SỰ CẦN THIẾT XÂY DỰNG MÔ HÌNH CƠ QUAN ĐĂNG KÝ TẬP TRUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

I. Một số đặc điểm của mô hình tổ chức hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch về bất động sản hiện nay

Hiện nay, giao dịch về bất động sản và đăng ký bất động sản (đăng ký lần đầu và đăng ký biến động) đang được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở và một số văn bản khác có liên quan. Theo đó, hiện tồn tại hai hệ thống cơ quan khác nhau, đó là cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý nhà ở.

1. Về đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2003 và Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, có chức năng đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất (đăng ký chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, cho thuê lại, góp vốn, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất).

a. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

b. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện có chức năng đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước được quyền mua nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở (những nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).

2. Về cơ quan đăng ký các giao dịch về tài sản gắn liền với đất

Theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 95/2005/NĐ-CP, khi thực hiện những giao dịch dẫn đến việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (như: mua bán, tặng cho, chuyển đổi, thừa kế…), thì chủ sở hữu thực hiện các thủ tục để được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh), Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng căn cứ theo chủ sở hữu là tổ chức hay cá nhân.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với các giao dịch về tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng) không dẫn đến việc thay đổi chủ sở hữu (như cho thuê, cho thuê lại, thế chấp) thì đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT) và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/.

3. Về cơ quan đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 của Luật BV&PTR thì “chủ rừng được đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”. Cụ thể hoá quy định đó, tại khoản 1 Điều 31 của Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định “việc công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy CNQSDĐ, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng”.

Trường hợp người sử dụng rừng, người sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng mua, bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn, để thừa kế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thì việc ghi nhận những sự kiện nêu trên vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính, việc cấp mới giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai (do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện). Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành các thủ tục có trách nhiệm thông báo bằng văn bản đến Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc phòng chức năng của cấp huyện, để phối hợp theo dõi, quản lý và cập nhật hồ sơ quản lý rừng.

II. Nhận xét

Từ mô hình cơ quan đăng ký bất động sản như trên, có thể rút ra những nhận xét như sau:

1. Tích cực:

- Thứ nhất, các cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản được tổ chức phân tán theo loại tài sản, cụ thể: quyền sử dụng đất được quản lý tại cơ quan tài nguyên và môi trường, nhà ở, công trình xây dựng được quản lý tại hệ thống cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng.

- Thứ hai, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức phân tán theo địa giới hành chính và thẩm quyền của các cơ quan này phụ thuộc vào địa giới hành chính và tư cách pháp lý của người có tài sản bảo đảm (là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân).

- Thứ ba, cơ quan quản lý về tình trạng pháp lý, thực hiện cả chức năng quản lý về hiện trạng vật lý của bất động sản, do đó thuận lợi cho việc theo dõi lịch sử các biến động liên quan đến các tài sản nêu trên.

- Thứ tư, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức đến cấp huyện, do đó sẽ tạo thuận lợi về mặt địa lý cho việc đăng ký, tìm hiểu thông tin trực tiếp về bất động sản của người dân.

2. Hạn chế

Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc đăng ký giao dịch về bất động sản, cung cấp thông tin về bất động sản chưa thực sự hiệu quả, chưa thuận lợi cho người dân chính là do những bất cập của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản, cụ thể như sau:

Một là: Hầu hết các giao dịch về bất động sản được đăng ký riêng rẽ theo  trình tự, thủ tục riêng biệt, căn cứ vào loại tài sản, theo chủ thể thực hiện quyền; tách đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất với đăng ký giao dịch về tài sản gắn liền với đất. Đây chính là một trong những nguyên nhân gây phiền hà cho người dân khi yêu cầu đăng ký, cụ thể: phải lập nhiều hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký với nhiều quy trình đăng ký khác nhau, nhiều thời hạn giải quyết, nhiều loại lệ phí, kể cả đối với một giao dịch có chung đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Hai là: Tính không ổn định về tổ chức do những thay đổi thường xuyên về thẩm quyền đăng ký tại các văn bản quy phạm pháp luật hoặc do sự phân công của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về chức năng, nhiệm vụ của cơ quan chịu trách nhiệm giúp Uỷ ban thực hiện công tác này. Thực tế đó dẫn đến hệ quả là hồ sơ được quản lý không thống nhất, thông tin về giao dịch bất động sản không tập trung, bị gián đoạn. Nhà nước tốn kém nhiều chi phí cho mỗi lần thay đổi về hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản.

