TS. NGUYỄN THỊ TUYẾT NHƯ
1- Đặt vấn đề
Hiện nay các nhà đầu tư
khai thác bất động sản thưởng gặp vướng mắc trong quá trình giao đất,
cho thuê đất, kinh doanh bất động sản… với nhiều nguyên nhân khác nhau:
có thể là do những quy định chưa phù hợp, hay do sự chống chéo của những
Điều Luật, hoặc là do sự hạn chế về trình độ nghiệp vụ của người
thihành công vụ khi vận dụng các Điều Luật, cũng không loại trừ những
hành vi nhũng nhiễu của cán bộ thực thi… Cần sớm có những cải cách để
xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường
bất động sản.
Trong phạm vi nghiên cứu này, tác giả trình bày những
vấn đề cơ bản đã gây ra vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê
đất đối với các chủ đầu tư, thông qua tiền sử dụng đất và giải phóng mặt
bằng; trình bày những chồng chéo của Luật đất đai, Luật kinh doanh bất
động sản như sau:
2- NHỮNG BẤT CẬP TRONG CÁC ĐIỀU LUẬT VIỆC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành
2.1.1. Quy định đơn giá tính tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử dụng đất
Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay đơn giá đất tính
tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử đất đã qua nhiều sửa đổi theo
các quy định:
· Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
· Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 11/12/2004 hướng dẫn
thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất.
· Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về Sửa đổi bổi sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
· Thông tư 70/2006/TT-BTC Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung thông tư 117/2004/TT-BTC
· Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 sửa đổi bổ
sung thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 11/12/2004 của bộ tài chính hướng dẫn
thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử
dụng đất.
Trong đó, có sự chồng chéo giữa quy định của Luật
đất đai 2003 với Nghị định 120/2010/NĐ-CP về trường hợp được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất: tại Khoản 4, Điều 50 Luật đất đai 2003: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ hợp lệ, nhưng đã sử dụng đất ổn địnhtrước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtkhông phải nộp tiền sử dụng đất. Trong khi Khoản 5, Điều 2 của Nghị định 120/2010/NĐ-CP: Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, thu tiền sử dụng đất bằng 50% theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở mới; thu bằng 100%theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích
ngoài hạn mức giao đất ở.
Về tiền sử dụng đất thì trước khi có Nghị định
17/2006/NĐ-CP, giá đất tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất được
tính trên khung giá đất do Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh quy định tại năm
được giao đất. Với cách này, chủ đầu tư chủ động được nguồn tài chính
khi thực hiện dự án, cũng như ước lượng được suất đầu tư và hiệu quả
kinh doanh chính xác hơn. Từ năm 2006 đến nay, qua nhiều cải cách sửa
đổi, quy định mới trong cách tính tiền sử dụng đất là tính theo giá thị
trường. Văn bản mới nhất là thông tư 93 ban hành ngày 29/06/2011 (bắt
đầu có hiệu lực từ 15/08/2011), quy định như sau:
“Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu
tiền sử dụng đất là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”
Chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải
nộp số tiền ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí
tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp
có thẩm quyền phê duyệt, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng
đất phải nộp.
TSDĐ = (ĐGoTT x DTo) – GĐB (1)
Trong đó:
TSDĐ : Tiền sử dụng đất.
ĐGoTT : Đơn giá đất ở theo thị trường
DTo : Diệntích đất ở của dự án
GĐB : Số tiền đã đền bù (theo giá phương án đền bù được duyệt)
Quy định này gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp:
Một là , đưa chủ đầu tư vào thế bị động khi
tiến hành thực hiện dự án, vì không xác định được kế hoạch chi tiêu tài
chính cho khoản tiền sử dụng đất phải nộp, do đó cũng không dự kiến được
hiệu quả hoạt động khai thác kinh doanh trong tương lai để ra quyết
định đầu tư.
Hai là , trong từng trường hợp giao đất khác nhau, không có chuẩn mực nào để cho rằng: giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, phải chăng là hoàn toàn phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của cơ quan thuế.
Ba là , đưa chủ đầu tư vào thế bị lệ thuộc vào
hội đồng thẩm định giá dễ dẫn đến tình trạng có “xin” mới “cho”, tạo
điều kiện cho sự nhũng nhiễu tiêu cực.
