10:56 PM
Hoàng Phong Nhã
Hoạt động đăng ký bất
động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác
liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức. Qua đó, Nhà nước xác
nhận và bảo hộ các quyền cơ bản nêu trên và tạo nguồn thông tin để mọi
người đều có thể tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định tiến hành các
giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên
tham gia giao dịch,
ngăn ngừa các tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh
chấp trong lĩnh vực này, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý
nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản
– Một trong các mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của
nước ta đến năm 2010.
Xuất phát từ tầm quan trọng nêu trên của việc đăng ký
bất động sản, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã thực hiện nhiều giải
pháp để tăng cường công tác này. Nhằm làm rõ các kết quả đã đạt được
cũng như những tồn tại, vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ, trên cơ sở đó
rút ra những bài học kinh nghiệm và xác định phương hướng hoàn thiện hệ
thống đăng ký bất động sản, ngày 19/6/2008, Bộ Tư pháp đã chủ trì, phối
hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát
triển nông thôn tổ chức Hội nghị tổng kết việc triển khai công tác đăng
ký bất động sản.
Tham dự Hội nghị có Lãnh đạo Bộ Tư pháp, Bộ Tài
nguyên và Môi trường, đại biểu thuộc các Bộ, ngành ở Trung ương, thành
viên Ban soạn thảo, Tổ biên tập, đại diện các Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên
và Môi trường Hà Nội, Hà Tây, Bắc Ninh, Văn phòng đăng ký đất và nhà Hà
Nội, Trung tâm Thông tin tài nguyên, môi trường và đăng ký nhà đất
Thành phố Hồ Chí Minh.
Hội nghị đã tập trung tổng kết, đánh giá công tác đăng ký bất động sản trên các mặt chủ yếu sau đây:
PHẦN I
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
I. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
1. Về công tác xây dựng pháp luật
Kể từ khi nước ta chuyển sang
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước đã đặc biệt
chú trọng tới việc xây dựng pháp luật về đăng ký bất động sản, nhằm tạo
hành lang pháp lý cho hoạt động quan trọng này. Qua đó, pháp luật về
lĩnh vực đăng ký bất động sản đã từng bước hoàn thiện, góp phần đưa hoạt
động đăng ký bất động sản dần đi vào nề nếp, nâng cao hiệu lực, hiệu
quả quản lý nhà nước và đáp ứng yêu cầu công khai, minh bạch các quyền
và giao dịch về bất động sản.
Việc đăng ký bất động sản được quy định cụ thể trong từng lĩnh vực như đất đai, xây dựng, nông nghiệp, thủy sản v.v… trong đó có Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật
Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Thuỷ sản, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, Nghị
định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều
của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần,
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của
Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công
trình xây dựng, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng.
Pháp luật về đăng ký bất động sản đã bước đầu đạt được những kết quả quan trọng, cụ thể như sau:
1.1. Thiết lập được hành lang pháp lý nhằm công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền khác đối với bất
động sản của tổ chức, cá nhân, thông qua đó giúp Nhà nước quản lý tốt
hơn bất động sản và cá nhân, tổ chức thuận lợi hơn trong việc thực hiện
các quyền về bất động sản.
1.2. Từng bước chú trọng việc
xây dựng các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản nhằm khuyến
khích các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, hợp pháp và
hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình ký kết, thực hiện.
1.3. Từng bước xây dựng quy trình đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản tương đối đầy đủ để giúp các cơ quan đăng ký áp dụng, thực hiện khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu.
1.4. Tạo cơ sở pháp lý để xây
dựng hệ thống thông tin về bất động sản theo 3 cấp hành chính (tỉnh,
huyện, xã) nhằm theo dõi những biến động về quyền sở hữu, quyền sử dụng
bất động sản.
2. Về cơ quan thực hiện quản lý đăng ký bất động sản
Ở Trung ương, việc quản lý nhà
nước về đăng ký bất động sản hiện nay có sự phân tán do pháp luật quy
định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, nông nghiệp quản
lý đối với loại bất động sản tương ứng. Do đó, tồn tại nhiều Bộ có chức
năng quản lý về đăng ký bất động sản, cụ thể như sau:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất;
- Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký đối với nhà ở, công trình xây dựng;
- Bộ Nông nghiệp và Phát triển
nông thôn thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký đối với rừng sản xuất là
rừng trồng, vườn cây lâu năm;
- Bộ Tư pháp thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản.
Ở địa phương, cũng tồn tại
nhiều đầu mối cơ quan tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện
chức năng quản lý về đăng ký bất động sản như: Sở Tài nguyên và Môi
trường, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Tư pháp.
Về cơ bản, các Bộ nêu trên và
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã hoàn thành chức năng, nhiệm vụ của mình,
đóng góp quan trọng vào việc tổ chức thi hành pháp luật về đăng ký bất
động sản. Tuy nhiên, do mô hình quản lý phân tán, chưa phù hợp với chủ
trương tập trung, thống nhất quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản
vào một đầu mối ở cấp Trung ương, nên dẫn đến khó khăn trong việc quản
lý các bất động sản theo một thể thống nhất giữa đất đai và tài sản gắn
liền với đất cũng như hiệu quả quản lý chưa đáp ứng được đầy đủ các yêu
cầu của thực tiễn.
3. Về việc xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản
3.1. Về cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất
a) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật Đất đai quy định cấp nào
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai và Điều 56 của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ
trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở), tổ chức, cá nhân nước ngoài;
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
b) Cơ quan có thẩm quyền đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều
46 Luật Đất đai 2003 và Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế
chấp bằng quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng
ký các giao dịch về quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất được thành lập theo hai cấp: Văn phòng cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường, Văn phòng cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Các Văn phòng này thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
c) Tổ chức cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất trên thực tế
Hiện nay, Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã và đang thực
hiện chức năng đăng ký theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, tổ chức thực
hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng
đất, quản lý hồ sơ địa chính, giúp cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai
theo quy định của pháp luật đất đai. Cho đến thời điểm hiện nay, đã
thành lập 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; 257 Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng
cố 416 Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đối với nơi chưa thành
lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
3.2. Về cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng
Pháp luật về nhà ở, xây dựng
không quy định cụ thể việc đăng ký đối với nhà ở, công trình xây dựng mà
chỉ quy định việc cấp Giấy chứng quyền sở hữu đối với các bất động sản
nói trên nếu tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Do đó, cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy được quy định như sau:
a) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Theo quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ
chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng cho tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài và được phép ủy
quyền cho Sở Xây dựng cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng nêu trên. Uỷ
ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu công trình xây dựng cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, người nước ngoài.
b) Cơ quan có thẩm quyền đăng ký các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng
- Theo quy định tại Luật Nhà ở,
Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, những giao dịch dẫn đến việc
chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (mua bán, tặng cho,
chuyển đổi, thừa kế…) được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp
huyện. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện sẽ cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu cho các đối tượng căn cứ vào chủ sở hữu bất động sản là tổ
chức hay cá nhân.
- Các giao dịch bảo đảm bằng nhà ở, công trình xây dựng khác được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền.
c) Tổ chức cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng trên thực tế
Theo báo cáo của 46 tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương cho thấy tổ chức và hoạt động của cơ quan cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng có những điểm
nổi bật như sau:
- Về tổ chức: Tại
Sở quản lý chuyên ngành (Sở Xây dựng), Phòng chức năng được giao quản
lý lĩnh vực nhà ở, công trình xây dựng là Phòng quản lý nhà ở và công sở
hoặc Phòng quản lý đô thị hoặc Phòng kiến trúc quy hoạch…. Tại Ủy ban
nhân dân quận, huyện: Phòng chức năng được giao quản lý lĩnh vực nhà ở,
công trình xây dựng là Phòng quản lý đô thị hoặc Phòng công thương hoặc
Phòng hạ tầng kinh tế….
Cán bộ thuộc Phòng chức năng
được bố trí số lượng cán bộ theo tính chất, khối lượng công việc, thường
có lãnh đạo Phòng phụ trách và chuyên viên quản lý nhà ở, công trình
xây dựng, tất cả có trình độ từ trung cấp trở lên.
