GIẢI PHÁP CHO NÔNG DÂN CÓ ĐẤT NÔNG NGHIỆP BỊ THU HỒI THEO QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

PHÒNG TÀI NGUYÊN – ĐẤT, CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN, BỘ TÀI CHÍNH

Theo Nghị quyết số 57/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội về kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010 của cả nước thì chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được phê duyệt là 645.200 ha. Nếu tính trung bình 1 ha đất nông nghiệp liên quan đến 1-2 lao động nông nghiệp thì số nông dân bị ảnh hưởng trực tiếp từ việc thu hồi đất nông nghiệp từ năm 2006-2010 không dưới 1 triệu người.

Tuy chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư đã được đổi mới, hoàn thiện, đảm bảo người nông dân được trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xứng đáng với giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi theo cơ chế thị trường nhưng với khả năng quản lý tài chính hạn chế, nhận được khoản tiền bồi thường lớn, đa số nông dân thường sử dụng vào mục đích tiêu dùng mà chưa chú trọng vào việc dùng tiền đầu tư sản xuất kinh doanh hay thậm chí gửi tiền vào ngân hàng để lấy lãi suất tiêu dần trong tương lai. Trong khi đất nông nghiệp bị thu hồi, không còn tư liệu sản xuất, người dân không biết làm gì để sống, thường kéo nhau lên thành phố làm thuê tự phát dẫn đến mất ổn định an ninh, dễ pháp sinh tệ nạn xã hội.

 Trước tình hình đó, bài toán đặt ra là phải tạo ra một cơ chế để đảm bảo cho người dân có được nguồn tài chính đảm bảo đời sống lâu dài khi bị “công nghiệp hoá, hiện đại hoá” diện tích đất họ đang trồng cấy. Nghị quyết số 26 – NQ/T.Ư ngày 5/8/2008 của Ban Chấp hành Trung ương về nông nghiệp, nông dân, nông thôn đã đưa ra giải pháp cho vấn đề này là chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan xây dựng cơ chế cho nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cơ chế này không những đảm bảo giúp người dân có nguồn tài chính lâu dài để ổn định đời sống mà còn giúp doanh nghiệp giảm tải gánh nặng giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư, đặc biệt giúp các doanh nghiệp nông lâm nghiệp hình thành và ổn định vùng nguyên liệu. Ngoài ra, khi đời sống nông dân mất đất được cải thiện thì nhà nước cũng giảm được áp lực về phúc lợi xã hội để ổn định an sinh xã hội cho nông dân mất đất.

Vấn đề là xây dựng cơ chế cho nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất như thế nào cho phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan cũng như thực sự đi vào đời sống? Câu trả lời là để xây dựng được một khung pháp lý hoàn chỉnh, cần tập trung giải quyết một số vấn đề sau:

Một là, nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp vào dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người dân sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất để được chuyển mục đích sử dụng đất là rất lớn, trên thực tế luôn vượt quá khả năng tài chính của người dân. Do đó, nên chăng quy định phạm vi nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án sản xuất lâm, nông nghiệp (không phải chuyển mục đích sử dụng đất). Còn đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người dân được góp vốn bằng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hai là, cơ chế này sẽ tạo một số ưu đãi nhất định cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp theo quy hoạch nên cần có quy định tránh tình trạng dân thành thị đầu cơ đất nông nghiệp tại các vị trí có quy hoạch thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư rồi đưa vào góp vốn để hưởng các ưu đãi đó. Có thể hạn chế tình trạng trên bằng các quy định cụ thể đối tượng hộ nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ giới hạn là những hộ nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có quy hoạch sử dụng đất.

Ba là, về thẩm quyền quyết định cho phép góp vốn nên giao cho cấp Huyện hay cấp Tỉnh? Nếu giao cho cấp huyện thì sẽ tiết kiệm được chi phí hành chính cũng như đáp ứng được tâm tư nguyện vọng của người dân hơn do là cơ quan “gần dân” hơn cấp Tỉnh. Tuy nhiên, cấp Tỉnh lại có khả năng rà soát lựa chọn được những dự án sử dụng đất khả thi để đảm bảo nông dân góp vốn sẽ thu được lợi tức, vấn đề tiên quyết của cơ chế này. Nếu dự án kém hiệu quả kéo dài thì mục tiêu ổn định đời sống cho người dân mất đất sẽ không thực hiện được.

Bốn là, về xác định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn: Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn được thể hiện trong hợp đồng góp vốn. Nên quy định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn là giá thoả thuận giữa các bên góp vốn? giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp Tỉnh ban hành hàng năm hay chỉ bằng một phần giá trị thực của quyền sử dụng đất nông nghiệp vì sau thời hạn góp vốn thì đất vẫn thuộc quyền sử dụng của các hộ nông dân? Để đảm bảo quyền lợi của các bên, nên chăng quy định giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng góp vốn. Chỉ khi các bên không có hoặc không thể thoả thuận thì các cơ quan nhà nước mới can thiệp để xác định.

Năm là, thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Nên quy định theo hướng hộ nông dân được nhận giá trị vốn góp bằng cổ phần của các tổ chức nhận vốn góp tương ứng với phần giá trị vốn góp và được lựa chọn loại cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp. Vấn đề là nếu tổ chức nhận góp vốn là doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán thì tính giá trị quyền sử dụng đất góp vốn theo giá nào của cổ phần? Theo mệnh giá cổ phần hay theo giá thị trường của cổ phần tại thời điểm góp vốn? Nên chăng quy định mở là giá trị góp vốn được xác định bằng cổ phần theo giá do hai bên thoả thuận. Quy định này đảm bảo được nguyên tắc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tự nguyện, cùng thoả thuận, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

Sáu là, trường hợp doanh nghiệp cổ phần sản xuất kinh doanh chưa có lãi trong những năm đầu thực hiện dự án thì nông dân góp vốn không có cổ tức để đảm bảo đời sống. Giải quyết vấn đề này, nên chăng có quy định bên góp vốn hưởng trợ cấp khi Công ty chưa có cổ tức. Mức hỗ trợ cụ thể do hai bên tự thoả thuận và ghi cụ thể vào Hợp đồng góp vốn; Đồng thời, hộ nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được ưu tiên thanh toán trước các cổ đông khác giá trị cổ phần tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn khi doanh nghiệp nhận góp vốn phá sản, giải thể phải phát mãi tài sản của doanh nghiệp để thanh toán nợ.

Trên đây là một số gợi ý về cơ chế cho phép nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là cơ chế hoàn toàn mới, cần phải được thực nghiệm từng bước thận trọng trước khi áp dụng rộng rãi. Do đó, Bộ, ngành có thẩm quyền nên xây dựng cơ chế thí điểm để thực hiện trong một số dự án điển hình; sau đó đúc rút kinh nghiệm thực tế và dần hoàn thiện chính sách cho phù hợp. Hơn nữa, để cơ chế này thực sự khả thi trên thực tế thì sau khi cơ chế này được ký ban hành, cơ quan nhà nước tại địa phương nên thể chế hoá thành quy chế cho phép nông dân góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp với những quy định cụ thể và riêng biệt phù hợp với đặc điểm của từng địa phương./.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN, BỘ TÀI CHÍNH

Read more »

HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM TRONG 20 NĂM ĐỔI MỚI

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN – Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

Trong thời kỳ đổi mới, nhà nước đã từng bước xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai (PLĐĐ) đáp ứng các yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong cơ chế thị trường. Hệ thống PLĐĐ ở nước ta là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nên không tránh khỏi trường hợp “văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ… Nhiều chính sách đã ban hành chưa được tổ chức chỉ đạo, hướng dẫn và thi hành nghiêm túc” Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương khoá IX, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội,  2003, tr. 60.. Sau 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, đây là thời điểm để chúng ta nhìn nhận, đánh giá lại hệ thống PLĐĐ nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp hoàn thiện.

I. Những thành công của hệ thống PLĐĐ trong 20 năm đổi mới

1. Xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật về quản lý đất đai

Cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 1992, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18), nhà nước ta đã không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống PLĐĐ. Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực đất đai. “Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo luật khác có liên quan, tám pháp lệnh, một nghị quyết của Quốc hội, ba nghị quyết của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, ba nghị quyết của Chính phủ, 68 nghị định, 23 quyết định, 16 chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, 11 thông tư của Tổng cục Địa chính, 25 thông tư liên bộ, 23 thông tư của các bộ, ngành liên quan, 9 quyết định của ngành. Ngoài ra còn nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất đai như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hình sự, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất… và các văn bản hướng dẫn thi hành” Bộ Tài nguyên và Môi trường: Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993 – 2003), tháng 4/2003, tr. 8..

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước.

