QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN CHIẾM HỮU – BÀI HỌC VỀ TÌNH HUỐNG LUẬT XA RỜI CUỘC SỐNG

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – ĐẠI HỌC QUỐC GIA TPHCM

1. Dẫn nhập

Thoạt nhìn, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) về quyền sở hữu có nhiều nét tương đồng với các quy định cùng tính chất được ghi nhận tại các BLDS của các nước tiền tiến như Pháp, Đức, Nhật. Đặc biệt, về nội dung của quyền sở hữu, người làm luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (BLDS Điều 164). Sự thừa nhận đó không khác mấy so với sự nhìn nhận của người Pháp về các yếu tố đặc trưng của quyền sở hữu, như được khẳng định tại Điều 544 BLDS Napoléon: “Quyền sở hữu là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối nhất, miễn là không phạm điều cấm theo luật hoặc theo văn bản lập quy”[1]. Điểm khác biệt đáng chú ý nhất có lẽ là việc cụm từ “quyền chiếm hữu” được ghi nhận trong định nghĩa chính thức về nội dung quyền sở hữu trong BLDS Việt Nam, nhưng không thấy xuất hiện trong điều luật tương ứng của BLDS Pháp.

Tuy nhiên, chính sự khác biệt ấy đã dẫn đến sự hình thành một chế độ pháp lý về sở hữu rất đặc thù trong luật Việt Nam. Điều này khiến cho một mặt, luật Việt Nam trở nên khó hiểu đối với thế giới, mặt khác, việc thực hiện quyền sở hữu trở nên phức tạp do sự trộn lẫn các quyền năng có tính chất khác biệt trong khuôn khổ một chế định duy nhất.

2. Chiếm hữu và quyền sở hữu

2.1. Nội dung của quyền sở hữu theo luật của các nước tiền tiến

Truyền thống La Mã. Từ rất sớm, người La Mã đã phân tích được quyền sở hữu thành một tập hợp của ba nhóm quyền năng, gọi là usus, fructus và abusus[2]. Một cách ngắn gọn, usus là quyền sử dụng tài sản, quyền khai thác công năng của tài sản nhằm phục vụ cho nhu cầu của chủ thể; fructuslà quyền thu nhận những lợi ích vật chất mà tài sản mang lại, đặc biệt là những lợi ích được nhận dạng dưới hình thức hoa lợi (fruits) của tài sản; còn abusus là quyền định đoạt tài sản, bao gồm định đoạt vật chất (tiêu dùng, tiêu huỷ,…) và định đoạt pháp lý (bán, tặng cho, để thừa kế,…).

Quan niệm về nội dung của quyền sở hữu như trên được quán triệt trong luật của các nước tiền tiến, đặc biệt là các nước châu Âu, và được sử dụng như một công cụ chủ yếu để phân tích các quyền chủ thể đối với tài sản, nhằm làm rõ bản chất của các quyền ấy, tạo điều kiện cho việc xây dựng, hoàn thiện các chế độ pháp lý liên quan. Chẳng hạn, quyền sở hữu được ghi nhận ở một người khi người đó có đủ ba quyền năng – dùng, thu lợi và định đoạt; người chỉ có quyền dùng và quyền thu lợi được gọi là người hưởng dụng (usufructuary); còn người chỉ có quyền dùng thì được gọi là người sử dụng hoặc người mượn tài sản.

2.2. Chiếm hữu theo luật của các nước tiền tiến

2.2.1. Tính chất của quan hệ chiếm hữu

Sự nhìn nhận quyền sở hữu theo góc nhìn cuộc sống đời thường. Tình huống điển hình là có một người xuất hiện công khai trong dáng vẻ, tư thế của người có những quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản. Dáng vẻ, tư thế ấy được thể hiện trong cách ứng xử trong mối quan hệ với tài sản, chẳng hạn điều khiển xe chạy trên đường, sinh hoạt trong nhà,… Thông thường, người tỏ ra có quyền đối với tài sản cũng là người thực sự có quyền: họ là chủ, người thuê, người mượn hợp pháp. Nhưng không loại trừ khả năng đó chỉ là một người tự tiện chiếm dụng tài sản, thậm chí là kẻ trộm, cướp. Nói khác đi, quyền năng được thể hiện trên thực tế đối với tài sản không hẳn lúc nào cũng phản ánh trung thực mối quan hệ pháp lý giữa người thực hiện quyền năng và tài sản đó.

Điều chắc chắn, và hợp lý, hợp tình, là chừng nào người thực hiện quyền năng bề ngoài ấy chưa phải đứng trước một cuộc sát hạch về tư cách pháp lý, chẳng hạn, trong khuôn khổ một vụ tranh chấp trước toà án về quyền sở hữu đối với tài sản, thì người này được và cần được, phải được thừa nhận là người có quyền đối với tài sản đó. Sự thừa nhận ấy thể hiện thành cách ứng xử cụ thể mà người ta dành cho người đang thực hiện quyền năng đối với tài sản. Tuỳ theo tính chất tôn trọng hay không tôn trọng đối với người được cho là có quyền năng, hành vi ứng xử của người khác được cho là đúng mực hay không đúng mực và được pháp luật điều chỉnh một cách tương ứng.

Bởi vậy mới có một câu chuyện thú vị: A trộm túi xách trong cửa hàng của B. Trên đường về nhà, A bị kẻ cướp chặn đường, giật lấy túi xách. Việc xảy ra trước mắt C, là anh ruột của B. C xông vào can thiệp, giành lại túi xách và trả cho A. Về đến nhà, C nghe nói B đã bị kẻ trộm lẻn vào cửa hàng lấy mất một chiếc túi xách; tuy nhiên, C không biết rằng mình đã có dịp đối mặt với kẻ trộm, thậm chí đã giúp đỡ kẻ ấy giành lại chiếc túi xách, mà suy cho cùng là của em ruột mình.

Tình trạng thực tế mà trong đó, A trong câu chuyện xuất hiện trước mắt C như một người có quyền sở hữu đối với tài sản và quyền sở đó đang bị người khác xâm hại, được luật học của các nước gọi là chiếm hữu (possession, từ nguyên gốc trong tiếng latinh possessio).

Về phương diện học thuật, chiếm hữu được hiểu là việc một người thể hiện bằng những ứng xử cụ thể các quyền năng đối với một tài sản. Chiếm hữu với tư cách chủ sở hữu là việc một người tỏ ra có các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản.

Trong chừng mực nào đó, chiếm hữu được coi là biểu hiện bề ngoài của quyền sở hữu. Biểu hiện ấy có thể phản ánh trung thực nội dung bên trong của quyền, nghĩa là người tỏ ra có quyền cũng thực sự là người có quyền đó. Nhưng nó cũng có thể hoàn toàn trái ngược với nội dung ấy: trường hợp kẻ trộm túi xách trong câu chuyện nói trên là một ví dụ.

2.2.2. Thiết lập quan hệ chiếm hữu

Corpus và animus[3]. Quyền sở hữu được xác lập theo những căn cứ như chuyển nhượng, để thừa kế, theo thời hiệu,… Nói chung, khi đề cập đến việc thiết lập quyền sở hữu của một người đối với một tài sản, người ta chú ý cách thức mà những quyền năng của chủ sở hữu được trao cho người này. Điều quan trọng là các cách thức ấy phải hợp lệ thì quyền sở hữu mới được coi là thiết lập hợp pháp và được bảo vệ: hợp đồng mua bán phải có giá trị thì quyền sở hữu mới được chuyển cho người mua; di chúc phải có giá trị thì người thừa kế theo di chúc mới xác lập được quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế;…

Trong khi đó, sự chiếm hữu được ghi nhận trong hoàn cảnh cụ thể và được người ta cảm nhận; sự cảm nhận ấy dẫn dắt người ta đi đến chỗ thừa nhận tư cách của người chiếm hữu mà không bận tâm đến việc tìm hiểu tính xác thực, hợp pháp của tư cách đó. Người can thiệp C trong câu chuyện nói trên không thể biết rằng A đã có được chiếc túi xách ấy nhờ trộm cắp. Trước mắt C là một người có những biểu hiện cho thấy là chủ nhân của một tài sản và quyền sở hữu của người này đối với tài sản đang bị người khác xâm hại.

Ở góc độ khoa học luật, các biểu hiện ấy được phân tích thành hai nhóm yếu tố cấu thành quan hệ chiếm hữu và được người La Mã lần lượt gọi là corpus và animus.

Corpus là yếu tố vật chất, còn gọi là yếu tố khách quan của sự chiếm hữu. Yếu tố này biểu hiện thành các hành vi ứng xử cụ thể cho thấy người ứng xử là người có quyền đối với tài sản. Các hành vi ấy có thể mang tính chất vật chất: cất đồ đạc trong tủ, coi sóc nhà cửa, chăm sóc cây cối,…[4]. Nhưng đó cũng có thể là hành vi ứng xử mang tính pháp lý: trả tiền thuế đất cho cơ quan thuế và nhận hoá đơn, giao kết hợp đồng cho mượn, gửi giữ tài sản,…

Animus là yếu tố ý chí, còn gọi là yếu tố chủ quan. Đó là trạng thái tâm lý thể hiện thành thái độ ứng xử hàm chứa quyền năng của người chiếm hữu đối với tài sản. Thái độ đó khiến người ta ghi nhận ở người chiếm hữu phong độ của một người có quyền đối với tài sản, phân biệt với những người khác thuộc phần còn lại của thế giới.

Thiết lập quan hệ chiếm hữu theo luật của các nước tiêu biểu. Ở Đức, Pháp và nói chung các nước Tây Âu, sự chiếm hữu được ghi nhận và được thừa nhận trên nguyên tắc, không chỉ trong cuộc sống đời thường mà cả trong luật, một khi có sự hội tụ của corpus vàanimus ở một người.

Có những trường hợp nắm giữ tài sản mà ai cũng biết không thể được coi là chiếm hữu, chẳng hạn, người thợ máy đang loay hoay sửa một chiếc xe bị hỏng hóc kỹ thuật để trong ga ra chắc chắn không phải là người chiếm hữu chiếc xe đó; hoặc người lái xe chở hàng không phải là người chiếm hữu số hàng đó. Nhưng thông thường, một người có hành vi tác động lên một tài sản đồng thời cũng thể hiện quyền năng của mình trong hành vi đó, để cho phép mọi người ghi nhận tư cách người chiếm hữu của người đó đối với tài sản. Trong một tình huống đặc thù, người chiếm hữu với tư cách chủ sở hữu chuyển giao tài sản cho người khác sử dụng theo hợp đồng (mượn, thuê,…). Khi đó, cả hai đều là được coi người chiếm hữu, một người (người mượn, thuê,…) chiếm hữu trực tiếp, còn người kia chiếm hữu gián tiếp.

2.2.3. Hiệu lực pháp lý của việc chiếm hữu

Bảo vệ sự chiếm hữu. Là một tình trạng thực tế, nhưng chiếm hữu lại phát sinh hiệu lực pháp lý như một quan hệ giữa một người – gọi là người chiếm hữu – và một vật, được pháp luật thừa nhận, điều chỉnh.

Tư tưởng chủ đạo là sự chiếm hữu được bảo vệ theo một chế độ riêng, phân biệt với chế độ bảo vệ quyền sở hữu. Thông thường, người chiếm hữu cũng đồng thời là chủ sở hữu đích thực, hợp pháp của tài sản[5]. Bởi vậy, một cách hợp lý, người chiếm hữu được luật suy đoán là chủ sở hữu.

Chính vì được suy đoán là chủ sở hữu mà người chiếm hữu trong câu chuyện trộm túi xách nói trên được coi là nạn nhân của một vụ cướp giật trong mắt người đi đường và được bảo vệ. Ứng xử của C trong câu chuyện hoàn toàn phù hợp với các chuẩn mực sống trong xã hội có tổ chức và được khuyến khích như là cách ứng xử cần thiết nhằm góp phần duy trì trật tự xã hội.

Trong khuôn khổ một tranh chấp pháp lý về nội dung của quyền đối với tài sản, người chiếm hữu được miễn trách nhiệm chứng minh: người nào nói rằng người đang chiếm hữu không phải là chủ sở hữu thì phải trưng ra được các bằng chứng thuyết phục về điều mình khẳng định.

