XÁC LẬP QUYỀN TÀI SẢN CỦA NÔNG DÂN VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

PHẠM DUY NGHĨA

Quá trình phi tập trung quyền tài sản với đất đai đang diễn ra mạnh mẽ và khó mà cưỡng lại được theo xu thế quay trở lại của nền kinh tế thị trường, bởi nó khuyến khích toàn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, tạo động lực mạnh mẽ để quốc gia giàu mạnh. Tuy nhiên, với Luật Đất đai hiện nay  so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. Vì vậy cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp.
Tầm quan trọng của sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với hậu thế. Từ điền sản trong Quốc triều hình luật tới vật quyền trong Dân luật 1931, không có gì là ngạc nhiên khi các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài sản. 
Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai. “Người cày có ruộng” đã là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một thế lực lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam. Nhưng ngược lại, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ. Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng CSVN thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ. 
Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị trên đất nước chúng ta. Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ. Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất thời nay.

Sáu quyền định đoạt của Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất.

Các quyền định đoạt kể trên được thực hiện bởi nhiều cơ quan Nhà nước khác nhau, rải từ Quốc hội cho tới UBND cấp huyện. Trong các quyền định đoạt đó, quan trọng bậc nhất đối với giá trị của đất đai là ấn định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất kinh doanh, quyết định thu hồi đất và ấn định giá đất. Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất được phân cấp xuống UBND cấp tỉnh và huyện tùy theo đối tượng người sử dụng đất bị thu hồi. Lý do để Nhà nước thu hồi đất cũng được định nghĩa rất rộng rãi, rất thuận tiện cho cơ quan Nhà nước thu hồi đất, bao gồm các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước. Như vậy, Nhà nước Việt Nam vẫn giữ những quyền định đoạt rất đáng kể đối với đất đai.

14 quyền mang tính tư hữu của người sử dụng đất

Tuy không có chủ quyền tuyệt đối về ô thửa đất đang sử dụng, tức là không có quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối, không thể ngăn cản Nhà nước thu hồi đất vì những lý do được cho là hợp pháp nêu trên, song chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều quyền lợi, các quyền lợi này được nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất tuy chưa đạt tới sở hữu tư nhân tuyệt đối, song đã trở thành một quyền tài sản quan trọng. Ngoại trừ người thuê đất trả tiền thuê hằng năm, chủ nhân của quyền sử dụng đất có thể có hàng chục quyền mang tính loại trừ, tức là các quyền tài sản tư (xem bảng dưới đây).   

Tên quyền phái sinh từ QSDĐ	Mô tả
Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ	Chứng minh tài sản
Được hưởng hoa lợi, phụ thiêm	Sử dụng đất, canh tác
Được bảo hộ khi QSDĐ bị vi phạm	Loại trừ người thứ ba
Khiếu nại, tố cáo khi QSDĐ bị vi phạm	Tố quyền
Chuyển đổi	Đổi QSDĐ, đổi đất
Chuyển nhượng	Bán QSDĐ, đổi chủ
Cho thuê	Khai thác QSDĐ
Cho thuê lại	Khai thác QSDĐ
Thừa kế	Như di sản thừa kế
Tặng cho	Tùy ý định đoạt quyền
Thế chấp	Bảo đảm vay vốn
Bảo lãnh (đệ đương)	Bảo đảm nghĩa vụ
Góp vốn bằng QSDĐ	Khai thác QSDĐ
Được bồi thường khi nhà nước thu hồi	Bù đắp tài sản

Bất bình đẳng trong chế độ sử dụng đất

Các quyền tài sản trong bảng nêu trên phụ thuộc vào loại đất và chủ thể sử dụng đất. Khác với đất ở, đất kinh doanh được Nhà nước công nhận là đất sử dụng ổn định lâu dài, đất nông nghiệp của các nông hộ có thời hạn 20 năm hoặc 50 năm tùy theo loại cây trồng hằng năm hoặc cây lâu năm hoặc đất rừng. Thêm nữa, đất nông nghiệp còn bị giới hạn bởi hạn mức giao đất (hạn điền). Vì các lý do đó, so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. 
Cũng như vậy Luật Đất đai 2003 có những quy định mang tính phân biệt đối xử giữa tổ chức được giao đất, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất và doanh nghiệp Việt Nam thuê đất, trong đó không hiếm khi doanh nghiệp trong nước được đối xử kém bình đẳng hơn so với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 
Nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, quyền của doanh nghiệp đối với quyền sử dụng đất đai khá hạn chế, không bao gồm các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được thuê. Ngược lại, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam lại có những quyền tài sản rộng rãi hơn đối với quyền sử dụng đất. 
Đối với các đơn vị sự nghiệp có thu, các trường đại học và cơ sở y tế, đôi khi Nhà nước vẫn duy trì chế độ giao đất có hoặc không thu tiền sử dụng đất. Chế độ pháp lý phiền nhiễu này phản ánh một quá khứ phân phối đất đai từ nền kinh tế kế hoạch, cần có thời gian để chuyển đổi sang chế độ thuê đất áp dụng chung cho mọi loại hình doanh nghiệp.

Quyền tài sản đa tầng

Sau 4 lần sửa đổi luật đất đai, có thể nhận thấy Nhà nước tuy vẫn giữ nhiều quyền định đoạt, song các quyền tài sản về đất đã được phi tập trung hóa tới các nông hộ, cá nhân và tổ chức. Ẩn sau sở hữu toàn dân, một trật tự quyền tài sản đa tầng đã xuất hiện. Bắt đầu với một quyết định hành chính phân phối đất đai, ngay lập tức hình thành quyền tài sản mang tính loại trừ của một cá nhân hay tổ chức. Quyền tài sản đang hình thành ấy- sau khi ra đời sẽ được giao dịch trong những thị trường trung gian, rất sớm trước khi bằng khoán được cấp cho người có quyền sử dụng đất ở thị trường công khai. 
Dựa vào mô tả của Trương Thiên Thu¹, có thể minh họa quyền tài sản đa tầng này trong thị trường bất động sản (BĐS) với vô số tầng nấc khác nhau, bắt đầu từ hình thành dự án cho đến bán nền, bán quyền mua căn hộ qua các hợp đồng góp vốn. 

Hưởng dụng vì lợi tư ẩn sau sở hữu toàn dân

Điều mô tả ở trên không chỉ đúng với thị trường nhà đất, mà cũng đúng với quyền khai thác và hưởng dụng rừng núi, hầm mỏ, bờ biển và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác. Ẩn sau vỏ bọc sở hữu toàn dân, có thể nhận thấy nhiều tầng nấc quyền tài sản mang tính loại trừ của cá nhân và doanh nghiệp đã hình thành từ các quyết định phân bổ tài nguyên của cơ quan Nhà nước. Khi các quyền tài sản có dấu hiệu tư hữu không rõ ràng ấy xuất hiện, ngay lập tức xuất hiện nguy cơ của công được khai thác vì lợi tư. Người có lợi tư liên kết thành bè nhóm, khi mạnh dần lên các nhóm lợi ích này sẽ ảnh hưởng tới chính sách của chính quyền từ địa phương tới Trung ương.

Những quan sát mang tính dự báo này cho thấy, nhân dịp nghiên cứu sửa đổi Hiến pháp 1992, cần thảo luận để định nghĩa lại vai trò của Nhà nước đối với các nguồn tài nguyên quốc gia, tái định nghĩa sở hữu toàn dân, và nếu cần có thể thay quan niệm ấy bằng những chế độ pháp lý rành mạch, xác định rõ hơn về chủ nhân của tài sản. Trên thực tế, sở hữu toàn dân đang có nguy cơ trở thành một quan niệm trống rỗng. Ẩn sau sở hữu toàn dân, vô số các quyền tài sản tư hữu đã hình thành. Một chế độ sở hữu vụn nát như vậy làm tăng chi phí giao dịch và không xác định được trách nhiệm của chủ nhân thật sự đối với tài sản. Thành ra, nếu cải cách triệt để, cần chấp nhận đa sở hữu về đất đai. Trong đó sở hữu của các nông hộ, các công ty tư nhân và doanh nghiệp Nhà nước hay các pháp nhân công quyền khác cần được đối xử bình đẳng như nhau. Tài sản của Nhà nước cũng nên được chia rạch ròi thành tài sản của chính quyền Trung ương và các chính quyền địa phương với tính cách là những pháp nhân công quyền độc lập. Ngược lại, nếu cải cách dè dặt hơn, chí ít cũng cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp. 
——————————-
1 Truong Thien Thu, Ranjith Perera, Intermediate levels of property rights and the emerging housing market in HCM City, Vietnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-138

SOURCE: TẠP CHÍ TIA SÁNG ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ:

http://tiasang.com.vn/Default.aspx?tabid=116&News=4576&CategoryID=42

Read more »

QUYỀN TIẾP CẬN THÔNG TIN TRONG CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NGUYỄN THỊ HỒNG – Văn phòng Quốc hội

Quyền tiếp cận thông tin là một quyền quan trọng của con người, được đề cập trong Tuyên ngôn thế giới về quyền con người năm 1948 và Công ước quốc tế về các quyền dân sự và chính trị năm 1966. ở nước ta, quyền này của công dân cũng được thừa nhận trong Điều 69 của Hiến pháp năm 1992 và được cụ thể hóa trong nhiều văn bản pháp luật. Tuy nhiên, do được quy định tản mạn trong nhiều văn bản pháp luật nên quyền tiếp cận thông tin của công dân chưa được bảo đảm. Điều này có thể thấy ở nhiều lĩnh vực, trong đó có các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