Đặc biệt, để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong thời kỳ CNH, hiện đại hoá đất nước, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được ban hành có những quy định mới đề cập đến QSDĐ trong thị trường bất động sản (BĐS), thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, giải quyết vấn đề đòi lại đất do lịch sử để lại, làm rõ mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân với các quyền của người sử dụng đất, thành lập cơ quan dịch vụ công về đất đai như: tổ chức phát triển quỹ đất, văn phòng đăng ký QSDĐ, tổ chức tư vấn về giá đất…

2. Hệ thống PLĐĐ ngày càng chỳ ý đến tính đồng bộ, thống nhất với các đạo luật có liên quan

Hệ thống PLĐĐ liên quan đến nhiều đạo luật thuộc các lĩnh vực khác nhau như: Luật Hôn nhân và gia đình (Luật HN&GĐ), Luật Bảo vệ môi trường (Luật BVMT), Luật Khoáng sản, Luật Bảo vệ tài nguyên nước, Bộ luật Dân sự (BLDS), Luật Xây dựng, Luật về Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp. Như vậy, một trong những yêu cầu đặt ra khi ban hành quy phạm PLĐĐ là phải bảo đảm sự thống nhất, tương thích với những quy định của các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan. Để thực hiện yêu cầu này, từ năm 1986 đến nay, hệ thống PLĐĐ luôn được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn và thống nhất với các đạo luật có liên quan. Điều này biểu hiện ở những khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, các quy định của PLĐĐ hiện hành về QSDĐ là tài sản chung của vợ, chồng thống nhất và tương thích với nội dung của Luật HN &GĐ năm 2000. Theo đó, pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền bình đẳng giữa vợ và chồng trong việc chiếm hữu, sử dụng đất. Khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản chung của vợ chồng là nhà, đất hoặc các tài sản có giá trị khác thì giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải ghi rõ cả họ tên vợ và họ tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thoả thuận khác);

Thứ hai, PLĐĐ và BLDS có các quy định thống nhất về căn cứ xác lập QSDĐ; hình thức, giá, nguyên tắc chuyển QSDĐ; hiệu lực của việc chuyển QSDĐ; thừa kế QSDĐ…

- QSDĐ được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi…

- Hình thức pháp lý của chuyển QSDĐ là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn

- QSDĐ của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật…

Thứ ba, các quy định của PLĐĐ hiện hành về xử lý vi phạm hành chính (XLVPHC) trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất thống nhất với nội dung của Pháp lệnh XLVPHC năm 2002 về nguyên tắc, thời hiệu, hình thức, thẩm quyền, mức xử phạt và trình tự, thủ tục xử phạt…

Thứ tư, các quy định về thời hạn thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài thống nhất với nội dung của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thuê của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong và ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền cấp GCNQSDĐ của PLĐĐ…

Thứ năm, PLĐĐ đã xác lập mặt bằng pháp lý bình đẳng về quyền và nghĩa vụ cho mọi đối tượng sử dụng đất; xoá bỏ sự phân biệt về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong nước và người nước ngoài. Luật đất đai năm 2003 dành Chương IV quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm: tổ chức sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất. Theo đó, mọi đối tượng sử dụng đất đều được pháp luật cho hưởng các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105 và Điều 107;

Thứ sáu, các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai của Luật Đất đai năm 2003 thống nhất với nội dung của Luật Khiếu nại, tố cáo về thời hạn, trình tự, thủ tục, thẩm quyền… giải quyết khiếu nại, tố cáo;

Thứ bảy, trình tự, thủ tục về thừa kế, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ của Luật Đất đai năm 2003 tuân theo các quy định chung về vấn đề này của BLDS;

3. Những thành công cụ thể của hệ thống PLĐĐ

Thứ nhất, cập nhật nội dung hành chính, KT – XH trong lĩnh vực đất đai.

PLĐĐ được ban hành trước đó (Luật Đất đai năm 1987 và các văn bản hướng dẫn thi hành) mới giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa nhà nước với tư cách là chủ thể của quyền sở hữu đất đai với người được nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của QSDĐ. Điều đó làm cho quan hệ đất đai không được vận động theo hướng tích cực.

Tuy nhiên, kể từ năm 1993 đến nay, hệ thống PLĐĐ đã có một bước chuyển biến rất tích cực là không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất theo “chiều dọc” mà còn xác lập mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau, đó là các mối quan hệ mang tính chất dân sự – thương mại giữa những người sử dụng đất với nhau theo “chiều ngang”, cụ thể:

- Người sử dụng đất có quyền sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất; được pháp luật trao cho quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực và điều kiện cụ thể của mình;

- Hộ gia đình, cá nhân là đối tượng được giao đất sản xuất nông, lâm nghiệp thay vì giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã nông, lâm nghiệp. Hơn nữa, PLĐĐ hiện hành còn bổ sung thêm một số đối tượng sử dụng đất cho phù hợp với thực tiễn, cụ thể: bên cạnh đối tượng sử dụng đất là tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài, PLĐĐ còn thừa nhận cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo là chủ thể sử dụng đất;

- Một đổi mới cơ bản của chính sách đất đai hiện hành là người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất phải trả tiền sử dụng đất (trừ trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng);

- Đất đai được thừa nhận có giá và nhà nước xác định giá đất để quản lý; từ đó, nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị;

- Với việc pháp luật cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trên thị trường, QSDĐ đã mang một vai trò mới, nó không chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường BĐS ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.

Ở một khía cạnh khác, vai trò của đất đai được nhìn nhận trên một phương diện mới: đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở KT – XH, văn hoá, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; QSDĐ được coi là một loại hàng hóa đặc biệt. Những chính sách đổi mới đó làm cho đất đai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá. Người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai, khuyến khích sự đầu tư bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất…

Thứ hai, quy định cụ thể hơn quyền của nhà nước trong vấn đề sở hữu đất đai.

Các Luật Đất đai được ban hành trước năm 2003 đều dừng lại ở quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà không xác định rõ vai trò của nhà nước trong vấn đề sở hữu đất đai: nhà nước là chủ sở hữu đất đai hay là người đại diện chủ sở hữu; nhà nước có những quyền gì trong vấn đề sở hữu đất đai. Điều này làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Khắc phục tồn tại này, Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua các hình thức: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất;

Vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của nhà nước còn được thể hiện thông qua việc nhà nước: (i) thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai; (ii) trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hơn nữa, PLĐĐ hiện hành còn phân biệt rõ ràng, rành mạch chức năng đại diện chủ sở hữu đất đai của nhà nước với chức năng quản lý đất đai của nhà nước nhằm xác định cụ thể hơn nội hàm của vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta;

Thứ ba, bên cạnh việc quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính, PLĐĐ ngày càng chú trọng đến việc quản lý đất đai bằng các biện pháp kinh tế nhằm khai thác có hiệu quả tiềm năng của đất đai thông qua việc quy định giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai; thực hiện việc đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất…

Giá đất do nhà nước xác định là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, tiền bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ; tính giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoá… Tuy nhiên, để giá đất do nhà nước xác định luôn theo kịp với sự vận động của quan hệ đất đai và phù hợp với thực tiễn, pháp luật xác định các nguyên tắc trong việc định giá đất là: (i) sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; (ii) các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; (iii) đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Mặt khác, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được công bố công khai vào ngày mồng một tháng một hàng năm.

Một điểm đáng chú ý là, PLĐĐ hiện hành áp dụng rộng rãi cơ chế đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất. Điều này đã khắc phục được tình trạng xin – cho, giảm thiểu sự tham nhũng, tiêu cực trong việc phân phối đất đai và bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng trong sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước;

Bên cạnh đó, PLĐĐ còn chú ý đến việc cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai thể hiện ở các khía cạnh: (i) Lần đầu tiên, Luật Đất đai năm 2003 có một chương riêng quy định về thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất; trong đó định rõ trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (ii) Cơ chế “một cửa” trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được xác lập. Theo đó, văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công chịu trách nhiệm giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất; (iii) ở một khía cạnh khác, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được PLĐĐ phân cấp mạnh mẽ cho UBND các địa phương thực hiện Xem Điều 37, Luật Đất đai năm 2003..

Thứ tư, PLĐĐ không chỉ xác lập quyền làm chủ thực sự của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai mà còn mở rộng các quyền cho người sử dụng đất; đi đôi với việc xoá bỏ sự phân biệt, đối xử về quyền và nghĩa vụ giữa các đối tượng sử dụng đất.

Từ năm 1993 đến nay, song hành với sự phát triển của hệ thống PLĐĐ là sự phát triển của chế định QSDĐ. Với quy định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, Luật Đất đai năm 1993 đã đặt nền móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai. PLĐĐ không ngừng mở rộng các quyền của người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy định năm quyền năng cho người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 đó là quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp QSDĐ đến việc bổ sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại; quyền góp vốn bằng QSDĐ) của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999. Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 ra đời bổ sung quyền bảo lãnh bằng QSDĐ cho người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 được ban hành không chỉ bổ sung quyền tặng cho QSDĐ mà còn dành cho người sử dụng đất quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất. Như vậy, với việc ghi nhận và bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất; QSDĐ đã trở thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu tư nhân của người sử dụng đất.

Ngoài ra, PLĐĐ còn từng bước xoá bỏ sự khác biệt trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều này thể hiện quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đều được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003.

Thứ năm, xử lý vi phạm PLĐĐ là một nội dung cơ bản được PLĐĐ ghi nhận và luôn được sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và đấu tranh có hiệu quả với các hành vi vi phạm PLĐĐ. Theo đó, mọi hành vi vi phạm PLĐĐ do người quản lý hoặc người sử dụng đất gây ra đều bị xử lý. Để có thể xác định chính xác mức độ, hậu quả của hành vi vi phạm hành chính, PLĐĐ đã đề ra nguyên tắc quy đổi giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị vi phạm thành tiền để đưa ra mức xử phạt. Mặt khác, để đấu tranh với tình trạng nhũng nhiễu của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai, PLĐĐ cũng quy định cụ thể việc xử lý đối với trường hợp các đối tượng này có hành vi vi phạm PLĐĐ hoặc vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất.

Thứ sáu, PLĐĐ từng bước xây dựng và hoàn thiện quyền, nghĩa vụ của tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng sử dụng đất. Trong Luật Đất đai năm 1993, quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất (đặc biệt là các tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài) dường như được quy định rất mờ nhạt. Do đòi hỏi của sự hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 ra đời đã bổ sung các quy định cụ thể về quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Việc cho phép các tổ chức kinh tế được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ đã nâng cao năng lực và khả năng cạnh tranh của loại chủ thể kinh doanh này. Hơn nữa, đứng trước nhu cầu sử dụng đất để xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp ngoài quốc doanh), Luật Đất đai năm 2003 đã có các quy định về sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; việc sử dụng đất sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao…Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai sử dụng vào xây dựng, mở rộng nhà xưởng sản xuất, kinh doanh.

