MỘT SỐ KINH NGHIỆM CỦA SINGAPORE TRONG VIỆC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

THS. PHẠM BÌNH AN

Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km² và dân số 3,4 triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.

1. Khái quát về chế độ sở hữu đất đai:

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể:

Mục đích sử dụng đất	Thời hạn sử dụng (năm)
1. Đất sử dụng để xây nhà ở	99
2. Đất sử dụng cho mục đích thương mại	99
3. Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp	60
4. Đất sử dụng cho mục đích giáo dục	30
5. Đất sử dụng cho mục đích tôn giáo	30
6. Đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội	30
7. Đất nông nghiệp	10-20

2. Quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch

Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những điểm khác với cách thức mà TP.HCM đang làm. Theo họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước:

(1) Quy hoạch định hướng, hay quy hoạch ý tưởng (Concept plan): định hướng phát triển các khu chức năng, trong đó xem xét các yếu tố như hướng phát triển; cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng (còn gọi là quy hoạch cơ cấu). Quy hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm. Quy hoạch tổng mặt bằng các tỉnh ở Việt Nam đang tiến hành tương tự loại quy hoạch định hướng này.

(2) Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực hiện trong 05 năm, dựa trên quy hoạch định hướng để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỷ lệ khác nhau. Gọi là Master plan (bao gồm cả nội dung quy hoạch kinh tế – xã hội), nhưng đây thực sự là quy hoạch chi tiết. Quy hoạch tổng thể được công bố công khai rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố chính thức để thực hiện.

(3) Trong quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch, các chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình Cơ quan Tái Phát triển Đô thị (URA) xem xét phê duyệt (Guiding plan). Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý.

* Một số kinh nghiệm về quy hoạch:

+ Nhận thức được tầm quan trọng của quy hoạch, họ tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch, đảm bảo quy hoạch đạt chất lượng cao và ít phải điều chỉnh. Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết. Quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn, một số khu vực chưa quy hoạch còn để trống và đề rõ “khu vực đang nghiên cứu”.

+ Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, phía bạn cho biết chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọng về giấy phép xây dựng nào phải xử phạt.

+ Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo các phân khu chức năng, do đó việc quy hoạch và triển khai thực hiện thống nhất.

+ Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết.

+ Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2-3 năm, sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.

3. Thu hồi đất, đền bù và tái định cư:

3.1. Thu hồi đất:

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act). Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị.

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2 – 3 năm.

Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

3.2. Chính sách đền bù:

Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.

Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.

Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.

* Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải toả:

+ Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.

+ Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới.

+ Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)

+ Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau và nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung.

+ Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền đền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có thể đến 70-80%). Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công.

3.3. Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công (public housing):

Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001).

a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư:

Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản… Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp – thương mại … đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.

b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp

Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,… Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).

c/ Cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân

Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là:

Loại căn hộ	Diện tích chuẩn (m2)	Giá bán hoặc cho thuê (*)
1 phòng	32	26-33$/tháng
2 phòng	45	44-75$/tháng
3 phòng	85
4 phòng	90	126.000$
5 phòng	110	203.000$

(*) Chủ yếu các căn hộ có 1-2 phòng để cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4-5 phòng chủ yếu để bán. Đơn vị tính là đô la Singapore – 1$ tương đương 9.000 VND

Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment). Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở do HDB triển khai đã đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của hầu hết mọi người dân Singapore, kể cả những người có thu nhập thấp.

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

d/ Chính sách tài chính

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phíêu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.

4. Các hình thức cung cấp đất công để thực hiện dự án:

Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90%. Để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:

a/ Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách.

Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet. Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu. Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá. Giá khởi điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định.

b/ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan Chính phủ theo chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất. Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá. Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân còn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề.

c/ Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh.

* Lưu ý một số kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thị trường:

- Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Ví dụ, để phát triển trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí, nhưng các trường đại học, kỹ thuật, tổng hợp… thì phải mua. Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thị trường. Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định.

- Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình trên mảnh đất đó. Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã mua.

- Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, ví dụ năm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân; hoặc khi thị trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra. Do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất.

5. Một số kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản:

Có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quan trọng từ việc quản lý thị trường bất động sản tại Singapore để có thể nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng:

(1) Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Không chỉ chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường, nhà nước Singapore còn có một hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản khá hoàn chỉnh và thực hiện rất nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất.

(2) Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước khoa học, kỹ lưỡng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.

(3) Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại… để kinh doanh.

(4) Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của người dân.

(5) Nhà nước can thiệp khá sâu và tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là thực hiện thành công chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân Singapore có nhà ở thích hợp, đồng thời có những hạn chế việc mua đi bán lại.

(6) Chính vì chế độ sử hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà nước rất mạnh, Singapore hầu như không có hiện tượng đầu cơ bất động sản và giá bất động sản không biến động nhiều để có thể ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế. Một trong những nguyên nhân nữa để thị trường bất động sản phát triển ổn định là ý thức tuân thủ pháp luật của người dân và cả cơ quan hành pháp rất cao.

Trên đây là một số kinh nghiệm rút ra từ đợt khảo sát thị trường bất động sản của Singapore. Do thời gian khảo sát rất ngắn (03 ngày), chắc chắn những vấn đề nêu ra chưa thể đầy đủ. Nhóm công tác sẽ tiếp tục nghiên cứu các tài liệu có liên quan thu thập được để học tập những kinh nghiệm tốt và đề xuất áp dụng vào công tác quản lý phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM.

SOURCE: NỘI SAN KINH TẾ SỐ 12/2003 – VIỆN KINH TẾ TPHCM

Read more »

TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI: NHỮNG KHÓ KHĂN CỦA KHU VỰC DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN

Hàng năm, một số lượng lớn doanh nghiệp (DN) mới ra đời làm gia tăng nhu cầu đối với đất cho mục đích công nghiệp và thương mại để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, các điểm bán lẻ v.v… Tiếp cận đất với giá cả minh bạch, thủ tục đơn giản là tương đối khó khăn đối với khối DN tư nhân hiện nay. Bản tin này sẽ đề cập một số cản trở về mặt chính sách và thực tế triển khai mà các DN tư nhân đang vướng phải khi tiếp cận đất đai phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh.

Nguồn cung đất rất hạn chế

Theo nhiều cuộc thăm dò DN trong nước, sự khan hiếm đất dành cho kinh doanh cũng như tác động của sự thiếu hụt này lên giá cả được coi là hai cản trở đối với sự tăng trưởng của DN. Nhiều DN mong muốn được giao đất hoặc thuê đất từ Nhà nước (thông qua chính quyền các Tỉnh) để đảm bảo mảnh đất mình được sử dụng đã “nằm trong quy hoạch”, không bị đòi lại trước thời hạn và có thể yên tâm đầu tư xây dựng nhà xưởng. Tuy nhiên vì nhiều lí do khác nhau, quỹ đất công rất hạn chế và kênh giao đất hay thuê đất trực tiếp từ chính quyền Tỉnh hầu như chỉ dành cho các DN quy mô lớn (đa phần là các dự án đầu tư nước ngoài có nhu cầu lớn về diện tích đất) – các DN tư nhân không tận dụng được kênh này. Khảo sát của IFC/FIAS về kinh nghiệm tiếp cận đất đai của doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) cho thấy cứ 4 DN thì chỉ có 1 DN được giao đất hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước và 75% số DN đang trong thời kỳ tăng trưởng thừa nhận rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của họ là việc thiếu đất.