Cần nhấn mạnh rằng, sự bảo vệ người chiếm hữu là việc làm cần thiết trước hết nhằm duy trì trật tự xã hội. Đơn giản, việc chiếm hữu đang diễn ra trước mắt mọi người như là một phần của khung cảnh sống bình yên trong xã hội. Việc ai đó có hành vi xâm phạm sự chiếm hữu của người khác bằng kiểu ứng xử lệch chuẩn, thậm chí trái pháp luật, như chiếm đoạt bằng vũ lực, phải bị ngăn chặn, xử lý. Trong câu chuyện túi xách nói trên, giả sử B tình cờ gặp A ở nơi công cộng với chiếc túi xách trong tay, thì B phải báo cho nhà chức trách để có biện pháp xử lý vụ việc theo trình tự, thủ tục đòi lại tài sản do pháp luật quy định. B không được tự tiện xông tới dùng sức mạnh cơ bắp, vũ khí để giành lại tài sản: nếu B làm việc đó, thì trong mắt mọi người, B có hành vi xâm phạm tài sản của người khác, qua đó, xâm phạm trật tự xã hội và phải bị chế tài.

Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Chiếm hữu tài sản một cách liên tục, công khai trong một thời gian dài, người chiếm hữu mà không có quyền rốt cuộc sẽ có được quyền đó. Người chiếm hữu trong tư thế chủ sở hữu, dù không phải là chủ sở hữu đích thực, sau một thời gian, sẽ được thừa nhận là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản.

Để được hưởng sự thừa nhận đó, điều quan trọng là người chiếm hữu phải chiếm hữu trong tư thế và với thái độ tâm lý của người có quyền. Bởi vậy, người nghĩ rằng mình chỉ là một người thuê tài sản và ứng xử phù hợp với suy nghĩ đó, chẳng hạn, bằng cách trả tiền thuê đều đặn, không bao giờ có thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu đối với tài sản, dù việc chiếm hữu tài sản thuê có kéo dài đến bao lâu.

Xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi cho người chiếm hữu ngay tình. Người chiếm hữu mà không phải là chủ sở hữu tất nhiên có nghĩa vụ giao trả tài sản cho chủ sở hữu đích thực, đặc biệt là sau một vụ kiện đòi lại tài sản hoặc sau một vụ huỷ bỏ hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản.

Về mặt lý thuyết, khi giao trả tài sản, thì người chiếm hữu cũng phải giao trả cả hoa lợi, lợi tức gắn với tài sản, bởi những thứ đó, theo luật, là của chủ sở hữu tài sản gốc. Vấn đề, đối với người chiếm hữu ngay tình, là khi thu nhận hoa lợi, lợi tức, người này tin tưởng một cách chính đáng rằng chính mình là chủ sở hữu tài sản và cũng là chủ sở hữu hoa lợi, lợi tức phát sinh. Thông thường, hoa lợi, lợi tức là tài sản tiêu hao: một khi được thu nhận, tài sản đó thường được phải tiêu thụ trong thời gian ngắn. Do đó, buộc người chiếm hữu hoàn trả hoa lợi, lợi tức có nghĩa là buộc người này trả nợ bằng tiền. Nếu thời gian chiếm giữ tài sản kéo dài, số tiền có thể rất lớn và thực sự là một gánh nặng đối với người chiếm hữu. Trong trường hợp người chiếm hữu là ngay tình, áp đặt một gánh nặng như thế là không hợp với lẽ phải.

Bởi vậy, luật các nước quyết định thừa nhận quyền sở hữu của người chiếm hữu ngay tình đối với hoa lợi, lợi tức gắn với tài sản chiếm hữu. Quyền này được thừa nhận chừng nào sự ngay tình còn được duy trì và chấm dứt từ lúc người chiếm hữu biết hoặc buộc phải biết mình không phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản.

3. Quyền sở hữu và chiếm hữu trong luật Việt Nam hiện hành

3.1. Chiếm hữu là một phần nội dung của quyền sở hữu

Quyền sở hữu = quyền chiếm hữu + (usus và fructus) + abusus. Như đã nói, quyền sở hữu theo luật Việt Nam hiện hành gồm có ba yếu tố – quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền định đoạt có nội hàm tương tự như abusus trong luật La Mã; quyền sử dụng, trong chừng mực nào đó, là sự kết hợp của usus và fructus. Còn lại quyền chiếm hữu cần được xây dựng nội hàm thích ứng trong điều kiện luật ở các nước không coi quyền này là một phần nội dung của quyền sở hữu.

Người làm luật Việt Nam giải quyết vấn đề bằng cách, một mặt cố gắng xây dựng một định nghĩa pháp lý chính thức cho quyền chiếm hữu như là một phần nội dung của quyền sở hữu[6], mặt khác, tiếp nhận một phần các giải pháp cho vấn đề hiệu lực pháp lý của quan hệ chiếm hữu được thừa nhận trong luật của các nước. Với cách làm đó, luật Việt Nam có nhiều điểm lạ đáng chú ý.

3.2. Hệ quả của cách làm đặc thù

Sự chiếm hữu chỉ được bảo vệ một khi thiết lập được mối liên hệ hợp pháp với quyền sở hữu. Được coi là một phần của quyền sở hữu, quyền chiếm hữu không được bảo vệ theo một chế độ riêng mà được nhập chung với quyền sở hữu, thành đối tượng chung của một chế độ bảo vệ duy nhất, gọi là bảo vệ quyền sở hữu, được quy định tại Chương XV BLDS. Chế độ này được đặc trưng bởi hai quyền cơ bản – Quyền đòi lại tài sản (Điều 256) và quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp (Điều 259).

Điều kiện để được bảo vệ là việc chiếm hữu phải được xác lập hoặc là có căn cứ pháp luật, hoặc là không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, gọi chung là chiếm hữu hợp pháp[7]. Nói rõ hơn, người chiếm hữu chỉ được hưởng sự bảo vệ của luật pháp, công lực một khi cho thấy sự chiếm hữu là có chính danh, nghĩa là tình trạng chiếm hữu của mình đối với tài sản là hệ quả của việc thực hiện quyền sở hữu hợp pháp của một người nào đó (có thể là chính mình hoặc một người khác) đối với tài sản.

Trong câu chuyện của A, B, C kể trên, đúng là C sẽ giao chiếc túi xách lại cho A, sau khi giành lại được từ tay kẻ cướp giật, mà không bận tâm đến việc tìm hiểu, rốt cuộc, A là ai, làm sao có được chiếc túi xách đó. Đơn giản, C ứng xử một cách tự nhiên, theo thói quen của một người dân bình thường yêu chuộng công lý, lẽ phải.

Nhưng diễn biến câu chuyện có thể sẽ khác đi, nếu C là nhân viên công lực đang thi hành nhiệm vụ. Khi đó, C sẽ phải tiến hành các việc cần thiết nhằm xử lý vụ vi phạm theo quy định của pháp luật, trong đó có việc giao trả tài sản cho nạn nhân. Trên nguyên tắc, việc giao trả chỉ được thực hiện một khi có căn cứ thoả đáng cho thấy người nhận lại tài sản đích thực là chủ nhân hợp pháp của tài sản đó hoặc là người được chủ nhân hợp pháp chuyển giao quyền sử dụng tài sản một cách hợp lệ. Quá trình kiểm tra bao gồm việc đặt và giải quyết các vấn đề liên quan đến tính chính danh của việc nắm giữ đối với tài sản, rốt cuộc, là các vấn đề liên quan đến nội dung của quyền năng.

Đáng nói nữa là không chỉ trong trường hợp tài sản bị chiếm đoạt bằng hành vi vi phạm pháp luật hình sự, như nói trên, mà cả khi việc chiếm hữu tài sản bị quấy nhiễu trong cuộc sống dân sự, thì để có thể có được hưởng sự bảo vệ của luật pháp, công lực, người chiếm hữu cũng phải trải qua cuộc thẩm tra để làm rõ tư cách trong mối quan hệ với quyền sở hữu. Ví dụ, có một người đang khai thác một phần đất một cách bình yên; một người khác đến cắm dùi bên cạnh rồi bắt đầu tiến hành lấn chiếm; người bị lấn chiếm kiện yêu cầu chấm dứt hành vi lấn chiếm. Trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người khiếu kiện phải chứng minh được rằng mình là người thực sự có đối với tài sản, thì mới được bảo vệ.

Ở các nước, với nguyên tắc suy đoán người chiếm hữu là người có quyền thì trong trường hợp việc chiếm hữu tài sản bị xâm hại, quấy nhiễu bằng hành vi vi phạm pháp luật, người chiếm hữu được bảo vệ theo cách bảo vệ mà luật pháp dành cho chủ sở hữu. Điều cần nhấn mạnh là suy cho cùng người chiếm hữu được bảo vệ không phải vì nhà chức trách tin chắc rằng đó là chủ sở hữu đích thực của tài sản. Đơn giản, việc chiếm hữu đó là một phần của cuộc sống xã hội đang diễn ra một cách bình yên; sự bình yên đó cần được duy trì, bởi nó hàm chứa ít rủi ro xung đột, khủng hoảng xã hội so với tình cảnh mà người xâm hại, quấy nhiễu việc chiếm hữu tạo ra bằng hành vi xâm hại, quấy nhiễu của mình.

Đâu là điểm dừng của quá trình kiểm tra? Trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, không có một loại phương tiện chứng minh nào được chính thức thừa nhận là có khả năng cung cấp bằng chứng tuyệt đối về quyền sở hữu tài sản. Bởi vây, quá trình thẩm tra tư cách pháp lý của người nắm giữ tài sản chỉ có thể dẫn dắt người ta đến một điểm nào đó trên con đường vô tận tìm kiếm thông tin hoàn hảo về quyền năng của một người đối với tài sản. Ở điểm đó, người kiểm tra chỉ có thể lựa chọn một trong ba phương án xử lý vụ việc.

Hoặc, người được kiểm tra tư cách được thừa nhận, theo các bằng chứng được thẩm định đến lúc đó, là người có quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp đối với tài sản. Những người khác phải tôn trọng quyền của người này; người nào có hành vi xâm phạm quyền của người này đối với tài sản phải bị chế tài theo quy định của pháp luật.

Hoặc, người được kiểm tra tư cách không được thừa nhận là người có quyền. Khi đó, lại có hai khả năng. Khả năng thứ nhất là có người khác chứng minh được một cách thuyết phục trước cơ quan chức năng rằng mình là người có quyền đối với tài sản; trong trường hợp này, tài sản phải được giao cho người đó. Khả năng thứ hai là không có ai khác chứng được rằng mình là người có quyền đối với tài sản; trong trường hợp này, cách xử lý duy nhất phù hợp với logic của sự việc là coi tài sản như của vô chủ và nhập vào khối công sản của Nhà nước.

Điều có thể gây bức xúc, đặc biệt đối với người chiếm hữu tài sản trong trường hợp bị kết luận là người không có quyền đối với tài sản, là: việc chiếm hữu đang được thực hiện một cách bình yên; một ngày nọ, quyền chiếm hữu bị xâm hại, quấy nhiễu, khiến nhà chức trách phải can thiệp và sự can thiệp ấy lại dẫn đến kết cục như thế. Càng bức xúc hơn nữa trong điều kiện bản thân sự kết luận chính thức của nhà chức trách lại không thể có giá trị tuyệt đối, do chẳng bao giờ, trong khung cảnh pháp lý hiện tại, người ta có thể khẳng định một cách chắc nịch và không thể đảo ngược rằng người này, người kia là người có quyền đối với tài sản.

4. Kết luận

Luật phải phản ánh cuộc sống bình thường. Cần phải viết lại các điều luật liên quan đến quyền sở hữu và chiếm hữu trong BLDS. Điều đó cần thiết để luật Việt Nam không chỉ hiểu được đối với phần còn lại của thế giới, mà còn có thể được mọi người chấp nhận, áp dụng, tuân thủ mà không thắc mắc, bất bình vì có cảm giác bị đối xử không công bằng. Tư tưởng chủ đạo là: có nhiều lúc cần xử sự với nhau trong cuộc sống dân sự, về phương diện pháp lý, dựa theo những gì được thấy, được cảm nhận mà không cần tìm hiểu bản chất bên trong của những điều thấy được, cảm nhận được. Nói khác đi, cần phải để cho cuộc sống bình thường được phản ánh, thừa nhận trong luật, bởi sự bình thường đó là một phần của trật tự, bình ổn xã hội, là cái mà luật phải bảo vệ.

Cứ hình dung câu chuyện chiếm hữu trong luật là sự khái quát hoá câu chuyện giao tiếp xã hội – pháp lý diễn ra hàng ngày tại một bãi giữ xe máy điển hình của cơ quan công quyền. Tất cả những người dẫn xe máy vào bãi giữ xe đều được người trông giữ đối xử như nhau, như là người có năng lực giao kết hợp đồng gửi giữ: họ giao xe, nhận phiếu gửi, trả phí trông giữ và nhận lại xe sau khi kết thúc công việc cần làm. Người trông giữ không và không cần, cũng như không có quyền hạch hỏi để xem người gửi xe liệu có phải là chủ sở hữu hoặc ít nhất là người chiếm hữu hợp pháp đối với tài sản, rồi từ đó mới có thái độ ứng xử thích hợp. /.