Thứ bảy, thực tế thời gian qua cho thấy, nhà nước chưa quản lý tốt giao dịch về BĐS, trong đó có giao dịch về QSDĐ có nguyên nhân từ việc hệ thống pháp luật thiếu các quy định về quản lý thị trường BĐS. Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2003 bổ sung các quy định về QSDĐ trong thị trường BĐS nhằm xác lập cơ sở pháp lý ban đầu cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, góp phần tạo lập các yếu tố đồng bộ mang tính “đầu vào” của nền kinh tế thị trường;

Thứ tám, PLĐĐ hiện hành ngày càng chú ý đưa việc lồng ghép vấn đề đất đai và vấn đề môi trường trong các quy định của mình. Điều này thể hiện:

- Hệ thống cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường được thành lập lần đầu tiên ở nước ta theo quy định của Luật Đất đai năm 2003. Việc ra đời hệ thống cơ quan này đã tách chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường với chức năng khai thác, sử dụng tài nguyên; đồng thời, nó thể hiện quan điểm tiếp cận quản lý tổng hợp, sử dụng hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên vì sự phát triển bền vững nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường;

- Vấn đề môi trường được lồng ghép trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể: (i) một trong những nguyên tắc của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường (BVMT); (ii) và việc quy hoạch sử dụng đất phải xác định các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ, cải tạo đất và BVMT;

- Một trong những trường hợp bị nhà nước thu hồi đất là người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất đai được quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003. Hơn nữa, hành vi huỷ hoại đất còn bị coi là hành vi vi phạm PLĐĐ và tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự;

- Tuân theo các quy định về BVMT trong sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 107 Luật Đất đai năm 2003;

II. Những tồn tại của hệ thống PLĐĐ trong 20 đổi mới

1. Tồn tại nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản PLĐĐ hoặc liên quan đến đất đai 

Để cụ thể hoá và hướng dẫn thực hiện các quy định của Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992; Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (đã được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001), Luật Đất đai năm 2003, các luật và pháp lệnh liên quan đến  đất đai đã được ban hành. Tuy nhiên, thực tế cho thấy còn có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản pháp luật về đất đai hoặc liên quan đến đất đai. Sau khi có Luật Đất đai 1993, Chính phủ, các cơ quan trung ương và UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã ban hành nhiều văn bản để cụ thể hoá và tổ chức thi hành luật. ở trung ương đã ban hành được hơn 70 văn bản, trong đó có 6 văn bản thuộc thẩm quyền của Quốc hội và trên 30 văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ. ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng đã ban hành trên 400 văn bản về giá đất, giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, giải quyết tranh chấp đất đai và về quản lý, sử dụng đất của địa phương Tiểu ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Luật đất đai của Chính phủ (1998), Tờ trình Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai-số 12/TBSĐL-ngày 22/7/1998.. Điều đó cho thấy: đất đai và quan hệ đất đai là vấn đề hệ trọng liên quan trực tiếp đến mọi tổ chức và công dân, do đó hiện tồn tại một thực trạng là rất nhiều cơ quan nhà nước có quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật đất đai để điều chỉnh quan hệ đất đai là điều chưa hợp lý: “Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai hiện nay còn có những nhược điểm: một là số lượng văn bản quá nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng; hai là trong nội bộ hệ thống còn có một số mâu thuẫn, tạo nên sự lúng túng trong xử lý; ba là còn nhiều yếu tố chưa có khung điều chỉnh đầy đủ trong văn bản luật, tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật” Bộ Tài nguyên và Môi trường: Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993  – 2003), tháng 4/2003, tr. 9.. Chính tình hình này đã làm cho quan hệ PLĐĐ trở nên phức tạp, đẩy quan hệ đất đai vào tình trạng lộn xộn, thiếu công bằng và công tâm trong quản lý và sử dụng đất. Sự mâu thuẫn, chồng chéo và thiếu thống nhất giữa các văn bản PLĐĐ có nguyên nhân từ sự tràn lan trong thẩm quyền ban hành văn bản PLĐĐ của các cấp, các ngành.

Hình thức văn bản: bên cạnh các văn bản được ban hành theo đúng quy định của Luật ban hành VBQPPL cũng còn có không ít các văn bản được ban hành không đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục và hình thức mà pháp luật quy định. Ví dụ như: sử dụng công văn, thông báo… để quy định về chế độ, chính sách đất đai (theo đánh giá, tỷ lệ này ở thành phố Hồ Chí Minh chiếm khoảng 30%). Thực tế này dẫn đến các bất lợi sau đây:

Thứ nhất, về phía người dân. Do tồn tại một hệ thống văn bản đồ sộ, phức tạp như vậy, nên người sử dụng đất không thể tìm hiểu hết các quyền và nghĩa vụ của họ được quy định ở văn bản pháp luật nào, liệu văn bản đó có còn hiệu lực pháp luật hay không? Chính do không hiểu biết cặn kẽ những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ, người sử dụng đất thường vi phạm pháp luật mà họ không hề hay biết. Chỉ sau khi bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện và xử lý, thì họ mới nhận biết được hành vi vi phạm của mình hoặc trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất nảy sinh tranh chấp, người dân phải liên hệ, khiếu kiện tại nhiều nơi gây lãng phí, tốn kém về thời gian, công sức và tiền bạc;

Thứ hai, về phía nhà nước. Do lực lượng mỏng và trình độ cán bộ (đặc biệt là đội ngũ cán bộ cấp cơ sở trình độ còn yếu, kém) không đồng đều, cộng với việc có quá nhiều văn bản PLĐĐ của các cấp, các ngành ở trung ương và địa phương ban hành, cho nên cán bộ thừa hành khó cập nhật kịp thời và hiểu hết nội dung các văn bản hoặc có nắm bắt được thì lại khó khăn trong quá trình áp dụng, vì tính thống nhất của các văn bản không cao, có nhiều chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn. Điều này đã trở thành mảnh đất màu mỡ cho hiện tượng luồn lách, né tránh, phát sinh tiêu cực, tham nhũng lớn trong quản lý đất đai;

Thứ ba, quy trình ban hành các văn bản pháp quy về đất đai không tuân theo quy định của Luật ban hành các văn bản QPPL mà vẫn thực hiện theo một trình tự cũ. Khi Luật Đất đai được ban hành và có hiệu lực thi hành, các cấp, các ngành không tiến hành triển khai ngay mà còn trông chờ vào việc Chính phủ và các cơ quan hữu quan ban hành Nghị định, thông tư hướng dẫn. ở một khía cạnh khác, nhiều địa phương tồn tại tình trạng cơ quan cấp trung ương ban hành một văn bản pháp luật về đất đai thì nhất thiết chính quyền cấp tỉnh phải ban hành một văn bản hướng dẫn; khi đó, chính quyền cấp huyện, cấp xã mới triển khai thi hành. Quy trình này tạo ra nhiều văn bản có nội dung chồng chéo, mâu thuẫn và làm cho Luật Đất đai không thể triển khai ngay sau khi có hiệu lực thi hành;

Nhằm khắc phục tình trạng trên đây, Luật Đất đai năm 2003 ra đời thể hiện sự đổi mới tư duy trong quy trình xây dựng văn bản QPPL; theo đó, Chính phủ chỉ ban hành các văn bản cụ thể hóa các quy định mà Luật Đất đai năm 2003 giao cho; các quy định được đề cập chi tiết trong Luật Đất đai năm 2003 khi có hiệu lực được thi hành ngay mà không phải chờ Nghị định hướng dẫn thi hành như trước đây… Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, đã có một loạt các đạo luật liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành nhưng nội dung một số quy định của các đạo luật này lại chưa thống nhất với tinh thần của Luật Đất đai năm 2003, chẳng hạn như Luật Xây dựng, Luật về Nhà ở…

2. Tồn tại sự khụng thống nhất trong một số nội dung cụ thể của hệ thống PLĐĐ

Do có quá nhiều văn bản của nhiều cấp, nhiều ngành khác nhau ở trung ương và địa phương cùng điều chỉnh một nội dung, nên thực tế đã không đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật. ở đây xuất hiện hai xu hướng:

Một là, các văn bản có hiệu lực pháp lý cao như luật, pháp lệnh, nghị định…  do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở trung ương ban hành quy định thoáng hơn các văn bản do cấp dưới ở các địa phương ban hành. Văn bản do cấp dưới ban hành cứ xuống mỗi cấp lại hạn chế bớt, quy định chặt chẽ hơn. Ví dụ, về vấn đề cấp GCNQSDĐ; Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai  năm 2003 không quy định về điều kiện người sử dụng đất xin cấp GCNQSDĐ phải có hộ khẩu thường trú tại nơi có đất. Trong khi đó, một số địa phương như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, để hạn chế số lượng người ngoại tỉnh về sinh sống, lại ban hành quy định bắt người sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú thì mới được cấp GCNQSDĐ. Điều này không những gây khó khăn, phiền hà cho người dân; ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tự do cư trú của công dân mà còn gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước;

Hai là, xảy ra tình trạng ngược lại. Văn bản càng xuống thấp do cơ quan cấp dưới ban hành càng quy định thoáng hơn, càng bung ra theo cơ chế thị trường, dẫn đến nguy cơ vô hiệu hoá một số quy định trong pháp luật về đất đai. Ví dụ: Luật Đất đai năm 2003 quy định quỹ đất công ích 5% chỉ được sử dụng vào mục đích công ích của địa phương hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng có một số địa phương, chính quyền tự ý chuyển một phần quỹ đất này thành đất làm nhà ở hoặc giao cho số nhân khẩu tăng thêm hàng năm…

3. Tính an toàn pháp lý của hệ thống PLĐĐ chưa cao 

Do có quá nhiều văn bản được ban hành bởi các cơ quan khác nhau, nên mức độ hoàn thiện chưa cao. Vỡ vậy, tớnh an toàn pháp lý cho người sử dụng đất dường như chưa được bảo đảm một cách chắc chắn. Trên thực tế, có nhiều văn bản đã hết hiệu lực thi hành và được thay thế bởi một văn bản pháp luật khác, song để giải quyết các tranh chấp, các vụ việc về đất đai gắn liền với từng giai đoạn lịch sử nhất định, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại viện dẫn các quy định đã hết hiệu lực pháp luật đó. Khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai năm 2003 đã “luật hoá” các quy định ở các văn bản dưới luật được cuộc sống chấp nhận và từng bước chi tiết hoá các chế định, đồng thời, hạn chế tối đa cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và hạn chế số lượng các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, điều này lại dẫn đến tình trạng là nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2003 rất đồ sộ và chứa đựng nhiều quy định hơn cả luật. Việc quán triệt nội dung để triển khai thi hành cũng phải mất nhiều thời gian, công sức nghiên cứu, tìm hiểu.

