CẦN SỬA ĐỔI, BỔ SUNG GÌ CHO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003?

GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ – - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – môi trường

Mở đầu

Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987. Thực chất của Luật này là luật hóa chính sách Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định và xây dựng nền móng đầu tiên của hệ thống địa chính Việt Nam. Chính sách đất đai vẫn tiếp tục được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp về đất đai, đất đai không có giá, không được giao dịch trên thị trường, việc chuyển quyền sử dụng đất đều phải có quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.

Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thông qua vào năm 1993, trong đó nội dung đổi mới quan trọng nhất bao gồm: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy định; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai. Do tư duy của nhà quản lý mong muốn giá đất thấp để thuận lợi cho đầu tư phát triển nên các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thường quy định giá đất rất thấp, chỉ bằng 10%-30% giá đất chuyển nhượng trên thị trường (chuyển nhượng theo tài sản gắn liền với đất). Theo Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn được tiếp tục áp dụng chỉ một cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc, tức là Nhà nước ban hành quyết định hành chính để thu hồi đất của người đang sử dụng đất và giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư, nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước và trả tiền bồi thường đối với đất bị thu hồi, tiền tái định cư cho người bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà nước quy định.

Trong hai năm đầu thi hành Luật Đất đai năm 1993, các nhà đầu tư có một hình thức sử dụng đất là thuê đất của nhà nước có thời hạn theo thời hạn của dự án đầu tư. Đến năm 1996, ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng kinh doanh nhà ở và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng sản xuất gắn với hạ tầng chung.

Từ sau năm 1996, ủy ban nhân dân các tỉnh đã nhận thấy rõ vai trò của các dự án đầu tư phát triển kinh tế, coi đó là cách thức duy nhất để tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, các địa phương đã tìm mọi biện pháp để ưu đãi đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư về địa phương mình, trong đó ưu đãi về đất đai là biện pháp thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư. Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó tập trung chủ yếu về mở rộng quyền cho các nhà đầu tư dự án, nhưng không thay đổi về cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc. Các nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong ba trường hợp: một là thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở; hai là thực hiện dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng sản xuất gắn với hạ tầng chung; ba là thực hiện dự án sử dụng quỹ đất để xây dựng hạ tầng, hay còn gọi là dự án “đổi đất lấy hạ tầng”. Hơn nữa, các nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và dự án “đổi đất lấy hạ tầng” còn được sử dụng đất lâu dài, tức là không có thời hạn như đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Thực ra, đây là một sự đổi mới hơi “quá đà”, vì đầu tư thực hiện dự án gì cũng đều phải có thời hạn. ở nhiều nước tư bản phát triển, người ta công nhận sở hữu tư nhân về đất ở cũng có thời hạn, không được vô hạn.

Luật Đất đai năm 2003 đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Thứ nhất, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được cụ thể hóa, có các quy định chi tiết về quyền và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước đối với đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai trên nguyên tắc quyền sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền được coi như tài sản của người sử dụng đất. Thứ hai, có quy định cụ thể về việc giải quyết các tồn tại lịch sử về đất đai, trong đó khẳng định việc Nhà nước sẽ trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của dân trong thời gian trước đây. Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là hệ thống tài chính đất đai mới được xác lập trên nguyên tắc “một giá đất”. Thứ tư, các tổ chức kinh tế có tài sản là quyền sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch về đất đai trên thị trường. Thứ năm, tạo sự bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ đối với đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Thứ sáu, cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai trước đó được hạn chế lại, chỉ áp dụng cho các trường hợp sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và một số dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng (như đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu dân cư đô thị và nông thôn, các dự án có vốn đầu tư thuộc nhóm lớn nhất), các trường hợp khác phải thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện trên cơ sở nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người đang sử dụng đất. Thứ bảy, có quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc. Thứ tám, thiết lập một hệ thống trình tự, thủ tục hành chính đối với đăng ký đất đai trên nguyên tắc cụ thể, đơn giản, ít chi phí, công khai, minh bạch. Thứ chín, tăng cường vai trò giám sát của dân đối với quản lý và sử dụng đất đai. Thứ mười, hoàn chỉnh cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân về đất đai trên nguyên tắc nâng cao trách nhiệm của các cấp địa phương và chủ yếu chuyển sang hệ thống tòa án giải quyết.

Những yêu cầu cần sửa đổi, bổ sung đối với Luật Đất đai năm 2003

Đến nay, Luật Đất đai năm 2003 đã triển khai được 5 năm. Không có luật nào có thể đúng với mọi thời gian, nhất là Luật Đất đai khi đất đai luôn biến động theo nhu cầu sử dụng cho phát triển bền vững. Trong thời gian qua, các nhà quản lý cũng thấy sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số nội dung; các nhà đầu tư cũng đề xuất phải sửa đổi, bổ sung một số nội dung; những người bị thiệt hại từ cơ chế nhà nước thu hồi đất cũng có bức xúc về một số nội dung. Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung có thể có nhiều, nhưng những nội dung cơ bản được tổng kết lại dưới đây.

1. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nước ta chưa phù hợp với lý luận khoa học, trên thực tế chưa đủ sức để điều tiết thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất; mặt khác, chưa bảo đảm được tính thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế và quy hoạch xây dựng.

Nội dung sửa đổi, bổ sung này xuất phát từ nhu cầu hoàn thiện hệ thống quản lý do các cơ quan quản lý nhà nước đề xuất.

2. Hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia ra thành hai mảng: đất có nhà ở (được điều chỉnh bằng Luật Nhà ở, theo hệ thống quản lý nhà nước của ngành xây dựng) và đất không có nhà ở (được điều chỉnh bằng Luật Đất đai, theo hệ thống quản lý nhà nước của ngành tài nguyên và môi trường). Một cuộc thảo luận giữa các cơ quan quản lý nhà nước dài tới 15 năm (từ năm 1994 khi Chính phủ ban hành Nghị định 60-CP), tới cuối năm 2007 Quốc hội thông qua Nghị quyết về kinh tế – xã hội năm 2008, trong đó có nội dung thống nhất hệ thống đăng ký cho cả đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Nội dung sửa đổi, bổ sung này là yêu cầu trước hết để hoàn thiện hệ thống quản lý thống nhất về bất động sản do các cơ quan quản lý nhà nước đề xuất, đồng thời đây cũng là bức xúc của người dân, của doanh nghiệp khi phải đối mặt với sự phức tạp của hai hệ thống cơ quan đăng ký đất đai, hai loại giấy chứng nhận về đất đai.

3. Hệ thống tài chính đất đai mới được đặt ra, còn thiếu nhiều công cụ để quản lý giá đất (Luật này không đề cập tới hệ thống thuế về đất). Trước hết, định giá đất nông nghiệp theo thu nhập từ sản xuất nông nghiệp như quy định trong pháp luật hiện hành chỉ đúng khi đất nông nghiệp đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và trong quy hoạch sử dụng đất vẫn tiếp tục được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chính quy hoạch sử dụng đất cho chuyển một số diện tích đất đang sử dụng vì mục đích sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp trên thị trường cao hơn, vì đang hướng tới giá đất phi nông nghiệp trong tương lai. Tiếp theo, pháp luật hiện hành quy định là giá đất áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tính giá trị bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản doanh nghiệp có quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải được xác định phù hợp với giá đất trên thị trường và giao cho UBND cấp tỉnh quyết định. Giao như vậy, nhưng chưa chỉ ra được quy trình làm thế nào để xác định được giá đất trên thị trường. Người dân khiếu nại về giá tính bồi thường đất cho mình chưa phù hợp với giá thị trường cũng không đưa ra được luận cứ gì xác đáng. Vậy câu chuyện đặt ra là: làm thế nào để xác định được giá đất phù hợp với thị trường (cho cả đất nông nghiệp đã được quy hoạch chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và cả đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp). Mặt khác, giá thuê đất của Nhà nước có cần phù hợp với thị trường hay không (như quy định hiện nay) cũng là việc phải bàn định kỹ lưỡng.

Nội dung sửa đổi, bổ sung này vừa xuất phát từ nhu cầu quản lý, vừa xuất phát từ nhu cầu về tính giá đất trong tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của doanh nghiệp, vừa xuất phát từ bức xúc của người dân bị thiệt thòi về giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

4. Cách thức để nhà đầu tư có đất để thực hiện dự án đầu tư theo pháp luật hiện hành được phân thành hai trường hợp: một là vận hành theo cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc với quy trình Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư; hai là vận hành theo cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện trên cơ sở nhà đầu tư tự thương thảo với người đang sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn. Lúc đầu, các nhà đầu tư năng động rất ủng hộ cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện vì mối quan hệ không phức tạp, bớt áp lực của các cơ quan hành chính… Chỉ sau đó 2 năm, thực tế nhiều trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được phần lớn đất cho dự án, còn lại một phần nhỏ thì người đang sử dụng đất nói giá rất cao để nhà đầu tư chỉ còn cách bỏ dở dự án, tiến thoái lưỡng nan. Thế là các nhà đầu tư lại mong muốn quay về với cơ chế quen thuộc – chuyển đổi đất đai bắt buộc với một quy trình rất cồng kềnh, phức tạp, tốn kém và đầy nguy cơ khiếu kiện của dân. Lúc này, cần xem xét lại rất nghiêm túc cách đổi mới cả hai cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc và tự nguyện, đồng thời xem xét lại ranh giới của phạm vi áp dụng đối với cả hai cơ chế này.

Nội dung sửa đổi, bổ sung này vừa xuất phát trước hết từ nhu cầu của hệ thống quản lý nhằm làm giảm khiếu kiện của người bị thu hồi đất, tạo ổn định xã hội trong quá trình đầu tư phát triển, đồng thời đây cũng vừa là nhu cầu của nhà đầu tư và nhu cầu của người bị thu hồi đất, đó là những đối tượng có chung quyền lợi từ đất đai.

5. Pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa tạo được sự bình đẳng về quyền giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài như quy tắc của sân chơi WTO. Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thời hạn nộp tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (trường hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì tổ chức kinh tế trong nước được sử dụng đất vô thời hạn; trường hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để cho thuê thì tổ chức kinh tế trong nước được lựa chọn hình thức hoặc giao đất nộp tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất có thời hạn nộp tiền thuê đất hàng năm). Tổ chức kinh tế trong nước được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Còn tổ chức kinh tế nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thì trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm (trường hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì tổ chức kinh tế nước ngoài được cho thuê đất có thời hạn dài nhất nộp tiền thuê đất bằng với tiền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế trong nước phải nộp khi được giao đất, khi hết thời hạn thì được Nhà nước gia hạn và không phải nộp thêm bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước). Tổ chức kinh tế nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước; không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các hộ gia đình, cá nhân.

