11:17 PM
Hoàng Phong Nhã
TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Phó trưởng khoa Kinh tế – Luật, Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh.
Yêu cầu số một đối với
dự án cải cách pháp luật dân sự, về phần liên quan đến quyền sở hữu, là
phải minh định vị trí trung tâm của quyền sử dụng đất trong chế độ pháp
lý về sở hữu tư nhân, đặc biệt là trong chế độ pháp lý về sở hữu tư nhân
đối với bất động sản. Có thể trong mối quan hệ giữa nhà nước và tư
nhân, quyền sử dụng đất chỉ là một hình thức nhượng quyền (concession)
của chủ sở hữu: nhà nước “cho” quyền năng của tư nhân đối với đất đến
đâu, tư nhân hưởng đến đó.
Nhưng, trong mối quan hệ giữa các chủ thể của luật
tư, quyền sử dụng đất nhất thiết phải mang đầy đủ các tính chất của một
quyền sở hữu đối với một phần đất; nếu không, việc thực hiện quyền sử
dụng đất trong cuộc sống dân sự có thể là nguồn cuội nhiều loại xung đột
lợi ích có nguy cơ đẩy xã hội vào tình trạng hỗn loạn1.
Đặt vấn đề
Phân loại tài sản hữu hình theo kiểu Pháp, pháp luật
Việt Nam chia tài sản thành hai loại: động sản và bất động sản. Cách
phân loại này cũng dựa vào tiêu chí vật lý; bởi vậy, trong danh sách bất
động sản, đất đai chiếm vị trí hàng đầu, dù, trong luật thực định Việt
Nam, đất không phải là tài sản thuộc sở hữu tư nhân và do đó, không phải
là vật chuyển giao được trong giao lưu dân sự.
Cũng như luật của Pháp, luật Việt Nam nói rằng đất là
bất động sản thứ nhất. Chính trong mối quan hệ với đất mà một tài sản
được coi là di dời được hoặc không di dời được và tuỳ theo tính chất đó
được gọi là động sản hoặc bất động sản.
Vấn đề là chọn đất làm vật quy chiếu để tiến hành
phân loại tài sản hữu hình, người làm luật dân sự đã không biết phải đối
xử thế nào với quyền sử dụng đất, vốn là một tài sản phái sinh từ quyền
sở hữu đất và được chủ sở hữu đất – tức là Nhà nước – trao cho tư nhân;
hậu quả là quyền sử dụng đất đã không được xếp loại trong hệ thống tài
sản tư. Trong khi đó, chính quyền sử dụng đất, chứ không phải đất, mới
là bất động sản sơ cấp, cơ sở trong luật dân sự Việt Nam hiện hành. Điều kiện tiên quyết: xác định rõ vị trí của quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật về sở hữu bất động sản.
Quyền sử dụng đất – bất động sản, được hình dung
thành một phần lãnh thổ, dứt khoát phải tiếp cận, gắn liền với những
khoảnh đất khác, những phần khác của lãnh thổ, là các quyền sử dụng đất –
bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Những chủ sở hữu ở gần nhau
tạo thành cộng đồng láng giềng con người; các bất động sản nằm cạnh nhau
tạo thành một cộng đồng láng giềng tài sản. Vấn đề đặt ra là phải làm
thế nào giải quyết tốt mối quan hệ giữa người sử dụng đất lân cận, nhằm
bảo đảm “cộng đồng láng giềng” thực sự là một tập thể được tổ chức tốt
với các thành viên biết cư xử đúng mực, hoà thuận, văn minh trong quá
trình khai thác, sử dụng “phần lãnh thổ” của mình. Kinh nghiệm của các
nước cho thấy, muốn có một cộng đồng như vậy, thì phải xây dựng một chế
độ sở hữu đất trong quan hệ láng giềng, gồm có ba chế định căn bản, giải
quyết ba vấn đề kỹ thuật lớn.
Thứ nhất, để mỗi chủ sở hữu bất động sản,
tức là mỗi người sử dụng đất, được tự do thực hiện các quyền đối với bất
động sản thuộc sở hữu của mình và không xâm phạm đến quyền của chủ sở
hữu láng giềng, cần phải làm rõ ranh giới của các bất động sản, bằng chế
độ phân ranh.
Thứ hai, việc khai thác một bất động sản,
trong điều kiện các bất động sản liên kết với nhau, có thể đòi hỏi việc
thiết lập một mối quan hệ đặc thù, đặc trưng bởi việc một bất động sản
phải giữ vai trò phục vụ cho một bất động sản khác, thông qua chế độ địa
dịch.
Thứ ba, chủ sở hữu bất động sản sống trong
quan hệ láng giềng; cuộc sống ấy có những ràng buộc, đòi hỏi mỗi chủ sở
hữu phải chấp nhận hy sinh hoặc giới hạn các quyền tự do của mình, thể
hiện dưới hình thức thực hiện các nghĩa vụ trong quan hệ láng giềng.
1. Ranh giới bất động sản
1.1. Cắm mốc giới
Khái niệm. Cắm mốc giới được hiểu là việc xác định
đường ranh giới giữa hai bất động sản bằng các dấu hiệu vật chất gọi là
cọc mốc. Khái niệm mốc giới trong luật thực định Việt Nam rộng hơn, bao
gồm cả mốc giới theo nghĩa nêu trên và tường rào. Tuy nhiên, về mặt khoa
học luật, khái niệm tường rào được xây dựng trong khuôn khổ thực hiện
quyền sở hữu đối với bất động sản mà mốc giới đã được xác định; bản thân tường rào không phải là một công cụ phân ranh sơ cấp.
Việc cắm mốc có thể được thực hiện theo thoả thuận.
Thế nhưng, trong trường hợp không có thoả thuận, thì luật Việt Nam lại
có những quy tắc rất đặc thù của một hệ thống pháp luật bất động sản dựa
trên chế độ công hữu về đất đai.
1.1.1 Cắm mốc theo thoả thuận
Thoả thuận theo luật chung: cơ sở pháp lý?
Theo BLDS Điều 266 khoản 1, những người sử dụng phần đất liền kề có thể
thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn.
Luật không có quy định gì đặc biệt về các điều kiện xác lập thoả thuận.
Vậy có nghĩa rằng thoả thuận được xác lập theo luật chung về hợp đồng.