---

[1] Nguyên văn Điều 544 BLDS Pháp: “La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

[2] Có thể xem, ví dụ: F.Terré và Ph. Simler, Droit civil – Les biens, Précis Dalloz (Paris), 2006, tr. 79 đến 91; Ph. Malaurie và L. Aynès, Droit civil – Les biens, Cujas (Paris), 2008, tr. 117 đến 121; Gérard Cornu, Droit civil- Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien, 2001, tr. 327 đến 329.

[3] Xem, ví dụ, Radulesco, La notion et les éléments constitutifs de la possession en legislation, Luận án tiến sĩ, Paris, 1925.

[4] Suy cho cùng, chiếm hữu trước hết là sự chiếm hữu vật chất, sự cầm giữ. Đối với động sản, đó là việc nắm giữ tài sản trong tay hoặc ít nhất là trong tầm tay; đối với bất động sản, đó là việc dựng hàng rào làm ranh giới phân biệt với bất động sản khác.

[5] Bởi nếu thông thường, người chiếm hữu không phải là chủ sở hữu, thì xã hội đúng là rất mất trật tự.

[6] Theo BLDS Điều 182, quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.

[7] Thực ra, khái niệm “chiếm hữu hợp pháp” được người làm luật nhắc đến trong các điều luật liên quan (BLDS Điều 255, 256, 259, 260), nhưng lại không được giải thích. Dẫu sao, có thể nghĩ rằng cả người chiếm hữu gọi là có căn cứ pháp luật theo Điều 183, cũng như người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình theo Điều 189 cùng được người làm luật đối xử như nhau, đặc biệt là được bảo vệ như nhau. Trong điều kiện đó, có thể coi cả hai là người chiếm hữu hợp pháp.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ: http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/quyen-so-huu-va-quyen-chiem-huu-bai-hoc-ve-tinh-huong-luat-xa-roi-cuoc-song

Read more »

MỐI QUAN HỆ GIỮA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

1. Ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản: thông tin về quyền hoặc tạo ra quyền

Việc thực hiện một quyền đối với một vật có giá trị tiền tệ chỉ suôn sẻ khi tất cả mọi người đều tôn trọng quyền đó. Muốn được mọi người tôn trọng, điều kiện cần là quyền đó phải được mọi người biết đến. Theo quan niệm truyền thống, đăng ký bất động sản là biện pháp có tác dụng công bố sự tồn tại của một quyền đối với một bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể của quyền thực hiện quyền ấy trong mối quan hệ với tất cả mọi người.

Khác với đăng ký hộ tịch, đăng ký tài sản và nói riêng là đăng ký bất động sản, có đối tượng không phải là một sự kiện hay một giao dịch, mà là một quyền đối với một tài sản, đối với một bất động sản (1): quyền sở hữu, quyền của chủ nợ nhận thế chấp, quyền về lối đi qua…

Trong điều kiện bản thân việc đăng ký là một giao dịch do người có quyền xác lập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vấn đề đặt ra là, giao dịch ấy có mối quan hệ gì với cuộc sống pháp lý của quyền được đăng ký, cụ thể là đối với việc xác lập, chứng minh sự tồn tại của quyền đó. Các hệ thống pháp luật giải quyết vấn đề theo một trong hai cách: 

Hoặc, luật thừa nhận quyền được xác lập do hiệu lực của các giao dịch (mua bán, trao đổi…) hoặc các sự kiện pháp lý (thừa kế, hết thời hiệu…) hình thành trong khuôn khổ cuộc sống dân sự, việc đăng ký là một giao dịch đặc thù, mang tính chất thủ tục hành chính và chỉ có tác dụng thông tin, công bố công khai cho người thứ ba về sự tồn tại của quyền đã được xác lập đó.

Hoặc, luật xác định rằng chính việc đăng ký có tác dụng trực tiếp xác lập quyền. Trong trường hợp quyền được tạo ra, thì cho đến ngày đăng ký, quyền không tồn tại về mặt pháp lý. Trong trường hợp quyền đang tồn tại, thuộc về một người và nay được chuyển giao cho người khác, thì việc đăng ký có tác dụng xác nhận sự chuyển giao quyền từ người chuyển giao sang người nhận chuyển giao.

Tuỳ theo cách giải quyết vấn đề, các hệ thống pháp luật tổ chức và xác định cách vận hành bộ máy đăng ký cũng như hệ quả pháp lý của sự vận hành đó một cách thích ứng. Điều đó tạo ra sự khác biệt giữa các hệ thống.

2. Các hệ thống đăng ký tiêu biểu

Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba

Hệ thống đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc (2): 1. Giao dịch được đăng ký thì coi như được mọi người nhận biết; 2. Giao dịch không đăng ký thì coi như không được ai biết; 3. Các suy đoán này là không thể đảo ngược. Thực ra, việc đăng ký chỉ có ý nghĩa pháp lý đối với người thứ ba; còn đối với hai bên trong giao dịch, việc này không cần thiết và các nguyên tắc vừa nêu cũng không được áp dụng đối với các bên giao dịch: các bên tất nhiên biết rõ mình đã làm gì và phải chịu trách nhiệm về việc mình làm.

Hệ thống này dựa trên sự phân biệt giữa giá trị của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện được coi là căn cứ xác lập quyền và giá trị của thủ tục đăng ký quyền. Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể được xác lập do hiệu lực của giao dịch hoặc của sự kiện ấy trong mối quan hệ giữa những người tham gia giao dịch. Một người bán nhà cho người khác và hợp đồng mua bán không được đăng ký. Quyền sở hữu nhà vẫn được chuyển cho người mua theo đúng hợp đồng; nhưng việc chuyển quyền đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa bên mua và bán; đối với người thứ ba, nhà vẫn thuộc về người bán (3) .    

Hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba không thể được sử dụng để trực tiếp chứng minh sự tồn tại của quyền. Đơn giản, việc chuyển giao một quyền được đăng ký, bởi vì việc chuyển giao trước đó cũng đã được đăng ký; người được chuyển giao được thừa nhận có quyền nếu chính người chuyển giao cũng được thừa nhận có quyền. Bởi vậy, trong trường hợp có tranh chấp về sự tồn tại của quyền, người ta phải đi ngược dòng đăng ký cho đến lần đăng ký đầu tiên và phải thẩm định giá trị pháp lý của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện đặt cơ sở cho việc đăng ký lần đầu đó. Thậm chí, về mặt lý thuyết, việc chứng minh phải được thực hiện bằng cách đi ngược thời gian cho đến khi gặp lại thời điểm mà tài sản được tạo ra hoặc khi tài sản được công nhận thuộc về một người do xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (4) .  

Không có tác dụng xác lập quyền, nhưng hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với cùng một tài sản: trong trường hợp có hai người cùng một lúc tự xưng là chủ nợ có bảo đảm bằng quyền đối vật (ví dụ, quyền nhận thế chấp) đối với cùng một tài sản, thì người nào có quyền được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thực hiện quyền của mình.   

Hệ thống đăng ký để xác lập quyền

Trong hệ thống này, chính việc đăng ký, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, có tác dụng tạo ra quyền. Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần cho việc xác lập quyền; đăng ký là điều kiện đủ. Việc đăng ký thiết lập bằng chứng về sự tồn tại của quyền và bằng chứng này không thể bị đánh đổ bằng một án kiện, trừ một số trường hợp cá biệt.

Hệ thống đăng ký để xác lập quyền đòi hỏi cơ chế kiểm tra chặt chẽ cho phép ngăn chặn việc đăng ký quyền cho người không có quyền. Các giao dịch chuyển quyền phải được xác lập theo những điều kiện nghiêm ngặt về hình thức. Trong mọi trường hợp, người được hưởng phải làm đơn xin đăng ký kèm theo các tài liệu chứng minh việc xác lập quyền cho mình. Cơ quan đăng ký từ chối tiến hành đăng ký nếu các điều kiện cần không tồn tại hoặc không có đủ. Điều đó có nghĩa, trong điều kiện không có tranh chấp, cơ quan đăng ký phải thẩm định, đánh giá chất lượng pháp lý của giao dịch hoặc sự kiện có tác dụng xác lập quyền, theo các quy tắc của luật nội dung, trước khi quyết định tiến hành hay không tiến hành đăng ký quyền đó.

Khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Người nào cho rằng việc đăng ký là không chính xác và gây thiệt hại cho mình, thì phải chứng minh điều đó trong khuôn khổ vụ khiếu kiện yêu cầu cải chính sổ địa bạ, một loại khiếu kiện rất phức tạp và khó khăn.  

Theo đúng logic của hệ thống, người chịu trách nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký là toà án (5) .

3. Quy định của pháp luật Việt Nam

Có một thời, Việt Nam áp dụng chế độ đăng ký nhằm xác lập quyền. Đó là thời kỳ của Sắc lệnh điền thổ ngày 21.7.1925 (6). Theo Điều 362 của Sắc lệnh, bằng khoán điền thổ (titre foncier) là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối về quyền sở hữu đất và người đứng tên trên bằng khoán là chủ sở hữu được pháp luật thừa nhận một cách không thể đảo ngược. Không loại trừ khả năng cơ quan quản lý điền thổ phạm sai lầm và đăng ký quyền sở hữu đất cho người thực ra không phải là chủ sở hữu. Trong trường hợp này, người bị thiệt hại chỉ có quyền kiện cơ quan đăng ký bất động sản để yêu cầu bồi thường; còn quyền sở hữu đất vẫn thuộc về người có tên trong sổ đăng ký (Điều 364, 412, 413).

Được áp dụng trong thời gian không dài lắm, nhưng các quy định của Sắc lệnh điền thổ có vẻ được người Việt Nam tiếp nhận với thái độ rất tích cực. Bởi vậy, sau khi hệ thống pháp luật thuộc địa bị huỷ bỏ, các tư tưởng chủ đạo của chế độ này vẫn tiếp tục được gìn giữ trong dân cư. Điều đó giải thích sự quan tâm với thái độ tin tưởng của một bộ phận lớn dân cư đối với tác dụng bảo đảm của thủ tục đăng ký nhà đất: việc hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên và nhận “giấy hồng”, “sổ đỏ” tạo sự an toàn cho quyền sở hữu trong khung cảnh tiềm ẩn các nguy cơ tranh chấp, xung đột pháp lý. 

Thực ra, sự tin tưởng vào giá trị chứng minh của giấy hồng, sổ đỏ chỉ mang ý nghĩa tâm lý, bởi luật Việt Nam hiện hành chưa có giải pháp chính thức dứt khoát cho vấn đề quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền. Nói rõ hơn, luật hiện hành chưa quy định chính thức thừa nhận giá trị chứng minh của việc đăng ký bất động sản đối với các quyền được đăng ký.

Có thể hiểu được sự do dự của người làm luật. Việc thừa nhận giá trị chứng minh chính thức và tuyệt đối hoặc gần như tuyệt đối của các giấy chứng nhận nhà, đất chỉ tỏ ra hợp lý và công bằng, khi hoạt động của cơ quan đăng ký bảo đảm được tính chính xác, khách quan: đăng ký quyền sở hữu cho một người không phải là chủ sở hữu tài sản đồng nghĩa với việc tước quyền sở hữu của chủ sở hữu đích thực.

Nhưng cũnh chính sự do dự đó đã khiến vai trò của hệ thống đăng ký bất động sản hiện hành đối với việc xác lập, công nhận các quyền đối với bất động sản trở nên mập mờ. Điều đó gây không ít khó khăn cho hoạt động áp dụng pháp luật.   

3.1. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền với đất có vẻ như không có mối liên hệ theo quy tắc “superficies solo cedit” nổi tiếng của Luật La Mã (7). Bởi vậy, về phương diện xác lập quyền, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các bất động sản gắn liền với đất có xu hướng xây dựng các mối quan hệ riêng với hệ thống đăng ký.   