Các nhà đầu tư nước ngoài chưa có đề xuất gì nhưng nhà đầu tư trong nước đề nghị cũng được thuê đất trả tiền thuê một lần như nhà đầu tư nước ngoài. Đề nghị này chỉ vì muốn được lợi như nhà đầu tư nước ngoài được trả tiền thuê đất chỉ bằng 30% tiền sử dụng đất. Thực tế, việc thực thi pháp luật đất đai đã để cho nhà đầu tư nước ngoài được lợi hơn nhà đầu tư trong nước. Vậy phải sửa đổi quy định là tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê được tính bằng tiền sử dụng đất, chứ không phải cho luôn nhà đầu tư trong nước được thuê đất trả tiền một lần như nhà đầu tư nước ngoài. Hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ như nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất trả tiền sử dụng đất.

6. Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai đang gặp nhiều bức xúc, các vụ việc cũ chưa giải quyết xong thì các vụ việc mới từ công tác thu hồi đất lại tăng lên rất nhanh. Giải pháp chuyển các khiếu kiện cho địa phương giải quyết và tăng thêm sự tham gia của hệ thống tòa án là đúng về lý luận nhưng chưa phù hợp thực tiễn. Cần sửa đổi, bổ sung sao cho việc giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai đạt hiệu quả hơn.

Nhu cầu sửa đổi, bổ sung này xuất phát trước hết từ các cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời cũng là nguyện vọng của những người có đơn thư khiếu kiện.

Sửa đổi, bổ sung đối với Luật Đất đai 2003 nên đi theo hướng nào?

1. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nước ta có nguồn gốc từ những tư duy của thời bao cấp, mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan. Kết luận của mỗi bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thường là một bảng kê các loại đất, chỉ tiêu được chuyển từ loại đất này sang loại đất khác và một danh sách các dự án được chấp thuận. Đối với quy hoạch sử dụng đất đai, cái cần là sử dụng ở vị trí nào, vị trí nào được chuyển đổi thì lại không có. Như vậy, cũng không thể nói về giao đất, cho thuê đất theo đúng quy hoạch hay không đúng quy hoạch vì quy hoạch không chỉ ra vị trí.

Về lý luận khoa học, quy hoạch sử dụng đất phải đi theo hướng phân vùng sử dụng đất theo không gian, đâu là vùng chuyên lúa, vùng rừng đặc dụng cần phải bảo vệ, giữ nguyên, đâu là vùng sẽ sử dụng để phát triển đô thị, phát triển công nghiệp, cần phải cho chuyển đổi. Quy hoạch phân vùng này được chuẩn bị đồng thời với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, sau đó mới triển khai quy hoạch xây dựng để cụ thể hóa từng vùng sử dụng đất đã được phê duyệt.

Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ta nên xây dựng lại theo sơ đồ này, thống nhất như các nước thường làm.

2. Cách sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục tình trạng hai hệ thống đăng ký đất đai hiện nay rất đơn giản: một là thống nhất hệ thống đăng ký, hệ thống giấy chứng nhận, được coi như đây là hệ thống đăng ký pháp lý về bất động sản và giao cho một bộ tổ chức triển khai, hai là quy định rõ mối quan hệ giữa hệ thống đăng ký pháp lý về bất động sản và hệ thống quản lý chuyên ngành về nhà ở, công trình xây dựng, rừng, vườn cây v.v.. để thống nhất mối quan hệ hành chính của cả nước, sao cho không có chồng chéo, không có khoảng hở.

3. Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường phải bắt đầu bằng việc xây dựng cơ chế quản lý đối với hệ thống dịch vụ định giá đất, vì đó chính là nơi cung cấp giá đất xác định theo thị trường cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thẩm định về giá trị bồi thường khi thấy chưa thỏa đáng. Tất nhiên, gắn với việc cung cấp dịch vụ định giá đất phải chỉ định được cơ quan phán quyết cuối cùng khi có tranh chấp về giá đất. Cơ quan phán quyết này có thể là trọng tài kinh tế hoặc tòa án kinh tế.

Theo cách thức quản lý này, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được xây dựng trên cơ sở giá định theo một tổ chức cung cấp dịch vụ định giá. Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh đã đưa quy trình định giá vào trong trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất cảm thấy giá đất để tính bồi thường chưa thỏa đáng cũng cần thuê dịch vụ định giá để xem có nên khiếu nại hay không, khi khiếu nại cũng phải có căn cứ giá do tổ chức nào thẩm định.

4. Đổi mới cơ chế chuyển đổi đất đai hiện vẫn là nội dung quan trọng, khó khăn, phức tạp nhất. Cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc phải có những nghiên cứu để làm giảm đi mức độ tham gia của các cơ quan hành chính, tăng lên sự tham gia của các đơn vị dịch vụ công, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư nơi có đất v.v.. Những nội dung cần xem xét bao gồm:

a. Thống nhất hình thức Tổ chức phát triển quỹ đất là loại hình doanh nghiệp nhà nước, thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho cả trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch và thu hồi đất theo dự án đã được giới thiệu địa điểm đầu tư (không sử dụng hình thức Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng do ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập như hiện nay). Tổ chức phát triển quỹ đất được vay tiền từ hệ thống ngân hàng đầu tư phát triển, quỹ đầu tư phát triển để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị thực hiện quyết định hành chính của cơ quan nhà nước về thu hồi đất và là đơn vị phối hợp với các tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư để bảo đảm tính đồng thuận giữa các bên tham gia và sự chia sẻ quyền lợi giữa các bên có chung quyền lợi, làm giảm được tác động trực tiếp của bộ máy hành chính lên cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc.

b. Cho phép các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được tham gia cung cấp dịch vụ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở ký hợp đồng với Tổ chức phát triển quỹ đất, với nhà đầu tư.

c. Nhà nước thành lập quỹ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ ngân sách nhà nước, từ đóng góp của các nhà đầu tư, từ quyên góp xã hội để tạo thuận lợi, làm tốt hơn việc hỗ trợ dài hạn cho các cộng đồng, người dân bị thiệt hại trong quá trình chuyển đổi đất đai.

d. Thực hiện chặt chẽ quy trình định giá đất theo giá thị trường do các tổ chức định giá cung cấp dịch vụ để làm căn cứ cho cơ quan nhà nước quyết định giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

đ. Bổ sung thêm một số hình thức của quan hệ về đất đai giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất như ưu tiên cho người đang sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc được cho thuê đất với nhà đầu tư thay cho việc Nhà nước quyết định thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư.

e. Có quy định cụ thể về quy trình thực hiện chuyển đổi đất đai trong trường hợp thực hiện các dự án có tác động lớn, trên diện rộng đến cộng đồng dân cư như các dự án thủy điện lớn, dự án khai thác khoáng sản, dự án xây dựng hồ thủy lợi lớn v.v. trên nguyên tắc xem xét cụ thể chính sách chia sẻ lợi ích (cả bằng tiền và không bằng tiền) giữa các bên tham gia, các bên có quyền lợi liên quan.

g. Có quy định cụ thể về quy trình chuyển đổi đất đai trong trường hợp các dự án thực hiện chỉnh trang nâng cấp hạ tầng đô thị, khu dân cư nông thôn, xây dựng lại các khu dân cư cũ nát trên nguyên tắc áp dụng chính sách góp đất, điều chỉnh đất đai của những cư dân trong khu dân cư.

Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện cần đổi mới theo quy trình cụ thể gồm các bước:

a. Nhà đầu tư đăng ký thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện với Văn phòng đăng ký đất đai đối với một khu vực đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

b. Nhà đầu tư thuê tư vấn định giá đất thực hiện định giá đất theo giá thị trường đối với loại đất đang sử dụng và giá đất đối với loại đất sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng.

c. Nhà đầu tư thương thảo với người đang sử dụng đất để thống nhất phương thức chuyển quyền sử dụng đất, giá đất tương ứng có sự chứng kiến của đại diện cộng đồng dân cư, đại diện của Văn phòng đăng ký đất đai.

d. Khi không đạt được thỏa thuận với đại đa số người đang sử dụng đất thì nhà đầu tư cần tìm khu vực đất khác phù hợp với dự án đầu tư của mình.

đ. Khi nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền được phần lớn đất cho dự án, còn lại một phần đất không thể thương thảo thành công với người đang sử dụng đất thì nhà đầu tư có thể đệ trình cơ quan nhà nước can thiệp bằng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc đối với phần đất còn lại (kinh nghiệm từ thực tế hiện nay, các nhà đầu tư đề nghị khi đã nhận chuyển quyền được khoảng 80% diện tích đất thì cần trợ giúp của cơ quan nhà nước đối với 20% diện tích đất còn lại).

Vấn đề còn lại cần xem xét là lấy tiêu chí gì làm ranh giới giữa hai cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc và tự nguyện đối với các dự án đầu tư thuần túy vì mục đích lợi nhuận. Như hiện nay, dự án nhóm A được áp dụng cơ chế bắt buộc, dự án dưới nhóm A được áp dụng cơ chế tự nguyện. Có thể lấy tiêu chí vốn đầu tư như hiện nay hoặc có thể căn cứ mức độ ưu tiên đầu tư trong quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội.

5. Sự bình đẳng về quyền giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cũng cần xem xét, điều chỉnh trong sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này. Sự sửa đổi này còn tạo nên bình đẳng trong áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc hay tự nguyện ở phần trên (hiện nay mọi loại dự án có 100% vốn nước ngoài đều được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao). Hệ thống quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư có thể được thiết kế lại theo sơ đồ sau:

a. Cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc phạm vi dự án đầu tư đã được thống nhất địa điểm với cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư (tương đương như quyền của nhà đầu tư trong nước theo pháp luật hiện hành). Quyền này của nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thực hiện trong phạm vi đất cho dự án đã được phê duyệt, không được thực hiện ngoài phạm vi dự án.

b. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được sử dụng đất có thời hạn theo ba hình thức:

- Do được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được thực hiện các quyền giao dịch đối với đất đai;

- Do được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, chỉ được thực hiện các quyền giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất và Nhà nước tiếp tục cho thuê đất đối với người mua tài sản;

- Do nhận chuyển quyền sử dụng đất, mua tài sản gắn liền với đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài từ hộ gia đình, cá nhân thì thời hạn sử dụng đất là thời hạn dài nhất theo quy định của luật pháp, hết thời hạn được kéo dài mà không phải thực hiện thêm bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào với Nhà nước (như quy định hiện hành đối với nhà đầu tư nước ngoài nhưng lại giảm bớt quyền của nhà đầu tư trong nước).