1. Thực trạng quyền tiếp cận thông tin liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

Có thể nói, trong giao dịch dân sự, các thông tin liên quan trực tiếp như: chủ thể, đối tượng giao dịch, các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản… là cơ sở quan trọng để các bên quyết định có tham gia giao dịch hay không. Trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), các bên phải (và được) cung cấp những thông tin liên quan đến thửa đất như: đất nằm trong khu quy hoạch nào, vị trí, ranh giới; diện tích; ai là người có QSDĐ; QSDĐ có liên quan tới quan hệ thừa kế, có phải là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó hay không?…

Tuy nhiên, trên thực tế, sự thiếu đồng bộ trong quản lý đất đai, trong ðóng ký, quản lý giao dịch bảo đảm, cũng như sự thiếu minh bạch trong các quy định pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin (của người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước), quyền được cung cấp thông tin liên quan đến QSDĐ… dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin còn gặp nhiều khó khăn. Những khó khăn này đến cả từ phía người ðang sử dụng đất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ phía người có quyền sử dụng đất

Trong một giao dịch nhà đất, quyền được thông tin về nhà đất – đối tượng của giao dịch – là quyền đương nhiên của bên mua. Bên mua luôn nhận thức được điều này nên thường kiểm tra đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất. Tuy nhiên, có những thông tin rất cần thiết, như các giao dịch bảo đảm liên quan đến QSDĐ thì nhiều khi bên mua không thể biết, bởi bên bán cố tình che giấu. Vụ việc sau là một ví dụ:

Bà Trần Thị Mỹ Hạnh là Giám đốc Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T (D&T)- nhà đầu tư thứ cấp của Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn, trong dự án khu biệt thự An Khánh – Bảo Sơn. Khi có đất dự án, một mặt bà Hạnh mang 47 lô đất thế chấp cho Ngân hàng dầu khí Toàn cầu để vay gần 70 tỷ đồng; mặt khác, lại bán 47 lô đất đó cho người dân. Khi doanh nghiệp không có khả năng chi trả, bị Ngân hàng ra quyết định phong tỏa tài sản để thu hồi nợ, khách hàng mới biết đất mình mua là đất đã thế chấp. Trên thực tế, có những khách hàng đã gặp Ban quản lý để kiểm tra thông tin, nhưng họ cũng không thể biết những lô đất họ mua là đất đã bị đem thế chấp, bởi ngay trong bản cam kết ba bên giữa bên cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, chủ đầu tư là tập đoàn Bảo Sơn và Công ty thứ cấp D &T đã có một thỏa thuận riêng, rằng việc thế chấp này không được phép tiết lộ (1).

Theo Điều 323 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS), thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký. Cũng theo Điều 717 và 719 của Bộ luật này, trong lĩnh vực đất đai, bên thế chấp QSDĐ có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; bên nhận thế chấp QSDĐ cũng có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp. Điều 12 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khẳng định việc thế chấp QSDĐ bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều 10 của Nghị định 163 cũng quy định giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Và giao dịch này có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký (Điều 11). Như vậy, chiếu theo các quy định pháp luật nói trên, hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng cho vay là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu và Công ty thứ cấp của Tập đoàn Bảo Sơn là D &T bắt buộc phải đăng ký mới có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, các bên tham gia hợp đồng đã thỏa thuận không công khai việc thế chấp nên giao dịch thế chấp QSDĐ không được đăng ký. Trường hợp này diễn ra không phải là ít. “Các ngân hàng trong thực tế còn phải đối mặt với tình trạng “thế chấp trùng thế chấp”. Các chủ đầu tư đã thế chấp sổ đỏ để vay vốn. Sau đó, doanh nghiệp lại ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng bán nhà cho khách hàng và họ lại tiếp tục thế chấp vào ngân hàng khác…” (2).

Vì các bên không tuân thủ những quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, không công khai thông tin về thế chấp QSDĐ nên QSDĐ đã bị thế chấp nhưng vẫn được đem bán. Như vậy, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của doanh nghiệp ở đây đã khiến cho quyền được tiếp cận thông tin của người dân trong giao dịch mua, bán QSDĐ không được bảo đảm. ở ví dụ trên, các doanh nghiệp ngang nhiên đưa ra một thỏa thuận trái pháp luật. Chính thỏa thuận này trực tiếp hạn chế và xâm phạm quyền tiếp cận thông tin của những người tham gia giao dịch lần sau và gián tiếp xâm phạm quyền của những người mua QSDĐ của Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T.

Đã thế, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực của BLDS lại được nhiều doanh nghiệp coi là bình thường (!). Liên quan đến vụ việc trên, ông Nguyễn Hữu Thủy, Tổng Giám đốc Ngân hàng dầu khí Toàn cầu “hồn nhiên” phát biểu: “Tôi nghĩ đây là những nhà đầu tư tương đối mạo hiểm, mục tiêu không có gì sai. Vấn đề ở đây là, không có sự điều tra đầy đủ nên họ mua phải tài sản đã thế chấp của ngân hàng, đầu tư phải chấp nhận rủi ro” (3). Không hiểu trong trường hợp này, người mua sẽ tìm hiểu thông tin bằng cách nào khi các doanh nghiệp có liên quan là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T; Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn đã có thỏa thuận bưng bít thông tin. Họ coi thường quyền được tiếp cận thông tin của người mua nên đã “phủi tay” đổ hết lỗi cũng như phần thua thiệt cho người dân. Trong một Nhà nước pháp quyền, quyền và lợi ích hợp pháp của mọi cá nhân, tổ chức trong giao dịch dân sự phải được bảo đảm bằng pháp luật. Tuy nhiên, trong tình trạng còn thiếu các chế tài đủ mạnh của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm để ràng buộc trách nhiệm đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm như hiện nay, thì quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch dân sự nói chung, trong đó có giao dịch về QSDĐ khó được bảo đảm.

Từ phía Nhà nước

Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng thì quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Điều 24 của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng quy định mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Cơ quan đăng ký có trách nhiệm hướng dẫn, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trong việc tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, vì nhiều lẽ khác nhau, việc khai thác, sử dụng các thông tin liên quan đến QSDĐ do Nhà nước quản lý dường như chưa hết sự độc quyền. Chẳng hạn, các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên quan đến các chương trình, dự án không phải bao giờ cũng được công bố công khai kịp thời, đúng pháp luật, bởi sự độc quyền ở đây sẽ tạo ra lợi nhuận đáng kể cho người sở hữu thông tin. “Khi bàn về dự thảo Luật Quy hoạch đô thị, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, vừa qua nhiều thông tin về quy hoạch đất đai, dự án… thường không được công bố đầy đủ, kịp thời khiến người dân bất bình” (4). Có lẽ, với cơ chế làm việc hành chính như hiện nay, thì việc thực hiện yêu cầu cung cấp thông tin về các giao dịch bảo đảm, hay các thông tin về QSDĐ do Nhà nước quản lý không hề đơn giản. Có những địa phương, cơ quan nhà nước không quy định việc cung cấp các thông tin tài liệu đất đai ở địa phương và người dân cũng không hề biết mình có quyền tiếp cận các tài liệu về đất đai, nên họ phải đi “xin” hoặc “nhờ” cán bộ, công chức; đi lại rất nhiều lần, có thể bị “hành”, người dân mới lấy được những thông tin mình cần. Quyền được tiếp cận thông tin của công dân đã bị vi phạm chính bởi cơ quan, công chức nhà nước mà công dân, và đôi khi là cả cơ quan, công chức nhà nước không hề biết.

Ngoài ra, nhiều nơi có văn bản quy định về quyền tiếp cận thông tin của người dân trong lĩnh vực đất đai, nhưng việc quy định phí quá cao cũng là một “trở ngại” để người dân tiếp cận thông tin. Vừa qua, UBND TP Hà Nội vừa ban hành quy định về việc thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai ở thành phố. Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác, sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải nộp phí khai thác, sử dụng. Đối với tổ chức, mức thu là 200.000 đồng /lần/hồ sơ; cá nhân, hộ gia đình là 100.000 đồng /lần/hồ sơ. Các dịch vụ cấp bản đồ địa chính, cấp tọa độ, độ cao… có mức phí 30.000 đồng /lần. Các cơ quan nội chính được miễn phí khi khai thác tài liệu (5).

Có thể nói, một, hai trăm ngàn hay ba mươi ngàn là một số tiền không lớn nhưng cũng không nhỏ, nhất là đối với những người nghèo để được biết những thông tin mà khi cần người dân được quyền biết. Dẫu rằng, bất kỳ dịch vụ nào cũng phải thu phí, nhưng người dân vừa đóng thuế để nuôi bộ máy nhà nước, lại có quyền được tiếp cận thông tin, thì việc thu phí quá cao, giống như đi “mua” thông tin của người dân như vậy có hợp lý? Trong khi những thông tin này có thể cập nhật trên mạng công khai, bởi lẽ, công nghệ thông tin đã đi vào từng ngõ ngách của quản lý hành chính.

Quay lại ví dụ trên, khi doanh nghiệp gian dối, người dân tìm đến cơ quan quản lý nhà nước nhưng cơ quan nhà nước cũng không có thông tin, bởi sự vi phạm pháp luật của doanh nghiệp. Cả người mua và nhà nước đều “bị động” trước doanh nghiệp, vì vậy mới có những hậu quả bất lợi xảy ra dành cho người mua QSDĐ. Không phải Nhà nước không có biện pháp, nhưng khi chế tài bảo đảm quyền được thông tin của người dân chưa đủ mạnh, thì rất nhiều cá nhân, tổ chức không “sợ” và người dân thì hoang mang không biết bấu víu vào đâu.