Ba là: Tính không thống nhất về thẩm quyền và mô hình tổ chức giữa các địa phương. Trên thực tế, hiện chúng ta đang áp dụng hai mô hình cơ quan đăng ký sau đây:

Mô hình thứ nhất, tách bạch giữa cơ quan đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ và cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Mô hình này theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành và là mô hình chủ yếu tại các tỉnh, thành phố hoặc khu vực có mức độ phát triển kinh tế chưa cao, thị trường bất động sản ít sôi động.

Mô hình thứ hai, thống nhất chức năng đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ và đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng vào một cơ quan. Mô hình này chủ yếu được thành lập tại các thành phố lớn hoặc khu vực (các đô thị) có mức độ tăng trưởng kinh tế cao, thị trường bất động sản sôi động (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, thành phố Huế thuộc tỉnh Thừa thiên- Huế …).

Bốn là: Phân tán về thẩm quyền quản lý nhà nước, thẩm quyền đăng ký bất động sản, cụ thể là: (i) tồn tại nhiều Bộ, ngành có chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ Tư pháp) và (ii) hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch về nhà ở và công trình xây dựng được tổ chức phân tán tại địa phương trên cơ sở phân cấp thẩm quyền đăng ký theo loại tài sản, theo chủ sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và theo địa giới hành chính

Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp việc quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng, cơ chế đăng ký bất động sản khá phức tạp, tốn kém và thiếu sự an toàn. Để khắc phục tình trạng nêu trên, trong thời gian qua chúng ta đã áp dụng hai giải pháp khác nhau:

a. Giải pháp thứ nhất (căn cứ vào quy định của pháp luật): Hồ sơ pháp lý về bất động sản phải được lập và lưu giữ đồng thời tại cả ba cấp: cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Mọi biến động về bất động sản khi được đăng ký ở một cấp nào đó theo thẩm quyền, thì phải được cập nhật vào hồ sơ lưu tại các cấp khác. Tuy nhiên qua hoạt động khảo sát cho thấy, trong đa số các địa phương, việc cập nhật này hầu như không được thực hiện đầy đủ, kịp thời. Hậu quả pháp lý là nếu ba hồ sơ đó có nội dung không thống nhất, thì hồ sơ nào sẽ có giá trị pháp lý cao nhất? Quyền lợi của người đã tìm hiểu thông tin về bất động sản tại các hồ sơ không được cập nhật kịp thời như thế nào?

b. Giải pháp thứ hai (do địa phương tự đề ra): Theo đó, quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất được đăng ký lần đầu (đối với một bất động sản) ở cấp nào, thì mọi biến động về bất động sản đó đều được thực hiện ở cấp đó, không phân biệt vào tư cách chủ thể của người có quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất. Giải pháp này đã khắc phục được một cách cơ bản những hạn chế hiện nay, tuy nhiên, cũng không phải là giải pháp tối ưu bởi những rắc rối có thể xẩy ra do đã xáo trộn hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản, do sự phân chia, sáp nhập địa giới hành chính… Hiện nay, giải pháp này đang được áp dụng tại hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Năm là: Xét về thẩm quyền theo nội dung vụ việc, các cơ quan đăng ký bất động sản chủ yếu thực hiện đăng ký việc xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Việc xác lập những quyền nêu trên dựa trên những căn cứ phát sinh được pháp luật dân sự quy định như quyết định hành chính của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai (quyết định giao đất, cho thuê đất), tạo lập mới bất động sản (đối với các tài sản trên đất như nhà, công trình, rừng trồng,…), các giao dịch chuyển quyền như mua bán, tặng cho, thừa kế … Việc đăng ký các quyền khác về bất động sản như thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho thuê lại … chỉ được quy định rõ ràng về thẩm quyền đối với hệ thống cơ quan quản lý đất đai. Các cơ quan quản lý xây dựng, quản lý rừng không đăng ký những biến động nêu trên (ví dụ như việc thế chấp, bảo lãnh bằng công trình xây dựng hiện đang được thực hiện tại hệ thống cơ quan quản lý đất đai theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT).