Vấn đề là: đâu là cơ sở của quyền thoả thuận trong điều kiện quyền sử dụng đất ban đầu do Nhà nước tạo ra? Đáng
lý ra, việc cắm mốc theo thoả thuận chỉ được thừa nhận trong trường hợp
những người sử dụng đất đã là chủ sở hữu đất từ trước khi có hệ thống
pháp luật đất đai mới. Khi giao đất, cho thuê đất lần đầu, chủ sở hữu
đất trong khung cảnh luật thực định, tức là Nhà nước, thông qua vai trò
của cơ quan quản lý đất đai, phải chỉ rõ giới hạn phần đất liên quan
bằng cách chủ động cắm mốc giới.
1.1.2 Cắm mốc trong trường hợp không có thoả thuận
Cắm mốc theo sáng kiến cá nhân.
Theo BLDS, Điều 266, Khoản 1, chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được
dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng
của mình. Tất nhiên, khi một người làm việc gì đó trong phạm vi phần
đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của
những người sử dụng đất lân cận, thì không cần phải hỏi ý kiến hoặc thảo
luận với những người này.
Cứ hình dung: mỗi người sử dụng đất lân cận tự ý dựng
cột mốc trên phần đất của mình; như vậy, sẽ tồn tại hai hệ thống cột
mốc song song và khoảng giữa hai hàng cột mốc ấy sẽ là một khoảng không
gian trống, không thuộc về người nào, nghĩa là thuộc về Nhà nước2. Kiểu
cắm mốc này rất phung phí các nguồn lực vật chất của xã hội và đặc biệt
là quỹ đất, không nên được khuyến khích, nhất là tại các đô thị.
Vả lại, nó hoàn toàn không phù hợp với chế độ công hữu đất đai: tại sao
Nhà nước – chủ sở hữu đất – lại để cho tư nhân phải tự mày mò đi tìm
kiếm ranh giới phần đất mà tư nhân chỉ có quyền sử dụng được Nhà nước
thừa nhận?
Cắm mốc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Về mặt lý thuyết, nếu các bên có tranh chấp về ranh giới, thì việc cắm
mốc giới theo sáng kiến cá nhân không thể thực hiện được, bởi cá nhân
không biết được đâu là giới hạn bên trong phần đất của mình. Muốn cắm
mốc giới trong trường hợp này, các bên phải tiến hành tranh chấp ranh
giới trước cơ quan có thẩm quyền.
Ở các nước thừa nhận quyền tư hữu về đất đai, cơ quan
giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai của tư nhân là toà án. Tranh
chấp ranh giới đất là loại tranh chấp về nội dung của quyền, nhưng không
phải là tranh chấp về quyền sở hữu: người tranh chấp ranh giới một mặt,
vẫn thừa nhận quyền sở hữu của bên kia đối với đất của họ, nhưng, mặt
khác, kiên quyết đòi làm rõ ranh giới phần đất thuộc quyền sở hữu của
mình.
Ở Việt Nam, luật không phân biệt tranh chấp về ranh
giới đất và tranh chấp về nội dung của quyền sử dụng đất. Được gọi chung
là tranh chấp đất đai, các cuộc đôi co, một khi diễn ra trong khu vực
tư, được giải quyết tuỳ theo các bên tranh chấp đã được hay chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nếu các bên đã có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thì việc tranh chấp được giao cho toà án giải quyết;
trong trường hợp ngược lại, việc giải quyết thuộc thẩm quyền của UBND
địa phương chứ không phải của toà án3.
Đáng lý ra, theo đúng logic của hệ thống đang vận
hành, để xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về ranh
giới đất4, cần phân biệt hai trường hợp.
1. Trường hợp các bên đã được giao đất, cho thuê đất
theo đúng các quy định hiện hành và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thì một khi có tranh chấp về ranh giới đất, cơ quan có thẩm
quyền giải quyết phải là cơ quan đại diện chủ sở hữu đất, tức là UBND:
biết rõ mình đã giao những gì cho tư nhân, UBND mới là người duy nhất có
tư cách để chỉ ra giới hạn phần đất đã giao.
2. Trong trường hợp các bên chưa được giao đất, chưa
được cho thuê đất nhưng đang sử dụng đất trên thực tế và có tranh chấp
với người khác về ranh giới đất, thì cơ quan giải quyết phải là toà án:
là người có quyền phán xét, nghĩa là có chức năng đánh giá chất lượng
ứng xử của chủ thể trong cuộc sống pháp lý, toà án chỉ rõ bên nào đúng,
bên nào sai trong vụ cãi vã. Liên quan đến việc tranh chấp ranh giới đất
trong điều kiện các bên còn chưa được chính thức giao đất hoặc cho thuê
đất, toà án đối chiếu tình trạng thực tế của mỗi bên với các quy định
hiện hành của pháp luật, từ đó, xác định bên nào có đủ tư cách để yêu
cầu Nhà nước giao hoặc cho mình thuê đất đến một giới hạn nhất định. Dựa
vào kết quả xét xử của toà án, UBND sẽ tiến hành cắm mốc giới và hợp
thức hoá quyền sử dụng đất cho bên này, bên kia hoặc cả hai bên.
1.2. Dựng hàng rào
Quyền hay nghĩa vụ? Dựng
hàng rào là việc chủ sở hữu thiết lập hệ thống che chắn vật chất trên
ranh giới bất động sản của mình, để ngăn chặn sự xâm nhập tuỳ tiện từ
bên ngoài hoặc sự tò mò, soi mói của người thứ ba đối với cuộc sống
riêng tư của chủ sở hữu bất động sản diễn ra bên trong phần đất của chủ
sở hữu đó.
Trong luật thực định Việt Nam, dựng hàng rào là một
quyền, chứ không phải là một nghĩa vụ, của chủ sở hữu bất động sản. Việc
dựng hàng rào chịu sự chi phối của các quy định chung về xây dựng. Thực
ra, có những trường hợp việc rào giậu một bất động sản tỏ ra cần thiết,
không chỉ để bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở hữu mà còn để bảo đảm
sự an toàn cho các bất động sản lân cận và cả trật tự công cộng. Chẳng
hạn, giữa một dãy nhà phố tươm tất đột nhiên xuất hiện một thửa đất
trống không rào giậu: điều này có thể làm xấu đi hình ảnh về một đô thị
có tổ chức…
1.3. Sở hữu chung về tường rào
Khái niệm. Tường rào chung
là tường rào thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu hai bất động sản lân cận.
