10 LOẠI GIẤY TỜ ĐỂ XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM BẮT ĐẦU SỬ DỤNG ĐẤT

Trong trường hợp xác định quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất tính theo thời hiệu, quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cung cấp chứng cứ trong các tranh chấp về quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…, các bạn cần có 10 loại giấy tờ sau để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất:

1. Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
2. Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
3. Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
4. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất;
5. Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
6. Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn liền với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;
7. Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
8. Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức);
9. Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
10. Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai.

Tham khảo từ tri-luat.com

Read more »

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1- Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất (xem Phụ lục 1).

2- Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm.

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất.

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 – Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.

Ví dụ về áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất (xem Phụ lục 2).

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất.

Phương pháp tính toán chiết trừ giá trị tài sản trên đất thực hiện như hướng dẫn tại điểm c, mục 3, Phần I của Thông tư này.

3. Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá – Phần giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1

Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động sản – Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất/Diện tích thửa đất

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.

Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất (xem Phụ lục 3).

4. Phương pháp thặng dư

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.

c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển = Bị lỗi xem nội dung thông tư 145/2007/tt-btc

Tổng chi phí phát triển = Bị lỗi xem nội dung thông tư 145/2007/tt-btc

Trong đó:

- TR_i là doanh thu năm thứ i của dự án

- C_i là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản).

d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển

Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất (xem Phụ lục 4).

5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

5.1. Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.

5.2. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.

5.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu về đất trong điều kiện bình thường.

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

5.4- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.

II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG

1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất

a- Tiến hành phân định ranh giới các vùng: đồng bằng, trung du và miền núi theo địa giới hành chính cấp xã để áp khung giá các loại đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.

b- Quy định vị trí các loại đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng và đất nông nghiệp khác theo nguyên tắc quy định tại điểm b, khoản 7 Điều 1 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP.

Vị trí của các loại đất nông nghiệp được phân thành các vị trí có số thứ tự từ thứ 1 trở đi. Việc xác định vị trí đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào yếu tố khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, gần và thuận lợi về giao thông là những yếu tố tạo lợi thế cho người sản xuất giảm được chi phí đi lại, chi phí lưu thông (mua vật tư, bán sản phẩm), chi phí tiêu thụ sản phẩm nhưng có kết hợp với các yếu tố tạo lợi thế cho sản xuất như:

- Vị trí 1 bao gồm khu vực đất cùng điều kiện kinh tế – xã hội, cùng kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất: có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách so với nơi cư trú, thị trường tiêu thụ, thị trường giao thông kết hợp với các lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp quy định dưới đây:

+ Có khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với:

Nơi cư trú của người sử dụng đất, nơi cư trú được xác định là trung tâm của thôn (xóm, ấp, bản nơi có đất).

Thị trường tiêu thụ nông sản phẩm (chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung).

Đường giao thông (giao thông đường bộ bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường liên huyện. Đối với nơi không có quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào đường giao thông liên xã; giao thông đường thủy (ở những nơi sử dụng giao thông đường thủy là chủ yếu) bao gồm: sông, ngòi, kênh).

+ Có các yếu tố có lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp bao gồm: địa hình bằng phẳng, điều kiện tưới tiêu chủ động, độ phì nhiêu của đất cao, thời tiết khí hậu thuận lợi cho sản xuất kinh doanh.

- Vị trí theo thứ tự từ thứ hai trở đi có các điều kiện kém hơn vị trí số 1 nêu trên.

Đối với một số trường hợp cụ thể, cách phân loại vị trí đất được áp dụng như sau:

+ Nếu khu đất có các yếu tố lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp nhưng có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách xa hơn so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ sản phẩm, đường giao thông thì vẫn phân thành các vị trí đất thấp hơn vị trí số 1.

+ Nếu khu đất có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, đường giao thông nhưng có một hoặc một số yếu tố lợi thế đối với sản xuất nông nghiệp chỉ đạt mức trung bình hoặc dưới mức trung bình vẫn được phân thành vị trí số 1.

Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất nông nghiệp và đặc điểm về sản xuất và tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp trong từng vùng, từng khu vực đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí và khoảng cách cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng và xác định số lượng vị trí từng khu vực đất để xác định vị trí từng loại đất nông nghiệp cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

c- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu chí chung quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, cụ thể sau:

- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu chí dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã).

- Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực đất cần định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.

d- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các nguyên tắc chung quy định tại Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

e- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị do Chính phủ qui định.

2- Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

a- Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất được ghi tại một trong các loại văn bản sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc ghi trong giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trường hợp không ghi rõ mục đích sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng chính của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm định giá đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.

Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp bao gồm các loại đất quy định tại khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.

b- Mức giá cụ thể của từng vị trí đất của các loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m²) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất và giới hạn cho phép do Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; ngoại trừ những trường hợp sau đây:

- Trường hợp cá biệt khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, nếu trên địa bàn tỉnh (quy định tại điểm 3 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) có các loại đất tại các vùng sâu, vùng xa thuộc các vùng đồng bằng, trung du, miền núi, hải đảo có điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo các tiêu chí do Nhà nước hướng dẫn hoặc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc kết cấu hạ tầng thấp kém; một số diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đã được quy hoạch là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các phường thuộc các đô thị, tại các thị trấn nằm trên địa bàn miền núi, trung du nhưng chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của các loại đất tại những khu vực trên thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá các loại đất và giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá đất cụ thể thấp hơn cho phù hợp, đồng thời, gửi quyết định quy định giá đất đối với trường hợp cá biệt nói trên kèm theo bảng tổng hợp kết quả khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương của những loại đất có mức giá thấp cá biệt đó về Bộ Tài chính để thực hiện việc kiểm tra (nếu thấy cần thiết).

- Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá cho những loại đất phải thực hiện các chính sách trên tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương và các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư này để điều chỉnh lại mức giá cụ thể thay thế mức giá đã quy định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp).

Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan xác định giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp thuê tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất để xác định giá đất thì Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan thẩm định các mức giá đất do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất xác định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể của các thửa đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Mức giá đất cụ thể quy định trong trường hợp này không bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Việc quy định mức giá đất này chỉ áp dụng cá biệt trong phạm vi từng dự án, phục vụ cho các mục đích: để tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất và để tính giá quyền sử dụng đất vào giá trị khi tiến hành cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước lựa chọn hình thức giao đất. Đối với những mục đích khác ngoài các mục đích nêu trên thì áp dụng theo mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng chung cho từng vị trí đất tại khu vực đất đó.

- Các trường hợp quy định tại điểm 2: d và đ, khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP cũng được áp dụng khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn nằm ở các vị trí đặc biệt quy định tại điểm đ khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP gồm các loại đất có vị trí mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ) hoặc nằm tiếp giáp các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu công nghiệp, khu du lịch thì Ủy ban nhân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cụ thể cho vị trí tốt nhất của hai loại đất trên phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường nhưng không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn và không quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định tại Bảng 6 và Bảng 8 của các Bảng khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (không bao gồm phần giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cao hơn 20% so với mức giá tối đa của khung giá các loại đất).

- Khi cấp có thẩm quyền thực hiện việc:

+ Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu giá đất trên thị trường của những loại đất ở những khu vực đất có thay đổi so với giá đất quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại cho phù hợp theo các quy định hiện hành.

+ Quyết định cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại giá đất theo khung giá của mục đích sử dụng đất mới do Chính phủ quy định.

+ Quyết định nâng cấp đô thị từ loại thấp lên đô thị loại cao hơn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá các loại đất từ giá đất của đô thị loại thấp lên giá đất của đô thị loại cao hơn phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm đó.

Tất cả các trường hợp điều chỉnh giá đất trong năm trên đây, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều phải xin ý kiến thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định.

c- Định giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng vị trí đất; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng vị trí đất theo đất nuôi trồng loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một vị trí đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.

- Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất tại ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có các mức giá thấp hơn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.

- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất

Việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất được thực hiện dựa vào kết quả định giá một số thửa đất cụ thể của từng vị trí đất; phương pháp tiến hành như sau:

Trong mỗi vị trí đất của loại đất cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho vị trí đất đó. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích mét vuông (m²) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất ở cách thứ nhất.

Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đất theo từng khu vực, từng loại đường phố hoặc đường phố theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 có hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.

Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.