Sáu là: Ở địa phương, hiện tồn tại nhiều đầu mối cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý đăng ký giao dịch về bất động sản. Tại cấp tỉnh, cơ quan chuyên môn (các Sở) thường được uỷ quyền trực tiếp thực hiện hầu hết các loại việc đăng ký như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Sở Tư pháp v.v…  Trong khi đó tại cấp huyện, cơ quan chuyên môn (các Phòng) chỉ chuẩn bị những nội dung cần thiết để trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện ký, cấp giấy chứng nhận đăng ký về bất động sản. Trên thực tế, do điều kiện, đặc điểm của từng địa phương khác nhau, nên các cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện việc đăng ký bất động sản với danh nghĩa giúp việc cho Uỷ ban nhân dân là không giống nhau. Thậm chí, tại cùng một địa phương nhưng trong những giai đoạn khác nhau thì cũng có sự thay đổi về việc phân công cơ quan giúp việc đăng ký bất động sản.

Mô hình cơ quan đăng ký như trên rõ ràng không phù hợp với chủ trương cải cách hành chính, đó là: tồn tại nhiều đầu mối cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch về bất động sản. Việc người dân phải đến hai cơ quan để tìm hiểu thông tin phục vụ cho việc xem xét, quyết định tiến hành một giao dịch, vì thông tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký khác nhau gây tốn kém về thời gian, công sức và chi phí khi thực hiện đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản.

Mô hình cơ quan đăng ký như trên không phù hợp với điều kiện của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chưa góp phần đáp ứng yêu cầu “hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam về Chiến lược phát triển kinh tế- xã hội 10 năm 2001-2010).

Để có một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển, thì điều kiện tiên quyết là bất động sản tham gia vào thị trường phải có khả năng lưu thông, chuyển đổi một cách công khai, thuận tiện, dưới sự thừa nhận và bảo hộ của Nhà nước. Tuy nhiên, cơ chế và hệ thống đăng ký bất động sản hiện vẫn chưa tạo được một “hồ sơ”, “lý lịch” tập trung, rõ ràng, dễ dàng tiếp cận đối với bất động sản.

Do đó, việc xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản là cần thiết và phù hợp với xu hướng cải cách bộ máy hành chính (một việc do một cơ quan quản lý, tham mưu, gọn nhẹ bộ máy và tinh giản biên chế), giảm thiểu kinh phí ngân sách nhà nước cấp cho hoạt động quản lý, đăng ký bất động sản.

III. Tham khảo mô hình cơ quan đăng ký bất động sản của một số quốc gia trên thế giới

Tham khảo hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của một số quốc gia trên thế giới như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức và liên bang Nga, có thể thấy pháp luật đăng ký bất động sản của các nước đều có quy định về đăng ký tập trung các quyền liên quan đến bất động sản, theo đó không phân biệt loại bất động sản và không tách biệt với hệ thống cơ quan quản lý hiện trạng của bất động sản, cụ thể như sau:

1. Về mô hình cơ quan đăng ký

Cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc thuộc hệ thống tòa án. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Việc đăng ký được thực hiện tại tòa án cấp huyện, chi nhánh của tòa án cấp huyện hoặc phòng đăng ký có thẩm quyền trong phạm vi khu vực mà bất động sản được đăng ký tọa lạc” (Điều 7).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản là Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương hoặc chi nhánh hay văn phòng chi nhánh của cơ quan này, nơi có bất động sản được đăng ký, sẽ giải quyết việc đăng ký với tư cách là cơ quan đăng ký có thẩm quyền” (Điều 8).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tư pháp. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Việc đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành bởi cơ quan tư pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản” (Điều 9).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Đức thuộc hệ thống Toà án. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hoà liên bang Đức quy định “Toà án khu vực là cơ quan quản lý số địa bạ, thẩm quyền. Các số địa bạ có thể được tập hợp lại từ các tờ rời nhau do Tòa án khu vực quản lý. Các Toà án khu vực có thẩm quyền đối với địa hạt nơi đất đai tọa lạc. Những quy định riêng tại các Điều 143 và 144 đối với bang Baden-Wuertemberg và khu vực quy định tại Điều 3 của Hiệp định thống nhất không có ảnh hưởng gì” (Khoản 1 Điều 1).