Thông tin về thị trường đất chưa hiệu quả

Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu (The Real Estate Transparency Index 2006), do tập đoàn Jones Lang LaSalle thực hiện, xếp Việt Nam là 1 trong 3 nước (Việt Nam, Venezuela và Ai Cập) đứng cuối danh sách do thiếu minh bạch về thông tin thị trường cũng như bảo hộ các quyền liên quan đến bất động sản. Hơn một nửa số DN trong khảo sát PCI 2006 ¹ cũng khẳng định họ chủ yếu dựa vào nguồn thông tin của nhân viên trong công ty và quan hệ cá nhân để tìm đất xây dựng nhà xưởng – chưa có cơ chế hỗ trợ (dịch vụ) giúp DN tìm đất sản xuất. Khảo sát của IFC/FIAS cũng cho những phát hiện tương tự. Hơn 50% DNNVV được khảo sát cho rằng tìm được một mảnh đất thích hợp trên thị trường thứ cấp là rất khó, 66% DN thành công trong việc tìm đất đều phải thông qua kênh quan hệ cá nhân. Những phát hiện này cho thấy nếu chú trọng cải thiện cơ sở hạ tầng thông tin có thể có tác động tích cực đến tính cân xứng thông tin của thị trường đất, cụ thể là i) thiết lập khung pháp lý để hỗ trợ các hoạt động môi giới tư nhân đối với đất sản xuất; ii) cải thiện khả năng tra cứu quá trình giao dịch của thửa đất một cách nhanh chóng với chi phí thấp, iii) công bố công khai và minh bạch quy hoạch đất của các địa phương; và iv) cải thiện công tác quy hoạch sử dụng đất để quyền đối với mỗi mảnh đất cụ thể có thể được xác định dễ dàng bởi cả người mua và người bán trên thị trường.

Quyền và bảo hộ quyền đối với đất còn yếu

Đối với các nhà đầu tư, việc có đất mà không có quyền đầy đủ đối với mảnh đất đó chỉ có ý nghĩa rất hạn chế. Một mối lo ngại lớn đối với các nhà đầu tư hiện nay, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ có cơ sở sản xuất kinh doanh nằm ngoài các khu công nghiệp, là sự thay đổi đến chóng mặt và trong nhiều trường hợp không thể đoán trước được của công tác quy hoạch sử dụng đất – hậu quả là họ có thể bị mất quyền sử dụng đất do quy hoạch thay đổi và đất của họ thuộc diện bị Nhà nước thu hồi. Những DN không đủ khả năng vào các khu công nghiệp hay đứng ra mua lại những mảnh đất lớn của các hộ gia đình thì giải pháp duy nhất là đi thuê lại của tư nhân hay thuê chui lại của các DNNN. Tuy nhiên, thuê của tư nhân hầu như là ngắn hạn và do đó không khuyến khích các nhà đầu tư bỏ tiền xây dựng hay cải tiến nhà xưởng. Thuê chui lại đất của DNNN cũng rất rủi ro do chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc cho thuê lại này. Thực tiễn cho thấy DN cảm thấy bất an khi thuê đất từ khu vực tư nhân do bảo hộ của pháp luật đối với người có quyền sử dụng đến hiện tại lẫn người đi thuê ở nước ta là chưa đầy đủ và rõ ràng.

Ngoài ra, ở Việt Nam đất là tài sản quan trọng nhất để góp vốn liên doanh liên kết hoặc thế chấp vay vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Hiện nay nhà đầu tư trong nước còn gặp một số bất lợi khi thuê đất từ Nhà nước. Nhà đầu tư trong nước ít khi được thuê đất của Nhà nước trả tiền trước một lần mà nếu được không phải DNNVV nào cũng đủ khả năng trả hết một lần. Trong khi đó nếu họ thuê đất trả tiền hằng năm thì họ không có quyền gì đối với đất (ngoại trừ mục đích đã được xác định cho thời gian thuê), nhất là không có quyền bán hay dùng đất để thế chấp, trừ quyền được thế chấp các tài sản trên đất. Quy định này tạo nên một sự thiếu rõ ràng đối với quyền của chủ đất và chủ nợ – ngân hàng (làm thế nào ngân hàng có thể đảm bảo được quyền đối với tài sản trên đất nếu không có quyền đối với mảnh đất?) và do đó hạn chế khả năng DN tư nhân trong nước sử dụng đất đi thuê để được thế chấp vay vốn.

Thủ tục hành chính liên quan đến đất còn phức tạp

Một khảo sát DN của GTZ khẳng định quá trình tìm mặt bằng sản xuất là phức tạp nhất trong các loại thủ tục hành chính để thành lập DN, thủ tục kéo dài nhất và cũng tốn kém không ít. Thông thường để được Nhà nước giao đất, DN phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày và qua rất nhiều cơ quan liên quan.² Các DNNVV trong khảo sát của IFC/FIAS cũng khẳng định trong khi có được đất trên thị trường thứ cấp chỉ mất chưa đến 7 ngày thì thủ tục đăng ký giao dịch và xin cấp GCNQSD đất rất phức tạp và tốn nhiều thời gian. Gần đây các trung tâm đăng ký đất được thành lập ở hầu hết các tỉnh thành đã góp phần giảm bớt thủ tục rườm rà nhưng vẫn chưa rút ngắn đáng kể thời gian cấp GCNQSD đất và các giao dịch liên quan đến đất. Mức độ không hài lòng của DN trong khảo sát IFC/FIAS đối với riêng quá trình cấp GCNQSD cũng khá cao, trong đó phần lớn DN phàn nàn về thời gian xử lý của cơ quan chính quyền là quá dài. Chỉ khoảng 50% DN khẳng định thời gian cấp GCNQSD dưới một tháng. Điều này là hoàn toàn trái với quy định về thời gian trong luật định và các văn bản thi hành.

---

(1) Khảo sát để xây dựng Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2006, Dự án Nâng cao năng lực cạnh tranh Việt Nam(VNCI) và Phòng Thương mại & Công nghiệp Việt Nam(VCCI)
(2) Từ Ý tưởng Kinh doanh đến Hiện thực: chặng đường gian nan, GTZ/CIEM, tháng 7/2005. Bảy thủ tục đó là: 1) Tìm hiểu chính quyền cơ sở về việc xin giao đất hoặc thuê đất; 2) xin chấp thuận về nguyên tắc; 3) lập dự án và lên phương án đền bù; 4) phê duyệt dự án và phương án đề bù; 5) giải phóng mặt bằng; 6) bàn giao mặt bằng và ký hợp đồng thuê đất; 7) nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

SOURCE: http://www.vcci.com.vn

Read more »

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2008 Ở VIỆT NAM

TS. NGUYỄN MINH PHONG - Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế – xã hội Hà Nội

Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn hình thành, phát triển với những động thái phức tạp, đầy kịch tính, bao gồm cả sự tiếp nối, lẫn đan xen do những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh với dư âm dài, đã và đang tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế – xã hội ở không ít địa phương, cả thành thị, lẫn nông thôn. Về tổng quát, có thể chỉ ra một số đặc trưng và triển vọng chủ yếu của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008.

1. Những biến động của hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản thường mang tính cục bộ, địa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là với các động thái chính sách quản lý và đầu tư của Nhà nước

Có thể dự báo, các đợt sốt tăng giá, sụt giảm, hoặc “đóng băng” giá cũng như các giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ gắn với nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, từ cấp quốc gia, lẫn phạm vi địa phương. Thực tế cho thấy, ngoại trừ cơn sốt giá bùng phát đầu tiên vào cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thế kỷ trước do chuyển đổi toàn bộ nền kinh tế từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường, khiến giá nhà, giá đất đồng loạt tăng lên theo mức thủy triều chung mặt bằng giá xã hội lúc bấy giờ (từ giá bao cấp quá thấp, sang bước đầu theo giá thị trường…), các cơn sốt giá sau đó trên thị trường bất động sản thường không diễn ra đồng loạt, cùng lúc trên phạm vi toàn quốc, mà chỉ xảy ra cục bộ ở từng địa phương, dựa vào mức độ và cách thức khác nhau trong việc duy trì chế độ 2 giá về bất động sản… Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản của chính sách 2 giá và các ưu đãi kiểu bao cấp về đất cho khu vực kinh tế nhà nước nói chung đã, đang và sẽ còn đậm nét, thậm chí vượt khỏi sự kiểm soát do sự cộng hưởng bởi tình trạng lạm dụng, tham nhũng, “vận động hành lang”.

