CÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN QUAN TÂM

LỮ NGỌC BÌNH – Phó chánh thanh tra tỉnh Quảng Ngãi

Tình hình khiếu nại, tranh chấp đất đai đã và đang còn diễn ra hết sức phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc mà nguyên nhân chủ yếu là do hệ thống pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, với các quy định còn chưa chặt chẽ và thiếu tính hợp lý. Trong phạm vi bài viết này xin nêu ra một số vướng mắc từ thực tiễn giải quyết các vụ khiếu nại về đất đai thời gian qua.

Thứ nhất, vấn đề xử lý đất lấn, chiếm xảy ra trước ngày 01/7/2004. Với những quy định hiện hành đã đồng nhất tình trạng sử dụng đất không còn giấy tờ chứng minh căn cứ chiếm dụng do bị thất lạc vì nguyên nhân chiến tranh, thiên tai, hoả hoạn hay rủi ro khác với tình trạng sử dụng đất không có giấy tờ do lấn, chiếm mà có; hoặc nhận chuyển nhượng từ người lấn, chiếm vào chung 01 nhóm để giải quyết là không hợp lý. Cụ thể tại khoản 4 Điều 50, Luật Đất đai quy định “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã phường, trị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với những nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất”. Khoản 6, Điều 50 Luật Đất đai cũng quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy họạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”. Điều 14, 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP tiếp tục cụ thể hoá vấn đề này và quy định chỉ không cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi “vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai; vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã đựơc công bố, cắm mốc; lấn chiếm lòng, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng của các tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn, nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm”.

Như vậy, rõ ràng là không có sự phân biệt giữa người sử dụng đất không có giấy tờ do nguyên nhân rủi ro với người lấn, chiếm đất. Điều này dễ dẫn đến sự tuỳ tiện của cán bộ cấp xã khi xác định thời điểm lấn chiếm, khi mà trong thực tế, hành vi lấn, chiếm đất cũng rất khó xác định chính xác thời điểm để giải quyết cho từng trường hợp, hơn nữa sự khác nhau về các mốc thời gian sẽ dẫn đến sự chênh lệch khá lớn về quyền lợi của người dân, do đó dễ gây bức xúc cho họ, làm nảy sinh những khiếu nại, tố cáo phức tạp, khó giải quyết.

Thứ hai, về quy định xác định đất ở trong trường hợp có vườn ao cho những người sử dụng đất không có giấy tờ.

Khoản 5, Điều 87, Luật Đất đai quy định “Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất ở có vườn ao được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật này”. Như vậy theo quy định này không phân biệt đất ở đó đã sử dụng trước hoặc sau ngày 18/12/1980 đều phải áp dụng đúng hạn mức đất ở giao khi công nhận.
Khoản 2, Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định “Trường hợp đất ở có vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính họăc trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ thửa đất đó đựơc xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 87; trường hợp ranh giới thửa đất đó chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá năm (5) lần hạn mức diện tích đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng; phần diện tích còn lại sau khi đã xác định thửa đất ở thì được xác định theo hiện trạng thửa đất”. Quy định này đã không có sự phân biệt rõ ràng giữa sử dụng đất ở có giấy tờ và sử dụng đất không có giấy tờ đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980.
Theo khoản 3 Điều 45 quy định “Trường hợp đất có vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại khoản 3, 4 và 5 Điều 87 của Luật Đất đai”.
Tại khoản 2 Điều 48 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích không có giấy tờ khi có đủ các điều kiện như đất không có tranh chấp; đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn được xét duyệt; trường hợp đất sử dụng sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn được xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó. Thời điểm sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường , thị trấn nơi có đất xác nhận và trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Khoản 3, Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình cá nhân sử dụng từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các các loại giấy tờ như sau: “Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định 181 mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa cũng được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/1004/NĐ-CP”.
Với những quy định trên có thể hiểu: Không áp dụng khoản 5 Điều 87 cho trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980. Dù không có giấy tờ, nhưng trên thửa đất đã có nhà ở thuộc khu dân cư, trước ngày 18/12/1980 thì được công nhận quyền sử dụng đất ở đến năm (5) lần hạn mức đất ở cho cả thửa đã được tách ra và thửa đất gốc còn lại. Như vậy, các quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP có trái với Luật Đất đai?