4. Đánh giá chung

Hiện nay, PLĐĐ vẫn bộc lộ một số tồn tại chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, các quy định liên quan đến các giao dịch về đất đai nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau như Luật Đất đai, BLDS, Luật về Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS… và vẫn còn thiếu một số nội dung nhằm xác lập khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS của tổ chức (trong đó có thị trường QSDĐ)… Cụ thể:

- Chưa ban hành Luật về Đăng ký giao dịch BĐS, Luật về Môi giới BĐS;

- Thiếu quy định để xây dựng và điều chỉnh hoạt động của các tổ chức trung gian có chức năng hỗ trợ, thúc đẩy hoạt động của thị trường BĐS như: tổ chức môi giới BĐS; tổ chức định giá BĐS; tổ chức tư vấn, cung cấp thông tin về BĐS; tổ chức tư vấn dịch vụ pháp lý về BĐS; tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh BĐS …

Thứ hai, PLĐĐ dường như chưa có đủ các quy định cần thiết nhằm giải quyết tình trạng sử dụng đất nông, lâm nghiệp manh mún hiện nay ở khu vực nông thôn Bắc bộ, Trung bộ; đồng thời, chưa xác lập được đầy đủ, đồng bộ về cơ chế, chính sách nhằm thúc đẩy người nông dân tự nguyện chuyển đổi ruộng đất cho nhau thông qua “dồn điền đổi thửa” nhằm tích tụ, tập trung đất đai thực hiện CNH, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn;

Thứ ba, các quy định hiện hành về chính sách tài chính về đất đai còn bất cập, chưa góp phần hỗ trợ đắc lực sự phát triển của thị trường QSDĐ. Điều này được thể hiện ở các nội dung cơ bản sau:

- Chưa ban hành thuế về BĐS nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai;

- Thuế chuyển QSDĐ vẫn dựa vào hành vi chuyển QSDĐ để xác định mức thuế suất, nên trường hợp chuyển nhượng QSDĐ để giải quyết nhu cầu về nhà ở và trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, “mua bán” nhà đất lòng vòng nhằm mục đích kiếm lợi đều chịu mức thuế suất như nhau. Điều này đã không đấu tranh ngăn chặn có hiệu quả các hành vi chuyển nhượng QSDĐ kiếm lời;

- Theo quy định hiện hành mức nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1%. Trên thực tế, đa số các trường hợp người nhận chuyển nhượng QSDĐ là người phải nộp thuế chuyển QSDĐ với mức thuế suất là 2% (chuyển QSDĐ nông nghiệp); 4% (chuyển QSDĐ phi nông nghiệp). Họ còn phải nộp thêm 1% lệ phí trước bạ; đồng thời với các quy định đó thì giá đất được nhà nước điều chỉnh cao hơn cho sát với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, vì thế, số tiền mà người sử dụng đất phải nộp sẽ lớn hơn rất nhiều so với trước đây. Như vậy, số tiền mà người nhận chuyển QSDĐ phải nộp là rất lớn (đặc biệt là ở khu vực đô thị, nơi có giá đất cao) so với thu nhập của người lao động làm công ăn lương. Điều này đã không khuyến khích người sử dụng đất tự giác thực hiện các thủ tục đăng ký, xin cấp GCNQSDĐ khi chuyển QSDĐ;

- Hiện vẫn chưa có quy định cụ thể về thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 nhằm đảm bảo thực hiện nguyên tắc bình đẳng, công bằng trong sử dụng đất. Hơn nữa, quy định của Luật đất đai năm 2003 về việc nhà nước thực hiện quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại chưa được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể hoá bằng các chế độ thu cụ thể, nên các lợi ích kinh tế được tạo ra từ đất đai do sự đầu tư của nhà nước, của xã hội không được điều tiết vào ngân sách nhà nước mà lại nằm trong tay một bộ phận dân cư, gây ra sự bức xúc, bất bình trong dư luận;

- Quy định hiện hành của thuế nhà, đất được xác định theo mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cùng hạng đất là bất hợp lý; vì trong điều kiện hiện nay, giá đất ở khu vực đô thị cao gấp hàng chục lần khu vực nông thôn. Mặt khác, việc xác định mức thuế sử dụng đất nông nghiệp theo hiện vật (tính bằng kg thóc/ một đơn vị diện tích) đã không còn phù hợp.

Thứ tư, về giải quyết tranh chấp đất đai. PLĐĐ đề cao việc hoà giải tranh chấp đất đai và coi đó là một trong những biện pháp cơ bản để giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, thực tế việc thực hiện chế định hoà giải tranh chấp đất đai gặp rất nhiều khó khăn do chưa có quy định cụ thể để giải quyết các tình huống sau:

- Trong trường hợp UBND cấp xã gửi giấy mời mà một trong các bên đương sự không đến thì có coi đó là hoà giải không thành và bên có đơn đề nghị UBND cấp xã hoà giải có được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không?

- Trường hợp hoà giải thành tại UBND cấp xã, sau đó một trong các bên đương sự lại thay đổi ý kiến của mình thì giải quyết thế nào?

Mặt khác, việc quy định hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là UBND và Toà án nhân dân (TAND) cũng gây không ít khó khăn khi giải quyết tranh chấp đất đai trên thực tế. Bởi lẽ, theo quy định hiện hành, một trong những loại vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của TAND là tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, do biến động của công tác quản lý đất đai qua các thời kỳ, nên thực tế có rất nhiều các loại giấy tờ, sổ sách về đất đai. Do vậy, việc xác định đâu là những loại giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 để từ đó xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa UBND và TAND là việc làm không đơn giản và không tránh khói tình trạng đùn đẩy thẩm quyền giải quyết giữa các cơ quan này.

Thứ năm, mặc dù hệ thống cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường nói chung và quản lý đất đai nói riêng được thành lập nhưng việc quy định tỷ lệ định biên chế cho các cơ quan này vẫn thực hiện theo cơ chế cũ, mang tính bình quân, cào bằng căn cứ vào từng cấp đơn vị hành chính mà không căn cứ vào khối lượng công việc đảm nhiệm đã dẫn đến tình trạng các phòng tài nguyên và môi trường ở khu vực đô thị luôn ở trong tình trạng quá tải về công việc do không đủ lực lượng cán bộ và bị giới hạn bởi số lượng biên chế quy định. PLĐĐ vẫn chưa có giải pháp hữu hiệu nào để giải quyết vấn đề bất cập này;

Thứ sỏu, việc lồng ghép giữa vấn đề đất đai và vấn đề môi trường trong PLĐĐ chưa toàn diện và đầy đủ. Thiếu các quy định về quy hoạch đất đai để xây dựng các cơ sở hạ tầng môi trường; vấn đề BVMT trong quy hoạch đất xây dựng các làng nghề truyền thống dường như chưa quy định cụ thể và đầy đủ; việc lồng ghép công tác thanh tra đất đai với thanh tra môi trường chưa được Luật Đất đai năm 2003 đề cập …

III. Một số giải pháp tiếp tục hoàn thiện hệ thống PLĐĐ

Trên cơ sở đánh giá, phân tích những ưu điểm và tồn tại của hệ thống PLĐĐ hiện hành cho thấy rằng, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống PLĐĐ là cần thiết. Theo đó, một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện các quy định của PLĐĐ là:

- Khẩn trương xây dựng và ban hành Luật về Đăng ký giao dịch BĐS, Luật về Môi giới BĐS… nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho việc xác lập và vận hành thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta;

- Đổi mới hệ thống pháp luật về thuế về đất đai theo hướng: (i) ban hành thuế về BĐS; (ii) sửa đổi các quy định về thuế nhà đất cho phù hợp hơn; (iii) sửa đổi mức thu thuế về chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ phù hợp với thu nhập của đa số người lao động nhằm khuyến khích họ tự giác kê khai, đăng ký khi thực hiện chuyển QSDĐ;

- Ban hành quy định cụ thể hoá việc nhà nước thực hiện quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại được đề cập trong Luật Đất đai năm 2003;

- Xây dựng quy chế thành lập và quản lý các tổ chức trung gian dịch vụ, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS như tổ chức định tư vấn giá đất, tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn cung cấp thông tin về BĐS, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý về BĐS, tổ chức kinh doanh, bảo hiểm BĐS …

- Bổ sung cơ chế, chính sách và một số quy định cụ thể nhằm khuyến khích người nông dân tự nguyện chuyển đổi ruộng đất thông qua “dồn điền đổi thửa” khắc phục tình trạng manh mún về đất đai góp phần thực hiện CNH, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn;

- Tiếp tục đẩy mạnh việc lồng ghép giữa vấn đề đất đai với vấn đề môi trường trong các quy định của PLĐĐ đi đôi với việc ban hành các nội dung cụ thể về việc phân cấp cho phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện trong quản lý đất đai và quản lý môi trường;

- Ban hành quy định nhằm kiện toàn và nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ cho cấp cơ sở để đủ sức hoàn thành nhiệm vụ quản lý tài nguyên và môi trường nói chung và quản lý đất đai nói riêng trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, hiện đại hoá đất nước và hội nhập quốc tế.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP SỐ 87, THÁNG 11 NĂM 2006

Read more »

KHÁI NIỆM SỞ HỮU ĐẤT TOÀN DÂN THỜI KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

LÊ VĂN TỨ

Để việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai hiệu quả, thiết nghĩ việc đầu tiên cần làm là xem thử Hiến pháp nước ta quy định như thế nào về đất đai qua từng thời kỳ.

Để trả lời câu hỏi này, cần đối chiếu hai điều liên quan đến chế độ đất đai trong mỗi bản hiến pháp. Có thể thấy điều 19 Hiến pháp 1980 và điều 17 Hiến pháp 1992 đều thống nhất khẳng định chế độ sở hữu đất toàn dân về đất đai. Nhưng điều 18 Hiến pháp 1992 có khác so với điều 20 Hiến pháp 1980.