6. Những bức xúc trong quy trình giải quyết khiếu nại về đất đai sẽ được giải quyết nếu có hệ thống cơ quan tài phán hành chính trực thuộc trung ương. Cơ quan ban hành quyết định hành chính mà bị khiếu nại sẽ có trách nhiệm giải quyết lần đầu, cơ quan tài phán hành chính ban hành quyết định giải quyết cuối cùng nếu người khiếu nại tiếp tục không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu. Cơ quan tài phán hành chính vừa là cơ quan có quyền lực quyết định ở trung ương, phù hợp với nguyện vọng của người dân ở địa phương, vừa là cơ quan giúp thêm tư liệu cho toà án nếu người khiếu kiện tiếp tục không đồng ý với quyết định giải quyết cuối cùng mà khởi kiện ra tòa án nhân dân.

Lời kết

Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 là một việc phức tạp, dễ chỉ “thấy cây mà không thấy rừng”, dễ chỉ nhìn thấy bức xúc về hình thức mà không thấy bản chất của nội dung đang nằm ở quy định khác trong luật. Hơn nữa, những quy định dễ dàng thì đã được xem xét đầy đủ khi xây dựng Luật Đất đai năm 2003, giờ chỉ còn lại những vấn đề thuộc phạm vi phức tạp, nhậy cảm.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ:

http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/can-sua-111oi-bo-sung-gi-cho-luat-111at-111ai-nam-2003

Read more »

CHÍNH SÁCH ĐỀN BÙ KHI THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRONG KHU VỰC VÀ VIỆT NAM

THS. NGUYỄN THỊ DUNG – Đại học Luật Hà Nội

Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới. Và, thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xây khu công nghiệp và đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế – xã hội cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình.

1. Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số nước trong khu vực

Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư…

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường⁽¹⁾.

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc

2. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam

Ở nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của NĐ 84/2007/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật. Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng.

Thứ hai, mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất.

Thứ ba, việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất.

Thứ năm, trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả.

Thứ sáu, các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn. Chẳng hạn như: Quyết định 143/QĐ-UB sửa đổi bổ sung một số vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15/08/2007; Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội…Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhưng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện.

Thứ bảy, nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả.

Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó đặc biệt là vấn đề giá đền bù, gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản.

Để góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phục vụ quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, theo chúng tôi, cần xử lý một số vấn đề sau:

Một là, đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án, mỗi công trình có mức bồi thường và hỗ trợ khác nhau, từ đó làm nảy sinh ý tưởng so sánh quyền lợi từ phía người dân. Khẩn trương hoàn thiện các quy định của pháp luật, theo hướng dựa trên cơ sở thị trường để giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Hai là, nâng cao chất lượng công trình quy hoạch tái định cư; chú ý đến yếu tố văn hóa, tập quán, thói quen của đồng bào các dân tộc khi xây các khu tái định cư.

Ba là, nâng cao năng lực thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các ban, ngành ở địa phương và các đơn vị tư vấn, cũng như tinh thần trách nhiệm, sự tuân thủ trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật, của cán bộ thực thi việc kiểm kê, kiểm đếm, lập phương án đền bù.

Bốn là, có một kế hoạch dài hạn với nguồn tài chính đảm bảo trong nhiều năm để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khống chế một cách nghiêm chỉnh về quy mô thu hồi đất; xác định tiêu chuẩn bồi thường một cách hợp lý và hoàn thiện hơn nữa quy trình thu hồi đất.

Năm là, khắc phục những khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất dẫn đến sự khó khăn trong việc xác định điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân.

Tóm lại, những vấn đề nảy sinh trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là không thể tránh khỏi đối với bất cứ quốc gia nào, đặc biệt là ở các nước đang phát triển. Khắc phục những tồn tại đó sẽ đảm bảo sự ổn định, nâng cao điều kiện sống cho người dân ở những khu vực có đất bị thu hồi, góp phần vào sự vận hành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam./.

---

(1) Changchui He, Opening statêmnt at the Reghional Conference on Land Titling in Thailand, 19-21,2003, Bangkok, Thailand,http://www.fao.org/reguonal/rap/speeches/2003/3030219.html; 2-Land Ownership in Thailand, http//www.phuket-realestate-law.com/law/law- Ownership.htm)

SOURCE: TẠP CHÍ CỘNG SẢN SỐ 11 (179) NĂM 2009

Read more »

XUNG ĐỘT PHÁP LÝ VỀ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN TRƯỜNG HỢP ĐÃ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NGUYỄN THANH BÌNH

Nghị định số 181 ngày 29.10.2004 và Nghị định số 84 ngày 25.5.2007 của Chính phủ có một số điều, khoản quy định có thể đã gây ra những xung đột pháp lý về thẩm quyền giải quyết khiếu nại, kiến nghị đối với các trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là “sổ đỏ”).

Điều 42 khoản 3 Nghị định số 181 quy định: “Trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành…”. Theo đó, những khiếu kiện về QSDĐ mà người sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc thẩm quyền của tòa án và chỉ có tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết. Trước khi tòa án thụ lý, giải quyết, việc tranh chấp đó phải qua UBND cấp xã, phường hòa giải nhưng không thành.

Điều 67 khoản 2, điểm a Nghị định số 84 quy định bãi bỏ Điều 42 khoản 3 Nghị định số 181 nêu trên. Tuy nhiên, Điều 21 Nghị định 84 lại có những nội dung quy định chưa thống nhất, thậm chí còn mâu thuẫn về thẩm quyền, cách thức giải quyết một số trường hợp tranh chấp mà người sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Cụ thể, khoản 1 quy định cơ quan đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ căn cứ văn bản kết luận của cơ quan thanh tra hoặc cơ quan điều tra, nếu thấy kết luận đó đúng thì có quyền ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Khoản 2 quy định trường hợp chính cơ quan đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ phát hiện giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì thông báo bằng văn bản để Thanh tra cùng cấp thẩm tra. Qua thẩm tra, xác định giấy  chứng nhận QSDĐ đã cấp trái pháp luật thì cơ quan đã cấp giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Khoản 3 quy định, trường hợp công dân phát hiện giấy chứng nhận đã cấp sai pháp luật có quyền gửi văn bản kiến nghị đên cơ quan đã cấp. Cơ quan đã cấp giấy chứng nhận thực hiện biện pháp như khoản 2 nêu trên để giải quyết kiến nghị của công dân.

Như vậy, cả 3 trường hợp nêu trên đều thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính. Cụ thể là cơ quan đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ trái pháp luật; trong đó, cơ quan giúp việc cho cơ quan đã cấp giấy là Thanh tra cùng cấp. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 21 Nghị định 84 lại quy định các trường hợp thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 nêu trên chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành (tức là thuộc thẩm quyền của tòa án), trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 181. Quy định như vậy vừa mâu thuẫn với quy định tại 3 khoản nêu trên, vừa không lôgích.

Từ khi có Nghị định 84 đến nay, nhận thức và vận dụng pháp luật để xác định thẩm quyền, cách thức giải quyết các tranh chấp về đất mà người sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở mỗi nơi, mỗi vụ, việc mỗi khác. Tình trạng chuyển đơn vòng quanh giữa cơ quan hành chính với Tòa án làm cho người dân bức xúc, gây mất trật tự xã hội và làm giảm lòng tin của nhân dân đối với pháp luật. Thực tế, tranh chấp liên quan đến việc đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ xảy ra nhiều, các cơ quan và công chức Nhà nước không nhận thức thống nhất nên không giải quyết đúng đắn được. Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu, xem xét vấn đề này để sớm có văn bản hướng dẫn hoặc bổ sung, sửa đổi quy định cho thống nhất, giúp cho việc vận dụng pháp luật chính xác và thống nhất trong cả nước.

SOURCE: BÁO NGƯỜI ĐẠI BIỂU NHÂN DÂN

Trích dẫn từ:

http://www.nguoidaibieu.com.vn/Trangchu/VN/tabid/66/CatID/7/ContentID/

80736/Default.aspx

Read more »

VỀ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN TRƯỜNG HỢP ĐÃ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NGUYỄN XUÂN

Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đất đai đã qua nhiều lần sửa đổi để phù hợp với tình hình thực tế. Do ban hành nhiều văn bản hướng dẫn nên có một số mâu thuẫn trong các quy định liên quan đến vấn đề khiếu kiện về đất đai. Tuy nhiên, từ khi Nghị định 181 và Nghị định 84 ra đời, việc phân định thẩm quyền giải quyết khiếu kiện trong trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ)cơ bản không còn vướng mắc.

Không mâu thuẫn về thẩm quyền giải quyết

Điều 136 Luật Đất đai phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với hai trường hợp có, không có giấy chứng nhận QSDĐ. Nếu đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì được giải quyết theo con đường khiếu nại hành chính. Theo quy định này, Tòa án nhân dân chỉ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa các cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư khi có phát sinh tranh chấp đất đai với nhau, còn thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan hành chính có thẩm quyền thực hiện.   

Tuy nhiên, đối với việc thu hồi chứng nhận quyền sử dụng đất, Điều 42 Nghị định 181 quy định: Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền thu hồi chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp; Phòng Tài nguyên và Môi trường thu hồi chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp. Điều này hoàn toàn phù hợp, vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp: cấp đổi; sạt lở tự nhiên đối với cả thửa đất; có thay đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các trường hợp tại Điều 38 Luật Đất đai (bắt buộc phải thu hồi đất) thì cơ quan hành chính có thẩm quyền sẽ thu hồi vì được cấp trái pháp luật. Đây là hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, không phải là tranh chấp đất đai giữa các cá nhân, tổ chức với nhau nên thẩm quyền giải quyết do các cơ quan hành chính thực hiện là hoàn toàn phù hợp, không mâu thuẫn pháp lý hay xung đột thẩm quyền giải quyết.

