao dịch, tờ khai thuế, bảng biểu, mẫu biểu kèm theo tờ khai thuế gửi cho cơ quan thuế thuộc các lĩnh vực được phân công phụ trách.

Trường hợp đặc biệt, người đại diện theo pháp luật của cơ sở kinh doanh cá thể ủy quyền bằng văn bản cho cán bộ phụ trách dưới mình một cấp ký thừa ủy quyền các văn bản nêu trên. Khi thực hiện quan hệ giao dịch với cơ quan thuế, người được ủy quyền phải thông báo cho cơ quan thuế biết về thời hạn, phạm vi ủy quyền hoặc khi có thay đổi về thời hạn, phạm vi được ủy quyền.

Riêng đối với các doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì các văn bản trong hồ sơ đăng ký thuế lần đầu, văn bản trong hồ sơ mua hóa đơn lần đầu phải do người đại diện theo pháp luật của cơ sở kinh doanh ký tên, đóng dấu mới được coi là hợp lệ.

Tóm lại, việc giao dịch với cơ quan Thuế nếu là người của DN thì thực hiện theo hướng dẫn tại Công văn số 1498/TCT-PCCS nêu trên. Nếu là người ngoài doanh nghiệp thì phải có hợp đồng ủy quyền theo BLDS, bởi vì người đại diện theo ủy quyền này chỉ trực tiếp làm việc với cơ quan thuế về các nội dung mang tính chất có vấn đề về thủ tục pháp lý cho DN trên cơ sở đó thông báo lại các nội dung làm việc cho người đại diện theo pháp luật biết. Toàn bộ các chứng từ có liên quan đến lĩnh vực thuế thì người đại diện theo pháp luật vẫn phải chịu trách nhiệm ký tên; đóng dấu và chịu trách nhiệm về tính chính xác của các số liệu đã kê khai với cơ quan thuế./

SOURCE: Tạp chí nghiên cứu Tài chính kế toán số 8 (37) – 2006)

Read more »

SỰ CẦN THIẾT XÂY DỰNG MÔ HÌNH CƠ QUAN ĐĂNG KÝ TẬP TRUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

I. Một số đặc điểm của mô hình tổ chức hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch về bất động sản hiện nay

Hiện nay, giao dịch về bất động sản và đăng ký bất động sản (đăng ký lần đầu và đăng ký biến động) đang được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở và một số văn bản khác có liên quan. Theo đó, hiện tồn tại hai hệ thống cơ quan khác nhau, đó là cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý nhà ở.

1. Về đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2003 và Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, có chức năng đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất (đăng ký chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, cho thuê lại, góp vốn, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất).

a. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

b. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện có chức năng đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước được quyền mua nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở (những nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).

2. Về cơ quan đăng ký các giao dịch về tài sản gắn liền với đất

Theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 95/2005/NĐ-CP, khi thực hiện những giao dịch dẫn đến việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (như: mua bán, tặng cho, chuyển đổi, thừa kế…), thì chủ sở hữu thực hiện các thủ tục để được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh), Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng căn cứ theo chủ sở hữu là tổ chức hay cá nhân.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với các giao dịch về tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng) không dẫn đến việc thay đổi chủ sở hữu (như cho thuê, cho thuê lại, thế chấp) thì đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT) và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/.

3. Về cơ quan đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 của Luật BV&PTR thì “chủ rừng được đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”. Cụ thể hoá quy định đó, tại khoản 1 Điều 31 của Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định “việc công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy CNQSDĐ, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng”.

Trường hợp người sử dụng rừng, người sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng mua, bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn, để thừa kế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thì việc ghi nhận những sự kiện nêu trên vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính, việc cấp mới giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai (do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện). Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành các thủ tục có trách nhiệm thông báo bằng văn bản đến Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc phòng chức năng của cấp huyện, để phối hợp theo dõi, quản lý và cập nhật hồ sơ quản lý rừng.

II. Nhận xét

Từ mô hình cơ quan đăng ký bất động sản như trên, có thể rút ra những nhận xét như sau:

1. Tích cực:

- Thứ nhất, các cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản được tổ chức phân tán theo loại tài sản, cụ thể: quyền sử dụng đất được quản lý tại cơ quan tài nguyên và môi trường, nhà ở, công trình xây dựng được quản lý tại hệ thống cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng.

- Thứ hai, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức phân tán theo địa giới hành chính và thẩm quyền của các cơ quan này phụ thuộc vào địa giới hành chính và tư cách pháp lý của người có tài sản bảo đảm (là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân).