Bốn là , theo công thức (1) chủ đầu tư bị
thiệt khi giá đất thực tế đền bù theo giá thị trường thường cao hơn so
với giá của phương án đền bù được duyệt, nhưng chỉ được khấu trừ theo
giá đất của phương án đền bù được duyệt (giá phi thị trường). Ngoài ra,
những thỏa thuận khác mang tính chất đền bù hỗ trợ di dời để đẩy nhanh
tiến độ giải phóng mặt bằng, nhưng không được khấu trừ vào tiền sử dụng
đất (GĐBK). Vì thế, trường hợp (ĐGoTT x DTo) > GĐB thì
chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trong khi không được khấu trừ
những khoản (GĐBK), đây là khoản tiền mà chủ đầu tưđã phải chi ra 2 lần
để trả cho cùng một diện tích đất: lần đầu trả cho các hộ dân có đất,
lần thứ 2 là trả cho nhà nước vào tiền sử dụng đất. Với cách tính này,
vô tình đã làm tăng suất đầu tư, đẩy giá thành bất động sản lên cao.
Năm là , với cách tính này vừa mất nhiều thời
gian, vừa làm tăng chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp, cũng là làm
tăng suất đầu tư, đẩy giá thành bất động sản lên cao, khó tiếp cận đối
với những người có thu nhập chưa thấp…
Sáu là , có sự chồng chéo giữa Điều 28 trong
Nghị định 84//2007/NĐ-CP và Điều 2 trong Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày
29/06/2011 về khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiều sử
dụng đất đối với trướng hợp không có phương án bồi thường, giải phóng
mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt
2.1.2. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng để bàn giao đất thực tế
Tất cả các chủ đầu tư để được bàn giao đất thực tế
thực hiện dự án đầu tư khai thác bất động sản, đều phải vượt qua công
đoạn đền bù giải phóng mặt bằng, đây là công đoạn nhiêu khê nhất trong
quá trình thực hiện dự án. Sau nhiều cải cách, bổ sung, sự ra đời của
Nghị định 84//2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 đã gợi mở nhiều vấn đề khơi
thông cho chủ đầu tư khi giải tỏa đền bù, nhưng đến nay vẫn chưa phát
huy được tác dụng, bởi những lý do như sau:
Một là , chưa có hướng dẫn cụ thể đối với
những dự án đã thỏa thuận đền bù dở dang từ trước khi ban hành Nghị định
84//2007/NĐ-CP, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Chủ đầu tư hầu như
bất lực trước nhóm cư dân không đồng thuận, mặc dù đã giải phóng được
hơn 80% diện tích cần giải tỏa.
Hai là , tại Điều 63 của Nghị định
84//2007/NĐ-CP cho phép người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được
khiếu nại với Ủy ban Nhân dân cấp Huyện khi không chấp thuận quyết định
hành chính hoặc hành vi hành chính và tiếp tục khiếu kiện ra tòa án nếu
không chấp thuận những giải quyết khiếu nại của chính quyền. Điều này,
vô tình các nhà làm luật đã cho phép “một con sâu làm rầu cả nồi canh”.
Thực tế có nhiều dự án ở Bình Dương đã gần 10 năm vẫn chưa hoàn thiện hạ
tầng, do phải chờ giải quyết khiếu kiện của vài cá nhân chiếm tỷ lệ
diện tích đất không đáng kể.
Ba là , tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải
phóng mặt bằng hiện nay là Trung tâm phát triển quỹ đất, thực hiện dịch
vụ bồi thường giải phóng mặt bằng cho chủ đầu tư, nhưng vẫn chưa phát
huy tác dụng, vẫn còn tình trạng dự án da beo.
2.2. Những bất cập giữa Luật Kinh Doanh Bất Động Sản và các văn bản hướng dẫn luật khác.
Tại Điều 5 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản quy định:
tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẵng trước pháp
luật,tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp
đồng, không trái với quy định của pháp luật. Nhưng Bộ Tài chính lại
quy định tại Mục c), Khoản 4, Điều 2 của Thông tư 12 /2011/TT-BTC, ngày
26/01/2011 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp
đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và
trong Tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn
định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo Biên bản
làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc sàn
giao dịch bất động sản nơi có bất động sản chuyển nhượng”.
Phải chăng thông tư của Bộ Tài chính đã phủ nhận sự bình đẵng trước pháp luật của các chủ thể tham gia thị trường mà Luật kinh doanh bất động sản đã cho phép là được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng.
Phải chăng thông tư của Bộ Tài chính đã phủ nhận sự bình đẵng trước pháp luật của các chủ thể tham gia thị trường mà Luật kinh doanh bất động sản đã cho phép là được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng.