Thêm nữa, trên thực tế, nhiều khi, các doanh nghiệp và công dân mất cơ hội vì có quá nhiều thông tin pháp luật mà họ chưa kịp cập nhật, bởi pháp luật thay đổi quá nhanh chóng. Vụ việc sau là một ví dụ:

Theo hai hợp đồng tín dụng được ký kết lần lượt vào tháng 7 và tháng 10/2005, vợ chồng ông T. (xã Hòa Hiệp Nam, huyện Đông Hòa, tỉnh Phú Yên) vay Ngân hàng X số tiền 140 triệu đồng. Tài sản thế chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300 m2.

Do vợ chồng ông T. không trả nợ nên ngân hàng đã kiện họ ra tòa. Theo bản án ngày 31/3/2008 của TAND TP Tuy Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho ngân hàng cả vốn lẫn lời hơn 180 triệu đồng. Sau đó, Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa đã định giá, kê biên căn nhà để phát mại trừ nợ.

Lúc này, Ngân hàng X mới biết phần đất 300 m2 đã được ông T. đem gán nợ cho một người khác trước đó. Theo bản án ngày 24/10/2005 của TAND huyện Đông Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho người này hơn 80 triệu đồng. Ngày 31/1/2007, ông T. viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành án và được chấp thuận.

Ngân hàng X cho rằng, cơ quan thi hành án đã làm sai quy định trong việc tự ý xử lý mảnh đất trên, bởi theo khoản 4, Điều 41 của Pháp lệnh Thi hành án dân sự, thì khi kê biên tài sản đang được cầm cố, thế chấp, “chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố, thế chấp biết”…

Ngược lại với ý kiến của ngân hàng, ông Nguyễn Kim Đồng – Trưởng Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa khẳng định, Thi hành án đã làm đúng quy định. “Theo luật định thì hợp đồng thế chấp đất phải được đăng ký. Do phía Ngân hàng không đăng ký nên chúng tôi không phải hỏi ý kiến Ngân hàng”.

Trên thực tế, lúc ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng X có đăng ký thế chấp tại UBND xã Hòa Hiệp Nam. Theo Thông tư liên tịch số 03 ngày 4/7/2003 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay đã hết hiệu lực), UBND cấp xã cũng là cơ quan đăng ký, có thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng thế chấp. Sau đó, Thông tư liên tịch số 05 ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường quy định: “Các hợp đồng thế chấp, bảo lãnh đã được đăng ký theo quy định của pháp luật trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành thì không phải đăng ký lại” (khoản 5 mục VIII). Đến ngày 13/6/2006, khoản 11, Điều 1 của Thông tư liên tịch số 03 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường (sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05) lại yêu cầu: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước ngày 28/7/2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà vẫn còn thời hạn thực hiện thì cũng được đăng ký”.

Như vậy, Ngân hàng X có nhiệm vụ đăng ký mới việc thế chấp tại phòng Tài nguyên và môi trường (hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ nếu có) huyện Đông Hòa. Nhưng có lẽ vì không cập nhật kịp thời các quy định về việc đăng ký (được thay đổi nhiều lần) nên Ngân hàng đã “ngồi yên” (6). Có thể nói, trong một khoảng thời gian ngắn là 3 năm, những văn bản dưới luật như thông tư liên tịch – mà việc xây dựng không được phổ biến, lấy ý kiến rầm rộ như các văn bản luật để người dân dễ dàng biết – thay đổi nhiều lần với nội dung khác nhau, nên doanh nghiệp chưa cập nhật thông tin đầy đủ là điều dễ hiểu và họ đã bị thua thiệt. Điều này đương nhiên có lỗi từ doanh nghiệp; mặt khác, cũng một phần vì pháp luật thay đổi liên tục, trong khi việc thông báo, đăng công báo và phổ biến văn bản pháp luật không phải lúc nào cũng được thực hiện kịp thời, nên doanh nghiệp “vô tình” bị ảnh hưởng đến quyền tiếp cận thông tin.

2. Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Trong một Nhà nước pháp quyền, công dân phải được biết những gì Nhà nước làm, những quy tắc Nhà nước đưa ra cho xã hội, công dân. Do vậy, cần thiết phải có khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy việc công khai hoá, minh bạch hoá các hoạt động của Nhà nước, góp phần tạo nền tảng quan trọng cho xã hội dân sự mà chúng ta đang hướng tới. ở góc độ hẹp, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch liên quan đến QSDĐ, cần giải quyết một số vấn đề cơ bản:

- Làm thế nào để người dân dễ dàng tiếp cận được các thông tin do Nhà nước quản lý liên quan tới giao dịch mà họ sẽ thực hiện?;

- Người dân có nghĩa vụ gì khi tiếp cận, khai thác các thông tin đó?;

- Người dân phải chịu trách nhiệm gì khi không thực hiện các nghĩa vụ về cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thuộc quyền sử hữu, quyền sử dụng của họ cho cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định của pháp luật?

Để giải quyết những vấn đề trên, trước hết, cần xây dựng Luật Tiếp cận thông tin theo hướng quy định rõ: Những thông tin nào Nhà nước phải công khai; các hình thức cung cấp thông tin; quy trình cung cấp thông tin, tiếp cận và khai thác thông tin; quy định về thời hạn, chi phí do việc khai thác thông tin; quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc cung cấp thông tin; các chế tài đối với người có trách nhiệm cung cấp thông tin vi phạm các quy định của pháp luật về cung cấp thông tin, đặc biệt, cần quy định quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của cá nhân, tổ chức đối với người có trách nhiệm nếu người đó không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ, không kịp thời gây thiệt hại cho người yêu cầu.

Bên cạnh đó, cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan đến QSDĐ, cụ thể là:

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung đầu mối đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà; bảo đảm mọi biến động về quyền sở hữu nhà, QSDĐ phải được đăng ký và quản lý kịp thời; cụ thể hoá, minh bạch hoá quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đăng ký. Đặc biệt, hiện nay, khi công nghệ thông tin được ứng dụng trong hầu hết các lĩnh vực quản lý nhà nước, thì việc xây dựng hệ thống dữ liệu về nhà, đất trên mạng internet để người dân có thể truy cập dễ dàng là cần thiết. Việc truy cập này tùy vấn đề mà được thực hiện miễn phí hoặc người dân chỉ phải trả một số tiền lệ phí rất nhỏ.

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó phải bảo đảm sự thuận lợi tối đa để khuyến khích người dân chủ động, tự giác thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Đồng thời, có chế tài cụ thể đối với những người vi phạm nghĩa vụ đăng ký đối với những giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký.

- Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về công vụ, công chức, sao cho đội ngũ những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước thực sự là công bộc của dân, hạn chế tối đa việc gây phiền hà, sách nhiễu trong thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin từ phía Nhà nước.

- Hoàn thiện pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước để chống sự tuỳ tiện trong việc xác định độ mật đối với các tài liệu của Nhà nước, dẫn tới việc độc quyền thông tin để trục lợi, hoặc tránh sự kiểm soát của người dân đối với Nhà nước.

Chú thích:

(1) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/

(2) Tín dụng nhà đất "đè" ngân hàng, http://www.phapluattp.vn/news/kinh-te/view.aspx?news_id=226911.

(3) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/.

(4) http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=301044&ChannelID=6.

(5) http://www.phapluattp.vn/news/nha-nuoc/view.aspx?news_id=243181.

(6) http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=228467.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ: http://www.nclp.org.vn/thuc_tien_phap_luat/quyen-tiep-can-thong-tin-trong-cac-giao-dich-lien-quan-111en-quyen-su-dung-111at

Read more »

MỘT SỐ KINH NGHIỆM CỦA SINGAPORE TRONG VIỆC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

THS. PHẠM BÌNH AN

Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km² và dân số 3,4 triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.

1. Khái quát về chế độ sở hữu đất đai:

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể:

Mục đích sử dụng đất	Thời hạn sử dụng (năm)
1. Đất sử dụng để xây nhà ở	99
2. Đất sử dụng cho mục đích thương mại	99
3. Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp	60
4. Đất sử dụng cho mục đích giáo dục	30
5. Đất sử dụng cho mục đích tôn giáo	30
6. Đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội	30
7. Đất nông nghiệp	10-20

2. Quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch

Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những điểm khác với cách thức mà TP.HCM đang làm. Theo họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước:

(1) Quy hoạch định hướng, hay quy hoạch ý tưởng (Concept plan): định hướng phát triển các khu chức năng, trong đó xem xét các yếu tố như hướng phát triển; cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng (còn gọi là quy hoạch cơ cấu). Quy hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm. Quy hoạch tổng mặt bằng các tỉnh ở Việt Nam đang tiến hành tương tự loại quy hoạch định hướng này.

(2) Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực hiện trong 05 năm, dựa trên quy hoạch định hướng để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỷ lệ khác nhau. Gọi là Master plan (bao gồm cả nội dung quy hoạch kinh tế – xã hội), nhưng đây thực sự là quy hoạch chi tiết. Quy hoạch tổng thể được công bố công khai rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố chính thức để thực hiện.

(3) Trong quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch, các chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình Cơ quan Tái Phát triển Đô thị (URA) xem xét phê duyệt (Guiding plan). Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý.

* Một số kinh nghiệm về quy hoạch:

+ Nhận thức được tầm quan trọng của quy hoạch, họ tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch, đảm bảo quy hoạch đạt chất lượng cao và ít phải điều chỉnh. Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết. Quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn, một số khu vực chưa quy hoạch còn để trống và đề rõ “khu vực đang nghiên cứu”.

+ Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, phía bạn cho biết chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọng về giấy phép xây dựng nào phải xử phạt.

+ Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo các phân khu chức năng, do đó việc quy hoạch và triển khai thực hiện thống nhất.

+ Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết.

+ Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2-3 năm, sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.

3. Thu hồi đất, đền bù và tái định cư:

3.1. Thu hồi đất:

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act). Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị.

