11:16 PM
Hoàng Phong Nhã
PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội
Cao vọng của đăng ký
bất động sản là gì và vì sao vừa mới công bố, dự luật về giấy xanh đã
vấp phải sự phê phán của công luận. Hợp lòng dân thì luật sống, trái với
lòng dân thì luật chết. Kế tiếp Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự
năm 2005 vừa mới được ban hành sẽ là Luật kinh doanh bất động sản, Luật
đăng ký bất động sản, Luật nhà ở và vô số các đạo luật khác về nhà đất.
Liệu những đạo luật đồ sộ này có sống được trong tâm thức của người dân
nước ta.
Minh định sở hữu và bảo hộ quyền tài sản tư:
Người dân thời nào cũng mong nhà nước công nhận, bảo hộ nhà đất và công
sức tôn tạo như một quyền tài sản tư thiêng liêng của họ. Trong kinh
doanh, doanh nhân muốn có được quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng
chi phí thấp nhất như có thể. Nói cách khác, (i) minh định về sở hữu và
(ii) bảo hộ quyền tài sản tư về nhà đất là dân nguyện thời nay. Luật
pháp, nếu làm rõ điều đó thì chi phí giao dịch giảm, kinh doanh phát
triển, có lợi cho quốc dân. Ngược lại thì đất đai sẽ không có chủ rõ
ràng, nguồn tài nguyên khan hiếm này được sử dụng kém hiệu quả, quốc gia
sẽ đói nghèo. Hệ thống chước bạ sinh ra trước hết để bảo vệ quyền tài
sản tư về nhà đất của người dân, sau đó bảo vệ các bên hữu quan trong
giao dịch và góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển công khai. Tạo
an toàn pháp lý và làm cho nhà đất dễ dàng biến thành hàng hoá là mục
đích chính, bảo đảm quản lý nhà nước và tăng thu thuế từ nhà đất chỉ là
mục đích phụ.
Ghi nhận quyền tài sản:
Nếu nhìn nhận như vậy thì sổ đỏ cho quyền sử dụng đất, sổ hồng cho sở
hữu nhà, sắp tới đây có thể là sổ xanh cho đăng ký bất động sản, và biết
đâu Bộ tài chính lại nghĩ thêm ra sổ tím cho nhà đất đã hoàn thành
nghĩa vụ thuế với nhà nước.. tất cả những giấy tờ đó không thể xác lập
ra quyền tài sản. Cũng như giấy khai sinh không đẻ ra con người, tài sản
tư của người dân về nhà đất được xác lập một cách tự nhiên, thủa hoang
sơ thì do tranh đoạt, trong nền văn minh thì do tổ tiên để lại, hoặc qua
tôn tạo, hoặc qua mua bán, tặng cho.. mà có. Luật pháp thường ghi nhận
những quyền tài sản được hình thành một cách tự nhiên như thế, chứ hi
hữu người làm luật mới có cái quyền ban phát sở hữu cho người dân. Ghi
nhận đúng thì công lý và an toàn xã hội được xác lập, ghi nhận lệch lạc
thì vòng xoáy của các xung đột lợi ích về nhà đất khó mà chấm dứt.
Lý lịch cho thửa đất:
Khác với đồ vật, nhà đất không thể cầm nắm, đóng gói dễ dàng. Để thuận
tiện cho mua bán nhà đất, hệ thống chước bạ đã ra đời làm cho ô thửa đất
có lí lịch rõ ràng. Đo đạc, phân lô, lập chước bạ địa bộ, ấn định cho
mỗi ô thửa đất một mã số, một hồ sơ và thu nạp, lưu giữ, cập nhật mọi
thông tin liên quan đến chủ sở hữu, mọi cam kết mua bán, thế chấp và hứa
hẹn khác, làm cho các thông tin đó trở thành thông tin công cộng, dễ
dàng tiệm cận cho bất kỳ ai chính là triết lý của đăng ký nhà đất. Nói
cách khác, mục đích của chước bạ là lưu giữ lý lịch cho các ô thửa đất.
Thông tin đó cần được lưu tại một hồ sơ cái, chứ không nên phân tán rời
rạc cho các bộ, ví dụ như Bộ tài nguyên môi trường phụ trách cấp sổ đỏ,
Bộ xây dựng phụ trách cấp sổ hồng, Bộ tư pháp cấp sổ xanh và biết đâu vô
khối các cơ quan khác sẽ nghĩ ra đủ loại giấy cho cây cối, hoa lợi và
những dịch quyền khác gắn liền với đất.