3.1.1. Quan hệ giữa đăng ký quyền sử dụng đất và xác lập quyền sử dụng đất

Khung cảnh pháp lý: Trong logic của cơ chế xác lập ban đầu đối với quyền sử dụng đất được xây dựng trong Luật Đất đai hiện hành, thì vấn đề ý nghĩa của việc đăng ký quyền sử dụng đất đáng lý ra phải được giải quyết gọn nhẹ. Có thể hình dung:

1. Do hiệu lực của việc ngưng áp dụng không điều kiện pháp luật của các chế độ cũ mà khi hệ thống pháp luật mới được thi hành, không ai, trừ nhà nước, có quyền đối với đất. Chính nhà nước là người trao quyền sử dụng đất cho chủ thể nào đó của quan hệ pháp luật, thông qua việc giao đất hoặc cho thuê đất. Các giao dịch giao đất hoặc cho thuê đất, về phần mình, được đăng ký vào sổ địa chính và sau khi thủ tục đăng ký hoàn tất, người được giao đất hoặc người thuê đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Việc chuyển quyền sử dụng đất, dù theo hợp đồng hay bằng con đường thừa kế, đều được đặt dưới sự kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai và cũng phải được đăng ký vào sổ địa chính. Việc đăng ký bao gồm việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người sử dụng đất trước đó và việc cấp giấy chứng nhận mới cho người nhận chuyển nhượng.     

Trong các điều kiện ấy, hoàn toàn có cơ sở để thiết lập quy tắc theo đó, quyền sử dụng đất được xác lập bằng việc đăng ký vào sổ địa chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là bằng chứng duy nhất và không thể tranh cãi về quyền sử dụng đất của người được cấp giấy.

Tuy nhiên, luật Việt Nam tỏ ra chưa sẵn sàng để tiếp nhận giải pháp này. Như đã biết, chế định quyền sử dụng đất chỉ mới được xây dựng trong luật Việt Nam hiện đại, trong khi phần lớn đất đai có thể khai thác được đã được các chủ thể của quan hệ pháp luật chiếm giữ từ rất lâu. Dưới các nền pháp luật trước đây, các vụ chiếm giữ ấy có thể có hoặc không có căn cứ hợp pháp. Việc áp dụng hệ thống pháp luật đất đai mới làm phát sinh vấn đề hợp thức hoá các trường hợp chiếm giữ này theo những điều kiện do pháp luật mới quy định. Những người chiếm giữ đất mà có đủ các điều kiện, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhưng cho đến khi việc hợp thức hoá cho kết quả thuận lợi, người chiếm giữ đất được tiếp tục sử dụng đất.

Ta nói rằng, người sử dụng đất mà chưa được chính thức hoá quyền của mình trong quan hệ với nhà nước là người có quyền sử dụng đất tiềm năng. Người có quyền sử dụng đất tiềm năng được thừa nhận có một số quyền của người sử dụng đất hợp pháp; thậm chí, trong một vài trường hợp (như khi cần thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nợ vay), còn được đồng hoá với người sử dụng đất hợp pháp. Tư cách người có quyền sử dụng đất tiềm năng chỉ được thừa nhận mặc nhiên trong thời kỳ áp dụng Luật Đất đai năm 1993, được chính thức ghi nhận về mặt pháp lý tại Luật Đất đai năm 2003 (Điều 50).   

   Mặt khác, không loại trừ khả năng việc hợp thức hoá quyền sử dụng đất của người chiếm giữ đất được thực hiện với sự nhầm lẫn và quyền sử dụng đất đã được đăng ký cho người không có đủ điều kiện do pháp luật quy định. Luật hiện hành thừa nhận rằng, người bị thiệt hại do việc thừa nhận sai lầm quyền sử dụng đất cho người khác có quyền kiện ra toà án để yêu cầu bảo vệ các quyền và lợi ích bị xâm hại của mình. Trên thực tế, người bị thiệt hại thường đồng thời là người có quyền sử dụng đất tiềm năng.

Bằng chứng ngoại tư pháp về quyền sử dụng đất: Thực tiễn giao dịch ngoại tư pháp có xu hướng coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như là bằng chứng chính thức và thuyết phục về quyền sử dụng đất. Mỗi khi cần thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền ngân hàng hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, người xuất trình được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ được thừa nhận là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất.

Tuy nhiên, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là loại người duy nhất được thừa nhận có quyền sử dụng đất. Như đã nói, người sử dụng đất tiềm năng cũng có các quyền của người sử dụng đất hợp pháp. Quyền sử dụng đất tiềm năng, về phần mình, được chứng minh bằng các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều 50 Luật Đất đai. Dẫu sao, tình trạng sử dụng đất tiềm năng chỉ có tính chất tạm thời, đến một lúc nào đó, người có quyền sử dụng đất tiềm năng phải trở thành người có quyền sử dụng đất chính thức bằng cách hoàn thành các thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (8).     

Bằng chứng về quyền sử dụng đất trong trường hợp có tranh chấp: Một khi có tranh chấp, thì phải phân biệt tuỳ theo đã có hay chưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Trường hợp chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa là quyền sử dụng đất chưa bao giờ được đăng ký theo hệ thống mới, thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân và Bộ Tài nguyên và môi trường (Luật Đất đai, Điều 136 khoản 2). Hệ thống đăng ký không đóng vai trò gì trong quá trình giải quyết tranh chấp. Thế nhưng, khi tranh chấp ngã ngũ và quyền sử dụng đất được thừa nhận cho một người, thì việc tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất cho người đó. Thông thường, khi đã qua hai cấp giải quyết tranh chấp, quyền sử dụng đất được thừa nhận một cách dứt khoát cho người có tên trong sổ đăng ký. Trong khung cảnh của Điều 136 Luật Đất đai, có vẻ như người không thoả mãn đối với quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan hành chính có quyền kiện ra toà án. Tuy nhiên, trên thực tế, toà án hầu như không thụ lý án kiện phát sinh trong trường hợp này. Điều đó có nghĩa rằng, việc đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp này thiết lập bằng chứng chính thức về quyền sử dụng đất cho người có tên trong sổ đăng ký (9).    

2. Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Khoản 1, Điều 136 Luật Đất đai, trong trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà một bên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất tranh chấp, thì thẩm quyền giải quyết thuộc về toà án. Tất nhiên, khi giải quyết tranh chấp, toà án phải xem lại tính hợp pháp của các căn cứ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Song, có vẻ như toà án chỉ tiến hành xem xét lại căn cứ của việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình được các bằng chứng thuyết phục về quyền của mình. Điều đó có nghĩa, mỗi khi bị kiện thì tạm thời, bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được miễn nghĩa vụ chứng minh (10). Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc nhiên có tác dụng suy đoán rằng, người có giấy chứng nhận là người có quyền sử dụng đất và người nào không thừa nhận điều đó thì phải chứng minh.     

Xu hướng: Nói chung, quyền sử dụng đất tiềm năng, với tất cả sự mập mờ mang tính lịch sử của nó, đã làm xáo trộn các dự tính ban đầu của nhà nước liên quan đến việc thiết lập chế độ sở hữu và sử dụng đất đai mới. Sự ẩn, hiện vô chừng của quyền sử dụng đất tiềm năng đã làm ảnh hưởng đến chất lượng của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất và khiến cho người làm luật không đủ dũng cảm để khẳng định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng duy nhất, tuyệt đối về quyền sử dụng đất.    

Trong quá trình hoàn thiện hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, người làm luật đứng trước hai phương án và phải chọn một.

Hoặc, tận dụng các lợi thế của một quyền mà sự xác lập ban đầu có nguồn gốc từ ý chí của nhà nước để thừa nhận rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng tuyệt đối và không thể tranh cãi về quyền này. Muốn được vậy, thì phải loại trừ tận gốc các nguy cơ tranh chấp chứa đựng trong các quyền sử dụng đất tiềm năng bằng cách kiểm tra, thẩm định thật kỹ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa mọi sai sót trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất cho một người có quyền sử dụng đất tiềm năng. Một cách hợp lý, hệ thống đăng ký này phải đặt dưới thẩm quyền của toà án. Nếu để việc đăng ký tại cơ quan hành chính, thì điều đó có nghĩa, cơ quan hành chính sẽ có trách nhiệm đồng thời có quyền thẩm định và ra những kết luận mang tính phán quyết tối hậu về chất lượng pháp lý của các giao dịch hoặc các sự kiện đặt cơ sở cho việc xác lập quyền. Điều đó trái với các nguyên tắc phân chia quyền lực trong tổ chức bộ máy nhà nước.

Hoặc, chấp nhận tiếp tục “sống chung” với các nguy cơ xung đột pháp lý giữa tư nhân gắn liền với quyền sử dụng đất tiềm năng. Trong trường hợp này, có thể để hệ thống đăng ký tiếp tục thuộc quyền kiểm soát của cơ quan hành chính: cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả kiểm tra, thẩm định tích cực thu được theo khả năng; nếu có sai sót thì sửa. Tuy nhiên, ít nhất cũng có thể quy định chính thức rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiết lập sự suy đoán về quyền cho người có tên trên giấy đó và người nào bác bỏ điều này thì phải chứng minh trong khuôn khổ một án kiện trước toà án. Một quy định như thế có tác dụng hạn chế những vụ kiện tiến hành tuỳ thích, chỉ nhằm mục đích phá rối cuộc sống của người khác.    

3.1.2. Quan hệ giữa đăng ký nhà và xác lập quyền sở hữu đối với nhà

Tính chất độc lập của việc xác lập quyền sở hữu nhà so với quyền sử dụng đất: Luật Việt Nam hiện hành không thiết lập mối quan hệ vật chính – vật phụ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (11). Bởi vậy, việc giải quyết vấn đề bằng chứng pháp lý về quyền sở hữu nhà được thực hiện độc lập với vấn đề bằng chứng về quyền sử dụng đất.

Đăng ký tạo lợi thế trong việc suy đoán về quyền? Cũng như đối với quyền sử dụng đất, không một văn bản nào trong luật viết giải quyết, bằng các quy tắc rành mạch và dứt khoát, vấn đề mối quan hệ giữa xác lập quyền sở hữu nhà và đăng ký quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, so với việc đăng ký quyền sử dụng đất, việc đăng ký quyền sở hữu nhà có sức thuyết phục cao hơn đối với người dân trong việc chứng minh sự tồn tại của quyền. Có lẽ, đó là do khác với quyền sử dụng đất, việc xác lập và lưu thông quyền sở hữu nhà vốn thuộc các nhóm quan hệ tư nhân.            

Pháp luật dân sự thừa nhận, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; trong trường hợp mua bán tài sản thuộc loại đăng ký quyền sở hữu, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Bộ luật Dân sự (BLDS) Điều 439 khoản 2); hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 467 khoản 2) (12). Luật Hôn nhân và gia đình, khi giải quyết vấn đề thành phần cấu tạo của khối tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, đòi hỏi “trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng” (Điều 27 khoản 2). Đặc biệt, Khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở khẳng định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.

Từ các quy định trên, có thể nhận thấy xu hướng của người làm luật sử dụng hệ thống đăng ký như một công cụ kiểm soát việc xác lập, chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong lưu thông dân sự. Tất nhiên, chừng đó quy định chưa đủ để kết luận việc đăng ký có tác dụng chứng minh sự tồn tại tuyệt đối của quyền (13); song ít nhất, nếu người ta không tranh chấp về quyền với người chuyển nhượng, thì người nhận chuyển nhượng đã đăng ký được suy đoán là người có quyền. Hơn nữa, nếu có tranh chấp về quyền của người nhận chuyển nhượng, thì vấn đề mấu chốt sẽ là tính hợp pháp, hợp lệ của việc đăng ký cho người nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp các bằng chứng chống lại người có giấy chứng nhận tỏ ra có sức thuyết phục, thì trong logic của sự việc, bên cạnh việc chứng minh của người có giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký phải giải trình trước toà án về cơ sở pháp lý của việc đăng ký: người bị kiện không đơn độc trong vụ kiện. 

Mặt khác, khi xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở do hiệu lực của các giao dịch hoặc do thừa kế, luật lại dựa vào chính các giao dịch, sự kiện dẫn đến việc chuyển quyền đó, chứ không dựa vào hệ thống đăng ký (khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở). Với các quy định ấy, thì việc đăng ký có vẻ chỉ còn mang ý nghĩa đối kháng với người thứ ba như trong luật của Pháp, chứ không thực sự có liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, đặc biệt là trong các trường hợp xác lập do hiệu lực của giao dịch hoặc do thừa kế. Tuy nhiên, với quy định của khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở, có thể tin rằng, việc chuyển quyền sở hữu theo khoản 5 Điều 93 chỉ hàm nghĩa chuyển giao tư cách, danh nghĩa chủ sở hữu (14). Chính việc đăng ký mới giúp cho quyền sở hữu bao hàm các quyền năng thực tại của chủ sở hữu trong quan hệ với tất cả mọi người. Cũng cần nhắc lại rằng, tất cả những điều được rút ra đó, trong khung cảnh của luật thực định, được thừa nhận với điều kiện quyền sở hữu thực sự tồn tại.          