Thứ ba, vấn đề áp dụng hạn mức đất ở vào xử lý các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có nhiều cách hiểu khác nhau. Đối với những hộ mất giấy tờ do rủi ro thì phải chịu thiệt thòi mà không có hướng mở để công nhận cho họ, những người lấn chiếm đất (tất nhiên là không thuộc quy định tại khoản 5 Điều 14 Nghị định 84, vì thực tế do chính quyền cơ sở trước đây buông lỏng quản lý không lập văn bản ngăn chặn hoặc có lập nhưng không lưu giữ đựơc văn bản) thì được hưởng lợi lớn do chính sách mang lại. Hoặc các trường hợp lấn đất, tức là một phần đất sử dụng có giấy tờ, một phần không có giấy tờ rất khó giải quyết, cụ thể:
- Đất ở có giấy tờ diện tích đã đủ hoặc lớn hơn hạn mức đất ở, lấn thêm một phần (không xác định được chính xác thời điểm lấn) và đã hình thành thửa đất bao gồm cả phần đất có giấy tờ và đất lấn, đã có nhà ở trước ngày 18/12/1980 trên thửa đất. Nay giải quyết công nhận toàn bộ thửa đất đó là đất ở hay chỉ công nhận phần đất có giấy tờ là đất ở hoặc công nhận đất ở không quá 5 lần hạn mức quy định tại 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai?
- Đất ở có giấy tờ không thể hiện được chính xác vị trí, diện tích; đã lấn thêm một phần (không xác định được chính xác thời điểm lấn) và đã hình thành chung thửa bao gồm cả phần đất có giấy tờ và đất lấn, đã có nhà ở trước ngày 18/12/1980 trên thửa đất. Nay giải quyết công nhận toàn bộ thửa đất đó là đất ở hay chỉ công nhận theo khoản 2 Điều 45 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP hoặc chỉ công nhận theo hạn mức quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 Luật Đất đai?
- Đất ở có giấy tờ diện tích nhỏ hơn hạn mức đất ở, lấn thêm một phần (không xác định được chính xác thời điểm lấn) và đã hình thành chung thửa bao gồm cả phần đất có giấy tờ và đất lấn có nhà ở, hình thành sau ngày 18/12/1980. Nay giải quyết công nhận toàn bộ phần đất có giấy tờ công nhận là đất ở, phần đất lấn được công nhận theo hạn mức (diện tích có giấy tờ là đất ở +diện tích hạn mức đất ở) hay gộp cả phần đất có giấy tờ với phần đất lấn công nhận đủ theo hạn mức đất ở? Tính theo hạn mức trước 18/12/1980 hay sau 18/12/1980?
- Đất có giấy tờ nhưng đã chuyển nhượng cho người khác một phần nên còn lại không đủ diện tích so với hạn mức đất ở, có lấn thêm để hình thành thửa đất hiện nay có nhà ở sau ngày 18/12/1980, nhưng trước ngày 15/10/1993. Nay giải quyết công nhận phần đất có giấy tờ còn lại công nhận là đất ở, cộng phần đất lấn được công nhận theo hạn mức (diện tích có giấy tờ là đất ở +diện tích hạn mức đất ở) hoặc gộp phần đất có giấy tờ với phần đất lấn để công nhận đủ theo hạn mức đất ở theo khoản 4 hoặc 5 Điều 87 Luật Đất đai./.

SOURCE: TẠP CHÍ THANH TRA SỐ 09/2007

Trích dẫn từ: http://www.thanhtra.gov.vn/Desktop.aspx/Tin-tuc/ban-doc-viet/Cac_truong_hop_su_dung_dat_khong_co_giay_to_ve_quyen_su_dung_dat-Nhung_van_de_can_quan_tam/

Posted in: CAU CHUYEN PHAP LUAT,Chiếm hữu,Quyen so huu