NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG NGHỊ QUYẾT 1037/2006/NQ-UBTVQH11 NGÀY 27-07-2006 CỦA UBTVQH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI.

THU CHINH

Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

Sự kiện này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với những người tham gia giao dịch có yếu tố nước ngoài mà phát sinh tranh chấp, quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm, bởi vì trước đây họ là những chủ thể chưa được cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết do Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24-08-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định. Đến nay họ đã có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi cho mình..

Những quy định của Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11  là cơ sở pháp lý nhằm giải quyết các vướng mắc trong giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1-7-1991 có yếu tố nước ngoài còn tồn đọng cho đến nay.

Nghiên cứu Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH! thì thấy các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1-7-1991 có yếu tố nước ngoài được NQ điều chỉnh có 2  nội dung giao dịch thực tế phát sinh tranh chấp nhiều nhất là mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở và mua bán nhà ở.

Đối với nội dung mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở, Nghị quyết 1037 quy định về thời hạn, cách thức, hình thức thay đổi, chấm dứt giao dịch các trường hợp cụ thể như sau:

Với trường hợp bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; bên mượn, bên ở nhờ nhà ở thường trú tại Việt Nam .

Trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở, trừ trường hợp có thoả thuận khác nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất sáu tháng.

Trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực mà thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo hợp đồng vẫn còn thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở kể từ ngày hết thời hạn cho mượn, cho ở nhờ, trừ trường hợp có thoả thuận khác nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất sáu tháng.

  Trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở không được xác định trong hợp đồng thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở, trừ trường hợp có thoả thuận khác nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất sáu tháng; trong trường hợp bên mượn, bên ở nhờ nhà ở không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác thì các bên thoả thuận việc tiếp tục cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; nếu thoả thuận được thì các bên phải ký kết hợp đồng mượn nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005; nếu không thoả thuận được thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất hai mươi bốn tháng.

Với trường hợp bên cho mượn bên cho ở nhờ nhà ở thường trú tại Việt Nam, bên mượn, bên ở nhờ nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhưng nhà ở đó đang do người khác thường trú tại Việt Nam sử dụng thì hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở giữa bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chấm dứt; bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và người đang sử dụng nhà ở có thể thoả thuận việc tiếp tục cho mượn nhà ở, cho ở nhờ nhà ở; nếu thoả thuận được thì các bên phải ký kết hợp đồng mượn nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005; nếu không thoả thuận được thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở nhưng phải thông báo bằng văn bản cho người đang sử dụng nhà ở biết trước ít nhất mười hai tháng.

Với trường hợp bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và bên mượn, bên ở nhờ nhà ở đều là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhưng nhà ở đó đang do người khác thường trú tại Việt Nam sử dụng thì hợp đồng giữa bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chấm dứt. Quan hệ hợp đồng giữa chủ sở hữu là bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và người đang sử dụng nhà ở đó được thực hiện theo quy định tại Điều 10 của Nghị quyết 1037.

Đối với nội dung giao dịch mua bán nhà ở, NQ 1037 phân loại chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà bao gồm:

Bên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên bán nhà ở thường trú tại Việt Nam và bên bán nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên mua nhà ở thường trú tại Việt Nam hoặc bên mua nhà ở và bên bán nhà ở đều là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên bán nhà ở thường trú tại Việt Nam, Nghị quyết 1037 lại phân biệt thành 4 trường hợp:không tranh chấp, có tranh chấp, chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, hợp đồng có điều kiện như sau:

Trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất thì các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất thì giải quyết như sau:

Nếu bên mua đã trả đủ tiền mà bên bán chưa giao nhà ở thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;

Nếu bên mua chưa trả đủ tiền mà bên bán đã giao nhà thì bên mua phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;

Nếu bên mua chưa trả đủ tiền mà bên bán chưa giao nhà thì bên bán phải giao nhà cho bên mua và bên mua phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất nhưng bên bán chưa giao nhà ở hoặc bên mua chưa trả đủ tiền thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán.

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện thì được giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 13 Nghị quyết 1037.

- Với bên bán nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên mua nhà ở thường trú tại Việt Nam hoặc bên mua nhà ở và bên bán nhà ở đều là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Nghị quyết tiếp tục phân biệt thành 3 trường hợp  không tranh chấp, có tranh chấp, chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng như sau:

Trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất thì các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất thì quyền và nghĩa vụ của các bên được giải quyết như đối với trường hợp với bên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên bán nhà ở thường trú tại Việt Nam.

Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở đã hoàn tất nhưng bên bán chưa giao nhà ở hoặc bên mua chưa trả đủ tiền thì quyền và nghĩa vụ của các bên được giải quyết như đối với trường hợp với bên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên bán nhà ở thường trú tại Việt Nam..

Nghị quyết còn nêu rõ việc giải quyết đối với bên không thực hiện nghĩa vụ trong các trường hợp nếu trên mà có lỗi, gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Nghị quyết 1037 ban hành đã giải quyết được những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về nhà ở có yếu tố nước ngoài. Xuất phát từ những tồn tại trong thực tế các trường hợp giao dịch về nhà ở có yếu tố nước ngoài trước ngày 1 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết đã quy định rất chặt chẽ đối với từng trường hợp cụ thể, nhằm giải quyết triệt để những bất cập trong pháp luật trước đây và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người tham gia giao dịch.. Tuy nhiên những quy định của Nghị quyết vẫn còn những vướng mắc, hạn chế nhất định, hiện nay chưa có văn bản nào hướng dẩn để thực hiện cụ thể. Vì vậy, để đáp ứng yêu cầu công tác xét xử khi giải quyết các tranh chấp dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài, đòi hỏi Toà án nhân dân tối cao cần sớm phải có những hướng dẩn cụ thể để việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất trên cả nước khi giải quyết tranh chấp các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-07-1991.

Trước hết đối với việc thông báo đòi nhà đối với nội dung giao dịch cho mượn ,cho ở nhờ theo Nghị quyết 1037. Nghị quyết này không quy định hình thức và nội dung thông báo đòi nhà, cơ sở hợp pháp của việc thông báo và không xác định thông báo bắt đầu thời điểm nào? Thời điểm Nghị quyết 1037 có hiệu lực hay từ lúc phát sinh tranh chấp? Do vậy, để tính hiệu lực của thông báo đòi nhà do các đương sự xác lập là có cơ sở, không còn là vướng mắc cản trở việc giải quyết tranh chấp, Toà án nhân dân tối cao cần hướng dẩn một cách cụ thể các vấn đề này, và nêu rõ sự phân biệt đối với các  vụ án tranh chấp giao dịch về nhà ở được xác lập trước ngày 01-07-1991 có yếu tố nước ngoài mà tòa án các cấp đã thụ lý hoặc đã chuẩn bị xét xử sơ thẩm, chuẩn bị xét xử phúc thẩm…, sau đó phải tạm đình chỉ theo Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24-08-1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội, nay lý do tạm đình chỉ không còn khi Nghị quyết 1037 có hiệu lực, Tòa án tiếp tục đưa vụ án ra giải quyết, hoặc những trường hợp trước đây bên đòi nhà đã qua hòa giải ở cơ sở, Ủy ban Nhân dân các cấp giải quyết theo thủ tục hành chính do pháp luật dân sự chưa quy định thì không yêu cầu đương sự phải tiến hành thủ tục thông báo.

Nghị quyết 1037 xác định giải quyết tranh chấp đối với người tham gia giao dịch về nhà ở như người mua nhà, người bán nhà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhưng chưa đề cập đến việc tham gia giao dịch của người thứ ba ngay tình trong giao dịch mua bán nhà ở có yếu tố nước ngoài xác lập trước ngày 01-07-1991 là chưa bảo đảm được quyền lợi của đương sự khi họ được chuyển giao nhà ở một cách hợp pháp, được cơ quan có thẩm quyền chứng thực.

Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở nêu trên, mặc dù Nghị quyết 1037 đã dẫn chiếu áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 giải quyết hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu. Tuy nhiên việc áp dụng các quy định pháp luật này đối với người thứ ba ngay tình chưa hợp lý vì các giao dịch này xảy ra quá lâu; đương sự đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, và thực tế vào thời điểm này các thủ tục giao dịch dân sự nhà ở không rõ ràng. Nếu áp dụng máy móc theo Bộ luật Dân sự năm 2005 là không bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp người thứ ba ngay tình, vì họ đã chiếm hữu nhà ở rất lâu, buộc họ trả lại nhà thì số tiền họ được hoàn lại không đảm bảo họ có được chổ ở ổn định trong tình hình bất động sản hiện nay. Do đó, Tòa án nhân dân Tối cao nên hướng dẫn như sau :

- Về nguyên tắc áp dụng quy định hợp đồng vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu theo Bộ luật dân sự năm 2005 nếu giao dịch đó vi phạm điều cấm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội, dù tài sản đó đã được chuyển giao cho người thứ ba trong bất kỳ thời gian nào.