Nhìn chung, cơ cấu tổ chức và
lực lượng quản lý nhà từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đến Ủy ban nhân dân
cấp huyện giữa các địa phương chưa có sự thống nhất (như tỉnh Yên Bái
giao Sở Tài chính; thành phố Đà Nẵng giao Sở Tài nguyên và Môi trường;
tỉnh Quảng Ngãi, Quảng Ninh và Hà Nam giao Văn phòng UBND quản lý, còn
các tỉnh khác giao cho Sở Xây dựng quản lý…).
- Về cán bộ: Cán
bộ thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình
xây dựng tại các địa phương có trình độ đảm bảo yêu cầu theo phân cấp.
Tuy nhiên, số lượng cán bộ làm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, công trình xây dựng còn thiếu và phải làm việc kiêm nhiệm; cơ sở
vật chất chưa đáp ứng được yêu cầu công tác trong khi khối lượng công
việc ngày càng nhiều. Lực lượng cán bộ cấp xã làm công tác liên quan cấp
Giấy chứng nhận còn thiếu, trình độ chuyên môn còn hạn chế.
3.3. Về cơ quan đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng
Theo quy định tại khoản 1 Điều
31 của Luật Bảo vệ và phát triển rừng thì “chủ rừng được đăng ký quyền
sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”. Cụ thể hoá quy
định đó, khoản 1 Điều 31 của Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006
về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định: “Việc công nhận
quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng”.
Với quy định trên thì việc đăng
ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng sẽ do
cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện và gắn liền
với hồ sơ địa chính được lưu trữ tại cơ quan địa chính.
4. Về công tác chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn, nghiệp vụ
4.1. Công tác tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ
Đối với đội ngũ cán bộ thực
hiện công tác đăng ký bất động sản, các Bộ có chức năng quản lý đăng ký
bất động sản luôn chú trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng về chuyên môn,
nghiệp vụ dưới nhiều hình thức đa dạng, phong phú và phù hợp với từng
đối tượng. Cụ thể là:
- Tổ chức tập huấn cho cán bộ đăng ký;
- Kịp thời cập nhật những kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ mới phát sinh trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật;
- Định kỳ tổ chức tổng kết thực tiễn, trao đổi chuyên môn, nghiệp vụ giữa các cơ quan đăng ký.
Việc tổ chức các lớp tập huấn,
bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng được
Bộ Tư pháp hết sức chú trọng. Ngay sau khi Thông tư liên tịch số
03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục
đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã phối
hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức các đợt tập huấn
cho đội ngũ cán bộ tại địa phương thực hiện công tác đăng ký. Công tác
này tiếp tục được duy trì thường xuyên, đều đặn hàng năm với nguồn kinh
phí đào tạo của Bộ Tư pháp. Qua năm năm thực hiện (2003-2007), Bộ Tư
pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức được
gần 20 lớp tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh
đó, nhiều Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã
tích cực, chủ động tổ chức hoặc phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên
và Môi trường tổ chức các lớp tập huấn cho đội ngũ cán bộ làm công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương mình. Nổi bật trong số đó là
thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, tỉnh Kon
Tum, tỉnh Thanh Hoá, tỉnh Hải Dương …
4.2. Công tác chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ
Đăng ký bất động sản là một
trong những lĩnh vực khó. Do vậy, không phải trong mọi trường hợp, giữa
các cơ quan, tổ chức và cá nhân đều có sự thống nhất khi nghiên cứu, áp
dụng các quy định trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, nhất là trong
điều kiện pháp luật về lĩnh vực này còn chưa thực sự đầy đủ, hoàn thiện,
chưa theo kịp với sự vận động của thực tiễn đời sống. Để khắc phục tình
trạng này, các cơ quan quản lý đã kịp thời có văn bản hướng dẫn, giải
đáp các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện đăng ký của các cơ
quan có thẩm quyền quản lý, đăng ký, các tổ chức (chủ yếu là các doanh nghiệp) và cá nhân trong xã hội.
Sự kịp thời tháo gỡ những vướng
mắc phát sinh khi áp dụng các quy định về đăng ký bất động sản của các
cơ quan quản lý nhà nước đã góp phần hạn chế những ách tắc trong quá
trình thực hiện quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Cùng với việc ban hành các văn
bản pháp luật và triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến quy định
pháp luật về đăng ký bất động sản, các cơ quan quản lý trong phạm vi
chức năng, nhiệm vụ của mình đã ban hành và hướng dẫn việc sử dụng thống
nhất các loại biểu mẫu, giấy tờ phục vụ cho công tác đăng ký bất động
sản và đẩy mạnh việc ứng dụng tin học vào lĩnh vực này.
4.3. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, phổ biến
pháp luật được xác định là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong
công tác quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Do vậy, trong thời
gian qua, các cơ quan quản lý đã triển khai các hoạt động tuyên truyền,
phổ biến pháp luật về đăng ký bất động sản, theo hướng ngày càng mở rộng
hơn về đối tượng, đa dạng về hình thức (tổ chức tọa đàm, mở các lớp tập
huấn…). Cùng với mục tiêu hiện đại hoá cơ sở vật chất – kỹ thuật phục
vụ cho hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký, một số website về đăng ký
bất động sản đã được xây dựng, tiêu biểu như website của Trung tâm
Thông tin về tài nguyên, môi trường và đăng ký nhà đất TP Hồ Chí Minh.
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký
bất động sản đã góp phần quan trọng trong việc nâng cao nhận thức của
các tổ chức, cá nhân trong xã hội về ý nghĩa, vai trò và nội dung của
các quy định về đăng ký bất động sản. Điều này được minh chứng bởi số
lượng các bất động sản được đăng ký đã tăng nhiều trong thời gian qua.
II. MỘT SỐ HẠN CHẾ
Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn tồn tại một số hạn chế sau đây:
Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật về đăng ký bất
động sản còn phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất
đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng,
Luật Thủy sản, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của
Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu
công trình xây dựng; một số quy định mâu thuẫn, chưa đồng bộ, không phù
hợp với chủ trương cải cách hành chính; thiếu một
số quy định cần thiết liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản
xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
quyền sở hữu theo thời hiệu và một số quyền khác về bất động sản đã
được khẳng định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Bảo vệ và phát triển
rừng; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản
chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân, tổ chức.
Thứ hai, việc quản lý nhà nước
về đăng ký bất động sản còn phân tán, chia cắt, không tách bạch giữa
quản lý hành chính về bất động sản như quy hoạch, giao đất, cho thuê
đất, cấp phép xây dựng với quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, cụ
thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai và đăng ký quyền sử
dụng đất; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng và đăng ký quyền sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng khác. Tương tự như vậy, ở địa phương tồn tại nhiều
cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản
lý về đăng ký bất động sản. Gần đây, việc ban hành Nghị định số
13/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 02 năm 2008 của Chính phủ quy định tổ chức
các cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
cũng đã ảnh hưởng đến việc quản lý hồ sơ đăng ký bất động sản, đặc biệt ở
Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó, ảnh hưởng đến hiệu
quả quản lý về bất động sản.
Thứ ba, tồn tại
nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác. Các cơ quan này được thành
lập theo cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện), có thẩm quyền đăng ký
khác nhau căn cứ vào loại bất động sản và chủ thể tham gia giao dịch
(Điều 52, Điều 64 Luật Đất đai năm 2003, Điều 14, Điều 16 Luật Nhà ở),
làm cho người dân phải qua “nhiều cửa” để yêu cầu đăng ký và tìm hiểu
thông tin về bất động sản.
Thứ tư, công tác
đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký
chưa được thực hiện thường xuyên. Kết quả khảo sát cho thấy, năng lực
của cán bộ đăng ký bất động sản tại một số địa phương còn yếu, chưa
tương xứng với nhiệm vụ được giao. Hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp
luật về đăng ký bất động sản chưa được thực hiện sâu rộng, vẫn còn
không ít tổ chức và cá nhân trong xã hội chưa nhận thức đúng đắn và đầy
đủ về vai trò, ý nghĩa và nội dung các quy định về đăng ký bất động sản,
dẫn đến cách hiểu, cách thực hiện chưa thống nhất, chưa đúng pháp luật.