Ví dụ: Cơ quan định giá đất đang tiến hành xác định giá đất ở tại đường phố H thuộc một đô thị đặc biệt để lập phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định. Áp dụng các phương pháp xác định giá đất cơ quan định giá đất đã tính toán được giá đất vị trí 1 là 54.000.000 đồng/m². Đất ở tại đường phố H được phân thành 4 vị trí đất khác nhau; căn cứ vào các tiêu chí phân loại vị trí đất và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại khu vực đó, cơ quan định giá đã xây dựng được hệ số vị trí định giá đất từ vị trí 1 đến vị trí 4 tại đường phố H theo thứ tự là: 1; 0,45; 0,35; 0,30, giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 được xác định như sau:

Đường phố H	Hệ số vị trí định giá	Giá đất vị trí 1 đã xác định được (1.000đ/m2)	Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2)
1	2	3	4 = 2 x 3
Vị trí số 1Vị trí số 2 Vị trí số 3 Vị trí số 4	1,000,45 0,35 0,30	54.000	54.00024.300 18.900 16.200

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị không nằm liền kề với các loại đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại IV đối với thị xã và đô thị loại V đối với thị trấn nhưng không được vượt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các khu đô thị mới nằm liền kề với các đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị của loại đô thị liền kề, hoặc loại đô thị lân cận gần nhất nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.

d- Định giá cụ thể đối với các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trình định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại điểm c mục 2 Phần II Thông tư này.

Mức giá cụ thể cho từng vị trí đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt quá mức giá cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho từng vị trí đất rừng sản xuất.

Riêng đối với rừng đặc dụng mà nằm ở vị trí được kết hợp với cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng nếu được cấp có thẩm quyền cho thuê đất để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch, thì Ủy ban nhân cấp tỉnh, căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư này và quy định Nghị định số 48/2007/NĐ-CP ngày 28/3/2007 của Chính phủ về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng để quyết định mức giá đất cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

- Đối với đất nông nghiệp khác theo qui định tại điểm đ khoản 4 Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không có đất liền kề).

Mức giá đất cụ thể qui định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc đất nông nghiệp ở khu vực lân cận.

- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá đất cụ thể. Nếu các loại đất này nằm tại nông thôn thì căn cứ vào giá đất ở tại nông thôn khu vực đó; nếu nằm tại đô thị thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị đó.

Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất (qui mô diện tích, mật độ xây dựng, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định mức giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất này cho phù hợp nhưng không cao hơn mức giá cụ thể đã quy định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất (nếu không có liền kề).

- Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; các loại đất phi nông nghiệp khác (gồm đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề).

- Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá các loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên. Trường hợp loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá thấp nhất.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của loại đất liền kề.

- Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng khai thác thủy sản, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (nếu không có liền kề) và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.

3- Định giá đất tại khu vực giáp ranh:

a- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì việc quy định giá đất thực hiện như sau:

+ Quy định ranh giới các loại đất khu vực giáp ranh căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

+ Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của các tỉnh có đất giáp ranh theo hướng dẫn trên phải tham khảo, trao đổi và thỏa thuận với nhau về mức giá dự kiến ban hành để đảm bảo việc quyết định mức giá đất cụ thể tại khu vực giáp ranh theo đúng quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

+ Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo qui hoạch khác nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất cụ thể tại khu vực này căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương.

b- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.

Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về giá đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.

SOURCE:

THÔNG TƯ SỐ 145/2007/TT-BTC HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT VÀ NGHỊ ĐỊNH SỐ 123/2007/NĐ-CP NGÀY 27/7/2007 CỦA CHÍNH PHỦ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP

Read more »

NÊN HAY KHÔNG KHI MUA XE MÁY BẰNG GIẤY TỜ TRAO TAY VỚI NGƯỜI KHÔNG ĐỨNG TÊN CHỦ SỞ HỮU?

THẠNH HƯNG – NGUYỄN HỒNG GIAN

TUOITRE - Thay vì giao dịch với chủ sở hữu hợp pháp, nhiều người đã dễ dãi chấp nhận mua giấy tay các tài sản có giá trị lớn. Đến khi sang tên không được, người mua bị thiệt đơn thiệt kép.

Tháng 4-2006, bà G bỏ ra 3.500 USD mua của ông Đ. một xe Honda @. Xe đó do bà A đứng tên và đã được sang tay qua nhiều người. Khi bán cho bà G, ông Đ hứa hẹn: “Từ từ bà A sẽ sang tên xe…”. Nhưng rồi viện lẽ không có giao dịch gì với bà G, bà A  từ chối ký giấy bán xe cho bà G. Thế là bà G phải mất công gửi đơn đến UBND phường nơi ông Đ cư trú để nhờ can thiệp. Song cả ba lần được mời ông Đ đều không đến.