- Thứ ba, cơ quan quản lý về tình trạng pháp lý, thực hiện cả chức năng quản lý về hiện trạng vật lý của bất động sản, do đó thuận lợi cho việc theo dõi lịch sử các biến động liên quan đến các tài sản nêu trên.

- Thứ tư, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức đến cấp huyện, do đó sẽ tạo thuận lợi về mặt địa lý cho việc đăng ký, tìm hiểu thông tin trực tiếp về bất động sản của người dân.

2. Hạn chế

Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc đăng ký giao dịch về bất động sản, cung cấp thông tin về bất động sản chưa thực sự hiệu quả, chưa thuận lợi cho người dân chính là do những bất cập của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản, cụ thể như sau:

Một là: Hầu hết các giao dịch về bất động sản được đăng ký riêng rẽ theo  trình tự, thủ tục riêng biệt, căn cứ vào loại tài sản, theo chủ thể thực hiện quyền; tách đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất với đăng ký giao dịch về tài sản gắn liền với đất. Đây chính là một trong những nguyên nhân gây phiền hà cho người dân khi yêu cầu đăng ký, cụ thể: phải lập nhiều hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký với nhiều quy trình đăng ký khác nhau, nhiều thời hạn giải quyết, nhiều loại lệ phí, kể cả đối với một giao dịch có chung đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Hai là: Tính không ổn định về tổ chức do những thay đổi thường xuyên về thẩm quyền đăng ký tại các văn bản quy phạm pháp luật hoặc do sự phân công của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về chức năng, nhiệm vụ của cơ quan chịu trách nhiệm giúp Uỷ ban thực hiện công tác này. Thực tế đó dẫn đến hệ quả là hồ sơ được quản lý không thống nhất, thông tin về giao dịch bất động sản không tập trung, bị gián đoạn. Nhà nước tốn kém nhiều chi phí cho mỗi lần thay đổi về hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản.

Ba là: Tính không thống nhất về thẩm quyền và mô hình tổ chức giữa các địa phương. Trên thực tế, hiện chúng ta đang áp dụng hai mô hình cơ quan đăng ký sau đây:

Mô hình thứ nhất, tách bạch giữa cơ quan đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ và cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Mô hình này theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành và là mô hình chủ yếu tại các tỉnh, thành phố hoặc khu vực có mức độ phát triển kinh tế chưa cao, thị trường bất động sản ít sôi động.

Mô hình thứ hai, thống nhất chức năng đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ và đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng vào một cơ quan. Mô hình này chủ yếu được thành lập tại các thành phố lớn hoặc khu vực (các đô thị) có mức độ tăng trưởng kinh tế cao, thị trường bất động sản sôi động (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, thành phố Huế thuộc tỉnh Thừa thiên- Huế …).

Bốn là: Phân tán về thẩm quyền quản lý nhà nước, thẩm quyền đăng ký bất động sản, cụ thể là: (i) tồn tại nhiều Bộ, ngành có chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ Tư pháp) và (ii) hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch về nhà ở và công trình xây dựng được tổ chức phân tán tại địa phương trên cơ sở phân cấp thẩm quyền đăng ký theo loại tài sản, theo chủ sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và theo địa giới hành chính

Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp việc quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng, cơ chế đăng ký bất động sản khá phức tạp, tốn kém và thiếu sự an toàn. Để khắc phục tình trạng nêu trên, trong thời gian qua chúng ta đã áp dụng hai giải pháp khác nhau:

a. Giải pháp thứ nhất (căn cứ vào quy định của pháp luật): Hồ sơ pháp lý về bất động sản phải được lập và lưu giữ đồng thời tại cả ba cấp: cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Mọi biến động về bất động sản khi được đăng ký ở một cấp nào đó theo thẩm quyền, thì phải được cập nhật vào hồ sơ lưu tại các cấp khác. Tuy nhiên qua hoạt động khảo sát cho thấy, trong đa số các địa phương, việc cập nhật này hầu như không được thực hiện đầy đủ, kịp thời. Hậu quả pháp lý là nếu ba hồ sơ đó có nội dung không thống nhất, thì hồ sơ nào sẽ có giá trị pháp lý cao nhất? Quyền lợi của người đã tìm hiểu thông tin về bất động sản tại các hồ sơ không được cập nhật kịp thời như thế nào?