Thứ năm, một số
cơ quan có chức năng quản lý nhà nước chưa thực hiện tốt công tác chỉ
đạo, hướng dẫn nghiệp vụ và kiểm tra việc thực hiện pháp luật về
đăng ký bất động sản, cho nên chậm phát hiện và xử lý các trường hợp vi
phạm, ảnh hưởng đến hiệu lực và hiệu quả của công tác đăng ký.
Thứ sáu, chưa thiết lập được hệ thống
cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản nên đã ảnh hưởng đến việc công
khai hoá nhanh chóng và chính xác các thông tin về tình trạng pháp lý
của bất động sản.
III. BÀI HỌC KINH NGHIỆM
1. Tăng cường nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện thể
chế, pháp luật về bất động sản nói chung và đăng ký bất động sản nói
riêng nhằm bảo đảm tính ổn định, đồng bộ về chính sách, pháp luật, đồng
thời nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật trong lĩnh
vực này.
2. Công khai hóa các thông tin về bất động sản cho
mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu, đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thông
tin ngày càng tăng trong thị trường bất động sản và góp phần thúc đẩy
các giao dịch về bất động sản phát triển.
3. Đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản
theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa
phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản theo nguyên tắc
“một cửa” để đăng ký tập trung các bất động sản. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động của các cơ quan đăng ký.
4. Làm rõ cơ chế và trách nhiệm cũng như tổ chức tốt
các hoạt động phối hợp của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và cơ
quan quản lý nhà nước ở địa phương trong quá trình thực hiện quản lý về
đăng ký bất động sản.
5. Tăng cường hợp tác quốc tế về đăng ký bất động sản
nhằm học tập kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, phù hợp với
điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam.
6. Tăng cường công tác kiểm tra, chỉ đạo về chuyên
môn nghiệp vụ kết hợp với việc thực hiện nghiêm túc những kiến nghị kiểm
tra và xử lý những sai phạm tại cơ quan thực hiện đăng ký bất động sản.
PHẦN II
VỀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
I. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
1. Kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính và lập sổ sách địa chính[1] của hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường
1.1. Đo đạc lập bản đồ địa chính
Theo báo cáo của 51 tỉnh, thành phố đến tháng 7 năm
2007 đã đo vẽ bản đồ địa chính được 8.895.160 ha (đạt 27% tổng diện tích
tự nhiên); trong đó:
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/500 đất đô thị là 136.668 ha;
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/1000 cho đất khu dân cư nông thôn là 856.080 ha;
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/2000 phủ trùm các xã đồng bằng và đất nông nghiệp ở miền núi, trung du là 2.604.797 ha;
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/5000 chủ yếu cho khu vực
đất cây công nghiệp và một số địa phương ở Đồng bằng sông Cửu Long là
2.297.843 ha;
- Bản đồ địa chính khu vực đất lâm nghiệp tại 9 tỉnh ở
tỷ lệ 1/10.000 là 3.997.281 ha, kết quả này chưa thống kê diện tích đã
đo vẽ bản đồ địa chính cơ sở;
Có 13 tỉnh, thành phố chưa có báo cáo hoặc báo cáo
không đầy đủ gồm: Hà Nội, Sơn La, Bắc Giang, Ninh Thuận, Gia Lai, Bình
Phước, Tây Ninh, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang,
Cần Thơ, Bạc Liêu.
1.2. Lập sổ sách địa chính
Theo quy định, tại những địa phương đã thực hiện việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài yêu cầu phải hoàn thiện
bản đồ địa chính hoặc các loại bản đồ, sơ đồ hiện có đã sử dụng cho việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính được lập cần có
các loại sổ sách gồm: Sổ mục kê đất, sổ địa chính, các loại sổ này phải
được lập thành 3 bộ lưu ở 3 cấp xã, huyện, tỉnh (cùng với bản đồ, sơ đồ
sử dụng để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); ngoài ra trong quá
trình quản lý biến động đất đai, từng cơ quan nơi quản lý hồ sơ địa
chính còn có trách nhiệm lập sổ theo dõi biến động đất đai đối với các
trường hợp đã làm thủ tục biến động.
Theo báo cáo chưa đầy đủ của 33 tỉnh, thành phố, tình hình lập các loại sổ sách địa chính nói trên đến nay như sau:
a) Đối với sổ sách lập cho cấp xã
- Về sổ mục kê đất: Hiện có 5756 xã có sổ mục kê;
trong đó có 4025 xã có sổ theo quy định cũ (trước Luật Đất đai 2003) và
1731 xã có sổ theo quy định hiện hành;
- Về sổ địa chính: Hiện có 5812 xã có sổ địa chính
các loại; trong đó có 1235 xã còn sử dụng sổ đăng ký ban hành từ năm
1981 (chiếm 21% số xã); 3208 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 1993
(chiếm 55% số xã); 1369 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 2003 (chiếm
24%), trong đó có khoảng 700 xã chỉ lập bổ sung (1-3 quyển) cho những
trường hợp cấp thêm theo sau Luật 2003.
b) Đối với sổ sách lập cho cấp huyện
- Về sổ mục kê đất: Hiện có 5114 xã có sổ mục kê;
trong đó có 3723 xã có sổ theo quy định cũ (trước Luật Đất đai 2003) và
1391 xã có sổ lập theo Luật 2003. Như vậy so với sổ mục kê lưu ở cấp xã
thì sổ này lưu tại cấp huyện ít hơn 642 xã;
- Về sổ địa chính: Hiện có 5755 xã có sổ địa chính
các loại; trong đó có 1290 xã còn sử dụng sổ đăng ký ban hành từ năm
1981 (chiếm 22% số xã); 3098 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 1993
(chiếm 54% số xã); 1367 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 2003 (chiếm
24%), trong đó có khoảng 700 xã chỉ lập bổ sung (1-3 quyển) cho những
trường hợp cấp thêm theo sau Luật 2003. Như vậy so với sổ địa chính lưu ở
cấp xã thì sổ này lưu tại cấp huyện ít hơn 57 xã.
c) Đối với sổ sách lập cho cấp tỉnh
- Về sổ mục kê đất: Hiện có 4210 xã có sổ mục kê;
trong đó có 2937 xã có sổ theo quy định cũ (trước Luật Đất đai 2003) và
1273 xã có sổ lập theo Luật 2003. Như vậy sổ mục kê lưu ở cấp tỉnh ít
hơn 904 xã so với lưu ở cấp huyện và ít hơn 1546 xã so với của cấp xã;
- Về sổ địa chính: Hiện có 4056 xã có sổ địa chính
các loại ; trong đó có 1290 xã còn sử dụng sổ đăng ký ban hành từ năm
1981 (chiếm 22% số xã); 3098 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 1993
(chiếm 54% số xã); 1367 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 2003 (chiếm
24%), trong đó có khoảng 700 xã chỉ lập bổ sung (1-3 quyển) cho những
trường hợp cấp thêm theo sau Luật 2003. Như vậy sổ địa chính lưu ở cấp
tỉnh ít hơn 1699 xã so với lưu ở cấp huyện và ít hơn 1756 xã so với của
cấp xã.
Các tỉnh lập hồ sơ địa chính tương đối đầy đủ gồm:
Tuyên Quang, Cao Bằng, Yên Bái, Bắc Ninh, Hà Tĩnh, Quảng Ngãi, Đăk Nông,
Long An, Đồng Tháp, Tiền Giang, An Giang, Hà Nam.
Còn 31 tỉnh chưa có báo cáo tình hình lập hồ sơ địa
chính gồm: Lạng Sơn, Bắc Kạn, Hòa Bình, Lào Cai, Sơn La, Phú Thọ, Bắc
Giang, Hà Nội, Hưng Yên, Nam Định, Thái Bình, Ninh Bình, Vĩnh Phúc, Nghệ
An, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế, Quảng Ngãi, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình
Thuận, Gia Lai Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, TP Hồ Chí Minh, Bà Rịa
– Vũng Tàu, Tiền Giang, Cần Thơ, An Giang, Kiên Giang.