Theo điều 20 Hiến pháp 1980: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật…”. Với quy định như vậy, có thể hiểu người sở hữu đất (toàn dân) đã ủy toàn quyền cho Nhà nước. Vì toàn bộ nền kinh tế đã công hữu hóa, nên Nhà nước không chỉ quản lý xã hội với tư cách cơ quan quyền lực, mà còn thông qua cơ chế kế hoạch hóa, trực tiếp quản lý toàn bộ nền kinh tế quốc dân, trong đó có đất đai. Trong thời kỳ này, đất đai chỉ được giao cho các xí nghiệp quốc doanh và hợp tác xã sử dụng, do đó mọi biến động trong sử dụng đất đều nằm trong khuôn khổ chế độ công hữu do Nhà nước thống nhất quản lý.

Xin dẫn tiếp điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

Có thể thấy hai điểm khác biệt giữa điều 18 Hiến pháp 1992 với điều 20 Hiến pháp 1980:

1) Theo Hiến pháp 1992, Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Hiến pháp 1980 chỉ cho người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng (nếu Nhà nước chưa có quyết định gì khác, cũng có nghĩa là đất có thể bị thu lại).

Có lẽ do tư duy kế hoạch hóa bao cấp còn nặng, nên ít người thấy được hàm ý sâu xa của quy định này là tách quyền sử dụng khỏi quyền sở hữu. Người sở hữu đất (toàn dân) nhưng lại không sử dụng, người sử dụng ổn định lâu dài (tổ chức, cá nhân) lại không sở hữu. Điều này tuy có mâu thuẫn theo logic thông thường, nhưng không khó vận hành, lại dễ được thông cảm về mặt tâm tư trong giai đoạn đầu chuyển sang kinh tế thị trường, khi nhiều người còn nặng tình với cụm từ “sở hữu toàn dân”.

Xét từ hoạt động thực tiễn, “toàn dân” chỉ là một khái niệm cộng đồng trừu tượng. Toàn dân không thể là người trực tiếp sử dụng đất. Ngay Nhà nước, với tư cách một thiết chế quyền lực xã hội, cũng không thể trực tiếp làm được việc này. Do đó trong thực tế chỉ có các tổ chức (trước hết là các doanh nghiệp) và các cá nhân mới có thể trực tiếp sử dụng đất. Cho nên, để dễ đồng thuận về tâm lý, có thể và nên giữ danh nghĩa sở hữu toàn dân, nhưng quyền sử dụng trực tiếp giao cho các tổ chức và cá nhân. Và đó cũng là lý do phải khẳng định nguyên tắc đất được giao sử dụng ổn định lâu dài. Chế độ sở hữu đất toàn dân với nội dung như trên là phù hợp với điều kiện nền kinh tế thị trường nhiều thành phần.

2) Tổ chức, cá nhân được giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt rất quan trọng, bởi một khi đã có được quyền chuyển nhượng, thì tổ chức, cá nhân được giao đất thực tế đã có tư cách người sở hữu. Thật vậy, theo đạo lý thông thường, người ta chỉ có thể chuyển nhượng (bán) những gì là của mình mà thôi.

Hai điểm nêu trên trong điều 18 Hiến pháp 1992 thể hiện rất rõ ý tưởng chuyển đất đai từ cơ chế kế hoạch hóa bao cấp sang cơ chế thị trường, tạo cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản tái sinh.

Theo tinh thần Hiến pháp 1992, quyền của Nhà nước với tư cách đại diện người sở hữu đất (toàn dân) chỉ còn là “thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”. Tất nhiên khái niệm “quy hoạch và pháp luật” ở đây cần được hiểu phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Tiếc rằng trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật sau này vẫn còn nhiều dấu ấn của cách nghĩ, cách làm thời kế hoạch hóa bao cấp, do đó việc triển khai sâu rộng ý tưởng thị trường hóa đất đai luôn vấp phải những trở ngại lớn. Hậu quả là thị trường bất động sản vận hành với đầy rẫy vướng mắc, gỡ mãi không hết như đã thấy.

Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 có hai quy định quan trọng:

a) Mở rộng khái niệm quyền sử dụng đất, không chỉ giới hạn trong sử dụng công năng của đất, mà còn bao gồm cả quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn. Như vậy quyền sử dụng đất hầu như đã bao gồm tất cả những quyền phái sinh quyền sở hữu. Quyền sở hữu đất của toàn dân rõ ràng chỉ còn là danh nghĩa mà thôi.

b) Tổ chức, cá nhân được giao đất phải nộp cho Nhà nước tiền sử dụng đất (ngoài tiền “đền bù” đã phải trả cho người đang sử dụng đất). Trả tiền để được giao quyền sử dụng đất là gì nếu không phải là mua quyền đó. Ý tưởng thị trường hóa đất đai hiển hiện minh bạch trong quy định này. Đã có cơ sở kinh tế và pháp lý để nói về sở hữu quyền sử dụng đất.

Cho đến nay, nội dung kinh tế của tiền sử dụng đất vẫn chưa được minh định về mặt pháp lý. Do đó quanh chuyện tiền sử dụng đất, hay rộng hơn là chuyện giá đất, các doanh nghiệp và người dân luôn cảm thấy bất an, các cơ quan quản lý nhà nước liên quan cũng lúng túng nhiều năm nay. Đã đến lúc phải dứt khoát xác định nội dung tiền sử dụng đất là tiền mua quyền sử dụng đất từ Nhà nước.

Thực tế cho thấy: tất cả đất đai sử dụng được đều đã có chủ sử dụng. Bất cứ ai, kể cả Nhà nước, nếu muốn sử dụng những đất đó một cách êm thấm đều phải “bồi thường” cho người đang sử dụng, mà phải bồi thường theo giá được người đang sử dụng thỏa thuận. Bồi thường như thế thực chất là mua quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Nếu lại còn phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước nữa, tức là phải mua đất lần thứ hai và lần này là “mua” của Nhà nước, trong khi chính những đất này Nhà nước có một lần “bán” thông qua thu tiền sử dụng đất từ người được giao đất lần đầu. Cho nên những chuyển nhượng đất giữa các tổ chức cũng như cá nhân thực chất là mua bán, không phải là giao, do đó sẽ không có vấn đề tiền sử dụng đất. Về mặt tài chính, nếu cần thiết và hợp lý, Nhà nước có thể sử dụng lệ phí trước bạ và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhất là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thu thường xuyên hàng năm để bù cho khoản “thất thu” này.

Những điều nêu trên cho thấy tuy một số ý tưởng thị trường hóa đất đai đã được ghi nhận trong Hiến pháp 1992 và các văn bản pháp luật liên quan, nhưng trong thực tế những ý tưởng này vẫn chưa dành được vai trò chủ đạo trong pháp luật đất đai hiện hành. Do đó dù cho Luật Đất đai 1993 đã phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần và từ 3-4 năm nay, việc sửa đổi Luật Đất đai 2003 đã được đặt ra rất bức xúc ngay tại diễn đàn Quốc hội, nhưng những vướng mắc do luật pháp lệch pha với cuộc sống gỡ mãi cũng không hết.

Hy vọng rằng việc tổng kết thi hành Luật Đất đai để chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, cũng như việc chuẩn bị sửa đổi Hiến pháp, đang được xúc tiến khẩn trương, sẽ góp phần hoàn thiện Luật Đất đai, đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước và an dân trong giai đoạn hiện nay. Cần thấy rằng nút gỡ chủ yếu không phải nằm ở những vấn đề thuộc giải pháp cụ thể, mà trước hết nằm ở tư duy, ở tư tưởng chính sách. Pháp luật là phạm trù thuộc thượng tầng kiến trúc của xã hội. Khi cơ sở hạ tầng của xã hội đã là nền kinh tế thị trường, thì pháp luật phải phù hợp với nó, chứ không thể ngược lại.

SOURCE: THỜI BÁO KINH TẾ SÀI GÒN

Trích dẫn từ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/diendan/ykien/60855/Khai-niem-so-huu-dat-toan-dan-thoi-kinh-te-thi-truong.html

Read more »

XÁC LẬP QUYỀN TÀI SẢN CỦA NÔNG DÂN VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

PHẠM DUY NGHĨA

Quá trình phi tập trung quyền tài sản với đất đai đang diễn ra mạnh mẽ và khó mà cưỡng lại được theo xu thế quay trở lại của nền kinh tế thị trường, bởi nó khuyến khích toàn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, tạo động lực mạnh mẽ để quốc gia giàu mạnh. Tuy nhiên, với Luật Đất đai hiện nay  so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. Vì vậy cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp.
Tầm quan trọng của sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với hậu thế. Từ điền sản trong Quốc triều hình luật tới vật quyền trong Dân luật 1931, không có gì là ngạc nhiên khi các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài sản. 
Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai. “Người cày có ruộng” đã là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một thế lực lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam. Nhưng ngược lại, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ. Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng CSVN thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ. 
Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị trên đất nước chúng ta. Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ. Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất thời nay.

Sáu quyền định đoạt của Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất.

Các quyền định đoạt kể trên được thực hiện bởi nhiều cơ quan Nhà nước khác nhau, rải từ Quốc hội cho tới UBND cấp huyện. Trong các quyền định đoạt đó, quan trọng bậc nhất đối với giá trị của đất đai là ấn định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất kinh doanh, quyết định thu hồi đất và ấn định giá đất. Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất được phân cấp xuống UBND cấp tỉnh và huyện tùy theo đối tượng người sử dụng đất bị thu hồi. Lý do để Nhà nước thu hồi đất cũng được định nghĩa rất rộng rãi, rất thuận tiện cho cơ quan Nhà nước thu hồi đất, bao gồm các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước. Như vậy, Nhà nước Việt Nam vẫn giữ những quyền định đoạt rất đáng kể đối với đất đai.