Nói chung, việc xây dựng mối quan hệ giữa đăng ký và xác lập, công nhận quyền sở hữu nhà, ngay cả trong trường hợp chất lượng của hệ thống đăng ký đạt đến mức hoàn hảo nhất, cũng chỉ nên dừng lại ở mức độ dùng việc đăng ký để suy đoán về quyền. Khác với đất, nhà có thể thay đổi cấu trúc vật chất; nếu thừa nhận giá trị tuyệt đối của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, thì mọi thay đổi cấu trúc vật chất của nhà đều trở nên bất hợp pháp do không phù hợp với giấy chứng nhận đang lưu hành ở thời điểm việc thay đổi cấu trúc diễn ra. 

3.2. Quan hệ giữa đăng ký quyền và xác lập các quyền đối vật khác

Có hay không các quyền đối vật khác? Có vẻ như khái niệm quyền đối vật, quyền đối nhân không phải là một phần của học thuyết pháp lý chính thống ở Việt Nam. BLDS có khái niệm quyền tài sản, nhưng khái niệm ấy được dùng để đối trọng với khái niệm tài sản hữu hình (15) . Đôi lúc, luật ghi nhận quyền nào đó mà, trong luật của các nước, mang tính chất đối vật (được thực hiện trực tiếp trên một vật mà không cần sự hỗ trợ của người khác), nhưng rồi lại xây dựng quyền theo khuôn mẫu quan hệ nghĩa vụ giữa hai con người. Ví dụ điển hình là quyền về lối đi qua trong luật dân sự (16) .

Quyền đối với di sản thờ cúng là một quyền đặc biệt được thực hiện trực tiếp trên một loại tài sản đặc biệt, cũng mang đầy đủ tính chất quyền đối vật, nhưng cũng bị đối xử như loại quan hệ nghĩa vụ trong khung cảnh của luật thực định. Thậm chí, có những quyền đáng lý phải được xác lập theo logic của khoa học luật, nhưng do cách giải quyết vấn đề của người làm luật không đi theo logic mà cuối cùng quyền đã không thể ra đời; thay vào đó là một tập hợp rối rắm các quan hệ pháp lý. Ví dụ như quyền của chủ nợ nhận thế chấp đối với bất động sản (17) .

Trong luật của các nước, người thế chấp (nói chung, người xác lập biện pháp bảo đảm đối vật) không phải là người có trách nhiệm trả nợ do tư cách người thế chấp của mình. Nói rõ hơn, người thế chấp xác lập giao dịch thế chấp tài sản; do hiệu lực của giao dịch thế chấp mà tài sản ở trong tình trạng được thế chấp và chính tình trạng này, chứ không phải con người, là sự bảo đảm đối với việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tình trạng này gắn với tài sản chứ không phải với con người. Và cũng vì tình trạng bảo đảm gắn với tài sản chứ không phải với con người, mà biện pháp bảo đảm có tác dụng xác lập một quyền đối vật của chủ nợ đối với tài sản. Quyền đối vật ấy cho phép chủ nợ được quyền ưu tiên bán tài sản để thu tiền trừ nợ, bất kể tài sản đang thuộc về ai. Cũng vì việc thay đổi tư cách chủ sở hữu không làm ảnh hưởng đến quyền của chủ nợ nhận thế chấp, mà tài sản đang thế chấp vẫn được chuyển nhượng tự do.

Người soạn thảo các quy định về thế chấp không suy nghĩ theo logic đó. Cuối cùng, việc thế chấp trong luật Việt Nam hiện hành có tác dụng xác lập quan hệ giữa người thế chấp và người nhận thế chấp tương tự như quan hệ giữa người bị hạn chế năng lực hành vi và người đại diện của mình.   

Đăng ký gì và có ý nghĩa gì? Ngoài quyền sở hữu đối với một số tài sản và quyền sử dụng đất, hệ thống đăng ký hiện hành chỉ được tổ chức đối với giao dịch bảo đảm. Đăng ký giao dịch bảo đảm, đối tượng đăng ký có vẻ là giao dịch chứ không phải là quyền phát sinh từ giao dịch đó. Bản thân các quyền này, như đã biết, cũng rất mập mờ.

Về tác dụng, việc đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba (khoản 3 Điều 323 BLDS). Thế nhưng, nội hàm của cụm từ “có giá trị đối với người thứ ba” lại không được làm rõ. Đáng lý ra, nếu coi việc đăng ký như một biện pháp thông tin, thì phải áp dụng nguyên tắc thứ nhất của hệ thống đăng ký để đối kháng theo đó “giao dịch được đăng ký coi như được mọi người nhận biết”. Việc đăng ký tự nó mang ý nghĩa công bố và tất cả những ai xác lập giao dịch có liên quan đến tài sản đều buộc phải biết sự hiện hữu của các quyền được đăng ký. Người nhận thế chấp sau có nghĩa vụ phải tự mình tìm hiểu về sự hiện hữu của các thế chấp trước đó đã được đăng ký, cũng như của các quyền đối vật khác; chủ sở hữu tài sản không có nghĩa vụ phải “báo cáo” về việc này. 

Cần lưu ý rằng, trong điều kiện có hệ thống đăng ký, thì khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, người chuyển nhượng cũng không có nghĩa vụ thông báo cho người nhận chuyển nhượng về tình trạng pháp lý của tài sản, hay đúng hơn, người chuyển nhượng đã thông báo đầy đủ thông qua hệ thống đăng ký. Chính người nhận chuyển nhượng phải tham khảo các thông tin tại cơ quan đăng ký bất động sản để biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản và, trên cơ sở đó, quyết định chấp nhận hay không chấp nhận xác lập giao dịch chuyển nhượng. 

Nói riêng trường hợp chuyển nhượng một tài sản được thế chấp. Người nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp không phải là người thế chấp mới, thậm chí không phải là người thế chấp thay thế. Đơn giản, người này nhận một tài sản ở trong tình trạng được dùng để bảo đảm một nghĩa vụ nào đó và do vậy, phải tôn trọng quyền của chủ nợ được bảo đảm bằng giá trị của tài sản đó.

Người nhận chuyển nhượng càng không phải là người bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: nếu đã bán tài sản được thế chấp mà vẫn chưa thu đủ số nợ phải trả, thì chủ nợ phải tìm những người có trách nhiệm trả nợ mà đòi tiếp chứ không được đòi nợ ở người nhận chuyển nhượng.

Luật hiện hành đi theo con đường hoàn toàn khác. Người thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho người nhận thế chấp sau về sự tồn tại của vụ thế chấp trước; tài sản thế chấp chỉ có thể được chuyển nhượng với sự đồng ý của người nhận thế chấp. Sau khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, thì số phận của giao dịch thế chấp cũng bị thả nổi: có thể do hiệu lực của việc chuyển nhượng mà biện pháp thế chấp bị huỷ; nhưng cũng có thể tài sản tiếp tục được thế chấp và người nhận chuyển nhượng phải chấp nhận tình trạng đó như là một trong những điều kiện của việc chuyển nhượng. Với tất cả những điều trên, việc đăng ký chỉ còn là một thủ tục quan liêu, chứ không có ý nghĩa gì, bởi việc thông tin, công bố đã được thực hiện theo các kênh giao tiếp thủ công cổ xưa mà con người đã quen.     

——————   

1. Hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản là phát minh của người Hy Lạp và loại quyền đầu tiên được đăng ký không phải là quyền sở hữu mà là quyền của chủ nợ nhận thế chấp: Droit civil – Les biens. La publicité foncière, Cujas, Paris, 1998, số 650.

2. P. Malaurie và L.Aynès, sđd, số 1201. 

3. Tuy nhiên, luật của Pháp, áp dụng hệ thống đăng ký này, nói rằng nếu người thứ ba biết hoặc buộc phải biết giao dịch đã được xác lập, thì việc chuyển quyền sở hữu cũng có hiệu lực đối với họ, dù hợp đồng mua bán không được đăng ký. Xem P. Malaurie và L. Aynès, sđd, số 1221.

4. Trên thực tế, không có trường hợp nào mà việc dựng lại lịch sử của một bất động sản được thực hiện hoàn hảo. Đến lúc nào đó, người ta không còn biết đi đâu, làm gì, để chứng minh, do mọi chuyện đều chìm trong bóng tối của sự quên lãng. Bởi vậy, người ta nói rằng, bằng chứng tuyệt đối về quyền sở hữu trong hệ thống đăng ký để đối kháng là bằng chứng quái quỷ (probatio diabolica).     

5. Như ở Đức. Xem M. Fromont và A. Rieg, Introduction au droit allemand, T. III, Cujas, Paris, 1991, tr. 165 và kế tiếp. ở úc, hệ thống đăng ký Torrens, có tác dụng xác lập quyền, là một phần của bộ máy hành chính công, chứ không thuộc Toà án. Thế nhưng, đó là vì tất cả các đăng ký ban đầu đều có nguồn gốc từ việc nhà nước tiến hành phân phối hành chính đất đai vô chủ (nghĩa là thuộc sở hữu nhà nước) cho tư nhân để khai thác.

6. Sắc lệnh này được áp dụng trước hết tại các tỉnh thuộc Nam Kỳ và từ năm 1937 tại Hà Nội và Hải Phòng. Một sắc lệnh có cùng nội dung được ban hành ngày 29.3.1939, áp dụng trên toàn lãnh thổ Bắc Kỳ từ năm 1940.  

7. Theo nguyên tắc superficies solo cedit, nếu không có thoả thuận khác, thì các tài sản gắn liền với đất mặc nhiên thuộc sở hữu của người có quyền sở hữu đất. Luật của Pháp, Đức chấp nhận nguyên tắc này, trong khi luật của ý, Nhật thì không. Xem, cùng tác giả, Rapport général sur la propriété des sols, trong công trình nhiều tác giả của Hội Henri Capitant, La Propriété, L.G.D.J, Paris, 2006.             

8. Theo Nghị định số 181-2004-NĐ-CP ngày 29/10/2004 Điều 184, từ ngày 01/01/2007, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ duy nhất cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến đất do mình sử dụng. Về mặt lý thuyết, sau ngày đó, quyền sử dụng đất tiềm năng chỉ còn được thừa nhận trong khuôn khổ thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, chứ không thể được viện dẫn nữa trong giao lưu dân sự.  

9. Thế nhưng, điều đó không có nghĩa rằng, những lần đăng ký sau này cũng được coi là bằng chứng chính thức về quyền sử dụng đất của những người nhận chuyển giao quyền sử dụng đất: việc xác lập quyền sử dụng đất cho những người nhận chuyển nhượng sau này tuỳ thuộc vào chất lượng pháp lý của từng căn cứ xác lập.    

10. Đây là chỉ kết quả của các phân tích lý thuyết. Người Việt Nam có vẻ chưa quen với luật chơi truyền thống trong tranh tụng, được xây dựng dựa theo lẽ phải. Bởi vậy, khi là đương sự trong một vụ tranh chấp, người ta thường được yêu cầu chứng minh cùng một lúc và đan xen với việc chứng minh của bên kia.   

11. Theo BLDS Điều 236 khoản 3, khi một người sáp nhập tài sản là động sản của người khác vào tài sản là bất động sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài sản đó không phải là của mình và cũng không được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập, thì chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giá trị tài sản của mình và bồi thường thiệt hại. Thế nhưng, có vẻ như trong trường hợp đặc thù này, việc thừa nhận quyền sở hữu đối với tài sản sáp nhập vào bất động sản cho người chủ sở hữu bất động sản không dựa vào logic của quan hệ vật chính – vật phụ mà chỉ dựa vào sự tiện lợi của giải pháp. 

Người soạn thảo luật dường như quên mất, không dự kiến tình huống một người dùng vật liệu của mình để xây nhà trên đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Nếu tình huống này được dự kiến, và nếu khi đó, người làm luật nói rằng người chủ đất có quyền giữ lại căn nhà đó cho mình, thì có thể nói, đối với người làm luật, quyền sử dụng đất là vật chính.  

12. Thực ra, không phải lúc nào luật Việt Nam cũng dựa vào việc đăng ký để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu một tài sản thuộc loại phải đăng ký. Theo BLDS Điều 636, thì kể từ thời điểm mở thừa kế, người thừa kế có các quyền và nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Điều này có nghĩa rằng, quyền sở hữu đối với tài sản của người có di sản được chuyển ngay lập tức cho người thừa kế ở thời điểm mở thừa kế, bất kể tài sản có hay không có đăng ký quyền sở hữu.   