Về mặt vật chất, tường rào chung có thể có hình thức thể hiện đa dạng:
tường rào kẽm gai, hàng cây, hào, rãnh, kênh, mương, vách tường…
Phải xác định đây là một loại sở hữu chung đặc biệt:
không phải là sở hữu chung hợp nhất, bởi phần quyền của mỗi chủ sở hữu
chung được xác định, là một nửa đối với vật; cũng không phải là sở hữu
chung theo phần theo nghĩa của luật chung, bởi tài sản không thể đem
chia được; càng không phải là sự cộng lại của hai quyền sở hữu riêng
biệt, mỗi quyền có đối tượng là một nửa tường rào. Tạm gọi quyền sở hữu
loại này là sở hữu chung theo phần không thể phân chia.
Quyền của chủ sở hữu chung.
Chắc chắn là mỗi chủ sở hữu chung có quyền sử dụng riêng biệt, độc
quyền, đối với phần vách tường nhìn vào bất động sản của mình; nếu tường
rào cấu tạo bằng cây cối thì chủ sở hữu có quyền chia một nửa hoa lợi,
trừ trường hợp có thoả thuận khác (BLDS, Điều 266, Khoản 1 đoạn 3)5. Đổi
lại, chủ sở hữu chung có trách nhiệm chi phí cho việc bảo quản tường
rào, theo tỷ lệ tương ứng về phần quyền của mình đối với tài sản; nghĩa
vụ này gắn với tài sản chứ không gắn với con người; bởi vậy, một khi tài
sản được chuyển nhượng, thì nghĩa vụ được chuyển giao cho người nhận
chuyển nhượng.
Khi định đoạt bất động sản, chủ sở hữu định đoạt luôn
phần quyền sở hữu của mình đối với tường chung, mà không cần hỏi ý kiến
của chủ sở hữu còn lại; chủ sở hữu còn lại cũng không có quyền ưu
tiên mua, như trong trường hợp bán phần quyền sở hữu đối với tài sản
chung thông thường. Phải xác định rõ điều này trong luật để tránh tranh cãi giữa các chủ sở hữu liên quan.
Xác lập và mất quyền sở hữu tường rào chung.
Việc xây dựng tường rào chung tất nhiên là có thể được thực hiện theo
thoả thuận giữa các bên; khi đó, chi phí xây dựng, phần quyền sở hữu,
thực hiện quyền sở hữu,… cũng do các bên thoả thuận. Có trường hợp một
bên chủ động xây dựng tường rào, bên kia không tham gia, nhưng đồng ý
(thậm chí, một cách mặc nhiên), thì tường rào này cũng thuộc sở hữu
chung (BLDS, Điều 266, Khoản 1 đoạn 2). Điều không thể giải thích được là chi phí xây dựng trong trường hợp này lại do bên xây dựng gánh chịu một mình (cùng điều luật)6.
Cũng có trường hợp, theo quyết định của toà án, tường
rào chung được xây dựng để ngăn cách hai bất động sản. Khi đó, toà án
phải có quyền quyết định, tuỳ trường hợp, hoặc một bên ứng trước chi phí
và bên kia hoàn lại; hoặc cả hai bên cùng góp chi phí đồng thời.
Về mặt lý thuyết, chủ sở hữu tường chung có thể từ bỏ
phần quyền sở hữu của mình đối với tường rào chung, nhất là khi không
có nhu cầu sử dụng, mà lại phải chịu một nửa chi phí bảo quản. Khác với
phần quyền sở hữu chung thông thường, phần quyền sở hữu tường chung bị
từ bỏ dứt khoát không thể thuộc về Nhà nước mà phải thuộc về chủ sở hữu
còn lại7: không thể hình dung khả năng Nhà nước chen vào đây để thực
hiện quyền của chủ sở hữu tường rào chung với tư nhân.
2. Các ràng buộc của quan hệ láng giềng
2.1. Địa dịch
2.1.1. Tổng quan
Nhân cách hoá bất động sản.
Từ thời cổ La Mã, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản
chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một
người khác. Với cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ
thể. Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài và, để
làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong
cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác,
trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội.
Trong luật thực định Việt Nam, địa dịch mang một tên
gọi dài hơn và dễ hiểu hơn đối với người không có nhiều kiến thức về
luật, nhưng lại không bao trùm được toàn bộ nội dung của chế định:
“quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Có những địa dịch không
bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề mà chỉ khống chế
quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó, vì lợi ích của chủ bất
động sản lân cận. Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo
những điều kiện nhất định không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu
lân cận một quyền sử dụng nào đối với bất động sản đó. Hẳn nên cân
nhắc về việc sử dụng lại thuật ngữ đã quen hơn là cứ giữ lấy một cách
diễn đạt dài, rắc rối, mà rốt cuộc lại không đầy đủ.
Tạm gọi bất động sản chịu địa dịch là bất động sản
phục vụ; bất động sản hưởng địa dịch là bất động sản thụ hưởng. Các quy
định về địa dịch chỉ được ghi nhận trong BLDS, chủ yếu, có nguồn gốc từ
sự sao chép luật nước ngoài. Trong thực tiễn, địa dịch rất phổ biến,
nhưng thường bị biến dạng thành các loại quan hệ khác.
2.1.2. Xác định tính chất chung
Quyền đối vật. Trong quan
niệm La Mã, địa dịch không phải là quyền của một chủ sở hữu, tương ứng
với nghĩa vụ của chủ sở hữu khác, mà là quyền trực tiếp trên một vật, cụ
thể là một bất động sản. Bởi vậy, dù bất động sản có thuộc về ai, địa
dịch vẫn tồn tại và vận hành.
Địa dịch luôn gắn liền với bất động sản.
Người nào trực tiếp sử dụng bất động sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng
hoặc gánh chịu địa dịch. Khi bất động sản được chuyển dịch, thì người
nhận chuyển nhượng mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch mà không
có sự lựa chọn nào khác. Địa dịch không thể được tách rời khỏi bất động
sản để trở thành một quyền gắn liền với nhân thân của một chủ thể nào
đó.
Quyền không thể phân chia.