Không xung đột pháp lý

Điều 21 Nghị định 84 quy định vấn đề thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp trái pháp luật đối với từng trường hợp cụ thể: Khoản 1 quy định cơ quan đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ căn cứ văn bản kết luận của cơ quan thanh tra hoặc cơ quan điều tra, nếu thấy kết luận đó đúng thì có quyền ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Khoản 2 quy định trường hợp chính cơ quan đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ phát hiện giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì thông báo bằng văn bản để Thanh tra cùng cấp thẩm tra. Qua thẩm tra, xác định giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp trái pháp luật thì cơ quan đã cấp giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Khoản 3 quy định, trường hợp công dân phát hiện giấy chứng nhận đã cấp sai pháp luật có quyền gửi văn bản kiến nghị đến cơ quan đã cấp. Cơ quan đã cấp giấy chứng nhận thực hiện biện pháp như khoản 2 nêu trên để giải quyết kiến nghị của công dân. Cả 3 trường hợp nêu trên đều thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính. Cụ thể là cơ quan đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ trái pháp luật- trong đó, cơ quan giúp việc cho cơ quan đã cấp là Thanh tra cùng cấp. Tuy nhiên, do chưa nắm chính xác nội dung các quy định, có ý kiến cho rằng, đây là xung đột pháp lý về thẩm quyền giải quyết. Như đã dẫn chứng, Điều 21 Nghị định 84 quy định “Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, các khoản 1, 2 và 3 Điều này chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành”. Như vậy, điều luật đã loại trừ các trường hợp tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân; cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền chỉ thực hiện việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều 21 Nghị định 84 và Khoản 2, Điều 42 Nghị định 181 nên không có sự mâu thuẫn hay xung đột thẩm quyền giải quyết từ phía các quy định pháp lý của hai Nghị định.

Quy định pháp lý qua các giai đoạn ban hành, sửa đổi, bổ sung… đôi khi còn mâu thuẫn, chồng chéo. Điều quan trọng là phải nghiên cứu kỹ để hiểu chính xác và vận dụng đúng trong cuộc sống. Đây cũng là điều kiện tránh sự xung đột trong quá trình thực thi pháp luật.

SOURCE: BÁO NGƯỜI ĐẠI BIỂU NHÂN DÂN

Trích dẫn từ:

http://nguoidaibieu.com.vn/Trangchu/VN/tabid/66/CatID/7/ContentID/81386/Default.aspx

= = = = = = = =

XUNG ĐỘT PHÁP LÝ VỀ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN TRƯỜNG HỢP ĐÃ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NGUYỄN THANH BÌNH

Nghị định số 181 ngày 29.10.2004 và Nghị định số 84 ngày 25.5.2007 của Chính phủ có một số điều, khoản quy định có thể đã gây ra những xung đột pháp lý về thẩm quyền giải quyết khiếu nại, kiến nghị đối với các trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là “sổ đỏ”).

Điều 42 khoản 3 Nghị định số 181 quy định: “Trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành…”. Theo đó, những khiếu kiện về QSDĐ mà người sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc thẩm quyền của tòa án và chỉ có tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết. Trước khi tòa án thụ lý, giải quyết, việc tranh chấp đó phải qua UBND cấp xã, phường hòa giải nhưng không thành.

Điều 67 khoản 2, điểm a Nghị định số 84 quy định bãi bỏ Điều 42 khoản 3 Nghị định số 181 nêu trên. Tuy nhiên, Điều 21 Nghị định 84 lại có những nội dung quy định chưa thống nhất, thậm chí còn mâu thuẫn về thẩm quyền, cách thức giải quyết một số trường hợp tranh chấp mà người sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Cụ thể, khoản 1 quy định cơ quan đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ căn cứ văn bản kết luận của cơ quan thanh tra hoặc cơ quan điều tra, nếu thấy kết luận đó đúng thì có quyền ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Khoản 2 quy định trường hợp chính cơ quan đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ phát hiện giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì thông báo bằng văn bản để Thanh tra cùng cấp thẩm tra. Qua thẩm tra, xác định giấy  chứng nhận QSDĐ đã cấp trái pháp luật thì cơ quan đã cấp giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Khoản 3 quy định, trường hợp công dân phát hiện giấy chứng nhận đã cấp sai pháp luật có quyền gửi văn bản kiến nghị đên cơ quan đã cấp. Cơ quan đã cấp giấy chứng nhận thực hiện biện pháp như khoản 2 nêu trên để giải quyết kiến nghị của công dân.

Như vậy, cả 3 trường hợp nêu trên đều thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính. Cụ thể là cơ quan đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ trái pháp luật; trong đó, cơ quan giúp việc cho cơ quan đã cấp giấy là Thanh tra cùng cấp. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 21 Nghị định 84 lại quy định các trường hợp thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 nêu trên chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành (tức là thuộc thẩm quyền của tòa án), trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 181. Quy định như vậy vừa mâu thuẫn với quy định tại 3 khoản nêu trên, vừa không lôgích.

Từ khi có Nghị định 84 đến nay, nhận thức và vận dụng pháp luật để xác định thẩm quyền, cách thức giải quyết các tranh chấp về đất mà người sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở mỗi nơi, mỗi vụ, việc mỗi khác. Tình trạng chuyển đơn vòng quanh giữa cơ quan hành chính với Tòa án làm cho người dân bức xúc, gây mất trật tự xã hội và làm giảm lòng tin của nhân dân đối với pháp luật. Thực tế, tranh chấp liên quan đến việc đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ xảy ra nhiều, các cơ quan và công chức Nhà nước không nhận thức thống nhất nên không giải quyết đúng đắn được. Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu, xem xét vấn đề này để sớm có văn bản hướng dẫn hoặc bổ sung, sửa đổi quy định cho thống nhất, giúp cho việc vận dụng pháp luật chính xác và thống nhất trong cả nước.

SOURCE: BÁO NGƯỜI ĐẠI BIỂU NHÂN DÂN

Trích dẫn từ:

http://nguoidaibieu.com.vn/Trangchu/VN/tabid/66/CatID/7/ContentID/80736/Default.aspx

Read more »

QUYỀN TIẾP CẬN THÔNG TIN TRONG CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NGUYỄN THỊ HỒNG – Văn phòng Quốc hội

Quyền tiếp cận thông tin là một quyền quan trọng của con người, được đề cập trong Tuyên ngôn thế giới về quyền con người năm 1948 và Công ước quốc tế về các quyền dân sự và chính trị năm 1966. ở nước ta, quyền này của công dân cũng được thừa nhận trong Điều 69 của Hiến pháp năm 1992 và được cụ thể hóa trong nhiều văn bản pháp luật. Tuy nhiên, do được quy định tản mạn trong nhiều văn bản pháp luật nên quyền tiếp cận thông tin của công dân chưa được bảo đảm. Điều này có thể thấy ở nhiều lĩnh vực, trong đó có các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

1. Thực trạng quyền tiếp cận thông tin liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

Có thể nói, trong giao dịch dân sự, các thông tin liên quan trực tiếp như: chủ thể, đối tượng giao dịch, các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản… là cơ sở quan trọng để các bên quyết định có tham gia giao dịch hay không. Trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), các bên phải (và được) cung cấp những thông tin liên quan đến thửa đất như: đất nằm trong khu quy hoạch nào, vị trí, ranh giới; diện tích; ai là người có QSDĐ; QSDĐ có liên quan tới quan hệ thừa kế, có phải là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó hay không?…

Tuy nhiên, trên thực tế, sự thiếu đồng bộ trong quản lý đất đai, trong ðóng ký, quản lý giao dịch bảo đảm, cũng như sự thiếu minh bạch trong các quy định pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin (của người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước), quyền được cung cấp thông tin liên quan đến QSDĐ… dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin còn gặp nhiều khó khăn. Những khó khăn này đến cả từ phía người ðang sử dụng đất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ phía người có quyền sử dụng đất

Trong một giao dịch nhà đất, quyền được thông tin về nhà đất – đối tượng của giao dịch – là quyền đương nhiên của bên mua. Bên mua luôn nhận thức được điều này nên thường kiểm tra đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất. Tuy nhiên, có những thông tin rất cần thiết, như các giao dịch bảo đảm liên quan đến QSDĐ thì nhiều khi bên mua không thể biết, bởi bên bán cố tình che giấu. Vụ việc sau là một ví dụ:

Bà Trần Thị Mỹ Hạnh là Giám đốc Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T (D&T)- nhà đầu tư thứ cấp của Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn, trong dự án khu biệt thự An Khánh – Bảo Sơn. Khi có đất dự án, một mặt bà Hạnh mang 47 lô đất thế chấp cho Ngân hàng dầu khí Toàn cầu để vay gần 70 tỷ đồng; mặt khác, lại bán 47 lô đất đó cho người dân. Khi doanh nghiệp không có khả năng chi trả, bị Ngân hàng ra quyết định phong tỏa tài sản để thu hồi nợ, khách hàng mới biết đất mình mua là đất đã thế chấp. Trên thực tế, có những khách hàng đã gặp Ban quản lý để kiểm tra thông tin, nhưng họ cũng không thể biết những lô đất họ mua là đất đã bị đem thế chấp, bởi ngay trong bản cam kết ba bên giữa bên cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, chủ đầu tư là tập đoàn Bảo Sơn và Công ty thứ cấp D &T đã có một thỏa thuận riêng, rằng việc thế chấp này không được phép tiết lộ (1).

Theo Điều 323 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS), thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký. Cũng theo Điều 717 và 719 của Bộ luật này, trong lĩnh vực đất đai, bên thế chấp QSDĐ có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; bên nhận thế chấp QSDĐ cũng có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp. Điều 12 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khẳng định việc thế chấp QSDĐ bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều 10 của Nghị định 163 cũng quy định giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Và giao dịch này có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký (Điều 11). Như vậy, chiếu theo các quy định pháp luật nói trên, hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu và Công ty thứ cấp của Tập đoàn Bảo Sơn là D &T bắt buộc phải đăng ký mới có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, các bên tham gia hợp đồng đã thỏa thuận không công khai việc thế chấp nên giao dịch thế chấp QSDĐ không được đăng ký. Trường hợp này diễn ra không phải là ít. “Các ngân hàng trong thực tế còn phải đối mặt với tình trạng “thế chấp trùng thế chấp”. Các chủ đầu tư đã thế chấp sổ đỏ để vay vốn. Sau đó, doanh nghiệp lại ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng bán nhà cho khách hàng và họ lại tiếp tục thế chấp vào ngân hàng khác…” (2).

Vì các bên không tuân thủ những quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, không công khai thông tin về thế chấp QSDĐ nên QSDĐ đã bị thế chấp nhưng vẫn được đem bán. Như vậy, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của doanh nghiệp ở đây đã khiến cho quyền được tiếp cận thông tin của người dân trong giao dịch mua, bán QSDĐ không được bảo đảm. ở ví dụ trên, các doanh nghiệp ngang nhiên đưa ra một thỏa thuận trái pháp luật. Chính thỏa thuận này trực tiếp hạn chế và xâm phạm quyền tiếp cận thông tin của những người tham gia giao dịch lần sau và gián tiếp xâm phạm quyền của những người mua QSDĐ của Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T.