Những cơn sốt giá hoặc trầm lắng trên thị trường bất động sản những năm qua và cả trong thời gian tới còn có quan hệ tương hỗ hết sức chặt chẽ với “phong trào” lập quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc…, thậm chí nhiều khi chỉ là quy hoạch “treo”, sơ sài ở mức ý tưởng, thiếu tính khả thi, chậm đi vào cuộc sống.

Đặc biệt, những chương trình, dự án đầu tư lớn phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc ngân sách nhà nước các cấp như vốn ODA, vay thương mại trong nước qua phát hành trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương…, hay từ các nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, nhất là từ nguồn vốn nước ngoài, cũng sẽ tiếp tục gây xung lực ảnh hưởng rất mạnh đến nhiệt độ của thị trường bất động sản. Một con đường nội đô, hoặc liên tỉnh, thậm chí liên huyện, liên xã, một con đường cao tốc được xây dựng, một đô thị mới hay chỉ là một chung cư cao cấp do các “địa gia” chuyên nghiệp trong nước và nước ngoài làm chủ thầu cũng đủ để làm bùng phát cơn sốt giá, đẩy các giao dịch trên thị trường bất động sản, dù thật và ảo trở nên nhộn nhịp, nhất là vùng đất dọc các con đường và quanh khu đô thị đó.

Ngoài ra, sự nóng – lạnh của thị trường bất động sản ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức và kỹ năng thích ứng của các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp, nhân dân về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị trường nhà, đất. Các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn, thậm chí kích động thị trường sốt nóng giả tạo và “tâm lý đám đông”, “hiệu ứng đám đông”, vừa có tính phong trào, vừa “nghe ngóng xem sao” trong việc mua – bán bất động sản cũng là kết quả và biểu hiện thước đo của mức độ nhận thức và thích ứng này.

2. Giảm dần chênh biệt giá cả bất động sản giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một khu vực và tăng mức mặt bằng giá chung trên thị trường bất động sản

Giá cả bất động sản có thể chênh lệch nhau hàng chục cho đến hàng trăm lần giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một thành phố, một tỉnh. Nếu 1m² đất ở mặt tiền phố Hàng Gai – Hà Nội có giá hàng vài chục cây vàng, thì có khi 1m² đất ở huyện Sóc Sơn – Hà Nội có giá chỉ trên dưới 1 chỉ cho đến 1 cây vàng. Độ chênh tới mức chóng mặt về giá của thị trường bất động sản Việt Nam được gắn liền với nhu cầu, khả năng, tập quán kinh doanh “mặt phố”, “mặt tiền” của người sở hữu; gắn với tình trạng phát triển kết cấu hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn bán – mua; với “chất lượng” hàng xóm (bao gồm cả bất động sản liền kề và người chủ của chúng), với hình dạng, khuôn khổ, quy mô bất động sản; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng khác của địa phương và cá nhân… Tuy nhiên, về dài hạn sẽ có sự xích gần nhau về giá cả trên thị trường bất động sản giữa các địa phương, vùng lãnh thổ với nhau, cũng như giữa các khu vực trên cùng một địa bàn, trong đó tốc độ tăng giá sẽ cao hơn ở các khu vực thích hợp cho du lịch, nghỉ dưỡng có môi trường sinh thái tốt, các vùng ven đô và gần các công trình hạ tầng quan trọng, cũng như các khu đô thị cao cấp… Hơn nữa, trong thời gian tới, cùng với việc điều chỉnh tăng khung giá đất mới của các thành phố lớn lên sát giá trần của nhà nước (từ 1-1-2008 giá đất cao nhất ở Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là 67,5 triệu đồng – bằng giá trần quy định của chính phủ và tăng 30% so với giá 2007), thì tác động tiêu cực của chính sách 2 giá sẽ giảm bớt, song tổng mặt bằng giá đất chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh gia tăng chung đáng kể.

3. Sẽ có sự cân đối và đa dạng hơn về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hóa và chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Bên cạnh sự phát triển khá rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp, nhà mặt phố và nhà vườn – trang trại…, thị trường bất động sản toàn quốc cũng sẽ có sự phát triển mới nhằm tạo ra sự cân xứng và đồng bộ hơn của bộ phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, nhà chuyển đổi, cũng như thị trường bất động sản cầm cố, bất động sản dành cho Việt Kiều và người nước ngoài. Cung – cầu đều gia tăng, các ngôi nhà, mảnh đất – hàng hóa giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng nhiều hơn, đa dạng hơn và tiện ích hơn cả về mẫu, mã, chủng loại, công năng, chất liệu, quy mô và giá cả…

Những chủ thể tham gia thị trường sẽ không chỉ còn tập trung vào bộ phận những người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên mà sẽ có sự tham gia ngày càng nhiều hơn của các công ty, quỹ đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, cũng như các nông dân và những thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài. Bản thân Nhà nước, ngoài những hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản như đã nêu trên, cũng sẽ tham gia tích cực, chủ động và hiệu quả hơn vào thị trường này theo những cách thức mới thích hợp, mang tính thị trường hơn…

4. Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh và mang tính chuyên nghiệp hơn

Trong triển vọng trung hạn, tính tự phát, thiếu tổ chức của thị trường bất động sản – thể hiện qua mức độ ít ỏi các giao dịch chính thức về bất động sản qua các cơ quan nhà nước hoặc trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức – sẽ có sự cải thiện đáng kể. Các trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức sẽ gia tăng nhanh chóng và hiện diện nhiều hơn, rộng hơn ở các địa phương, chiếm lĩnh thị phần ngày càng lớn và vững chắc hơn, cũng như chịu các chế tài nghiêm ngặt hơn về chất lượng và nghĩa vụ dịch vụ của mình. Các dịch vụ thanh toán, dịch vụ định giá, dịch vụ đăng ký và thẩm định bất động sản, dịch vụ tư vấn pháp lý và tư pháp, dịch vụ thông tin thị trường bất động sản… sẽ phát triển mạnh và có tính chuyên nghiệp cao hơn. Các cơ sở pháp lý và năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn.

5. Mối quan hệ trực tiếp giữa thị trường bất động sản với thị trường vàng sẽ nhạt bớt, còn quan hệ với thị trường chứng khoán sẽ đậm nét hơn…

Khác với thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, thị trường vàng Việt Nam đã sớm hội nhập sâu và gắn kết ngày càng chặt chẽ với thị trường vàng thế giới. Nghĩa là, về nguyên tắc và triển vọng, đời sống của thị trường vàng Việt Nam ngày càng chung nhịp đập với thị trường vàng quốc tế, phản ánh các động thái chủ yếu, nhất là sự lên xuống về giá cả cùng với xu hướng và tốc độ chung của thị trường vàng thế giới. Hơn nữa, các hoạt động và cả các tác động của các yếu tố đầu cơ, tâm lý, cũng như các phản ứng tự phát, “hiệu ứng đám đông”… sẽ ngày càng mờ nhạt dần trên thị trường vàng tương lai. Việc mua vàng tích trữ như dạng tài sản cá nhân cũng không còn hấp dẫn so với các loại tài sản và kinh doanh khác, và do đó không còn là xu hướng mạnh như những thập niên cuối của thế kỷ trước. Nếu các yếu tố chính trị – xã hội trong nước và quốc tế không có những đột biến lớn, thì cũng khó có sự bùng nổ hoặc đổ vỡ đáng kể nào trên thị trường vàng Việt Nam bắt nguồn từ các nhân tố trong nước. Trong khi đó, cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam, trong thời gian trước mắt, tính quốc tế về giá cả chưa cao, hơn nữa còn chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ các nhân tố phi thị trường trong nước với nhiều tính đột biến và khó tiên liệu hơn…Vì vậy, việc thanh toán bằng vàng trong kinh doanh trên thị trường bất động sản sẽ không còn mang tính chặt chẽ như trước. Mối tương quan trực tiếp và liên thông truyền thống giữa 2 thị trường này, nhất là về giá cả, cũng sẽ mờ nhạt dần…

Tóm lại, về tổng thể và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển và đang từng bước hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường Việt Nam. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam gắn liền với sự dồi dào của những nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, đất xen kẽ, hoặc cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản (các công sở hoặc đất đã giao nhưng quá hạn mức hoặc sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu quả, hay không triển khai khai thác đúng thời hạn quy định). Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở tăng năng suất, tận dụng không gian (xây nhà cao tầng), phát triển kết cấu hạ tầng (nhất là đường giao thông) và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa. Ngoài ra, tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc hoàn thiện chính sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển quỹ bất động sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất – kinh doanh của người sở hữu quyền sử dụng đất, chính sách mở cửa thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nước, cũng như liên quan đến việc thay đổi chế độ hộ khẩu và đăng ký nhà đất (sổ đỏ…), quá trình sửa chữa, xây dựng các khu chung cư ở các thành phố, đô thị lớn.