Địa dịch không thể chia nhỏ như chia quyền sở hữu tài sản. Trong trường
hợp bất động sản thụ hưởng thuộc sở hữu chung của nhiều người, thì mỗi
chủ sở hữu chung thực hiện trọn quyền địa dịch, chứ không chỉ một phần
quyền tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. Tương ứng, khi bất động
sản phục vụ thuộc về nhiều người thì mỗi chủ sở hữu gánh trọn địa dịch.
Trong luật của các nước tiên tiến, địa dịch phải được
đăng ký mới đối kháng được với người thứ ba và được người thứ ba tôn
trọng dưới sự bảo đảm của nhà chức trách. Luật Việt Nam có ghi nhận việc
đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả
thuận (BLDS, Điều 173, Khoản 5). Tuy nhiên, chưa có lộ trình pháp lý cụ
thể nào được vạch ra để hữu hiệu hoá điều luật này8. Bởi vậy, dù xã hội
có nhu cầu lớn, địa dịch trong luật Việt Nam được xác lập và thực hiện
rất khó khăn9.
2.1.3. Phân loại
Tuỳ theo thể thức thực hiện.
Sự khác biệt về thể thức thực hiện khiến các địa dịch có thể được phân
thành hai loại: địa dịch liên tục và địa dịch không liên tục. Địa dịch
gọi là liên tục một khi nó tự tồn tại và vận hành mà không cần chủ bất
động sản thụ hưởng thực hiện một hành vi nào, chẳng hạn địa dịch về tầm
nhìn. Địa dịch gọi là không liên tục một khi sự tồn tại của nó phụ thuộc
vào việc có hay không có hành vi của con người, chẳng hạn địa dịch về
lối đi qua, địa dịch lấy nước,…
Địa dịch cũng có thể được phân thành địa dịch nhận
biết được và địa dịch không nhận biết được. Địa dịch nhận biết được là
địa dịch được nhận ra nhờ các công trình được xây dựng và được nhận
biết, chẳng hạn, một cửa sổ, một lối đi. Địa dịch không nhận biết được
là địa dịch không được thể hiện thành các công trình cụ thể, chẳng hạn
địa dịch cấm xây dựng.
Còn có một cách khác để phân loại địa dịch tuỳ theo
thể thức thực hiện: địa dịch chủ động và địa dịch thụ động. Địa dịch gọi
là chủ động một khi được thể hiện bằng hành vi cụ thể của người thụ
hưởng, chẳng hạn, địa dịch về lối đi qua; địa dịch gọi là thụ động, một
khi được thể hiện bằng việc không hành động, không làm một việc gì đó,
nhằm thể hiện sự tôn trọng đối với việc thụ hưởng địa dịch của người
khác.
Tuỳ theo nguồn gốc hình thành.
Địa dịch có thể hình thành do địa thế tự nhiên, ví dụ địa dịch dẫn
nước, hình thành trong điều kiện có một bất động sản toạ lạc ở vị trí
cao và một bất động sản khác ở vị trí thấp.
Địa dịch cũng có thể hình thành do quy định của pháp
luật. Chẳng hạn, chung quanh một sân bay, nhà chức trách có thể cấm việc
xây dựng công trình kiến trúc vượt quá một độ cao nhất định, nhằm bảo
đảm an toàn cho sự lên xuống của máy bay; hoặc, trong trường hợp một bất
động sản tư nhân bị vây bọc, thì pháp luật đòi hỏi các bất động sản lân
cận phải để cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thực hiện quyền về
lối đi qua.
Địa dịch còn hình thành do hành vi của con người. Ví
dụ điển hình là việc thiết lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
trong điều kiện bất động sản không bị vây bọc, theo sự thoả thuận của
các chủ sở hữu bất động sản liên quan.
2.1.4. Chế độ pháp lý
2.1.4.1 Các yếu tố của địa dịch
Địa dịch được cấu thành từ ba yếu tố: có một bất động
sản chịu địa dịch, gọi là bất động sản phục vụ; có một bất động sản thụ
hưởng địa dịch, gọi là bất động sản thụ hưởng và hai bất động sản thuộc
về hai chủ sở hữu khác nhau.
Bất động sản phục vụ. Sự
phục vụ bao hàm sự hạn chế đối với quyền của chủ sở hữu bất động sản, vì
lợi ích của một hoặc nhiều chủ sở hữu bất động sản khác. Thực ra, “thái
độ” phục vụ của bất động sản trong quan hệ địa dịch không phải là thái
độ chủ động: đơn giản, chủ sở hữu để yên cho người khác khai thác lợi
ích từ bất động sản của mình hoặc không làm một việc gì đó ảnh hưởng xấu
đến việc khai thác lợi ích từ bất động sản của người khác.
Các ví dụ rất đa dạng: cho phép người khác đi qua bất
động sản của mình để ra đường công cộng; để cho nước từ bất động sản
khác chảy qua bất động sản của mình; để cho người khác đi dây điện, điện
thoại, truyền hình cáp… đi qua không gian của bất động sản của mình;
không xây dựng quá một độ cao nào đó để bảo đảm không che chắn tầm nhìn
của bất động sản lân cận;…
Bất động sản thụ hưởng. Sự
thụ hưởng có tác dụng làm gia tăng các quyền của chủ sở hữu: bên cạnh
các quyền đối với bất động sản của mình, chủ sở hữu còn có một số quyền
đối với bất động sản của người khác. Thực ra, các quyền đối với bất động
sản của người khác chỉ phát sinh trong khuôn khổ thực hiện các quyền
đối với bất động sản của chính mình. Chẳng hạn, chủ sở hữu có quyền đi
qua bất động sản của người khác để ra đường công cộng, bởi vì chính bất
động sản của mình không trực tiếp thông thương được với đường công cộng;
nếu vì lý do gì đó, mà tình trạng vây bọc chấm dứt, thì quyền về lối đi
qua trên bất động sản của người khác cũng chấm dứt.
Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau.
Trong trường hợp hai bất động sản thuộc về một chủ sở hữu, việc một bất
động sản phục vụ một bất động sản khác chỉ là một hình thức tổ chức nội
bộ việc khai thác sản nghiệp của chủ sở hữu, chứ không phải là một địa
dịch. Hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu khác nhau là điều kiện bắt
buộc để quan hệ địa dịch tồn tại. Bởi vậy, nếu bất động sản phục vụ được
chuyển giao cho chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng, thì quan hệ địa dịch
cũng chấm dứt.