Đã thế, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực của BLDS lại được nhiều doanh nghiệp coi là bình thường (!). Liên quan đến vụ việc trên, ông Nguyễn Hữu Thủy, Tổng Giám đốc Ngân hàng dầu khí Toàn cầu “hồn nhiên” phát biểu: “Tôi nghĩ đây là những nhà đầu tư tương đối mạo hiểm, mục tiêu không có gì sai. Vấn đề ở đây là, không có sự điều tra đầy đủ nên họ mua phải tài sản đã thế chấp của ngân hàng, đầu tư phải chấp nhận rủi ro” (3). Không hiểu trong trường hợp này, người mua sẽ tìm hiểu thông tin bằng cách nào khi các doanh nghiệp có liên quan là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T; Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn đã có thỏa thuận bưng bít thông tin. Họ coi thường quyền được tiếp cận thông tin của người mua nên đã “phủi tay” đổ hết lỗi cũng như phần thua thiệt cho người dân. Trong một Nhà nước pháp quyền, quyền và lợi ích hợp pháp của mọi cá nhân, tổ chức trong giao dịch dân sự phải được bảo đảm bằng pháp luật. Tuy nhiên, trong tình trạng còn thiếu các chế tài đủ mạnh của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm để ràng buộc trách nhiệm đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm như hiện nay, thì quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch dân sự nói chung, trong đó có giao dịch về QSDĐ khó được bảo đảm.

Từ phía Nhà nước

Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng thì quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Điều 24 của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng quy định mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Cơ quan đăng ký có trách nhiệm hướng dẫn, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trong việc tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, vì nhiều lẽ khác nhau, việc khai thác, sử dụng các thông tin liên quan đến QSDĐ do Nhà nước quản lý dường như chưa hết sự độc quyền. Chẳng hạn, các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên quan đến các chương trình, dự án không phải bao giờ cũng được công bố công khai kịp thời, đúng pháp luật, bởi sự độc quyền ở đây sẽ tạo ra lợi nhuận đáng kể cho người sở hữu thông tin. “Khi bàn về dự thảo Luật Quy hoạch đô thị, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, vừa qua nhiều thông tin về quy hoạch đất đai, dự án… thường không được công bố đầy đủ, kịp thời khiến người dân bất bình” (4). Có lẽ, với cơ chế làm việc hành chính như hiện nay, thì việc thực hiện yêu cầu cung cấp thông tin về các giao dịch bảo đảm, hay các thông tin về QSDĐ do Nhà nước quản lý không hề đơn giản. Có những địa phương, cơ quan nhà nước không quy định việc cung cấp các thông tin tài liệu đất đai ở địa phương và người dân cũng không hề biết mình có quyền tiếp cận các tài liệu về đất đai, nên họ phải đi “xin” hoặc “nhờ” cán bộ, công chức; đi lại rất nhiều lần, có thể bị “hành”, người dân mới lấy được những thông tin mình cần. Quyền được tiếp cận thông tin của công dân đã bị vi phạm chính bởi cơ quan, công chức nhà nước mà công dân, và đôi khi là cả cơ quan, công chức nhà nước không hề biết.

Ngoài ra, nhiều nơi có văn bản quy định về quyền tiếp cận thông tin của người dân trong lĩnh vực đất đai, nhưng việc quy định phí quá cao cũng là một “trở ngại” để người dân tiếp cận thông tin. Vừa qua, UBND TP Hà Nội vừa ban hành quy định về việc thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai ở thành phố. Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác, sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải nộp phí khai thác, sử dụng. Đối với tổ chức, mức thu là 200.000 đồng /lần/hồ sơ; cá nhân, hộ gia đình là 100.000 đồng /lần/hồ sơ. Các dịch vụ cấp bản đồ địa chính, cấp tọa độ, độ cao… có mức phí 30.000 đồng /lần. Các cơ quan nội chính được miễn phí khi khai thác tài liệu (5).

Có thể nói, một, hai trăm ngàn hay ba mươi ngàn là một số tiền không lớn nhưng cũng không nhỏ, nhất là đối với những người nghèo để được biết những thông tin mà khi cần người dân được quyền biết. Dẫu rằng, bất kỳ dịch vụ nào cũng phải thu phí, nhưng người dân vừa đóng thuế để nuôi bộ máy nhà nước, lại có quyền được tiếp cận thông tin, thì việc thu phí quá cao, giống như đi “mua” thông tin của người dân như vậy có hợp lý? Trong khi những thông tin này có thể cập nhật trên mạng công khai, bởi lẽ, công nghệ thông tin đã đi vào từng ngõ ngách của quản lý hành chính.

Quay lại ví dụ trên, khi doanh nghiệp gian dối, người dân tìm đến cơ quan quản lý nhà nước nhưng cơ quan nhà nước cũng không có thông tin, bởi sự vi phạm pháp luật của doanh nghiệp. Cả người mua và nhà nước đều “bị động” trước doanh nghiệp, vì vậy mới có những hậu quả bất lợi xảy ra dành cho người mua QSDĐ. Không phải Nhà nước không có biện pháp, nhưng khi chế tài bảo đảm quyền được thông tin của người dân chưa đủ mạnh, thì rất nhiều cá nhân, tổ chức không “sợ” và người dân thì hoang mang không biết bấu víu vào đâu.

Thêm nữa, trên thực tế, nhiều khi, các doanh nghiệp và công dân mất cơ hội vì có quá nhiều thông tin pháp luật mà họ chưa kịp cập nhật, bởi pháp luật thay đổi quá nhanh chóng. Vụ việc sau là một ví dụ:

Theo hai hợp đồng tín dụng được ký kết lần lượt vào tháng 7 và tháng 10/2005, vợ chồng ông T. (xã Hòa Hiệp Nam, huyện Đông Hòa, tỉnh Phú Yên) vay Ngân hàng X số tiền 140 triệu đồng. Tài sản thế chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300 m2.

Do vợ chồng ông T. không trả nợ nên ngân hàng đã kiện họ ra tòa. Theo bản án ngày 31/3/2008 của TAND TP Tuy Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho ngân hàng cả vốn lẫn lời hơn 180 triệu đồng. Sau đó, Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa đã định giá, kê biên căn nhà để phát mại trừ nợ.

Lúc này, Ngân hàng X mới biết phần đất 300 m2 đã được ông T. đem gán nợ cho một người khác trước đó. Theo bản án ngày 24/10/2005 của TAND huyện Đông Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho người này hơn 80 triệu đồng. Ngày 31/1/2007, ông T. viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành án và được chấp thuận.

Ngân hàng X cho rằng, cơ quan thi hành án đã làm sai quy định trong việc tự ý xử lý mảnh đất trên, bởi theo khoản 4, Điều 41 của Pháp lệnh Thi hành án dân sự, thì khi kê biên tài sản đang được cầm cố, thế chấp, “chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố, thế chấp biết”…

Ngược lại với ý kiến của ngân hàng, ông Nguyễn Kim Đồng – Trưởng Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa khẳng định, Thi hành án đã làm đúng quy định. “Theo luật định thì hợp đồng thế chấp đất phải được đăng ký. Do phía Ngân hàng không đăng ký nên chúng tôi không phải hỏi ý kiến Ngân hàng”.

Trên thực tế, lúc ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng X có đăng ký thế chấp tại UBND xã Hòa Hiệp Nam. Theo Thông tư liên tịch số 03 ngày 4/7/2003 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay đã hết hiệu lực), UBND cấp xã cũng là cơ quan đăng ký, có thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng thế chấp. Sau đó, Thông tư liên tịch số 05 ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường quy định: “Các hợp đồng thế chấp, bảo lãnh đã được đăng ký theo quy định của pháp luật trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành thì không phải đăng ký lại” (khoản 5 mục VIII). Đến ngày 13/6/2006, khoản 11, Điều 1 của Thông tư liên tịch số 03 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường (sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05) lại yêu cầu: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước ngày 28/7/2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà vẫn còn thời hạn thực hiện thì cũng được đăng ký”.

Như vậy, Ngân hàng X có nhiệm vụ đăng ký mới việc thế chấp tại phòng Tài nguyên và môi trường (hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ nếu có) huyện Đông Hòa. Nhưng có lẽ vì không cập nhật kịp thời các quy định về việc đăng ký (được thay đổi nhiều lần) nên Ngân hàng đã “ngồi yên” (6). Có thể nói, trong một khoảng thời gian ngắn là 3 năm, những văn bản dưới luật như thông tư liên tịch – mà việc xây dựng không được phổ biến, lấy ý kiến rầm rộ như các văn bản luật để người dân dễ dàng biết – thay đổi nhiều lần với nội dung khác nhau, nên doanh nghiệp chưa cập nhật thông tin đầy đủ là điều dễ hiểu và họ đã bị thua thiệt. Điều này đương nhiên có lỗi từ doanh nghiệp; mặt khác, cũng một phần vì pháp luật thay đổi liên tục, trong khi việc thông báo, đăng công báo và phổ biến văn bản pháp luật không phải lúc nào cũng được thực hiện kịp thời, nên doanh nghiệp “vô tình” bị ảnh hưởng đến quyền tiếp cận thông tin.

2. Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Trong một Nhà nước pháp quyền, công dân phải được biết những gì Nhà nước làm, những quy tắc Nhà nước đưa ra cho xã hội, công dân. Do vậy, cần thiết phải có khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy việc công khai hoá, minh bạch hoá các hoạt động của Nhà nước, góp phần tạo nền tảng quan trọng cho xã hội dân sự mà chúng ta đang hướng tới. ở góc độ hẹp, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch liên quan đến QSDĐ, cần giải quyết một số vấn đề cơ bản:

- Làm thế nào để người dân dễ dàng tiếp cận được các thông tin do Nhà nước quản lý liên quan tới giao dịch mà họ sẽ thực hiện?;

- Người dân có nghĩa vụ gì khi tiếp cận, khai thác các thông tin đó?;

- Người dân phải chịu trách nhiệm gì khi không thực hiện các nghĩa vụ về cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thuộc quyền sử hữu, quyền sử dụng của họ cho cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định của pháp luật?

Để giải quyết những vấn đề trên, trước hết, cần xây dựng Luật Tiếp cận thông tin theo hướng quy định rõ: Những thông tin nào Nhà nước phải công khai; các hình thức cung cấp thông tin; quy trình cung cấp thông tin, tiếp cận và khai thác thông tin; quy định về thời hạn, chi phí do việc khai thác thông tin; quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc cung cấp thông tin; các chế tài đối với người có trách nhiệm cung cấp thông tin vi phạm các quy định của pháp luật về cung cấp thông tin, đặc biệt, cần quy định quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của cá nhân, tổ chức đối với người có trách nhiệm nếu người đó không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ, không kịp thời gây thiệt hại cho người yêu cầu.