Không còn cách nào khác, bà G. khởi kiện ông Đ ra Tòa án nhân dân quận (cũng là nơi ông Đ cư ngụ) để tranh chấp hợp đồng mua bán xe. Theo yêu cầu của tòa, bà G đóng gần 1,5 triệu đồng tạm ứng án phí. Tưởng chỉ cần chờ ngày được tòa mời lên hòa giải, xét xử nhưng rồi một, hai tháng trôi qua tòa vẫn im ỉm. Sốt ruột, bà G quyết định không nhờ tòa nữa mà phải “tự xử” bằng cách… sang lại xe cho người quen của bà A để lấy tiền mua xe khác (tất nhiên là bà có thể đứng tên).

Theo luật sư Trương Thị Hòa, vì tin tưởng nhau nên nhiều người đã chấp nhận mua bán với người sang tay cuối cùng và tất nhiên chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp tài sản. Ngoại trừ những lúc thương thảo được, người mua đã hết sức trần thân với việc nhờ người đứng tên trên giấy chủ quyền thực hiện các thủ tục mua bán, sang tên. Có người đã phải tốn thêm mớ tiền để “bồi dưỡng” cho người đứng tên, có người phải cậy đến cơ quan thẩm quyền mà bà G là một dẫn chứng. Vất vả vậy nhưng ra tòa giao dịch mua bán với người không phải là chủ sở hữu tài sản vẫn có thể bị tuyên vô hiệu, lúc đó người mua chỉ có thể nhận lại đủ số tiền đã giao trước đó rất lâu.

Nếu tự rút đơn (không muốn khiếu nại đến chánh án Tòa án nhân dân quận để sớm được giải quyết vụ án như cách chọn lựa của nhiều nguyên đơn khi gặp những tình huống tương tự), bà G. còn phải chịu mất 1/2 số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Quả là phiền!

Lưu ý: Ngoài trường hợp được các tác giả Thạnh Hưng – Nguyễn Hồng Gian nêu ở trên, nếu mua lại xe từ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật (ngay tình hoặc không ngay tình), quyền lợi  và trách nhiệm dân sự của người mua được xác định theo qui định tại các điều 138, 257, 258 Bộ luật dân sự năm 2005 - Civillawinfor

SOURCE: BÁO TUỔI TRẺ

Trích dẫn từ: http://www2.thuvienphapluat.com/Default.aspx?CT=NW&NID=13543

Read more »

MỘT THỬA ĐẤT KHÔNG ĐƯỢC CẤP HAI LOẠI GIẤY

Mặc dù Chính phủ đã đề ra kế hoạch hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào cuối năm 2005, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Ông Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết ý kiến chung quanh vấn đề này.

* Cho đến thời điểm này, tỷ lệ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới đạt rất thấp. Nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng trên, thưa ông?

- Một trong những lý do gây chậm trễ là, nghĩa vụ tài chính có nơi vẫn còn tính chưa hợp lý, hoặc đã hợp lý nhưng không phù hợp với khả năng tài chính của người dân, dẫn đến tình trạng người dân không làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có giấy rồi cũng không làm thủ tục tài chính để nhận giấy.

Tuy nhiên, điều này cũng đã được xử lý tại Nghị định 17/2006/NĐ-CP bằng việc cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng cho đến nay vẫn chưa được thực hiện, vì vẫn còn những ý kiến chưa thống nhất giữa các bộ, ngành về việc ghi nợ này.

Có ý kiến đề nghị cho ghi nợ đối với tất cả các trường hợp, nhưng có ý kiến cũng cho rằng, cần xem xét cho ghi nợ đối với một số trường hợp có khó khăn.

* Quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề này ra sao?

- Quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường là cho ghi nợ đối với tất cả các trường hợp, bởi vì khi chúng ta cho ghi nợ thì đã không cho phép người dân có giấy được thực hiện các quyền rồi, tức là khi họ có nhu cầu thực hiện quyền thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước. Đây cũng là một quy định phù hợp với hoàn cảnh thu nhập thực tế hiện nay của người dân.

* Riêng đối với đất ở tại đô thị thì sao, thưa ông?

- Tồn đọng cơ bản hiện nay là đối với đất ở tại đô thị. Đến nay, mới cấp được khoảng 45%. Việc chậm hiện nay có một nguyên nhân nữa cũng rất khách quan của hệ thống quản lý, đó là việc thi hành Luật Nhà ở, trong đó có quy định phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, trong khi các tỉnh hiện nay triển khai thực hiện việc này khá bị động vì có nhiều vướng mắc giữa hai loại giấy mà chưa có cách xử lý. Cần lưu ý một số hệ quả pháp lý mà chúng ta phải lường trước trong việc cấp một loại giấy mới đối với đất có nhà ở.

