TRANH CHẤP GIAO DỊCH BẢO ĐẢM: GẢ HAI NƠI, SAO VẬY?

NGUYÊN THI

Để vay tiền ngân hàng, ông T. đã thế chấp 300 m2 đất. Sau đó, ông T. lại dùng chính thửa đất ấy để gán nợ cho người khác với sự chấp thuận của cơ quan thi hành án. Sao vậy?

Nhiều nghĩa vụ khác nhau

Theo hai hợp đồng tín dụng được ký kết lần lượt vào tháng 7 và tháng 10-2005, vợ chồng ông T. (xã Hòa Hiệp Nam, huyện Đông Hòa, tỉnh Phú Yên) vay ngân hàng X số tiền 140 triệu đồng. Tài sản thế chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300 m2.

Do vợ chồng ông T. không trả nợ nên ngân hàng đã kiện họ ra tòa. Theo bản án ngày 31-3-2008 của TAND TP Tuy Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho ngân hàng cả vốn lẫn lời hơn 180 triệu đồng. Sau đó, Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa đã định giá, kê biên căn nhà để phát mại trừ nợ.

Lúc này, bên ngân hàng mới tá hỏa khi biết rằng phần đất 300 m2 đã được ông T. đem gán nợ cho một người khác từ trước đó. Theo bản án ngày 24-10-2005 của TAND huyện Đông Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho người này hơn 80 triệu đồng. Ngày 31-1-2007, ông T. viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành án và được chấp thuận.

Theo ngân hàng X, cơ quan thi hành án đã làm sai quy định trong việc tự ý xử lý mảnh đất trên. Ngân hàng này đã viện dẫn khoản 4 Điều 41 Pháp lệnh Thi hành án dân sự để bảo vệ quan điểm của mình: Đó là khi kê biên tài sản đang được cầm cố, thế chấp thì “chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố, thế chấp biết”…

Không đăng ký nên bị thiệt!

“Chúng tôi làm đúng quy định!”. Ngược lại ý kiến của ngân hàng X, ông Nguyễn Kim Đồng – Trưởng Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa đã khẳng định như thế với PV Báo Pháp Luật TP.HCM. Ông Đồng phân tích: “Chính người phải thi hành án (ông T.) tự nguyện viết đơn xin giao đất. Riêng căn nhà ông đang ở đã “dư sức” trả nợ ngân hàng, vì theo biên bản định giá tài sản thì giá trị của nó lên tới 300 triệu đồng. Lại nữa, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Hòa, UBND xã Hòa Hiệp Nam cũng thống nhất cách giải quyết nêu trên”.

Tại sao không thông báo cho phía ngân hàng biết? Ông Đồng trả lời: “Theo luật định thì hợp đồng thế chấp đất phải được đăng ký. Do phía ngân hàng không đăng ký nên chúng tôi không phải hỏi ý kiến ngân hàng”.

Trên thực tế, lúc ký hợp đồng thế chấp, ngân hàng X có đăng ký thế chấp tại UBND xã Hòa Hiệp Nam. Theo Thông tư liên tịch số 03 ngày 4-7-2003 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay đã hết hiệu lực), UBND cấp xã cũng là cơ quan đăng ký, có thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng thế chấp. Sau đó, Thông tư liên tịch số 05 ngày 16-6-2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định: “Các hợp đồng thế chấp, bảo lãnh đã được đăng ký theo quy định của pháp luật trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành thì không phải đăng ký lại” (khoản 5 mục VIII). Đến ngày 13-6-2006, khoản 11 Thông tư liên tịch số 03 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05) lại yêu cầu: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước ngày 28-7-2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà vẫn còn thời hạn thực hiện thì cũng được đăng ký”.

Như vậy, ngân hàng X có nhiệm vụ đăng ký mới việc thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Hòa. Nhưng có lẽ vì không cập nhật kịp thời các quy định về việc đăng ký (được thay đổi nhiều lần) nên ngân hàng đã “ngồi yên” và giờ đành phải chấp nhận việc vuột mất tài sản thế chấp.

Phải đăng ký các tài sản thế chấp nào?

Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163 ngày 29-12-2006 của Chính phủ quy định các trường hợp sau đây phải đăng ký giao dịch bảo đảm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định.

Đối với các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp trên, cá nhân, tổ chức có thể đăng ký khi có yêu cầu.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM
Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=228467

Posted in: CAU CHUYEN PHAP LUAT,LDS - Tinh huong thuc tien