TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: ĐẤT “BIẾN” ĐI ĐÂU?

HOÀNG LAM

Tòa dựa vào giấy chuyển nhượng để buộc bị đơn phải giao trả đủ diện tích đất cho nguyên đơn trong khi diện tích đất thực tế chỉ khoảng phân nửa. Năm 1944, cha của ông T. chuyển nhượng cho cha của ông N. 5.000 m² đất tọa lạc tại thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh. Sau khi hai người cha qua đời, ông T. và ông N. tiếp tục sử dụng đất. Trong hai năm 1990 và 1991, gia đình hai ông đều được UBND thị xã Tây Ninh cấp giấy chứng nhận đăng ký ruộng đất. Mãi đến năm 2005, cho rằng phần đất đang sử dụng trên thực tế bị thiếu rất nhiều so với diện tích được công nhận trên giấy, ông N. đã khởi kiện yêu cầu ông T. trả lại hơn 1.300 m².

Thiếu đất mà không biết

Ông T. không chấp nhận yêu cầu này với lý do cha ông có 10.000 m² đất và đã chuyển nhượng cho cha của ông N. một nửa. Sau khi chuyển nhượng, hai bên gia đình vẫn sử dụng đất ổn định mà không hề tranh chấp. Tứ cận phần đất của các bên vẫn như cũ, không bên nào mua thêm hoặc bán bớt.

Cuối năm 2006, TAND thị xã Tây Ninh xử sơ thẩm vụ án và tuyên buộc ông T. trả đất cho ông N. vì cho rằng “ông T. lấn đất của ông N.”. Ngay sau đó, VKSND thị xã Tây Ninh đã kháng nghị bản án sơ thẩm và yêu cầu TAND tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm vụ án. Theo viện, diện tích đất các đương sự đang ở thực tế bị thiếu so với diện tích được cấp mà chính họ cũng không biết.

Cụ thể, diện tích ghi trên giấy của phía ông T. là 5.000 m² nhưng thực tế đo được chỉ gần 3.000 m². Tương tự, diện tích ghi trên giấy của ông N. là 4.000 m² nhưng thực tế sử dụng chỉ hơn 2.000 m². Tổng diện tích mà hai bên thực sự sử dụng chỉ có hơn 5.200 m². So với diện tích ghi trên giấy chứng nhận được cấp, phần đất thiếu gần 4.000 m². Nếu so với lời khai của bị đơn rằng đất ban đầu là 10.000 m² thì diện tích thiếu lên đến gần 5.000 m².

VKSND tỉnh Tây Ninh cho rằng đất của hai bên đều bị thiếu nên không thể xác định ông T. lấn đất của ông N. Mặt khác, ông N. cũng chỉ đóng thuế cho phần diện tích mình thực tế sử dụng nên cách xét xử của cấp sơ thẩm là không đúng.

Tháng 4-2007, TAND tỉnh Tây Ninh mở phiên xử phúc thẩm và đã hủy án, trả hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại từ đầu. Lý do: cấp sơ thẩm không định giá phần đất tranh chấp để tính án phí, việc chứng minh và thu thập chứng cứ không thực hiện đầy đủ mà cấp phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung.

Chuyển nhượng bao nhiêu, giao bấy nhiêu

Tháng 10-2007, TAND thị xã Tây Ninh xử sơ thẩm lại vụ án. Giải thích sai số về diện tích, cấp sơ thẩm cho rằng diện tích ghi trên giấy chỉ là việc chứng nhận các đương sự đã đăng ký ruộng đất, không phải được đo đạc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thiếu hụt này không phải là vấn đề cần xem xét. Giấy chuyển nhượng ghi diện tích chuyển nhượng là 5.000 m² đất. Đến nay, bên nhận chuyển nhượng chưa nhận đủ thì phải được nhận cho đủ. Vì vậy, yêu cầu trả đất của nguyên đơn có cơ sở chấp nhận.

Ông T. kháng cáo và cho rằng ngay cả khi đăng ký cấp “giấy đỏ” vào năm 2005, ông N. cũng chỉ ghi vào tờ trình diện tích hơn 2.000 m². Chứng cứ này vẫn bị TAND tỉnh Tây Ninh bác bỏ khi mở phiên xử phúc thẩm thứ hai. Cấp phúc thẩm bác kháng cáo của ông T., giữ nguyên bản án sơ thẩm. Theo cấp phúc thẩm, ông N. đã có đơn yêu cầu đình chỉ việc cấp giấy sau khi nộp đơn khởi kiện. Giấy chuyển nhượng giữa hai người cha ghi rõ tứ cận nhưng diện tích thực tế chỉ có hơn 2.000 m². Vì vậy, ông T. có nghĩa vụ trả cho ông N. số đất còn thiếu.

Luật sư Cổ Hiệp (Đoàn luật sư TP.HCM) :

Nên giám đốc thẩm vụ án

Nhiều khả năng các cấp tòa án phân xử thiếu thuyết phục khi viện dẫn không đúng điều luật để giải quyết tranh chấp. Tổng diện tích đất thực tế chỉ có hơn 5.200 m² nhưng các bên lại chuyển nhượng với một diện tích không có thực. Do vậy, giấy chuyển nhượng chỉ nên xem như một tài liệu có giá trị tham khảo. Hơn nữa, hai bên đã sử dụng đất ổn định lâu dài từ năm 1944, đã đăng ký ruộng đất từ năm 1990 đến 1991; bản thân nguyên đơn cũng đã từng khai vào tờ trình xin cấp “giấy đỏ” phần diện tích chỉ có hơn 2.000 m². Có lẽ cấp giám đốc thẩm cần xem xét, giải quyết lại vụ án cho phù hợp hơn.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=246005

Posted in: CAU CHUYEN PHAP LUAT,LDS - Tinh huong thuc tien