2. Về kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[2]
Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay, công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 90% diện tích cần cấp
đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và
đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%,
27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%.
Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả nước đến ngày 30 tháng 9 năm 2007 như sau:
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp: Đã
cấp 13.686.351 giấy với diện tích 7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện
tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 13.681.327 giấy
với diện tích 6.963.330 ha; cấp cho tổ chức 5.024 giấy với diện tích
522.313 ha. Có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 8 tỉnh
đạt từ 70% đến dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, 2 tỉnh còn lại đạt
dưới 50%;
- Đối với đất lâm nghiệp: Đã cấp
1.111.302 giấy với diện tích 8.116.154 ha, đạt 62,1% diện tích cần cấp
giấy. Có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 5 tỉnh đạt từ
70% đến dưới 80%, 8 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, 31 tỉnh còn lại đạt dưới
50%;
Việc cấp Giấy chứng nhận cho đất lâm nghiệp trong
thời gian dài gặp nhiều khó khăn do không có bản đồ địa chính. Chính phủ
đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa chính mới cho toàn bộ đất lâm
nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho đất lâm
nghiệp. Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp Giấy chứng nhận đất lâm nghiệp
tại một số địa phương vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại 3 loại rừng
và quy hoạch lại đất do các lâm trường quốc doanh đang sử dụng cùng với
việc sắp xếp, đổi mới các lâm trường;
- Đối với đất nuôi trồng thủy sản: Đã
cấp 642.545 giấy với diện tích 478.225 ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp
giấy; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp GCN đối với đất nuôi trồng thủy
sản;
- Đối với đất ở tại đô thị: Đã cấp
2.837.616 giấy với diện tích 64.357 ha, đạt 62,2% diện tích cần cấp
giấy. Có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 6 tỉnh đạt từ
70% đến dưới 80%, 15 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, 20 tỉnh còn lại đạt dưới
50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của
Luật Nhà ở;
- Đối với đất ở tại nông thôn: Đã cấp
11.705.664 giấy với diện tích 383.165 ha, đạt 76,5% diện tích cần cấp
giấy. Có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt
từ 70% đến dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, 7 tỉnh còn lại đạt dưới
50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, người sử dụng đất ở tại khu vực nông
thôn cũng thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở;
- Đối với đất chuyên dùng: Đã cấp
71.897 giấy với diện tích 208.828 ha, đạt 37,4% diện tích cần cấp giấy.
Có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 10 tỉnh đạt từ 50
đến 70%, 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Việc cấp Giấy chứng nhận cho đất
chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các
tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện;
- Đối với đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng:
Đã cấp 10.207 giấy với diện tích 6.921 ha, đạt 35,7% diện tích cần cấp
giấy. Việc cấp Giấy chứng nhận cho loại đất này được thực hiện chủ yếu
trong ba năm từ 2005 đến 2007. Việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp
Giấy chứng nhận đối với loại đất này.
3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (tại 46 địa phương) tính đến 27/5/2008[3]
- Số Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở cấp theo Nghị định số 60/CP: 690.431 giấy chiếm 82,95% trên
tổng số Giấy chứng nhận.
- Số Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cấp theo Nghị
định 90/2006/NĐ-CP: 132.780 giấy chiếm 15,95% trên tổng số Giấy chứng
nhận.
- Số Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
cấp theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP: 9.152 giấy chiếm 1,1% trên tổng số
Giấy chứng nhận.
Tại TP Hà Nội, theo số liệu thống kê của Phòng Đăng ký thống kê và đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội[4], đến 31/12/2007 toàn TP Hà Nội đã cấp được 514.420 Giấy chứng nhận đạt 92,7%, trong đó:
- 299.420 Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở tại khu vực đô thị (Sổ hồng theo mẫu quy định tại Nghị
định 60/CP), trong đó:
+ 227.339 Giấy chứng nhận cho các trường hợp nhà ở đất ở tư nhân tại đô thị;
+ 72.081 Giấy chứng nhận cho các trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP;
- 150.000 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có ghi
nhận nhà ở gắn liền với đất (Sổ đỏ theo mẫu quy định tại Luật Đất đai
năm 2003);
- 55.000 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không ghi nội dung về nhà ở (Sổ đỏ theo mẫu quy định tại Luật Đất đai năm 1993);
- 10.000 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ hồng theo mẫu quy định tại Luật Nhà ở năm 2005).
Tại TP Hồ Chí Minh, theo Báo cáo của Trung tâm Thông
tin tài nguyên, môi trường và đăng ký nhà đất thành phố, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở đã cấp theo Luật Nhà ở là 73.806 giấy, trong đó năm
2007 cấp 32.711 giấy, trong 5 tháng đầu năm 2008 là 41.095 giấy.
4. Kết quả đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở
hữu rừng sản xuất là rừng trồng (công tác giao đất lâm nghiệp gắn với
giao rừng, cho thuê rừng)
4.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận
Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính
đến ngày 30/9/2007, đã cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất lâm nghiệp đối
với 8.116.154 ha diện tích đất lâm nghiệp (có rừng và chưa có rừng) cho
các tổ chức, hộ gia đình quản lý và sử dụng, trong đó Giấy chứng nhận
cấp cho hộ gia đình, cá nhân là 3.169.084 ha, cấp cho tổ chức là
4.947.070 ha.
Mặc dù diện tích đất lâm nghiệp, diện tích rừng đã
giao cho các chủ quản lý nhưng việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở
hữu rừng sản xuất là rừng trồng gắn liền trên đất vẫn chưa được thực
hiện một cách cụ thể.
4.2. Công tác kiểm kê, thống kê rừng
Để đáp ứng kịp thời cho công tác quản lý nhà nước của
ngành lâm nghiệp, từ năm 2000 Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đã
tổ chức công tác thống kê, theo dõi diễn biến tài nguyên rừng, đất lâm
nghiệp hàng năm và giao nhiệm vụ cho Cục Kiểm lâm thực hiện trên phạm vi
của 61/64 tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương. Kết quả đến nay, các
địa phương đã tổ chức tốt công tác theo dõi diễn biến rừng và đất lâm
nghiệp và có 35 tỉnh xây dựng, hoàn thành được cơ sở dữ liệu.
Thông qua công tác kiểm kê, thống kê rừng, theo dõi
diễn biến rừng và đất lâm nghiệp giúp cho các cấp, các ngành, chủ rừng
nắm được tình hình rừng, biến động về loại rừng, loại đất, để từ đó đưa
ra phương án, kế hoạch quản lý bảo vệ và phát triển rừng trên địa bàn
được tốt hơn, để rừng ổn định và phát triển bền vững; làm cơ sở tham mưu
cho chính quyền địa phương hàng năm công bố hiện trạng rừng và đất lâm
nghiệp trên địa bàn, đáp ứng kịp thời cho công tác quản lý nhà nước về
lâm nghiệp; là cơ sở để Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn công bố
kết quả kiểm kê, thống kê rừng toàn quốc hàng năm và phục vụ tốt cho
công tác chỉ đạo, điều hành, lập kế hoạch hàng năm và kế hoạch dài hạn
về bảo vệ và phát triển rừng. Đồng thời cũng là cơ sở để thực hiện việc
đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất.
4.3. Công tác quản lý, cập nhật hồ sơ quản lý rừng
Hầu hết các tỉnh có rừng trong phạm vi toàn quốc đã
tổ chức thực hiện tốt công tác theo dõi, cập nhật, lập hồ sơ quản lý
rừng, mọi thay đổi về diện tích, trạng thái, loài cây rừng, tính toán độ
che phủ rừng hàng năm và có báo cáo kịp thời theo quy định.
Công tác theo dõi, cập nhật được tổ chức thường
xuyên, liên tục hàng năm, hồ sơ quản lý rừng đảm bảo số liệu về diện
tích rừng và trạng thái rừng, về tình hình quản lý bảo vệ rừng và bản đồ
kèm theo thể hiện đến lô rừng. Hồ sơ thể hiện đầy đủ, đảm bảo chính xác
và được chỉnh lý cập nhật thường xuyên, kịp thời, được lưu giữ và quản
lý dưới dạng tài liệu trên giấy và dạng số quản lý trên máy tính. Hồ sơ
quản lý rừng được lập đến cấp xã, trong đó đơn vị nhỏ nhất là lô, đơn vị
thống kê là tiểu khu, đơn vị tập hợp là cấp xã.