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2 – 3 năm.

Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

3.2. Chính sách đền bù:

Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.

Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.

Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.

* Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải toả:

+ Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.

+ Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới.

+ Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)

+ Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau và nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung.

+ Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền đền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có thể đến 70-80%). Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công.

3.3. Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công (public housing):

Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001).

a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư:

Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản… Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp – thương mại … đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.

b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp

Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,… Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).

c/ Cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân

Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là:

Loại căn hộ	Diện tích chuẩn (m2)	Giá bán hoặc cho thuê (*)
1 phòng	32	26-33$/tháng
2 phòng	45	44-75$/tháng
3 phòng	85
4 phòng	90	126.000$
5 phòng	110	203.000$

(*) Chủ yếu các căn hộ có 1-2 phòng để cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4-5 phòng chủ yếu để bán. Đơn vị tính là đô la Singapore – 1$ tương đương 9.000 VND

Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment). Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở do HDB triển khai đã đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của hầu hết mọi người dân Singapore, kể cả những người có thu nhập thấp.

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

d/ Chính sách tài chính

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phíêu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.

4. Các hình thức cung cấp đất công để thực hiện dự án:

Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90%. Để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:

a/ Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách.

Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet. Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu. Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá. Giá khởi điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định.

b/ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan Chính phủ theo chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất. Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá. Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân còn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề.

c/ Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh.

* Lưu ý một số kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thị trường:

- Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Ví dụ, để phát triển trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí, nhưng các trường đại học, kỹ thuật, tổng hợp… thì phải mua. Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thị trường. Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định.

- Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình trên mảnh đất đó. Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã mua.

- Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, ví dụ năm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân; hoặc khi thị trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra. Do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất.

5. Một số kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản:

Có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quan trọng từ việc quản lý thị trường bất động sản tại Singapore để có thể nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng:

(1) Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Không chỉ chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường, nhà nước Singapore còn có một hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản khá hoàn chỉnh và thực hiện rất nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất.

(2) Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước khoa học, kỹ lưỡng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.

(3) Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại… để kinh doanh.

(4) Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của người dân.

(5) Nhà nước can thiệp khá sâu và tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là thực hiện thành công chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân Singapore có nhà ở thích hợp, đồng thời có những hạn chế việc mua đi bán lại.

(6) Chính vì chế độ sử hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà nước rất mạnh, Singapore hầu như không có hiện tượng đầu cơ bất động sản và giá bất động sản không biến động nhiều để có thể ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế. Một trong những nguyên nhân nữa để thị trường bất động sản phát triển ổn định là ý thức tuân thủ pháp luật của người dân và cả cơ quan hành pháp rất cao.

Trên đây là một số kinh nghiệm rút ra từ đợt khảo sát thị trường bất động sản của Singapore. Do thời gian khảo sát rất ngắn (03 ngày), chắc chắn những vấn đề nêu ra chưa thể đầy đủ. Nhóm công tác sẽ tiếp tục nghiên cứu các tài liệu có liên quan thu thập được để học tập những kinh nghiệm tốt và đề xuất áp dụng vào công tác quản lý phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM.

SOURCE: NỘI SAN KINH TẾ SỐ 12/2003 – VIỆN KINH TẾ TPHCM

Read more »

TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI: NHỮNG KHÓ KHĂN CỦA KHU VỰC DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN

Hàng năm, một số lượng lớn doanh nghiệp (DN) mới ra đời làm gia tăng nhu cầu đối với đất cho mục đích công nghiệp và thương mại để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, các điểm bán lẻ v.v… Tiếp cận đất với giá cả minh bạch, thủ tục đơn giản là tương đối khó khăn đối với khối DN tư nhân hiện nay. Bản tin này sẽ đề cập một số cản trở về mặt chính sách và thực tế triển khai mà các DN tư nhân đang vướng phải khi tiếp cận đất đai phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh.

Nguồn cung đất rất hạn chế

Theo nhiều cuộc thăm dò DN trong nước, sự khan hiếm đất dành cho kinh doanh cũng như tác động của sự thiếu hụt này lên giá cả được coi là hai cản trở đối với sự tăng trưởng của DN. Nhiều DN mong muốn được giao đất hoặc thuê đất từ Nhà nước (thông qua chính quyền các Tỉnh) để đảm bảo mảnh đất mình được sử dụng đã “nằm trong quy hoạch”, không bị đòi lại trước thời hạn và có thể yên tâm đầu tư xây dựng nhà xưởng. Tuy nhiên vì nhiều lí do khác nhau, quỹ đất công rất hạn chế và kênh giao đất hay thuê đất trực tiếp từ chính quyền Tỉnh hầu như chỉ dành cho các DN quy mô lớn (đa phần là các dự án đầu tư nước ngoài có nhu cầu lớn về diện tích đất) – các DN tư nhân không tận dụng được kênh này. Khảo sát của IFC/FIAS về kinh nghiệm tiếp cận đất đai của doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) cho thấy cứ 4 DN thì chỉ có 1 DN được giao đất hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước và 75% số DN đang trong thời kỳ tăng trưởng thừa nhận rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của họ là việc thiếu đất.

Thông tin về thị trường đất chưa hiệu quả

Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu (The Real Estate Transparency Index 2006), do tập đoàn Jones Lang LaSalle thực hiện, xếp Việt Nam là 1 trong 3 nước (Việt Nam, Venezuela và Ai Cập) đứng cuối danh sách do thiếu minh bạch về thông tin thị trường cũng như bảo hộ các quyền liên quan đến bất động sản. Hơn một nửa số DN trong khảo sát PCI 2006 ¹ cũng khẳng định họ chủ yếu dựa vào nguồn thông tin của nhân viên trong công ty và quan hệ cá nhân để tìm đất xây dựng nhà xưởng – chưa có cơ chế hỗ trợ (dịch vụ) giúp DN tìm đất sản xuất. Khảo sát của IFC/FIAS cũng cho những phát hiện tương tự. Hơn 50% DNNVV được khảo sát cho rằng tìm được một mảnh đất thích hợp trên thị trường thứ cấp là rất khó, 66% DN thành công trong việc tìm đất đều phải thông qua kênh quan hệ cá nhân. Những phát hiện này cho thấy nếu chú trọng cải thiện cơ sở hạ tầng thông tin có thể có tác động tích cực đến tính cân xứng thông tin của thị trường đất, cụ thể là i) thiết lập khung pháp lý để hỗ trợ các hoạt động môi giới tư nhân đối với đất sản xuất; ii) cải thiện khả năng tra cứu quá trình giao dịch của thửa đất một cách nhanh chóng với chi phí thấp, iii) công bố công khai và minh bạch quy hoạch đất của các địa phương; và iv) cải thiện công tác quy hoạch sử dụng đất để quyền đối với mỗi mảnh đất cụ thể có thể được xác định dễ dàng bởi cả người mua và người bán trên thị trường.

Quyền và bảo hộ quyền đối với đất còn yếu

Đối với các nhà đầu tư, việc có đất mà không có quyền đầy đủ đối với mảnh đất đó chỉ có ý nghĩa rất hạn chế. Một mối lo ngại lớn đối với các nhà đầu tư hiện nay, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ có cơ sở sản xuất kinh doanh nằm ngoài các khu công nghiệp, là sự thay đổi đến chóng mặt và trong nhiều trường hợp không thể đoán trước được của công tác quy hoạch sử dụng đất – hậu quả là họ có thể bị mất quyền sử dụng đất do quy hoạch thay đổi và đất của họ thuộc diện bị Nhà nước thu hồi. Những DN không đủ khả năng vào các khu công nghiệp hay đứng ra mua lại những mảnh đất lớn của các hộ gia đình thì giải pháp duy nhất là đi thuê lại của tư nhân hay thuê chui lại của các DNNN. Tuy nhiên, thuê của tư nhân hầu như là ngắn hạn và do đó không khuyến khích các nhà đầu tư bỏ tiền xây dựng hay cải tiến nhà xưởng. Thuê chui lại đất của DNNN cũng rất rủi ro do chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc cho thuê lại này. Thực tiễn cho thấy DN cảm thấy bất an khi thuê đất từ khu vực tư nhân do bảo hộ của pháp luật đối với người có quyền sử dụng đến hiện tại lẫn người đi thuê ở nước ta là chưa đầy đủ và rõ ràng.

Ngoài ra, ở Việt Nam đất là tài sản quan trọng nhất để góp vốn liên doanh liên kết hoặc thế chấp vay vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Hiện nay nhà đầu tư trong nước còn gặp một số bất lợi khi thuê đất từ Nhà nước. Nhà đầu tư trong nước ít khi được thuê đất của Nhà nước trả tiền trước một lần mà nếu được không phải DNNVV nào cũng đủ khả năng trả hết một lần. Trong khi đó nếu họ thuê đất trả tiền hằng năm thì họ không có quyền gì đối với đất (ngoại trừ mục đích đã được xác định cho thời gian thuê), nhất là không có quyền bán hay dùng đất để thế chấp, trừ quyền được thế chấp các tài sản trên đất. Quy định này tạo nên một sự thiếu rõ ràng đối với quyền của chủ đất và chủ nợ – ngân hàng (làm thế nào ngân hàng có thể đảm bảo được quyền đối với tài sản trên đất nếu không có quyền đối với mảnh đất?) và do đó hạn chế khả năng DN tư nhân trong nước sử dụng đất đi thuê để được thế chấp vay vốn.