Tuy nhiên, nếu một người là chủ sở hữu một bất động
sản đồng thời là đồng chủ sở hữu chung theo phần đối với một bất động
sản khác, thì quan hệ địa dịch giữa hai bất động sản cũng có thể phát
sinh. Tương tự, trong trường hợp một bất động sản thuộc về một người,
bất động sản còn lại thuộc về một công ty trách nhiệm hữu hạn một thành
viên, mà thành viên duy nhất cũng chính là người đó, thì quan hệ địa
dịch giữa hai bất động sản cũng có thể phát sinh, dù, suy cho cùng, chủ
sở hữu của cả hai bất động sản, trên thực tế, chỉ là một.
2.1.4.2. Các phương thức thiết lập địa dịch
Địa dịch do địa thế tự nhiên.
Có trường hợp do địa thế tự nhiên mà một bất động sản ở trong tình
trạng phục vụ một hoặc nhiều bất động sản khác mà không có sự lựa chọn.
Trường hợp điển hình là địa dịch liên quan đến việc cấp thoát nước: loại
địa dịch này được đề cập tại BLDS Điều 277. Nước được đề cập trong điều
luật là nước thuộc mọi nguồn gốc: nước mưa, nước thải, nước tưới… Cần
quy định rõ: người thụ hưởng địa dịch phải chịu chi phí xây dựng các
công trình cần thiết cho việc thoát nước, dẫn nước đi qua bất động sản
lân cận; các công trình xây dựng phải bảo đảm không gây thiệt hại cho
chủ bất động sản phục vụ và nhất là không được gây ô nhiễm môi trường.
Địa dịch do luật. Trong
nhiều trường hợp, luật chủ động can thiệp để một địa dịch được thiết
lập, nhằm bảo đảm sự khai thác bình thường đối với một bất động sản. Sự
can thiệp tỏ ra cần thiết trong điều kiện quyền sở hữu được thừa nhận là
tuyệt đối và độc quyền và, thông thường, chủ sở hữu không bao giờ tự
nguyện để cho chủ sở hữu khác sử dụng tài sản của mình. Một trong các ví
dụ điển hình về loại địa dịch này là quyền về lối đi qua của chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc.
Theo BLDS, Điều 275, Khoản 1, chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối
đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề
dành cho mình một lối đi ra đường công cộng; người được yêu cầu có
nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Điều luật quá ngắn gọn và có nhiều điểm bất hợp lý, do đó, đã không được áp dụng một cách suôn sẻ trong thực tiễn.
Trước hết, đúng là chủ bất động sản bị vây bọc có
quyền yêu cầu chủ bất động sản lân cận cho mình hưởng quyền về lối đi
ra. Thế nhưng, không hẳn trong trường hợp nào, chủ sở hữu được yêu cầu
cũng có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc đứng trước nhiều phương án và các phương án có
thể có mức độ hợp lý rất khác nhau. Sự đánh giá của những người trong
cuộc về mức độ hợp lý của từng phương án có thể không giống nhau, do
cách nhìn nhận lợi ích không như nhau. Bởi vậy, nếu có tranh cãi, thì
toà án giải quyết. Có khi, sau khi cân nhắc, toà án lại chỉ định một bất
động sản khác, chứ không phải bất động sản do người có quyền về lối đi
qua chỉ định, để đảm nhận vai trò bất động sản phục vụ10. Điều đó có
nghĩa là khi có đơn kiện, thì toà án phải mời tất cả các chủ sở hữu bất
động sản lân cận đến để giải quyết, chứ không chỉ hai chủ sở hữu bất
động sản là hai bên của vụ kiện.
Cả trong trường hợp việc chỉ định bất động sản phục
vụ đã xong, thì vẫn còn nhiều vấn đề phải giải quyết: xác định vị trí
của lối đi qua, độ rộng của lối đi, cấu tạo mặt đường (tuỳ theo lối đi
dành cho người đi bộ, mô tô, ô tô…). Các vấn đề này cũng có thể được
giải quyết theo thoả thuận hoặc theo một bản án của toà án. Tất nhiên,
người thụ hưởng quyền về lối đi qua phải chịu chi phí xây dựng và bảo
quản lối đi; vả lại, nếu do việc xây dựng lối đi mà chủ sở hữu bất động
sản phục vụ bị thiệt hại, thì thiệt hại đó phải được đền bù thoả đáng.
Để yêu cầu hưởng quyền về lối đi qua được đáp ứng, điều kiện cần thiết là bất động sản phải bị vây bọc.
Luật hiện hành chưa làm rõ các tiêu chí của tình trạng này. Một cách
hợp lý, bất động sản chỉ được coi là bị vây bọc một khi nó không thể
trực tiếp thông thương với đường công cộng11 hoặc có nhưng lối thông
thương quá nhỏ, không đủ để bảo đảm việc khai thác công dụng của bất
động sản một cách bình thường.
Do hành vi của người. Điạ
dịch có thể được thiết lập do hiệu lực của một giao dịch, tức là sự bày
tỏ ý chí của một người. Dường như khi xây dựng BLDS năm 2005, người làm
luật chưa nghĩ rằng khả năng thiết lập địa dịch bằng cách này.
Về tính chất, giao dịch có thể là sự thoả thuận hoặc
là giao dịch đơn phương (ví dụ, di chúc). Chẳng hạn, do việc phân chia
một bất động sản lớn mà có một trong các bất động sản được chia nhỏ ở
trong tình trạng không thể tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng; thế
là các bên phân chia thoả thuận về việc dành cho người được chia bất
động sản đó một lối đi qua trên một hoặc nhiều bất động sản lân cận.
Địa dịch cũng có thể được thiết lập do việc tách một
bất động sản có hệ thống phục vụ nội bộ thành hai bất động sản thuộc về
hai người khác nhau. Loại địa dịch này được thiết lập thành hai giai
đoạn. Trong giai đoạn thứ nhất, chủ sở hữu thiết lập trên hai phần của
bất động sản của mình một hệ thống phục vụ nội bộ mà nếu hai phần đó là
hai bất động sản thuộc về hai người khác nhau, thì hệ thống ấy thực sự
là một địa dịch. Các ví dụ rất đa dạng: đường dẫn nước thải, máng xối,
lối đi qua… Trong giai đoạn thứ hai, hai phần của bất động sản được tách
ra thành hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau12 và do các
chủ sở hữu không có thoả thuận gì đặc biệt về số phận của hệ thống phục
vụ nội bộ trước đây mà hệ thống này được duy trì và trở thành địa dịch.