5. Kết quả đăng ký các giao dịch về bất động sản
5.1. Kết quả đăng ký biến động tại một số địa phương
a) Theo số liệu do Trung tâm Thông tin tài nguyên và
môi trường thành phố Hồ Chính Minh cung cấp thì kết quả đăng ký giao
dịch bảo đảm về bất động sản trong năm 2006, 2007 như sau:
- Tại Trung tâm tài nguyên và môi trường thành phố:
Năm 2006 giải quyết được 34.165 hồ sơ, năm 2007 giải quyết được 45.125
hồ sơ;
- Tại Phòng tài nguyên môi trường (đối với nơi chưa
thành lập Văn phòng đăng ký): năm 2006 giải quyết được 92.028 hồ sơ, năm
2007 giải quyết được 138.347 hồ sơ.
b) Theo số liệu do Văn phòng đăng ký đất và nhà thành
phố Hà Nội cung cấp thì kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm về bất động
sản như sau:
- Văn phòng đăng ký đất và nhà thành phố Hà Nội đã
giải quyết trong năm 2004 là 15.731 hồ sơ; năm 2005 là 20.460 hồ sơ; năm
2006 là 17.670 hồ sơ; năm 2007 là 25.035 hồ sơ và tính đến tháng 5 năm
2008 là 9.192 hồ sơ;
- Tại các Văn phòng đăng ký đất và nhà quận, huyện có số liệu đăng ký biến động khoảng 18.000-20.000 hồ sơ/năm.
Các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đánh giá cao
việc ban hành các văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp
bằng bất động sản (như Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT- BTP-BTNMT
ngày 13/3/2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ
sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/BTP-BTNMT ngày
16/6/2005 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất), trong đó có quy định về thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký trong
một ngày làm việc. Quy định này giúp cho cơ quan đăng ký giải quyết
nhanh lượng hồ sơ trong ngày cũng như giúp các tổ chức tín dụng trong
việc giải ngân.
5.2. Đánh giá chung
Tính đến thời điểm này chưa có sự thống kê, đánh giá
đầy đủ các số liệu đăng ký biến động về bất động sản trên phạm vi cả
nước. Việc đăng ký biến động về bất động sản chưa được tổ chức thực hiện
đầy đủ và đồng bộ, nên hệ thống hồ sơ đăng ký thiếu sự cập nhật và đầy
đủ.
Do vậy, thông qua hoạt động khảo sát, có thể đánh giá
được kết quả đăng ký các giao dịch về bất động sản tại các địa phương
qua một số nội dung như sau:
a) Việc thực hiện đăng ký các giao dịch về bất động
sản chủ yếu được thực hiện đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất và
được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
b) Riêng đối với những giao dịch bảo đảm (thế chấp)
bằng nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương hoặc thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Tuy nhiên, nhà ở, công trình xây dựng chỉ
được đăng ký trong trường hợp đã được ghi nhận quyền sở hữu
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy hồng) tại những địa phương
mà việc đăng ký nhà và đất được thực hiện bởi cùng một cơ quan (như Hà
Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng), còn trong đa số các
trường hợp chỉ qua thủ tục công chứng, chứng thực (nếu đã có Giấy chứng
nhận quyền sở hữu) hoặc qua xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn (nếu chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây
dựng).
c) Trong một số trường hợp đăng
ký biến động, cơ quan đăng ký chỉ kiểm tra trên hồ sơ, ví dụ: đăng ký
các hợp đồng mà hồ sơ đầy đủ theo quy định pháp luật. Trong
một số trường hợp khác, cơ quan đăng ký kiểm tra trên thực địa, ví dụ:
biến động liên quan đến hình dạng, kích thước thửa đất, hoặc hồ sơ không
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính.
II. MỘT SỐ HẠN CHẾ
1. Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn
chung còn chậm, nhất là các loại đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất
lâm nghiệp. Một số địa phương chưa triển khai thực hiện đồng bộ cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các loại đất mà chủ yếu tập
trung vào một số loại đất chính như đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông
thôn và đất ở đô thị. Một số tỉnh, thành phố còn tồn đọng nhiều Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do người sử dụng đất chưa đến nhận hoặc do
Ủy ban nhân dân cấp xã đã nhận được nhưng chưa trao cho người được cấp
giấy.
1.2. Một số quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các
văn bản hướng dẫn thi hành chưa được hiểu đúng và đầy đủ, dẫn tới những
vận dụng không đúng quy định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(nhất là trong việc xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; xác
định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền;
xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai) và khi lập hồ sơ địa chính.
1.3. Có địa phương chưa ban hành đầy đủ các quy định
cụ thể hóa pháp luật về đất đai liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; nhất là quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành
chính ở từng khâu công việc (thẩm định hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài
chính…); quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với những
trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; quy định hạn mức công
nhận diện tích đất ở gắn liền với vườn, ao. Một số địa phương tuy đã có
quy định về hạn mức công nhận đất ở nhưng chưa hợp lý, chưa sát với đặc
điểm và tập quán của từng vùng.
1.4. Chưa coi trọng thực hiện tốt và triệt để việc
cải cách thủ tục hành chính khi giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, vẫn còn tình trạng gây phiền hà cho người sử dụng đất khi làm
thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như yêu cầu người dân
phải nộp thêm các loại giấy tờ ngoài quy định hoặc phải tự mang hồ sơ
đến từng cơ quan có thẩm quyền để giải quyết và không xem xét cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp sử dụng đất thuộc phạm
vi quy hoạch, đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình mà
không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; thậm chí có nơi vẫn yêu cầu
người dân phải xin xác nhận của những người liền kề về ranh giới sử dụng
đất; nhận và trả kết quả hồ sơ không đúng địa chỉ quy định; nhận hồ sơ
không bảo đảm yêu cầu, gây phiền hà cho người dân hoặc phải giải quyết
thủ tục gượng ép thiếu chặt chẽ về pháp lý; cá biệt có nơi còn đòi hỏi
phải có hộ khẩu thường trú mới xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
1.5. Vẫn tồn tại tình trạng sai sót trong quá trình
thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Báo cáo số
764/TT-CP-V.I ngày 18 tháng 4 năm 2007 của Thanh tra Chính phủ về kết
quả thanh tra việc xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm
2006 cho thấy: trong số 4.559.964 bộ hồ sơ được kiểm tra đã phát hiện
678.185 bộ hồ sơ có sai phạm (chiếm 14,87%); trong đó, sai về thời hạn
trao trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 79,64%; sai về trình tự thủ
tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8,38%; sai về khoản thu nộp
ngân sách nhà nước 2,74%; sai về đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất 1,39%; sai về diện tích đất 0,60%…
1.6. Chưa thực hiện được đồng bộ việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất với việc lập hồ sơ địa chính. Một số địa phương
chưa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo đúng quy định; việc chỉnh lý các
biến động về đất đai cũng chưa thực hiện kịp thời.
2. Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng
2.1. Việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng còn chậm tại nhiều địa
phương. Đến nay, có 13/46 địa phương chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (Tỉnh Bắc
Giang, Hà Giang, Hà Nam, Hà Tĩnh, Hưng Yên, Lai Châu, Lào Cai, Nghệ An,
Quảng Trị, Sơn La, Thái Bình, Vĩnh Phúc, Yên Bái).
2.2. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng giữa các địa phương không đồng
đều, chủ yếu được thực hiện tại các địa phương có tốc độ phát triển kinh
tế cao như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh….
2.3. Do hồ sơ lưu trữ còn phân tán, chưa tập trung
một đầu mối và chưa có hệ thống dữ liệu trên mạng, còn có nhiều loại
giấy tờ về Giấy chứng nhận và không thống nhất về biểu mẫu nên ảnh hưởng
đến thời gian giải quyết hồ sơ của cán bộ đăng ký.
2.4. Số lượng cán bộ chuyên trách thực hiện việc cấp
Giấy chứng nhận còn thiếu hoặc kiêm nhiệm công việc khác. Do vậy, việc
cập nhật Sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng để thống kê,
chỉnh lý biến động chưa được đảm bảo thường xuyên.