Thủ tục hành chính liên quan đến đất còn phức tạp

Một khảo sát DN của GTZ khẳng định quá trình tìm mặt bằng sản xuất là phức tạp nhất trong các loại thủ tục hành chính để thành lập DN, thủ tục kéo dài nhất và cũng tốn kém không ít. Thông thường để được Nhà nước giao đất, DN phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày và qua rất nhiều cơ quan liên quan.² Các DNNVV trong khảo sát của IFC/FIAS cũng khẳng định trong khi có được đất trên thị trường thứ cấp chỉ mất chưa đến 7 ngày thì thủ tục đăng ký giao dịch và xin cấp GCNQSD đất rất phức tạp và tốn nhiều thời gian. Gần đây các trung tâm đăng ký đất được thành lập ở hầu hết các tỉnh thành đã góp phần giảm bớt thủ tục rườm rà nhưng vẫn chưa rút ngắn đáng kể thời gian cấp GCNQSD đất và các giao dịch liên quan đến đất. Mức độ không hài lòng của DN trong khảo sát IFC/FIAS đối với riêng quá trình cấp GCNQSD cũng khá cao, trong đó phần lớn DN phàn nàn về thời gian xử lý của cơ quan chính quyền là quá dài. Chỉ khoảng 50% DN khẳng định thời gian cấp GCNQSD dưới một tháng. Điều này là hoàn toàn trái với quy định về thời gian trong luật định và các văn bản thi hành.

---

(1) Khảo sát để xây dựng Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2006, Dự án Nâng cao năng lực cạnh tranh Việt Nam(VNCI) và Phòng Thương mại & Công nghiệp Việt Nam(VCCI)
(2) Từ Ý tưởng Kinh doanh đến Hiện thực: chặng đường gian nan, GTZ/CIEM, tháng 7/2005. Bảy thủ tục đó là: 1) Tìm hiểu chính quyền cơ sở về việc xin giao đất hoặc thuê đất; 2) xin chấp thuận về nguyên tắc; 3) lập dự án và lên phương án đền bù; 4) phê duyệt dự án và phương án đề bù; 5) giải phóng mặt bằng; 6) bàn giao mặt bằng và ký hợp đồng thuê đất; 7) nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

SOURCE: http://www.vcci.com.vn

Read more »

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2008 Ở VIỆT NAM

TS. NGUYỄN MINH PHONG - Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế – xã hội Hà Nội

Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn hình thành, phát triển với những động thái phức tạp, đầy kịch tính, bao gồm cả sự tiếp nối, lẫn đan xen do những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh với dư âm dài, đã và đang tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế – xã hội ở không ít địa phương, cả thành thị, lẫn nông thôn. Về tổng quát, có thể chỉ ra một số đặc trưng và triển vọng chủ yếu của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008.

1. Những biến động của hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản thường mang tính cục bộ, địa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là với các động thái chính sách quản lý và đầu tư của Nhà nước

Có thể dự báo, các đợt sốt tăng giá, sụt giảm, hoặc “đóng băng” giá cũng như các giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ gắn với nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, từ cấp quốc gia, lẫn phạm vi địa phương. Thực tế cho thấy, ngoại trừ cơn sốt giá bùng phát đầu tiên vào cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thế kỷ trước do chuyển đổi toàn bộ nền kinh tế từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường, khiến giá nhà, giá đất đồng loạt tăng lên theo mức thủy triều chung mặt bằng giá xã hội lúc bấy giờ (từ giá bao cấp quá thấp, sang bước đầu theo giá thị trường…), các cơn sốt giá sau đó trên thị trường bất động sản thường không diễn ra đồng loạt, cùng lúc trên phạm vi toàn quốc, mà chỉ xảy ra cục bộ ở từng địa phương, dựa vào mức độ và cách thức khác nhau trong việc duy trì chế độ 2 giá về bất động sản… Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản của chính sách 2 giá và các ưu đãi kiểu bao cấp về đất cho khu vực kinh tế nhà nước nói chung đã, đang và sẽ còn đậm nét, thậm chí vượt khỏi sự kiểm soát do sự cộng hưởng bởi tình trạng lạm dụng, tham nhũng, “vận động hành lang”.

Những cơn sốt giá hoặc trầm lắng trên thị trường bất động sản những năm qua và cả trong thời gian tới còn có quan hệ tương hỗ hết sức chặt chẽ với “phong trào” lập quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc…, thậm chí nhiều khi chỉ là quy hoạch “treo”, sơ sài ở mức ý tưởng, thiếu tính khả thi, chậm đi vào cuộc sống.

Đặc biệt, những chương trình, dự án đầu tư lớn phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc ngân sách nhà nước các cấp như vốn ODA, vay thương mại trong nước qua phát hành trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương…, hay từ các nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, nhất là từ nguồn vốn nước ngoài, cũng sẽ tiếp tục gây xung lực ảnh hưởng rất mạnh đến nhiệt độ của thị trường bất động sản. Một con đường nội đô, hoặc liên tỉnh, thậm chí liên huyện, liên xã, một con đường cao tốc được xây dựng, một đô thị mới hay chỉ là một chung cư cao cấp do các “địa gia” chuyên nghiệp trong nước và nước ngoài làm chủ thầu cũng đủ để làm bùng phát cơn sốt giá, đẩy các giao dịch trên thị trường bất động sản, dù thật và ảo trở nên nhộn nhịp, nhất là vùng đất dọc các con đường và quanh khu đô thị đó.

Ngoài ra, sự nóng – lạnh của thị trường bất động sản ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức và kỹ năng thích ứng của các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp, nhân dân về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị trường nhà, đất. Các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn, thậm chí kích động thị trường sốt nóng giả tạo và “tâm lý đám đông”, “hiệu ứng đám đông”, vừa có tính phong trào, vừa “nghe ngóng xem sao” trong việc mua – bán bất động sản cũng là kết quả và biểu hiện thước đo của mức độ nhận thức và thích ứng này.

2. Giảm dần chênh biệt giá cả bất động sản giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một khu vực và tăng mức mặt bằng giá chung trên thị trường bất động sản

Giá cả bất động sản có thể chênh lệch nhau hàng chục cho đến hàng trăm lần giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một thành phố, một tỉnh. Nếu 1m² đất ở mặt tiền phố Hàng Gai – Hà Nội có giá hàng vài chục cây vàng, thì có khi 1m² đất ở huyện Sóc Sơn – Hà Nội có giá chỉ trên dưới 1 chỉ cho đến 1 cây vàng. Độ chênh tới mức chóng mặt về giá của thị trường bất động sản Việt Nam được gắn liền với nhu cầu, khả năng, tập quán kinh doanh “mặt phố”, “mặt tiền” của người sở hữu; gắn với tình trạng phát triển kết cấu hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn bán – mua; với “chất lượng” hàng xóm (bao gồm cả bất động sản liền kề và người chủ của chúng), với hình dạng, khuôn khổ, quy mô bất động sản; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng khác của địa phương và cá nhân… Tuy nhiên, về dài hạn sẽ có sự xích gần nhau về giá cả trên thị trường bất động sản giữa các địa phương, vùng lãnh thổ với nhau, cũng như giữa các khu vực trên cùng một địa bàn, trong đó tốc độ tăng giá sẽ cao hơn ở các khu vực thích hợp cho du lịch, nghỉ dưỡng có môi trường sinh thái tốt, các vùng ven đô và gần các công trình hạ tầng quan trọng, cũng như các khu đô thị cao cấp… Hơn nữa, trong thời gian tới, cùng với việc điều chỉnh tăng khung giá đất mới của các thành phố lớn lên sát giá trần của nhà nước (từ 1-1-2008 giá đất cao nhất ở Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là 67,5 triệu đồng – bằng giá trần quy định của chính phủ và tăng 30% so với giá 2007), thì tác động tiêu cực của chính sách 2 giá sẽ giảm bớt, song tổng mặt bằng giá đất chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh gia tăng chung đáng kể.

3. Sẽ có sự cân đối và đa dạng hơn về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hóa và chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Bên cạnh sự phát triển khá rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp, nhà mặt phố và nhà vườn – trang trại…, thị trường bất động sản toàn quốc cũng sẽ có sự phát triển mới nhằm tạo ra sự cân xứng và đồng bộ hơn của bộ phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, nhà chuyển đổi, cũng như thị trường bất động sản cầm cố, bất động sản dành cho Việt Kiều và người nước ngoài. Cung – cầu đều gia tăng, các ngôi nhà, mảnh đất – hàng hóa giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng nhiều hơn, đa dạng hơn và tiện ích hơn cả về mẫu, mã, chủng loại, công năng, chất liệu, quy mô và giá cả…

Những chủ thể tham gia thị trường sẽ không chỉ còn tập trung vào bộ phận những người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên mà sẽ có sự tham gia ngày càng nhiều hơn của các công ty, quỹ đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, cũng như các nông dân và những thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài. Bản thân Nhà nước, ngoài những hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản như đã nêu trên, cũng sẽ tham gia tích cực, chủ động và hiệu quả hơn vào thị trường này theo những cách thức mới thích hợp, mang tính thị trường hơn…

4. Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh và mang tính chuyên nghiệp hơn

Trong triển vọng trung hạn, tính tự phát, thiếu tổ chức của thị trường bất động sản – thể hiện qua mức độ ít ỏi các giao dịch chính thức về bất động sản qua các cơ quan nhà nước hoặc trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức – sẽ có sự cải thiện đáng kể. Các trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức sẽ gia tăng nhanh chóng và hiện diện nhiều hơn, rộng hơn ở các địa phương, chiếm lĩnh thị phần ngày càng lớn và vững chắc hơn, cũng như chịu các chế tài nghiêm ngặt hơn về chất lượng và nghĩa vụ dịch vụ của mình. Các dịch vụ thanh toán, dịch vụ định giá, dịch vụ đăng ký và thẩm định bất động sản, dịch vụ tư vấn pháp lý và tư pháp, dịch vụ thông tin thị trường bất động sản… sẽ phát triển mạnh và có tính chuyên nghiệp cao hơn. Các cơ sở pháp lý và năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn.

