Kỹ năng giải quyết các vụ việc dân sự

HỌC VIỆN TƯ PHÁP

Môn học: Kỹ năng giải quyết các vụ việc dân sự

Đề thi: HP2/DS-01

Thời gian: 150 phút

----------*--------

  Theo nội dung đơn khởi kiện của ông Nguyễn Thanh Huy: Ngày 22.3.2010 ông và vợ là bà Lê Thị Hoa (cư trú tại quận LB, TP. H) cùng bà Phan Thùy Dung (cư trú tại quận HK, TP. H) ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp việc chuyển đổi nhà, đất giữa căn nhà số 37 phố B, quận Đ, TP.H do bà Dung là chủ sở hữu và căn nhà số 33 phố T, quận X, TP. H do vợ chồng ông là chủ sở hữu. Trong hợp đồng, hai bên thỏa thuận về đặt cọc và phạt cọc. Tại điều 2 của hợp đồng đặt cọc chuyển đổi nhà, đất có nội dung “.. Ngay sau khi nhận đặt cọc, bà Dung phải lập hợp đồng uỷ quyền cho ông Huy thay mặt bà nhận tiền thuê nhà của Công ty An Phú, thoả thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn (hợp đồng thuê có thời hạn đến ngày 10/04/2012) và đại diện cho bà Dung trước các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp với công ty An Phú nếu các bên có tranh chấp…”. Căn cứ theo thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng, ngày 23.3.2010 tại nhà bà Dung, vợ chồng ông đã đặt cọc cho bà Dung 100 lượng vàng SJC, bà Dung có viết giấy biên nhận, bà Dung đã giao cho vợ chồng ông bản chính các giấy tờ sở hữu nhà số 37 phố B, quận Đ, TP. H; hợp đồng thuê nhà của bà và Công ty cổ phần bảo hiểm An Phú (gọi tắt là công ty An Phú) có trụ sở chính tại quận Đ, TP. H.

  Trong quá trình triển khai thực hiện hợp đồng, vợ chồng ông đã liên lạc rất nhiều lần đề nghị bà Dung thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng nhưng bà Dung không thực hiện. Nay  ông khởi kiện bà Dung yêu cầu bà Dung trả cho vợ chồng ông 100 lượng vàng SJC và phải chịu phạt cọc gấp ba lần theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc chuyển đổi nhà, đất ngày 22.03.2010 là 300 lượng vàng SJC.

  Đơn khởi kiện của ông Huy được gửi đến Tòa án quận Đ, thành phố H

Câu hỏi 1: Theo anh (chị), Tòa án quận Đ có thẩm quyền thụ lý đơn khởi kiện của ông Huy không, tại sao?

Tình tiết bổ sung

  Tòa án có thẩm quyền thụ lý vụ án. Theo lời trình bày của bà Dung tại tòa án: bà thừa nhận giữa bà và vợ chồng ông Huy có ký hợp đồng đặt cọc chuyển đổi nhà, đất đúng như ông Huy trình bày. Nhà, đất tại số 37 phố B, quận Đ là tài sản riêng của bà được bố mẹ để lại thừa kế, bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất từ năm 1998 và đến nay bà cũng chưa kết hôn cùng ai. Nhà số 33 phố T, quận X vợ chồng ông Huy cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở năm 2004. Việc vi phạm hợp đồng là do lỗi của vợ chồng ông Huy cụ thể: không cùng bà làm hợp đồng uỷ quyền tại phòng công chứng theo điều 2 của hợp đồng đặt cọc chuyển đổi nhà, đất; giấy tờ chủ quyền nhà số 33, phố T, quận X tại thời điểm ký hợp đồng vợ chồng ông Huy đang thế chấp tại ngân hàng. Vợ chồng ông Huy không giải chấp để lấy lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, tự ý bán căn nhà 33 phố T, quận X không thông báo cho bà. Vì vậy bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Huy, đồng thời bà yêu cầu vợ chồng ông Huy phải chịu phạt cọc 200 lượng vàng SJC theo đúng thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng.

  Theo ông Huy, bà Hoa thì việc bà Dung phải thực hiện công việc ủy quyền cho ông Huy tại phòng công chứng là điều kiện để thực hiện các công việc tiếp theo là phía bà Dung phải ra công chứng ký kết hợp đồng mua bán nhà số 37 phố B, quận Đ nhưng bà Dung đều không thực hiện. Ngày 03.4.2010 vợ chồng ông Huy đã bán căn nhà số 33 phố T, quận X cho người khác.

