THỐNG NHẤT QUI ĐỊNH VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

THIÊN LONG

Thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng phát triển, nhưng Nhà nước chưa kiểm soát được diễn biến của thị trường. Các giao dịch “ngầm” về BĐS vẫn diễn ra và có tính phổ biến. Theo dự đoán của các chuyên gia về BĐS, ở khu vực đô thị, thị trường phi chính quy chi phối khoảng 70- 80 các giao dịch về nhà, đất. Đối với đất đô thị, hiện nay theo thống kê của Bộ Tài nguyên & Môi trường mới đăng ký được khoảng 45%. Tình trạng trên phản ánh sự thiếu hiệu quả, thiếu tính khả thi của hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS (ĐKBĐS).

Hai hệ thống đăng ký độc lập

Lý giải về tình trạng trên, nhiều chuyên gia pháp lý chuyên ngành BĐS nhận định, hệ thống văn bản về ĐKBĐS ở nước ta do bị phân tán ở nhiều luật chuyên ngành: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng và các văn bản của Chính phủ, bộ ngành, nên chưa đảm bảo tính thống nhất, làm cho hoạt động ĐKBĐS còn hạn chế… Ths Trần Đông Tùng – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm nhận xét, việc ĐKBĐS được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến tình trạng: các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau. Điều này dẫn đến những bất hợp lý, gây phiền hà cho người dân khi tham gia ĐKBĐS. Ví dụ: trong trường hợp mua bán công trình xây dựng, trừ nhà ở và chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất có công trình xây dựng đó. Lúc đầu, người dân phải lập một bộ hồ sơ đăng ký QSDĐ và đến văn phòng đăng ký QSDĐ để đăng ký chuyển QSDĐ. Sau đó lập tiếp một bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đến UBND có thẩm quyền để đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua.

Là người nghiên cứu lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, trên thế giới không đất nước nào thực hiện đăng ký tách rời đất và tài sản đất. Người ta thường dùng một khái niệm chung là đăng ký tài sản BĐS. “Hệ thống pháp luật về ĐKBĐS đang tồn tại một số chồng chéo và khoảng trống. Cụ thể, đang tồn tại 3 hệ thống đăng ký riêng biệt: một hệ thống cho đất ở có nhà ở, một hệ thống cho đất không có nhà ở và một hệ thống cho công trình xây dựng. Cách chia cắt này gây phức tạp cho dân và doanh nghiệp trong ĐKBĐS. Luật Đất đai quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, trong khi Luật Nhà ở lại không bắt buộc đăng ký đất ở có nhà ở. Vậy tranh chấp rất dễ xảy ra. Trường hợp chủ sử dụng đất không phải là chủ sở hữu nhà, thì mỗi người đăng ký ở một hệ thống và được cấp giấy chứng nhận riêng. Cách làm này dẫn tới tình trạng dễ nhầm lẫn khi thực hiện các quyền về sử dụng đất và nhà ở”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ chỉ ra những chồng chéo trong hệ thống pháp luật về ĐKBĐS.

Phân tán quản lý hoạt động ĐKBĐS

Hiện nay, công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động ĐKBĐS bị phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý: về đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường), xây dựng (Bộ Xây dựng), lâm nghiệp (Bộ NN &PTNT). Trong khi đó việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư pháp quản lý. “Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp, việc quản lý ĐKBĐS thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng (ví dụ: quy hoạch, đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp phép…) với quản lý về tình trạng pháp lý của BĐS (các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS và các biến động khi thực hiện các quyền này)”, Ths Trần Đông Tùng – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm nhấn mạnh.

Cùng về vấn đề này, GS.TS Lê Hồng Hạnh – Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) nhận định: “Đối với một BĐS đang tồn tại có thể có rất nhiều cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình. Tính thiếu thống nhất, đồng bộ của luật về ĐKBĐS đã bộc lộ khá rõ xung quanh Quyết định 138 của UBND TP. HCM cho phép giao dịch với các giấy tờ về sở hữu nhà ở và QSDĐ cấp trước đây, mà không cần phải đổi sang giấy hồng, giấy đỏ. Với Quyết định này, theo Bộ Xây dựng là phù hợp với Luật Nhà ở (Điều 152). Song Bộ Tài nguyên & Môi trường lại cho rằng trái với Luật Đất đai và các Nghị định 84, 181 của Chính phủ”.

Giải quyết những bất cập trong hệ thống pháp luật ĐSBĐS ở Việt Nam, ông Ischinada Takayuki – chuyên gia Dự án Jica (Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản) đưa ra giải pháp: “Thống nhất các cơ quan đăng ký như làm rõ mục tiêu chính sách về các quyết định hành chính và quản lý biến động của mỗi cơ quan Nhà nước chuyên ngành. Tái sắp xếp nội dung đăng ký (tách việc đăng ký khỏi quyết định hành chính và quản lý Nhà nước đối với bản đồ địa chính; Sắp xếp mối quan hệ giữa hành động và hiệu lực của việc đăng ký). Thống nhất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận…”.

Khẩn trương xây dựng Luật ĐKBĐSK

Được biết, Bộ Tư pháp đang xây dựng Luật ĐKBĐS. GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu ý kiến: đương nhiên là phải sửa đổi, bổ sung các luật hiện hành về đất đai, nhà ở, công trình xây dựng.v.v. Đồng thời Quốc hội cần xem xét, thông qua Luật ĐKBĐS là Luật để điều chỉnh mọi việc về ĐKBĐS. Thống nhất một hệ thống ĐKBĐS là việc rất cần giải quyết sớm, để đơn giản hoá thủ tục hành chính, hướng tới một thị trường BĐS lành mạnh, công khai, minh bạch.

Theo Ths, kiến trúc sư Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS, Luật ĐKBĐS nên giao cho một cơ quan quản lý thống nhất việc ĐKBĐS ở Trung ương và mỗi địa phương có một cơ quan thực hiện việc ĐKBĐS. Đồng thời các nhà làm luật nghiên cứu, sửa đổi các Luật, Nghị định có quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo hướng đưa nội dung cấp giấy chứng nhận vào Luật ĐKBĐS.

Dưới góc độ của ngành Toà án, TS Nguyễn Văn Cường và Ths Lê Thế Phúc – Viện Khoa học xét xử TAND tối cao cho rằng, nhà và đất đều là BĐS, có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, nhưng các nhà làm luật lại ban hành các đạo luật khác nhau để điều chỉnh, có nội dung khác nhau. Do vậy, trong thực tiễn áp dụng pháp luật rất phức tạp. Trong thời gian tới, chúng ta cần thống nhất quy định pháp luật về BĐS.

SOURCE: BÁO ĐỜI SỐNG VÀ PHÁP LUẬT

Trích dẫn từ:

http://www.doisongphapluat.com.vn/Story/Nguoinoitieng/2008/11/10464.html

Read more »

TỜ TRÌNH CỦA CHÍNH PHỦ VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Kính gửi: Ủy ban Thường vụ Quốc hội

Thực hiện Nghị quyết số 11/2007/QH12 ngày 21/11/2007 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XII (2007-2011) và Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng nghiên cứu, xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản. Chính phủ kính trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Dự án Luật Đăng ký bất động sản như sau:

I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản xuất phát từ sự cần thiết phải thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nêu trong Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội 05 năm 2006 – 2010 tại Đại hội Đảng lần thứ X: “Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin về bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản” và Nghị quyết số 21/NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa: “Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch… tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản”.

Đồng thời, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản là giải pháp tối ưu để thực hiện Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008: “Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc”.

Ngoài ra, thông qua Luật Đăng ký bất động sản cụ thể hóa các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 167 và Điều 173), Luật Đất đai (khoản 19 Điều 4, Điều 46, khoản 2 Điều 107), Luật Bảo vệ và phát triển rừng (Điều 31), Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2008 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 (Điều 26 về công khai việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước), đồng thời tạo cơ sở pháp lý trong trường hợp pháp luật có quy định phải đăng ký, nhưng chưa có quy định về thủ tục, nên cá nhân, tổ chức không thể đăng ký được trong thực tế.

2. Xét về bản chất, đăng ký bất động sản là đăng ký các quyền về bất động sản bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký các biến động, trong đó đăng ký lần đầu được thực hiện đối với những trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, còn đăng ký biến động được thực hiện khi cá nhân, tổ chức xác lập các giao dịch về bất động sản (ví dụ: mua bán, tặng cho, thừa kế…) hoặc khi có biến động về hiện trạng bất động sản. Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, hoạt động đăng ký bất động sản gồm có đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác đã và đang được thực hiện với những kết quả quan trọng như sau:

- Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%;

- Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong số 46 tỉnh có báo cáo chính thức thì có 33/46 tỉnh đã triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; 13/46 tỉnh chưa cấp Giấy chứng nhận là: Bắc Giang, Hà Giang, Hà Nam, Hà Tĩnh, Hưng Yên, Lai Châu, Lào Cai, Nghệ An, Quảng Trị, Sơn La, Thái Bình, Vĩnh Phúc, Yên Bái. Theo đó, hiện nay, các công trình xây dựng như: công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình xây dựng khác được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu;

- Hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện, cụ thể là đã thành lập được 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thành lập 257 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đối với những nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

- Một số địa phương đã áp dụng cơ chế “một cửa” trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng (ví dụ: Văn phòng đăng ký đất và nhà Thành phố Hà Nội, Trung tâm Thông tin tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng đăng ký nhà đất Thành phố Đà Nẵng). Mô hình tổ chức này đã thực sự tạo thuận lợi cho người dân trong việc đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản, do vậy, cần được đúc kết thành mô hình tổ chức trong Dự án Luật Đăng ký bất động sản.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả nêu trên, trong lĩnh vực đăng ký bất động sản vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục, đó là:

Thứ nhất, các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Nhìn chung, các văn bản pháp luật nêu trên đều có quy định về thủ tục đăng ký riêng biệt, tách rời giữa thửa đất và tài sản gắn liền với đất, trong khi chúng là một thể thống nhất và trong thực tế hầu hết người dân đều chuyển dịch đồng thời thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại nhiều đầu mối đăng ký, nhiều giấy chứng nhận, nhiều thủ tục gây phiền hà cho dân. Ngoài ra, còn có một số quy định mâu thuẫn, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với chủ trương cải cách hành chính; thiếu một số quy định cần thiết liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền sở hữu theo thời hiệu và một số quyền khác về bất động sản đã được khẳng định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Thuỷ sản; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân, tổ chức.

Do đó, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản với phạm vi điều chỉnh tập trung, thống nhất, đồng bộ về đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ khắc phục được các hạn chế nêu trên, như hiện nay nước ta đang có mô hình tiêu biểu về giải pháp này trong Luật Nhà ở đó là: một luật quy định đăng ký đồng thời quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại một cơ quan. Mô hình này cần được nhân rộng và nâng tầm trong Luật Đăng ký bất động sản để đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản sản gắn liền với đất.

Thứ hai, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn phân tán, chia cắt, không tách bạch giữa quản lý hành chính về bất động sản như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, cấp phép xây dựng với quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, cụ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác. Tương tự như vậy, ở địa phương tồn tại nhiều cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý về từng loại đăng ký bất động sản. Ngoài ra, việc đăng ký bất động sản đang được thực hiện tại nhiều cơ quan như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan xây dựng. Các cơ quan này được thành lập theo cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện), có thẩm quyền đăng ký khác nhau căn cứ vào loại bất động sản và chủ thể tham gia giao dịch (Điều 52, Điều 64 Luật Đất đai năm 2003, Điều 14, Điều 16 Luật Nhà ở).

Như vậy, thực tế cho thấy không chỉ tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, mà còn tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản, trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, nên đã ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này và gây khó khăn, phiền hà cho người dân do phải qua “nhiều cửa” để yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản. Do đó, cần tập trung, thống nhất trong việc quản lý và đăng ký bất động sản, thiết lập mô hình “một cửa, một giấy” để khắc phục các hạn chế nêu trên.

Thứ ba, pháp luật còn có sự lẫn lộn trong việc điều chỉnh quan hệ hành chính với quan hệ dân sự, kinh tế, ví dụ: theo quy định tại Điều 692 của Bộ luật Dân sự và khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thì việc chuyển quyền sử dụng đất và các hợp đồng về quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, trong khi đó, thực chất quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đã được xác lập kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, nhận thừa kế hoặc từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án. Mặt khác, pháp luật không tách bạch các hoạt động quản lý nhà nước và thủ tục hành chính về bất động sản với hoạt động đăng ký bất động sản, trong khi đăng ký bất động sản được xác định là dịch vụ công nhằm phục vụ người dân thực hiện các quyền dân sự của mình đối với bất động sản. Hạn chế nêu trên dẫn đến quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các bên đã được khẳng định tại Điều 4 của Bộ luật Dân sự bị hạn chế và các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như bản án, quyết định của Tòa án công nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu bất động sản bị giảm hiệu lực pháp lý. Từ đó, đặt ra nhu cầu pháp luật cần điều chỉnh quan hệ hành chính tách bạch với quan hệ dân sự để có giải pháp phù hợp và hiệu quả.

Thứ tư, nhìn chung hoạt động đăng ký bất động sản vẫn chưa đáp ứng các yêu cầu cải cách hành chính. Thực tế cho thấy, cá nhân, tổ chức phải lập nhiều bộ hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký và tuân theo nhiều quy trình đăng ký khác nhau, đồng thời phải nộp nhiều loại lệ phí. Đồng thời, trong thực tế tồn tại quá nhiều loại giấy chứng nhận đăng ký bất động sản, dễ gây hiểu nhầm và phức tạp khi người dân cần xem xét, xác định quyền sở hữu bất động sản. Ngoài ra, nhiều hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản vẫn mang tính chất thủ công, chưa được vi tính hóa, nối mạng, làm cho thông tin về bất động sản không được cập nhật kịp thời và khó khăn trong việc tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản.

Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân, làm cho họ không hưởng ứng việc đăng ký và các giao dịch “ngầm” tiếp tục phát sinh. Từ đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện về bất động sản, trong đó riêng khiếu kiện về đất đai chiếm khoảng 70%, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng như thất thu thuế. Mặt khác, người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản không có đủ chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

3. Việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản nhằm phát huy hơn nữa tác dụng tích cực của hoạt động đăng ký bất động sản trong thực tiễn, cụ thể như sau:

Đối với người dân và doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong việc thực hiện quyền của mình; giảm được chi phí khi tham gia giao dịch; tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp; đối với Nhà nước thì giảm được chi phí từ ngân sách nhà nước do hệ thống đăng ký sẽ được tổ chức tập trung, thống nhất; theo dõi đầy đủ sự chuyển dịch của bất động sản để thu thuế và có điều kiện để quản lý tốt hơn thị trường bất động sản; có thêm biện pháp phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận; bổ sung nguồn chứng cứ để giải quyết các khiếu kiện; đối với thị trường bất động sản thì sẽ có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản để nhà đầu tư xem xét trước khi quyết định đầu tư thông qua hệ thống thông tin, dữ liệu về bất động sản tập trung, đầy đủ, thống nhất, minh bạch, từ đó thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, Luật Đăng ký bất động sản còn cần thiết cho việc thực thi các văn bản quy phạm pháp luật khác như: Luật Công chứng, Pháp lệnh Thi hành án dân sự, Luật Phá sản, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Phòng chống tham nhũng, Luật Giải quyết khiếu nại, tố cáo và các luật thuế thu nhập, tài sản v.v…Thực tế hiện nay cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên bắt nguồn từ việc thiếu thông tin để xác định chính xác ai là người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản hợp pháp, cũng như các dịch chuyển quyền về bất động sản. Tuy nhiên, khó khăn nêu trên sẽ được khắc phục thông qua các giải pháp được đề cập trong Dự án Luật Đăng ký bất động sản.

4. Kinh nghiệm của nhiều nước, trong đó có Pháp, Nhật Bản, Hàn quốc, các nước theo hệ thống Torrens như Úc, Canada và Liên bang Nga…cho thấy, việc ban hành một đạo luật quy định thống nhất về đăng ký bất động sản là tất yếu để có một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, công khai. Các nước đó đều xây dựng mô hình quản lý đăng ký bất động sản và tổ chức đăng ký bất động sản tập trung, đồng thời ứng dụng mạnh mẽ các thành tựu của công nghệ thông tin trong quá trình vận hành hệ thống đăng ký bất động sản. Việc tham khảo và vận dụng sáng tạo kinh nghiệm của các nước trong quá trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu hội nhập đời sống kinh tế thế giới.

Từ những lý do nêu trên, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản là cần thiết.

II. QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG DỰ ÁN LUẬT

Để xây dựng Dự án Luật, trong thời gian qua, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu quan thành lập Ban soạn thảo gồm đại diện của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Ngoại giao, Văn phòng Chính phủ và một số chuyên gia, nhà khoa học về lĩnh vực đăng ký bất động sản.

Ban soạn thảo đã tiến hành xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản theo đúng các quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trong đó có các hoạt động chủ yếu sau đây:

- Rà soát các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản; tổ chức nghiên cứu khoa học, tham khảo kinh nghiệm của các nước có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển;

- Khảo sát về thực trạng tổ chức, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và thực thi pháp luật về lĩnh vực này tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2005 và 06 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2007; khảo sát thực tế tại Nhật Bản, Cộng hòa Pháp và một số nước trong khu vực;

- Tổ chức tổng kết công tác đăng ký bất động sản và đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về bất động sản của Tòa án từ năm 2000 đến nay;

- Nhiều lần tổ chức lấy ý kiến đóng góp trực tiếp (thông qua các tọa đàm, hội thảo) và bằng văn bản của các Bộ, ngành ở Trung ương, các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các chủ thể chủ yếu chịu sự điều chỉnh của Luật. Đồng thời, dự thảo Luật được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam để lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân và các doanh nghiệp.

Bộ Tư pháp đã tổ chức thẩm định Dự án Luật, nghiên cứu và tiếp thu các ý kiến của Hội đồng thẩm định;

- Tại phiên họp thường kỳ tháng 6 năm 2008, Chính phủ đã nhất trí trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Dự án Luật Đăng ký bất động sản;

- Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã họp và cho ý kiến tại phiên họp thứ 11 vào ngày 25/8/2008;

- Dự thảo đã được chỉnh lý trên cơ sở nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp nêu trên và ý kiến thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.

III. MỤC ĐÍCH VÀ QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản nhằm các mục đích chủ yếu sau đây:

- Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quy định trong lĩnh vực này và khắc phục tình trạng nhiều đầu mối cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản, nhiều loại giấy chứng nhận về bất động sản;

- Tạo thuận lợi tối đa cho cá nhân, tổ chức khi yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện phòng ngừa và chống tham nhũng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt đối với đất đai; giảm các vụ việc khiếu kiện về bất động sản và có nguồn chứng cứ chính xác để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này; góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta và đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế;

- Phát huy những lợi ích quan trọng mà hệ thống đăng ký bất động sản mang lại cho người dân, doanh nghiệp, Nhà nước, cũng như cho việc tổ chức thi hành các thiết chế khác trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từ đó góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan;

- Xây dựng hệ thống Sổ đăng ký bất động sản thể hiện đầy đủ quá trình xác lập và biến động về bất động sản. Từng bước xây dựng Hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản, trong đó tập trung toàn bộ các thông tin về bất động sản trong phạm vi cả nước, để cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.

2. Việc xây dựng Dự án Luật đã quán triệt các quan điểm chỉ đạo sau đây:

- Tiếp tục thể chế hoá mạnh mẽ đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách dịch vụ công vào lĩnh vực đăng ký bất động sản, trong đó đặc biệt là Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội 05 năm 2006 – 2010 tại Đại hội Đảng lần thứ X; Nghị quyết số 17-NQ/TW ngày 01/8/2007 Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008.

Từ đó, dự thảo Luật phải đáp ứng các yêu cầu về cải cách hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác và thuận lợi; xây dựng cơ chế liên thông về thủ tục công chứng, đăng ký, thu thuế và cung cấp thông tin cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.

- Đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản theo nguyên tắc “một cửa” để đăng ký tập trung các bất động sản. Thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành đạo luật chung, áp dụng thống nhất về thủ tục đăng ký bất động sản, kế thừa và pháp điển hóa các quy định về đăng ký bất động sản còn phù hợp, đồng thời bổ sung các quy định mới trên cơ sở tổng kết thực tiễn đăng ký bất động sản ở Việt Nam và tham khảo, vận dụng kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản phát triển phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta.

- Đảm bảo tính hợp hiến và tính khả thi của Luật; đồng thời đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ với các văn bản pháp luật có liên quan sau khi Luật Đăng ký bất động sản được ban hành.

IV. BỐ CỤC VÀ NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Bố cục của dự thảo Luật

Dự thảo gồm 6 chương với 74 điều được bố cục như sau:

- Chương I: Những quy định chung (từ Điều 1 đến Điều 13).

- Chương II: Cơ quan đăng ký bất động sản và người thực hiện đăng ký bất động sản (từ Điều 14 đến Điều 22).

- Chương III: Thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 23 đến Điều 60).

Mục 1. Quy định chung về thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 23 đến Điều 34);

Mục 2. Quy định riêng về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 35 đến Điều 50);

Mục 3. Quy định riêng về thủ tục đăng ký hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 51 đến Điều 53);

Mục 4. Quy định riêng về thủ tục đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt đăng ký, chỉnh lý thông tin về bất động sản đã đăng ký (từ Điều 54 đến Điều 60).

- Chương IV: Cung cấp thông tin về bất động sản (từ Điều 61 đến Điều 68).

- Chương V: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm (từ Điều 69 đến Điều 71).

- Chương VI: Điều khoản thi hành (từ Điều 72 đến Điều 74).

2. Nội dung chủ yếu của dự thảo Luật

a) Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1)

Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc đăng ký bất động sản, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về bất động sản; tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản và quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Trong đó, dự thảo quy định từ đăng ký lần đầu cho đến đăng ký biến động về bất động sản, nhằm công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức về bất động sản.

Đối với đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác, dự thảo pháp điển hóa trên cơ sở kế thừa các quy định phù hợp trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời bổ sung các quy định mới để từ đó xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành Luật chung, áp dụng thống nhất về đăng ký bất động sản, đảm bảo chủ trương “một cửa, một giấy”.

Ngoài ra, dự thảo phân định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đăng ký bất động sản với các văn bản pháp luật hiện hành và các Dự án Luật có liên quan. Cụ thể như sau:

- Những vấn đề về quản lý đất đai nói chung và thủ tục hành chính như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất nói riêng do Luật Đất đai năm 2003 và dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai quy định;

- Những vấn đề về quản lý nhà nước như quy hoạch, cấp phép xây dựng nhà ở do Luật Nhà ở quy định; quản lý rừng và thủ tục hành chính về việc Nhà nước giao rừng, cho thuê quyền sử dụng rừng do Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định;

- Những vấn đề quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản; thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng (trong đó có nhà ở), quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; tổ chức và hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản do Luật Đăng ký bất động sản điều chỉnh;

- Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thủy sản, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm.

b) Về đối tượng đăng ký, nguyên tắc đăng ký và cung cấp thông tin (Điều 5, Điều 7)

Dự thảo quy định cụ thể các trường hợp phải đăng ký bất động sản và các trường hợp đăng ký theo yêu cầu trên cơ sở kế thừa các quy định pháp luật hiện hành và xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, để thuận tiện cho việc áp dụng (Điều 5). Ngoài ra, thực hiện quy định tại Điều 26 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2008 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2009) về công khai việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và pháp điển hoá quy định tại Điều 9 Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 của Chính phủ về quản lý tài sản nhà nước, dự thảo Luật quy định “quyền quản lý, sử dụng đất, rừng, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước được Nhà nước giao cho cơ quan, tổ chức quản lý, sử dụng” cũng thuộc đối tượng đăng ký (điểm d khoản 1 Điều 5 dự thảo Luật). Quy định của dự thảo Luật về đối tượng đăng ký thể hiện mục tiêu đẩy mạnh hoạt động đăng ký bất động sản, đồng thời khuyến khích đăng ký bất động sản, để cá nhân, tổ chức có thông tin rõ ràng, đầy đủ về mỗi thửa đất, mỗi tài sản gắn liền với đất khi cần thiết.

Về nguyên tắc, việc đăng ký bất động sản phải đảm bảo chính xác, công khai, minh bạch, đúng thời hạn và thủ tục. Đồng thời, thông tin về bất động sản được cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu (Điều 7).

c) Cơ quan quản lý và cơ quan đăng ký bất động sản (Điều 13, Điều 14)

Nhằm khắc phục tình trạng phân tán trong quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, dự thảo quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ về quản lý đăng ký bất động sản trong phạm vi cả nước và Sở Tài nguyên và Môi trường giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản ở địa phương.

Cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản là các Văn phòng đăng ký bất động sản trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, được tổ chức theo địa hạt do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào nhu cầu thực tế của từng địa phương. Nhằm tránh xáo trộn về mặt tổ chức và đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính, dự thảo quy định các Văn phòng nêu trên được xây dựng trên cơ sở các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bổ sung thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng và vườn cây lâu năm (khoản 3 Điều 72). Ngoài ra, có thể điều chuyển một số cán bộ đang thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác thuộc cơ quan xây dựng sang làm việc tại các Văn phòng đăng ký bất động sản, để đảm bảo có đủ đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký. Qua đó, Nhà nước không thành lập thêm hệ thống cơ quan đăng ký và sẽ chỉ có một đầu mối cơ quan thực hiện đăng ký bất động sản.

d) Thủ tục đăng ký bất động sản (Chương III)

Một trong những yêu cầu đặt ra đối với thủ tục đăng ký bất động sản là đảm bảo sự đơn giản, nhanh chóng và thuận tiện cho người dân khi yêu cầu đăng ký. Quán triệt quan điểm này, dự thảo đã hạn chế những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơ đăng ký, song vẫn đảm bảo tính chính xác của nội dung đăng ký. Đặc biệt, dự thảo quy định về đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kết hợp giải quyết liên thông các việc có liên quan như công chứng, nộp thuế trước bạ, đồng thời tăng cường ứng dụng tin học, nhờ đó rút ngắn thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký và xác định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình đăng ký. Ngoài ra, dự thảo quy định rõ các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, đồng thời tách bạch thủ tục hành chính với thủ tục đăng ký bất động sản, ví dụ: Việc đăng ký được tiến hành sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai.

đ) Một số vấn đề về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16, từ Điều 28 đến Điều 32, khoản 1 Điều 72)

- Về việc cấp một loại giấy chứng nhận

Thực hiện chủ trương của Quốc hội về việc thống nhất cấp “một giấy”, dự thảo quy định một loại giấy mới có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy này sẽ ghi đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản từ khi xác lập quyền cho đến các biến động tiếp theo.

- Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16)

Dự thảo quy định việc cấp giấy chứng nhận nêu trên thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký bất động sản. Nhằm thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động đăng ký bất động sản nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký bất động sản thực hiện là phù hợp và không nhất thiết phải thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện như hiện nay.

e) Cung cấp thông tin về bất động sản (Chương IV)

Dự thảo quy định về cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, phương thức, thủ tục cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của văn bản cung cấp thông tin. Trong đó, cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin phải cung cấp thông tin về bất động sản cho mọi tổ chức, cá nhân có yêu cầu theo một thủ tục đơn giản và chỉ được từ chối trong trường hợp pháp luật có quy định. Việc cung cấp thông tin được thực hiện dưới các hình thức như: cung cấp thông tin bằng văn bản; sao, trích sao Sổ đăng ký bất động sản; tự tra cứu thông tin trong Sổ theo hướng dẫn của người thực hiện cung cấp thông tin hoặc tra cứu thông tin qua mạng.

g) Về yêu cầu đảm bảo tính thống nhất và khả thi của Luật Đăng ký bất động sản

Thể hiện quan điểm chỉ đạo xây dựng Luật Đăng ký bất động sản nêu tại Mục III của Tờ trình, cho nên dự thảo Luật có một số quy định khác so với pháp luật hiện hành, cụ thể về cơ quan quản lý (Điều 13), cơ quan đăng ký (Điều 14), thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16), một số thủ tục đăng ký bất động sản trong Chương III. Do đó, để đảm bảo thống nhất pháp luật, dự thảo quy định một số điều của các Luật có liên quan hết hiệu lực thi hành (khoản 2 Điều 73). Ngoài ra, dự thảo có quy định chuyển tiếp (Điều 72), để đảm bảo tính khả thi của Luật Đăng ký bất động sản và kế thừa về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản trong những năm qua.

V. MỘT SỐ VẤN ĐỀ XIN Ý KIẾN ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI

Chính phủ nhất trí với cơ cấu và nội dung của Dự án Luật. Tuy nhiên, còn hai vấn đề chủ yếu có ý kiến khác nhau, đó là:

1. Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Dự thảo Luật quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm khắc phục tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như hiện nay (Điều 28).

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, hiện nay đang tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận, vì vậy không nên ban hành thêm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo như dự thảo Luật.

Về vấn đề này, Chính phủ cho rằng việc cấp giấy mới không gây xáo trộn, phiền hà cho người dân, cũng như đối với cơ quan quản lý và cơ quan đăng ký bất động sản xuất phát từ các lý do sau đây:

Một là, thực tế cho thấy, hiện nay ở nước ta tồn tại rất nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, đó là: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất (giấy trắng). Người dân tiếp tục phải đến nhiều cơ quan đăng ký, nộp nhiều bộ hồ sơ để được cấp nhiều loại giấy chứng nhận như đã nêu trên. Do đó, nếu không ban hành Luật Đăng ký bất động sản để thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì sẽ tiếp tục tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận và sẽ không thể đạt được mục tiêu thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận nhằm thực hiện Nghị quyết số 07/2007/NQ-QH của Quốc hội khoá XII.

Hai là, giấy mới chỉ cấp trong trường hợp cá nhân, tổ chức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản của mình cho cá nhân, tổ chức khác như mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế, góp vốn vào pháp nhân (khoản 2 Điều 72). Trong trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản, thì cá nhân, tổ chức vẫn giữ các giấy tờ được cơ quan có thẩm quyền cấp trước khi Luật Đăng ký bất động sản có hiệu lực thi hành và không phải đăng ký lại cũng như không phải cấp đổi sang giấy mới. Dự thảo công nhận giá trị pháp lý của các giấy tờ đó, cụ thể: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (khoản 1 Điều 72);

Ba là, việc cấp giấy mới là cần thiết, vì có nhiều ưu điểm hơn so với các loại giấy hiện hành, đó là: thể hiện đầy đủ hiện trạng và các quyền về bất động sản, các biến động về bất động sản; không chia cắt thông tin về đất và tài sản gắn liền với đất, từ đó, tiến tới mục tiêu cả nước chỉ có một loại giấy chứng nhận duy nhất, một cơ sở dữ liệu tập trung, thống nhất về bất động sản trong tương lai. Mặt khác, về lâu dài chúng ta sẽ đạt được mục tiêu thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận về bất động sản.

2. Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Dự thảo quy định Văn phòng đăng ký bất động sản có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16).

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, xuất phát từ đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần được giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện như hiện nay.

Về vấn đề này, Chính phủ cho rằng, pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản có một số bất cập chủ yếu sau đây:

- Thứ nhất, chưa xác định đúng bản chất của hành vi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên dẫn đến hệ quả là đồng nhất thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện với thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, cũng như đồng nhất quan hệ mang tính chất dịch vụ công với quan hệ hành chính;

- Thứ hai, chưa có quan điểm nhất quán khi điều chỉnh hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người dân, cụ thể là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đăng ký lần đầu) thì Uỷ ban nhân dân thực hiện, trong khi quyền sử dụng đất đó được chuyển nhượng cho người tiếp theo (xác lập quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng) thì lại do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đơn vị dịch vụ công) thực hiện.

Ngoài ra, nếu vẫn giữ quy định của pháp luật hiện hành về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện thì sẽ không phù hợp khi dự thảo Luật quy định Văn phòng đăng ký bất động sản có thẩm quyền đăng ký theo địa hạt, trong khi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện được phân định theo cấp hành chính.

Do đó, để khắc phục những bất cập nêu trên, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký bất động sản thực hiện là phù hợp, vì những lý do chủ yếu sau đây:

- Dự thảo đã tách bạch thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với hoạt động đăng ký bất động sản. Các quyết định này của Ủy ban nhân dân cũng như bản án, quyết định của Tòa án và giao dịch là căn cứ xác lập quyền của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó. Hành vi cấp giấy chứng nhận được thực hiện trên cơ sở những căn cứ xác lập quyền nêu trên. Do đó, không ảnh hưởng đến quyền lực Nhà nước và đặc thù về chế độ sở hữu đất đai, song lại thiết lập được thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận hợp lý, thuận tiện và đơn giản cho người dân, doanh nghiệp;

- Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền của mình thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, còn tổ chức, cá nhân đăng ký bất động sản để tham gia các giao dịch về bất động sản, cũng như để đối kháng với người thứ ba và công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Do đó, Văn phòng đăng ký bất động sản cấp Giấy chứng nhận nêu trên không ảnh hưởng đến hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với bất động sản;

- Đăng ký bất động sản thực chất là việc cơ quan đăng ký ghi nhận các quyền đối với bất động sản vào Sổ đăng ký bất động sản, do đó, thông tin trong Sổ là quan trọng và Sổ đăng ký bất động sản là văn bản gốc, còn Giấy chứng nhận chỉ là bản ghi nhận các thông tin đã được lưu trong Sổ đăng ký bất động sản;

- Rút ngắn thời gian đăng ký, vì Văn phòng đăng ký bất động sản không phải trình hồ sơ sang Ủy ban nhân dân có thẩm quyền;

- Theo thống kê hiện nay về kết quả cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất và dự kiến đến năm 2010 về cơ bản sẽ thực hiện xong việc cấp giấy chứng nhận lần đầu nên số trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu sau khi Luật này có hiệu lực sẽ còn rất ít, vì vậy để Văn phòng đăng ký bất động sản cấp Giấy chứng nhận là phù hợp.

Trên đây là nội dung cơ bản của Dự án Luật Đăng ký bất động sản và một số vấn đề cần xin ý kiến, Chính phủ kính trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.

(Xin gửi kèm theo: (1) Dự thảo 8 Luật Đăng ký bất động sản; (2) Báo cáo tổng hợp ý kiến góp ý của các Bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và các tổ chức có liên quan về dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; (3) Báo cáo rà soát văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản; (4) Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản; (5) Báo cáo đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp về bất động sản của Tòa án từ năm 2000 đến nay; (6) Báo cáo tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký bất động sản; (7) Báo cáo khảo sát thực trạng về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản; (8) Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hiện hành và Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo Luật Đăng ký bất động sản).

Nơi nhận: - Như trên; - Thủ tướng Chính phủ (để b/c); - Các Phó Thủ tướng CP (để b/c); - Uỷ ban Pháp luật của QH (để thẩm tra); - Văn phòng Quốc hội (để phối hợp); - Văn phòng Chính phủ (để phối hợp); - Bộ Tư pháp; - Lưu: VT, PL.

TM. CHÍNH PHỦ TUQ. THỦ TƯỚNG BỘ TRƯỞNG BỘ TƯ PHÁP Hà Hùng Cường

Read more »

LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN – NHÌN TỪ GIÁC ĐỘ LÝ LUẬN

HỒ QUANG HUY

Thực hiện chủ trương của Đảng về xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý nhằm thúc đẩy sự vận hành của thị trường bất động sản như một trong những “kênh” thu hút vốn đầu tư hiệu quả, an toàn, dự án Luật Đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng nhằm xác lập khung pháp lý cho thị trường bất động sản ở nước ta vận động và phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phù hợp đời sống kinh tế – quốc tế. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu trên, từ giác độ lý luận, chúng tôi cho rằng, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản cần thể hiện rõ những yêu cầu chủ yếu sau đây:

1. Đăng ký bất động sản vừa đảm bảo mục tiêu quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, vừa thúc đẩy các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, minh bạch và công khai

          Phải khẳng định rằng, trong thời gian qua, chúng ta vẫn chưa đạt được mục tiêu trên. Theo chúng tôi, có nhiều nguyên nhân để lý giải, song trước hết và chủ yếu là do chúng ta chưa thực sự tôn trọng các quy luật khách quan của nền kinh tế khi ban hành và thực thi các chính sách, pháp luật về bất động sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng. Các quy định về đăng ký bất động sản hiện tập trung chủ yếu vào mục tiêu quản lý nhà nước, chưa chú trọng đúng mức đến tính chất và quy luật vận động của các quan hệ xã hội trong thị trường bất động sản. Hậu quả là số lượng giao dịch về bất động sản diễn ra trên thị trường “ngầm” ngày càng tăng. Bằng chính sách và pháp luật, nhà nước đã rất khó khăn để có thể kiểm soát, thúc đẩy thị trường bất động sản vận động và phát triển theo đúng định hướng đã đề ra. Do vậy, thị trường bất động sản hoạt động thiếu mạnh mẽ, thiếu sức hút, nhiều nguồn lực không được huy động phục vụ cho nền kinh tế…

          Khắc phục hạn chế trên, các quy định của Luật Đăng ký bất động sản cần tôn trọng và bảo vệ sự thoả thuận giữa các chủ thể tham gia giao dịch trong khuôn khổ pháp luật. Đăng ký bất động sản vừa phải đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước, vừa phải mang lại những lợi ích thiết thực, trực tiếp và hợp pháp cho các tổ chức, cá nhân trong xã hội. Cơ chế đăng ký phải góp phần tăng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản. Đồng thời, tính minh bạch, công khai và các lợi ích liên quan đến bất động sản được nhà nước ghi nhận và có cơ chế bảo vệ hiệu quả. Khi đó, đăng ký bất động sản không đơn thuần chỉ nhằm đạt mục tiêu đề ra trong quản lý nhà nước, mà còn là một trong những biện pháp hữu hiệu để các tổ chức, cá nhân bảo vệ lợi ích của chính mình khi xác lập và thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản.

2. Đăng ký bất động sản phải hướng tới mục tiêu công khai, minh bạch hoá tình trạng pháp lý của bất động sản

          Đây là một trong những mục tiêu quan trọng, chi phối các quy định  pháp luật về đăng ký bất động sản. Những biến động về các quyền liên quan đến bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) phải được giải quyết thông qua cơ chế đăng ký. Hiện nay, ngoài quyền sử dụng đất và nhà ở tại đô thị bước đầu đã có các quy phạm điều chỉnh, các loại bất động sản khác như: công trình xây dựng không phải là nhà ở tại đô thị (nhà ở nông thôn, khách sạn, nhà xưởng, nhà hàng…), cây rừng… vẫn chưa có các quy phạm điều chỉnh trực tiếp và cụ thể về đăng ký khi chủ sở hữu xác lập và thực hiện các giao dịch. Thực tế này không chỉ gây khó khăn cho công tác hoạch định, ban hành chính sách, pháp luật của Nhà nước, mà còn dẫn đến sự bất ổn trong các giao dịch trên thị trường bất động sản do yếu tố công khai, minh bạch và an toàn không được đảm bảo.

          Song, các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật về đất đai đã bộc lộ nhiều bất cấp do khả năng, mục tiêu công khai hoá một cách chính xác, kịp thời tình trạng pháp lý của bất động sản bị hạn chế. Nguyên nhân do mô hình tổ chức cơ quan quản lý về đất đai phân tán theo phạm vi địa giới hành chính – lãnh thổ, theo loại bất động sản và theo tư cách chủ thể của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa, vì quá chú trọng đến mục tiêu và nội dung quản lý nhà nước về đất đai nên việc công khai hoá, cung cấp thông tin về bất động sản đã không đạt được kết quả như mong muốn.  

          Về nguyên tắc, thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, Nhà nước phải xác định rõ “ai” là người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, phạm vi quyền năng và những lợi ích liên quan đến bất động sản của các chủ thể này, qua đó giúp tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản được thực hiện kịp thời, chính xác. Bên cạnh đó, đăng ký bất động sản là một cơ chế hữu hiệu nhằm xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các lợi ích được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và làm phát sinh hiệu lực đối kháng giữa chủ thể tham gia giao dịch với bên thứ ba. Có như vậy, việc đăng ký bất động sản mới góp phần thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch trên thị trường.

          Đây là mục tiêu chung của các nước khi xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản. Do vậy, khi xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, chúng ta phải xác định và đạt được mục tiêu này. Có như vậy, Luật đăng ký bất động sản mới khắc phục được những bất cập trong mô hình tổ chức, nguyên tắc hoạt động của hệ thống đăng ký bất động sản hiện nay. 