2.3- Những hạn chế về năng lực, trình độ của cán bộ khi vận dụng Luật
Điều 21 của Nghị định 84//2007/NĐ-CP cho phép cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thu
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, nếu như cơ quan điều tra,
thanh tra kết luận là đã cấp trái với quy định của pháp luật, mà không
quy định hình thức kỹ luật nào đối với hành vi này, phải chăng “Trăm dâu
đổ đầu tằm” để chủ đầu tư là nạn nhân gánh chịu mọi thiệt hại từ sự sai
trái này?
Tình trạng hiện nay, đội ngũ cán bộ viên chức trong
lãnh vực kinh doanh bất động sản chưa được đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu,
thiếu kinh nghiệm thực tế, thiếu kỹ năng mềm trong ứng xử, hạn chế về
năng lực, nhất là tại các xã, huyện, nên không tránh khỏi những sai sót
không đáng có trong khi thi hành công vụ, gây thiệt hại cho doanh
nghiệp.
Tình huống chuyện đã xảy ra tại một Doanh nghiệp A đầu tư dự án B xây dựng khu dân cư nông thôn (xin phép không nêu đích danh chủ đầu tư)
Dự án B tiến hành bồi thường giải tỏa từ năm 2002,
đến năm 2006 đã giải phóng mặt bằng được > 90% diện tích. Tuy nhiên,
đến nay đồ thị đã đi ngược, diện tích đất giải phóng mặt bằng chẳng
những không tăng lên mà còn phải giảm đi do có hai trường hợp oan sai,
cụ thể như sau:
Một là, Doanh nghiệp A bị UBND cấp Huyện yêu cầu thu hồi Giấy Chứng nhận Quyền Sử dụng Đất với lý do: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trái pháp luật”,
mặc dù Doanh nghiệp A đã chi đền bù giải phóng mặt bằng trên 500 triệu
đồng từ 5 năm trước đây (từ năm 2006) để nhận lại Giấy Chứng nhận Quyền
Sử dụng Đất đó dưới sự chứng thực của UBND cấp Xã.
Hai là , Doanh nghiệp A bị Ủy Ban Huyện yêu cầu thu hồi quyết định cưởng chế 3.000 m2
đất mà đã tiến hành cưởng chế hơn 3 năm trước đây (từ năm 2008) của một
hộ dân có vị trí đất ngay trên trục đường chính dẫn vào dự án, do chưa
đúng trình tự thủ tục cưởng chế. Cũng nói thêm rằng, theo thủ tục cưởng
chế, Doanh nghiệp A đã chuyển khoản tiền bồi thường cho hộ dân đó trên
2,5 tỷ đồng vào tài khoản Kho bạc nhà nước từ hơn 3 năm trước đây.
Sau những sự vụ đó, Doanh nghiệp A đã đề nghị với
chính quyền địa phương rằng Doanh nghiệp A sẽ mời luật sư tư vấn, trực
tiếp “săn tay” cùng hỗ trợ Ủy Ban Nhân dân Huyện lập lại thủ tục cưởng
chế, nhưng chính quyền địa phương đã đáp lại bằng cái lắc đầu ngao ngán.
Cũng nói thêm rằng lãnh đạo chính quyền cấp Xã, Huyện nhiều lần thi
hành công vụ đã phải “bỏ của chạy lấy người” khi gặp phải những phản ứng
miệt thị thiếu văn hóa của các hộ dân không đồng thuận.
Phải chăng cán bộ địa phương là những người có tình
cảm họ hàng, láng giềng với những cư dân nơi đó, nên giải quyết vấn đề
còn cả nễ, không được dứt khoát rõ ràng, hay do trình độ nghiệp vụ còn
non kém, thiếu kinh nghiệm, nên chưa vận dụng hết các điều luật để xử lý
các tình huống phức tạp và khi cần thiết khó áp dụng biện pháp mạnh.
3- Một số giải pháp cải cách, góp phần hoàn thiện hệ thống luật pháp về bất động sản
Từ những bất cập trên đây cần có những giải pháp cải
cách phù hợp, góp phần hoàn thiện hệ thống luật pháp về bất động sản,
tác giả đề xuất các nhóm giải pháp như sau:
3.1. Giải pháp chiến lược đối với giao đất, cho thuê đất
Việc giao đất, cho thuê đất, nếu không qua đấu giá
quyền sử dụng đất thì thông thường được thực hiện sau khi nhà đầu tư đã
giải tỏa, đền bù. Cách làm này vô tình đã buộc nhà đầu tư phải mua đất 2
lần, mà lần nào cũng nhiêu khê: lần đầu mua của dân thì không dễ dàng
được đồng thuận 100%; khi đã thuyết phục được dân đồng thuận rồi thì
phải mua lại của nhà nước và chờ nhà nước duyệt giá, thẩm định lại giá…
mới được giao đất, cho thuê đất, xem ra là chưa đối xử công bằng với nhà
đầu tư.