14 quyền mang tính tư hữu của người sử dụng đất

Tuy không có chủ quyền tuyệt đối về ô thửa đất đang sử dụng, tức là không có quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối, không thể ngăn cản Nhà nước thu hồi đất vì những lý do được cho là hợp pháp nêu trên, song chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều quyền lợi, các quyền lợi này được nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất tuy chưa đạt tới sở hữu tư nhân tuyệt đối, song đã trở thành một quyền tài sản quan trọng. Ngoại trừ người thuê đất trả tiền thuê hằng năm, chủ nhân của quyền sử dụng đất có thể có hàng chục quyền mang tính loại trừ, tức là các quyền tài sản tư (xem bảng dưới đây).   

Tên quyền phái sinh từ QSDĐ	Mô tả
Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ	Chứng minh tài sản
Được hưởng hoa lợi, phụ thiêm	Sử dụng đất, canh tác
Được bảo hộ khi QSDĐ bị vi phạm	Loại trừ người thứ ba
Khiếu nại, tố cáo khi QSDĐ bị vi phạm	Tố quyền
Chuyển đổi	Đổi QSDĐ, đổi đất
Chuyển nhượng	Bán QSDĐ, đổi chủ
Cho thuê	Khai thác QSDĐ
Cho thuê lại	Khai thác QSDĐ
Thừa kế	Như di sản thừa kế
Tặng cho	Tùy ý định đoạt quyền
Thế chấp	Bảo đảm vay vốn
Bảo lãnh (đệ đương)	Bảo đảm nghĩa vụ
Góp vốn bằng QSDĐ	Khai thác QSDĐ
Được bồi thường khi nhà nước thu hồi	Bù đắp tài sản

Bất bình đẳng trong chế độ sử dụng đất

Các quyền tài sản trong bảng nêu trên phụ thuộc vào loại đất và chủ thể sử dụng đất. Khác với đất ở, đất kinh doanh được Nhà nước công nhận là đất sử dụng ổn định lâu dài, đất nông nghiệp của các nông hộ có thời hạn 20 năm hoặc 50 năm tùy theo loại cây trồng hằng năm hoặc cây lâu năm hoặc đất rừng. Thêm nữa, đất nông nghiệp còn bị giới hạn bởi hạn mức giao đất (hạn điền). Vì các lý do đó, so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. 
Cũng như vậy Luật Đất đai 2003 có những quy định mang tính phân biệt đối xử giữa tổ chức được giao đất, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất và doanh nghiệp Việt Nam thuê đất, trong đó không hiếm khi doanh nghiệp trong nước được đối xử kém bình đẳng hơn so với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 
Nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, quyền của doanh nghiệp đối với quyền sử dụng đất đai khá hạn chế, không bao gồm các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được thuê. Ngược lại, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam lại có những quyền tài sản rộng rãi hơn đối với quyền sử dụng đất. 
Đối với các đơn vị sự nghiệp có thu, các trường đại học và cơ sở y tế, đôi khi Nhà nước vẫn duy trì chế độ giao đất có hoặc không thu tiền sử dụng đất. Chế độ pháp lý phiền nhiễu này phản ánh một quá khứ phân phối đất đai từ nền kinh tế kế hoạch, cần có thời gian để chuyển đổi sang chế độ thuê đất áp dụng chung cho mọi loại hình doanh nghiệp.

Quyền tài sản đa tầng

Sau 4 lần sửa đổi luật đất đai, có thể nhận thấy Nhà nước tuy vẫn giữ nhiều quyền định đoạt, song các quyền tài sản về đất đã được phi tập trung hóa tới các nông hộ, cá nhân và tổ chức. Ẩn sau sở hữu toàn dân, một trật tự quyền tài sản đa tầng đã xuất hiện. Bắt đầu với một quyết định hành chính phân phối đất đai, ngay lập tức hình thành quyền tài sản mang tính loại trừ của một cá nhân hay tổ chức. Quyền tài sản đang hình thành ấy- sau khi ra đời sẽ được giao dịch trong những thị trường trung gian, rất sớm trước khi bằng khoán được cấp cho người có quyền sử dụng đất ở thị trường công khai. 
Dựa vào mô tả của Trương Thiên Thu¹, có thể minh họa quyền tài sản đa tầng này trong thị trường bất động sản (BĐS) với vô số tầng nấc khác nhau, bắt đầu từ hình thành dự án cho đến bán nền, bán quyền mua căn hộ qua các hợp đồng góp vốn. 

Hưởng dụng vì lợi tư ẩn sau sở hữu toàn dân

Điều mô tả ở trên không chỉ đúng với thị trường nhà đất, mà cũng đúng với quyền khai thác và hưởng dụng rừng núi, hầm mỏ, bờ biển và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác. Ẩn sau vỏ bọc sở hữu toàn dân, có thể nhận thấy nhiều tầng nấc quyền tài sản mang tính loại trừ của cá nhân và doanh nghiệp đã hình thành từ các quyết định phân bổ tài nguyên của cơ quan Nhà nước. Khi các quyền tài sản có dấu hiệu tư hữu không rõ ràng ấy xuất hiện, ngay lập tức xuất hiện nguy cơ của công được khai thác vì lợi tư. Người có lợi tư liên kết thành bè nhóm, khi mạnh dần lên các nhóm lợi ích này sẽ ảnh hưởng tới chính sách của chính quyền từ địa phương tới Trung ương.

Những quan sát mang tính dự báo này cho thấy, nhân dịp nghiên cứu sửa đổi Hiến pháp 1992, cần thảo luận để định nghĩa lại vai trò của Nhà nước đối với các nguồn tài nguyên quốc gia, tái định nghĩa sở hữu toàn dân, và nếu cần có thể thay quan niệm ấy bằng những chế độ pháp lý rành mạch, xác định rõ hơn về chủ nhân của tài sản. Trên thực tế, sở hữu toàn dân đang có nguy cơ trở thành một quan niệm trống rỗng. Ẩn sau sở hữu toàn dân, vô số các quyền tài sản tư hữu đã hình thành. Một chế độ sở hữu vụn nát như vậy làm tăng chi phí giao dịch và không xác định được trách nhiệm của chủ nhân thật sự đối với tài sản. Thành ra, nếu cải cách triệt để, cần chấp nhận đa sở hữu về đất đai. Trong đó sở hữu của các nông hộ, các công ty tư nhân và doanh nghiệp Nhà nước hay các pháp nhân công quyền khác cần được đối xử bình đẳng như nhau. Tài sản của Nhà nước cũng nên được chia rạch ròi thành tài sản của chính quyền Trung ương và các chính quyền địa phương với tính cách là những pháp nhân công quyền độc lập. Ngược lại, nếu cải cách dè dặt hơn, chí ít cũng cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp. 
——————————-
1 Truong Thien Thu, Ranjith Perera, Intermediate levels of property rights and the emerging housing market in HCM City, Vietnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-138

SOURCE: TẠP CHÍ TIA SÁNG ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ:

http://tiasang.com.vn/Default.aspx?tabid=116&News=4576&CategoryID=42

Read more »

QUYỀN TIẾP CẬN THÔNG TIN TRONG CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NGUYỄN THỊ HỒNG – Văn phòng Quốc hội

Quyền tiếp cận thông tin là một quyền quan trọng của con người, được đề cập trong Tuyên ngôn thế giới về quyền con người năm 1948 và Công ước quốc tế về các quyền dân sự và chính trị năm 1966. ở nước ta, quyền này của công dân cũng được thừa nhận trong Điều 69 của Hiến pháp năm 1992 và được cụ thể hóa trong nhiều văn bản pháp luật. Tuy nhiên, do được quy định tản mạn trong nhiều văn bản pháp luật nên quyền tiếp cận thông tin của công dân chưa được bảo đảm. Điều này có thể thấy ở nhiều lĩnh vực, trong đó có các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

1. Thực trạng quyền tiếp cận thông tin liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

Có thể nói, trong giao dịch dân sự, các thông tin liên quan trực tiếp như: chủ thể, đối tượng giao dịch, các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản… là cơ sở quan trọng để các bên quyết định có tham gia giao dịch hay không. Trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), các bên phải (và được) cung cấp những thông tin liên quan đến thửa đất như: đất nằm trong khu quy hoạch nào, vị trí, ranh giới; diện tích; ai là người có QSDĐ; QSDĐ có liên quan tới quan hệ thừa kế, có phải là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó hay không?…

Tuy nhiên, trên thực tế, sự thiếu đồng bộ trong quản lý đất đai, trong ðóng ký, quản lý giao dịch bảo đảm, cũng như sự thiếu minh bạch trong các quy định pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin (của người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước), quyền được cung cấp thông tin liên quan đến QSDĐ… dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin còn gặp nhiều khó khăn. Những khó khăn này đến cả từ phía người ðang sử dụng đất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ phía người có quyền sử dụng đất

Trong một giao dịch nhà đất, quyền được thông tin về nhà đất – đối tượng của giao dịch – là quyền đương nhiên của bên mua. Bên mua luôn nhận thức được điều này nên thường kiểm tra đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất. Tuy nhiên, có những thông tin rất cần thiết, như các giao dịch bảo đảm liên quan đến QSDĐ thì nhiều khi bên mua không thể biết, bởi bên bán cố tình che giấu. Vụ việc sau là một ví dụ:

Bà Trần Thị Mỹ Hạnh là Giám đốc Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T (D&T)- nhà đầu tư thứ cấp của Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn, trong dự án khu biệt thự An Khánh – Bảo Sơn. Khi có đất dự án, một mặt bà Hạnh mang 47 lô đất thế chấp cho Ngân hàng dầu khí Toàn cầu để vay gần 70 tỷ đồng; mặt khác, lại bán 47 lô đất đó cho người dân. Khi doanh nghiệp không có khả năng chi trả, bị Ngân hàng ra quyết định phong tỏa tài sản để thu hồi nợ, khách hàng mới biết đất mình mua là đất đã thế chấp. Trên thực tế, có những khách hàng đã gặp Ban quản lý để kiểm tra thông tin, nhưng họ cũng không thể biết những lô đất họ mua là đất đã bị đem thế chấp, bởi ngay trong bản cam kết ba bên giữa bên cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, chủ đầu tư là tập đoàn Bảo Sơn và Công ty thứ cấp D &T đã có một thỏa thuận riêng, rằng việc thế chấp này không được phép tiết lộ (1).