Tất nhiên, để địa dịch được thiết lập, thì hệ thống phục vụ phải đang
vận hành ở thời điểm bất động sản được phân chia: nếu hệ thống phục vụ
đã ngưng vận hành, thì địa dịch không thể được thiết lập một cách đương
nhiên, mà cần có sự thoả thuận của các bên.
Thời hiệu. Trong luật của các nước phương Tây, địa dịch cũng có thể được thiết lập do thời hiệu xác lập quyền. Một giả thiết đặc thù
có thể được hình dung như sau: một người mở một cửa sổ nhìn sang đất
của người láng giềng mà không xin phép người này; sau một thời gian liên
tục không có sự phản đối của người láng giềng, địa dịch trổ cửa sổ có
thể được xác lập theo thời hiệu. Trong luật của Pháp, chỉ có các địa
dịch liên tục và biểu kiến (continu et apparent) mới có thể
được xác lập theo thời hiệu. Bởi vậy, quyền về lối đi qua không thể được
xác lập theo thời hiệu vì đây không phải là một địa dịch liên tục; địa
dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định cũng
không thể được xác lập theo thời hiệu vì đây là địa dịch không biểu
kiến.
2.1.4.3. Thực hiện địa dịch
Tình hình của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng.
Tính chất tiện ích của địa dịch có thể dẫn đến việc thừa nhận cho chủ
bất động sản thụ hưởng một số quyền phụ trợ nhằm tạo điều kiện thuận lợi
cho việc thụ hưởng địa dịch đó. Luật hiện hành hầu như không đả động
đến các quyền phụ trợ này.
Trước hết, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng được
phép xây dựng các công trình cần thiết cho việc thực hiện địa dịch.
Chẳng hạn, trong trường hợp địa dịch về lối đi qua, chủ sở hữu bất động
sản thụ hưởng được phép xây dựng một lối đi. Tất nhiên, chủ sở hữu bất
động sản thụ hưởng phải chịu toàn bộ chi phí xây dựng công trình; mặt
khác, nếu do việc xây dựng công trình mà chủ sở hữu bất động sản phục vụ
bị thiệt hại, thì chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng phải bồi thường,
trừ trường hợp giữa các bên có thoả thuận khác.
Chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng chỉ được phép thụ
hưởng địa dịch trong giới hạn nhu cầu chính đáng và nhất là trong giới
hạn của quyền thụ hưởng địa dịch của mình. Ngay cả trong trường hợp việc
mở rộng phạm vi thụ hưởng địa dịch klhông gây thiệt hại gì thêm cho chủ
sở hữu bất động sản phục vụ, thì việc mở rộng đó cũng bị coi là bất hợp
lệ.
Đặc biệt, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng không
được phép làm việc gì đó có tác dụng khiến cho địa dịch trở nên nặng nề
hơn đối với chủ sở hữu bất động sản phục vụ, ngay nếu như việc thụ hưởng
đó vẫn còn nằm trong các giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch13. Thậm
chí, việc thay đổi thể thức, nói chung là thay đổi nội dung địa dịch,
ngay cả trong trường hợp để đáp ứng nhu cầu có thật của chủ bất động sản
thụ hưởng và không gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ,
cũng không được chấp nhận. Tất cả những điều này có thể được lý giải
bằng tính chất ngoại lệ của địa dịch: quyền sở hữu, trên nguyên tắc, là
tuyệt đối và độc quyền; việc hạn chế quyền sở hữu của người khác phải
trong khuôn khổ các giới hạn nghiêm ngặt.
Tình hình của chủ sở hữu bất động sản phục vụ.
Chủ bất động sản phục vụ có nghĩa vụ tôn trọng địa dịch. Nghĩa vụ của
chủ sở hữu bất động sản phục vụ là một nghĩa vụ thụ động. Chủ sở hữu
không được thực hiện các hành vi mang tính chất ngăn cản hoặc hạn chế
việc thụ hưởng địa dịch của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng.
Nguyên tắc cố định địa dịch cũng được áp đặt đối với
chủ sở hữu bất động sản phục vụ: người này không được phép thay đổi hiện
trạng của bất động sản nhằm mục đích gây khó khăn cho việc thụ hưởng
địa dịch của người khác.
Dẫu sao, chủ sở hữu bất động sản phục vụ bảo tồn tất
cả các quyền của chủ sở hữu, đặc biệt là quyền sử dụng và quyền định
đoạt, với điều kiện tôn trọng các quyền của chủ sở hữu bất động sản thụ
hưởng địa dịch.
2.1.5. Chấm dứt địa dịch
Các trường hợp. Theo BLDS, Điều 279, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở
hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kế đó
nhập lại thành một;
2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Thực ra, các trường hợp chấm dứt địa dịch không chỉ
có chừng đó. Về phương diện khoa học luật, còn có thể kể ra những tình
huống khác. Chẳng hạn, coi quyền thụ hưởng địa dịch như một quyền có
tính chất tài sản, có thể thừa nhận rằng quyền này sẽ mất đi theo thời
hiệu. Hoặc, nhu cầu hưởng địa dịch vẫn còn, nhưng khả năng gánh chịu địa
dịch của bất động sản lân cận thì không còn…
Không còn khả năng thực hiện địa dịch.
Tình trạng không còn khả năng thực hiện địa dịch có nguyên nhân đa
dạng: có thể do thiên nhiên (chẳng hạn, khi giếng nước cạn, thì địa dịch
lấy nước không còn), cũng có thể do hành vi của con người. Tuy nhiên,
nếu địa dịch không thể được thực hiện do hành vi không hợp pháp của chủ
sở hữu bất động sản phục vụ, thì người này có thể bị buộc khôi phục tình
trạng ban đầu, để địa dịch được tái lập. Ví dụ, chủ sở hữu bất động sản
phục vụ tự tiện trồng cây, xây dựng công trình để cản trở việc hưởng
địa dịch về lối đi qua.
Một trong hai bất động sản bị mất.