Trong lâu dài, nên thống nhất phương thức giao đất
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với tất cả các tổ chức, cá nhân
(gọi là nhà đầu tư khai thác) thực hiện các dự án phát triển kinh tế.
Trung Tâm Phát Triển Quỹ Đất với vai trò tạo lập nguồn đất sạch phù hợp
với quy hoạch, để cung ra thị trường sơ cấp cho các nhà đầu tư khai thác
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Với giải pháp này góp phần cải
thiện tính minh bạch của thị trường sơ cấp về bất động sản, rút ngắn
thời gian đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê
đất.
3.2. Nhóm giải pháp khắc phục hiện trạng trong giao đất và cho thuê đất
3.2.1. Giải pháp về đơn giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất
Áp dụng theo Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 cần sửa đổi một số điều liên quan đến đơn giá tính tiền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất , giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong tất cả các trường hợp thống nhất theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, giá này ổn định trong 5 năm (5 năm mới điều chỉnh Bảng Giá Đất một lần).
Thứ hai , cho phép chủ đầu tư được khấu trừ
tất cả các khoản chi phí cho dù có hay không có có phương án bồi thường,
giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt và những thỏa
thuận khác có tính chất đền bù hỗ trợ di dời, nhưng mức được trừ không
vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp, số còn lại (nếu có) được tính vào
chi phí đầu tư của dự án. Số tiền đã trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp
thì không được hạch toán vào chi phí đầu tư của dự án.
Thứ ba , nên có văn bản thông báo về sự thay
thế Điều 28 của Nghị định 84//2007/NĐ-CP bằng Điều 2 của thông tư
93/2011/TT-BTC về cách tính tiền sử dụng đất đối với “trường hợp nhà
đầu tư tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá
nhân hoặc tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng; khi được cấp có
thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư theo quy hoạch được duyệt thì không thực hiện khấu trừ mà nộp tiền sử
dụng đất theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với
giá đất theo mục đích sử dụng trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tại
cùng thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất”. Giá đất áp dụng là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Nhóm giải pháp này giúp nhà đầu tư nhanh chóng thẩm
định dự án đầu tư để ra quyết định đầu tư. Khi trở thành chủ đầu tư thì
chủ động được nguồn vốn đầu tư, rút ngắn được thời gian đầu tư, góp phần
ổn định được giá cả thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho nhóm có
thu nhập thấp tiếp cận được với thị trường. Mặt khác, khi chủ đầu tư
không phải “hồi hộp” chờ duyệt giá đất để tính tiền sử dụng đất, thì
khắc phục được tình trạng tiêu cực nhũng nhiễu chốn quan trường.
3.2.2. Giải pháp để bàn giao đất thực tế theo đúng tiến độ
Để bàn giao đất thực tế đúng tiến độ, ngoài năng lực
của chủ đầu tư cần có sự hỗ trợ tích cực của các cấp chính quyền từ
trung ương đến địa phương, tác giả đề xuất một số giải pháp như sau:
Thứ nhất , bổ sung sửa đổi Điều 63 của Nghị
định 84//2007/NĐ-CP bằng cách đưa vào hạn mức tối thiểu giải tỏa đền bù
cho chủ đầu tư: nếu tỷ lệ diện tích đồng thuận giải tỏa đền bù đạt được ≥
80%, số còn lại phải phục tùng theo đa số, có như thế mới khắc phục
được tình trạng chỉ có vài cá nhân với diện tích nhỏ đã làm dỡ dang một
dự án lớn. Liên hệ thực tế trong các cuộc kiểm phiếu bầu cử, không vì
một vài cử tri không đồng thuận mà phải tổ chức bỏ phiếu lại, hay hủy bỏ
kết quả bầu cử. Cần chấm dứt tình trạng để cho “một con sâu làm rầu cả
nồi canh” như trong thực tế doanh nghiệp A đã phải chịu đựng gần 10 năm
nay, chỉ vì vài hộ dân trên diện tích không đáng kể và không biết còn
phải chịu đến bao giờ nếu như luật pháp chưa có những cải cách phù hợp.
Thứ hai , phải có quy định cho phép cưởng chế
trên phần diện tích ≤ 20% còn lại không đồng thuận, khi chủ đầu tư đã
giải phóng mặt bằng được ≥ 80% diện tích.