2. Về phạm vi các bất động sản phải đăng ký

Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản chỉ quy định đăng ký các quyền liên quan đến hai loại tài sản là đất và công trình xây dựng. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Đăng ký được chia làm hai loại: Đăng ký đất và đăng ký công trình xây dựng” (Khoản 1 Điều 14). Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Sổ đăng ký bao gồm hai loại là sổ đăng ký đất và sổ đăng ký công trình” (Điều 14).

Điều 1 Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định về các loại tài sản phải đăng ký quyền: “Tài sản là bất động sản mà quyền đối với các tài sản đó phải được đăng ký theo quy định của Luật này, là các thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập dưới nước và tất cả các vật gắn liền với đất ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng thì không thể không gây tổn hại nghiêm trọng đến công dụng của chúng, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng, phòng ở, và phòng không phải để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thống nhất”.

Luật Đăng ký bất động sản của Đức quy định “…đất đai được đăng ký vào Sổ địa bạ theo các danh mục được xây dựng ở các bang”, “Các thửa đất của liên bang, các bang, địa phương, đơn vị hành chính, nhà thờ, chùa chiền, nhà trường, công trình thoát nước, đường sá công cộng cũng như các khoảnh đất phục vụ giao thông chỉ đăng ký vào số địa bạ khi chủ sở hữu hoặc người có quyền đề nghị” (khoản 2 Điều 2, khoản 2 Điều 3).

Như vậy, có thể thấy rằng ở mỗi quốc gia hệ thống cơ quan có thẩm quyền đăng ký là khác nhau nhưng đều có một điểm chung cơ bản đó là đăng ký tập trung các quyền liên quan đến bất động sản, không phân biệt loại bất động sản. Tất cả các loại tài sản được coi là bất động sản đều được đăng ký tại một cơ quan có thẩm quyền duy nhất là cơ quan đăng ký bất động sản.

IV. Sự cần thiết xây dựng mô hình đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản

1. Sự cần thiết

Từ sự phân tích mô hình cơ quan đăng ký giao dịch về bất động sản tại Việt Nam, trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu mô hình cơ quan đăng ký bất động sản trên thế giới, chúng tôi cho việc nghiên cứu xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung giao dịch về bất động sản là cần thiết bởi các lý do sau đây:

1.1. Khắc phục những vướng mắc, bất cập phát sinh trong thực tiễn đăng ký giao dịch về bất động sản

Mặc dù đất và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất không thể tách rời nhưng hiện nay việc đăng ký các giao dịch về bất động sản nói trên lại đi theo hướng tách rời đất và tài sản gắn liền với đất. Quy trình đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau tại hai cơ quan đăng ký khác nhau. Do vậy, hồ sơ pháp lý về đất, hồ sơ pháp lý về công trình xây dựng, hồ sơ pháp lý về rừng được tạo lập riêng rẽ và quản lý phân tán tại các hệ thống cơ quan khác nhau. Trình tự, thủ tục đăng ký đối với từng loại bất động sản khó đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Điều này gây ra nhiều khó khăn, phức tạp cho người dân khi thực hiện việc đăng ký.

1.2. Khắc phục sự thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả trong công tác quản lý về đăng ký giao dịch bất động sản, sự không thống nhất về thẩm quyền đăng ký và tổ chức thực hiện đăng ký giữa các địa phương mà nguyên nhân cơ bản xuất phát từ sự phân tán về thẩm quyền quản lý và đăng ký bất động sản hiện nay.

1.3.  Giúp người dân thuận tiện hơn trong việc tìm hiểu thông tin về đăng ký bất động sản

Một điều dễ dàng nhận thấy rằng, nếu các giao dịch được đăng ký tại một cơ quan thì tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu tìm hiểu thông tin chỉ cần đến nơi để tìm hiểu tình trạng pháp lý của bất động sản. Tuy nhiên, quy định việc phân tán về cơ quan đăng ký đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất buộc tổ chức, cá nhân phải đến nhiều cơ quan, cụ thể: đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để tìm hiểu thông tin về quyền sử dụng đất, đến cơ quan quản lý nhà tìm hiểu thông tin về nhà và đồng thời phải đến cả hai cơ quan trên nếu đối tượng cần tìm hiểu thông tin là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất. Đây là nguyên nhân gây tốn kém về thời gian, công sức và chi phí cho người dân khi tìm hiểu thông tin về bất động sản.