Câu hỏi 2: Anh (chị) hãy xác định quan hệ pháp luật phát sinh tranh chấp trong vụ án, giải thích tại sao?

Câu hỏi 3: Theo anh (chị) yêu cầu của bà Dung có phải là yêu cầu phản tố không? Tại sao?

Tình tiết bổ sung

           Tại Điều 4 của hợp đồng chuyển đổi nhà đất giữa vợ chồng ông Huy, bà Dung ghi: “..Bên B (vợ chồng ông Huy) có nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng để lấy lại giấy tờ sở hữu nhà, đất số 33 phố T, quận X, Tp. H nhằm thực hiện việc chuyển đổi tài sản theo thỏa thuận. Bên B có trách nhiệm cho thuê nhà 33 phố T với giá ít nhất là 10.000USD/1 tháng, trường hợp không cho thuê được thì Bên B phải có trách nhiệm tìm cách tự bán nhà 33 phố T, quận X để bù số tiền 05 tỷ đồng cho Bên A (bà Dung) để mua nhà 37 phố B, quận Đ của Bên A. Bên A phải lập thông báo ngay cho bên thuê nhà thông báo việc cử bên B bằng hợp đồng ủy quyền thay mặt lấy tiến thuê nhà và các vấn đề liên quan đến việc thuê nhà. Tiền thuê nhà 37 phố B, quận Đ, Bên B được hưởng kể từ thời điểm ký hợp đồng đặt cọc…”.

Câu hỏi 4: Anh (chị) hãy xác định các tình tiết cần phải làm rõ trong vụ án?

Tình tiết bổ sung

          Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện: sau khi ký hợp đồng đặt cọc chuyển đổi nhà, đất; vợ chồng ông Huy đã tiến hành giải chấp nhà số 33 phố T, quận X tại ngân hàng; đã tiến hành tìm đối tác để cho thuê nhà nhưng không đảm bảo được điều kiện của hợp đồng về giá cả và các điều kiện khác như đã thỏa thuận với bà Dung nên ngày 03.4.2010 vợ chồng ông Huy đã bán nhà 33 phố T, quận X cho vợ chồng ông Linh, bà Loan cư trú tại quận X để lấy tiền mua nhà số 37 phố B, quận Đ bằng tiền mặt như thỏa thuận hai bên đã ký trong hợp đồng. Vợ chồng ông Huy đề nghị được trả 05 tỷ đồng cho bà Dung để thực hiện việc mua bán nhà số 37 phố B, quận Đ nhưng bà Dung không đồng ý bán.

Câu hỏi 5: Anh (chị) hãy xác định tư cách đương sự trong vụ án?

Tình tiết bổ sung

Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện: bà Dung vẫn lĩnh tiền thuê nhà hàng tháng của công ty An Phú, công ty An Phú không nhận được bất cứ thông báo nào về việc ủy quyền của bà Dung cho ông Huy giải quyết hợp đồng thuê. Công ty An Phú hoàn toàn không biết thỏa thuận chuyển đổi nhà, đất giữa vợ chồng ông Huy và bà Dung.

Tại biên bản đối chất ngày 18.3.2011 ông Huy, bà Hoa tiếp tục yêu cầu bà Dung thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển đổi nhà, đất nhưng bà Dung từ chối không thực hiện. Ông Huy, bà Hoa cũng đề nghị được mua nhà số 37 phố B, quận Đ với giá thỏa thuận trong hợp đồng nhưng do bà Dung không đồng ý nên vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện yêu cầu bà Dung trả lại tiền đặt cọc và bồi thường gấp ba lần, tổng cộng là 400 lượng vàng SJC.

Có ý kiến cho rằng hợp đồng đặt cọc chuyển đổi nhà, đất đã ký kết giữa hai bên là hợp đồng vô hiệu do lỗi của vợ chồng ông Huy vì tại thời điểm ký hợp đồng căn nhà 33 phố T, quận X là tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng. Việc ký hợp đồng đặt cọc trao đổi nhà giữa các bên là vi phạm khoản 4 Điều 348 Bộ luật dân sự 2005.

Câu hỏi 6:.Anh (chị) có đồng ý với ý kiến trên không, tại sao?

Tình tiết bổ sung

Tại phiên hòa giải lần thứ nhất mở ngày 20.5.2011, có mặt vợ chồng ông Huy, bà Dung.

Câu hỏi 7: Thẩm phán có tiến hành phiên hòa giải được không, Tại sao? Quan điểm của anh (chị) về hướng giải quyết yêu cầu của bên nguyên đơn.