Đặc biệt, triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của sự tăng nhanh chóng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân về mua – bán bất động sản do quá trình đô thị hóa, cải thiện thu nhập và yêu cầu nâng cao chất lượng sống. Về dài hạn, theo chúng tôi, cùng với sự tích lũy kinh nghiệm ứng xử của các cơ quan nhà nước, các nhà đầu tư và nhân dân về thị trường nhà đất, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trường khác trong sự phát triển đồng bộ các thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta, người thận trọng sẽ tiếp tục lựa chọn thị trường bất động sản như một sân chơi quen thuộc và cách thức đầu tư an toàn và thanh thản nhất.

TẠP CHÍ CỘNG SẢN SỐ 1 (145) 2008

Read more »

TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI: NHỮNG KHÓ KHĂN CỦA KHU VỰC DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN

Hàng năm, một số lượng lớn doanh nghiệp (DN) mới ra đời làm gia tăng nhu cầu đối với đất cho mục đích công nghiệp và thương mại để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, các điểm bán lẻ v.v… Tiếp cận đất với giá cả minh bạch, thủ tục đơn giản là tương đối khó khăn đối với khối DN tư nhân hiện nay. Bản tin này sẽ đề cập một số cản trở về mặt chính sách và thực tế triển khai mà các DN tư nhân đang vướng phải khi tiếp cận đất đai phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh.

Nguồn cung đất rất hạn chế

Theo nhiều cuộc thăm dò DN trong nước, sự khan hiếm đất dành cho kinh doanh cũng như tác động của sự thiếu hụt này lên giá cả được coi là hai cản trở đối với sự tăng trưởng của DN. Nhiều DN mong muốn được giao đất hoặc thuê đất từ Nhà nước (thông qua chính quyền các Tỉnh) để đảm bảo mảnh đất mình được sử dụng đã “nằm trong quy hoạch”, không bị đòi lại trước thời hạn và có thể yên tâm đầu tư xây dựng nhà xưởng. Tuy nhiên vì nhiều lí do khác nhau, quỹ đất công rất hạn chế và kênh giao đất hay thuê đất trực tiếp từ chính quyền Tỉnh hầu như chỉ dành cho các DN quy mô lớn (đa phần là các dự án đầu tư nước ngoài có nhu cầu lớn về diện tích đất) – các DN tư nhân không tận dụng được kênh này. Khảo sát của IFC/FIAS về kinh nghiệm tiếp cận đất đai của doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) cho thấy cứ 4 DN thì chỉ có 1 DN được giao đất hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước và 75% số DN đang trong thời kỳ tăng trưởng thừa nhận rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của họ là việc thiếu đất.

Thông tin về thị trường đất chưa hiệu quả

Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu (The Real Estate Transparency Index 2006), do tập đoàn Jones Lang LaSalle thực hiện, xếp Việt Nam là 1 trong 3 nước (Việt Nam, Venezuela và Ai Cập) đứng cuối danh sách do thiếu minh bạch về thông tin thị trường cũng như bảo hộ các quyền liên quan đến bất động sản. Hơn một nửa số DN trong khảo sát PCI 2006 ¹ cũng khẳng định họ chủ yếu dựa vào nguồn thông tin của nhân viên trong công ty và quan hệ cá nhân để tìm đất xây dựng nhà xưởng – chưa có cơ chế hỗ trợ (dịch vụ) giúp DN tìm đất sản xuất. Khảo sát của IFC/FIAS cũng cho những phát hiện tương tự. Hơn 50% DNNVV được khảo sát cho rằng tìm được một mảnh đất thích hợp trên thị trường thứ cấp là rất khó, 66% DN thành công trong việc tìm đất đều phải thông qua kênh quan hệ cá nhân. Những phát hiện này cho thấy nếu chú trọng cải thiện cơ sở hạ tầng thông tin có thể có tác động tích cực đến tính cân xứng thông tin của thị trường đất, cụ thể là i) thiết lập khung pháp lý để hỗ trợ các hoạt động môi giới tư nhân đối với đất sản xuất; ii) cải thiện khả năng tra cứu quá trình giao dịch của thửa đất một cách nhanh chóng với chi phí thấp, iii) công bố công khai và minh bạch quy hoạch đất của các địa phương; và iv) cải thiện công tác quy hoạch sử dụng đất để quyền đối với mỗi mảnh đất cụ thể có thể được xác định dễ dàng bởi cả người mua và người bán trên thị trường.

Quyền và bảo hộ quyền đối với đất còn yếu

Đối với các nhà đầu tư, việc có đất mà không có quyền đầy đủ đối với mảnh đất đó chỉ có ý nghĩa rất hạn chế. Một mối lo ngại lớn đối với các nhà đầu tư hiện nay, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ có cơ sở sản xuất kinh doanh nằm ngoài các khu công nghiệp, là sự thay đổi đến chóng mặt và trong nhiều trường hợp không thể đoán trước được của công tác quy hoạch sử dụng đất – hậu quả là họ có thể bị mất quyền sử dụng đất do quy hoạch thay đổi và đất của họ thuộc diện bị Nhà nước thu hồi. Những DN không đủ khả năng vào các khu công nghiệp hay đứng ra mua lại những mảnh đất lớn của các hộ gia đình thì giải pháp duy nhất là đi thuê lại của tư nhân hay thuê chui lại của các DNNN. Tuy nhiên, thuê của tư nhân hầu như là ngắn hạn và do đó không khuyến khích các nhà đầu tư bỏ tiền xây dựng hay cải tiến nhà xưởng. Thuê chui lại đất của DNNN cũng rất rủi ro do chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc cho thuê lại này. Thực tiễn cho thấy DN cảm thấy bất an khi thuê đất từ khu vực tư nhân do bảo hộ của pháp luật đối với người có quyền sử dụng đến hiện tại lẫn người đi thuê ở nước ta là chưa đầy đủ và rõ ràng.

Ngoài ra, ở Việt Nam đất là tài sản quan trọng nhất để góp vốn liên doanh liên kết hoặc thế chấp vay vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Hiện nay nhà đầu tư trong nước còn gặp một số bất lợi khi thuê đất từ Nhà nước. Nhà đầu tư trong nước ít khi được thuê đất của Nhà nước trả tiền trước một lần mà nếu được không phải DNNVV nào cũng đủ khả năng trả hết một lần. Trong khi đó nếu họ thuê đất trả tiền hằng năm thì họ không có quyền gì đối với đất (ngoại trừ mục đích đã được xác định cho thời gian thuê), nhất là không có quyền bán hay dùng đất để thế chấp, trừ quyền được thế chấp các tài sản trên đất. Quy định này tạo nên một sự thiếu rõ ràng đối với quyền của chủ đất và chủ nợ – ngân hàng (làm thế nào ngân hàng có thể đảm bảo được quyền đối với tài sản trên đất nếu không có quyền đối với mảnh đất?) và do đó hạn chế khả năng DN tư nhân trong nước sử dụng đất đi thuê để được thế chấp vay vốn.