3. Luật Đăng ký bất động sản là kết quả của hoạt động pháp điển hoá các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản

Nghiên cứu các quy định hiện hành, chúng tôi nhận thấy, việc đăng ký bất động sản được quy định tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, ngoài quyền sử dụng đất và nhà ở tại đô thị bước đầu đã có những quy định về đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu, các bất động sản khác (như: nhà xưởng, khách sạn, nhà hàng, nhà ở khu vực nông thôn, rừng…) hiện vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc đăng ký quyền sở hữu.

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn mặc dù đã điều chỉnh về đăng ký quyền sử dụng đất (bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động), song, các quy định đó vẫn chưa đảm bảo mục tiêu thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản vì phạm vi các quyền, giao dịch về đất đai được quy định trong Luật Đất đai chưa đầy đủ so với thực tế, chưa phù hợp với pháp luật dân sự, cụ thể như: chưa có quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; quyền bảo lưu quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Mặt khác, các quy định của Luật Đất đai mang nặng tính hành chính khi điều chỉnh các giao dịch về quyền sử dụng đất. Do vậy, đã dẫn đến những khó khăn cho các tổ chức, cá nhân khi xác lập và thực hiện các quyền, các giao dịch về quyền sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh, những hạn chế của Luật Đất đai là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thị trường quyền sử dụng đất “chính thức” thì hoạt động kém hiệu quả, trong khi các giao dịch trên thị trường “ngầm” lại khá phổ biến. Mặt khác, quy định về đăng ký quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai chưa đáp ứng được mục tiêu đảm bảo tính minh bạch, công khai và kịp thời về tình trạng pháp lý của bất động sản, ví dụ như: quyền sử dụng đất hiện bị kê biên hoặc đang dùng để bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ hoặc đang có tranh chấp về diện tích, về chủ sử dụng… Xét về bản chất, khi tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản thì đất đai và các bất động sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng khác và rừng) thường có mối liên hệ mật thiết. Trong khi đó, Đảng ta chủ trương xây dựng thị trường quyền sử dụng đất không tách rời với thị trường bất động sản. Với những lý do trên, việc đăng ký bất động sản cần đảm bảo tính thống nhất, tập trung, tránh sự phân tán về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất cần được điều chỉnh bởi Luật Đăng ký bất động sản. Để đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai sẽ bị bãi bỏ. Luật Đất đai chỉ quy định những nội dung quản lý nhà nước về đất đai, về chế độ pháp lý đối với đất đai và về phạm vi các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất gắn liền với từng loại đất. Đây cũng chính là kinh nghiệm của Trung Quốc trong việc xây dựng Luật Đất đai. 

Với những lý do trên, bất động sản được đăng ký theo Luật Đăng ký bất động sản bao gồm đất đai và các bất động sản gắn liền với đất (công trình xây dựng, rừng). Để đảm bảo tính thống nhất, Luật Đăng ký bất động sản cần phải pháp điển hoá các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản.

4. Đơn giản hoá trình tự, thủ tục đăng ký trong các quy định của Luật Đăng ký bất động sản

          Theo chúng tôi, một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản là cần đơn giản hoá về trình tự, thủ tục đăng ký. Xét về bản chất, đăng ký bất động sản mang đậm dấu ấn của hoạt động tư pháp. Theo đó, Nhà nước ghi nhận và bảo vệ quyền năng của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và đảm bảo cho các giao dịch về bất động sản vận động theo quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường, ngăn chặn sự xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác trong xã hội. Khi xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, mục tiêu đơn giản hoá trình tự, thủ tục và xoá bỏ cơ chế “xin – cho” mang tính hành chính trong đăng ký bất động sản cần được quán triệt sâu sắc.

          Để thực hiện mục tiêu này, trước hết, chúng ta cần rà soát để loại bỏ những quy định hiện đang cản trở sự phát triển của hệ thống đăng ký. Đồng thời, về mặt tổ chức, Nhà nước cần tách hoạt động đăng ký các quyền, các hợp đồng về bất động sản khỏi hoạt động quản lý nhà nước của các Bộ, ngành kinh tế – kỹ thuật. Theo đó, hệ thống cơ quan đăng ký được tổ chức theo mô hình tập trung, thống nhất và thực hiện hoạt động đăng ký theo tính chất dịch vụ công, tách biệt với hoạt động mang tính quản lý hành chính nhà nước. Thẩm quyền giữa các cơ quan đăng ký bất động sản được xác định theo thẩm quyền địa hạt. Để phục vụ hoạt động đăng ký, Nhà nước cần đầu tư thiết bị kỹ thuật hiện đại, hướng đến mục tiêu vi tính hoá, nối mạng hệ thống cơ quan đăng ký trong phạm vi cả nước. Đây là xu hướng phổ biến của các nước trong khu vực và trên thế giới về xây dựng và phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản.

          Đơn giản hoá trình tự, thủ tục đăng ký không chỉ giúp cơ quan đăng ký hoạt động hiệu quả, linh hoạt, đáp ứng tốt những đòi hỏi của thực tiễn mà còn thúc đẩy các tổ chức, cá nhân tích cực tiến hành đăng ký nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

5. Cần có sự “đột phá” trong các quy định của Luật Đăng ký bất động sản

Pháp luật về đăng ký bất động sản giữ vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là các nước có nền kinh tế phát triển như: Pháp, Đức, Nhật, Hàn Quốc… Song, ở nước ta, đăng ký bất động sản hiện khá mới mẻ, chưa có sự thống nhất trong lý luận và thực tiễn. Do vậy, những khó khăn trong quá trình soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản là điều không tránh khỏi. Để khắc phục khó khăn này, chúng ta cần nghiên cứu pháp luật của các nước có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển và cần cân nhắc, đánh giá để đảm bảo cho các quy định của Luật Đăng ký bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội và hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam.

Tinh thần đó cần được thể hiện trong những nội dung cơ bản của Luật Đăng ký bất động sản như: phạm vi các loại bất động sản được đăng ký, phạm vi các quyền, các hợp đồng về bất động sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật; mô hình tổ chức và nguyên tắc hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản; trình tự, thủ tục đăng ký…

          Theo chúng tôi, một trong những nội dung quan trọng cần có sự “đột phá” là mô hình tổ chức của cơ quan đăng ký bất động sản. Thực tế cho thấy, chính mô hình cơ quan đăng ký bất động sản hiện là một trong những “rào cản” đối với mục tiêu xây dựng hệ thống đăng ký hiệu quả, khoa học và hiện đại tại Việt Nam. Khi xây dựng mô hình cơ quan đăng ký các quyền, các hợp đồng về bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản cần loại bỏ “rào cản” này và xác lập cơ chế phối hợp hiệu quả, linh hoạt giữa cơ quan đăng ký bất động sản với cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản (cơ quan quản lý về đất đai, về xây dựng và cơ quan quản lý rừng). Mô hình cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức tập trung, thống nhất là xu hướng chung, phổ biến hiện nay trên thế giới. Luật Đăng ký bất động sản một số nước mà chúng tôi có điều kiện tham khảo như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Đức đã tách cơ quan đăng ký bất động sản khỏi hệ thống cơ quan địa chính, xây dựng. Đây là kinh nghiệm mà chúng ta có thể tham khảo trong quá trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản. Tuy cách thức và phương pháp tổ chức mô hình cơ quan đăng ký bất động sản phải được xác định dựa trên cơ sở điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam, song, để khắc phục những bất cấp hiện nay của hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản, chúng ta cần có những bước đột phá nhằm hướng tới mục tiêu phục vụ tốt nhất lợi ích của người dân và tăng nguồn lợi cho nhà nước.  

Muốn phát huy tối đa vai trò và hiệu lực của Luật Đăng ký bất động sản, chúng ta cần áp dụng tổng thể các biện pháp, trong đó hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng thống nhất pháp luật về nội dung và thủ tục, sao cho các quyền của cá nhân và tổ chức không bị các quy định pháp luật về thủ tục hạn chế đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Xây dựng Luật Đăng ký bất động sản chính là nhằm hướng đến mục tiêu hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Hồ Quang Huy – MOJ.GOV.VN

Read more »

MỘT THỬA ĐẤT KHÔNG ĐƯỢC CẤP HAI LOẠI GIẤY

Mặc dù Chính phủ đã đề ra kế hoạch hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào cuối năm 2005, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Ông Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết ý kiến chung quanh vấn đề này.

* Cho đến thời điểm này, tỷ lệ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới đạt rất thấp. Nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng trên, thưa ông?

- Một trong những lý do gây chậm trễ là, nghĩa vụ tài chính có nơi vẫn còn tính chưa hợp lý, hoặc đã hợp lý nhưng không phù hợp với khả năng tài chính của người dân, dẫn đến tình trạng người dân không làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có giấy rồi cũng không làm thủ tục tài chính để nhận giấy.

Tuy nhiên, điều này cũng đã được xử lý tại Nghị định 17/2006/NĐ-CP bằng việc cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng cho đến nay vẫn chưa được thực hiện, vì vẫn còn những ý kiến chưa thống nhất giữa các bộ, ngành về việc ghi nợ này.

Có ý kiến đề nghị cho ghi nợ đối với tất cả các trường hợp, nhưng có ý kiến cũng cho rằng, cần xem xét cho ghi nợ đối với một số trường hợp có khó khăn.

* Quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề này ra sao?

- Quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường là cho ghi nợ đối với tất cả các trường hợp, bởi vì khi chúng ta cho ghi nợ thì đã không cho phép người dân có giấy được thực hiện các quyền rồi, tức là khi họ có nhu cầu thực hiện quyền thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước. Đây cũng là một quy định phù hợp với hoàn cảnh thu nhập thực tế hiện nay của người dân.

* Riêng đối với đất ở tại đô thị thì sao, thưa ông?

- Tồn đọng cơ bản hiện nay là đối với đất ở tại đô thị. Đến nay, mới cấp được khoảng 45%. Việc chậm hiện nay có một nguyên nhân nữa cũng rất khách quan của hệ thống quản lý, đó là việc thi hành Luật Nhà ở, trong đó có quy định phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, trong khi các tỉnh hiện nay triển khai thực hiện việc này khá bị động vì có nhiều vướng mắc giữa hai loại giấy mà chưa có cách xử lý. Cần lưu ý một số hệ quả pháp lý mà chúng ta phải lường trước trong việc cấp một loại giấy mới đối với đất có nhà ở.

* Hệ quả pháp lý đó là gì?

- Tôi thí dụ như đất có nhà ở thì theo quy định của Luật Nhà ở, việc cấp giấy là tuỳ theo nguyện vọng của người có nhà ở, còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc cấp giấy lại là bắt buộc, vì Nhà nước phải thừa nhận ranh giới của thửa đất, chứ không thể ai muốn sử dụng đến đâu cũng được. Việc cấp mỗi loại giấy lại thụ lý theo một chu trình khác nhau, trừ khi đã thống nhất được các cơ quan thụ lý hồ sơ.

Điều này có thể xảy ra trường hợp một thửa đất được cấp song song hai loại giấy. Lúc đó sẽ dẫn đến chuyện dùng giấy để thế chấp hoặc thực hiện các quyền song hành bằng hai loại giấy khác nhau. Đây là một hệ quả pháp lý mang tính tiêu cực.

* Vậy phải làm gì để khắc phục tình trạng này?

- Để giải quyết vấn đề này, cần phải có hướng dẫn thật chi tiết và làm rõ trách nhiệm quản lý đất, mà Nhà nước phải là người đúng ra xác định ranh giới thửa đất, với việc đăng ký quyền sở hữu về nhà ở, làm sao cho có một trình tự thủ tục không làm phiền nhiễu đến người dân. Việc xử lý thế nào phải do các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện, không nên để người dân phải qua quá nhiều “cửa” khi tiến hành thủ tục xin cấp giấy.

Trong trường hợp người dân đổi từ giấy này sang giấy kia thì phải quy định rất chặt chẽ về việc thu hồi giấy đã cấp trước khi cấp giấy mới để tránh trường hợp có hai loại giấy song hành.

Nếu chúng ta có một hệ thống đăng ký thống nhất thì không phải làm việc này, nhưng do pháp luật đã quy định và trong khi chưa có Luật Đăng ký bất động sản thì chúng ta phải làm chặt chẽ để tránh những hệ quả pháp lý rất xấu, nếu một thửa đất có hai loại giấy.

SOURCE: BÁO ĐẦU TƯ

Read more »

BÁO CÁO SỐ 115/BC-BTP NGÀY 11/7/2008 CỦA BỘ TƯ PHÁP TỔNG KẾT THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Hoạt động đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức. Qua đó, Nhà nước xác nhận và bảo hộ các quyền cơ bản nêu trên và tạo nguồn thông tin để mọi người đều có thể tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa các tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản – Một trong các mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của nước ta đến năm 2010.

Xuất phát từ tầm quan trọng nêu trên của việc đăng ký bất động sản, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp để tăng cường công tác này. Nhằm làm rõ các kết quả đã đạt được cũng như những tồn tại, vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ, trên cơ sở đó rút ra những bài học kinh nghiệm và xác định phương hướng hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản, ngày 19/6/2008, Bộ Tư pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổ chức Hội nghị tổng kết việc triển khai công tác đăng ký bất động sản.

Tham dự Hội nghị có Lãnh đạo Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, đại biểu thuộc các Bộ, ngành ở Trung ương, thành viên Ban soạn thảo, Tổ biên tập, đại diện các Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Hà Tây, Bắc Ninh, Văn phòng đăng ký đất và nhà Hà Nội, Trung tâm Thông tin tài nguyên, môi trường và đăng ký nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh.

Hội nghị đã tập trung tổng kết, đánh giá công tác đăng ký bất động sản trên các mặt chủ yếu sau đây:

PHẦN I

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

I. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC

1. Về công tác xây dựng pháp luật

Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước đã đặc biệt chú trọng tới việc xây dựng pháp luật về đăng ký bất động sản, nhằm tạo hành lang pháp lý cho hoạt động quan trọng này. Qua đó, pháp luật về lĩnh vực đăng ký bất động sản đã từng bước hoàn thiện, góp phần đưa hoạt động đăng ký bất động sản dần đi vào nề nếp, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và đáp ứng yêu cầu công khai, minh bạch các quyền và giao dịch về bất động sản.