Bên cạnh đó, cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan đến QSDĐ, cụ thể là:

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung đầu mối đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà; bảo đảm mọi biến động về quyền sở hữu nhà, QSDĐ phải được đăng ký và quản lý kịp thời; cụ thể hoá, minh bạch hoá quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đăng ký. Đặc biệt, hiện nay, khi công nghệ thông tin được ứng dụng trong hầu hết các lĩnh vực quản lý nhà nước, thì việc xây dựng hệ thống dữ liệu về nhà, đất trên mạng internet để người dân có thể truy cập dễ dàng là cần thiết. Việc truy cập này tùy vấn đề mà được thực hiện miễn phí hoặc người dân chỉ phải trả một số tiền lệ phí rất nhỏ.

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó phải bảo đảm sự thuận lợi tối đa để khuyến khích người dân chủ động, tự giác thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Đồng thời, có chế tài cụ thể đối với những người vi phạm nghĩa vụ đăng ký đối với những giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký.

- Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về công vụ, công chức, sao cho đội ngũ những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước thực sự là công bộc của dân, hạn chế tối đa việc gây phiền hà, sách nhiễu trong thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin từ phía Nhà nước.

- Hoàn thiện pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước để chống sự tuỳ tiện trong việc xác định độ mật đối với các tài liệu của Nhà nước, dẫn tới việc độc quyền thông tin để trục lợi, hoặc tránh sự kiểm soát của người dân đối với Nhà nước.

Chú thích:

(1) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/

(2) Tín dụng nhà đất "đè" ngân hàng, http://www.phapluattp.vn/news/kinh-te/view.aspx?news_id=226911.

(3) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/.

(4) http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=301044&ChannelID=6.

(5) http://www.phapluattp.vn/news/nha-nuoc/view.aspx?news_id=243181.

(6) http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=228467.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ: http://www.nclp.org.vn/thuc_tien_phap_luat/quyen-tiep-can-thong-tin-trong-cac-giao-dich-lien-quan-111en-quyen-su-dung-111at

Read more »

CHỐNG THAM NHŨNG PHẢI TỪ LUẬT ĐẤT ĐAI

NGUYÊN TẤN

Đất đai có thể nói đã và đang trở thành một nguồn lợi béo bở nhất, đồng thời cũng dễ dàng nhất cho nạn tham nhũng hiện nay. Do đó, không nên bỏ qua mục tiêu ngăn chặn tham nhũng khi sửa đổi Luật Đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Dù với tư cách đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước có quyền gần như tuyệt đối trong việc định đoạt đối với đất đai.

Ví dụ, theo điều 5, Luật Đất đai, Nhà nước có các quyền: quyết định mục đích sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; định giá đất; quyết định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất…

Với những quyền to lớn đó, nếu không có quy định ràng buộc chặt chẽ và cơ chế giám sát hữu hiệu thì tất yếu sẽ nảy sinh tham nhũng, nhất là khi đất đai trở thành một thứ hàng hóa có giá trị như hiện nay.

Thực tế cho thấy, tiêu cực, sai phạm đang có mặt trong hầu hết tiến trình thực thi quyền lực đối với đất đai nhưng phổ biến hơn cả là trong việc thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… Việc thu hồi đất dù thủ tục xem ra hết sức phức tạp, rối rắm, nhưng lại đang bị lợi dụng, lạm dụng đến mức có người cho rằng “không đâu như ở Việt Nam thu hồi đất dễ như vậy”.

Một trong những cách thu hồi đất nhanh và rẻ là “thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế”. Với trường hợp này, người được giao đất được lợi rất nhiều thứ. Một mặt, việc thu hồi đất sẽ do Nhà nước “gánh” giùm và mặt khác tiền đền bù luôn luôn thấp vì áp theo khung giá do Nhà nước ấn định. Nói cách khác, họ được “cấp” đất với chi phí rẻ so với giá đất trên thị trường, ngược lại người bị thu hồi luôn luôn phải chịu thua thiệt nặng nề. Đây chính là mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ hơn một năm qua, từ đầu năm 2008 đến nay, trong 12.039 vụ thanh tra tại các tỉnh, thành phố, cơ quan chức năng đã phát hiện 8.052 héc ta đất có sai phạm, kiến nghị thu hồi 3.790 héc ta, đã thu hồi 361,9 héc ta đất.

Với những mặt tiêu cực có thể xảy ra, việc thu hồi đất lẽ ra nên hết sức hạn chế, thế nhưng, pháp luật về đất đai lại mở rộng cho quá nhiều đối tượng được áp dụng.

Theo điều 40, Luật Đất đai, có bốn trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế gồm đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn.

Thế nhưng, đến Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, loại “dự án đầu tư lớn” được diễn giải, mở rộng thêm ba đối tượng, đó là các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A; các dự án từ vốn ODA; các dự án đầu tư 100% vốn nước ngoài mà không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Đến lượt các văn bản diễn giải tiếp, chẳng hạn tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 2-4 năm nay (trước đây là Nghị định 16/2005/NĐ-CP), loại dự án thuộc nhóm A lại được mở rộng, nâng lên khoảng 50 lĩnh vực khác nhau. Đó là chưa kể những dạng “biến tướng” khác trong quá trình thực thi pháp luật.

Gắn liền với việc thu hồi đất, giao đất là chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở; đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sang mục đích khác… Giá trị đất sau mỗi lần chuyển đổi như vậy có thể tăng lên gấp bội lần, thậm chí hàng trăm lần và do đó cũng trở thành miếng mồi ngon cho tiêu cực, tham nhũng, nhất là khi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định về việc chuyển đổi này còn khá sơ sài. Luật Đất đai chỉ quy định vỏn vẹn trong hai điều khoản và không hề nói rõ điều kiện cụ thể nào thì được chuyển mục đích sử dụng.

Hệ quả là với tình trạng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng tràn lan ở các địa phương, hàng loạt héc ta “bờ xôi ruộng mật” lần lượt bị thế chỗ bởi các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng, để rồi thậm chí bị bỏ hoang do dự án “treo”, chủ đầu tư không có năng lực; hay hàng loạt khu rừng đặc dụng, rừng phòng hộ bị tàn phá nặng nề khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

Theo một báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, từ năm 2000-2007 diện tích đất trồng lúa của cả nước đã giảm tới 361.935 héc ta. Chỉ riêng từ năm 2000-2005, đất lúa giảm 318,4 ngàn héc ta, trong đó chuyển sang sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp không thu tiền là 40.700 héc ta, chuyển sang cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 24.700 héc ta và 220.000 héc ta đất dịch chuyển sang ngành nuôi trồng thủy sản. Với diễn biến trên, sản lượng lúa bị sụt giảm từ 400.000-500.000 tấn/năm và ảnh hưởng tới đời sống của ít nhất 100.000 hộ nông dân/năm.

Trong khi đó, cơ chế để giám sát việc thực thi quyền lực trong quản lý đất đai còn bộc lộ nhiều bất cập. Một trong những vấn đề quan trọng cần giám sát là quy hoạch sử dụng đất đai từ khi lập cho đến quá trình thực thi, triển khai. Nếu việc này được giám sát chặt chẽ thì khó có chuyện quy hoạch đường đi qua nhà của vị quan chức nọ bị bẻ cong sang nhà người khác hoặc tùy tiện cấp đất cho nhà đầu tư làm sân golf thay vì lẽ ra phải được giữ lại để nuôi bò sữa.

Theo Luật Đất đai, cả bốn cấp hành chính gồm Chính phủ, tỉnh (thành phố), huyện, xã đều có chức năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, chỉ có việc lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất ở cấp xã mới phải lấy ý kiến nhân dân. Như vậy, người dân không có cơ hội đóng góp ý kiến cho quy hoạch của các cấp còn lại mặc dù những quy hoạch này dùng để làm cơ sở cho việc lập quy hoạch chi tiết.

Mặt khác, luật cũng chưa xác định giá trị pháp lý của việc đóng góp ý kiến, nghĩa là nếu ý kiến đó hợp lý mà không được cơ quan lập quy hoạch tiếp thu thì… cũng chẳng sao cả. Chính vì vậy, trên thực tế không ít nơi công đoạn lấy ý kiến của dân bị cơ quan lập quy hoạch lờ đi hoặc làm qua loa, hình thức. Một dự án xây dựng cụm công nghiệp tại Bảo Lộc, Lâm Đồng, thậm chí quên” luôn cả việc lấy ý kiến người dân và đến bảy tháng sau khi phê duyệt quyết định quy hoạch chi tiết mới được công bố.

Thế nhưng, ngay cả trong trường hợp người dân được lấy ý kiến đi chăng nữa thì việc đóng góp cũng khó đạt hiệu quả vì quy hoạch đất đai là một lĩnh vực chuyên môn phức tạp, không phải ai cũng hiểu để đóng góp ý kiến. Ngay tại nhiều cơ quan hay dự án ở TPHCM, những bảng, biển quy hoạch được treo, cắm từ năm này qua năm khác nhưng hầu hết người dân chẳng ai quan tâm vì họ có hiểu gì đâu.

Để khắc phục vấn đề này, nên chăng với những dự án có quy mô tác động lớn cần có một hội đồng thẩm định độc lập bao gồm các nhà chuyên môn, các nhà khoa học?

SOURCE: THỜI BÁO KINH TẾ SÀI GÒN

Trích dẫn từ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/diendan/ykien/18526/

Read more »

XÂY DỰNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI VẤN ĐỀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN – Đại học Luật Hà Nội

1. Thực trạng hoạt động xây dựng pháp luật đất đai với vấn đề phát triển bền vững

1.1. Những thành công

Thứ nhất, hoạt động xây dựng pháp luật nói chung và hoạt động xây dựng pháp luật đất đai (PLĐĐ) nói riêng đã quán triệt sâu sắc các quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạch định các chính sách phát triển kinh tế, xã hội. Điều này thể hiện khi soạn thảo dự thảo Luật Đất đai, nguyên tắc bảo đảm phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất (SDĐ) là một trong những nguyên tắc chủ đạo xuyên suốt quá trình soạn thảo, xây dựng PLĐĐ.

Thứ hai, hoạt động xây dựng PLĐĐ dựa vào Hiến pháp, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Chương trình tổng thể về xây dựng pháp luật của Chính phủ giai đoạn 2001 – 2010 v.v.. làm định hướng, mà một trong những tư tưởng chủ đạo của các văn bản này là đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, tương thích giữa các đạo luật trong hệ thống pháp luật. Do vậy, đây là một yêu cầu bắt buộc cơ quan soạn thảo PLĐĐ phải đối chiếu với các quy định của Luật Bảo vệ môi trường, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp v.v.. trong quá trình soạn thảo để đảm bảo tính tương thích, đồng bộ về mặt nội dung.