* Hệ quả pháp lý đó là gì?

- Tôi thí dụ như đất có nhà ở thì theo quy định của Luật Nhà ở, việc cấp giấy là tuỳ theo nguyện vọng của người có nhà ở, còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc cấp giấy lại là bắt buộc, vì Nhà nước phải thừa nhận ranh giới của thửa đất, chứ không thể ai muốn sử dụng đến đâu cũng được. Việc cấp mỗi loại giấy lại thụ lý theo một chu trình khác nhau, trừ khi đã thống nhất được các cơ quan thụ lý hồ sơ.

Điều này có thể xảy ra trường hợp một thửa đất được cấp song song hai loại giấy. Lúc đó sẽ dẫn đến chuyện dùng giấy để thế chấp hoặc thực hiện các quyền song hành bằng hai loại giấy khác nhau. Đây là một hệ quả pháp lý mang tính tiêu cực.

* Vậy phải làm gì để khắc phục tình trạng này?

- Để giải quyết vấn đề này, cần phải có hướng dẫn thật chi tiết và làm rõ trách nhiệm quản lý đất, mà Nhà nước phải là người đúng ra xác định ranh giới thửa đất, với việc đăng ký quyền sở hữu về nhà ở, làm sao cho có một trình tự thủ tục không làm phiền nhiễu đến người dân. Việc xử lý thế nào phải do các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện, không nên để người dân phải qua quá nhiều “cửa” khi tiến hành thủ tục xin cấp giấy.

Trong trường hợp người dân đổi từ giấy này sang giấy kia thì phải quy định rất chặt chẽ về việc thu hồi giấy đã cấp trước khi cấp giấy mới để tránh trường hợp có hai loại giấy song hành.

Nếu chúng ta có một hệ thống đăng ký thống nhất thì không phải làm việc này, nhưng do pháp luật đã quy định và trong khi chưa có Luật Đăng ký bất động sản thì chúng ta phải làm chặt chẽ để tránh những hệ quả pháp lý rất xấu, nếu một thửa đất có hai loại giấy.

SOURCE: BÁO ĐẦU TƯ

Read more »

THỦ TỤC CÔNG CHỨNG VĂN BẢN THỎA THUẬN PHÂN CHIA DI SẢN THEO QUI ĐỊNH CỦA LUẬT CÔNG CHỨNG

PHAN THỦY – Vụ Hành chính tư pháp, Bộ Tư pháp

Việc phân chia di sản là một trong những vấn đề đang được nhiều người quan tâm khi có di chúc hoặc không có di chúc của người thân trong gia đình để lại. Xã hội phát triển kéo theo nhiều nhu cầu của người dân đòi hỏi pháp luật ngày càng phải hoàn thiện. Luật công chứng được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2006 đã có các quy định về thủ tục công chứng Di chúc, công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản, công chứng Văn bản khai nhận di sản, công chứng Văn bản từ chối nhận di sản và Nhận lưu giữ di chúc.

Để đáp ứng yêu cầu ngày càng nhiều của những người đang muốn tìm hiểu về việc công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản quy định trong Luật công chứng, xin được giới thiệu để bạn đọc tham khảo.

Trước hết cần tìm hiểu về quy định phân chia di sản trong Bộ luật dân sự năm 2005 cho thấy: tại chương XXV quy định về Thanh toán và phân chia di sản trong đó có Phân chia di sản theo di chúc (Điều 684) và Phân chia di sản theo Pháp luật (Điều 685 ).

Đối với việc phân chia di sản theo di chúc thì: việc phân chia này được thực hiện theo ý chí của người để lại di chúc, nếu trong di chúc đó không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản phải chia đều cho từng người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Đối với việc phân chia di sản theo pháp luật thì: nếu có người thừa kế cùng hàng đã thành thai nhưng chưa sinh ra thì phải dành lại một phần di sản bằng phần mà người thừa kế khác được hưởng, để nếu người đó còn sống khi sinh ra được hưởng, nếu chết trước khi sinh ra thì những người thừa kế khác được hưởng.

Để có căn cứ khi đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản thì cần phải có Văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng. Luật công chứng quy định thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, trong đó tại khoản 1 Điều 49 có quy định về công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản như sau: những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì họ có quyền yêu cầu công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản. Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác.