Việc đăng ký bất động sản được quy định cụ thể trong từng lĩnh vực như đất đai, xây dựng, nông nghiệp, thủy sản v.v… trong đó có Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Thuỷ sản, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng.

Pháp luật về đăng ký bất động sản đã bước đầu đạt được những kết quả quan trọng, cụ thể như sau:

1.1. Thiết lập được hành lang pháp lý nhằm công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền khác đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân, thông qua đó giúp Nhà nước quản lý tốt hơn bất động sản và cá nhân, tổ chức thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền về bất động sản.

1.2. Từng bước chú trọng việc xây dựng các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản nhằm khuyến khích các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, hợp pháp và hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình ký kết, thực hiện.

1.3. Từng bước xây dựng quy trình đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản tương đối đầy đủ để giúp các cơ quan đăng ký áp dụng, thực hiện khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu.

1.4. Tạo cơ sở pháp lý để xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản theo 3 cấp hành chính (tỉnh, huyện, xã) nhằm theo dõi những biến động về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

2. Về cơ quan thực hiện quản lý đăng ký bất động sản

Ở Trung ương, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản hiện nay có sự phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, nông nghiệp quản lý đối với loại bất động sản tương ứng. Do đó, tồn tại nhiều Bộ có chức năng quản lý về đăng ký bất động sản, cụ thể như sau:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất;

- Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký đối với nhà ở, công trình xây dựng;

- Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký đối với rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm;

- Bộ Tư pháp thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản.

Ở địa phương, cũng tồn tại nhiều đầu mối cơ quan tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý về đăng ký bất động sản như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Tư pháp.

Về cơ bản, các Bộ nêu trên và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã hoàn thành chức năng, nhiệm vụ của mình, đóng góp quan trọng vào việc tổ chức thi hành pháp luật về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, do mô hình quản lý phân tán, chưa phù hợp với chủ trương tập trung, thống nhất quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản vào một đầu mối ở cấp Trung ương, nên dẫn đến khó khăn trong việc quản lý các bất động sản theo một thể thống nhất giữa đất đai và tài sản gắn liền với đất cũng như hiệu quả quản lý chưa đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu của thực tiễn.

3. Về việc xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản

3.1. Về cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất

a) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai và Điều 56 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, cụ thể như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức, cá nhân nước ngoài;

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

b) Cơ quan có thẩm quyền đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2003 và Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập theo hai cấp: Văn phòng cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. Các Văn phòng này thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

c) Tổ chức cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất trên thực tế

Hiện nay, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã và đang thực hiện chức năng đăng ký theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, giúp cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật đất đai. Cho đến thời điểm hiện nay, đã thành lập 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; 257 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

3.2. Về cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng

Pháp luật về nhà ở, xây dựng không quy định cụ thể việc đăng ký đối với nhà ở, công trình xây dựng mà chỉ quy định việc cấp Giấy chứng quyền sở hữu đối với các bất động sản nói trên nếu tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Do đó, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy được quy định như sau:

a) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

Theo quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở:

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài và được phép ủy quyền cho Sở Xây dựng cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng nêu trên. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài.

b) Cơ quan có thẩm quyền đăng ký các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng

- Theo quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, những giao dịch dẫn đến việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (mua bán, tặng cho, chuyển đổi, thừa kế…) được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các đối tượng căn cứ vào chủ sở hữu bất động sản là tổ chức hay cá nhân.

- Các giao dịch bảo đảm bằng nhà ở, công trình xây dựng khác được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền.

c) Tổ chức cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng trên thực tế

Theo báo cáo của 46 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho thấy tổ chức và hoạt động của cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng có những điểm nổi bật như sau:

- Về tổ chức: Tại Sở quản lý chuyên ngành (Sở Xây dựng), Phòng chức năng được giao quản lý lĩnh vực nhà ở, công trình xây dựng là Phòng quản lý nhà ở và công sở hoặc Phòng quản lý đô thị hoặc Phòng kiến trúc quy hoạch…. Tại Ủy ban nhân dân quận, huyện: Phòng chức năng được giao quản lý lĩnh vực nhà ở, công trình xây dựng là Phòng quản lý đô thị hoặc Phòng công thương hoặc Phòng hạ tầng kinh tế….

Cán bộ thuộc Phòng chức năng được bố trí số lượng cán bộ theo tính chất, khối lượng công việc, thường có lãnh đạo Phòng phụ trách và chuyên viên quản lý nhà ở, công trình xây dựng, tất cả có trình độ từ trung cấp trở lên.

Nhìn chung, cơ cấu tổ chức và lực lượng quản lý nhà từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đến Ủy ban nhân dân cấp huyện giữa các địa phương chưa có sự thống nhất (như tỉnh Yên Bái giao Sở Tài chính; thành phố Đà Nẵng giao Sở Tài nguyên và Môi trường; tỉnh Quảng Ngãi, Quảng Ninh và Hà Nam giao Văn phòng UBND quản lý, còn các tỉnh khác giao cho Sở Xây dựng quản lý…).

- Về cán bộ: Cán bộ thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng tại các địa phương có trình độ đảm bảo yêu cầu theo phân cấp. Tuy nhiên, số lượng cán bộ làm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng còn thiếu và phải làm việc kiêm nhiệm; cơ sở vật chất chưa đáp ứng được yêu cầu công tác trong khi khối lượng công việc ngày càng nhiều. Lực lượng cán bộ cấp xã làm công tác liên quan cấp Giấy chứng nhận còn thiếu, trình độ chuyên môn còn hạn chế.

3.3. Về cơ quan đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 của Luật Bảo vệ và phát triển rừng thì “chủ rừng được đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”. Cụ thể hoá quy định đó, khoản 1 Điều 31 của Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định: “Việc công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng”.

Với quy định trên thì việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng sẽ do cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện và gắn liền với hồ sơ địa chính được lưu trữ tại cơ quan địa chính.

4. Về công tác chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn, nghiệp vụ

4.1. Công tác tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ

Đối với đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đăng ký bất động sản, các Bộ có chức năng quản lý đăng ký bất động sản luôn chú trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ dưới nhiều hình thức đa dạng, phong phú và phù hợp với từng đối tượng. Cụ thể là:

- Tổ chức tập huấn cho cán bộ đăng ký;

- Kịp thời cập nhật những kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ mới phát sinh trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật;

- Định kỳ tổ chức tổng kết thực tiễn, trao đổi chuyên môn, nghiệp vụ giữa các cơ quan đăng ký.

Việc tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng được Bộ Tư pháp hết sức chú trọng. Ngay sau khi Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức các đợt tập huấn cho đội ngũ cán bộ tại địa phương thực hiện công tác đăng ký. Công tác này tiếp tục được duy trì thường xuyên, đều đặn hàng năm với nguồn kinh phí đào tạo của Bộ Tư pháp. Qua năm năm thực hiện (2003-2007), Bộ Tư pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức được gần 20 lớp tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, nhiều Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã tích cực, chủ động tổ chức hoặc phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức các lớp tập huấn cho đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương mình. Nổi bật trong số đó là thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, tỉnh Kon Tum, tỉnh Thanh Hoá, tỉnh Hải Dương …

4.2. Công tác chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ

Đăng ký bất động sản là một trong những lĩnh vực khó. Do vậy, không phải trong mọi trường hợp, giữa các cơ quan, tổ chức và cá nhân đều có sự thống nhất khi nghiên cứu, áp dụng các quy định trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, nhất là trong điều kiện pháp luật về lĩnh vực này còn chưa thực sự đầy đủ, hoàn thiện, chưa theo kịp với sự vận động của thực tiễn đời sống. Để khắc phục tình trạng này, các cơ quan quản lý đã kịp thời có văn bản hướng dẫn, giải đáp các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện đăng ký của các cơ quan có thẩm quyền quản lý, đăng ký, các tổ chức (chủ yếu là các doanh nghiệp) và cá nhân trong xã hội.

Sự kịp thời tháo gỡ những vướng mắc phát sinh khi áp dụng các quy định về đăng ký bất động sản của các cơ quan quản lý nhà nước đã góp phần hạn chế những ách tắc trong quá trình thực hiện quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.

Cùng với việc ban hành các văn bản pháp luật và triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật về đăng ký bất động sản, các cơ quan quản lý trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của mình đã ban hành và hướng dẫn việc sử dụng thống nhất các loại biểu mẫu, giấy tờ phục vụ cho công tác đăng ký bất động sản và đẩy mạnh việc ứng dụng tin học vào lĩnh vực này.

4.3. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật được xác định là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Do vậy, trong thời gian qua, các cơ quan quản lý đã triển khai các hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký bất động sản, theo hướng ngày càng mở rộng hơn về đối tượng, đa dạng về hình thức (tổ chức tọa đàm, mở các lớp tập huấn…). Cùng với mục tiêu hiện đại hoá cơ sở vật chất – kỹ thuật phục vụ cho hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký, một số website về đăng ký bất động sản đã được xây dựng, tiêu biểu như website của Trung tâm Thông tin về tài nguyên, môi trường và đăng ký nhà đất TP Hồ Chí Minh.

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký bất động sản đã góp phần quan trọng trong việc nâng cao nhận thức của các tổ chức, cá nhân trong xã hội về ý nghĩa, vai trò và nội dung của các quy định về đăng ký bất động sản. Điều này được minh chứng bởi số lượng các bất động sản được đăng ký đã tăng nhiều trong thời gian qua.

II. MỘT SỐ HẠN CHẾ

Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn tồn tại một số hạn chế sau đây:

Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Thủy sản, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng; một số quy định mâu thuẫn, chưa đồng bộ, không phù hợp với chủ trương cải cách hành chính; thiếu một số quy định cần thiết liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền sở hữu theo thời hiệu và một số quyền khác về bất động sản đã được khẳng định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân, tổ chức.

Thứ hai, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn phân tán, chia cắt, không tách bạch giữa quản lý hành chính về bất động sản như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, cấp phép xây dựng với quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, cụ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác. Tương tự như vậy, ở địa phương tồn tại nhiều cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý về đăng ký bất động sản. Gần đây, việc ban hành Nghị định số 13/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 02 năm 2008 của Chính phủ quy định tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã ảnh hưởng đến việc quản lý hồ sơ đăng ký bất động sản, đặc biệt ở Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý về bất động sản.

Thứ ba, tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác. Các cơ quan này được thành lập theo cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện), có thẩm quyền đăng ký khác nhau căn cứ vào loại bất động sản và chủ thể tham gia giao dịch (Điều 52, Điều 64 Luật Đất đai năm 2003, Điều 14, Điều 16 Luật Nhà ở), làm cho người dân phải qua “nhiều cửa” để yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản.

Thứ tư, công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký chưa được thực hiện thường xuyên. Kết quả khảo sát cho thấy, năng lực của cán bộ đăng ký bất động sản tại một số địa phương còn yếu, chưa tương xứng với nhiệm vụ được giao. Hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký bất động sản chưa được thực hiện sâu rộng, vẫn còn không ít tổ chức và cá nhân trong xã hội chưa nhận thức đúng đắn và đầy đủ về vai trò, ý nghĩa và nội dung các quy định về đăng ký bất động sản, dẫn đến cách hiểu, cách thực hiện chưa thống nhất, chưa đúng pháp luật.

Thứ năm, một số cơ quan có chức năng quản lý nhà nước chưa thực hiện tốt công tác chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ và kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đăng ký bất động sản, cho nên chậm phát hiện và xử lý các trường hợp vi phạm, ảnh hưởng đến hiệu lực và hiệu quả của công tác đăng ký.

Thứ sáu, chưa thiết lập được hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản nên đã ảnh hưởng đến việc công khai hoá nhanh chóng và chính xác các thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản.

III. BÀI HỌC KINH NGHIỆM

1. Tăng cường nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện thể chế, pháp luật về bất động sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng nhằm bảo đảm tính ổn định, đồng bộ về chính sách, pháp luật, đồng thời nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật trong lĩnh vực này.

2. Công khai hóa các thông tin về bất động sản cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu, đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thông tin ngày càng tăng trong thị trường bất động sản và góp phần thúc đẩy các giao dịch về bất động sản phát triển.

3. Đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản theo nguyên tắc “một cửa” để đăng ký tập trung các bất động sản. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động của các cơ quan đăng ký.

4. Làm rõ cơ chế và trách nhiệm cũng như tổ chức tốt các hoạt động phối hợp của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương trong quá trình thực hiện quản lý về đăng ký bất động sản.

5. Tăng cường hợp tác quốc tế về đăng ký bất động sản nhằm học tập kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam.

6. Tăng cường công tác kiểm tra, chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ kết hợp với việc thực hiện nghiêm túc những kiến nghị kiểm tra và xử lý những sai phạm tại cơ quan thực hiện đăng ký bất động sản.