3.2.4. Giải pháp để tiếp sức đầu tư kinh doanh bất động sản
Nhà đầu tư cần được tôn trọng và bình đẵng trước pháp
luật, vì thế cần có những quy định bồi thường thiệt hại cho nhà đầu tư
khi có sai trái trong thủ tục hành chính, không chờ người bị thiệt hại
phải đi khiếu kiện như trường hợp của Doanh nghiệp A nêu trên khi phải
thu hồi 2 quyết định hành chánh.
Về giá trị chuyển nhượng bất động sản căn cứ trên hợp
đồng chuyển nhượng do tự thỏa thuận để tính thuế, thì không có lý do gì
mà cơ quan thuế có quyền ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế nếu
không phù hợp với giá thị trường. Trong thực tế đầu tư, có khi phải bán
tháo, chịu lỗ để thu hồi vốn thì làm sao theo được với giá thị trường mà
cơ quan thuế ấn định giá để thu thuế thu nhập? Vì thế, hoặc là luật
định ra một khung giá tối thiểu để tính thuế, còn nếu căn cứ theo giá
hợp đồng chuyển nhượng của các bên, thì phải tôn trọng chứ không có
quyền ấn định giá chuyển nhượng.
3.2.4. Giải pháp để nâng cao năng lực quản lý
Để nâng cao năng lực quản lý, việc cần làm ngay là
cải cách thủ tục hành chính, trước tiên là cải cách nhân lực, cải cách
bộ máy quản lý, cải cách tư duy của cán bộ quản lý… xóa bỏ tư tưởng bao
cấp cửa quyền trong cách nghĩ, cách làm, thay vào đó là tư tưởng quản lý
dân chủ, quản lý là phục vụ. Cần phải lựa chọn, bố trí đội ngũ cán bộ
quản lý có đức, có tài, có trách nhiệm, không ngừng nâng cao kiến thức
và kỹ năng cho con người. Thường xuyên đào tạo trình độ nghiệp vụ, trình
độ ứng dụng khoa học kỹ thuật quản lý cho hệ thống cán bộ chuyên trách
từ trung ương đến địa phương, cần tin học hóa trong công tác quản lý nhà
đất. Cán bộ quản lý các cấp phải hiểu sâu rộng luật pháp, chính sách
liên quan đến bất động sản, trên cơ sở vận dụng có hiệu quả vào thực tế,
xử lý tình huống nhanh, nhạy theo yêu cầu của thị trường, giải quyết
thỏa đáng yêu cầu của các tổ chức, cá nhân – người bị quản lý.
Hệ thống pháp luật, chính sách, quy hoạch là các công
cụ quản lý thị trường bất động sản, do con người thực thi. Khả năng vận
dụng các công cụ này đến đâu, có phát huy tác dụng tích cực hay không,
nó phụ thuộc vào mức độ hiểu, nắm bắt vấn đề và cách ứng xử của cán bộ
thực thi. Ngoài kiến thức chuyên môn, cần chú ý rèn luyện bổ sung kỹ
năng mềm trong giao tiếp ứng xử cho cán bộ, công chức khi tác nghiệp.
Thành lập tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng với đội
ngũ cán bộ tinh nhuệ, có thể điều chuyển cán bộ từ tuyến trên xuống, để
tránh tình trạng quen biết, riêng tư khó xử lý.
Kết luận:
Các giải pháp trên nhằm góp phần cải cách hệ thống
pháp luật về bất động sản, nhằm khơi thông những vướng mắc trong quá
trình giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản. Thực hiện theo
những giải pháp này cũng góp phần tinh giảm bớt thủ tục hành chính, minh
bạch hóa thị trường bất động sản.
Gần 4 năm nay (từ cuối quý I năm 2008 đến nay), các
nhà đầu tư bất động sản lần lượt rút khỏi thị trường, nếu không nói là
phá sản, số còn lại đang thoi thóp không biết còn tồn tại được đến ngày
nào. Từ những đặc điểm riêng có của thị trường bất động sản: thời kỳ
phát triển mang lại thu nhập rất cao, nhưng thời kỳ tiêu điều thì cũng
thiệt hại rất lớn, các công ty còn cầm cự được chính là sống nhờ vào
những thu nhập của thời kỳ hưng thịnh. Các công cụ quản lý thị trường
bất động sản cần “khoan dung” hơn đối với các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản, để tiếp sức cho các doanh nghiệp tồn tại và phát triển.
SOURCE: DIỄN ĐÀN CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM
0 comments:
Post a Comment