5. Mối quan hệ trực tiếp giữa thị trường bất động sản với thị trường vàng sẽ nhạt bớt, còn quan hệ với thị trường chứng khoán sẽ đậm nét hơn…

Khác với thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, thị trường vàng Việt Nam đã sớm hội nhập sâu và gắn kết ngày càng chặt chẽ với thị trường vàng thế giới. Nghĩa là, về nguyên tắc và triển vọng, đời sống của thị trường vàng Việt Nam ngày càng chung nhịp đập với thị trường vàng quốc tế, phản ánh các động thái chủ yếu, nhất là sự lên xuống về giá cả cùng với xu hướng và tốc độ chung của thị trường vàng thế giới. Hơn nữa, các hoạt động và cả các tác động của các yếu tố đầu cơ, tâm lý, cũng như các phản ứng tự phát, “hiệu ứng đám đông”… sẽ ngày càng mờ nhạt dần trên thị trường vàng tương lai. Việc mua vàng tích trữ như dạng tài sản cá nhân cũng không còn hấp dẫn so với các loại tài sản và kinh doanh khác, và do đó không còn là xu hướng mạnh như những thập niên cuối của thế kỷ trước. Nếu các yếu tố chính trị – xã hội trong nước và quốc tế không có những đột biến lớn, thì cũng khó có sự bùng nổ hoặc đổ vỡ đáng kể nào trên thị trường vàng Việt Nam bắt nguồn từ các nhân tố trong nước. Trong khi đó, cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam, trong thời gian trước mắt, tính quốc tế về giá cả chưa cao, hơn nữa còn chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ các nhân tố phi thị trường trong nước với nhiều tính đột biến và khó tiên liệu hơn…Vì vậy, việc thanh toán bằng vàng trong kinh doanh trên thị trường bất động sản sẽ không còn mang tính chặt chẽ như trước. Mối tương quan trực tiếp và liên thông truyền thống giữa 2 thị trường này, nhất là về giá cả, cũng sẽ mờ nhạt dần…

Tóm lại, về tổng thể và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển và đang từng bước hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường Việt Nam. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam gắn liền với sự dồi dào của những nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, đất xen kẽ, hoặc cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản (các công sở hoặc đất đã giao nhưng quá hạn mức hoặc sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu quả, hay không triển khai khai thác đúng thời hạn quy định). Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở tăng năng suất, tận dụng không gian (xây nhà cao tầng), phát triển kết cấu hạ tầng (nhất là đường giao thông) và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa. Ngoài ra, tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc hoàn thiện chính sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển quỹ bất động sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất – kinh doanh của người sở hữu quyền sử dụng đất, chính sách mở cửa thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nước, cũng như liên quan đến việc thay đổi chế độ hộ khẩu và đăng ký nhà đất (sổ đỏ…), quá trình sửa chữa, xây dựng các khu chung cư ở các thành phố, đô thị lớn.

Đặc biệt, triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của sự tăng nhanh chóng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân về mua – bán bất động sản do quá trình đô thị hóa, cải thiện thu nhập và yêu cầu nâng cao chất lượng sống. Về dài hạn, theo chúng tôi, cùng với sự tích lũy kinh nghiệm ứng xử của các cơ quan nhà nước, các nhà đầu tư và nhân dân về thị trường nhà đất, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trường khác trong sự phát triển đồng bộ các thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta, người thận trọng sẽ tiếp tục lựa chọn thị trường bất động sản như một sân chơi quen thuộc và cách thức đầu tư an toàn và thanh thản nhất.

TẠP CHÍ CỘNG SẢN SỐ 1 (145) 2008

Read more »

TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: NHIỀU VƯỚNG MẮC

HUY HOÀNG

Tranh chấp đất đai do ngành Tòa án giải quyết ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp. Mặc dù các văn bản hướng dẫn trong lĩnh vực này rất đồ sộ nhưng thực tiễn cho thấy nhiều quy định còn vênh, thậm chí trái ngược nhau…

Không thể xác định tài sản riêng – chung

Đây là một khó khăn nổi cộm của ngành Tòa án bởi lẽ các quy định về vấn đề tài sản chung – riêng của vợ chồng qua các thời kỳ là hoàn toàn khác nhau. Theo Điều 15 Luật Hôn nhân gia đình năm 1959 thì “vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới”. Tuy nhiên, đến Luật Hôn nhân gia đình năm 1986 và Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 đã có sự thay đổi: “vợ hoặc chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân thì người đó có quyền nhập hay không nhập vào tài sản chung vợ chồng”.

Vấn đề là ở chỗ các cặp vợ chồng kết hôn khi Luật Hôn nhân và gia đình năm năm 1959 đang có hiệu lực, nhưng họ ly hôn sau ngày Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực thì có xác định tài sản riêng của vợ hoặc chồng có trước khi kết hôn là tài sản chung của vợ, chồng hay không. Thực tiễn này, mỗi tòa án áp dụng một cách khác nhau.

Chờ hòa giải xong thì …hết thời hiệu.

Theo quy định tại điều 135 khoản 2 Luật Đất đai: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

UBND cấp  xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên mặt trận, các tổ chức khác để hòa giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn”;

Còn theo quy định tại Điều 136 Luật đất đai: tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau: tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử đụng dất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại cách khoản 1, 2, 5 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết…”; Khoản 2 Điều 166 BLTTDS xác định “ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Tòa án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi”.

Như vậy, giai đoạn UBND cấp xã thực hiện hòa giải không được tính vào thời hiệu khởi kiện, dẫn đến nhiều trường hợp được hòa giải xong gửi đơn đến Tòa án thì đã hết thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật, làm thiệt hai quyền lợi chính đáng của đương sự.

Để bảo đảm quyền lợi của đương sự, TANDTC đề nghị: cần quy định đối với trường hợp đã gần hết thời hiệu khởi kiện nhưng chưa tiến hành thủ tục hòa giải tại xã, phường, thị trấn theo quy định của Luật Đất đai, thì Tòa án vẫn thụ lý giải quyết, trong quá trình giải quyết, Tòa án sẽ yêu cầu đương sự gửi đơn đề nghị UBND cấp xã tiến hành thủ tục hòa giải.

Hạn chế quyền khởi kiện vụ án hành chính

Điều 46 Luật khiếu nại tố cáo (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2004) cho phép người khiếu nại được quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại hoặc khiếu nại không được giải quyết. Trong khi đó, Điều 138 Luật đất đai năm 2003 quy định: trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà tiếp tục khiếu nại thì quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng. Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính cũng không quy định cho đương sự được quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết định giải quyết khiếu nại lần thứ hai.

Theo TANDTC, việc quy định của Luật đất đai và Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính nói trên đã làm hạn chế quyền khởi kiện vụ án hành chính của công dân, làm phát sinh khiếu nại bức xúc. 

Giải quyết vấn đề này, TANDTC cho rằng cần phải sửa đổi quy định của Luật đất đai năm 2003 và Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính cho phù hợp với Luật khiếu nại, tố cáo.

Theo quy định của Luật đất đai và BLTTDS, giai đoạn Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện hòa giải không được tính vào thời hiệu khởi kiện, dẫn đến nhiều trường hợp được hòa giải xong gửi đơn đến Tòa án thì đã hết thời hiệu.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TƯ PHÁP

Trích dẫn từ:

http://www.moj.gov.vn/p/tag.idempotent.render.userLayoutRootNode.target.n406.uP

Read more »

TUYÊN TRUYỀN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ CÔNG TÁC CẤP, ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GHI TÊN MỘT NGƯỜI SANG GHI TÊN VỢ VÀ CHỒNG

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN – Đại học Luật Hà Nội

1. Tầm quan trọng của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN

Đối với một nước nông nghiệp như Việt Nam, đất đai có vai trò vô cùng quan trọng với cuộc sống của người dân (nhất là đối với người nông dân). Chính vì vậy, việc đăng ký quyền sử dụng đất và được đứng tên chủ sử dụng trong GCNQSDĐ thu hút sự quan tâm đặc biệt của mọi tầng lớp dân cư. Ở quốc gia mà tư tưởng “trọng nam, khinh nữ” tồn tại trong một thời gian dài và “ăn sâu, bám rễ” trong tâm thức của một bộ phận không nhỏ người dân thì việc người đàn ông (người chồng) đứng tên chủ sở hữu tài sản nói chung và đứng tên trong GCNQSDĐ của vợ, chồng nói riêng được coi như lẽ đương nhiên. Do đó, Luật đất đai năm 2003 quy định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng khi cấp GCNQSDĐ phải ghi rõ cả họ, tên vợ và họ, tên chồng và việc triển khai thí điểm cấp đổi GCN ở một số địa phương1 được coi là một cuộc cách mạng không chỉ tấn công trực diện vào quan niệm phong kiến lạc hậu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người đàn ông có tên trong GCN. Việc làm này đã vấp phải không ít những khó khăn, trở ngại bởi sự không đồng thuận hoặc sự chống đối của một bộ phận nam giới mang nặng tư tưởng phân biệt, kỳ thị đối với phụ nữ. Đặt trong bối cảnh đó, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN có vị trí hết sức quan trọng. Đây là hoạt động phải được triển khai trước tiên trước khi tiến hành các hoạt động mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ tiếp theo về cấp đổi GCN. Vai trò của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN được thể hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, tác động làm thay đổi nhận thức của người dân về bình đẳng giới trong sử dụng đất nói chung và trong cấp GCNQSDĐ nói riêng; phê phán quan niệm phong kiến lạc hậu và lên án mọi sự kỳ thị, phân biệt đối xử giữa nam và nữ. Trên cơ sở đó, xây dựng quan niệm đúng đắn về sự bình đẳng giữa phụ nữ và nam giới trong việc tiếp cận các quyền của người sử dụng đất.