13. Theo Điều 15 Luật Nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp trên cơ sở xem xét một hồ sơ có các tài liệu chứng minh quyền sở hữu đối với nhà của người xin cấp giấy chứng nhận. Luật không quy định trách nhiệm của cơ quan chức năng thẩm định giá trị chứng minh của các tài liệu. Vả lại, người nào không thừa nhận quyền sở hữu của người có giấy chứng nhận vẫn có quyền kiện ra toà án để tranh chấp về quyền đó. Bởi vậy, có thể nói, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở của việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu với điều kiện các quyền và nghĩa vụ ấy tồn tại.  

Dẫu sao, Luật Nhà ở cũng quy định khá mạnh về mối quan hệ giữa đăng ký và quyền, Luật Đất đai không có quy định tương tự đối với quyền sử dụng đất.   

14. Thực ra, việc công chứng có tác dụng làm xác thực giao kết giữa các bên, chứ không đánh dấu thời điểm giao kết. Nói rõ hơn, giao dịch được công chứng sẽ có tính xác thực vào ngày nó được xác lập chứ không phải vào ngày được công chứng. Trong logic quan hệ đó giữa công chứng và giao dịch, đáng lý phải thừa nhận rằng việc chuyển quyền sở hữu được thực hiện vào ngày xác lập giao dịch, không phải vào ngày công chứng. 

15. Xem: cùng tác giả, Cần xây dựng lại khái niệm về quyền tài sản trong luật dân sự, Tạp chí NCLP, số tháng 3/2005. 

16. Trong khung cảnh của luật thực định, người ta có vẻ không hình dung được quyền về lối đi qua là một quyền đối vật và là quyền do một người thực hiện trực tiếp trên bất động sản của người khác. Bởi vậy mới có chuyện một chủ bất động sản ở Hà Nội không cho phép chủ bất động sản bị vây bọc mở lối đi qua trên bất động sản của mình, với lý do mình không có nghĩa vụ gì đối với việc bảo đảm cho người khác khai thác, sử dụng bất động sản của họ. Chính các cơ quan nhà nước, khi trả lời phỏng vấn của báo chí, cũng tỏ ra không hiểu tranh chấp này là gì và ai là người có thẩm quyền giải quyết. 

17. Luật bảo đảm nghĩa vụ hiện hành luôn nhầm lẫn người bảo đảm nghĩa vụ với người có nghĩa vụ. Thực ra, trong trường hợp bảo đảm đối vật, khái niệm người bảo đảm không tồn tại: chính tài sản được chỉ định là vật bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, còn giữa chủ sở hữu tài sản được chỉ định đó và chủ nợ có bảo đảm không có quan hệ bảo đảm. Bởi vậy, nếu người thế chấp đồng thời là người có nghĩa vụ được bảo đảm, thì trong trường hợp tài sản bảo đảm không đủ để thực hiện nghĩa vụ, người này phải thực hiện phần còn lại với tư cách người có nghĩa vụ, chứ không phải với tư cách người bảo đảm nghĩa vụ; nếu người thế chấp không đồng thời là người có nghĩa vụ, thì trong trường hợp tài sản thế chấp không đủ để thực hiện nghĩa vụ, người có nghĩa vụ phải thực hiện phần còn lại, người thế chấp không phải bận tâm đến việc đó.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP SỐ THÁNG 12 NĂM 2006 (89)

CÁC BẠN CÓ THỂ ĐỌC CÁC BÀI VIẾT CỦA TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN TẠI ĐÂY

Read more »

CẤU TRÚC KỸ THUẬT CỦA HỆ THỐNG PHÁP LUẬT SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: GÓC NHÌN PHÁP LUẬT

TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

Tổng quan

Trước khi tiếp xúc với luật phương Tây, Việt Nam cũng có một tập hợp các quy tắc pháp lý chi phối quan hệ giữa người và người trong đời sống dân sự. Thế nhưng tập hợp đó còn xa mới đạt đến trình độ của một hệ thống pháp luật dân sự theo đúng nghĩa khoa học của từ ngữ. Riêng trong lĩnh vực tài sản, pháp luật Việt Nam chỉ thực sự phát triển kể từ khi các luật gia Pháp tìm cách đưa vào Việt Nam những thành tựu của văn hoá pháp lý La Mã – Đức (romano-germanique) trong khuôn khổ xây dựng hệ thống pháp luật thuộc địa. Có thể nói rằng, với sự ra đời của các Bộ dân luật Bắc kỳ và Trung kỳ, theo khuôn mẫu của Bộ luật dân sự Napoléon, pháp luật tài sản Việt Nam đã được hoàn thiện một bước đáng kể, trên cơ sở quan niệm La Mã về sở hữu.

Nói riêng về pháp luật bất động sản, việc ban hành Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ đã đặt cơ sở cho một chế độ quản lý quyền sở hữu tư nhân về đất theo kiểu Đức khá hoàn chỉnh. Quy tắc đặc trưng của chế độ đó, ghi nhận tại Điều 362 của Sắc lệnh, thiết lập bằng khoán điền thổ (titre foncier) là bằng chứng tuyệt đối và duy nhất về quyền sở hữu đất đai, đã có ảnh hưởng sâu rộng đối với sự phát triển tâm lý pháp luật của người Việt Nam thời Pháp thuộc và cả hiện nay[1].

Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, hệ thống pháp luật thuộc địa được thay thế bằng hệ thống pháp luật XHCN, nhưng các dấu vết của luật cũ vẫn được bảo tồn trong tục lệ. Khi xây dựng pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại, người làm luật đã lấy lại rất nhiều giải pháp tích cực của tục lệ bên cạnh việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc các thành tựu trong các nền pháp luật thuộc hệ thống La Mã – Đức. Bằng cách đó, luật dân sự Việt Nam trong thời kỳ mới tiếp tục chịu ảnh hưởng của luật dân sự Pháp. Đặc biệt, pháp luật Việt Nam hiện hành chấp nhận quan niệm về sở hữu trong luật của Pháp[2] và sử dụng những khái niệm trong luật sở hữu của Pháp phát triển để phát triển các chế định cơ bản của pháp luật tài sản Việt Nam.

Vấn đề là, pháp luật về sở hữu bất động sản trong luật Việt Nam, như là một phần của pháp luật dân sự, không thể được xây dựng dựa trên quyền sở hữu đất đai theo kiểu Pháp. Trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý; cá nhân, pháp nhân và nói chung các chủ thể của quan hệ pháp luật mà không phải là nhà nước chỉ thực hiện trên đất một quyền mà về phương diện kỹ thuật, có thể so sánh với quyền của người sử dụng đất trong quan hệ với chủ đất trong luật cổ của Pháp[3]. Với quyền này, người có quyền – cũng được gọi là người sử dụng đất – có thể thu được từ đất những lợi ích vật chất nhất định có giá trị tiền tệ. Bởi vậy, chính quyền sử dụng đất, chứ không phải đất, là tài sản thuộc sở hữu tư nhân trong luật Việt Nam hiện hành.

Các quy tắc liên quan đến đất đai và quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam hiện hành được ghi nhận cả trong luật đất đai và luật dân sự.

- Luật dân sự thừa nhận quyền sở hữu và xác định nội dung của quyền này; luật đất đai quy định các thể thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, bao gồm việc giao đất và cho thuê đất để các tổ chức, cá nhân sử dụng;

- Luật đất đai xác định nội dung của các quyền của người sử dụng đất, dựa vào tư tưởng chủ đạo, theo đó, quyền sử dụng đất được coi như một quyền đặc biệt có giá trị tài sản và được thực hiện trên đất bởi một người không phải là chủ sở hữu đất;

- Luật dân sự xác định các thể thức thực hiện quyền sử dụng đất trong đời sống dân sự dựa theo kết quả xác định nội dung các quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong luật đất đai.

Chấp nhận quan niệm sở hữu theo kiểu Pháp, nhưng lại xây dựng pháp luật sở hữu tư nhân về bất động sản dựa trên quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất, người làm luật dân sự ở Việt Nam có cách vận dụng của riêng mình những giải pháp được ghi nhận trong pháp luật dân sự Pháp. Kết quả của sự vận dụng đó là sự ra đời của rất nhiều quy tắc tạo thành nét đặc thù của luật Việt Nam về sở hữu bất động sản. Tất nhiên, không phải nét đặc thù nào cũng mang tính chất ưu điểm; song, có khá nhiều điểm riêng trong hệ thống pháp lý về sở hữu bất động sản mà, nếu được hoàn thiện về mặt kỹ thuật, có thể trở thành những giá trị gắn với tên tuổi của luật học Việt Nam.

1. Phân loại tài sản

Luật dân sự Pháp: Trong Bộ luật Dân sự Napoléon, việc phân biệt giữa động sản và bất động sản được ghi nhận như một trong những giải pháp nguyên tắc cho vấn đề phân loại tài sản và là cách phân loại tài sản cơ bản. Sự phân biệt này dựa trên tính chất vật lý của tài sản[4]: bất động sản là vật không di dời được; còn động sản là vật di dời được. Cũng dựa vào tiêu chí vật lý mà các tác giả Bộ luật thiết lập sự phân biệt giữa “vật”, là những tài sản có thể nhận biết bằng giác quan tiếp xúc; và “quyền”, là tài sản được ghi nhận thông qua các công cụ của tư duy, còn gọi là các tài sản vô hình.

Từ sự kết hợp hai phương pháp phân loại tài sản cơ bản này – động sản và bất động sản; vật và quyền – mà các khái niệm động sản và bất động sản vô hình (meuble et immeuble incorporels) được xây dựng, đặt cơ sở cho việc phân loại quyền tuỳ theo đối tượng tác động: một quyền được gọi là bất động sản một khi được thực hiện trên bất động sản và là động sản trong trường hợp ngược lại.

Luật dân sự Việt Nam: Luật Việt Nam phân loại tài sản hữu hình theo kiểu Pháp. Tài sản cũng được chia thành hai loại động sản và bất động sản. Cách phân loại này cũng dựa vào tiêu chí vật lý. Bởi vậy, trong danh sách bất động sản, đất đai chiếm vị trí hàng đầu, dù, như đã biết, đất không thể là tài sản thuộc sở hữu tư nhân và do đó, không phải là vật chuyển giao được. Cũng như luật của Pháp, luật Việt Nam nói rằng đất là bất động sản thứ nhất. Chính trong mối quan hệ với đất mà một tài sản được coi là di dời được hoặc không di dời được và tuỳ theo tính chất đó được gọi là động sản hoặc bất động sản.

Song, do chọn điểm xuất phát giống như người làm luật của Pháp để thiết lập danh sách bất động sản, người làm luật Việt Nam đã không thể thu xếp một chỗ trong danh sách này cho quyền sử dụng đất, vốn là một tài sản phái sinh từ quyền sở hữu đất. Hậu quả là quyền sử dụng đất đã không được xếp loại. Một số ý kiến cho rằng: trong khung cảnh của Bộ luật Dân sự Việt Nam, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản theo định nghĩa của Điều 163 và 181. Tuy nhiên, cần lưu ý, trong luật Việt Nam hiện hành, khái niệm quyền tài sản không được đặt đối lập với khái niệm quyền nhân thân như trong luật của Pháp, mà lại được sử dụng như một công cụ để phân loại tài sản thành tài sản hữu hình và tài sản vô hình[5]. Có vẻ như theo người làm luật Việt Nam, chỉ tài sản hữu hình mới được chia thành động sản và bất động sản; quyền tài sản thuộc loại tài sản vô hình và tính chất động sản hay bất động sản của tài sản vô hình không được đặt thành vấn đề.

2. Chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng

Luật dân sự Pháp: Trong luật của Pháp, việc tổ chức các mối quan hệ láng giềng (rapports de voisinage) là công việc trung tâm của người làm luật trong khuôn khổ xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản như là một phần của luật về sở hữu tư nhân. Tư tưởng xuất phát để xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản bao gồm hai yếu tố[6]:

Một là, bất động sản thuộc về một tư nhân, như là một khái niệm sơ cấp, cơ sở của luật về tài sản, được hình dung như một phần của lãnh thổ và do đó, gắn liền với những phần khác của lãnh thổ, là các bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Nói rõ hơn, bất động sản tư nhân chỉ có thể tồn tại trong cộng đồng láng giềng.

Hai là, trong điều kiện bất động sản tư nhân tồn tại bắt buộc trong cộng đồng láng giềng, quy tắc theo đó chủ sở hữu có quyền tuyệt đối, độc quyền đối với bất động sản của mình phải bao hàm quy tắc chủ sở hữu có nghĩa vụ tôn trọng các quyền tuyệt đối và độc quyền của người láng giềng đối với bất động sản của họ.