3. Hoạt động giao đất lâm nghiệp và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp[5]
3.1. Công tác quy hoạch, sử dụng đất lâm nghiệp chưa
sát với thực tế, chậm điều chỉnh và thường xuyên bị phá vỡ quy hoạch.
Việc xác định ranh giới các khu rừng phòng hộ, đặc dụng chưa rõ ràng,
gây khó khăn và làm chậm tiến độ giao đất lâm nghiệp.
3.2. Diện tích đất lâm nghiệp giao cho hộ gia đình và
cá nhân bình quân là 3ha/hộ, tuy nhiên việc giao đất lâm nghiệp chưa
gắn với các chính sách cụ thể về cơ chế hưởng lợi, hỗ trợ đầu tư, hỗ trợ
kỹ thuật… Vì vậy, tỉ lệ đất lâm nghiệp được giao đưa vào sử dụng chỉ
đạt từ 20- 30%.
3.3. Các cơ quan, đơn vị tổ chức thực hiện công tác
giao đất lâm nghiệp không thống nhất, trước tháng 11/1999 do cơ quan
Kiểm lâm đảm nhiệm và sau tháng 12/1999 do cơ quan Địa chính đảm nhiệm.
Tuy nhiên, do sự phối kết hợp giữa ngành Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn và Địa chính còn hạn chế, chưa thống nhất trong cách giao, phương
thức giao đất lâm nghiệp nên công tác giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp
gần như bị ngưng trệ; việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm
nghiệp không đồng bộ, nhiều nơi giao đất sau 3 đến 4 năm vẫn chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ mới tập trung cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp (chủ yếu đất chưa có rừng) cho
một số dự án của nước ngoài hỗ trợ đầu tư trồng rừng.
3.4. Trong một thời gian dài, các diện tích đất lâm
nghiệp có rừng được quy hoạch là rừng sản xuất (rừng tự nhiên có trữ
lượng giầu và trung bình) chủ yếu được giao cho các doanh nghiệp nhà
nước, nhưng hiệu quả sử dụng rừng rất thấp. Mặt khác, do các doanh
nghiệp quản lý hầu hết các diện tích đất lâm nghiệp có rừng, nên các
thành phần kinh tế khác như cộng đồng, hộ gia đình và cá nhân chỉ được
nhận diện tích đất lâm nghiệp chưa có rừng hoặc các diện tích rừng là
trạng thái rừng nghèo kiệt, rừng non. Vì vậy, việc phát triển sản xuất
để cải thiện đời sống là rất khó khăn.
3.5. Chưa có văn bản quy định chi tiết về đăng ký
quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy
định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng (Điều 31 đăng ký quyền sử dụng
rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng) và Nghị định số
23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Bảo
vệ và phát triển rừng (Khoản 2 Điều 31). Trong khi đó, việc đăng ký
quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng chưa được
thể hiện rõ ràng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hiện trạng rừng
chỉ được đánh giá sơ bộ bằng một khế ước kèm theo hồ sơ giao đất.
3.6. Việc xác định giá trị của rừng phục vụ đăng ký
quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là công
việc khó, do một khu rừng nhất định ngoài giá trị về lâm sản còn có cả
giá trị dịch vụ môi trường; mặt khác tính ổn định về giá trị của rừng
(chủ yếu là rừng trồng) luôn thay đổi, vì vậy đã hạn chế rất lớn việc
đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất;
3.7. Nhận thức của một bộ phận cán bộ và người dân
còn chưa đầy đủ về tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất hoặc chưa có nhu cầu thực hiện các quyền của
người sử dụng rừng.
Nhìn chung công tác giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp
và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa gắn kết với công tác giao
rừng và các cơ chế hưởng lợi, chính sách hỗ trợ đi kèm, vì vậy hiệu quả
của việc sử dụng rừng và đất rừng còn rất thấp, tài nguyên rừng vẫn bị
suy giảm và đời sống của người dân cũng không được cải thiện.
4. Quy trình đăng ký bất động sản
4.1. Do pháp luật hiện hành coi
đất và nhà là hai bất động sản độc lập, đồng thời, mô hình cơ quan đăng
ký được phân theo loại bất động sản, do vậy khi thực hiện đăng ký các
giao dịch về bất động sản (bao gồm cả đất và công trình xây dựng, trừ
nhà ở), người dân phải lập hai bộ hồ sơ và đến hai cơ quan để thực hiện
đăng ký: cơ quan tài nguyên môi trường và cơ quan quản lý về công trình
xây dựng, trừ nhà ở.
4.2. Ngoài ra, khi thực hiện
đăng ký theo một quy trình như trên, người yêu cầu đăng ký phải tuân
theo hai quy trình đăng ký khác nhau cho hai loại bất động sản, chịu hai
loại lệ phí khác nhau và hai loại thời hạn giải quyết khác nhau. Điều
này thật sự đang gây trở ngại lớn cho người dân khi thực hiện đăng ký
bất động sản, đồng thời không thúc đẩy các giao dịch bất động sản trên
thị trường.
4.3. Chính sách về nhà đất thường xuyên thay đổi, nhất là chính sách về tài chính.
4.4. Pháp luật quy định nhiều
loại mẫu giấy, đồng thời không có sự thống nhất trong quy trình đăng ký
dẫn đến bất cập trong quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, cụ
thể như: chưa có quy định về đăng ký đối với các loại tài sản như nhà
máy, khu công nghiệp… Một hệ thống đăng ký bị tách thành nhiều mảng sẽ
dẫn đến tình trạng chồng chéo, ngoài ra tạo nên một số khoảng trống khi
quy định đăng ký bắt buộc đối với đất, không bắt buộc đăng ký đối với
nhà ở tại nông thôn dẫn đến tình trạng không minh bạch và công khai về
giao dịch bất động sản, khó kiểm soát được quá trình hình thành bất động
sản.
4.5. Thông tin về nhà đất bị phân tán theo loại tài sản, theo loại cơ quan quản lý ảnh hưởng đến việc cung cấp thông tin phục vụ thị trường bất động sản.
5. Mô hình cơ quan đăng ký
Hiện nay, mô hình cơ quan đăng ký đang thể hiện những bất cập sau đây:
5.1. Phân tán về thẩm quyền đăng ký bất động sản, cụ
thể là phân tán theo loại tài sản là đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng, rừng; tương ứng với mỗi loại tài sản thì có một cơ quan đăng ký;
phân tán theo tư cách chủ thể của người có quyền sở hữu bất động sản,
quyền sử dụng đất.
5.2. Chưa thể hiện được chủ trương cải cách hành
chính, chưa tách biệt hoàn toàn chức năng đăng ký là hoạt động dịch vụ
công với chức năng quản lý nhà nước về bất động sản.
5.3. Tại các cơ quan đăng ký bất động sản hiện nay,
thiếu đội ngũ cán bộ chuyên trách thực hiện đăng ký. Năng lực, trình độ
của cán bộ chưa đáp ứng được với yêu cầu công việc (đòi hỏi sự hiểu biết
pháp luật, đào tạo đúng chuyên ngành…)
II. NGUYÊN NHÂN CỦA CÁC HẠN CHẾ
1. Pháp luật về đăng ký bất động sản còn có sự phân
tán, thiếu thống nhất và không đảm bảo tính ổn định qua các thời kỳ.
Thực tế đó dẫn đến hệ quả là các cơ quan quản lý nhà nước cũng như người
sử dụng đất, người sở hữu tài sản khó khăn trong việc nắm bắt và thực
hiện các quy định của pháp luật.
2. Tồn tại nhiều loại hồ sơ, giấy tờ pháp lý chứng
minh về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo
đó, cùng một thửa đất tồn tại quá nhiều các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất như: các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng thời
kỳ (được cấp theo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003), Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà trước khi có Nghị định số 60/CP chưa được cấp đổi
lại; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (cấp
theo Nghị định số 60/CP); giấy tờ do chế độ cũ cấp (như trích lục địa
bộ). Việc có quá nhiều loại giấy tờ khiến cho cán bộ đăng ký gặp khó
khăn trong việc thẩm tra hồ sơ, để xem xét tính hợp pháp của bất động
sản.