Thứ hai, góp phần đề cao sự bình đẳng nam, nữ trong xã hội Việt Nam nói chung và trong việc tiếp cận sử dụng đất đai nói riêng. Hơn nữa, hoạt động này còn tạo ra sự đồng thuận xã hội trong việc bảo vệ quyền của phụ nữ đối với tài sản là nhà, đất. Ở khía cạnh khác, phụ nữ là lực lượng lao động chủ yếu trong sản xuất nông nghiệp. Khi họ được bình đẳng với nam giới về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất đai sẽ tạo ra động lực tích cực giúp phụ nữ hăng say sản xuất góp phần đáng kể vào quá trình đẩy nhanh tỷ lệ giảm đói, nghèo ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.

Thứ ba, thông qua hoạt động truyền thông giúp phụ nữ nâng cao nhận thức về quyền bình đẳng nam, nữ trong sử dụng đất đai và khi nhận thức được nâng cao, chị em sẽ tìm ra các biện pháp để tự bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình. Đối với nam giới, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN sẽ giúp họ có nhận thức đúng đắn về vai trò, vị trí của người phụ nữ trong gia đình và xã hội. Trên cơ sở đó, nam giới sẽ có những hành động thiết thực góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của phụ nữ trong sử dụng đất đai.

Thứ tư, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN sẽ tạo ra hiệu quả xã hội vô cùng to lớn góp phần thay đổi tư tưởng phong kiến lạc hậu “trọng nam, khinh nữ” tồn tại hàng trăm năm nay ở khu vực nông thôn. Quyền bình đẳng giới trong sử dụng đất đai được nâng cao và được tôn trọng sẽ góp phần đẩy lùi từng bước nạn bạo hành, ngược đãi, phân biệt đối xử đối với phụ nữ; các mâu thuẫn, xung đột trong gia đình được giải quyết ổn thỏa trên cơ sở có sự bàn bạc nhất trí, đồng thuận của hai vợ chồng. Gia đình là tế bào của xã hội. Khi các mối quan hệ trong gia đình được củng cố, duy trì trong sự tôn trọng, yêu thương, chia sẻ, bình đẳng giữa các thành viên sẽ tạo nền móng rất vững chắc để duy trì sự ổn định xã hội.

Thứ năm, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN là một hoạt động có ý nghĩa xã hội vô cùng to lớn. Bởi lẽ, cấp đổi GCN là một vấn đề rất nhạy cảm; nó đụng chạm trực tiếp đến quyền lợi của mọi thành viên trong xã hội. Vì vậy, hoạt động này thu hút sự quan tâm của mọi người dân. Hơn nữa, với tư cách là các tổ chức quần chúng thành lập trên cơ sở tự nguyện, thượng tôn pháp luật và bảo vệ quyền lợi của hội viên; Hội Nông dân, Hội Phụ nữ và các tổ chức thành viên khác của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam không thể đứng ngoài hoạt động này. Hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN đã thu hút sự tham gia tích cực và tạo điều kiện phát huy vai trò của các đoàn thể quần chúng trong việc tuyên truyền nâng cao nhận thức cho hội viên về quyền bình đẳng nam, nữ trong cấp đổi GCN.

Với ý nghĩa xã hội, kinh tế to lớn, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN đã nhận được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo của cấp ủy đảng, sự tổ chức triển khai thực hiện của chính quyền các cấp góp phần tích cực vào việc thực hiện mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, công bằng và văn minh” do Đảng ta đề ra.

Thứ sáu, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN là nhằm tuyên truyền chủ trương, chính sách của Đảng về quyền bình đẳng nam, nữ trong xã hội nói chung và quyền bình đẳng nam, nữ trong sử dụng đất đai nói riêng. Nó cũng là hoạt động tuyên truyền, nâng cao nhận thức về Luật đất đai năm 2003 cho nhân dân. Nhận thức và thực hiện tốt việc cấp đổi GCN chính là việc góp phần đưa các nội dung của Luật đất đai năm 2003 nhanh chóng đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng trong việc tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền về tài sản của công dân.

2. Kinh nghiệm tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN

Từ việc nghiên cứu thực tiễn hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN, có thể rút ra một số kinh nghiệm bổ ích sau đây:

Thứ nhất, muốn thay đổi quan niệm phong kiến lạc hậu về sự bất bình đẳng nam, nữ trong sử dụng đất đai trong việc cấp GCNQSDĐ chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng, chúng ta cần chỉ ra những hạn chế và hậu quả tiêu cực của quan niệm này đối với đời sống xã hội. Hoạt động tuyên truyền phải làm cho người dân hiểu và nhận thức được tại sao lại phải thực hiện việc cấp đổi GCN. Để làm được việc này, cán bộ tuyên truyền cần tập trung truyền thông cho người dân nhận thức rõ những hậu quả pháp lý tiêu cực, những rủi ro cho một bên vợ hoặc chồng không được đứng tên trong GCNQSDĐ như: họ có thể bị tước mất quyền sử dụng đất; gặp khó khăn trong việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phát triển sản xuất; họ sẽ bị rơi vào tình trạng bất bình đẳng so với bên vợ hoặc chồng có tên trong GCNQSDĐ trong việc định đoạt, để thừa kế tài sản nhà, đất; GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình chỉ ghi tên chủ hộ không thực sự tạo điều kiện cho những thành viên khác trong gia đình thực hiện các quyền do pháp luật quy định và tạo ra sự phân biệt đối với phụ nữ hoặc người chồng không có tên trong GCNQSDĐ. Vai trò của người không có tên trong GCNQSDĐ thường bị xem nhẹ hơn.

Thứ hai, để tạo sự đồng thuận của người dân trong việc thực hiện cấp đổi GCN, hoạt động tuyên truyền cần hướng vào việc phân tích những ích lợi của việc phụ nữ và nam giới cùng đứng tên trong GCNQSDĐ. Theo đó, việc cấp đổi GCN ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực như: tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo đảm quyền cho cả người vợ và người chồng cùng được hưởng quyền và lợi ích ngang nhau trong việc sử dụng diện tích đất chung (cùng được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; cùng được hưởng quyền lợi khi Nhà nước bồi thường trong trường hợp bị thu hồi đất…). Việc cấp đổi GCN ghi tên vợ và chồng sẽ bảo đảm cho họ cùng có quyền quyết định ngang nhau khi thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Hơn nữa, nó bảo đảm cho quyền lợi của mỗi bên (đặc biệt đối với phụ nữ) đối với diện tích đất chung khi vợ, chồng ly hôn hoặc để thừa kế quyền sử dụng đất. Đây sẽ là cơ sở pháp lý ràng buộc trách nhiệm ngang nhau giữa vợ và chồng trong việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, để nâng cao hiệu quả hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN và thu hút sự tham gia đông đảo của quần chúng nhân dân, cán bộ tuyên truyền cần sự dụng nhiều hình thức tuyên truyền phong phú, bao gồm: 1) Mở các lớp bồi dưỡng, tập huấn về chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN cho đội ngũ cán bộ lãnh đạo, cán bộ quản lý nhà nước về đất đai các cấp từ tỉnh, huyện, xã; các lớp bồi dưỡng về kiến thức pháp luật và kỹ năng tuyên truyền cho Bí thư Chi bộ, Trưởng thôn, Trưởng bản, ấp; người đứng đầu các đoàn thể quần chúng ở cơ sở. 2) Tiến hành các đợt tuyên truyền lưu động, các buổi tuyên truyền mẫu về chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN ở cơ sở. 3) Thực hiện tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN thông qua việc biên soạn tờ rơi, tài liệu, sách cẩm nang, băng, đĩa phản ánh thực tế kết quả thực hiện thí điểm việc cấp đổi GCN ở các địa phương cũng như kinh nghiệm tổ chức thực hiện. 4) Thực hiện tuyên truyền thông qua đội ngũ tuyên truyền viên ở xã, thôn, ấp, bản, đội ngũ các nhà sư, các cha đạo, già làng, trưởng bản, trưởng họ… (các đối tượng này được tập huấn, bồi dưỡng về kiến thức pháp luật về cấp đổi GCN và kỹ năng tuyên truyền). 5) Xây dựng kế hoạch, nội dung, cung cấp băng đĩa, tài liệu, chuyển giao kỹ thuật, công nghệ về tuyên truyền cho đội ngũ tuyên truyền viên để họ thực hiện việc tuyên truyền thông qua hệ thống đài phát thanh, đài truyền hình địa phương. Ngoài ra, hoạt động tuyên truyền về chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN còn được thực hiện thông qua việc lồng ghép các hoạt động sinh hoạt cộng đồng, các buổi họp thôn, các buổi sinh hoạt câu lạc bộ, các buổi họp của các đoàn thể quần chúng ở cơ sở.

Thực tế cho thấy, muốn người dân tin tưởng và làm theo thì hoạt động tuyên truyền phải dựa trên những ví dụ, kết quả thực tế sinh động. Đồng bào phải được “mắt thấy, tai nghe” mới thực sự bị thuyết phục. Vì vậy, thông qua hệ thống băng đĩa, cán bộ tuyên truyền cần chuyển tải những kết quả, những kinh nghiệm thực tế của một số địa phương đã thực hiện việc cấp đổi GCN cũng như ý kiến, đánh giá, nhận xét của cán bộ trung ương, tỉnh, huyện, xã, thôn và người dân về ích lợi của việc cấp đổi GCN.