Ba vấn đề lớn phát sinh trong quá trình tổ chức các mối quan hệ láng giềng dựa theo tư tuởng xuất phát này:

1. Để mỗi chủ sở hữu được tự do thực hiện các quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu của mình và không xâm phạm đến quyền của chủ sở hữu láng giềng đối với bất động sản của họ, cần phải làm rõ ranh giới của các bất động sản;

2. Việc khai thác một bất động sản, trong những trường hợp nhất định và trong điều kiện các bất động sản liên kết với nhau, có thể đòi hỏi việc thiết lập một mối quan hệ đặc thù, đặc trưng bởi việc một bất động sản phải giữ vai trò phục vụ cho một bất động sản khác; cần phải làm rõ mối quan hệ phục vụ ấy;

3. Chủ sở hữu bất động sản sống trong quan hệ láng giềng và cuộc sống của những người láng giềng có những yêu cầu mà để đáp ứng những yêu cầu đó, mỗi chủ sở hữu phải chấp nhận hy sinh hoặc giới hạn các quyền tự do của mình. Việc hy sinh hoặc giới hạn đó được thể hiện dưới hình thức thực hiện các nghĩa vụ láng giềng. Cần làm rõ nội dung và thể thức thực hiện các nghĩa vụ ấy.

Giải quyết ba vấn đề trên đồng thời cũng là việc xây dựng các quy tắc thuộc ba chế định lớn: xác định ranh giới bất động sản (délimitation de l’immeuble), sử dụng bất động sản liền kề hay địa dịch (servitudes) và nghĩa vụ láng giềng (obligations de voisinage). Đây cũng là ba chế định cơ bản của chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng.

Luật dân sự Việt Nam: Trong luật Việt Nam hiện hành, quyền sử dụng đất, về phương diện thực hiện quyền, hoá thân vào chính đối tượng của nó, tức là một phần đất. Để xây dựng chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng, người làm luật dân sự Việt Nam đối xử với người sử dụng đất theo cùng một cách như người làm luật dân sự Pháp đối với người chủ sở hữu đất. Vậy, quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam cũng được giới hạn trong không gian bằng kỹ thuật cắm cọc mốc hoặc dựng hàng rào; người có quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ láng giềng, như quyền thoát nước mưa, nước thải; phần đất đối tượng của quyền sử dụng đất có thể phải chấp nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được thừa nhận cho phần đất lân cận trong những trường hợp do pháp luật quy định.

Nói chung, việc nghiên cứu chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng theo luật Việt Nam có thể được thực hiện theo một đề cương tương tự như đề cương kinh điển được chấp nhận trong luật của Pháp để tìm hiểu về quyền sở hữu đất trong quan hệ láng giềng, nghĩa là có ba đề mục lớn: chế độ phân ranh, địa dịch và nghĩa vụ láng giềng.

Trong các chương của Bộ luật Dân sự có các quy định liên quan đến tài sản, có lẽ chương có các quy định về bất động sản trong quan hệ láng giềng là chương thú vị nhất. Thú vị, bởi được xây dựng trong khung cảnh của một hệ thống pháp lý thừa nhận sở hữu toàn dân về đất đai, chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng lại ghi nhận tính chất cá nhân rất đậm nét của quyền sử dụng đất, trong khi tính chất cá nhân lại là thuộc tính của quyền sở hữu tư nhân về đất đai theo nghĩa của luật La Mã. Người sử dụng đất có một tập hợp các quyền đối với phần đất được giới hạn thuộc quyền sử dụng của mình, một tập hợp quyền mà trong chừng mực nào đó có thể nói là có những yếu tố đặc trưng rất cơ bản của chủ quyền lãnh thổ (souveraineté) theo nghĩa đích thực của từ ngữ.

Đặc biệt, với quy định tại Khoản 2 Điều 265 Bộ luật Dân sự “người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất”, người ta hầu như không còn thấy sự khác biệt giữa quyền sở hữu tư nhân về đất trong luật của Pháp và quyền sử dụng của tư nhân đối với đất thuộc sở hữu toàn dân trong luật Việt Nam.

3. Xác lập quyền sử dụng đất

Học thuyết pháp lý của Pháp cho rằng, quyền sở hữu có thể được xác lập theo một trong hai cách[7]:

1. Bằng con đường chuyển giao, chủ sở hữu sau tiếp nhận quyền từ chủ sở hữu trước, do hiệu lực của một hợp đồng, một giao dịch đơn phương (di chúc) hoặc theo quy định của pháp luật (thừa kế theo pháp luật);

2. Một cách trực tiếp, bằng việc chiếm giữ (occupation) hoặc chiếm hữu (possession). Tuy nhiên, trong luật của Pháp, quyền sở hữu đối với bất động sản không thể được xác lập bằng cách chiếm giữ: bất động sản vô chủ trong luật của Pháp thuộc sở hữu nhà nước; giải pháp này cũng được ghi nhận trong luật Việt Nam (Khoản 1 Điều 239 Bộ luật Dân sự).

Quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam cũng được xác lập do được chuyển giao hoặc một cách trực tiếp. Nhưng cách thức xác lập cụ thể được xác định phù hợp với đặc điểm của quyền.

3.1. Xác lập trực tiếp

3.1.1. Giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất

Khái niệm chung: có thể định nghĩa chung việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất như là các giao dịch mà theo đó, nhà nước, thông qua vai trò của một cơ quan được chỉ định theo pháp luật, chuyển giao một phần đất cho một chủ thể của quan hệ pháp luật để sử dụng.

Giao đất: hành vi pháp lý hành chính đơn phương. Giao đất, về mặt kỹ thuật pháp lý, là sự bày tỏ ý chí của nhà nước như là phản ứng thuận lợi đối với yêu cầu của người có nhu cầu sử dụng đất. Yêu cầu đó không phải là một đề nghị giao kết hợp đồng mà chỉ là một thỉnh nguyện. Về phần mình, nhà nước chủ động quyết định các điều kiện giao đất (bao gồm việc xác định mức tiền sử dụng đất phải trả, nếu có) mà người sử dụng đất tiềm năng chỉ có quyền chấp nhận hay không chấp nhận chứ không thể thương lượng. Trong chừng mực đó, giao đất được coi là hành vi pháp lý hành chính đơn phương của nhà nước nhằm xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể muốn có đất để sử dụng.

Thuê đất: hợp đồng hành chính. Trong trường hợp cho thuê đất, giao dịch có đầy đủ các yếu tố của một hợp đồng, đặc biệt là có việc đề nghị và chấp nhận đề nghị xác lập giao dịch, có sự gặp gỡ ý chí của các bên… Tuy nhiên, không thể nói rằng cho thuê đất là các hợp đồng chịu sự chi phối của luật chung về hợp đồng. Việc xác lập các giao dịch giao đất và cho thuê đất, trong khung cảnh của luật Việt Nam hiện hành, là kết quả của những nỗ lực vận động của người muốn sử dụng đất đối với cơ quan có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất, trên cơ sở tuân thủ các quy tắc thuộc chế độ pháp lý về dịch vụ công. Hơn nữa, các điều khoản thuộc nội dung của giao dịch cho thuê đất thường là sự thể hiện thẩm quyền của cơ quan giao đất hoặc cho thuê đất trong mối quan hệ với người muốn có đất để sử dụng.

Có thể coi các giao dịch cho thuê đất như một loại hợp đồng hành chính chịu sự chi phối của luật đất đai. Bộ luật Dân sự hiện hành, về phần mình, chỉ nhắc đến quyền sử dụng đất như là các tài sản hiện hữu mà không bận tâm đến nguồn gốc của nó, dù nguồn gốc đó có thể mang tính chất kết ước.

3.1.2. Sáp nhập

Quyền sử dụng đất là vật chính: Pháp luật dân sự Việt Nam thừa nhận rằng quyền sở hữu có thể sinh ra quyền sở hữu bằng cách sáp nhập, giống như quyền sở hữu trong luật của Pháp. Thế nhưng, trong điều kiện quyền sở hữu đất đai là của toàn dân, quy tắc này có vẻ đã được cải biên để trong các trường hợp sáp nhập bất động sản, quyền sử dụng đất, chứ không phải quyền sở hữu đất, được coi như vật chính mà quanh vật đó, các giải pháp về sáp nhập tài sản được xây dựng.

Trên nguyên tắc, người có quyền sử dụng đất là chủ sở hữu đối với những gì do đất sản sinh ra. Người có quyền sử dụng đất cũng có quyền sở hữu đối với cây trồng và vật kiến trúc gắn vào đất thuộc quyền sử dụng của mình, với điều kiện bồi thường thoả đáng cho người trồng cây hoặc người xây dựng, trong trường hợp việc trồng cây hoặc xây dựng được thực hiện bằng chi phí của người khác. Thực ra, không hẳn câu chữ của luật hiện hành cho phép rút ra các quy tắc có tác dụng xác lập quyền sở hữu của người sử dụng đất đối với các tài sản sáp nhập vào đất. Tuy nhiên, những kết luận như thế hẳn không nằm ngoài dự kiến của người làm luật khi xây dựng chế định sáp nhập tại Điều 236 Bộ luật Dân sự. Đối với người làm luật Việt Nam, quyền sử dụng đất luôn được coi như tâm điểm của quá trình sáp nhập tài sản; cũng như đối với người Pháp, quyền sở hữu đất giữ vị trí tâm điểm[8].

Một cách ngoại lệ, việc sáp nhập tự nhiên một vật nào đó vào đất lại có tác dụng xác lập quyền sở hữu đối với vật đó cho chủ sở hữu đất, tức nhà nước, chứ không phải cho người sử dụng đất. Ví dụ điển hình là trường hợp đất bồi do sự lắng đọng của phù sa. Nói cách khác, luật Việt Nam không thừa nhận việc dùng quyền sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không thể đòi hỏi quyền sử dụng đối với phần đất bên ngoài ranh giới thửa đất đã được xác định trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất. Đây là điểm khác biệt đáng chú ý giữa chế độ sáp nhập bất động sản trong luật Việt Nam so với chế độ sáp nhập bất động sản trong luật của Pháp.

Không có nguyên tắc superficies solo cedit: Nguyên tắc superficies solo cedit, được thiết lập trong luật La Mã, đòi hỏi người có quyền sở hữu đất được suy đoán là người có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn chặt vào đất, bao gồm công trình xây dựng và cây trồng. Sự suy đoán không cứng nhắc; song, người nào cho rằng quyền sở hữu tài sản gắn với đất không thuộc về người có quyền sở hữu đất, thì phải chứng minh điều đó.

Luật dân sự Việt Nam, khác với luật của Pháp, không chính thức thừa nhận nguyên tắc này. Có vẻ, người làm luật, dù vẫn xác định quyền sử dụng đất là vật chính, không thực sự muốn áp dụng quy tắc thu hút đương nhiên vật phụ vào vật chính, được thiết lập tại Bộ luật Dân sự, Điều 236 khoản 1, cho trường hợp xây dựng, trồng cây trên đất. Điều đó có nghĩa rằng mỗi khi một cây trồng hoặc công trình xây dựng xuất hiện trên đất của mình, người sử dụng đất, trong trường hợp được yêu cầu chứng minh quyền sở hữu của mình đối với cây, công trình đó, phải chứng minh điều này một cách độc lập với việc chứng minh việc xác lập quyền sử dụng đất[9].

3.1.3. Xác lập quyền theo thời hiệu

Luật dân sự Pháp: Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu trong luật của Pháp là việc thừa nhận cho người chiếm hữu một tài sản (của người khác) quyền sở hữu đối với tài sản đó, sau một thời gian chiếm hữu liên tục mà không bị ai tranh chấp. Phương thức xác lập quyền sở hữu này được hình dung trong luật của Pháp như một biện pháp có tính chất kép.

Một mặt, đó là sự chế tài đối với chủ sở hữu thụ động: trong điều kiện tài sản của mình đang nằm trong tay người khác, chủ sở hữu lại không  tích cực truy tìm để đòi là tài sản.

Mặt khác, đó là sự tưởng thưởng đối với lòng kiên trì của người có ý thức giữ gìn, quản lý, khai thác tài sản với đầy đủ trách nhiệm, dù không phải là chủ sở hữu.

Đây là phương thức xác lập quyền sở hữu đặc trưng của một hệ thống không chủ trương thiết lập bằng chứng chính thức về quyền sở hữu thông qua chế độ đăng ký[10]: nếu quyền sở hữu phải được xác lập bằng cách đăng ký, thì chừng nào một người chưa bị xoá tên trên sổ đăng ký, quyền sở hữu còn thuộc về người đó, dù tài sản có thể đang nằm trong tay người khác.