b. Giải pháp thứ hai (do địa phương tự đề ra): Theo đó, quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất được đăng ký lần đầu (đối với một bất động sản) ở cấp nào, thì mọi biến động về bất động sản đó đều được thực hiện ở cấp đó, không phân biệt vào tư cách chủ thể của người có quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất. Giải pháp này đã khắc phục được một cách cơ bản những hạn chế hiện nay, tuy nhiên, cũng không phải là giải pháp tối ưu bởi những rắc rối có thể xẩy ra do đã xáo trộn hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản, do sự phân chia, sáp nhập địa giới hành chính… Hiện nay, giải pháp này đang được áp dụng tại hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Năm là: Xét về thẩm quyền theo nội dung vụ việc, các cơ quan đăng ký bất động sản chủ yếu thực hiện đăng ký việc xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Việc xác lập những quyền nêu trên dựa trên những căn cứ phát sinh được pháp luật dân sự quy định như quyết định hành chính của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai (quyết định giao đất, cho thuê đất), tạo lập mới bất động sản (đối với các tài sản trên đất như nhà, công trình, rừng trồng,…), các giao dịch chuyển quyền như mua bán, tặng cho, thừa kế … Việc đăng ký các quyền khác về bất động sản như thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho thuê lại … chỉ được quy định rõ ràng về thẩm quyền đối với hệ thống cơ quan quản lý đất đai. Các cơ quan quản lý xây dựng, quản lý rừng không đăng ký những biến động nêu trên (ví dụ như việc thế chấp, bảo lãnh bằng công trình xây dựng hiện đang được thực hiện tại hệ thống cơ quan quản lý đất đai theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT).

Sáu là: Ở địa phương, hiện tồn tại nhiều đầu mối cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý đăng ký giao dịch về bất động sản. Tại cấp tỉnh, cơ quan chuyên môn (các Sở) thường được uỷ quyền trực tiếp thực hiện hầu hết các loại việc đăng ký như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Sở Tư pháp v.v…  Trong khi đó tại cấp huyện, cơ quan chuyên môn (các Phòng) chỉ chuẩn bị những nội dung cần thiết để trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện ký, cấp giấy chứng nhận đăng ký về bất động sản. Trên thực tế, do điều kiện, đặc điểm của từng địa phương khác nhau, nên các cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện việc đăng ký bất động sản với danh nghĩa giúp việc cho Uỷ ban nhân dân là không giống nhau. Thậm chí, tại cùng một địa phương nhưng trong những giai đoạn khác nhau thì cũng có sự thay đổi về việc phân công cơ quan giúp việc đăng ký bất động sản.

Mô hình cơ quan đăng ký như trên rõ ràng không phù hợp với chủ trương cải cách hành chính, đó là: tồn tại nhiều đầu mối cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch về bất động sản. Việc người dân phải đến hai cơ quan để tìm hiểu thông tin phục vụ cho việc xem xét, quyết định tiến hành một giao dịch, vì thông tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký khác nhau gây tốn kém về thời gian, công sức và chi phí khi thực hiện đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản.

Mô hình cơ quan đăng ký như trên không phù hợp với điều kiện của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chưa góp phần đáp ứng yêu cầu “hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam về Chiến lược phát triển kinh tế- xã hội 10 năm 2001-2010).

Để có một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển, thì điều kiện tiên quyết là bất động sản tham gia vào thị trường phải có khả năng lưu thông, chuyển đổi một cách công khai, thuận tiện, dưới sự thừa nhận và bảo hộ của Nhà nước. Tuy nhiên, cơ chế và hệ thống đăng ký bất động sản hiện vẫn chưa tạo được một “hồ sơ”, “lý lịch” tập trung, rõ ràng, dễ dàng tiếp cận đối với bất động sản.

Do đó, việc xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản là cần thiết và phù hợp với xu hướng cải cách bộ máy hành chính (một việc do một cơ quan quản lý, tham mưu, gọn nhẹ bộ máy và tinh giản biên chế), giảm thiểu kinh phí ngân sách nhà nước cấp cho hoạt động quản lý, đăng ký bất động sản.

III. Tham khảo mô hình cơ quan đăng ký bất động sản của một số quốc gia trên thế giới

Tham khảo hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của một số quốc gia trên thế giới như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức và liên bang Nga, có thể thấy pháp luật đăng ký bất động sản của các nước đều có quy định về đăng ký tập trung các quyền liên quan đến bất động sản, theo đó không phân biệt loại bất động sản và không tách biệt với hệ thống cơ quan quản lý hiện trạng của bất động sản, cụ thể như sau:

1. Về mô hình cơ quan đăng ký

Cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc thuộc hệ thống tòa án. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Việc đăng ký được thực hiện tại tòa án cấp huyện, chi nhánh của tòa án cấp huyện hoặc phòng đăng ký có thẩm quyền trong phạm vi khu vực mà bất động sản được đăng ký tọa lạc” (Điều 7).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản là Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương hoặc chi nhánh hay văn phòng chi nhánh của cơ quan này, nơi có bất động sản được đăng ký, sẽ giải quyết việc đăng ký với tư cách là cơ quan đăng ký có thẩm quyền” (Điều 8).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tư pháp. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Việc đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành bởi cơ quan tư pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản” (Điều 9).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Đức thuộc hệ thống Toà án. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hoà liên bang Đức quy định “Toà án khu vực là cơ quan quản lý số địa bạ, thẩm quyền. Các số địa bạ có thể được tập hợp lại từ các tờ rời nhau do Tòa án khu vực quản lý. Các Toà án khu vực có thẩm quyền đối với địa hạt nơi đất đai tọa lạc. Những quy định riêng tại các Điều 143 và 144 đối với bang Baden-Wuertemberg và khu vực quy định tại Điều 3 của Hiệp định thống nhất không có ảnh hưởng gì” (Khoản 1 Điều 1).

2. Về phạm vi các bất động sản phải đăng ký

Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản chỉ quy định đăng ký các quyền liên quan đến hai loại tài sản là đất và công trình xây dựng. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Đăng ký được chia làm hai loại: Đăng ký đất và đăng ký công trình xây dựng” (Khoản 1 Điều 14). Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Sổ đăng ký bao gồm hai loại là sổ đăng ký đất và sổ đăng ký công trình” (Điều 14).

Điều 1 Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định về các loại tài sản phải đăng ký quyền: “Tài sản là bất động sản mà quyền đối với các tài sản đó phải được đăng ký theo quy định của Luật này, là các thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập dưới nước và tất cả các vật gắn liền với đất ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng thì không thể không gây tổn hại nghiêm trọng đến công dụng của chúng, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng, phòng ở, và phòng không phải để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thống nhất”.

Luật Đăng ký bất động sản của Đức quy định “…đất đai được đăng ký vào Sổ địa bạ theo các danh mục được xây dựng ở các bang”, “Các thửa đất của liên bang, các bang, địa phương, đơn vị hành chính, nhà thờ, chùa chiền, nhà trường, công trình thoát nước, đường sá công cộng cũng như các khoảnh đất phục vụ giao thông chỉ đăng ký vào số địa bạ khi chủ sở hữu hoặc người có quyền đề nghị” (khoản 2 Điều 2, khoản 2 Điều 3).

Như vậy, có thể thấy rằng ở mỗi quốc gia hệ thống cơ quan có thẩm quyền đăng ký là khác nhau nhưng đều có một điểm chung cơ bản đó là đăng ký tập trung các quyền liên quan đến bất động sản, không phân biệt loại bất động sản. Tất cả các loại tài sản được coi là bất động sản đều được đăng ký tại một cơ quan có thẩm quyền duy nhất là cơ quan đăng ký bất động sản.

IV. Sự cần thiết xây dựng mô hình đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản

1. Sự cần thiết

Từ sự phân tích mô hình cơ quan đăng ký giao dịch về bất động sản tại Việt Nam, trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu mô hình cơ quan đăng ký bất động sản trên thế giới, chúng tôi cho việc nghiên cứu xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung giao dịch về bất động sản là cần thiết bởi các lý do sau đây:

1.1. Khắc phục những vướng mắc, bất cập phát sinh trong thực tiễn đăng ký giao dịch về bất động sản

Mặc dù đất và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất không thể tách rời nhưng hiện nay việc đăng ký các giao dịch về bất động sản nói trên lại đi theo hướng tách rời đất và tài sản gắn liền với đất. Quy trình đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau tại hai cơ quan đăng ký khác nhau. Do vậy, hồ sơ pháp lý về đất, hồ sơ pháp lý về công trình xây dựng, hồ sơ pháp lý về rừng được tạo lập riêng rẽ và quản lý phân tán tại các hệ thống cơ quan khác nhau. Trình tự, thủ tục đăng ký đối với từng loại bất động sản khó đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Điều này gây ra nhiều khó khăn, phức tạp cho người dân khi thực hiện việc đăng ký.

1.2. Khắc phục sự thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả trong công tác quản lý về đăng ký giao dịch bất động sản, sự không thống nhất về thẩm quyền đăng ký và tổ chức thực hiện đăng ký giữa các địa phương mà nguyên nhân cơ bản xuất phát từ sự phân tán về thẩm quyền quản lý và đăng ký bất động sản hiện nay.