Thứ ba, tiếp cận quan điểm quản lý tổng hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên vì sự phát triển bền vững, Bộ Tài nguyên và môi trường đã được thành lập theo Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 của Chính phủ với chức năng quản lý nhà nước đa ngành, đa lĩnh vực về tài nguyên, môi trường. Kể từ khi Bộ Tài nguyên và môi trường được thành lập, hoạt động xây dựng PLĐĐ được xác định là một trong những công tác trọng tâm của ngành, công tác này tiếp tục được coi trọng và đẩy mạnh nhằm tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, toàn diện và đồng bộ phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Chất lượng công tác xây dựng PLĐĐ được nâng lên một bước, cụ thể:

- Hoạt động xây dựng PLĐĐ đã tuân thủ quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản pháp luật có liên quan. Các văn bản quy phạm PLĐĐ được ban hành đúng thẩm quyền, đúng thể thức văn bản và kỹ thuật soạn thảo. Hơn nữa, quy trình xây dựng, soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ đã dần đi vào nền nếp với việc Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành quy định về soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật về tài nguyên và môi trường nói chung và văn bản quy phạm PLĐĐ nói riêng;

- Hoạt động soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ đã ngày càng chú trọng đến việc đánh giá, tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật để làm căn cứ cho việc xây dựng các quy định mới phù hợp với thực tiễn;

- Hoạt động soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ đã tiếp cận phương thức quản lý tổng hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên nói chung và tài nguyên đất đai nói riêng vì sự phát triển bền vững. Điều này thể hiện trong quá trình soạn thảo, cơ quan chủ trì đã chú ý đến việc lồng ghép giữa vấn đề đất đai với vấn đề bảo vệ môi trường trong quản lý, SDĐ; đảm bảo tính đồng bộ, tương thích giữa văn bản quy phạm PLĐĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành với các văn bản của cơ quan cấp trên và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan do các bộ, ngành khác soạn thảo;

- Hoạt động xây dựng PLĐĐ đã quán triệt các chủ trương, đường lối, quan điểm của Đảng về xây dựng chính sách PLĐĐ trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn quản lý nhà nước về lĩnh vực tài nguyên và môi trường của Bộ và những định hướng phát triển của ngành để soạn thảo, ban hành các văn bản quy phạm PLĐĐ phù hợp phục vụ đắc lực công tác quản lý nhà nước về đất đai;

- Hoạt động xây dựng PLĐĐ đã góp phần xác lập và từng bước hoàn thiện khung PLĐĐ đáp ứng các đòi hỏi của quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường; cụ thể: chú trọng ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản; vấn đề tài chính về đất đai; các quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; xác lập cơ chế pháp lý nhằm bảo hộ quyền tự do kinh doanh của công dân trong lĩnh vực SDĐ; coi trọng vấn đề kỷ cương, kỷ luật trong lập, xét duyệt, điều chỉnh, thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ…

Thứ tư, thành phần của các ban soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ không chỉ có các nhà quản lý, nhà hoạch định chính sách mà bắt đầu có đại diện giới khoa học, các chuyên gia về môi trường, chuyên gia về xã hội học v.v.. Điều này cho thấy có sự điều chỉnh về quy trình xây dựng PLĐĐ chú ý đến yếu tố bảo đảm sự phát triển bền vững.

Thứ năm, quy trình lấy ý kiến đóng góp vào các dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ có sự cải tiến theo hướng không chỉ lấy ý kiến của các bộ, ngành mà còn chú trọng đến việc lắng nghe ý kiến của các nhà khoa học, các chuyên gia kinh tế, xã hội, môi trường và ý kiến của người dân.

Quy trình thẩm định dự thảo các văn bản quy phạm PLĐĐ dần đi vào nề nếp, đáp ứng đúng tiến độ về thời gian quy định.

Thứ sáu, hoạt động xây dựng PLĐĐ cũng bắt đầu chú ý đến việc nội luật hóa các yêu cầu bảo đảm sự phát triển bền vững trong các điều ước quốc tế mà nước ta ký kết hoặc tham gia vào nội dung các quy phạm PLĐĐ.

1.2. Những tồn tại, bất cập

Bên cạnh những thành công không thể phủ nhận, việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ còn bộc lộ một số bất cập cơ bản sau:

Thứ nhất, tính lồng ghép giữa vấn đề đất đai và vấn đề bảo vệ môi trường trong hoạt động xây dựng PLĐĐ dường như chưa được thực hiện một cách nhất quán. Chưa có sự lồng ghép vấn đề bảo vệ môi trường trong hoạt động thanh tra đất đai; vấn đề bảo vệ môi trường còn thể hiện rất mờ nhạt trong các quy định về quản lý và SDĐ đô thị; đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc còn thiếu các quy định cụ thể về quy hoạch SDĐ để xây dựng công trình xử lý chất thải, quy hoạch bãi chứa chất thải trong khu công nghiệp, trong các cơ sở sản xuất – kinh doanh v.v..

Thứ hai, cơ chế phối, kết hợp giữa các đơn vị chức năng của Bộ Tài nguyên và môi trường và giữa Bộ Tài nguyên và môi trường với các bộ, ngành có liên quan trong công tác soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ còn chưa chặt chẽ và hiệu quả. Cụ thể là:

- Mặc dù đã chú ý đến giới khoa học, các chuyên gia, song thành viên của các ban soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ vẫn chủ yếu là lãnh đạo các bộ, ngành; hoạt động của Ban soạn thảo còn mang tính rộng rãi cho đủ thành phần, chỉ chú trọng tính đại diện hình thức của các bộ, ngành có liên quan; sự tham gia của các nhà khoa học, các chuyên gia còn nhiều hạn chế, chưa thực sự được coi trọng; nhiều quy phạm pháp luật về thực chất là thiết chế hợp thức hóa lợi ích cục bộ của bộ, ngành chủ trì việc soạn thảo luật, pháp lệnh (1). Hơn nữa, việc quy định cơ chế làm việc chưa cụ thể; quy định trách nhiệm của các thành viên ban soạn thảo không cụ thể, rõ ràng nên trong nhiều cuộc họp ban soạn thảo nhằm đóng góp ý kiến vào dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ có một số thành viên không tham dự hoặc tham dự không đầy đủ. Với cơ cấu và hình thức hoạt động như vậy, vai trò của các ban soạn thảo trong công tác xây dựng PLĐĐ chưa đáp ứng được sự kỳ vọng. Thực chất hoạt động soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ dường như do tổ biên tập đảm nhiệm là chính, còn hoạt động, vai trò của các ban soạn thảo rất mờ nhạt.

- Hoạt động thẩm tra, lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo các văn bản quy phạm PLĐĐ dường như chỉ đóng khung giữa các bộ, ngành; giữa các cơ quan nhà nước với nhau là chủ yếu. Mặc dù, thời gian gần đây, cơ quan chủ trì soạn thảo đã có nhiều cố gắng trong việc đổi mới quy trình lấy ý kiến đóng góp như đưa dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ lên mạng Internet; khuyến khích người dân đóng góp ý kiến qua mạng internet và các phương tiện đài, báo nhưng do người dân chưa ý thức được lợi ích của việc tham gia đóng góp ý kiến hoặc cơ chế lấy ý kiến chưa thật sự thích hợp, tiện ích nên sự đóng góp của công chúng vào qúa trình xây dựng PLĐĐ còn nhiều hạn chế.

Ngoài ra, việc gửi dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ cho các bộ, ngành xin ý kiến được thực hiện trong thời gian ngắn nên các cơ quan đóng góp ý kiến không có đủ thời gian cần thiết để nghiên cứu, đọc kỹ nội dung dự thảo. Vì vậy, chất lượng đóng góp ý kiến của các bộ, ngành không cao, thậm chí có nơi công việc này được tiến hành rất hình thức, chiếu lệ cho xong.

- Cơ chế phản hồi sự tiếp thu ý kiến của cơ quan chủ trì, soạn thảo với các cơ quan, người dân đóng góp ý kiến vào dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ chưa được xác lập một cách cụ thể, đồng bộ. Trong rất nhiều trường hợp, người tham gia đóng góp ý kiến không biết những ý kiến đóng góp của mình có được ban soạn thảo tiếp thu không, tiếp thu đến đâu và lý do của việc không tiếp thu.

Thứ ba, chưa xác định được cơ chế hữu hiệu cho việc tham gia phản biện các dự thảo Luật Đất đai, dự thảo các văn bản quy phạm PLĐĐ của các tổ chức dân sự, các hiệp hội quần chúng. Dường như sự phản biện các dự thảo luật nói chung và dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ nói riêng chủ yếu do các tổ chức chính trị – xã hội như Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội Phụ nữ, Hội Nông dân, Công đoàn, Đoàn Thanh niên thực hiện. Vì vậy, cơ quan soạn thảo chưa nắm bắt được hết các tâm tư, nhu cầu của người dân trong xã hội để phản ánh vào trong nội dung dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ.

Thứ tư, tính khả thi của văn bản quy phạm PLĐĐ còn hạn chế, nhiều quy định sau khi ban hành một thời gian ngắn đã bị lạc hậu so với thực tiễn, do năng lực dự báo của nhà làm luật còn thấp, quy phạm PLĐĐ được xây dựng dường như chưa dự liệu hết các tình huống sẽ nảy sinh để điều chỉnh. Vì vậy, văn bản quy phạm PLĐĐ thường hay sửa đổi, bổ sung gây khó khăn trong công tác thực thi.

Thứ năm, năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác xây dựng PLĐĐ còn nhiều hạn chế. Thể hiện:

- Các văn bản quy phạm PLĐĐ liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như xây dựng, bảo vệ môi trường, nông nghiệp v.v.. Điều này đòi hỏi cán bộ làm công tác xây dựng PLĐĐ phải am hiểu sâu nhiều lĩnh vực (trong đó có những lĩnh vực chuyên môn hẹp). Tuy nhiên, thực trạng đội ngũ cán bộ làm công tác soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ phần lớn là những người được đào tạo từ các chuyên ngành kỹ thuật, quản lý đất đai chuyển sang nên họ không am hiểu kỹ thuật lập pháp, không được trang bị kiến thức pháp luật. Soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật là một khoa học, đồng thời là một nghề đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao. Tuy nhiên, hiện nay đa số các cơ quan đang tổ chức soạn thảo các dự thảo văn bản pháp luật chủ yếu dựa vào kinh nghiệm là chính. Có rất ít các chuyên gia được đào tạo một cách bài bản về lĩnh vực này (2);

- Ngược lại, số cán bộ tốt nghiệp cử nhân luật được trang bị kiến thức pháp luật nhưng lại không am hiểu kiến thức chuyên môn, nên khi soạn thảo các quy định về quản lý và sử dụng đất đai liên quan đến từng lĩnh vực chuyên môn hẹp họ gặp rất nhiều khó khăn, lúng túng. Đó là chưa kể trình độ ngoại ngữ của phần lớn các cán bộ làm công tác xây dựng PLĐĐ còn yếu nên không có điều kiện đọc và tìm hiểu kinh nghiệm lập pháp của nước ngoài trong việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững vào hoạt động xây dựng PLĐĐ.