Như vậy, công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản rất quan trọng đối với việc phân chia di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu. Văn bản thoả thuận phân chia di sản được công chứng là cơ sở để làm căn cứ cho việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Thủ tục cần thiết đối với người yêu cầu công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản bao gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;

- Dự thảo Văn bản thoả thuận phân chia di sản;

- Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

- Bản sao giấy tờ liên quan đến việc công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản. ( bản sao là bản chụp, bản in, bản đánh máy nhưng có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính không phải chứng thực nhưng khi nộp bản sao người yêu cầu công chứng phải nộp bản chính để đối chiếu).

Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình :

- Giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Đối với trường hợp thừa kế theo pháp luật người yêu cầu công chứng còn phải xuất trình:

- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Đối với trường hợp thừa kế theo di chúc người yêu cầu công chứng còn phải xuất trình:

- Bản di chúc.

Đây là các loại giấy tờ được Luật công chứng quy định cần phải có khi đến yêu cầu công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản.

Hiệu lực của văn bản công chứng không chỉ phụ thuộc vào nội dung mà còn phụ thuộc rất nhiều vào hình thức của văn bản công chứng. Một trong những vấn đề phải chú ý và coi trọng khi dự thảo Văn bản công chứng thoả thuận phân chia di sản cần phải chặt chẽ về nội dung và phải đáp ứng đúng quy định về hình thức của một Văn bản công chứng. Luật công chứng quy định về chữ viết trong văn bản “phải rõ ràng, dễ đọc, không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết dè dòng, không được tẩy xoá, không được để trống. Văn bản công chứng có từ hai trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự”. Đây là những vấn đề cần thiết đối với hình thức của một Văn bản thoả thuận phân chia di sản.

Việc ký và điểm chỉ trong văn bản công chứng được quy định đối với người yêu cầu công chứng và người làm chứng là phải ký trước mặt công chứng viên. Việc điểm chỉ được thay thế khi người yêu cầu công chứng, người làm chứng không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký.

Khi muốn sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ Văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng thì phải có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia trong Văn bản thoả thuận phân chia di sản và phải được công chứng.

Thời hạn công chứng được quy định không quá 2 ngày làm việc, đối với những trường hợp phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc. Thời gian xác minh không tính vào thời hạn công chứng.

Trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng và người có quyền, lợi ích liên quan phát hiện thấy có căn cứ cho rằng việc công chứng vi phạm pháp luật thì có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Như vậy có thể nói rằng, để phòng ngừa, ngăn chặn những tranh chấp có thể xảy ra trong đời sống xã hội của người dân, Luật công chứng đã có những quy định ngày một hoàn thiện hơn về công chứng Di chúc nói chung, trong đó có quy định về công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản. Thiết nghĩ, người có yêu cầu công chứng cần đến các Phòng công chứng, Văn phòng công chứng để công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản. Bởi vì, đây là địa chỉ tin cậy cho mọi người dân, cho các tổ chức, cho các cơ quan khi cần công chứng. Các tổ chức hành nghề công chứng có công chứng viên Phòng công chứng và công chứng viên Văn phòng công chứng. Họ là những người phải có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật công chứng mới được bổ nhiệm để hành nghề công chứng, nhà nước giao cho họ thực hiện các việc công chứng. Công chứng viên là người có trình độ, kiến thức về chuyên môn, nghiệp vụ, nắm bắt kịp thời các quy định của pháp luật và có kinh nghiệm, có thâm niên trong công tác pháp luật. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng do công chứng viên chứng nhận “có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật,” trừ khi các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có những thoả thuận khác. Ngoài ra, Văn bản công chứng do công chứng viên chứng nhận còn ” có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu”. Từ  quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng do công chứng viên chứng nhận cho thấy Văn bản thoả thuận phân chia di sản được công chứng viên chứng nhận sẽ bảo đảm về sự an toàn pháp lý và có hiệu lực pháp luật cao.

SOURCE: CỒNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TƯ PHÁP

Trích dẫn từ:

http://www.moj.gov.vn/p/tag.idempotent.render.userLayoutRootNode.target.n464.uP?uP_root=me&cmd=item&ID=10437

Read more »

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỪA KẾ NHÀ Ở

VŨ ANH - Cục Quản lý nhà – BỘ XÂY DỰNG

A. Thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở

1. Về hồ sơ thừa kế nhà ở bao gồm:

- Một trong các giấy tờ thừa kế nhà ở như: di chúc hợp pháp, Biên bản phân chia di sản thừa kế, Bản án của toà án, bản khai di sản thừa kế có công chứng Nhà nước);

- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của người chết

- Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế nếu là con của người chết hoặc bản sao Giấy đăng ký kết hôn nếu người nhận thừa kế là vợ (chồng) của người chết làm cơ sở để miễn nộp nghĩa vụ tài chính.