Thủ tục hành chính liên quan đến đất còn phức tạp

Một khảo sát DN của GTZ khẳng định quá trình tìm mặt bằng sản xuất là phức tạp nhất trong các loại thủ tục hành chính để thành lập DN, thủ tục kéo dài nhất và cũng tốn kém không ít. Thông thường để được Nhà nước giao đất, DN phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày và qua rất nhiều cơ quan liên quan.² Các DNNVV trong khảo sát của IFC/FIAS cũng khẳng định trong khi có được đất trên thị trường thứ cấp chỉ mất chưa đến 7 ngày thì thủ tục đăng ký giao dịch và xin cấp GCNQSD đất rất phức tạp và tốn nhiều thời gian. Gần đây các trung tâm đăng ký đất được thành lập ở hầu hết các tỉnh thành đã góp phần giảm bớt thủ tục rườm rà nhưng vẫn chưa rút ngắn đáng kể thời gian cấp GCNQSD đất và các giao dịch liên quan đến đất. Mức độ không hài lòng của DN trong khảo sát IFC/FIAS đối với riêng quá trình cấp GCNQSD cũng khá cao, trong đó phần lớn DN phàn nàn về thời gian xử lý của cơ quan chính quyền là quá dài. Chỉ khoảng 50% DN khẳng định thời gian cấp GCNQSD dưới một tháng. Điều này là hoàn toàn trái với quy định về thời gian trong luật định và các văn bản thi hành.

---

(1) Khảo sát để xây dựng Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2006, Dự án Nâng cao năng lực cạnh tranh Việt Nam(VNCI) và Phòng Thương mại & Công nghiệp Việt Nam(VCCI)
(2) Từ Ý tưởng Kinh doanh đến Hiện thực: chặng đường gian nan, GTZ/CIEM, tháng 7/2005. Bảy thủ tục đó là: 1) Tìm hiểu chính quyền cơ sở về việc xin giao đất hoặc thuê đất; 2) xin chấp thuận về nguyên tắc; 3) lập dự án và lên phương án đền bù; 4) phê duyệt dự án và phương án đề bù; 5) giải phóng mặt bằng; 6) bàn giao mặt bằng và ký hợp đồng thuê đất; 7) nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

SOURCE: http://www.vcci.com.vn

Read more »

TRÁCH NHIỆM DÂN SỰ THEO HỢP ĐỒNG: 1001 KIỂU BỒI THƯỜNG CHẬM GIAO NHÀ

VŨ LÊ

Trong khi khách hàng mua căn hộ với giá gốc chỉ thắc mắc và dễ dàng xí xóa chuyện bồi thường chậm giao nhà thì những người mua lại với giá cao, bị sang tay nhiều chủ lại tỏ rõ thái độ bất bình. Tình huống căng thẳng nhất là đôi bên lôi nhau ra tòa.

Từ nhiều năm nay, các dự án nhà ở thường mắc căn bệnh trầm kha là "trễ hạn bàn giao căn hộ" với vô vàn lý do. Cách phản ứng và hành xử của người trong cuộc cũng muôn hình vạn trạng. Có những đại gia đóng tròn vai chủ đầu tư sòng phẳng, cũng không ít doanh nghiệp hạn chế về tài chính phải xuống nước xin khách hàng xí xóa. Tình huống căng thẳng cũng từng xảy ra, trong trường hợp này khách hàng dọa kiện chủ đầu tư nếu việc bồi thường chậm giao nhà không làm đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, quả bồ hòn mà khách hàng phải nếm còn đắng hơn khi dự án không thể thực hiện được hoặc chủ đầu tư can đảm thông báo tăng giá dù công trình có tiến độ rùa bò.

Nhận nhà trễ hạn so với cam kết trong hợp đồng, nhiều khách hàng mua căn hộ Hoàng Anh 2, quận 7, TP HCM phản ánh họ chưa nhận được tiền bồi thường dù chủ đầu tư có thỏa thuận điều này. Trao đổi vớiVnEpress.net Giám đốc Công ty Hoàng Anh (HAGL) Lê Hùng giải thích, do năm 2008 thị trường bất động sản rơi vào giai giai đoạn thoái trào, vật liệu xây dựng tăng giá, ngân hàng thắt chặt tín dụng nên chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn. Dù vậy, HAGL vẫn nỗ lực hoàn thành dự án sớm nhất trong khả năng có thể. "Tôi đã ký nhiều biên bản cam kết với khách hàng dời thời hạn nộp phạt vào tháng 6/2009 để doanh nghiệp sắp xếp chi trả", ông Hùng khẳng định.

Còn khách mua căn hộ Thái An 2 tại quận 12, TP HCM, tuy bị giao nhà trễ so với cam kết trong hợp đồng nhưng vẫn giải quyết ôn hòa trên tinh thần chín bỏ làm mười. Chủ đầu tư (Công ty Đất Lành) giải thích, đây là điều bất khả kháng, nhiều dự án khác cũng mắc phải nên xin khách hàng “bỏ qua” chuyện nộp phạt. Sau chuyện này, một cư dân chung cư Thái An 2 chia sẻ với VnExpress.net: "Có nhà là mừng hú vía, tôi không dám mong gì hơn, vả lại mình mua với giá khá "mềm" nên ai nấy đều xề xòa cho qua chứ không đòi bồi thường".

Trong khi đó, khách hàng mua căn hộ chung cư Mỹ Thuận quận 8, TP HCM cũng bị giao nhà trễ 4-12 tháng nhưng chủ đầu tư chỉ bồi thường qua loa. Trường hợp khách kiên quyết đòi thì được trả, có người bị đề nghị trừ vào diện tích dôi ra so với hợp đồng hoặc cấn vào 5% tiền làm giấy tờ nhà (khoản tiền làm tin trước khi nhận giấy hồng) và cũng có cả những chủ hộ không được nhận đồng bồi thường nào.

Một hộ dân ngụ trong chung cư Mỹ Thuận tiết lộ, anh phải làm căng với Công ty M&C (chủ đầu tư) thậm chí dọa thuê luật sư kiện thì doanh nghiệp này mới ngồi lại đàm phán chuyện bồi thường. Theo đó, khách hàng này trưng ra giấy tờ thuê nhà trong 4 tháng chủ đầu tư chậm bàn giao, doanh nghiệp đã hoàn tiền thuê nhà cho khách hàng, tổng cộng 8 triệu đồng, vị chi 2 triệu đồng mỗi tháng. "Chuyện này tuy rất nhỏ và khoản tiền bồi thường cũng không lớn nhưng trách nhiệm của doanh nghiệp quá kém nên tôi làm cho ra lẽ", người này nói.

Còn trường hợp của khách hàng Saigon Pearl cá biệt hơn, giao nhà trễ 1 năm so với cam kết, Vietnam Land (chủ đầu tư) sẵn sàng bồi thường chậm giao nhà theo lãi suất tiền USD như thỏa thuận ban đầu nhưng khách hàng kiên quyết yêu cầu được bồi thường theo lãi suất tiền đồng. Trong trường hợp này đồng đôla bị rẻ rúng vì lãi suất USD trong năm 2008 chỉ ở mức 4% còn lãi suất tiền đồng lên đến 18%.

Câu chuyện của khách hàng mua căn hộ Horizon 22 tầng tại số 214 Trần Quang Khảicó phần mệt mỏi hơn, họ đang đứng ngồi không yên vì dự án không những chậm triển khai (có thời gian bị dừng hẳn). Việc giao nhà trễ chắc chắn không thể tránh khỏi mà còn bị chủ đầu tư nâng giá bán căn hộ.