Theo Điều 323 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS), thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký. Cũng theo Điều 717 và 719 của Bộ luật này, trong lĩnh vực đất đai, bên thế chấp QSDĐ có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; bên nhận thế chấp QSDĐ cũng có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp. Điều 12 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khẳng định việc thế chấp QSDĐ bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều 10 của Nghị định 163 cũng quy định giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Và giao dịch này có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký (Điều 11). Như vậy, chiếu theo các quy định pháp luật nói trên, hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu và Công ty thứ cấp của Tập đoàn Bảo Sơn là D &T bắt buộc phải đăng ký mới có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, các bên tham gia hợp đồng đã thỏa thuận không công khai việc thế chấp nên giao dịch thế chấp QSDĐ không được đăng ký. Trường hợp này diễn ra không phải là ít. “Các ngân hàng trong thực tế còn phải đối mặt với tình trạng “thế chấp trùng thế chấp”. Các chủ đầu tư đã thế chấp sổ đỏ để vay vốn. Sau đó, doanh nghiệp lại ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng bán nhà cho khách hàng và họ lại tiếp tục thế chấp vào ngân hàng khác…” (2).

Vì các bên không tuân thủ những quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, không công khai thông tin về thế chấp QSDĐ nên QSDĐ đã bị thế chấp nhưng vẫn được đem bán. Như vậy, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của doanh nghiệp ở đây đã khiến cho quyền được tiếp cận thông tin của người dân trong giao dịch mua, bán QSDĐ không được bảo đảm. ở ví dụ trên, các doanh nghiệp ngang nhiên đưa ra một thỏa thuận trái pháp luật. Chính thỏa thuận này trực tiếp hạn chế và xâm phạm quyền tiếp cận thông tin của những người tham gia giao dịch lần sau và gián tiếp xâm phạm quyền của những người mua QSDĐ của Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T.

Đã thế, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực của BLDS lại được nhiều doanh nghiệp coi là bình thường (!). Liên quan đến vụ việc trên, ông Nguyễn Hữu Thủy, Tổng Giám đốc Ngân hàng dầu khí Toàn cầu “hồn nhiên” phát biểu: “Tôi nghĩ đây là những nhà đầu tư tương đối mạo hiểm, mục tiêu không có gì sai. Vấn đề ở đây là, không có sự điều tra đầy đủ nên họ mua phải tài sản đã thế chấp của ngân hàng, đầu tư phải chấp nhận rủi ro” (3). Không hiểu trong trường hợp này, người mua sẽ tìm hiểu thông tin bằng cách nào khi các doanh nghiệp có liên quan là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T; Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn đã có thỏa thuận bưng bít thông tin. Họ coi thường quyền được tiếp cận thông tin của người mua nên đã “phủi tay” đổ hết lỗi cũng như phần thua thiệt cho người dân. Trong một Nhà nước pháp quyền, quyền và lợi ích hợp pháp của mọi cá nhân, tổ chức trong giao dịch dân sự phải được bảo đảm bằng pháp luật. Tuy nhiên, trong tình trạng còn thiếu các chế tài đủ mạnh của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm để ràng buộc trách nhiệm đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm như hiện nay, thì quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch dân sự nói chung, trong đó có giao dịch về QSDĐ khó được bảo đảm.

Từ phía Nhà nước

Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng thì quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Điều 24 của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng quy định mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Cơ quan đăng ký có trách nhiệm hướng dẫn, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trong việc tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, vì nhiều lẽ khác nhau, việc khai thác, sử dụng các thông tin liên quan đến QSDĐ do Nhà nước quản lý dường như chưa hết sự độc quyền. Chẳng hạn, các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên quan đến các chương trình, dự án không phải bao giờ cũng được công bố công khai kịp thời, đúng pháp luật, bởi sự độc quyền ở đây sẽ tạo ra lợi nhuận đáng kể cho người sở hữu thông tin. “Khi bàn về dự thảo Luật Quy hoạch đô thị, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, vừa qua nhiều thông tin về quy hoạch đất đai, dự án… thường không được công bố đầy đủ, kịp thời khiến người dân bất bình” (4). Có lẽ, với cơ chế làm việc hành chính như hiện nay, thì việc thực hiện yêu cầu cung cấp thông tin về các giao dịch bảo đảm, hay các thông tin về QSDĐ do Nhà nước quản lý không hề đơn giản. Có những địa phương, cơ quan nhà nước không quy định việc cung cấp các thông tin tài liệu đất đai ở địa phương và người dân cũng không hề biết mình có quyền tiếp cận các tài liệu về đất đai, nên họ phải đi “xin” hoặc “nhờ” cán bộ, công chức; đi lại rất nhiều lần, có thể bị “hành”, người dân mới lấy được những thông tin mình cần. Quyền được tiếp cận thông tin của công dân đã bị vi phạm chính bởi cơ quan, công chức nhà nước mà công dân, và đôi khi là cả cơ quan, công chức nhà nước không hề biết.

Ngoài ra, nhiều nơi có văn bản quy định về quyền tiếp cận thông tin của người dân trong lĩnh vực đất đai, nhưng việc quy định phí quá cao cũng là một “trở ngại” để người dân tiếp cận thông tin. Vừa qua, UBND TP Hà Nội vừa ban hành quy định về việc thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai ở thành phố. Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác, sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải nộp phí khai thác, sử dụng. Đối với tổ chức, mức thu là 200.000 đồng /lần/hồ sơ; cá nhân, hộ gia đình là 100.000 đồng /lần/hồ sơ. Các dịch vụ cấp bản đồ địa chính, cấp tọa độ, độ cao… có mức phí 30.000 đồng /lần. Các cơ quan nội chính được miễn phí khi khai thác tài liệu (5).

Có thể nói, một, hai trăm ngàn hay ba mươi ngàn là một số tiền không lớn nhưng cũng không nhỏ, nhất là đối với những người nghèo để được biết những thông tin mà khi cần người dân được quyền biết. Dẫu rằng, bất kỳ dịch vụ nào cũng phải thu phí, nhưng người dân vừa đóng thuế để nuôi bộ máy nhà nước, lại có quyền được tiếp cận thông tin, thì việc thu phí quá cao, giống như đi “mua” thông tin của người dân như vậy có hợp lý? Trong khi những thông tin này có thể cập nhật trên mạng công khai, bởi lẽ, công nghệ thông tin đã đi vào từng ngõ ngách của quản lý hành chính.

Quay lại ví dụ trên, khi doanh nghiệp gian dối, người dân tìm đến cơ quan quản lý nhà nước nhưng cơ quan nhà nước cũng không có thông tin, bởi sự vi phạm pháp luật của doanh nghiệp. Cả người mua và nhà nước đều “bị động” trước doanh nghiệp, vì vậy mới có những hậu quả bất lợi xảy ra dành cho người mua QSDĐ. Không phải Nhà nước không có biện pháp, nhưng khi chế tài bảo đảm quyền được thông tin của người dân chưa đủ mạnh, thì rất nhiều cá nhân, tổ chức không “sợ” và người dân thì hoang mang không biết bấu víu vào đâu.

Thêm nữa, trên thực tế, nhiều khi, các doanh nghiệp và công dân mất cơ hội vì có quá nhiều thông tin pháp luật mà họ chưa kịp cập nhật, bởi pháp luật thay đổi quá nhanh chóng. Vụ việc sau là một ví dụ:

Theo hai hợp đồng tín dụng được ký kết lần lượt vào tháng 7 và tháng 10/2005, vợ chồng ông T. (xã Hòa Hiệp Nam, huyện Đông Hòa, tỉnh Phú Yên) vay Ngân hàng X số tiền 140 triệu đồng. Tài sản thế chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300 m2.

Do vợ chồng ông T. không trả nợ nên ngân hàng đã kiện họ ra tòa. Theo bản án ngày 31/3/2008 của TAND TP Tuy Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho ngân hàng cả vốn lẫn lời hơn 180 triệu đồng. Sau đó, Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa đã định giá, kê biên căn nhà để phát mại trừ nợ.

Lúc này, Ngân hàng X mới biết phần đất 300 m2 đã được ông T. đem gán nợ cho một người khác trước đó. Theo bản án ngày 24/10/2005 của TAND huyện Đông Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho người này hơn 80 triệu đồng. Ngày 31/1/2007, ông T. viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành án và được chấp thuận.

Ngân hàng X cho rằng, cơ quan thi hành án đã làm sai quy định trong việc tự ý xử lý mảnh đất trên, bởi theo khoản 4, Điều 41 của Pháp lệnh Thi hành án dân sự, thì khi kê biên tài sản đang được cầm cố, thế chấp, “chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố, thế chấp biết”…

Ngược lại với ý kiến của ngân hàng, ông Nguyễn Kim Đồng – Trưởng Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa khẳng định, Thi hành án đã làm đúng quy định. “Theo luật định thì hợp đồng thế chấp đất phải được đăng ký. Do phía Ngân hàng không đăng ký nên chúng tôi không phải hỏi ý kiến Ngân hàng”.

Trên thực tế, lúc ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng X có đăng ký thế chấp tại UBND xã Hòa Hiệp Nam. Theo Thông tư liên tịch số 03 ngày 4/7/2003 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay đã hết hiệu lực), UBND cấp xã cũng là cơ quan đăng ký, có thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng thế chấp. Sau đó, Thông tư liên tịch số 05 ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường quy định: “Các hợp đồng thế chấp, bảo lãnh đã được đăng ký theo quy định của pháp luật trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành thì không phải đăng ký lại” (khoản 5 mục VIII). Đến ngày 13/6/2006, khoản 11, Điều 1 của Thông tư liên tịch số 03 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường (sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05) lại yêu cầu: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước ngày 28/7/2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà vẫn còn thời hạn thực hiện thì cũng được đăng ký”.