PHẦN II

VỀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

I. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC

1. Kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính và lập sổ sách địa chính[1] của hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường

1.1. Đo đạc lập bản đồ địa chính

Theo báo cáo của 51 tỉnh, thành phố đến tháng 7 năm 2007 đã đo vẽ bản đồ địa chính được 8.895.160 ha (đạt 27% tổng diện tích tự nhiên); trong đó:

- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/500 đất đô thị là 136.668 ha;

- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/1000 cho đất khu dân cư nông thôn là 856.080 ha;

- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/2000 phủ trùm các xã đồng bằng và đất nông nghiệp ở miền núi, trung du là 2.604.797 ha;

- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/5000 chủ yếu cho khu vực đất cây công nghiệp và một số địa phương ở Đồng bằng sông Cửu Long là 2.297.843 ha;

- Bản đồ địa chính khu vực đất lâm nghiệp tại 9 tỉnh ở tỷ lệ 1/10.000 là 3.997.281 ha, kết quả này chưa thống kê diện tích đã đo vẽ bản đồ địa chính cơ sở;

Có 13 tỉnh, thành phố chưa có báo cáo hoặc báo cáo không đầy đủ gồm: Hà Nội, Sơn La, Bắc Giang, Ninh Thuận, Gia Lai, Bình Phước, Tây Ninh, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu.

1.2. Lập sổ sách địa chính

Theo quy định, tại những địa phương đã thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài yêu cầu phải hoàn thiện bản đồ địa chính hoặc các loại bản đồ, sơ đồ hiện có đã sử dụng cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính được lập cần có các loại sổ sách gồm: Sổ mục kê đất, sổ địa chính, các loại sổ này phải được lập thành 3 bộ lưu ở 3 cấp xã, huyện, tỉnh (cùng với bản đồ, sơ đồ sử dụng để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); ngoài ra trong quá trình quản lý biến động đất đai, từng cơ quan nơi quản lý hồ sơ địa chính còn có trách nhiệm lập sổ theo dõi biến động đất đai đối với các trường hợp đã làm thủ tục biến động.

Theo báo cáo chưa đầy đủ của 33 tỉnh, thành phố, tình hình lập các loại sổ sách địa chính nói trên đến nay như sau:

a) Đối với sổ sách lập cho cấp xã

- Về sổ mục kê đất: Hiện có 5756 xã có sổ mục kê; trong đó có 4025 xã có sổ theo quy định cũ (trước Luật Đất đai 2003) và 1731 xã có sổ theo quy định hiện hành;

- Về sổ địa chính: Hiện có 5812 xã có sổ địa chính các loại; trong đó có 1235 xã còn sử dụng sổ đăng ký ban hành từ năm 1981 (chiếm 21% số xã); 3208 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 1993 (chiếm 55% số xã); 1369 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 2003 (chiếm 24%), trong đó có khoảng 700 xã chỉ lập bổ sung (1-3 quyển) cho những trường hợp cấp thêm theo sau Luật 2003.

b) Đối với sổ sách lập cho cấp huyện

- Về sổ mục kê đất: Hiện có 5114 xã có sổ mục kê; trong đó có 3723 xã có sổ theo quy định cũ (trước Luật Đất đai 2003) và 1391 xã có sổ lập theo Luật 2003. Như vậy so với sổ mục kê lưu ở cấp xã thì sổ này lưu tại cấp huyện ít hơn 642 xã;

- Về sổ địa chính: Hiện có 5755 xã có sổ địa chính các loại; trong đó có 1290 xã còn sử dụng sổ đăng ký ban hành từ năm 1981 (chiếm 22% số xã); 3098 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 1993 (chiếm 54% số xã); 1367 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 2003 (chiếm 24%), trong đó có khoảng 700 xã chỉ lập bổ sung (1-3 quyển) cho những trường hợp cấp thêm theo sau Luật 2003. Như vậy so với sổ địa chính lưu ở cấp xã thì sổ này lưu tại cấp huyện ít hơn 57 xã.

c) Đối với sổ sách lập cho cấp tỉnh

- Về sổ mục kê đất: Hiện có 4210 xã có sổ mục kê; trong đó có 2937 xã có sổ theo quy định cũ (trước Luật Đất đai 2003) và 1273 xã có sổ lập theo Luật 2003. Như vậy sổ mục kê lưu ở cấp tỉnh ít hơn 904 xã so với lưu ở cấp huyện và ít hơn 1546 xã so với của cấp xã;

- Về sổ địa chính: Hiện có 4056 xã có sổ địa chính các loại ; trong đó có 1290 xã còn sử dụng sổ đăng ký ban hành từ năm 1981 (chiếm 22% số xã); 3098 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 1993 (chiếm 54% số xã); 1367 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 2003 (chiếm 24%), trong đó có khoảng 700 xã chỉ lập bổ sung (1-3 quyển) cho những trường hợp cấp thêm theo sau Luật 2003. Như vậy sổ địa chính lưu ở cấp tỉnh ít hơn 1699 xã so với lưu ở cấp huyện và ít hơn 1756 xã so với của cấp xã.

Các tỉnh lập hồ sơ địa chính tương đối đầy đủ gồm: Tuyên Quang, Cao Bằng, Yên Bái, Bắc Ninh, Hà Tĩnh, Quảng Ngãi, Đăk Nông, Long An, Đồng Tháp, Tiền Giang, An Giang, Hà Nam.

Còn 31 tỉnh chưa có báo cáo tình hình lập hồ sơ địa chính gồm: Lạng Sơn, Bắc Kạn, Hòa Bình, Lào Cai, Sơn La, Phú Thọ, Bắc Giang, Hà Nội, Hưng Yên, Nam Định, Thái Bình, Ninh Bình, Vĩnh Phúc, Nghệ An, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế, Quảng Ngãi, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, TP Hồ Chí Minh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tiền Giang, Cần Thơ, An Giang, Kiên Giang.

2. Về kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[2]

Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%.

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả nước đến ngày 30 tháng 9 năm 2007 như sau:

- Đối với đất sản xuất nông nghiệp: Đã cấp 13.686.351 giấy với diện tích 7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 13.681.327 giấy với diện tích 6.963.330 ha; cấp cho tổ chức 5.024 giấy với diện tích 522.313 ha. Có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 8 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, 2 tỉnh còn lại đạt dưới 50%;

- Đối với đất lâm nghiệp: Đã cấp 1.111.302 giấy với diện tích 8.116.154 ha, đạt 62,1% diện tích cần cấp giấy. Có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 5 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 8 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, 31 tỉnh còn lại đạt dưới 50%;

Việc cấp Giấy chứng nhận cho đất lâm nghiệp trong thời gian dài gặp nhiều khó khăn do không có bản đồ địa chính. Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho đất lâm nghiệp. Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp Giấy chứng nhận đất lâm nghiệp tại một số địa phương vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại 3 loại rừng và quy hoạch lại đất do các lâm trường quốc doanh đang sử dụng cùng với việc sắp xếp, đổi mới các lâm trường;

- Đối với đất nuôi trồng thủy sản: Đã cấp 642.545 giấy với diện tích 478.225 ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp giấy; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp GCN đối với đất nuôi trồng thủy sản;

- Đối với đất ở tại đô thị: Đã cấp 2.837.616 giấy với diện tích 64.357 ha, đạt 62,2% diện tích cần cấp giấy. Có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 6 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 15 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, 20 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở;

- Đối với đất ở tại nông thôn: Đã cấp 11.705.664 giấy với diện tích 383.165 ha, đạt 76,5% diện tích cần cấp giấy. Có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, 7 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn cũng thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở;

- Đối với đất chuyên dùng: Đã cấp 71.897 giấy với diện tích 208.828 ha, đạt 37,4% diện tích cần cấp giấy. Có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 10 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Việc cấp Giấy chứng nhận cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện;

- Đối với đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: Đã cấp 10.207 giấy với diện tích 6.921 ha, đạt 35,7% diện tích cần cấp giấy. Việc cấp Giấy chứng nhận cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong ba năm từ 2005 đến 2007. Việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận đối với loại đất này.

3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (tại 46 địa phương) tính đến 27/5/2008[3]

- Số Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo Nghị định số 60/CP: 690.431 giấy chiếm 82,95% trên tổng số Giấy chứng nhận.

- Số Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cấp theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP: 132.780 giấy chiếm 15,95% trên tổng số Giấy chứng nhận.

- Số Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cấp theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP: 9.152 giấy chiếm 1,1% trên tổng số Giấy chứng nhận.

Tại TP Hà Nội, theo số liệu thống kê của Phòng Đăng ký thống kê và đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội[4], đến 31/12/2007 toàn TP Hà Nội đã cấp được 514.420 Giấy chứng nhận đạt 92,7%, trong đó:

- 299.420 Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại khu vực đô thị (Sổ hồng theo mẫu quy định tại Nghị định 60/CP), trong đó:

+ 227.339 Giấy chứng nhận cho các trường hợp nhà ở đất ở tư nhân tại đô thị;

+ 72.081 Giấy chứng nhận cho các trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP;

- 150.000 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có ghi nhận nhà ở gắn liền với đất (Sổ đỏ theo mẫu quy định tại Luật Đất đai năm 2003);

- 55.000 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không ghi nội dung về nhà ở (Sổ đỏ theo mẫu quy định tại Luật Đất đai năm 1993);

- 10.000 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ hồng theo mẫu quy định tại Luật Nhà ở năm 2005).

Tại TP Hồ Chí Minh, theo Báo cáo của Trung tâm Thông tin tài nguyên, môi trường và đăng ký nhà đất thành phố, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp theo Luật Nhà ở là 73.806 giấy, trong đó năm 2007 cấp 32.711 giấy, trong 5 tháng đầu năm 2008 là 41.095 giấy.

4. Kết quả đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng (công tác giao đất lâm nghiệp gắn với giao rừng, cho thuê rừng)

4.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận

Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến ngày 30/9/2007, đã cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất lâm nghiệp đối với 8.116.154 ha diện tích đất lâm nghiệp (có rừng và chưa có rừng) cho các tổ chức, hộ gia đình quản lý và sử dụng, trong đó Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân là 3.169.084 ha, cấp cho tổ chức là 4.947.070 ha.

Mặc dù diện tích đất lâm nghiệp, diện tích rừng đã giao cho các chủ quản lý nhưng việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng gắn liền trên đất vẫn chưa được thực hiện một cách cụ thể.

4.2. Công tác kiểm kê, thống kê rừng

Để đáp ứng kịp thời cho công tác quản lý nhà nước của ngành lâm nghiệp, từ năm 2000 Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đã tổ chức công tác thống kê, theo dõi diễn biến tài nguyên rừng, đất lâm nghiệp hàng năm và giao nhiệm vụ cho Cục Kiểm lâm thực hiện trên phạm vi của 61/64 tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương. Kết quả đến nay, các địa phương đã tổ chức tốt công tác theo dõi diễn biến rừng và đất lâm nghiệp và có 35 tỉnh xây dựng, hoàn thành được cơ sở dữ liệu.

Thông qua công tác kiểm kê, thống kê rừng, theo dõi diễn biến rừng và đất lâm nghiệp giúp cho các cấp, các ngành, chủ rừng nắm được tình hình rừng, biến động về loại rừng, loại đất, để từ đó đưa ra phương án, kế hoạch quản lý bảo vệ và phát triển rừng trên địa bàn được tốt hơn, để rừng ổn định và phát triển bền vững; làm cơ sở tham mưu cho chính quyền địa phương hàng năm công bố hiện trạng rừng và đất lâm nghiệp trên địa bàn, đáp ứng kịp thời cho công tác quản lý nhà nước về lâm nghiệp; là cơ sở để Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn công bố kết quả kiểm kê, thống kê rừng toàn quốc hàng năm và phục vụ tốt cho công tác chỉ đạo, điều hành, lập kế hoạch hàng năm và kế hoạch dài hạn về bảo vệ và phát triển rừng. Đồng thời cũng là cơ sở để thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất.

4.3. Công tác quản lý, cập nhật hồ sơ quản lý rừng

Hầu hết các tỉnh có rừng trong phạm vi toàn quốc đã tổ chức thực hiện tốt công tác theo dõi, cập nhật, lập hồ sơ quản lý rừng, mọi thay đổi về diện tích, trạng thái, loài cây rừng, tính toán độ che phủ rừng hàng năm và có báo cáo kịp thời theo quy định.

Công tác theo dõi, cập nhật được tổ chức thường xuyên, liên tục hàng năm, hồ sơ quản lý rừng đảm bảo số liệu về diện tích rừng và trạng thái rừng, về tình hình quản lý bảo vệ rừng và bản đồ kèm theo thể hiện đến lô rừng. Hồ sơ thể hiện đầy đủ, đảm bảo chính xác và được chỉnh lý cập nhật thường xuyên, kịp thời, được lưu giữ và quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy và dạng số quản lý trên máy tính. Hồ sơ quản lý rừng được lập đến cấp xã, trong đó đơn vị nhỏ nhất là lô, đơn vị thống kê là tiểu khu, đơn vị tập hợp là cấp xã.

5. Kết quả đăng ký các giao dịch về bất động sản

5.1. Kết quả đăng ký biến động tại một số địa phương

a) Theo số liệu do Trung tâm Thông tin tài nguyên và môi trường thành phố Hồ Chính Minh cung cấp thì kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm về bất động sản trong năm 2006, 2007 như sau:

- Tại Trung tâm tài nguyên và môi trường thành phố: Năm 2006 giải quyết được 34.165 hồ sơ, năm 2007 giải quyết được 45.125 hồ sơ;

- Tại Phòng tài nguyên môi trường (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký): năm 2006 giải quyết được 92.028 hồ sơ, năm 2007 giải quyết được 138.347 hồ sơ.

b) Theo số liệu do Văn phòng đăng ký đất và nhà thành phố Hà Nội cung cấp thì kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm về bất động sản như sau:

- Văn phòng đăng ký đất và nhà thành phố Hà Nội đã giải quyết trong năm 2004 là 15.731 hồ sơ; năm 2005 là 20.460 hồ sơ; năm 2006 là 17.670 hồ sơ; năm 2007 là 25.035 hồ sơ và tính đến tháng 5 năm 2008 là 9.192 hồ sơ;

- Tại các Văn phòng đăng ký đất và nhà quận, huyện có số liệu đăng ký biến động khoảng 18.000-20.000 hồ sơ/năm.