Trong hợp đồng hứa mua hứa bán ký với khách hàng hồi tháng 5/2004, Công ty địa ốc Fico (chủ đầu tư) cam kết hoàn tất dự án trong 30 tháng kể từ ngày ký. Nếu chậm giao nhà, chủ đầu tư trả lãi suất 0,5% mỗi tháng trong khoảng thời gian kéo dài bàn giao căn hộ cho tổng số tiền khách hàng đã đóng trước. Tuy nhiên, hồi tháng 7/2008 khách hàng bật ngửa khi được doanh nghiệp thông báo tăng giá bán từ 13-14 triệu thành 19-20 triệu đồng mỗi m2, vị chi tăng thêm 6 triệu đồng mỗi m2. Gần 5 năm trôi qua, dự án chưa hình thành theo cam kết, không những chưa được bồi thường mà khách hàng còn phải đối mặt với việc trả thêm trung bình 400-800 triệu đồng mỗi căn hộ. Hiện nay nhiều khách hàng đang tính đến chuyện kiện chủ đầu tư ra tòa vì không chấp thuận cách tăng giá theo kiểu áp đặt này.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR) Phạm Văn Hải phân tích, việc kéo dài thời gian chậm giao nhà đã trở thành chuyện cơm bữa ở thị trường địa ốc VN. Có nhiều nguyên nhân: do năng lực tài chính của chủ đầu tư còn hạn chế, tình hình kinh tế có nhiều biến động, vật liệu xây dựng, lãi suất bất ổn… Chỉ cần thị trường có những trồi sụt nhất thời cũng dễ khiến công trình bị đình trệ. Ông đề cập thêm, trên thực tế từng xảy ra chuyện chủ đầu tư sử dụng tiền góp vốn của khách hàng vào phi vụ làm ăn khác khiến cho dự án bị hụt vốn, dẫn đến chậm tiến độ.

Tuy nhiên, ông Hải cho rằng nếu chỉ chậm giao nhà 3-4 tháng thì khách hàng vẫn có thể chấp nhận được. Trường hợp chậm từ 2 quý trở lên, nhiều khả năng xung đột sẽ xảy ra vì thiệt hại lúc này tương đối lớn.

Theo lãnh đạo ACBR, người mua căn hộ với giá gốc sẽ không quan tâm chuyện bồi thường chậm giao nhà vì bản thân họ không bị mua hớ với giá cao. Ngược lại, chính những người mua sang tay với giá đắt đỏ cùng với các khoản chênh lệch khá lớn sẽ kỳ vọng nhận được một khoản tiền bồi thường chậm giao nhà để gỡ gạc cơn thua lỗ.

Chuyên gia này đề xuất thêm, đối với việc mua nhà hình thành trong tương lai, để đảm bảo tiền vốn khách hàng góp với chủ đầu tư được sử dụng đúng mục đích, đôi bên nên chọn ra một đơn vị thứ 3 là ngân hàng giám sát việc sử dụng khoản tiền này. Toàn bộ vốn khách hàng góp vào sẽ được giải ngân theo tiến độ công trình để đảm bảo công bằng.

Trong khi đó, Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Gia Linh, Nguyễn Sa Linh, khẳng định, nếu trong hợp đồng có đề cập đến chuyện bồi thường chậm giao nhà nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện đúng thì khách hàng có quyền khởi kiện theo Bộ Luật dân sự.

Tuy nhiên, ông Linh khuyến cáo khách hàng nên cân nhắc, đọc kỹ hợp đồng và tìm chuyên gia tư vấn trước khi quyết định mua căn hộ hình thành trong tương lai. Bởi lẽ, theo ông, hiện nay mua nhà kiểu này tỷ lệ rủi ro khá cao. Doanh nghiệp trực tiếp và chủ động soạn thảo hợp đồng, trong khi đó khách hàng không có vị thế thỏa thuận ngang bằng nên việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà chưa được chặt chẽ.

Giới kinh doanh bất động sản ví von câu chuyện bồi thường chậm giao nhà bằng "phép vua thua lệ làng", những gì luật chưa quy định rõ thì người mua kẻ bán có quyền thỏa thuận theo thông lệ. Những gì đôi bên đã hứa với nhau trong hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng góp vốn đầu tư… đều là cam kết có tính tương đối vì hiện nay không có mẫu số chung cho việc bồi thường chậm giao nhà.

SOURCE: VNEXPRESS.NET

Trích dẫn từ: http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-Dong-san/2009/04/3BA0E2E8/

Read more »

TIN LUẬT HAY TIN … “CÒ”?

QUỐC DŨNG

Trong các Hợp đồng môi giới, bà Nguyễn Thị Kim Dung (xã Đại Hưng, Mỹ Đức, Hà Nội) cam kết sẽ đền bù gấp đôi số tiền đặt cọc nếu không “mua” được đất cho những người thuê bà. Nhưng khi đất không có, bà Dung hoàn toàn… vô sự, trong khi người thuê thì… mất tiền. Thực tế ấy đã đặt câu hỏi, người sử dụng dịch vụ phải tin vào luật, hay tin… “cò”, để tham gia thị trường bất động sản ?

Đúng lý: Vẫn mất tiền !

Để thực hiện thương vụ môi giới mua đất tại khu đô thị mới Nam An Khánh thuộc các xã An Khánh, An Thượng, huyện Hoài Đức, Hà Nội, bà Dung đã thể hiện thỏa thuận thành văn bản cụ thể với những người có nhu cầu với “tên” rất kêu: “Hợp đồng thuê làm thủ tục Đăng ký và mua quyền sử dụng” – nghĩa là ngay từ tiêu đề đã thể hiện người muốn mua đất đã chủ động thuê môi giới. Các hợp đồng đều có người làm chứng, có các điều khoản ràng buộc, có thời gian thực hiện, mức tiền, mức bồi hoàn, điều khoản xử lý vi phạm… Tóm lại là rất đầy đủ nội dung đối với một thỏa thuận dân sự và chắc chắn về pháp lý.

Chính vì thế, chỉ với hai khách hàng trong giai đoạn tháng 12/2007 và tháng 1/2008, bà Dung đã thu được tới 3,9 tỷ VND…. Trên hợp đồng, bà Dung và người giao tiền công nhận đó là tiền đặt cọc để phục vụ nhu cầu mua được đất. Nhưng cầm tiền xong, bà Dung không thực hiện được cam kết “mua được đất với giá gốc… trong vòng 15 ngày từ khi ký Hợp đồng tại khu đô thị mới Nam An Khánh”. Thế nên, bà Dung viết các giấy hẹn ghi rõ ngày thanh toán, trả lại tiền đặt cọc cho khách. Kết quả là tới tận bây giờ, những nạn nhân của bà vẫn chưa lấy lại được một xu trong số tiền 3,9 tỷ trên.

Theo quy định của các Hợp đồng môi giới, khi có mâu thuẫn hoặc một bên vi phạm cam kết thì các bên phải tiến hành hòa giải, không hòa giải được thì tòa dân sự là nơi giải quyết tranh chấp. Như vậy, nếu làm đúng luật để buộc “cò” phải trả tiền cho mình, các nạn nhân sẽ phải khởi kiện ra Tòa án. Phải theo đuổi suốt thời gian dài kiện tụng. Theo đuổi mà không biết có đòi lại được tiền hay không. Vì chắc chắn tòa án tuyên họ thắng kiện, nhưng việc lấy lại tiền thì do cơ quan thi hành án quyết định, và phụ thuộc vào tình trạng gia sản của “cò”. Vậy là, dù rất đúng luật, nhưng nguy cơ mất trắng tiền môi giới rất rõ ràng với những người mua đất qua “cò”. Thế nên, nếu các cơ quan chức năng không vào cuộc làm rõ đây có phải một vụ lừa đảo hay không, thì dường như những người tin “cò” chẳng biết bấu víu vào đâu để mà bảo đảm quyền lợi cho mình.

Vì sao?

VN hiện đã có, đang vận hành Luật Kinh doanh bất động sản, kèm theo đó là văn bản như nghị định, thông tư hướng dẫn… Việc xây dựng và vận hành các quy định đối với thị trường bất động sản là một bước tiến dài về phương diện quản lý. Nhưng câu hỏi đặt ra là hiệu quả thực sự của những quy định này đến đâu thì quá khó để trả lời. Chẳng hạn, theo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì các cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải qua đào tạo để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản. Các cá nhân này không được là cán bộ, công chức nhà nước, phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng, hoặc đại học. Đồng thời, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Còn với các tổ chức, để được phép kinh doanh bất động sản, thì phải có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ VND…

Quy định thế, nhưng việc xử phạt các vi phạm lại quá nhẹ nhàng. Và vì thế, không quá khó để nhận thấy các vi phạm trong thực hiện dịch vụ bất động sản sẽ gia tăng, chứ không giảm. Hiện, mức xử phạt các vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 60 – 70 triệu VND, kèm theo là buộc khắc phục hậu quả. Nhưng như trên đã nói, việc khắc phục hậu quả lại liên quan tới các quy định pháp luật khác và khả năng kinh tế của người vi phạm. Như vậy, thu nhập từ hoa hồng môi giới cao hơn mức xử phạt lại trở thành “thuốc kích thích” nhà môi giới cung cấp thông tin sai lệch với khách hàng. Đó là thực tế đã xảy ra trong ví dụ nêu trên, cũng như trong vụ mua căn hộ Adonis 1, 2 của Cty Vạn Thịnh Hưng tại TP HCM.