Mất được hiểu là sự mất mát về phương diện vật chất. Tình huống điển
hình là sự biến mất của một bất động sản do xâm thực, lở bờ. Nhưng, đó
cũng có thể là trường hợp mất mát về mặt pháp lý: bất động sản được
trưng mua và bị thu hút vào khối tài sản phục vụ lợi ích công cộng.
Hai bất động sản nhập lại thành một.
Địa dịch biến mất một khi bất động sản phục vụ và bất động sản thụ
hưởng thuộc về một người, bởi, như đã nói, địa dịch chỉ tồn tại một khi
hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Tuy nhiên, sự biến
mất này không tuyệt đối: địa dịch có thể được thiết lập trở lại một khi
hai bất động sản lại tách ra, thuộc về hai người khác. Chẳng hạn, sau
khi thâu tóm hai bất động sản, chủ sở hữu chết và để di sản cho hai
người thừa kế; thế rồi, sau một vụ phân chia, bất động sản hợp nhất lại
được phân thành hai bất động sản và được chia cho hai người thừa kế…
Từ chối thụ hưởng địa dịch.
Về mặt lý thuyết, người thụ hưởng địa dịch có thể từ chối thụ hưởng
quyền đó. Chẳng hạn, bất động sản chịu một địa dịch theo đó chủ sở hữu
không được xây dựng công trình vượt quá một độ cao dẫn đến che khuất tầm
nhìn của chủ sở hữu bất động sản lân cận; tuy nhiên, chủ sở hữu bất
động sản lân cận chấp nhận cho chủ sở hữu bất động sản xây dựng các công
trình như thế: bằng việc chấp nhận đó, chủ sở hữu bất động sản lân cận
từ chối quyền hưởng địa dịch của mình.
Thông thường, việc từ chối có thể được đền bù bằng
một lợi ích vật chất; nhưng cũng có trường hợp việc từ chối hoàn toàn
không có đền bù. Luật không ghi nhận rõ ràng trường hợp từ chối này, do
đó, không có quy định gì về các điều kiện xác lập giao dịch từ chối. Về
mặt lý thuyết, việc từ chối có thể được ghi nhận bằng miệng, bằng văn
bản, bằng cử chỉ, nói chung là bằng bất kỳ hình thức nào, miễn là cho
thấy sự từ chối không mập mờ.
Không sử dụng trong một thời gian dài.
Trong chừng mực nào đó, có thể thừa nhận nhiều điểm tương đồng giữa
không sử dụng địa dịch và “không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề” được luật chính thức ghi nhận. Tuy nhiên, các quy định của
luật còn quá sơ sài để có thể được áp dụng trong thực tiễn.
Chắc chắn, không thể nói rằng người sử dụng đất hoặc
chủ sở hữu nhà không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
tức là sử dụng địa dịch, trong trường hợp địa dịch thiết lập do địa thế
tự nhiên, bởi địa dịch trong trường hợp này tồn tại khách quan, chứ
không lệ thuộc vào ý chí của các chủ sở hữu bất động sản liên quan. Cũng
không thể nói đến việc không có nhu cầu sử dụng trong trường hợp địa
dịch được thiết lập do quy định của pháp luật, bởi địa dịch trong trường
hợp này tồn tại theo ý chí của người làm luật14. Tóm lại, chỉ có thể
nói về tình trạng địa dịch không được sử dụng trong trường hợp địa dịch
được thiết lập do hành vi của con người.
Trong luật của các nước, việc không sử dụng địa dịch
phải kéo dài và liên tục trong một khoảng thời gian được luật xác định,
thì địa dịch mới biến mất. Luật của Pháp còn có quy định về cách thức
xác định thời điểm bắt đầu việc không sử dụng địa dịch: đối với địa dịch
không liên tục (như địa dịch về lối đi qua), thời điểm ngưng sử dụng là
thời điểm kết thúc việc sử dụng lần cuối; đối với địa dịch liên tục
(như địa dịch về tầm nhìn), thời điểm ngưng sử dụng là thời điểm người
thụ hưởng địa dịch có hành vi trái ngược với logic tồn tại và vận hành
của địa dịch (chẳng hạn, chặn bít cửa sổ, lỗ “tò vò”…).
Luật Việt Nam không có quy định tương tự. Bởi vậy, có
thể thừa nhận rằng trong luật Việt Nam, địa dịch chỉ mất do người thụ
hưởng không có nhu cầu sử dụng khi nào chính người này lên tiếng thừa
nhận điều đó: một thái độ thụ động, dù được ghi nhận liên tục trong một
thời gian dài, không thể được coi là bằng chứng về việc không có nhu cầu
sử dụng địa dịch.
2.2. Quấy nhiễu trong quan hệ láng giềng
Việc khai thác bất động sản phải được thực hiện như
thế nào để không xâm hại đến quyền và lợi ích của người láng giềng liên
quan đến việc khai thác bất động sản của họ. Cuộc sống trong cộng đồng
láng giềng có những bất tiện không thể tránh khỏi và một khi chấp nhận
cuộc sống đó, người ta buộc phải chấp nhận cả những bất tiện này. Tuy
nhiên, những bất tiện vượt quá giới hạn bình thường cần phải được chặn
lại để cuộc sống trong cộng đồng láng giềng có thể còn chịu đựng được
đối với một người bình thường.
Luật Việt Nam còn khá sơ sài, trong khi thực tiễn đã
và đang đặt ra nhiều vấn đề bức xúc. Một trong những ví dụ điển hình
liên quan đến việc gây tiếng ồn. Tất nhiên, chủ sở hữu bất động sản có
quyền khai thác tối đa công dụng của bất động sản thuộc quyền sở hữu của
mình; nhưng việc khai thác, dù là trong giới hạn do pháp luật quy định,
mà có tác dụng gây thiệt hại cho người khác thì phải bị xử lý. Thế
nhưng, do luật không đầy đủ, việc xử lý trong thực tiễn ở Việt Nam gặp
rất nhiều khó khăn; khai thác công dụng tài sản trong quan hệ láng
giềng, trong hoàn cảnh đó, có xu hướng chỉ chịu sự chi phối của nguyên
tắc theo đó luật, lẽ phải chỉ thuộc về kẻ mạnh.