1.3.  Giúp người dân thuận tiện hơn trong việc tìm hiểu thông tin về đăng ký bất động sản

Một điều dễ dàng nhận thấy rằng, nếu các giao dịch được đăng ký tại một cơ quan thì tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu tìm hiểu thông tin chỉ cần đến nơi để tìm hiểu tình trạng pháp lý của bất động sản. Tuy nhiên, quy định việc phân tán về cơ quan đăng ký đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất buộc tổ chức, cá nhân phải đến nhiều cơ quan, cụ thể: đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để tìm hiểu thông tin về quyền sử dụng đất, đến cơ quan quản lý nhà tìm hiểu thông tin về nhà và đồng thời phải đến cả hai cơ quan trên nếu đối tượng cần tìm hiểu thông tin là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất. Đây là nguyên nhân gây tốn kém về thời gian, công sức và chi phí cho người dân khi tìm hiểu thông tin về bất động sản.

1.4. Thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng bộ máy Nhà nước gọn nhẹ, hoạt động có hiệu quả

Việc xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản là bước đi đúng đắn, cơ bản trong việc thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng bộ máy Nhà nước gọn nhẹ, hoạt động có hiệu quả nhằm đạt được các mục tiêu sau như sau:

a. Thực hiện chủ trương giảm đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch về bất động sản, từ đó dẫn đến việc giảm số lượng các nhân viên làm công tác đăng ký, giảm chi phí hoạt động v.v.., tiết kiệm được ngân sách nhà nước.     

b. Công tác quản lý đăng ký giao dịch về bất động sản được tập trung, do đó việc chỉ đạo, đôn đốc, kiểm tra được thực hiện thường xuyên, thống nhất, kịp thời, khắc phục được những khó khăn, vướng mắc trên thực tế.

c. Tránh được việc có quá nhiều các loại trình tự, thủ tục đăng ký khác nhau đã và đang gây khó khăn cho việc đăng ký và tìm hiểu thông tin; tiến tới thống nhất về phương thức, trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này.

d. Xây dựng Hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất về giao dịch bất động sản

đ. Góp phần thực hiện chủ trương mà Đảng ta đã đề ra tại Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2001-2010 (Báo cáo của Ban Chấp hành trung ương Đảng khóa VIII tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng): “Tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. Khuyến khích và hỗ trợ các tổ chức hoạt động không vì lợi nhuận mà vì nhu cầu và lợi ích của nhân dân” (điểm 2 mục VII).

2. Mô hình

Cơ quan có thẩm quyền đăng ký là các Văn phòng đăng ký bất động sản thuộc hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường.

Việc lựa chọn Văn phòng đăng ký bất động sản thuộc cơ quan tài nguyên và Môi trường thực hiện đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản bao gồm giao dịch về quyền sử dụng đất, giao dịch về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng) có những lợi thế sau đây:

Thứ nhất, hiện nay, việc đăng ký quyền sử dụng đất đang được thực hiện thống nhất tại hệ thống các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện và cấp tỉnh. Nếu chúng ta sử dụng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản thì chúng ta sẽ không phải thành lập mới cơ quan đăng ký mà chỉ kế thừa cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất đã có (cơ sở vật chất, con người, kinh nghiệm…) đồng thời bổ sung thêm chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và thay đổi tên gọi thành Văn phòng đăng ký bất động sản.

Thứ hai, hiện nay tại 64 tỉnh, thành trên cả nước, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện đều đã được thành lập, đã và đang thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử đất ổn định và hiệu quả. Do vậy, việc thành lập Văn phòng đăng ký bất động sản trên cơ sở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoàn toàn có tính khả thi.

Thứ ba, trong thực tiễn, đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất và có mối quan hệ mật thiết với nhau khi tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản. Nghị quyết Hội nghị trung ương 7 khóa IX về việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng đã xác định hướng quản lý bất động sản là: “không tách rời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Hơn nữa, mặc dù pháp luật hiện hành quy định đăng ký tách rời giao dịch về đất và tài sản trên đất tại hai hệ thống cơ quan khác nhau nhưng trên thực tế chúng ta đã áp dụng mô hình cơ quan đăng ký thống nhất, đó là việc đăng ký các giao dịch về bất động sản vào một cơ quan. Mô hình này được thành lập tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Thừa Thiên- Huế … Mô hình này trên thực tế đang hoạt động ổn định và có hiệu quả.

Nghiên cứu mô hình cơ quan đăng ký tập trung có ý nghĩa quan trọng trong Đề án Cải cách hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm phục vụ tốt nhất những yêu cầu của hội nhập quốc tế.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA GIAO DỊCH BẢO ĐẢM, BỘ TƯ PHÁP

Trích dẫn từ:

http://nrast.moj.gov.vn/CDKBD/portlet-params@uP_portlet_action%253Dtrue%2526request_type%253DChonBaiViet%2526idBaiviet%253D7323@portlet-params.tag.idempotent.render.userLayoutRootNode.target.149.uP#149

Read more »