10:57 PM
Hoàng Phong Nhã
THIÊN LONG
Thị trường bất động sản
(BĐS) ngày càng phát triển, nhưng Nhà nước chưa kiểm soát được diễn
biến của thị trường. Các giao dịch “ngầm” về BĐS vẫn diễn ra và có tính
phổ biến. Theo dự đoán của các chuyên gia về BĐS, ở khu vực đô thị, thị
trường phi chính quy chi phối khoảng 70- 80 các giao dịch về nhà, đất.
Đối với đất đô thị, hiện nay theo thống kê của Bộ Tài nguyên & Môi
trường mới đăng ký được khoảng 45%. Tình trạng trên phản ánh sự thiếu
hiệu quả, thiếu tính khả thi của hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS
(ĐKBĐS).
Hai hệ thống đăng ký độc lập
Lý giải về tình trạng trên, nhiều chuyên gia pháp lý
chuyên ngành BĐS nhận định, hệ thống văn bản về ĐKBĐS ở nước ta do bị
phân tán ở nhiều luật chuyên ngành: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo
vệ và Phát triển rừng và các văn bản của Chính phủ, bộ ngành, nên chưa
đảm bảo tính thống nhất, làm cho hoạt động ĐKBĐS còn hạn chế… Ths Trần
Đông Tùng – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm nhận
xét, việc ĐKBĐS được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp
luật dẫn đến tình trạng: các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất
(QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau. Điều này
dẫn đến những bất hợp lý, gây phiền hà cho người dân khi tham gia ĐKBĐS.
Ví dụ: trong trường hợp mua bán công trình xây dựng, trừ nhà ở và
chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất có công trình xây dựng đó. Lúc
đầu, người dân phải lập một bộ hồ sơ đăng ký QSDĐ và đến văn phòng đăng
ký QSDĐ để đăng ký chuyển QSDĐ. Sau đó lập tiếp một bộ hồ sơ cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đến UBND có thẩm quyền để đăng ký
chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua.
Là người nghiên cứu lâu năm trong lĩnh vực bất
động sản, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên &
Môi trường cho rằng, trên thế giới không đất nước nào thực hiện đăng ký
tách rời đất và tài sản đất. Người ta thường dùng một khái niệm chung là
đăng ký tài sản BĐS. “Hệ thống pháp luật về ĐKBĐS đang tồn tại một số
chồng chéo và khoảng trống. Cụ thể, đang tồn tại 3 hệ thống đăng ký
riêng biệt: một hệ thống cho đất ở có nhà ở, một hệ thống cho đất không
có nhà ở và một hệ thống cho công trình xây dựng. Cách chia cắt này gây
phức tạp cho dân và doanh nghiệp trong ĐKBĐS. Luật Đất đai quy định đăng
ký đất đai là bắt buộc, trong khi Luật Nhà ở lại không bắt buộc đăng ký
đất ở có nhà ở. Vậy tranh chấp rất dễ xảy ra. Trường hợp chủ sử dụng
đất không phải là chủ sở hữu nhà, thì mỗi người đăng ký ở một hệ thống
và được cấp giấy chứng nhận riêng. Cách làm này dẫn tới tình trạng dễ
nhầm lẫn khi thực hiện các quyền về sử dụng đất và nhà ở”, GS. TSKH Đặng
Hùng Võ chỉ ra những chồng chéo trong hệ thống pháp luật về ĐKBĐS.
Phân tán quản lý hoạt động ĐKBĐS
Hiện nay, công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động
ĐKBĐS bị phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý: về
đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường), xây dựng (Bộ Xây dựng), lâm
nghiệp (Bộ NN &PTNT). Trong khi đó việc đăng ký giao dịch bảo đảm
lại do Bộ Tư pháp quản lý. “Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều
trường hợp, việc quản lý ĐKBĐS thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu
quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng (ví dụ: quy hoạch, đo
đạc, lập bản đồ địa chính, cấp phép…) với quản lý về tình trạng pháp lý
của BĐS (các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS và các biến động khi
thực hiện các quyền này)”, Ths Trần Đông Tùng – Phó Cục trưởng Cục Đăng
ký Quốc gia giao dịch bảo đảm nhấn mạnh.