- Những trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu khác thì giao dịch với người thứ ba ngay tình vẫn có giá trị pháp lý (các bên giao dịch trả lại tiền cho nhau), và nên tạo điều kiện thuận lợi cho người thứ ba ngay tình làm thủ tục đứng tên sở hữu nhà ở.

Trong các trường hợp tranh chấp dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài xác lập trước ngày 01-07-1991, thì tài liệu chứng minh chủ thể tham gia giao dịch dân sự là đối tượng được Nghị quyết 1037 điều chỉnh, để Toà án có căn cứ chấp nhận, hoặc không chấp nhận yêu cầu của đương sự trong các nội dung giao dịch đòi nhà ở, tranh chấp mua bán nhà ở…là rất cần thiết, nên việc đánh giá chứng cứ để xác định tư cách tham gia tố tụng các đương sự trong vụ án rất quan trọng. Thế nhưng hiện nay, vấn đề đánh giá về những chứng cứ, giấy tờ, tài liệu ấy vẫn còn nằm trong ý thức chủ quan của Thẩm phán, chứ chưa được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở để làm căn cứ giải quyết tranh chấp theo Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11. Trong đó vấn đề xác minh đương sự tham gia tố tụng có thuộc các đối tượng được pháp luật nhà ở cho phép sở hữu nhà hay không,cũng góp phần thúc đẩy việc giải quyết vụ án đúng các quy định pháp luật. Những vướng mắc về đối tượng của Điều 126 Luật Nhà ở mà Toà án nhân dân tối cao cần hướng dẩn chủ yếu tập trung vào các vấn đề như phải giải thích thuật ngữ “sinh sống ổn định tại Việt Nam”, thuật ngữ “có nhu cầu hoạt động thường xuyên tại Việt Nam” có tiêu chí như thế nào? Rồi “đối tượng cư trú từ sáu tháng trở lên” là như thế nào? Và vừa qua, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai quy định mới về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi về nước có thời gian cư trú 3 tháng tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở..thì việc áp dụng pháp luật về đối tượng được giải quyết theo Nghị quyết 1037 về tranh chấp về nhà ở là tính 3 tháng liên tục hay là tổng thời gian cư trú 3 tháng trong 1 năm? 

Bên cạnh đó Tòa án Nhân dân Tối cao cũng cần hướng dẫn thêm việc giải quyết tranh chấp giao dịch dân sự về nhà ở mà từ khi Nghị quyết 1037 được ban hành chưa đề cập đến như sau :

“-Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2003, Điều 126 Luật Nhà ở 2005, K4 Điều 65 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 9-6-2006 của Chính Phủ thì với những đối tượng thuộc các văn bản trên được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Do đó, các đối tượng này nếu thời điểm khi họ gửi tiền về để mua nhà ở tại Việt Nam nhưng lại nhờ người khác đứng tên hộ thì họ chưa thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng khi tranh chấp xảy ra, họ đã thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam, thì khi giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở giữa họ và với người Việt Nam đứng tên hộ, Tòa án cần công nhận cho người Việt Nam định cư tại nước ngoài  thuộc diện nói trên được sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ đã nhờ người đứng tên hộ.

-Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà theo pháp luật không thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: Tòa án nên áp dụng Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở làm căn cứ nhận định giao dịch giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam trong nước về việc mua và đứng tên hộ trong hợp đồng mua bán nhà là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp, Tòa án không công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam .”

Giao dịch dân sự về nhà ở không chỉ là một vấn đề phổ biến mà còn là một vấn đề hết sức đa dạng và phức tạp. Do vậy, đòi hỏi phải xây dựng một hành lang pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích cho các chủ thể tham gia. Đáp ứng yêu cầu này, pháp luật Việt Nam đã có những quy định điều chỉnh, đồng thời không ngừng phát triển và hoàn thiện nó. Đồng thời, những hướng dẩn kịp thời, phù hợp với thực tế của Toà án nhân dân tối cao trong thời gian đến, chắc chắn sẽ  tháo gở được những vướng mắc và bất cập vẫn chưa được giải quyết triệt để tại các văn bản pháp luật ban hành trước đây, khi giải quyết các tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài được xác lập trước ngày 01-07-1991.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TANND TPHCM

Trích dẫn từ: http://www.tand.hochiminhcity.gov.vn/DetailNews.asp?ID=1378

Posted in: 5. QHDS CO YEU TO NUOC NGOAI,Chiếm hữu,Giao dich - Dai dien - Thoi han,Quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu,Quyen so huu