1.4. Thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng bộ máy Nhà nước gọn nhẹ, hoạt động có hiệu quả

Việc xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản là bước đi đúng đắn, cơ bản trong việc thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng bộ máy Nhà nước gọn nhẹ, hoạt động có hiệu quả nhằm đạt được các mục tiêu sau như sau:

a. Thực hiện chủ trương giảm đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch về bất động sản, từ đó dẫn đến việc giảm số lượng các nhân viên làm công tác đăng ký, giảm chi phí hoạt động v.v.., tiết kiệm được ngân sách nhà nước.     

b. Công tác quản lý đăng ký giao dịch về bất động sản được tập trung, do đó việc chỉ đạo, đôn đốc, kiểm tra được thực hiện thường xuyên, thống nhất, kịp thời, khắc phục được những khó khăn, vướng mắc trên thực tế.

c. Tránh được việc có quá nhiều các loại trình tự, thủ tục đăng ký khác nhau đã và đang gây khó khăn cho việc đăng ký và tìm hiểu thông tin; tiến tới thống nhất về phương thức, trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này.

d. Xây dựng Hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất về giao dịch bất động sản

đ. Góp phần thực hiện chủ trương mà Đảng ta đã đề ra tại Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2001-2010 (Báo cáo của Ban Chấp hành trung ương Đảng khóa VIII tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng): “Tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. Khuyến khích và hỗ trợ các tổ chức hoạt động không vì lợi nhuận mà vì nhu cầu và lợi ích của nhân dân” (điểm 2 mục VII).

2. Mô hình

Cơ quan có thẩm quyền đăng ký là các Văn phòng đăng ký bất động sản thuộc hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường.

Việc lựa chọn Văn phòng đăng ký bất động sản thuộc cơ quan tài nguyên và Môi trường thực hiện đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản bao gồm giao dịch về quyền sử dụng đất, giao dịch về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng) có những lợi thế sau đây:

Thứ nhất, hiện nay, việc đăng ký quyền sử dụng đất đang được thực hiện thống nhất tại hệ thống các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện và cấp tỉnh. Nếu chúng ta sử dụng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan đăng ký tập trung các giao dịch về bất động sản thì chúng ta sẽ không phải thành lập mới cơ quan đăng ký mà chỉ kế thừa cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất đã có (cơ sở vật chất, con người, kinh nghiệm…) đồng thời bổ sung thêm chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và thay đổi tên gọi thành Văn phòng đăng ký bất động sản.

Thứ hai, hiện nay tại 64 tỉnh, thành trên cả nước, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện đều đã được thành lập, đã và đang thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử đất ổn định và hiệu quả. Do vậy, việc thành lập Văn phòng đăng ký bất động sản trên cơ sở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoàn toàn có tính khả thi.

Thứ ba, trong thực tiễn, đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất và có mối quan hệ mật thiết với nhau khi tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản. Nghị quyết Hội nghị trung ương 7 khóa IX về việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng đã xác định hướng quản lý bất động sản là: “không tách rời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Hơn nữa, mặc dù pháp luật hiện hành quy định đăng ký tách rời giao dịch về đất và tài sản trên đất tại hai hệ thống cơ quan khác nhau nhưng trên thực tế chúng ta đã áp dụng mô hình cơ quan đăng ký thống nhất, đó là việc đăng ký các giao dịch về bất động sản vào một cơ quan. Mô hình này được thành lập tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Thừa Thiên- Huế … Mô hình này trên thực tế đang hoạt động ổn định và có hiệu quả.

Nghiên cứu mô hình cơ quan đăng ký tập trung có ý nghĩa quan trọng trong Đề án Cải cách hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm phục vụ tốt nhất những yêu cầu của hội nhập quốc tế.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA GIAO DỊCH BẢO ĐẢM, BỘ TƯ PHÁP

Trích dẫn từ:

http://nrast.moj.gov.vn/CDKBD/portlet-params@uP_portlet_action%253Dtrue%2526request_type%253DChonBaiViet%2526idBaiviet%253D7323@portlet-params.tag.idempotent.render.userLayoutRootNode.target.149.uP#149

Posted in: Chiếm hữu,Giao dich - Dai dien - Thoi han,Qui Định,Quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu,Quyen so huu