Cùng về vấn đề này, GS.TS Lê Hồng Hạnh – Phó Viện
trưởng Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) nhận định: “Đối với một BĐS
đang tồn tại có thể có rất nhiều cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện chức
năng quản lý của mình. Tính thiếu thống nhất, đồng bộ của luật về ĐKBĐS
đã bộc lộ khá rõ xung quanh Quyết định 138 của UBND TP. HCM cho phép
giao dịch với các giấy tờ về sở hữu nhà ở và QSDĐ cấp trước đây, mà
không cần phải đổi sang giấy hồng, giấy đỏ. Với Quyết định này, theo Bộ
Xây dựng là phù hợp với Luật Nhà ở (Điều 152). Song Bộ Tài nguyên &
Môi trường lại cho rằng trái với Luật Đất đai và các Nghị định 84, 181
của Chính phủ”.
Giải quyết những bất cập trong hệ thống pháp luật
ĐSBĐS ở Việt Nam, ông Ischinada Takayuki – chuyên gia Dự án Jica (Cơ
quan hợp tác quốc tế Nhật Bản) đưa ra giải pháp: “Thống nhất các cơ quan
đăng ký như làm rõ mục tiêu chính sách về các quyết định hành chính và
quản lý biến động của mỗi cơ quan Nhà nước chuyên ngành. Tái sắp xếp nội
dung đăng ký (tách việc đăng ký khỏi quyết định hành chính và quản lý
Nhà nước đối với bản đồ địa chính; Sắp xếp mối quan hệ giữa hành động và
hiệu lực của việc đăng ký). Thống nhất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
đăng ký cấp giấy chứng nhận…”.
Khẩn trương xây dựng Luật ĐKBĐSK
Được biết, Bộ Tư pháp đang xây dựng Luật ĐKBĐS.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu ý kiến: đương nhiên là phải sửa đổi, bổ sung
các luật hiện hành về đất đai, nhà ở, công trình xây dựng.v.v. Đồng thời
Quốc hội cần xem xét, thông qua Luật ĐKBĐS là Luật để điều chỉnh mọi
việc về ĐKBĐS. Thống nhất một hệ thống ĐKBĐS là việc rất cần giải quyết
sớm, để đơn giản hoá thủ tục hành chính, hướng tới một thị trường BĐS
lành mạnh, công khai, minh bạch.
Theo Ths, kiến trúc sư Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng
Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS, Luật ĐKBĐS nên giao cho một cơ quan
quản lý thống nhất việc ĐKBĐS ở Trung ương và mỗi địa phương có một cơ
quan thực hiện việc ĐKBĐS. Đồng thời các nhà làm luật nghiên cứu, sửa
đổi các Luật, Nghị định có quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, quyền sở hữu công trình xây
dựng theo hướng đưa nội dung cấp giấy chứng nhận vào Luật ĐKBĐS.
Dưới góc độ của ngành Toà án, TS Nguyễn Văn Cường và
Ths Lê Thế Phúc – Viện Khoa học xét xử TAND tối cao cho rằng, nhà và đất
đều là BĐS, có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, nhưng các nhà làm luật lại
ban hành các đạo luật khác nhau để điều chỉnh, có nội dung khác nhau. Do
vậy, trong thực tiễn áp dụng pháp luật rất phức tạp. Trong thời gian
tới, chúng ta cần thống nhất quy định pháp luật về BĐS.
SOURCE: BÁO ĐỜI SỐNG VÀ PHÁP LUẬT
Trích dẫn từ:
Posted in: 2. CHIEM HUU VÀ CÁC VAT QUYEN,LUAT DAT DAI,Quyen so huu,Thi truong bat dong san
0 comments:
Post a Comment