Các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đánh giá cao việc ban hành các văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp bằng bất động sản (như Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT- BTP-BTNMT ngày 13/3/2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất), trong đó có quy định về thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký trong một ngày làm việc. Quy định này giúp cho cơ quan đăng ký giải quyết nhanh lượng hồ sơ trong ngày cũng như giúp các tổ chức tín dụng trong việc giải ngân.

5.2. Đánh giá chung

Tính đến thời điểm này chưa có sự thống kê, đánh giá đầy đủ các số liệu đăng ký biến động về bất động sản trên phạm vi cả nước. Việc đăng ký biến động về bất động sản chưa được tổ chức thực hiện đầy đủ và đồng bộ, nên hệ thống hồ sơ đăng ký thiếu sự cập nhật và đầy đủ.

Do vậy, thông qua hoạt động khảo sát, có thể đánh giá được kết quả đăng ký các giao dịch về bất động sản tại các địa phương qua một số nội dung như sau:

a) Việc thực hiện đăng ký các giao dịch về bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất và được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

b) Riêng đối với những giao dịch bảo đảm (thế chấp) bằng nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Tuy nhiên, nhà ở, công trình xây dựng chỉ được đăng ký trong trường hợp đã được ghi nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy hồng) tại những địa phương mà việc đăng ký nhà và đất được thực hiện bởi cùng một cơ quan (như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng), còn trong đa số các trường hợp chỉ qua thủ tục công chứng, chứng thực (nếu đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu) hoặc qua xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (nếu chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng).

c) Trong một số trường hợp đăng ký biến động, cơ quan đăng ký chỉ kiểm tra trên hồ sơ, ví dụ: đăng ký các hợp đồng mà hồ sơ đầy đủ theo quy định pháp luật. Trong một số trường hợp khác, cơ quan đăng ký kiểm tra trên thực địa, ví dụ: biến động liên quan đến hình dạng, kích thước thửa đất, hoặc hồ sơ không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính.

II. MỘT SỐ HẠN CHẾ

1. Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung còn chậm, nhất là các loại đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp. Một số địa phương chưa triển khai thực hiện đồng bộ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các loại đất mà chủ yếu tập trung vào một số loại đất chính như đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Một số tỉnh, thành phố còn tồn đọng nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do người sử dụng đất chưa đến nhận hoặc do Ủy ban nhân dân cấp xã đã nhận được nhưng chưa trao cho người được cấp giấy.

1.2. Một số quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa được hiểu đúng và đầy đủ, dẫn tới những vận dụng không đúng quy định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhất là trong việc xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền; xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai) và khi lập hồ sơ địa chính.

1.3. Có địa phương chưa ban hành đầy đủ các quy định cụ thể hóa pháp luật về đất đai liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhất là quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính ở từng khâu công việc (thẩm định hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính…); quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; quy định hạn mức công nhận diện tích đất ở gắn liền với vườn, ao. Một số địa phương tuy đã có quy định về hạn mức công nhận đất ở nhưng chưa hợp lý, chưa sát với đặc điểm và tập quán của từng vùng.

1.4. Chưa coi trọng thực hiện tốt và triệt để việc cải cách thủ tục hành chính khi giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vẫn còn tình trạng gây phiền hà cho người sử dụng đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như yêu cầu người dân phải nộp thêm các loại giấy tờ ngoài quy định hoặc phải tự mang hồ sơ đến từng cơ quan có thẩm quyền để giải quyết và không xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp sử dụng đất thuộc phạm vi quy hoạch, đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình mà không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; thậm chí có nơi vẫn yêu cầu người dân phải xin xác nhận của những người liền kề về ranh giới sử dụng đất; nhận và trả kết quả hồ sơ không đúng địa chỉ quy định; nhận hồ sơ không bảo đảm yêu cầu, gây phiền hà cho người dân hoặc phải giải quyết thủ tục gượng ép thiếu chặt chẽ về pháp lý; cá biệt có nơi còn đòi hỏi phải có hộ khẩu thường trú mới xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.5. Vẫn tồn tại tình trạng sai sót trong quá trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Báo cáo số 764/TT-CP-V.I ngày 18 tháng 4 năm 2007 của Thanh tra Chính phủ về kết quả thanh tra việc xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2006 cho thấy: trong số 4.559.964 bộ hồ sơ được kiểm tra đã phát hiện 678.185 bộ hồ sơ có sai phạm (chiếm 14,87%); trong đó, sai về thời hạn trao trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 79,64%; sai về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8,38%; sai về khoản thu nộp ngân sách nhà nước 2,74%; sai về đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1,39%; sai về diện tích đất 0,60%…

1.6. Chưa thực hiện được đồng bộ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với việc lập hồ sơ địa chính. Một số địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo đúng quy định; việc chỉnh lý các biến động về đất đai cũng chưa thực hiện kịp thời.

2. Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng

2.1. Việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng còn chậm tại nhiều địa phương. Đến nay, có 13/46 địa phương chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (Tỉnh Bắc Giang, Hà Giang, Hà Nam, Hà Tĩnh, Hưng Yên, Lai Châu, Lào Cai, Nghệ An, Quảng Trị, Sơn La, Thái Bình, Vĩnh Phúc, Yên Bái).

2.2. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng giữa các địa phương không đồng đều, chủ yếu được thực hiện tại các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế cao như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh….

2.3. Do hồ sơ lưu trữ còn phân tán, chưa tập trung một đầu mối và chưa có hệ thống dữ liệu trên mạng, còn có nhiều loại giấy tờ về Giấy chứng nhận và không thống nhất về biểu mẫu nên ảnh hưởng đến thời gian giải quyết hồ sơ của cán bộ đăng ký.

2.4. Số lượng cán bộ chuyên trách thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận còn thiếu hoặc kiêm nhiệm công việc khác. Do vậy, việc cập nhật Sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng để thống kê, chỉnh lý biến động chưa được đảm bảo thường xuyên.

3. Hoạt động giao đất lâm nghiệp và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp[5]

3.1. Công tác quy hoạch, sử dụng đất lâm nghiệp chưa sát với thực tế, chậm điều chỉnh và thường xuyên bị phá vỡ quy hoạch. Việc xác định ranh giới các khu rừng phòng hộ, đặc dụng chưa rõ ràng, gây khó khăn và làm chậm tiến độ giao đất lâm nghiệp.

3.2. Diện tích đất lâm nghiệp giao cho hộ gia đình và cá nhân bình quân là 3ha/hộ, tuy nhiên việc giao đất lâm nghiệp chưa gắn với các chính sách cụ thể về cơ chế hưởng lợi, hỗ trợ đầu tư, hỗ trợ kỹ thuật… Vì vậy, tỉ lệ đất lâm nghiệp được giao đưa vào sử dụng chỉ đạt từ 20- 30%.

3.3. Các cơ quan, đơn vị tổ chức thực hiện công tác giao đất lâm nghiệp không thống nhất, trước tháng 11/1999 do cơ quan Kiểm lâm đảm nhiệm và sau tháng 12/1999 do cơ quan Địa chính đảm nhiệm. Tuy nhiên, do sự phối kết hợp giữa ngành Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và Địa chính còn hạn chế, chưa thống nhất trong cách giao, phương thức giao đất lâm nghiệp nên công tác giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp gần như bị ngưng trệ; việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp không đồng bộ, nhiều nơi giao đất sau 3 đến 4 năm vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ mới tập trung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp (chủ yếu đất chưa có rừng) cho một số dự án của nước ngoài hỗ trợ đầu tư trồng rừng.

3.4. Trong một thời gian dài, các diện tích đất lâm nghiệp có rừng được quy hoạch là rừng sản xuất (rừng tự nhiên có trữ lượng giầu và trung bình) chủ yếu được giao cho các doanh nghiệp nhà nước, nhưng hiệu quả sử dụng rừng rất thấp. Mặt khác, do các doanh nghiệp quản lý hầu hết các diện tích đất lâm nghiệp có rừng, nên các thành phần kinh tế khác như cộng đồng, hộ gia đình và cá nhân chỉ được nhận diện tích đất lâm nghiệp chưa có rừng hoặc các diện tích rừng là trạng thái rừng nghèo kiệt, rừng non. Vì vậy, việc phát triển sản xuất để cải thiện đời sống là rất khó khăn.

3.5. Chưa có văn bản quy định chi tiết về đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng (Điều 31 đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng) và Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng (Khoản 2 Điều 31). Trong khi đó, việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng chưa được thể hiện rõ ràng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hiện trạng rừng chỉ được đánh giá sơ bộ bằng một khế ước kèm theo hồ sơ giao đất.

3.6. Việc xác định giá trị của rừng phục vụ đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là công việc khó, do một khu rừng nhất định ngoài giá trị về lâm sản còn có cả giá trị dịch vụ môi trường; mặt khác tính ổn định về giá trị của rừng (chủ yếu là rừng trồng) luôn thay đổi, vì vậy đã hạn chế rất lớn việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất;

3.7. Nhận thức của một bộ phận cán bộ và người dân còn chưa đầy đủ về tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất hoặc chưa có nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng rừng.

Nhìn chung công tác giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa gắn kết với công tác giao rừng và các cơ chế hưởng lợi, chính sách hỗ trợ đi kèm, vì vậy hiệu quả của việc sử dụng rừng và đất rừng còn rất thấp, tài nguyên rừng vẫn bị suy giảm và đời sống của người dân cũng không được cải thiện.

4. Quy trình đăng ký bất động sản

4.1. Do pháp luật hiện hành coi đất và nhà là hai bất động sản độc lập, đồng thời, mô hình cơ quan đăng ký được phân theo loại bất động sản, do vậy khi thực hiện đăng ký các giao dịch về bất động sản (bao gồm cả đất và công trình xây dựng, trừ nhà ở), người dân phải lập hai bộ hồ sơ và đến hai cơ quan để thực hiện đăng ký: cơ quan tài nguyên môi trường và cơ quan quản lý về công trình xây dựng, trừ nhà ở.

4.2. Ngoài ra, khi thực hiện đăng ký theo một quy trình như trên, người yêu cầu đăng ký phải tuân theo hai quy trình đăng ký khác nhau cho hai loại bất động sản, chịu hai loại lệ phí khác nhau và hai loại thời hạn giải quyết khác nhau. Điều này thật sự đang gây trở ngại lớn cho người dân khi thực hiện đăng ký bất động sản, đồng thời không thúc đẩy các giao dịch bất động sản trên thị trường.

4.3. Chính sách về nhà đất thường xuyên thay đổi, nhất là chính sách về tài chính.

4.4. Pháp luật quy định nhiều loại mẫu giấy, đồng thời không có sự thống nhất trong quy trình đăng ký dẫn đến bất cập trong quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, cụ thể như: chưa có quy định về đăng ký đối với các loại tài sản như nhà máy, khu công nghiệp… Một hệ thống đăng ký bị tách thành nhiều mảng sẽ dẫn đến tình trạng chồng chéo, ngoài ra tạo nên một số khoảng trống khi quy định đăng ký bắt buộc đối với đất, không bắt buộc đăng ký đối với nhà ở tại nông thôn dẫn đến tình trạng không minh bạch và công khai về giao dịch bất động sản, khó kiểm soát được quá trình hình thành bất động sản.

4.5. Thông tin về nhà đất bị phân tán theo loại tài sản, theo loại cơ quan quản lý ảnh hưởng đến việc cung cấp thông tin phục vụ thị trường bất động sản.

5. Mô hình cơ quan đăng ký

Hiện nay, mô hình cơ quan đăng ký đang thể hiện những bất cập sau đây:

5.1. Phân tán về thẩm quyền đăng ký bất động sản, cụ thể là phân tán theo loại tài sản là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, rừng; tương ứng với mỗi loại tài sản thì có một cơ quan đăng ký; phân tán theo tư cách chủ thể của người có quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất.

5.2. Chưa thể hiện được chủ trương cải cách hành chính, chưa tách biệt hoàn toàn chức năng đăng ký là hoạt động dịch vụ công với chức năng quản lý nhà nước về bất động sản.

5.3. Tại các cơ quan đăng ký bất động sản hiện nay, thiếu đội ngũ cán bộ chuyên trách thực hiện đăng ký. Năng lực, trình độ của cán bộ chưa đáp ứng được với yêu cầu công việc (đòi hỏi sự hiểu biết pháp luật, đào tạo đúng chuyên ngành…)

II. NGUYÊN NHÂN CỦA CÁC HẠN CHẾ

1. Pháp luật về đăng ký bất động sản còn có sự phân tán, thiếu thống nhất và không đảm bảo tính ổn định qua các thời kỳ. Thực tế đó dẫn đến hệ quả là các cơ quan quản lý nhà nước cũng như người sử dụng đất, người sở hữu tài sản khó khăn trong việc nắm bắt và thực hiện các quy định của pháp luật.

2. Tồn tại nhiều loại hồ sơ, giấy tờ pháp lý chứng minh về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, cùng một thửa đất tồn tại quá nhiều các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như: các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng thời kỳ (được cấp theo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trước khi có Nghị định số 60/CP chưa được cấp đổi lại; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (cấp theo Nghị định số 60/CP); giấy tờ do chế độ cũ cấp (như trích lục địa bộ). Việc có quá nhiều loại giấy tờ khiến cho cán bộ đăng ký gặp khó khăn trong việc thẩm tra hồ sơ, để xem xét tính hợp pháp của bất động sản.

3. Do thiếu kinh phí và cán bộ làm công tác đăng ký, dẫn đến không bảo đảm thực hiện đầy đủ các khâu của quy trình đăng ký, cập nhật dữ liệu. Các cơ quan đăng ký bất động sản, đặc biệt là tại các huyện gặp nhiều khó khăn do không được trang bị đầy đủ phương tiện và số lượng biên chế không tương ứng với nhiệm vụ được giao.