Luật dân sự Việt Nam: Trong luật thực định Việt Nam, đăng ký vào sổ địa chính không phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, cũng không có tác dụng thiết lập bằng chứng chính thức và không thể tranh cãi về sự tồn tại của quyền sử dụng đất đó. Điều này có thể gây ngạc nhiên đối với các luật gia phương Tây, bởi quyền sử dụng đất do nhà nước chủ động tạo ra, do đó, đáng lý nhà nước phải quản lý được sự hình thành và di chuyển của nó. Thực ra, các vấn đề do lịch sử để lại khiến cho câu chuyện về cuộc sống pháp lý của quyền sử dụng đất trở nên phức tạp hơn nhiều[11].

Trong điều kiện quyền sử dụng đất là một quyền đối vật bất động sản, giải pháp vừa nêu mở ra cơ hội cho việc xác lập quyền này do hiệu lực của một vụ chiếm hữu liên tục trong một thời gian dài. Suy cho cùng, xác lập quyền sử dụng đất theo thời hiệu là căn cứ xác lập trực tiếp duy nhất đối với quyền này thuộc phạm vi điều chỉnh của luật dân sự Việt Nam[12].

Cần nhấn mạnh rằng, đối tượng của việc chiếm hữu là quyền sử dụng đất chứ không phải đất[13]. Bởi vậy, để có thể có được việc xác lập quyền theo thời hiệu, điều cần thiết là phải có một quyền sử dụng đất được xác lập hợp lệ, nghĩa là do hiệu lực của một vụ giao đất hoặc cho thuê đất. Việc chiếm hữu có đối tượng là một quyền sử dụng đất hiện hữu, có giá trị.

Ví dụ: A được nhà nước giao đất để sử dụng. A chết, B được gọi, với tư cách là con – thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thứ nhất, nhận quyền sử dụng đất do A để lại. Rồi B chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho C. Ít lâu sau, B được toà án thừa nhận, sau một vụ tranh chấp, không phải là con của người chết. Tất nhiên, khi đã là con của người khác, thì đương sự không còn được thừa kế theo pháp luật của người chết trước đây nên không có tư cách để tiếp nhận quyền sử dụng đất do người chết để lại và cũng không có tư cách để chuyển nhượng quyền đó. Vụ chuyển nhượng trong ví dụ khiến C trở thành người chiếm hữu quyền sử dụng đất của người thừa kế của A mà không phải là B. Chế độ xác lập quyền theo thời hiệu có thể được áp dụng trong trường hợp này…

3.2. Xác lập thông qua chuyển giao

Tính chất chuyển giao được của quyền sử dụng đất: Để xác định các quyền của người sử dụng đất, người làm luật đất đai sử dụng các công cụ của luật dân sự, đúng hơn là sử dụng các khái niệm của pháp luật tài sản mà người làm luật dân sự dùng để mô tả các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình. Với cách làm đó, quyền sử dụng đất được coi như quyền sở hữu đất có giới hạn: các quyền của người sử dụng đất là các quyền của chủ sở hữu đối với đất; nhưng không phải quyền nào của chủ sở hữu đối với đất cũng được trao cho người sử dụng đất. Việc xác định nội dung của quyền sử dụng đất tuỳ thuộc vào chính sách đất đai được áp dụng trong từng thời kỳ.

Trong khung cảnh của luật hiện hành, không phải quyền sử dụng đất nào cũng chuyển giao được một cách độc lập. Theo Luật Đất đai 2003, quyền sử dụng đất xác lập từ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức có tư cách pháp nhân thì có giá trị tài sản và chuyển nhượng được; cùng giải pháp được áp dụng cho quyền sử dụng đất được giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân mà không thu tiền sử dụng đất. Trái lại, nếu quyền sử dụng đất được xác lập do hiệu lực của một hợp đồng thuê đất, thì người thuê chỉ có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất và chỉ có quyền chuyển giao các tài sản đó, việc chuyển giao quyền sử dụng đất thuê là việc của nhà nước trong quan hệ với người nhận những tài sản gắn liền với đất đó.

Thể thức chuyển giao: thừa nhận giá trị tài sản và tính chất chuyển giao được của quyền sử dụng đất, nhưng người làm luật Việt Nam không muốn xếp quyền sử dụng đất ngang hàng với các tài sản bình thường. Vả lại, với tư cách là người thực hiện quyền của chủ sở hữu đất, nhà nước luôn mong muốn bảo đảm việc đất được giao cho người thực sự có khả năng sử dụng, khai thác. Bởi vậy, việc chuyển giao quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam được đặt dưới sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai và chỉ được tiến hành khi được nhà nước cho phép (Bộ luật Dân sự Điều 691 Khoản 1). Các yêu cầu đó đã khiến người làm luật Việt Nam không có điều kiện tham khảo, vận dụng luật của các nước phương Tây để hoàn thiện chế độ pháp lý về chuyển giao quyền sử dụng đất, đặc biệt về các điều kiện và thủ tục chuyển giao. Chế độ chuyển giao quyền sử dụng đất trở thành cái gì đó rất riêng của luật Việt Nam, như là sự pha trộn giữa luật dân sự và luật hành chính.

Hiệu lực của việc chuyển giao: trong trường hợp chuyển giao theo hợp đồng, đáng lý ra, Bộ luật Dân sự Việt Nam chỉ quy định hiệu lực của việc chuyển giao quyền sử dụng đất trong mối quan hệ giữa hai bên trong giao dịch; xác định hiệu lực chuyển giao trong mối quan hệ với nhà nước là vấn đề của luật đất đai. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự lại làm cả công việc của luật đất đai và xác định rằng do hiệu lực của việc chuyển giao quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn (Điều 702 Khoản 3 và 4).

Trong quan hệ với nhà nước, người nhận chuyển nhượng theo hợp đồng là người thay thế người chuyển nhượng ở vị trí người được giao đất và đảm nhận các quyền và nghĩa vụ của người này, trong đó có cả quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đó. Qua lăng kính luật của Pháp, ta nói rằng: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam hiện hành mang tính chất cơ bản của một vụ chuyển nhượng hợp đồng (cession de contrat). Hẳn chính vì thừa nhận người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ thay thế người chuyển nhượng trong mối quan hệ với nhà nuớc, mà người làm luật đất đai và luật dân sự đã không đặt vấn đề xác định các quyền cụ thể của người nhận chuyển nhượng đối với đất, trong mối quan hệ với nhà nước và với người thứ ba.

Trong trường hợp quyền sử dụng đất được xác lập do hiệu lực của một hợp đồng thuê đất, thì như đã biết, người sử dụng đất chỉ có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất. Việc chuyển nhượng các tài sản này được thực hiện theo các quy định liên quan trong luật dân sự. Điều đáng chú ý là việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất sẽ có tác dụng xác lập quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng. Thế nhưng, việc xác lập này lại không có nguồn gốc từ việc chuyển quyền của người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng. Đơn giản, người nhận chuyển nhượng sẽ được nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã xác định. Tất cả những điều đó có nghĩa rằng việc chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất có tác dụng chuyển nhượng bắt buộc (cession forcée) hợp đồng thuê đất từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng, các bên không có quyền làm khác đi.

---

[1] Đối với đại đa số người dân, “giấy hồng”, “sổ đỏ”  thực sự là bằng chứng thuyết phục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Sự tin tưởng ấy, suy cho cùng, không dựa vào luật, bởi luật Việt Nam hiện hành chưa có quy định chính thức về giá trị chứng minh của các loại giấy tờ này: xem, cùng tác giả, Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản, Tạp chí NCLP, số 12/2006. tr. 27 và kế tiếp.

[2] Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) Điều 164, “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”; trong khi đó, Điều 544 Bộ luật Dân dự Pháp xác định “Quyền sở hữu là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối nhất, miễn là không làm gì pháp luật cấm”. Có lẽ hơi khó nhận ra sự tương đồng giữa hai khái niệm; tuy nhiên, các quy định chi tiết về nội dung của quyền sở hữu trong luật Việt Nam thể hiện quan niệm về sở hữu tường đồng với quan niệm được xây dựng trong luật của Pháp.

[3] Ngày xưa, người Pháp nói rằng đất đai vốn thuộc về cộng đồng, do lãnh chúa đại diện; các cá nhân được phép chiếm giữ đất để sử dụng khi có lợi ích, với điều kiện việc chiếm giữ ấy không trái với lợi ích của cộng đồng. Quyền của cộng đồng đối với đất gọi là domaine éminent; còn quyền của người sử dụng đất gọi là domaine utile. Xem thêm J-M. Auby va P. Bon, Droit administratif des biens, Dalloz, Paris, 1991, số 290.

[4] Xem, ví dụ, F. Térry, Droit civil-Les Biens, Dalloz, Paris, 1999, số 17 và kế tiếp; Ph. Malaurie và L. Aynès, Droit civil-Les Biens. La Publicité Foncière, Editions Cujas, Paris, 1992, số 110 và kế tiếp. Tuy nhiên, cách phân loại kinh điển này đang bị phê phán gay gắt trong học thuyết pháp lý hiện đại: R. Libchaber, La recodification du droit des biens, trong Le Code civil 1804-2004. Livre du Bicentenaire, Dalloz-Jurisclasseur-Litec, Paris, 2004, tr. 44 và kế tiếp.

[5] Khái niệm quyền tài sản trong luật dân sự Việt Nam thực sự không giống ai: xem cùng tác giả, Cần xây dựng lại khái niệm “Quyền tài sản” trong luật dân sự, Tạp chí NCLP, số 3/2005, tr. 16.

[6] Ví dụ về một mô tả chi tiết các nguyên tắc, mang tính phương pháp luận, đặt cơ sở cho việc xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng theo luật của Pháp: G. Cornu, Droit civil- Introduction. Les Personnes. Les Biens, Montchrestien, Paris, 1990, số 1339 và kế tiếp.

[7] P. Malaurie va L. Aynès, Droit civil – Les Biens. La Publicité Foncière, Editions Cujas, Paris, 1992, số 551.

[8] Nếu không thừa nhận quyền sử dụng đất là vật chính, thì trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng vật liệu của người khác để xây dựng công trình trên đất của mình, chủ sở hữu vật liệu xây dựng (nay được chuyển hoá thành công trình gắn với đất) có thể yêu cầu thừa nhận việc sáp nhập quyền sử dụng đất của người khác vào quyền sở hữu công trình của mình. Điều đó có nghĩa rằng người sử dụng đất có thể sẽ mất quyền sử dụng đất trong trường hợp xây dựng bằng vật liệu chiếm đoạt của người khác (!?).

[9] Người sử dụng đất không thể, chẳng hạn, chứng minh rằng đất đã được giao cho mình một cách hợp pháp để, qua đó, chứng minh tư cách chủ sở hữu của mình đối với cây trồng xuất hiện trên đất đó.

[10] Xem cùng tác giả, Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản, Tạp chí NCLP số 12/2006, tr. 27 và kế tiếp.

[11] Xem như trên.

[12] Tất cả những phân tích ở điểm này được thực hiện theo logic của học thuyết được xây dựng từ những chất liệu vay mượn từ luật học Pháp và chỉ là kết quả nhìn nhận luật Việt Nam qua lăng kính Pháp. Pháp luật tài sản Việt Nam hiện hành chỉ chính thức ghi nhận khả năng xác lập theo thời hiệu đối với quyền sở hữu và đối tượng của việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu là các động sản và bất động sản. Ta đã biết rằng tính chất bất động sản hay động sản của quyền sử dụng đất chưa được làm rõ. Hơn nữa, chiếm hữu, trong quan niệm của luật Việt Nam hiện hành, là một thành phần, một phần nội dung của quyền sở hữu, chứ không phải là biểu hiện bề ngoài của việc thực hiện một quyền như trong quan niệm của luật Latinh (xem, Association Henri Capitant, Travaux des Journées vietnamiennes 2003, LGDJ, Paris, 2006, tr. 19 và kế tiếp). Khái niệm “chiếm hữu quyền sử dụng đất” (possession du droit d’usage du sol) rất khó có điều kiện hình thành trong một khung cảnh pháp lý như thế.

[13] Ở góc độ khoa học luật, khái niệm quyền sử dụng đất bao hàm quyền sử dụng đất đích thực, phát sinh từ việc chính thức giao đất hoặc cho thuê đất, và quyền sử dụng đất tiềm năng, là quyền của người đang sử dụng đất mà chưa chính thức hoá quyền của mình trong quan hệ với nhà nước, vì một lý do nào đó. Về quyền sử dụng đất tiềm năng, có thể xem Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản, đã dẫn.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP SỐ 6 NĂM 2007

Read more »