TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: QUYỀN KHỞI KIỆN, KẺ GẬT, NGƯỜI LẮC

THỤY CHÂU

Cùng một vụ án nhưng cấp phúc thẩm khẳng định thời hiệu khởi kiện đã hết, tòa tối cao lại bảo vẫn còn. Đây là vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất không quá phức tạp. Do các tòa xử lý khác nhau khiến vụ án đã bị lật đi lật lại không cần thiết.

Mua đất từ hồi nảo hồi nào

Năm 1984, vợ chồng bà T. mua của bà L. 80 m2 đất ở làng Thụy Khê (nay thuộc quận Tây Hồ, Hà Nội). Đến nay, người mua đã xây dựng biệt thự kiên cố, ở ổn định hơn 20 năm.

Ban đầu, diện tích đất này thuộc quyền sử dụng của bác ruột bà L. Năm 1981, người bác đã ký giấy giao đất cho bà L. “được toàn quyền sử dụng kể từ ngày 30-10-1981”. Năm 1984, bà L. bán đất cho vợ chồng bà T. để theo chồng vào TP.HCM sinh sống. Bên bán xuất trình được bằng khoán điền thổ, biên bản họp phân chia đất mà bác ruột bà L. được hưởng một phần, giấy giao quyền sử dụng đất từ bác ruột sang cho bà L. Thấy giấy tờ rõ ràng, vợ chồng bà T. đồng ý mua.

Năm 1985, bác ruột bà L. mất. Cho rằng bà L. không có quyền bán đất của mẹ mình, các con của người bác phát sinh tranh chấp. Cuối năm 2002, do hai bên không tự thỏa thuận được nên các con của người bác khởi kiện đòi chia thừa kế. Đến năm 2004, phía nguyên đơn thay đổi nội dung khởi kiện thành đòi quyền sử dụng đất, hủy hợp đồng chuyển nhượng đất. Bị đơn trong vụ án gồm bà L. và vợ chồng bà T.

Theo các nguyên đơn, mẹ mình chỉ cho bà L. ở nhờ trên đất. Giấy giao đất từ bác ruột sang cho bà L. sử dụng là do người con trai viết thay mẹ. Ông này cho rằng mình thay mẹ viết giấy giao đất mà không có giấy ủy quyền của mẹ nên giấy giao đất là không hợp pháp.

Ngược lại, bà L. bảo mình đã trả tiền mua đất và nhờ ông này cầm về cho bác ruột. Do tình cảm gia đình nên khi đưa tiền, bà không yêu cầu viết giấy biên nhận.

Phúc thẩm: hết thời hiệu khởi kiện

Tháng 3-2005, TAND quận Tây Hồ xử sơ thẩm vụ án và tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà L. với vợ chồng bà T. Cấp sơ thẩm tuyên xử vợ chồng bà T. vẫn được quyền sử dụng đất và sở hữu căn biệt thự trên đất. Tuy nhiên, họ phải trả cho nguyên đơn hơn 680 triệu đồng giá trị quyền sử dụng đất.

Phúc thẩm vụ án hồi tháng 10-2005, thật bất ngờ khi TAND TP Hà Nội đã bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với lý do “thời hiệu khởi kiện đã hết”. Bị đơn được tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng. Bởi lẽ vào năm 1987, nguyên đơn đã yêu cầu vợ chồng bà T. trả thêm tiền mua đất. Bà L. cũng xác nhận những người con của bác ruột đã phát sinh tranh chấp với bà từ năm 1987. Như vậy, việc tranh chấp quyền sử dụng đất và đòi hủy hợp đồng đã xảy ra từ trước năm 1993. Theo Thông tư liên ngành số 03 năm 1996 của TAND tối cao-VKSND tối cao, “hết ngày 15-10-1996, các đương sự không có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết các tranh chấp phát sinh trước ngày 15-10-1993 nữa”.

Giám đốc thẩm: Còn thời hiệu?

Tưởng vậy là kết thúc vụ án nhưng vào đầu tháng 10-2008, chánh án TAND tối cao đã quyết định kháng nghị giám đốc thẩm, đề nghị Tòa dân sự TAND tối cao hủy cả bản án sơ thẩm lẫn phúc thẩm để xét xử sơ thẩm lại.

Quyết định kháng nghị đã viện dẫn quy định tại tiểu mục 1.4 mục 1 phần I Nghị quyết 02 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao để cho rằng tòa phúc thẩm đã xử sai. Theo nghị quyết này, đối với giao dịch dân sự được giao kết trước ngày 1-7-1996 mà một trong các bên không có quyền giao kết hợp đồng thì thời gian yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế. Điều này có nghĩa là nguyên đơn muốn kiện lúc nào cũng được.

Như vậy, giữa Thông tư 03 của TAND tối cao-VKSND tối cao và Nghị quyết 02 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao có những hướng dẫn khác biệt về thời hiệu khởi kiện. Trong vụ án cụ thể này phải áp dụng theo văn bản nào mới chính xác? Chúng tôi đã nhận được nhiều ý kiến khác nhau về việc này, xin giới thiệu để bạn đọc tham khảo.

Tiến sĩ Nguyễn Minh Hằng, Trưởng bộ môn Tranh tụng dân sự, khoa Đào tạo luật sư Học viện Tư pháp:

Nguyên đơn không có quyền khởi kiện

Nguyên đơn không có quyền khởi kiện vì họ không có cơ sở chứng minh mình là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Nguyên đơn cho rằng mình có quyền thừa kế nhưng lại không khởi kiện trong thời hiệu khởi kiện về thừa kế. Họ cũng không có cơ sở nào khác để chứng minh quyền của mình đối với tài sản. Từ đó, họ không thể đòi quyền sử dụng đất, cũng không có quyền yêu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng.

Lại nữa, tranh chấp giữa các bên đã phát sinh từ trước năm 1993. Đúng theo viện dẫn của cấp phúc thẩm, tính đến hết ngày 15-10-1996 thì đương sự đã mất quyền khởi kiện đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM:

Có cơ sở giám đốc thẩm

Nguyên đơn vẫn chứng minh được tư cách thừa kế thông qua các giấy tờ về hộ tịch như khai sinh (chứng minh mình là con), khai tử của người mẹ. Quyết định kháng nghị có cơ sở vì bản án phúc thẩm xác định thời hiệu khởi kiện theo Thông tư liên ngành số 03 năm 1996 thay vì phải xác định theo Nghị quyết số 02 năm 2004. Trường hợp cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết, cấp phúc thẩm phải trả lại đơn kiện theo Điều 168 Bộ luật Tố tụng dân sự chứ không thể đưa vụ án ra xét xử.

Nếu bà L. không chứng minh được chủ quyền hợp pháp của mình đối với tài sản thì hợp đồng chuyển nhượng giữa bà với vợ chồng bà T. có thể vô hiệu. Nếu có thiệt hại, vợ chồng bà T. có thể yêu cầu bà L. bồi thường trong cùng vụ án này hoặc khởi kiện thành một vụ án khác.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=234890

Posted in: CAU CHUYEN PHAP LUAT,LDS - Tinh huong thuc tien,TTDS - Tinh huong to tung