3. Do thiếu kinh phí và cán bộ làm công tác đăng ký,
dẫn đến không bảo đảm thực hiện đầy đủ các khâu của quy trình đăng ký,
cập nhật dữ liệu. Các cơ quan đăng ký bất động sản, đặc biệt là tại các
huyện gặp nhiều khó khăn do không được trang bị đầy đủ phương tiện và số
lượng biên chế không tương ứng với nhiệm vụ được giao.
III. BÀI HỌC KINH NGHIỆM
1. Để triển khai tốt hoạt động đăng ký bất động sản
thì vấn đề quan trọng hàng đầu đó là pháp luật phải hoàn thiện, phù hợp
với yêu cầu của thực tế và tổ chức thực thi tốt các văn bản pháp luật
trong lĩnh vực này. Đồng thời phải chú trọng thực hiện các giải pháp
tăng cường năng lực cho cán bộ làm công tác đăng ký và đầu tư cơ sở vật
chất, kỹ thuật cho các cơ quan đăng ký. Bên cạnh đó, cần xây dựng các cơ
quan này theo hướng chuyên môn hoá và tập trung; cần phân biệt thẩm
quyền đăng ký theo địa hạt. Việc giảm đầu mối cơ quan quản lý là một yêu
cầu bức thiết để nâng cao chất lượng, năng lực hoạt động của các cơ
quan này.
2. Hồ sơ đăng ký cần được quy định rõ ràng, đầy đủ,
phù hợp với thực tế; quy trình giải quyết hồ sơ cần được công khai, minh
bạch hoá. Điều này không chỉ có lợi cho cơ quan đăng ký mà còn có lợi
cho cả nền kinh tế.
3. Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký bất
động sản nhằm giúp người dân, cơ quan nhà nước có liên quan nhận thức rõ
hơn về ý nghĩa, vai trò của công tác đăng ký bất động sản, cũng như
trách nhiệm của mỗi người khi tham gia quy trình đăng ký.
4. Ứng dụng tin học vào công tác đăng ký, nhằm rút
ngắn thời gian, quy trình đăng ký, giảm sự can thiệp trái pháp luật của
cán bộ đăng ký vào quy trình giải quyết hồ sơ và góp phần bảo đảm sự tin
cậy, nhanh chóng, dễ tiếp cận của hệ thống đăng ký.
5. Cần đầu tư hơn nữa sự quan tâm, của cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản nhằm thúc đẩy công tác tổ chức đăng ký.
PHẦN III
MỤC TIÊU CƠ BẢN VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
I. MỤC TIÊU CƠ BẢN
Mục tiêu cơ bản và lâu dài đó là xây dựng hệ thống
đăng ký bất động sản tập trung, hiện đại hóa, đơn giản, thuận tiện để
phục vụ tốt nhất cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu đăng ký và tìm hiểu
thông tin về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên
tham gia giao dịch và từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế, xã hội
của đất nước.
II. CÁC GIẢI PHÁP CHỦ YẾU
1. Các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đăng ký bất động sản
1.1. Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, trong đó tập trung xây dựng và ban hành Luật Đăng ký bất động sản
Trên cơ sở đánh giá một cách đồng bộ thực trạng hệ
thống pháp luật đăng ký bất động sản của nước ta và thực thi các Nghị
quyết của Đảng và chủ trương, chính sách của Nhà nước về cải cách hành
chính phù hợp với lĩnh vực đăng ký bất động sản, việc xây dựng và hoàn
thiện pháp luật về đăng ký bất động sản là giải pháp quan trọng hàng
đầu, trong đó tập trung xây dựng và ban hành Luật Đăng ký bất động sản,
nhằm các mục tiêu cơ bản sau đây:
- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm
bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quy định trong lĩnh vực
này và khắc phục các hạn chế của pháp luật về đăng ký bất động sản;
- Xây dựng cơ chế quản lý nhà nước về đăng ký
bất động sản, mô hình cơ quan đăng ký và quy trình đăng ký bất động sản
phù hợp, xóa bỏ các bất cập hiện nay như “nhiều cửa, nhiều giấy chứng
nhận” và đạt mục tiêu “một cửa, một giấy”, qua đó, nâng cao hiệu quả
quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện phòng ngừa và chống tham
nhũng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt đối với đất đai; giảm các vụ
việc khiếu kiện về bất động sản và có nguồn chứng cứ chính xác để giải
quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này; góp phần phát triển thị trường
bất động sản ở nước ta và đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế
quốc tế;
- Tạo thuận lợi tối đa cho người dân khi yêu cầu đăng
ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản thông qua việc cải cách hành
chính đối với lĩnh vực này. Xây dựng quy trình đăng ký đảm bảo công
khai, minh bạch, thuận tiện. Từ đó, góp phần đảm bảo quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là những quyền cơ bản của người
dân và mang lại các lợi ích thiết thực cho họ như giảm chi phí, tiết
kiệm thời gian và an toàn hơn trong giao dịch về bất động sản;
- Đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao
dịch về bất động sản, góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan;
- Xây dựng hệ thống Sổ đăng ký bất động sản thể hiện
đầy đủ quá trình xác lập và biến động về bất động sản. Từng bước xây
dựng Hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản, trong đó tập trung toàn
bộ các thông tin về bất động sản trong phạm vi cả nước, để cung cấp cho
mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
Để thống nhất được quan điểm xây dựng Luật Đăng ký
bất động sản thành một đạo luật chung, thống nhất và tránh chồng chéo,
mâu thuẫn giữa các luật có liên quan thì phải xác định rõ ranh giới phạm
vi điều chỉnh của các luật đó, đặc biệt là Luật Đất đai và Luật Đăng ký
bất động sản. Luật Đất đai, Luật Nhà ở chỉ điều chỉnh các nội dung về
quản lý nhà nước đối với các bất động sản (các quan hệ hành chính), ví
dụ ra Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
hoặc cấp phép xây dựng đối với nhà ở, công trình xây dựng khác…
1.2. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp
luật về đăng ký bất động sản; đào tạo và bồi dưỡng nghiệp vụ cho các cán
bộ đăng ký bất động sản
Trong thời gian tới các cơ quan có thẩm quyền quản lý
về đăng ký bất động sản cần đa dạng hóa các phương thức tuyên truyền,
phổ biến pháp luật về lĩnh vực này như đưa tin, bài trên các phương tiện
thông tin đại chúng, giới thiệu pháp luật tại trụ sở, nơi cư trú của
người sử dụng hệ thống đăng ký bất động sản, trên trang web; mở rộng địa
bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao hơn nữa nhận thức của
người dân về vai trò, ý nghĩa và lợi ích của đăng ký và tìm hiểu thông
tin về bất động sản, nắm vững các trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này.
Tiến hành mở các lớp tập huấn kiến thức pháp luật về đăng ký bất động
sản cho cá nhân, tổ chức bằng nguồn tài chính do họ đóng góp. Như vậy,
vừa đáp ứng được nhu cầu của họ, vừa giảm bớt kinh phí từ ngân sách nhà
nước.
Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đăng
ký bất động sản cần mở thêm các lớp bồi dưỡng kiến thức pháp luật về dân
sự, kinh tế và nghiệp vụ đăng ký cho các cán bộ đăng ký; đưa việc giảng
dạy pháp luật về đăng ký bất động sản vào các cơ sở đào tạo Luật; bổ
sung đào tạo nghề đăng ký bất động sản cho Học viện Tư pháp. Từ đó, tạo
nguồn và xây dựng đội ngũ cán bộ đăng ký bất động sản có chuyên môn,
nghiệp vụ cao.
1.3. Xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên trách thực hiện đăng ký bất động sản
Nhằm tăng cường công tác đăng ký bất động sản, một
trong các yếu tố quan trọng đó là xây dựng chức danh, tiêu chuẩn cán bộ
chuyên trách thực hiện đăng ký bất động sản.