Như vậy, Ngân hàng X có nhiệm vụ đăng ký mới việc thế chấp tại phòng Tài nguyên và môi trường (hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ nếu có) huyện Đông Hòa. Nhưng có lẽ vì không cập nhật kịp thời các quy định về việc đăng ký (được thay đổi nhiều lần) nên Ngân hàng đã “ngồi yên” (6). Có thể nói, trong một khoảng thời gian ngắn là 3 năm, những văn bản dưới luật như thông tư liên tịch – mà việc xây dựng không được phổ biến, lấy ý kiến rầm rộ như các văn bản luật để người dân dễ dàng biết – thay đổi nhiều lần với nội dung khác nhau, nên doanh nghiệp chưa cập nhật thông tin đầy đủ là điều dễ hiểu và họ đã bị thua thiệt. Điều này đương nhiên có lỗi từ doanh nghiệp; mặt khác, cũng một phần vì pháp luật thay đổi liên tục, trong khi việc thông báo, đăng công báo và phổ biến văn bản pháp luật không phải lúc nào cũng được thực hiện kịp thời, nên doanh nghiệp “vô tình” bị ảnh hưởng đến quyền tiếp cận thông tin.

2. Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Trong một Nhà nước pháp quyền, công dân phải được biết những gì Nhà nước làm, những quy tắc Nhà nước đưa ra cho xã hội, công dân. Do vậy, cần thiết phải có khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy việc công khai hoá, minh bạch hoá các hoạt động của Nhà nước, góp phần tạo nền tảng quan trọng cho xã hội dân sự mà chúng ta đang hướng tới. ở góc độ hẹp, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch liên quan đến QSDĐ, cần giải quyết một số vấn đề cơ bản:

- Làm thế nào để người dân dễ dàng tiếp cận được các thông tin do Nhà nước quản lý liên quan tới giao dịch mà họ sẽ thực hiện?;

- Người dân có nghĩa vụ gì khi tiếp cận, khai thác các thông tin đó?;

- Người dân phải chịu trách nhiệm gì khi không thực hiện các nghĩa vụ về cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thuộc quyền sử hữu, quyền sử dụng của họ cho cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định của pháp luật?

Để giải quyết những vấn đề trên, trước hết, cần xây dựng Luật Tiếp cận thông tin theo hướng quy định rõ: Những thông tin nào Nhà nước phải công khai; các hình thức cung cấp thông tin; quy trình cung cấp thông tin, tiếp cận và khai thác thông tin; quy định về thời hạn, chi phí do việc khai thác thông tin; quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc cung cấp thông tin; các chế tài đối với người có trách nhiệm cung cấp thông tin vi phạm các quy định của pháp luật về cung cấp thông tin, đặc biệt, cần quy định quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của cá nhân, tổ chức đối với người có trách nhiệm nếu người đó không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ, không kịp thời gây thiệt hại cho người yêu cầu.

Bên cạnh đó, cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan đến QSDĐ, cụ thể là:

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung đầu mối đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà; bảo đảm mọi biến động về quyền sở hữu nhà, QSDĐ phải được đăng ký và quản lý kịp thời; cụ thể hoá, minh bạch hoá quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đăng ký. Đặc biệt, hiện nay, khi công nghệ thông tin được ứng dụng trong hầu hết các lĩnh vực quản lý nhà nước, thì việc xây dựng hệ thống dữ liệu về nhà, đất trên mạng internet để người dân có thể truy cập dễ dàng là cần thiết. Việc truy cập này tùy vấn đề mà được thực hiện miễn phí hoặc người dân chỉ phải trả một số tiền lệ phí rất nhỏ.

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó phải bảo đảm sự thuận lợi tối đa để khuyến khích người dân chủ động, tự giác thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Đồng thời, có chế tài cụ thể đối với những người vi phạm nghĩa vụ đăng ký đối với những giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký.

- Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về công vụ, công chức, sao cho đội ngũ những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước thực sự là công bộc của dân, hạn chế tối đa việc gây phiền hà, sách nhiễu trong thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin từ phía Nhà nước.

- Hoàn thiện pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước để chống sự tuỳ tiện trong việc xác định độ mật đối với các tài liệu của Nhà nước, dẫn tới việc độc quyền thông tin để trục lợi, hoặc tránh sự kiểm soát của người dân đối với Nhà nước.

Chú thích:

(1) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/

(2) Tín dụng nhà đất "đè" ngân hàng, http://www.phapluattp.vn/news/kinh-te/view.aspx?news_id=226911.

(3) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/.

(4) http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=301044&ChannelID=6.

(5) http://www.phapluattp.vn/news/nha-nuoc/view.aspx?news_id=243181.

(6) http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=228467.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ: http://www.nclp.org.vn/thuc_tien_phap_luat/quyen-tiep-can-thong-tin-trong-cac-giao-dich-lien-quan-111en-quyen-su-dung-111at

Read more »

MỘT SỐ KINH NGHIỆM CỦA SINGAPORE TRONG VIỆC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

THS. PHẠM BÌNH AN

Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km² và dân số 3,4 triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.

1. Khái quát về chế độ sở hữu đất đai:

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể:

Mục đích sử dụng đất	Thời hạn sử dụng (năm)
1. Đất sử dụng để xây nhà ở	99
2. Đất sử dụng cho mục đích thương mại	99
3. Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp	60
4. Đất sử dụng cho mục đích giáo dục	30
5. Đất sử dụng cho mục đích tôn giáo	30
6. Đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội	30
7. Đất nông nghiệp	10-20

2. Quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch

Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những điểm khác với cách thức mà TP.HCM đang làm. Theo họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước:

(1) Quy hoạch định hướng, hay quy hoạch ý tưởng (Concept plan): định hướng phát triển các khu chức năng, trong đó xem xét các yếu tố như hướng phát triển; cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng (còn gọi là quy hoạch cơ cấu). Quy hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm. Quy hoạch tổng mặt bằng các tỉnh ở Việt Nam đang tiến hành tương tự loại quy hoạch định hướng này.

(2) Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực hiện trong 05 năm, dựa trên quy hoạch định hướng để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỷ lệ khác nhau. Gọi là Master plan (bao gồm cả nội dung quy hoạch kinh tế – xã hội), nhưng đây thực sự là quy hoạch chi tiết. Quy hoạch tổng thể được công bố công khai rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố chính thức để thực hiện.

(3) Trong quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch, các chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình Cơ quan Tái Phát triển Đô thị (URA) xem xét phê duyệt (Guiding plan). Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý.

* Một số kinh nghiệm về quy hoạch:

+ Nhận thức được tầm quan trọng của quy hoạch, họ tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch, đảm bảo quy hoạch đạt chất lượng cao và ít phải điều chỉnh. Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết. Quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn, một số khu vực chưa quy hoạch còn để trống và đề rõ “khu vực đang nghiên cứu”.

+ Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, phía bạn cho biết chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọng về giấy phép xây dựng nào phải xử phạt.

+ Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo các phân khu chức năng, do đó việc quy hoạch và triển khai thực hiện thống nhất.

+ Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết.

+ Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2-3 năm, sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.

3. Thu hồi đất, đền bù và tái định cư:

3.1. Thu hồi đất:

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act). Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị.

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2 – 3 năm.

Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

3.2. Chính sách đền bù:

Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.

Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.

Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.

* Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải toả:

+ Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.

+ Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới.

+ Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)

+ Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau và nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung.

+ Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền đền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có thể đến 70-80%). Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công.

3.3. Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công (public housing):

Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001).

a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư:

Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản… Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp – thương mại … đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.

b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp

Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,… Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).

c/ Cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân

Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là:

Loại căn hộ	Diện tích chuẩn (m2)	Giá bán hoặc cho thuê (*)
1 phòng	32	26-33$/tháng
2 phòng	45	44-75$/tháng
3 phòng	85
4 phòng	90	126.000$
5 phòng	110	203.000$

(*) Chủ yếu các căn hộ có 1-2 phòng để cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4-5 phòng chủ yếu để bán. Đơn vị tính là đô la Singapore – 1$ tương đương 9.000 VND

Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment). Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở do HDB triển khai đã đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của hầu hết mọi người dân Singapore, kể cả những người có thu nhập thấp.

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

d/ Chính sách tài chính

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phíêu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.

4. Các hình thức cung cấp đất công để thực hiện dự án:

Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90%. Để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:

a/ Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách.

Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet. Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu. Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá. Giá khởi điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định.

b/ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan Chính phủ theo chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất. Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá. Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân còn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề.

c/ Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh.

* Lưu ý một số kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thị trường:

- Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Ví dụ, để phát triển trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí, nhưng các trường đại học, kỹ thuật, tổng hợp… thì phải mua. Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thị trường. Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định.

- Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình trên mảnh đất đó. Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã mua.

- Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, ví dụ năm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân; hoặc khi thị trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra. Do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất.

5. Một số kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản:

Có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quan trọng từ việc quản lý thị trường bất động sản tại Singapore để có thể nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng:

(1) Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Không chỉ chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường, nhà nước Singapore còn có một hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản khá hoàn chỉnh và thực hiện rất nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất.

(2) Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước khoa học, kỹ lưỡng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.

(3) Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại… để kinh doanh.

(4) Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của người dân.

(5) Nhà nước can thiệp khá sâu và tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là thực hiện thành công chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân Singapore có nhà ở thích hợp, đồng thời có những hạn chế việc mua đi bán lại.

(6) Chính vì chế độ sử hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà nước rất mạnh, Singapore hầu như không có hiện tượng đầu cơ bất động sản và giá bất động sản không biến động nhiều để có thể ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế. Một trong những nguyên nhân nữa để thị trường bất động sản phát triển ổn định là ý thức tuân thủ pháp luật của người dân và cả cơ quan hành pháp rất cao.

Trên đây là một số kinh nghiệm rút ra từ đợt khảo sát thị trường bất động sản của Singapore. Do thời gian khảo sát rất ngắn (03 ngày), chắc chắn những vấn đề nêu ra chưa thể đầy đủ. Nhóm công tác sẽ tiếp tục nghiên cứu các tài liệu có liên quan thu thập được để học tập những kinh nghiệm tốt và đề xuất áp dụng vào công tác quản lý phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM.

SOURCE: NỘI SAN KINH TẾ SỐ 12/2003 – VIỆN KINH TẾ TPHCM

Read more »