Thứ sáu, kỹ năng nhận biết những đòi hỏi, yêu cầu của thực tiễn cuộc sống về lồng ghép phát triển bền vững trong lĩnh vực đất đai dường như chưa được các cơ quan soạn thảo chú trọng đúng mức thông qua hoạt động phân tích chính sách, điều tra đánh giá nhu cầu xã hội để phản ánh vào nội dung các quy định nên pháp luật nói chung và PLĐĐ nói riêng chậm đi vào cuộc sống hoặc chỉ dừng lại ở mức luật khung: “Chúng ta thường không tổ chức nghiên cứu và phân tích chính sách trước khi bắt đầu công việc soạn thảo. Do vấn đề của cuộc sống không được nhận biết, chính sách và giải pháp lập pháp không được xác định từ trước, những người soạn thảo văn bản thường chỉ đưa ra được các quy định chung chung. Rủi ro hơn, những quy định chung chung này lại được bổ sung liên tục qua mỗi lần thảo luận và tổ chức lấy ý kiến. Rốt cuộc, cái mà chúng ta thường có là những dự thảo văn bản pháp luật rất cồng kềnh và ôm đồm: mọi vấn đề có liên quan đều được đề cập, nhưng chính sách và giải pháp thì không phải bao giờ cũng sáng rõ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân giải thích tại sao pháp luật chậm đi vào cuộc sống” (3).

1.3. Nguyên nhân

Mọi tồn tại, khiếm khuyết của hệ thống pháp luật bao giờ cũng có nguyên nhân của nó. Những hạn chế của việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ bắt nguồn từ các nguyên nhân cơ bản sau đây:

Thứ nhất, quan điểm kết hợp chặt chẽ giữa vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ chưa được nhận thức một cách thấu đáo giữa cơ quan chủ trì soạn thảo với các bộ, ngành hữu quan. Điều này thể hiện trong quá trình soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ liên quan đến khía cạnh kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường thiếu sự phối kết hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa Bộ Tài nguyên và môi trường với các bộ, ngành hữu quan Sự phối hợp giữa các bộ, ngành chưa thật chặt chẽ, linh hoạt, nhiều văn bản khi có ý kiến khác nhau chậm được giải quyết (như vấn đề về thẩm quyền giữa các bộ, phân công trách nhiệm thực hiện…)(4).

Thứ hai, công nghệ soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ còn ở trình độ thấp; kỹ thuật soạn văn bản quy phạm PLĐĐ chưa đạt yêu cầu. Thể hiện:

- Phương thức xây dựng pháp luật nói chung và phương thức xây dựng PLĐĐ nói riêng thiên về mong muốn chủ quan hơn là xuất phát từ đòi hỏi của cuộc sống;

- Kỹ năng thể chế hóa chính sách thành pháp luật còn yếu. Công việc này đòi hỏi phải có những chuyên gia giỏi về lĩnh vực soạn thảo văn bản pháp luật. Rất tiếc, chúng ta còn thiếu nghiêm trọng những chuyên gia này (5);

- Thiếu giai đoạn phân tích và quyết định chính sách trong việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ.

Thứ ba, cơ cấu và thành phần của các ban soạn thảo vẫn mang tính hình thức, chủ yếu là đại diện cho lợi ích của các bộ, ngành có liên quan. Hoạt động của ban soạn thảo còn mờ nhạt; việc soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ nhiều khi còn khoán trắng cho tổ biên tập thực hiện.

Thứ tư, quy trình và cơ chế lấy ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các chuyên gia và lấy ý kiến đóng góp của đông đảo quần chúng nhân dân còn nhiều hạn chế; chưa có cơ chế phù hợp để khuyến khích tạo điều kiện cho các tổ chức dân sự tham gia phản biện khoa học vào các dự thảo luật đất đai, dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ.

Việc thẩm định dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ chủ yếu do Bộ Tư pháp và Văn phòng Chính phủ thực hiện mà chưa có cơ chế thích hợp về tham khảo ý kiến phản biện, thẩm định từ phía các viện nghiên cứu, các cơ sở đào tạo luật, các nhà khoa học, các chuyên gia.

Việc lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành vào dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ chỉ thực hiện trong thời gian ngắn nên chất lượng đóng góp ý kiến không cao.

Thứ năm, chưa xây dựng được những tiêu chí cụ thể của việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ nên hiệu quả đạt được còn thấp, chưa đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn.

2. Một số giải pháp

Thứ nhất, quan điểm kết hợp chặt chẽ giữa vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ phải được quán triệt sâu sắc, nhận thức thống nhất giữa cơ quan chủ trì soạn thảo với các bộ, ngành hữu quan trong quá trình soạn thảo các văn bản quy phạm PLĐĐ.

Thứ hai, đổi mới mạnh mẽ công nghệ và kỹ năng soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ, trước mắt cần tập trung vào một số nội dung trọng yếu sau đây:

- Xây dựng chiến lược tổng thể về chương trình xây dựng PLĐĐ đồng bộ đặt trong mối quan hệ kết hợp chặt chẽ, hài hòa với chiến lược phát triển bền vững;

- Cần chú trọng và tăng cường thực hiện việc phân tích chính sách trước khi bắt tay soạn thảo các văn bản quy phạm PLĐĐ. Giai đoạn phân tích và quyết định chính sách phải mang tính bắt buộc và là giai đoạn không thể thiếu được trong việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ.

Thứ ba, đổi mới mạnh mẽ về cơ cấu và thành phần của các ban soạn thảo theo hướng tăng số lượng các nhà khoa học, các chuyên gia về lĩnh vực môi trường, kinh tế, xã hội; giảm bớt sự tham gia của quan chức các bộ, ngành, đưa các chuyên gia giỏi về chuyên môn vào thành phần ban soạn thảo; sáp nhập ban soạn thảo với tổ biên tập làm một đầu mối thống nhất trực tiếp tham gia soạn thảo văn bản quy phạm PLĐĐ.

Thứ tư, đổi mới căn bản quy trình và cơ chế lấy ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các chuyên gia và lấy ý kiến đóng góp của đông đảo quần chúng nhân dân; xác lập cơ chế khuyến khích tạo điều kiện cho các tổ chức dân sự tham gia phản biện khoa học vào các dự thảo luật đất đai, dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ. Cần quy định rõ trách nhiệm giải trình tiếp thu ý kiến đóng góp của cơ quan soạn thảo; xác lập cơ chế đối thoại, trao đổi thường xuyên giữa cơ quan soạn thảo với những chủ thể tham gia đóng góp ý kiến vào dự thảo các văn bản quy phạm PLĐĐ.

- Bên cạnh việc thẩm định dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ do Bộ Tư pháp và Văn phòng Chính phủ thực hiện, cần có cơ chế tham khảo lấy ý kiến phản biện, thẩm định từ phía các viện nghiên cứu, các cơ sở đào tạo luật, các nhà khoa học, các chuyên gia.

- Chủ động bố trí, sắp xếp quỹ thời gian thích hợp trong việc lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành vào dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ. Qũy thời gian này không nên quá ngắn (khoảng từ 30 ngày – 45 ngày) để các bộ, ngành có thời gian nghiên cứu kỹ nội dung dự thảo; từ đó đưa ra những ý kiến đóng góp xác đáng; đồng thời tránh việc lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo văn bản quy phạm PLĐĐ một cách hình thức, chiếu lệ làm lãng phí thời gian, gây tốn kém tiền của của nhân dân.

Thứ năm, khẩn trương nghiên cứu, xây dựng những tiêu chí cụ thể của việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác xây dựng PLĐĐ đáp ứng yêu cầu của phát triển bền vững đất nước.

Thứ sáu, cơ quan chủ trì và ban soạn thảo phải phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan ngay từ giai đoạn phân tích chính sách để xử lý các vấn đề còn có quan điểm, ý kiến khác nhau về việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ.

Thứ bảy, cần có kế hoạch bồi dưỡng nâng cao trình độ về chuyên môn trên các lĩnh vực tài nguyên và môi trường; trang bị kiến thức về pháp luật cho đội ngũ cán bộ làm công tác xây dựng PLĐĐ; đồng thời tiến hành bồi dưỡng, tập huấn thường xuyên cho đội ngũ cán bộ này về kỹ năng, quy trình soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật; có chế độ đãi ngộ phù hợp để thu hút các chuyên gia giỏi về chuyên môn bổ sung cho đội ngũ cán bộ làm công tác xây dựng PLĐĐ; đồng thời mở rộng và tăng cường hợp tác quốc tế để học tập kinh nghiệm của nước ngoài trong việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững vào hoạt động xây dựng pháp luật nói chung và hoạt động xây dựng PLĐĐ nói riêng.

Thứ tám, tăng cường công tác giám sát và nâng cao chất lượng giám sát của Quốc hội đối với hoạt động lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ.

Thứ chín, nghiên cứu để từng bước áp dụng phương pháp chuyên gia trong việc lồng ghép vấn đề phát triển bền vững trong hoạt động xây dựng PLĐĐ; đồng thời nghiên cứu, xem xét việc thí điểm thực hiện phương thức đấu thầu trong hoạt động xây dựng PLĐĐ.

Thứ mười, tăng cường kỷ cương trong hoạt động xây dựng PLĐĐ.

————————-

(1) Đoàn Mạnh Giao, Công tác xây dựng luật, pháp lệnh tại Chính phủ: Thực trạng và giải pháp, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp – số 8, tháng 8/2004, tr.19.

(2) Nguyễn Sĩ Dũng, Thế sự – Một góc nhìn, Nxb Tri thức, Hà Nội – 2007, tr.118 – 119.

(3) Nguyễn Sĩ Dũng, Sđd, tr. 119.

(4) PGS.TS. Kiều Đình Thụ: Đẩy mạnh công tác soạn thảo và ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật, pháp lệnh, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12 tháng 12/2007, tr. 12.

(5) Nguyễn Sĩ Dũng, Sđd, tr.121.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ: http://www.nclp.org.vn/chinh_sach/xay-dung-phap-luat-111at-111ai-voi-van-111e-phat-trien-ben-vung

Read more »