Thực ra, ngay nếu như luật còn chưa đầy đủ, thì việc
xác định trách nhiệm của người có hành vi quấy nhiễu trong quan hệ láng
giềng cũng có thể được thực hiện bằng cách dựa vào luật chung về trách
nhiệm dân sự: có hành vi gây thiệt hại được thực hiện với thái độ tâm lý
đặc trưng cho lỗi; có hậu quả thiệt hại và có mối quan hệ nhân quả giữa
hành vi thiệt hại và hậu quả thiệt hại. Song, luật chung về trách nhiệm
dân sự cũng còn được nhận thức khá lờ mờ ở Việt Nam, cả trên bình diện
khoa học luật và trong thực tiễn áp dụng pháp luật.
Chú thích:
(1) Người dân thường, khi ứng xử trong các giao
tiếp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, vẫn mang tâm trạng và tư
thế của một chủ sở hữu. Người làm luật phải nhận thấy điều đó và thừa
nhận tính thực tại của nó, để luật làm ra không chống lại cuộc sống.
(2) Cách cắm mốc này đã được thực hành ở La Mã
thời cổ. Đối với người La Mã, chủ sở hữu có quyền tối thượng bên trong
phần đất thuộc quyền sở hữu của mình, nhưng không có bất kỳ một quyền gì
của chủ sở hữu đối với phần đất lân cận, thuộc sở hữu của người khác.
(3) Luật Đất đai năm 2003 Điều 136. Thực ra, khái
niệm “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được xây dựng trong Luật Đất
đai năm 2003 là một khái niệm khá rộng. Nó chỉ bao hàm các giấy chứng
nhận được cấp theo pháp luật hiện hành, mà còn cả các loại giấy tờ được
cấp theo các luật đất đai đã bị huỷ bỏ, thậm chí, theo pháp luật đất đai
của chế độ cũ.
(4) Suy cho cùng, cả việc giải quyết tranh chấp
về bản thân quyền sử dụng đất cũng phải theo đúng logic này. Nói cách
khác, luật thực định đang thừa nhận một giải pháp ngược đời…
(5) Nếu tường rào có cấu tạo bằng hào, rãnh,
kênh, muơng, thì một cách hợp lý, các chủ sở hữu chung có quyền chia hoa
lợi dưới nước.
(6) Giải pháp này khiến bên xây dựng mất một số
tài sản; còn bên kia được lợi một số tài sản bằng đúng số tài sản mà bên
xây dựng bị mất và tình trạng được lợi hoàn toàn không có căn cứ chính
đáng. Không hiểu người làm luật suy nghĩ thế nào mà lại quyết định như
thế. Trong luật của các nước tiên tiến, người không tham gia xây dựng
nhưng có quyền sở hữu chung đối với tường rào phải chịu một nửa chi phí.
(7) BLDS, Điều 223, Khoản 4: “Trong trường hợp
một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi
người này chết mà không có người thừa kế, thì phần quyền sở hữu đó
thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc
các chủ sở hữu chung còn lại”. Giải pháp này chỉ hợp lý đối với bất động
sản thông thường, chứ không thể được áp dụng đối với động sản, tường
rào chung, sở hữu chung trong chung cư…
(8) Vả lại, hầu như không thể lý giải tại sao chỉ
buộc đăng ký đối với địa dịch xác lập theo thoả thuận, còn các địa dịch
loại khác (theo luật, do giao dịch đơn phương) lại không cần đăng ký.
(9) Ở Hà Nội, vào năm 2006 có một vụ tranh chấp
về lối đi qua, theo đó, chủ bất động sản mặt tiền từ chối không cho chủ
bất động sản ở phía sau và bị vây bọc mở lối đi trên bất động sản của
mình để ra đường công cộng. Lý do được đưa ra là mỗi người có độc quyền
đối với bất động sản của mình và không ai có nghĩa vụ gì đối với việc
bảo đảm cho người láng giềng khai thác, sử dụng bất động sản của họ..
Đáng chú ý là cả các cơ quan nhà nước, khi được hỏi, cũng tỏ ra không
biết tranh chấp này thuộc loại gì và cơ quan nào có thẩm quyền giải
quyết.
(10) Trong luật của Pháp, nếu tình trạng bị vây
bọc của một bất động sản có nguồn gốc từ một vụ phân chia bất động sản,
thì việc thiết lập địa dịch được thực hiện ưu tiên trên các bất động sản
được tách ra từ vụ phân chia đó.
(11) Theo nghĩa rộng nhất, cụm từ “thông thương
với đường công cộng” còn được dùng để chỉ việc thông thương với các
thiết bị công cộng như đường dây tải điện, đường dẫn nước công cộng,..,
chứ không chỉ đường giao thông. Pháp luật hiện hành cũng thừa nhận quyền
“về lối đi qua” để tiếp cận các thiết bị này: chủ sở hữu bất động sản
có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của
các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và
thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại, thì phải bồi thường
(BLDS, Điều 276).
(12) Việc tách hai bất động sản có thể do hiệu
lực của một giao dịch (mua bán, tặng cho…) hoặc của một sự kiện pháp lý
(để thừa kế theo pháp luật).
(13) Chẳng hạn, có thể coi là việc lạm dụng có
tính chất tăng nặng địa dịch việc chủ sở hữu bất động sản được hưởng
quyền về lối đi qua xây một căn nhà thật to trên bất động sản của mình
rồi đem cho thuê: trước đây, chỉ có chủ sở hữu bất động sản thực hiện
quyền về lối đi qua; nay lại có hàng chục, hàng trăn người thuê nhà thực
hiện quyền đó.
(14) Thế nhưng, cần phân biệt quyền địa dịch với
việc thụ hưởng một địa dịch cụ thể. Trong một ví dụ điển hình, một bất
động sản bị vây bọc đã thiết lập được một địa dịch về lối đi qua trên
một bất động sản lân cận; sau đó, chủ sở hữu bất động sản không sử dụng
địa dịch này trong một thời gian dài. Trong trường hợp này, quyền địa
dịch luôn tồn tại chừng nào bất động sản còn bị vây bọc; nhưng địa dịch
cụ thể mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã thiết lập được có thể bị
mất do thời hiệu sau một thời gian dài không sử dụng liên tục.
SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ
Trích dẫn từ:
Posted in: Chiếm hữu,Quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu,Quyen so huu,SUA DOI BLDS 2005
0 comments:
Post a Comment