Việc xây dựng chức danh nêu trên có ý nghĩa quan
trọng trong việc xác định rõ nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm, yêu cầu
về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ thực hiện công tác
đăng ký, từ đó tăng cường trách nhiệm của cán bộ đăng ký và giảm bớt thủ
tục trong quy trình đăng ký, cung cấp thông tin. Đồng thời, cần tăng
cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ; đưa chương trình giảng dạy, đào
tạo nghề đăng ký bất động sản vào cơ sở đào tạo Luật.
1.4. Tổ chức kiểm tra sâu rộng việc triển khai công tác đăng ký bất động sản
Việc kiểm tra công tác đăng ký bất động sản tại các
cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản đặt mục tiêu chủ yếu vào việc
phát hiện, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn tại các cơ
quan đó, để đưa ra các giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi cho các cơ quan
nêu trên và cho người yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin, đồng thời
chấn chỉnh các sai sót và xử lý nghiêm các vi phạm trong phạm vi thẩm
quyền hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền giải quyết. Xuất phát từ ý nghĩa
quan trọng đó, cho nên cần tăng cường kiểm tra định kỳ và đột xuất, kết
hợp kiểm tra điểm và kiểm tra trên diện rộng. Đồng thời, cần tăng cường
công tác tự kiểm tra và kiểm tra tại chỗ.
1.5. Nâng cao hiệu quả phối hợp công tác giữa các
Bộ, ngành, cơ quan, tổ chức hữu quan và mở rộng hợp tác quốc tế trong
lĩnh vực đăng ký bất động sản
Công tác đăng ký bất động sản liên quan đến nhiều Bộ,
ngành, cơ quan, tổ chức, do đó, sự phối hợp công tác giữ một vai trò
quan trọng trong việc hoàn thành nhiệm vụ của từng cơ quan quản lý, tổ
chức đăng ký bất động sản, trong đó tập trung vào lĩnh vực quản lý đất
đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quản lý về xây dựng của Bộ Xây
dựng, quản lý rừng của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, việc đào
tạo luật và nghề luật của Bộ Tư pháp. Việc phối hợp và chia sẻ thông tin
giữa các cơ quan lưu giữ thông tin về địa chính, xây dựng, rừng sẽ phục
vụ tốt cho quá trình đăng ký bất động sản.
Việc hợp tác quốc tế cần tiếp tục được mở rộng, để
học hỏi kinh nghiệm của các nước có pháp luật và hệ thống đăng ký bất
động sản phát triển, vận dụng sáng tạo, đồng bộ và có hiệu quả vào việc
phát triển hệ thống đăng ký bất động sản của Việt Nam.
2. Các giải pháp nhằm tăng cường công tác tổ chức đăng ký bất động sản
Nhóm các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý
đăng ký bất động sản nêu trên là cơ sở quan trọng để đẩy mạnh việc tổ
chức đăng ký bất động sản trong thực tế. Ngoài ra, cần có các giải pháp
sau đây:
2.1. Tổ chức thực thi nghiêm chỉnh pháp luật về đăng ký bất động sản
Đây là một trong các giải pháp quan trọng hàng đầu
nhằm đảm bảo nguyên tắc pháp chế và đưa pháp luật vào cuộc sống. Điều đó
không chỉ đòi hỏi cơ quan quản lý đăng ký bất động sản phải tăng cường
tuyên truyền, phổ biến pháp luật và kiểm tra việc thực thi pháp luật
trong lĩnh vực này, mà các cơ quan có thẩm quyền phải xử lý nghiêm minh
các trường hợp vi phạm pháp luật trong quá trình đăng ký và cung cấp
thông tin về bất động sản. Đồng thời, áp dụng các giải pháp để nâng cao ý
thức pháp luật của người dân và ý thức chấp hành pháp luật của các cán
bộ làm công tác đăng ký bất động sản.
2.2. Kiện toàn bộ máy các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản
Trong thời gian tới, cần thành lập và kiện toàn các
cơ quan đăng ký bất động sản. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cần bố trí
đủ cán bộ có chuyên môn, nghiệp vụ về đăng ký cho các cơ quan đăng ký
nêu trên và thực hiện tốt các chính sách, chế độ đối với họ, để họ có đủ
điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành nhiệm vụ được giao.
2.3. Tăng cường năng lực cho các cán bộ đăng ký bất động sản
Các cán bộ đăng ký bất động sản giữ vai trò quyết
định trong việc đáp ứng các nhu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất
động sản. Vì vậy, cần đa dạng hóa các giải pháp để tăng cường năng lực
cho họ, nhằm xây dựng đội ngũ cán bộ am hiểu chuyên môn, nghiệp vụ, có
kỹ năng tốt và có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, bao gồm tự bồi dưỡng
tại đơn vị kết hợp với việc cử cán bộ tham gia các khóa đào tạo, các lớp
tập huấn nghiệp vụ và tham gia nghiên cứu các đề tài có liên quan.
Khuyến khích cán bộ phát huy sáng kiến để thực hiện tốt quy trình đăng
ký, cung cấp thông tin có hiệu quả. Ngoài ra, cần bồi dưỡng kỹ năng nghề
nghiệp và kỹ năng giao tiếp, phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.
2.4. Bảo đảm về cơ sở vật chất, kỹ thuật cho
các cơ quan đăng ký bất động sản và tăng cường ứng dụng công nghệ –
thông tin vào hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về đăng ký bất động
sản
Hiện đại hoá hệ thống đăng ký bất động sản là một trong những giải pháp chiến lược có ý nghĩa quan trọng mà Việt
Nam cần triển khai. Kết quả khảo sát cho thấy, hạn chế về cơ sở vật
chất – kỹ thuật đã cản trở rất nhiều đến sự phát triển của hệ thống đăng
ký bất động sản. Những lợi ích mà hệ thống đăng ký sau khi được vi tính
hoá, nối mạng mang lại đã và đang thúc đẩy nhiều quốc gia thực hiện mục
tiêu này.
Việc ứng dụng công nghệ tin học vào lĩnh vực nêu trên
góp phần quan trọng vào quá trình hiện đại hoá hệ thống các cơ quan
đăng ký và tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức trong việc đăng
ký, tìm hiểu thông tin. Chính vì vậy, các cơ quan quản lý, tổ chức đăng
ký cần quan tâm đến vấn đề này và tăng cường đầu tư ứng dụng công nghệ
thông tin. Từ đó, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng Hệ thống
dữ liệu quốc gia bất động sản, giúp hình thành một hệ thống hồ sơ
pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một
cơ quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị
trường bất động sản.
Đăng ký bất động sản đã khẳng định được vai trò và ý
nghĩa quan trọng trong thực tế ở nước ta. Vì vậy, các cơ quan quản lý và
tổ chức đăng ký bất động sản cần tập trung thực hiện các giải pháp nêu
trên, để các mục tiêu phát triển hoạt động đăng ký bất động sản sớm trở
thành hiện thực.
Nơi nhận:
- Uỷ ban Thường vụ quốc hội (để báo cáo);
- Thủ tướng Chính phủ (để báo cáo);
- Phó Thủ tướng Trương Vĩnh Trọng (để báo cáo);
- Bộ trưởng (để báo cáo);
- Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội (để thẩm tra);
- Văn phòng Quốc hội (để phối hợp);
- Văn phòng Chính phủ (để phối hợp);
- Lưu: VT, Cục ĐKQGGDBĐ.
|
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Đinh Trung Tụng
|
[1] Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường
tại Công văn số 100/BC-BTNMT ngày 6/6/2008 về tình hình cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
[2] Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường
tại Công văn số 100/BC-BTNMT ngày 6/6/2008 về tình hình cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
[3] Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng tại Công văn số
1018/BXD-QLN ngày 2-6-2008 về thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
[4] Tại Báo cáo tham luận của đ/c Nguyễn Văn
Quang – Trưởng phòng thống kê và đo đạc bản đồ của Sở Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội.
[5] Theo Đề án giao rừng, cho thuê rừng giai đoạn
2007-2010 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Kèm theo Quyết
định số 2740/QĐ-BNN-KL ngày 20 tháng 9 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Nông
nghiệp và Phát triển nông thôn).
Posted in: 2. CHIEM HUU VÀ CÁC VAT QUYEN,Nghia vu va bao dam NVDS,Quyen so huu,Thi truong bat dong san
0 comments:
Post a Comment