Mặt khác, các khách hàng chắc chắn sẽ không nộp tiền nếu không có niềm tin vào nhà môi giới. Mà để tin, thì chính khách hàng đã phải thẩm định những thông tin nhà môi giới cung cấp, gồm cả thông tin chính thức và… không “chính thức”. Có nghĩa, là giữa nhà môi giới và chủ dự án, cơ quan quản lý vẫn tồn tại một… khoảng trống mà quy định của văn bản quản lý không giám sát được hết. Đó cũng là khoảng trống lớn giữa quy định tại văn bản quản lý và hiệu quả áp dụng thực tế.

Tại hội nghị quốc tế về môi giới và đầu tư bất động sản vừa tổ chức ngày 28/3/2009, đại diện một DN kinh doanh bất động sản nhận xét, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định “suông” về nghề môi giới mà thiếu cơ chế giám sát, chế tài. Vì thế mà thị trường vẫn còn nhiều môi giới “dỏm” và đó là nguyên nhân gây thiệt hại cho người mua. Một thông tin do DN đưa ra tại Hội nghị này, là cả nước hiện mới có dưới 50 sàn giao dịch bất động sản, nhưng một nửa trong số đó chỉ phục vụ các kinh doanh các dự án do Cty quản lý sàn làm chủ đầu tư. Và có rất ít sàn giao dịch bất động sản có chức năng chuyên về môi giới. Thông tin này được xác nhận bởi đại diện của Bộ Xây Dựng.

Thế nên, chuyện không khách hàng nào đòi được tiền môi giới, chứ chưa nói là đòi được tiền phạt khi hợp đồng bị phá vỡ thì cũng là điều dễ hiểu. Mà khi không được Luật bảo vệ có hiệu quả, thì người phải tin vào ai trên thị trường bất động sản đây? Tin vào “cò” – vốn được luật hóa bằng tên gọi người môi giới chăng ?

SOURCE: BÁO DIỄN ĐÀN DOANH NGHIỆP

Trích dẫn từ: http://dddn.com.vn/20090423104523232cat84/tin-luat-hay-tin-co.htm

Read more »

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẤN ĐỀ MINH BẠCH HÓA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ – Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm

1. Dẫn đề

  Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp trên thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ làm suy thoái nền kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới đã chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế – xã hội. Điều này cho thấy rằng, quản lý hiệu quả đối với thị trường này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhóm chủ thể tham gia trên thị trường trong sự hài hoà lợi ích của Nhà nước luôn là một đòi hỏi mang tính thường trực đối với các nhà hoạch định chính sách.

Để đạt được mục tiêu này, một hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô tác động và điều tiết các hoạt động trên thị trường bất động sản sẽ phải được sử dụng, trong đó công khai thông tin nhằm lành mạnh hoá các giao dịch được xem là vấn đề cốt lõi. Tuy nhiên, không phải ở đâu và vào bất kỳ thời điểm nào cũng có thể dễ dàng tìm ra những lời giải thoả đáng cho bài toán minh bạch hoá thị trường bất động sản. 

Tại Việt Nam, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản năm 2006 đứng cuối bảng xếp hạng 56 nước trong vùng lãnh thổ Châu Á – Thái Bình Dương theo xếp hạng của Tập đoàn Jones Lang LaSalle, một tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản. Đánh giá về chỉ số này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xếp hạng của Jones Lang LaSalle là hoàn toàn có cơ sở. Bởi lẽ, cả 5 tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch của thị trường bất động sản bao gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản, sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán, các yếu tố pháp luật và quy định, tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp; Việt Nam đều không đáp ứng được. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự bứt phá trong chính sách và pháp luật của Việt Nam trong việc xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh, có sức thúc đẩy mạnh mẽ đối với sự phát triển kinh tế – xã hội.

2. Sự cần thiết minh bạch hoá thị trường bất động sản của Việt Nam

Thứ nhất,minh bạch hoá thị trường bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế – quốc tế

Minh bạch hóa là một thuật ngữ pháp lý mới, được nhắc đến nhiều sau khi Việt Nam ký kết và thực hiện Hiệp định thương mại Việt Nam – Hoa Kỳ. Minh bạch hoá cũng là một trong các cam kết quan trọng mà Việt Nam cần phải thực hiện ngay sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới.Điều này cho thấy rằng, minh bạch hoá thị trường bất động sản với nội dung công khai hoá thông tin, tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận thông tin về thị trường bất động sản được xem là một yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế – quốc tế. Hay nói cách khác, minh bạch hoá thị trường bất động sản trong điều kiện hội nhập được hiểu là một nghĩa vụ pháp lý bị chi phối và ràng buộc bởi các điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập.

Thứ hai, minh bạch hoá thị trường bất động sản xuất phát từ vai trò của thị trường này đối với sự phát triển kinh tế – xã hội

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 đến 2 USD. Điều này cho thấy rằng, quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyết nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân, đóng góp thiết thực vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Thứ ba, minh bạch hóa thị trường bất động sản xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu quả của việc quản lý nhà nước theo đòi hỏi nội tại của thị trường bất động sản.

Từ nhiều năm qua, việc công khai thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản vẫn chưa thực sự được chú trọng theo đúng vai trò của nó trong việc lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Thêm vào đó, việc Nhà nước duy trì nhiều hệ thống cơ quan quản lý và đăng ký bất động sản trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý đã làm cho hệ thống thông tin về bất động sản thiếu tính đồng bộ và thống nhất. Một tư duy quản lý và lịch sử lưu trữ thông tin về bất động sản như vậy đã dẫn đến hệ quả, Nhà nước không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường. Do đó, để hướng đến một thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, các yếu tố tâm lý – pháp lý trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói trên sẽ phải nhanh chóng có sự thay đổi.

Thứ tư, minh bạch hoá thị trường bất động sản được thừa nhận là công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về bất động sản

Thực tế cho thấy, tuy thị trường bất động sản của Việt Nam ở trong tình trạng thiếuthông tin, nhưng một số bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “không chính thức”. Điều này cho thấy rằng, không loại trừ khả năng thông tin về bất động sản bị “tắc nghẽn” ở đâu đó; và việc có được nguồn thông tin này tuỳ thuộc vào nguồn lực con người và nguồn tài chính của người muốn tiếp cận[1]. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nỗ lực mở rộng phạm vi thông tin và công khai hoá đến các đối tượng chịu sự tác động của chính sách – pháp luật về bất động sản nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản.

3. Đăng ký bất động sản – giải pháp quan trọng nhằm minh bạch hoá thị trường bất động sản của Việt Nam

Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.

Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản. Với vai trò và ý nghĩa quan trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản – một trong các mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của nước ta đến năm 2010.

Nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký bất động sản, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản nhằm tạo lập hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký bất động sản. Trên cơ sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản cũng từng bước được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối với bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Tuy nhiên, một thực tế cần phải được thừa nhận rằng, hệ thống đăng ký bất động sản của nước ta vẫn đang vận hành trong quá trình chuyển đổi tư duy quản lý. Thực tế cho thấy, dấu ấn của tư duy quản lý kinh tế kế hoạch hoá tập trung vẫn còn thể hiện khá đậm nét trong nhận thức về vai trò và ý nghĩa thực sự của việc đăng ký bất động sản. Trong cơ chế kinh tế cũ, đăng ký bất động sản được biết đến với tên gọi là đăng ký đất đai[2]. Thời kỳ này, đăng ký đất đai được xem là một trong các nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai[3]. Điều này cho thấy rằng, tư duy pháp lý ban đầu của chúng ta về đăng ký bất động sản là phục vụ cho mục tiêu quản lý hành chính nhà nước chứ không phải là công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Chính tư duy này đã ảnh hưởng đến tâm lý pháp lý của những người làm công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này về vai trò và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản mà phải mất một thời gian dài mới có thể khắc phục được. Do vậy, một yêu cầu đặt ra là cần phải có sự nhận thức đầy đủ và toàn diện về bản chất của đăng ký bất động sản làm tiền đề cho việc xây dựng cơ chế tác động và hiệu chỉnh phù hợp đối với loại hình đăng ký này.

Vậy, bản chất của đăng ký bất động sản là gì? Và tại sao đăng ký bất động sản lại có vai trò quan trọng trong việc minh bạch hoá thị trường bất động sản?

Cho đến thời điểm hiện tại, pháp luật thực định của nước ta vẫn chưa có định nghĩa chính thức về đăng ký bất động sản. Dưới giác độ nghiên cứu, có thể chia sẻ với quan điểm cho rằng: “đăng ký bất động sản là một biện pháp có tác dụng công bố sự tồn tại của một quyền đối với một bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể của quyền thực hiện quyền ấy trong mối quan hệ với tất cả mọi người.”[4]. Như vậy, xét về bản chất, đăng ký bất động sản là việc công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, phục vụ cho sự vận hành một cách minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản. Về nội dung, đăng ký bất động sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền đối với bất động sản. Theo đó, đăng ký bất động sản được thừa nhận rộng rãi là một dạng đăng ký vật quyền (quyền của các chủ thể đối với bất động sản), chứ không phải là đăng ký đối với vật là bất động sản. Tuỳ theo quan niệm của từng quốc gia, và tuỳ từng thời kỳ lịch sử, mức độ rộng hẹp của các quyền này cũng có sự khác nhau, nhưng cơ bản vẫn là các quyền mà việc công khai thông tin về chúng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, như: quyền sở hữu, các quyền có ý nghĩa hạn chế quyền sở hữu như quyền thế chấp, địa dịch… Về hình thức, đăng ký bất động sản là việc Nhà nước ghi nhận các quyền đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân bằng sổ đăng ký[5], giấy chứng nhận hoặc các hình thức tương tự khác.

Từ những phân tích trên cho thấy, giá trị tổng quát nhất của việc đăng ký bất động sản, về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về bất động sản làm cơ sở cho việc quản lý và điều hành thị trường bất động sản. Về phía chủ sở hữu, đăng ký bất động sản là sự khẳng định trước cơ quan nhà nước về tình trạng pháp lý của bất động sản mà mình đang sở hữu hoặc chiếm hữu nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với bất động sản đó[6]. Về phía các bên liên quan, đăng ký bất động sản tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng bất động sản thông qua việc xác định chính xác chủ thể quyền cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với bất động sản.

Như vậy, hoạt động đăng ký bất động sản đã cho thấy vai trò và ý nghĩa quan trọng của nó trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản, thị trường bất động sản sẽ không thể vận hành một cách bình thường trong điều kiện thông tin về bất động sản thiếu tính minh bạch và chính thống. Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi thông tin về bất động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan vàđúng pháp luật. Thực tế cho thấy, điều này chỉ có thể được hiện thực hoá trong điều kiện hệ thống đăng ký bất động sảnđược thiết lập. Với ý nghĩa đó, đăng ký bất động sản được xem là giải pháp quan trọng đảm bảo cho nhu cầu công khai và minh bạch hoá thị trường bất động sản.

Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã cho thấy những ảnh hưởng rất lớn của nó đối với đời sống kinh tế – xã hội, đặc biệt là từ sau tác động của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp trên thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ. Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản của nước ta vẫn còn tồn tại những biểu hiện thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những tác động không thuận lợi đến quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự kịp thời và nhạy bén trong các biện pháp quản lý và điều hành của Nhà nước nhằm tạo lập môi trường minh bạch, an toàn đảm bảo cho sự vận hành hiệu quả, bền vững và lành mạnh của thị trường bất động sản. Để làm được điều này, Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản, trong đó đăng ký bất động sản sẽ phải được chú trọng theo đúng vai trò của nó là một trong những biện pháp quan trọng nhất góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.

4. Một vài ý kiến về công tác đăng ký bất động sản của nước ta sau khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực[7]

Xuất phát từ yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong thời gian qua, Nhà nước đã áp dụng nhiều giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nhằm tạo lập đồng bộ các yếu tố tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản, qua đó, góp phần phát huy tối đa mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Trong xu thế đó, ngày 19/6/2009, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận mới này[8]. Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sau nhiều năm tranh cãi cuối cùng cũng đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu Giấy chứng nhận. Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn tạinhiều loại giấy chứng nhậnquyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản. Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản, hiện trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫuGiấy chứng nhận mới này là tiền đề quan trọng trong việc tạo lập cuốn “lý lịch pháp lý” đầy đủ về bất động sản. Với ý nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sẽ không còn bị thể hiện một cách “cát cứ”, thiếu thống nhất và đồng bộ như trước đây. Và mức độ minh bạch của các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của bất động sản cũng vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là không còn nhiều việc phải làm sau khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực. Bởi lẽ, suy cho cùng, thống nhất mẫu giấy chứng nhận cũng chỉ là sự thay đổi về hình thức ghi nhận của Nhà nước đối với quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản của tổ chức, cá nhân. Trong khi đó, điều quan trọng là phải thống nhất hoạt động quản lý đăng ký đối với bất động sản.

Hiện nay, theo tinh thần của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan thực hiện quản lý đăng ký đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư pháp quản lý. Sự phân tán trong thực hiện chức năng quản lý nêu trên dẫn đến trong một số trường hợp quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản. Thực trạng này phản ánh nhu cầu thống nhất quản lý đối với công tác đăng ký bất động sản của nước ta trong thời gian tới. Có như vậy, việc thống nhất cấp một mẫu Giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản đưa ra mới thực sự có ý nghĩa.

Thực tế cũng đã cho thấy rằng, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, điều kiện tiên quyết là nguồn hàng hoá – bất động sản phải phong phú và có khả năng lưu thông, chuyển đổi một cách công khai, thuận tiện trên thị trường dưới sự thừa nhận và bảo hộ của pháp luật. Do đó, vấn đề quan trọng đặt ra ở đây là phải tạo lập đượcmột hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ quan quản lýtrong cơ chế tiếp cận thông tin dễ dàng và minh bạch nhằmđáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản. Đây chính là sự kỳ vọng của hệ thống đăng ký bất động sản nước ta trong thời kỳ “hậu” Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.

---

[1] Xem thêm: Quý Tâm (2005); Công bố chỉ số minh bạch thị trường bất động sản: Việt Nam đứng cuối bảng; http://www.tuoitre.com.vn.

[2] Xem thêm Luật Đất đai 1987

[3] Xem thêm Luật Đất đai 1987

[4] Xem thêm: Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản,Ts. Nguyễn Ngọc Điện, Kỷ yếu Hội thảo Pháp luật về đăng ký bất động sản, Hà Nội, năm 2007.

[5] Ở một số quốc gia, thông tin về bất động sản và các quyền liên quan đến bất động sản được ghi nhận trong Sổ Đăng ký bất động sản.

[6] Xem thêm: Đảm bảo sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản, Gs.Ts. Lê Hồng Hạnh, Kỷ yếu Hội thảo khoa học cấp bộ: Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản, Hà Nội, năm 2008.

[7] Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2009

[8] Xem thêm khoản 5 Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TƯ PHÁP

Trích dẫn từ:

http://www.moj.gov.vn/p/tag.idempotent.render.userLayoutRootNode.target.n472.uP?uP_root=me&cmd=item&ID=14493

Read more »