- Giấy chứng tử;

- Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ).

Đối với người được tặng cho là Việt kiều phải có thêm giấy tờ như Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam…

2. Về trình tự, thủ tục thừa kế nhà ở

- Bước 1: Bên thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức).

Nếu bên thừa kế không có di chúc hoặc bản án thì phải đến công chứng lập thủ tục kê khai di sản thừa kế hoặc chứng nhận biên bản phân chia di sản thừa kế. Trường hợp có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp.

- Bước 2: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Bước 3: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).

- Bước 4: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

B. Thừa kế nhà ở không có quyền sử dụng đất ở

1. Về hồ sơ thừa kế nhà ở bao gồm:

- Một trong các giấy tờ thừa kế nhà ở như: di chúc hợp pháp, Biên bản phân chia di sản thừa kế, Bản án của toà án, bản khai di sản thừa kế có công chứng Nhà nước);

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người chết

- Giấy chứng tử;

- Bản khai nộp nghĩa vụ tài chính.

Đối với người được tặng cho là Việt kiều phải có thêm giấy tờ như Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam…

2. Về trình tự, thủ tục thừa kế nhà ở

Trình tự, thủ tục thừa kế nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như quy định đối với trường hợp thừa kế nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở nêu tại phần a trên đây.

Bên nhận thừa kế nhà ở không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ phải nộp lệ phí trước bạ nhà ở (bằng 1% giá trị nhà ở theo quy định).

Bên thừa kế nhà ở chỉ được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nguồn: Cục Quản lý nhà – BỘ XÂY DỰNG

Read more »

THỦ TỤC THỪA KẾ ĐỂ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ***** Số: 2662/2007/QĐ-UBND

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc *******Huế, ngày 03 tháng 12 năm 2007

QUYẾT ĐỊNH

BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ THỦ TỤC THỪA KẾ ĐỂ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng Nhân dân và Ủy ban Nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân ngày 03 tháng 12 năm 2004;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Bộ Luật Dân sự ngày 14 tháng 6 năm 2005;
Căn cứ Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực;
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;
Căn cứ Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký;
Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Căn cứ Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
Căn cứ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số: 518/TTr-TN&MT-ĐK ngày 20 tháng 11 năm 2007,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về thủ tục thừa kế để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký và thay thế Quyết định số 1108/2006/QĐ-UBND ngày 26 tháng 04 năm 2006 của Uỷ ban Nhân dân tỉnh ban hành Quy định về thủ tục thừa kế để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy ban Nhân dân tỉnh; Giám đốc các sở: Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Tài chính, Xây dựng; Cục trưởng Cục Thuế; Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Huế và các huyện; Thủ trưởng các cơ quan có liên quan và người sử dụng đất chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

Nơi nhận: - Như Điều 3; - Bộ Tài nguyên và Môi trường (b/c); - TVTU; TT HĐND tỉnh; - Đoàn ĐBQH tỉnh; UBMTTQ VN tỉnh; - Cục Kiểm tra VBQPPL-Bộ Tư pháp; - CT và các PCT UBND tỉnh; - Các sở, ban, ngành thuộc tỉnh; - Viện KSND tỉnh; TAND tỉnh; - Thanh tra tỉnh; - Báo TT Huế, Đài PTTH tỉnh; - VP: CVP và PCVP Mai Hùng Tuân, Trung tâm Công báo; CV:TH,KNTC; - Lưu: VT,NĐ.

TM. UỶ BAN NHÂN DÂN KT.CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Nguyễn Thị Thúy Hòa

QUY ĐỊNH

VỀ THỦ TỤC THỪA KẾ ĐỂ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH
(Ban hành kèm theo Quyết định số 2662/2007/QĐ-UBND ngày 03 tháng 12 năm 2007 của Uỷ ban Nhân dân tỉnh)

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Quy định này được áp dụng cho những hộ gia đình, cá nhân được hưởng quyền thừa kế về quyền sử dụng đất ở theo pháp luật nhưng những người được hưởng thừa kế không tự phân chia được di sản hoặc được hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa chia thuộc quyền sử dụng chung của những người thừa kế để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Giấy chứng nhận trong trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được thực hiện theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ.