Thứ tư, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN không thể thực hiện được nếu thiếu sự phối hợp chặt chẽ, sự chỉ đạo sát sao, kịp thời của Bộ Tài nguyên và môi trường, sự phối kết hợp triển khai của các Sở Tài nguyên và môi trường, các Phòng Tài nguyên và môi trường ở các địa phương vì đây là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trực tiếp tổ chức chỉ đạo, triển khai việc đưa quy định về cấp đổi GCN đi vào cuộc sống.

Thứ năm, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN không thể thực hiện được nếu thiếu sự chỉ đạo của các cấp Uỷ đảng, sự lãnh đạo của các cấp chính quyền và sự tham gia, phối kết hợp chặt chẽ của các đoàn thể quần chúng trong hệ thống chính trị từ tỉnh đến xã. Suy cho cùng, tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN là việc tuyên truyền một chủ trương, chính sách mang ý nghĩa chính trị, xã hội, kinh tế to lớn của Đảng và Nhà nước.

Thứ sáu, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN chỉ là một nội dung nằm trong tổng thể các nội dung mang tính pháp lý, kỹ thuật, chuyên môn nghiệp vụ về cấp đổi GCN. Nó hỗ trợ cho việc triển khai các hoạt động mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ về cấp đổi GCN. Vì vậy, việc triển khai hoạt động tuyên truyền phải gắn kết, tích hợp với các hoạt động mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ về cấp đổi GCN. Có như vậy mới nâng cao hiệu quả của công tác tuyên truyền.

3. Những thuận lợi và khó khăn trong triển khai hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN

3.1. Những thuận lợi

Thứ nhất, việc cấp đổi GCN nhằm thực hiện quy định tại Điều 48, Luật đất đai năm 2003. Chính vì vậy, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN cũng là hoạt động nhằm nâng cao nhận thức cộng đồng về Luật đất đai năm 2003 nên nó nhận được sự hưởng ứng tích cực của các địa phương.

Thứ hai, nhận thức được lợi ích to lớn, thiết thực của việc cấp đổi GCN mang lại cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nên hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN được ngành tài nguyên và môi trường nhanh chóng triển khai thực hiện.

Thứ ba, việc cấp đổi GCN là một chính sách lớn của Đảng và Nhà nước nhằm thực thi quyền bình đẳng nam, nữ trong sử dụng đất đai; góp phần tích cực vào công cuộc “xóa đói, giảm nghèo” và phát triển bền vững. Do đó, việc làm này nhận được sự quan tâm, giúp đỡ có hiệu quả của các cấp Uỷ đảng, chính quyền và sự tham gia tích cực của các đoàn thể quần chúng ở các địa phương. Điều này góp phần vào sự thành công của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN.

Thứ tư, việc cấp đổi GCN mang lại những ích lợi về nhiều mặt cho người dân (đặc biệt là người phụ nữ). Việc triển khai thực hiện hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN đã nhận được sự ủng hộ, sự tham gia, hưởng ứng tích cực của đông đảo quần chúng nhân dân. Đây là một trong những nhân tố góp phần đem lại sự thành công của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN.

3.2. Những khó khăn

Bên cạnh những thuận lợi cơ bản được đề cập trên đây, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN gặp không ít những khó khăn, trở ngại, cụ thể là:

Thứ nhất, nhận thức về bất bình đẳng giới vẫn còn tồn tại trong một bộ phận không nhỏ quần chúng nhân dân. Ở nước ta, do sự phát triển kinh tế, xã hội và trình độ dân trí không đồng đều giữa các vùng, miền nên tư tưởng “trọng nam, khinh nữ” vẫn còn tồn tại trong một số bộ phân dân cư (đặc biệt tại khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa). Tại những nơi này, người phụ nữ có địa vị thấp kém hơn nam giới. Khi chết, cha mẹ không để lại tài sản nhà, đất thừa kế cho con gái; phụ nữ khi đi lấy chồng không được gia đình nhà chồng chia đất; người đàn ông đứng tên chủ sở hữu mọi tài sản trong gia đình… Với tư tưởng cam chịu, an phận; tâm lý tự ti và tập quán lạc hậu “thuyền theo lái, gái theo chồng” nên người phụ nữ không dám đấu tranh bảo vệ quyền lợi của mình đối với tài sản nhà, đất. Đối với những nơi này, việc triển khai hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN vấp phải sự không đồng thuận do nhận thức lạc hậu của một số người dân mà quyền lợi của họ bị ảnh hưởng. Thậm chí, nhận thức bất bình đẳng về giới còn tồn tại trong suy nghĩ của một bộ phận cán bộ ở cơ sở. Điều tương tự xảy ra đối với một số cộng đồng đồng bào dân tộc thiểu số- nơi mà ở đó còn tồn tại chế độ mẫu hệ: người phụ nữ là người chủ trong gia đình. Thực tế cho thấy nhận thức sai lệch về bình đẳng giới là một trở ngại lớn đối với hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN.

Thứ hai, sự hạn chế về nguồn kinh phí thực hiện hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN. Do nguồn kinh phí ngân sách sử dụng cho hoạt động này còn hạn chế nên phạm vi và đối tượng của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN chỉ giới hạn ở một số xã, huyện nhất định cũng như chỉ có một số lượng nhất định đối tượng người dân và cán bộ được tuyên truyền về chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN.

Thứ ba, muốn thay đổi quan niệm lạc hậu về sự bất bình đẳng nam nữ trong sử dụng đất đai thì hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN phải tiến hành thường xuyên, liên tục và kiên trì trong một thời gian dài. Song, do khó khăn về kinh phí nên hoạt động này chưa tiến hành thường xuyên, liên tục. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả, chất lượng của hoạt động tuyên truyền.

Thứ tư, kết quả của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN có tính trìu tượng, khó nhìn thấy không giống như kết quả cụ thể của các hoạt động khác. Hơn nữa, đây là hoạt động hỗ trợ cho các hoạt động kỹ thuật, nghiệp vụ cấp đổi GCN song lại phải được thực hiện trước tiên. Chính vì vậy, hoạt động tuyên truyền gặp một số khó khăn nếu không gắn kết với việc triển khai các nội dung khác của Dự án. Người dân còn hoài nghi, băn khoăn về hiệu quả của công tác tuyên truyền hoặc chưa hăng hái tham gia vào các hoạt động tuyên truyền do chưa nhìn thấy ngay lợi ích của hoạt động này mang lại…

Thứ năm, do sự phát triển không đồng đều về trình độ nhận thức của người dân cũng như đội ngũ cán bộ, về điều kiện phát triển kinh tế – xã hội giữa các địa phương thực hiện hoạt động tuyên truyền nên hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN cũng gặp một số khó khăn như: năng lực, trình độ và kỹ năng tuyên truyền của đội ngũ tuyên truyền viên còn hạn chế hoặc thiếu kinh nghiệm trong hoạt động tuyên truyền…

Thứ sáu, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN được triển khai thực hiện trong bối cảnh bên cạnh việc tuyên truyền, đội ngũ tuyên truyền viên ở các địa phương còn phải đảm nhiệm nhiều công việc khác nên thời gian dành cho hoạt động này bị phân tán. Hiệu quả của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN chưa đạt như mong muốn.

4. Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN

Để nâng cao hiệu quả hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN góp phần nhanh chóng đưa quy định tại Khoản 3, Điều 48, Luật đất đai năm 2003 đi vào cuộc sống, chúng tôi kiến nghị một số nội dung cụ thể sau đây:

Thứ nhất, tiếp tục thực hiện hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN cho người dân và đội ngũ cán bộ ở cơ sở. Công tác này phải được tiến hành thường xuyên, liên tục và tập trung truyền thông để người dân hiểu và tạo ra sự đồng thuận của đông đảo nhân dân trong quá trình triển khai thực hiện. Hoạt động tuyên truyền cần tập trung nhấn mạnh các nội dung cụ thể sau: đây là một chủ trương, chính sách lớn của Đảng và Nhà nước đem lại nhiều ích lợi về kinh tế, xã hội cho người dân; cấp đổi GCN ghi tên một người sang GCN ghi tên vợ và tên chồng nhằm thực hiện Khoản 3, Điều 48, Luật đất đai năm 2003; cấp đổi GCN ghi tên một người sang GCN ghi tên vợ và tên chồng nhằm thực hiện quyền bình đẳng nam, nữ được ghi nhận trong Hiến pháp năm 1992.

Thứ hai, Bộ Tài nguyên và môi trường cần tìm kiếm thêm các nguồn kinh phí từ ngân sách nhà nước, từ sự tài trợ của các tổ chức trong và ngoài nước để mở rộng phạm vi triển khai hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN trong cả nước.

Thứ ba, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN cần tiến hành trong mối quan hệ kết nối, tích hợp với các hoạt động mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ về cấp đổi GCN để vừa hỗ trợ lẫn nhau vừa nâng cao hiệu quả công tác truyền thông.

Thứ tư, ngành tài nguyên và môi trường cần tìm kiếm nguồn kinh phí để tiếp tục chỉnh sửa, nâng cao chất lượng các tài liệu tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN và xuất bản, phát hành rộng rãi các tài liệu này trong phạm vi cả nước.

Chú thích:

(1) Năm 2004, Bộ Tài nguyên và môi trường đã thực hiện thí điểm dự án “thay đổi/cấp mới GCNQSDĐ có tên cả vợ và chồng”. Mục tiêu của dự án là: thông qua chiến dịch truyền thông nhằm tăng cường nhận thức của nhân dân địa phương về bình đẳng giới trong việc quản lý và sử dụng đất; thay đổi/cấp mới GCNQSDĐ có tên cả vợ và chồng tại 20 xã thuộc 20 tỉnh trong cả nước, xem tại: http://www.ubphunu-ncfaw.gov.vn/index.asp?lang=V&func=newsdt&catid=151&newsid=1025&MN=65.

Read more »