III. BÀI HỌC KINH NGHIỆM

1. Để triển khai tốt hoạt động đăng ký bất động sản thì vấn đề quan trọng hàng đầu đó là pháp luật phải hoàn thiện, phù hợp với yêu cầu của thực tế và tổ chức thực thi tốt các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này. Đồng thời phải chú trọng thực hiện các giải pháp tăng cường năng lực cho cán bộ làm công tác đăng ký và đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật cho các cơ quan đăng ký. Bên cạnh đó, cần xây dựng các cơ quan này theo hướng chuyên môn hoá và tập trung; cần phân biệt thẩm quyền đăng ký theo địa hạt. Việc giảm đầu mối cơ quan quản lý là một yêu cầu bức thiết để nâng cao chất lượng, năng lực hoạt động của các cơ quan này.

2. Hồ sơ đăng ký cần được quy định rõ ràng, đầy đủ, phù hợp với thực tế; quy trình giải quyết hồ sơ cần được công khai, minh bạch hoá. Điều này không chỉ có lợi cho cơ quan đăng ký mà còn có lợi cho cả nền kinh tế.

3. Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký bất động sản nhằm giúp người dân, cơ quan nhà nước có liên quan nhận thức rõ hơn về ý nghĩa, vai trò của công tác đăng ký bất động sản, cũng như trách nhiệm của mỗi người khi tham gia quy trình đăng ký.

4. Ứng dụng tin học vào công tác đăng ký, nhằm rút ngắn thời gian, quy trình đăng ký, giảm sự can thiệp trái pháp luật của cán bộ đăng ký vào quy trình giải quyết hồ sơ và góp phần bảo đảm sự tin cậy, nhanh chóng, dễ tiếp cận của hệ thống đăng ký.

5. Cần đầu tư hơn nữa sự quan tâm, của cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản nhằm thúc đẩy công tác tổ chức đăng ký.

PHẦN III

MỤC TIÊU CƠ BẢN VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

I. MỤC TIÊU CƠ BẢN

Mục tiêu cơ bản và lâu dài đó là xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản tập trung, hiện đại hóa, đơn giản, thuận tiện để phục vụ tốt nhất cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch và từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.

II. CÁC GIẢI PHÁP CHỦ YẾU

1. Các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đăng ký bất động sản

1.1. Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, trong đó tập trung xây dựng và ban hành Luật Đăng ký bất động sản

Trên cơ sở đánh giá một cách đồng bộ thực trạng hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản của nước ta và thực thi các Nghị quyết của Đảng và chủ trương, chính sách của Nhà nước về cải cách hành chính phù hợp với lĩnh vực đăng ký bất động sản, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản là giải pháp quan trọng hàng đầu, trong đó tập trung xây dựng và ban hành Luật Đăng ký bất động sản, nhằm các mục tiêu cơ bản sau đây:

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quy định trong lĩnh vực này và khắc phục các hạn chế của pháp luật về đăng ký bất động sản;

- Xây dựng cơ chế quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, mô hình cơ quan đăng ký và quy trình đăng ký bất động sản phù hợp, xóa bỏ các bất cập hiện nay như “nhiều cửa, nhiều giấy chứng nhận” và đạt mục tiêu “một cửa, một giấy”, qua đó, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện phòng ngừa và chống tham nhũng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt đối với đất đai; giảm các vụ việc khiếu kiện về bất động sản và có nguồn chứng cứ chính xác để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này; góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta và đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế;

- Tạo thuận lợi tối đa cho người dân khi yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản thông qua việc cải cách hành chính đối với lĩnh vực này. Xây dựng quy trình đăng ký đảm bảo công khai, minh bạch, thuận tiện. Từ đó, góp phần đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là những quyền cơ bản của người dân và mang lại các lợi ích thiết thực cho họ như giảm chi phí, tiết kiệm thời gian và an toàn hơn trong giao dịch về bất động sản;

- Đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch về bất động sản, góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan;

- Xây dựng hệ thống Sổ đăng ký bất động sản thể hiện đầy đủ quá trình xác lập và biến động về bất động sản. Từng bước xây dựng Hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản, trong đó tập trung toàn bộ các thông tin về bất động sản trong phạm vi cả nước, để cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.

Để thống nhất được quan điểm xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành một đạo luật chung, thống nhất và tránh chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật có liên quan thì phải xác định rõ ranh giới phạm vi điều chỉnh của các luật đó, đặc biệt là Luật Đất đai và Luật Đăng ký bất động sản. Luật Đất đai, Luật Nhà ở chỉ điều chỉnh các nội dung về quản lý nhà nước đối với các bất động sản (các quan hệ hành chính), ví dụ ra Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp phép xây dựng đối với nhà ở, công trình xây dựng khác…

1.2. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký bất động sản; đào tạo và bồi dưỡng nghiệp vụ cho các cán bộ đăng ký bất động sản

Trong thời gian tới các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đăng ký bất động sản cần đa dạng hóa các phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật về lĩnh vực này như đưa tin, bài trên các phương tiện thông tin đại chúng, giới thiệu pháp luật tại trụ sở, nơi cư trú của người sử dụng hệ thống đăng ký bất động sản, trên trang web; mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao hơn nữa nhận thức của người dân về vai trò, ý nghĩa và lợi ích của đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản, nắm vững các trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này. Tiến hành mở các lớp tập huấn kiến thức pháp luật về đăng ký bất động sản cho cá nhân, tổ chức bằng nguồn tài chính do họ đóng góp. Như vậy, vừa đáp ứng được nhu cầu của họ, vừa giảm bớt kinh phí từ ngân sách nhà nước.

Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đăng ký bất động sản cần mở thêm các lớp bồi dưỡng kiến thức pháp luật về dân sự, kinh tế và nghiệp vụ đăng ký cho các cán bộ đăng ký; đưa việc giảng dạy pháp luật về đăng ký bất động sản vào các cơ sở đào tạo Luật; bổ sung đào tạo nghề đăng ký bất động sản cho Học viện Tư pháp. Từ đó, tạo nguồn và xây dựng đội ngũ cán bộ đăng ký bất động sản có chuyên môn, nghiệp vụ cao.

1.3. Xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên trách thực hiện đăng ký bất động sản

Nhằm tăng cường công tác đăng ký bất động sản, một trong các yếu tố quan trọng đó là xây dựng chức danh, tiêu chuẩn cán bộ chuyên trách thực hiện đăng ký bất động sản.

Việc xây dựng chức danh nêu trên có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định rõ nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm, yêu cầu về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đăng ký, từ đó tăng cường trách nhiệm của cán bộ đăng ký và giảm bớt thủ tục trong quy trình đăng ký, cung cấp thông tin. Đồng thời, cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ; đưa chương trình giảng dạy, đào tạo nghề đăng ký bất động sản vào cơ sở đào tạo Luật.

1.4. Tổ chức kiểm tra sâu rộng việc triển khai công tác đăng ký bất động sản

Việc kiểm tra công tác đăng ký bất động sản tại các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản đặt mục tiêu chủ yếu vào việc phát hiện, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn tại các cơ quan đó, để đưa ra các giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi cho các cơ quan nêu trên và cho người yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin, đồng thời chấn chỉnh các sai sót và xử lý nghiêm các vi phạm trong phạm vi thẩm quyền hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền giải quyết. Xuất phát từ ý nghĩa quan trọng đó, cho nên cần tăng cường kiểm tra định kỳ và đột xuất, kết hợp kiểm tra điểm và kiểm tra trên diện rộng. Đồng thời, cần tăng cường công tác tự kiểm tra và kiểm tra tại chỗ.

1.5. Nâng cao hiệu quả phối hợp công tác giữa các Bộ, ngành, cơ quan, tổ chức hữu quan và mở rộng hợp tác quốc tế trong lĩnh vực đăng ký bất động sản

Công tác đăng ký bất động sản liên quan đến nhiều Bộ, ngành, cơ quan, tổ chức, do đó, sự phối hợp công tác giữ một vai trò quan trọng trong việc hoàn thành nhiệm vụ của từng cơ quan quản lý, tổ chức đăng ký bất động sản, trong đó tập trung vào lĩnh vực quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quản lý về xây dựng của Bộ Xây dựng, quản lý rừng của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, việc đào tạo luật và nghề luật của Bộ Tư pháp. Việc phối hợp và chia sẻ thông tin giữa các cơ quan lưu giữ thông tin về địa chính, xây dựng, rừng sẽ phục vụ tốt cho quá trình đăng ký bất động sản.

Việc hợp tác quốc tế cần tiếp tục được mở rộng, để học hỏi kinh nghiệm của các nước có pháp luật và hệ thống đăng ký bất động sản phát triển, vận dụng sáng tạo, đồng bộ và có hiệu quả vào việc phát triển hệ thống đăng ký bất động sản của Việt Nam.

2. Các giải pháp nhằm tăng cường công tác tổ chức đăng ký bất động sản

Nhóm các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đăng ký bất động sản nêu trên là cơ sở quan trọng để đẩy mạnh việc tổ chức đăng ký bất động sản trong thực tế. Ngoài ra, cần có các giải pháp sau đây:

2.1. Tổ chức thực thi nghiêm chỉnh pháp luật về đăng ký bất động sản

Đây là một trong các giải pháp quan trọng hàng đầu nhằm đảm bảo nguyên tắc pháp chế và đưa pháp luật vào cuộc sống. Điều đó không chỉ đòi hỏi cơ quan quản lý đăng ký bất động sản phải tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật và kiểm tra việc thực thi pháp luật trong lĩnh vực này, mà các cơ quan có thẩm quyền phải xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm pháp luật trong quá trình đăng ký và cung cấp thông tin về bất động sản. Đồng thời, áp dụng các giải pháp để nâng cao ý thức pháp luật của người dân và ý thức chấp hành pháp luật của các cán bộ làm công tác đăng ký bất động sản.

2.2. Kiện toàn bộ máy các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản

Trong thời gian tới, cần thành lập và kiện toàn các cơ quan đăng ký bất động sản. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cần bố trí đủ cán bộ có chuyên môn, nghiệp vụ về đăng ký cho các cơ quan đăng ký nêu trên và thực hiện tốt các chính sách, chế độ đối với họ, để họ có đủ điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành nhiệm vụ được giao.

2.3. Tăng cường năng lực cho các cán bộ đăng ký bất động sản

Các cán bộ đăng ký bất động sản giữ vai trò quyết định trong việc đáp ứng các nhu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản. Vì vậy, cần đa dạng hóa các giải pháp để tăng cường năng lực cho họ, nhằm xây dựng đội ngũ cán bộ am hiểu chuyên môn, nghiệp vụ, có kỹ năng tốt và có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, bao gồm tự bồi dưỡng tại đơn vị kết hợp với việc cử cán bộ tham gia các khóa đào tạo, các lớp tập huấn nghiệp vụ và tham gia nghiên cứu các đề tài có liên quan. Khuyến khích cán bộ phát huy sáng kiến để thực hiện tốt quy trình đăng ký, cung cấp thông tin có hiệu quả. Ngoài ra, cần bồi dưỡng kỹ năng nghề nghiệp và kỹ năng giao tiếp, phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.

2.4. Bảo đảm về cơ sở vật chất, kỹ thuật cho các cơ quan đăng ký bất động sản và tăng cường ứng dụng công nghệ – thông tin vào hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về đăng ký bất động sản

Hiện đại hoá hệ thống đăng ký bất động sản là một trong những giải pháp chiến lược có ý nghĩa quan trọng mà Việt Nam cần triển khai. Kết quả khảo sát cho thấy, hạn chế về cơ sở vật chất – kỹ thuật đã cản trở rất nhiều đến sự phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản. Những lợi ích mà hệ thống đăng ký sau khi được vi tính hoá, nối mạng mang lại đã và đang thúc đẩy nhiều quốc gia thực hiện mục tiêu này.

Việc ứng dụng công nghệ tin học vào lĩnh vực nêu trên góp phần quan trọng vào quá trình hiện đại hoá hệ thống các cơ quan đăng ký và tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức trong việc đăng ký, tìm hiểu thông tin. Chính vì vậy, các cơ quan quản lý, tổ chức đăng ký cần quan tâm đến vấn đề này và tăng cường đầu tư ứng dụng công nghệ thông tin. Từ đó, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng Hệ thống dữ liệu quốc gia bất động sản, giúp hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản.

Đăng ký bất động sản đã khẳng định được vai trò và ý nghĩa quan trọng trong thực tế ở nước ta. Vì vậy, các cơ quan quản lý và tổ chức đăng ký bất động sản cần tập trung thực hiện các giải pháp nêu trên, để các mục tiêu phát triển hoạt động đăng ký bất động sản sớm trở thành hiện thực.

Nơi nhận: - Uỷ ban Thường vụ quốc hội (để báo cáo); - Thủ tướng Chính phủ (để báo cáo); - Phó Thủ tướng Trương Vĩnh Trọng (để báo cáo); - Bộ trưởng (để báo cáo); - Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội (để thẩm tra); - Văn phòng Quốc hội (để phối hợp); - Văn phòng Chính phủ (để phối hợp); - Lưu: VT, Cục ĐKQGGDBĐ.

KT. BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Đinh Trung Tụng

---

[1] Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số 100/BC-BTNMT ngày 6/6/2008 về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

[2] Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số 100/BC-BTNMT ngày 6/6/2008 về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

[3] Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng tại Công văn số 1018/BXD-QLN ngày 2-6-2008 về thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.

[4] Tại Báo cáo tham luận của đ/c Nguyễn Văn Quang – Trưởng phòng thống kê và đo đạc bản đồ của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.

[5] Theo Đề án giao rừng, cho thuê rừng giai đoạn 2007-2010 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Kèm theo Quyết định số 2740/QĐ-BNN-KL ngày 20 tháng 9 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn).

Read more »