Điều 2. Về xác định những người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật

Việc xác định số người được thừa kế quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Bộ Luật Dân sự phải do một trong số những người đồng thừa kế đứng ra khai báo hàng thừa kế và cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung khai báo. Tờ khai những người thừa kế theo pháp luật được lập theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Quy định này và có xác nhận của Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi có đất là di sản thừa kế.

Điều 3. Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi người đại diện thừa kế đã lập Tờ khai những người thừa kế theo pháp luật và được Uỷ ban Nhân dân cấp xã xác nhận theo quy định tại Điều 2 Quy định này thì tiến hành lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành và nộp tại cơ quan được giao nhiệm vụ tiếp nhận, thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp huyện để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 4. Việc ghi tên những người đồng thừa kế trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tất cả những người đồng thừa kế có tên trong Tờ khai những người thừa kế theo pháp luật đều được ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Trường hợp đã xác định được đầy đủ tất cả số người được hưởng quyền thừa kế theo pháp luật:

Nếu tại Mục I trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đủ chỗ để ghi tên của tất cả những người sử dụng chung thửa đất thì giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người đã đứng ra lập Tờ khai những người thừa kế theo pháp luật, tiếp theo ghi “cùng với những người sử dụng đất có tên trong danh sách kèm theo Giấy chứng nhận này”; thông tin về những người sử dụng đất còn lại phải được in hoặc viết vào trang phụ “Danh sách những người sử dụng chung thửa đất” theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Quy định này. Trang phụ sau khi lập được đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (dấu giáp lai của Uỷ ban Nhân dân huyện, thành phố Huế). Tại khoản 5, Mục II của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì ghi toàn bộ diện tích thửa đất đó vào mục hình thức “Sử dụng chung” và ghi “không” vào mục “Sử dụng riêng”.

2. Trường hợp chưa xác định được đầy đủ những người được hưởng quyền thừa kế theo pháp luật:

Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất mà có nhiều người được thừa kế theo pháp luật nhưng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa xác định được đầy đủ những người đó thì cấp một (01) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật đã xác định được có chứng thực của Ủy ban Nhân dân cấp xã hoặc chứng nhận của Công chứng Nhà nước. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi “Người đại diện là”, sau đó ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người đại diện, tiếp theo ghi “cùng với những người nhận thừa kế có tên trong danh sách kèm theo Giấy chứng nhận này”; lập danh sách những người khác được nhận thừa kế quyền sử dụng theo pháp luật đã được xác định, cuối danh sách được ghi “và một số người thừa kế khác chưa được xác định”; danh sách những người được nhận thừa kế đã được xác định lập theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Quy định này. Tại mục IV (phần ghi chú) của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: “Chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất, không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất”.

3. Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp xác định được thêm người được hưởng quyền thừa kế theo pháp luật thì người đã đứng ra lập Tờ khai khai bổ sung những người thừa kế theo pháp luật, để được ghi bổ sung vào danh sách kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2 Điều này

4. Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng chung thửa đất đã phân chia được di sản theo quy định tại Điều 5 Quy định này; thì người được hưởng di sản về thừa kế quyền sử dụng đất lập thủ tục để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan được giao nhiệm vụ tiếp nhận, thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp huyện.

Điều 5. Trường hợp các đồng thừa kế tự thoả thuận được việc phân chia di sản nhà, đất

Khi những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất có nhu cầu phân chia thừa kế quyền sử dụng đất và các đồng thừa kế tự thoả thuận được việc phân chia di sản nhà, đất; nhận thừa kế quyền sử dụng đất trong trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất thì được lựa chọn hình thức công chứng tại các Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất; sau đó lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được thừa kế tại cơ quan được giao nhiệm vụ tiếp nhận, thụ lý hồ sơ đất đai của cấp huyện.

Điều 6. Trách nhiệm thi hành

1. Giám đốc các sở: Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp tổ chức hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện Quy định này.

2. Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân thành phố Huế và các huyện chỉ đạo  các phòng ban chuyên môn và Uỷ ban Nhân dân các xã, phường, thị trấn thực hiện Quy định này.

Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc đề nghị các địa phương phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp để báo cáo Uỷ ban Nhân dân tỉnh chỉ đạo giải quyết./.

TM. UỶ BAN NHÂN DÂN
KT.CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Nguyễn Thị Thúy Hòa

Read more »