Người Pháp là tác giả của hệ thống chước bạ, các nước
khác chỉ phỏng theo mô hình đó mà sáng tác thêm các hệ thống đăng ký
bất động sản của mình. Cũng có thể do người soạn luật nước ta cố quên đi
mọi di sản pháp luật thực dân mà gắng tạo ra một hệ thống đăng ký bất
động sản đặc biệt, riêng có của người Việt Nam. Cũng có thể do quyền sở
hữu tư nhân về nhà đất sau khi đã chứng khiến vô số các cuộc cải cách,
cải tạo nay mới đang được dần hồi phục, vì thế trước hết phải xác lập
quyền tài sản tư cho người dân rồi mới tiến hành đăng ký. Từ muôn vàn lí
do đó đã sinh ra tản mạn ra vô số các loại giấy cấp đất và chứng nhận
khác nhau; thẩm quyền cấp phát, công nhận và đăng ký nhà đất bởi thế
cũng được phân chia rời rạc cho nhiều cơ quan. Đó là một thực tiễn phải
chấp nhận tạm thời, song về lâu dài, một cách làm phân tán như vậy sẽ
không tập trung được thông tin. Nếu công chức các bộ ngành không quen
chia sẻ thông tin với nhau thì một bộ lí lịch hoàn chỉnh và cập nhật về
nhà đất khó có thể hình thành.
Ưu tiên lập pháp:
Theo thiển ý của tôi, với một nước nghèo chưa quen dung nạp sở hữu tư
nhân như nước ta, việc quan trọng nhất bây giờ là tuyên bố rõ ràng quyền
tài sản tư về nhà đất, sau đó từng bước cung cấp các dịch vụ công hỗ
trợ xác lập và bảo hộ quyền tài sản tư đó của người dân. Khi mua bán,
nhận hứa hẹn về nhà đất, người ta cần phải dựa vào một cơ quan công
quyền để tra cứu thông tin đáng tin cậy, từ đó mà tự liệu lấy rủi ro và
quyết định có nên tiến hành giao dịch hay không. Cần cung cấp cho công
chúng biết ai đã và ai đang là chủ sở hữu của một ô thửa đất nhất định,
trên ô thửa đó có các hạn chế sử dụng gì, đã gán nợ, nhượng bán hoặc cam
kết với những ai. (Tốt nhất là học theo Ấn Độ, lí lịch cho từng ô thửa
đất có thể được đưa lên mạng Internet dễ dàng truy cập cho công chúng
với giá thành thấp nhất). Nếu không có một cơ quan cung cấp các thông
tin đáng tin cậy đó, người dân phải tự đi tìm thông tin với giá đắt và
độ tin cậy thấp, mọi sự tù mù chỉ có lợi cho những người trung gian
hưởng lợi từ sự thiếu hiểu biết của người dân. Chẳng thế mà “cò nhà đất”
thường có thể ăn hai mang, vừa đòi hoa hồng từ người cần bán, lại vừa
có thể thu phí môi giới từ người cần mua.
Nha điền địa thời thực dân đã là một cơ quan như vậy.
Nay nếu chưa thể phục hồi một loại nha môn như vậy, thì cũng nên định
hướng để từng bước xây dựng một đầu mối lưu trữ mọi dữ liệu trọng yếu về
nhà đất. Về lâu dài, nên tập trung vào các tệp hồ sơ chước bạ lưu giữ
trong cơ quan quản lý nhà đất, hơn là cấp phát sổ đỏ cho từng người dân.
Nói cách khác, sổ cái lưu giữ trong cơ quan nhà đất mới là điều đáng
xây dựng; chước bạ là làm lí lích cho từng ô thửa đất, chứ không cấp lí
lịch hay ban quyền sở hữu cho mỗi con người. Trên nền tảng hồ sơ chước
bạ đã lập cho ô thửa đất, cơ quan này bổ sung, cập nhật thêm các thông
tin về nhà ở và công trình kiến tạo trên nền đất cũng như vào sổ mọi cam
kết, thoả thuận hứa hẹn khác liên quan đến nhà đất.
Có thể vì nhiều lí do, người dân nước ta ao ước có
một văn bằng sờ nắm được trên tay để thoả nỗi khát về quyền tài sản tư,
song việc cấp sổ đỏ cho từng người dân quả thực không phải là mục đích
chính của hệ thống chước bạ. Đã trót thiết kế một hệ thống lưu giữ thông
tin nhấn mạnh vào sổ đỏ, thì tạm thời nên bổ sung các thông tin về nhà
ở, công trình trên đất vào sổ đỏ đó, rất không nên sinh thêm thủ tục cấp
phát sổ hồng và đủ loại các sổ khác. Thêm nữa, sổ đỏ về quyền sử dụng
đất đã vừa là bằng chứng về sở hữu, vừa là nơi lưu giữ thông tin, thì
mọi thông tin khác liên quan đến ô thửa đất cũng nên được đăng ký ngay
vào cuốn sổ quý hoá đó. Bộ môi trường và tài nguyên đã có sẵn bộ máy để
có thể đảm đương những công việc mới này. Mở rộng đăng ký thông tin nhà
đất dựa trên cuốn sổ đỏ hiện hành có lẽ là một bước đi đầu tiên khả thi,
hợp với thực tiễn, hợp lòng dân, và có thể cũng giảm chi phí đáng kể
cho bộ máy hành chính vốn đã rất cồng kềnh ở nước ta./
SOURCE: TẠP CHÍ DÂN CHỦ VÀ PHÁP LUẬT
Trích dẫn từ: http://www.phamduynghia.netfirms.com/Dohongxanh.htm
Posted in: Chiếm hữu,Quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu,Quyen so huu
0 comments:
Post a Comment