---

ĐÁP ÁN KỲ THI HỌC PHẦN LỚP ĐÀO TẠO NGUỒN THẨM PHÁN

Môn: Kỹ năng giải quyết các vụ việc Dân sự

Câu hỏi	Nội dung trả lời	Điểm	Điểm HV
1	* Theo anh (chị) Tòa án nhân dân quận Đ có thẩm quyền thụ lý đơn khởi kiện của ông Huy không? TAND quận Đ,Thành phố H. không có thẩm quyền thụ lý đơn khởi kiện của ông Huy. Lý do: ông Huy yêu cầu khởi kiện là trả tiền đặt cọc và phạt cọc từ hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, đây là tranh chấp hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện chuyển đổi nhà đất. Tranh chấp này không liên quan đến bất động sản toạ lạc tại quận Đ, thành phố H. Do đó, xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp này theo lãnh thổ là toà án nơi bà Dung cư trú theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 BLTTDS  (TAND quận HK, thành phố H.)	1 đ
2	* Quan hệ pháp luật phát sinh tranh chấp trong vụ án là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Lý do: -  Các bên đã xác lập hợp đồng đặt cọc chuyển đổi nhà đất theo Đ 358 BLDS; -  Thực tế vợ chồng ông Huy đã thực hiện việc đặt cọc và bên nguyên đơn cho rằng bị đơn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. -  Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả tiền đặt cọc và phạt cọc.	1,5 đ
3	* Yêu cầu của bà Dung là yêu cầu phản tố - Bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải chịu phạt cọc 200 lượng vàng SJC do nguyên đơn đã vi phạm nghĩa vụ thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Đây là yêu cầu độc lập, không cùng yêu cầu của nguyên đơn theo quy định tại điểm b, khoản 2 điều 176 và hướng dẫn tại tiểu mục 11.3 phần I Nghị quyết số 02/2006/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành các quy định trong Phần thứ hai “Thủ tục giải quyết vụ án tại Toà án cấp sơ thẩm”.	1 đ
4	* Anh (chị) xác định các tình tiết cần làm rõ trong vụ án: - Các tình tiết để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: nhà đất số 33 phố T, quận X, thành phố H có thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Huy không; nhà 37 phố B quận Đ có thuộc quyền sở hữu của bà Dung không. - Các thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng đặt cọc về nghĩa vụ có điều kiện để thực hiện việc chuyển đổi hay mua bán; - Việc thực hiện thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc: + Việc không ký hợp đồng uỷ quyền cho ông Huy thay mặt bà Dung nhận tiền thuê nhà do lỗi của nguyên đơn hay bị đơn? + Thực tế ông Huy đã giải chấp ngôi nhà số 33 phố T, quận X, thành phố H chưa? + Có việc ông Huy tìm đối tác để cho thuê nhà số 33 phố T, quận X, thành phố H nhưng không bảo đảm được điều kiện thuê nhà và có việc vợ chồng ông Huy đã bán nhà số 33 phố T, quận X, thành phố H để lấy tiền mua nhà số 37 phố B, quận Đ, thành phố H theo đúng thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc không?.	2 đ
5	* Xác định tư cách đương sự trong vụ án: - Nguyên đơn: ông Nguyễn Thanh Huy, giải thích theo k2 Đ 56 BLTTDS; - Bị đơn: bà Phan Thùy Dung, giải thích theo k3 Đ 56 BLTTDS; - Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: bà Lê Thị Hoa, giải thích theo k4 Đ56 BLTTDS	1 đ
6	* Không đồng ý với ý kiến Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do căn nhà 33 phố T, quận X là tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng: - Theo quy định tại k4 Đ 348 BLDS năm 2005 thì: “bên thế chấp tài sản không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý”. - Hợp đồng xác lập giữa các bên là hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển đổi nhà, không phải là hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nên không áp dụng khoản 4 Điều 348 BLDS năm 2005. - Trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã thoả thuận việc giải chấp tài sản: vợ chồng ông Huy có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng để lấy lại giấy tờ sở hữu nhà, đất số 33 phố T, quận X, thành phố H nhằm thực hiện việc chuyển đổi tài sản theo thoả thuận.	1,5 đ
7	* Tại phiên hòa giải lần thứ nhất mở ngày 20.05.2011, có mặt vợ chồng ông Huy, bà Dung: - Do nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã có mặt đầy đủ nên Tòa án tiến hành hòa giải theo Điều 184 BLTTDS, vụ án không thuộc trường hợp không hoà giải được. *  Hướng giải quyết yêu cầu của nguyên đơn: +  Hợp đồng đặt cọc ngày 22/03/2010 giữa vợ chồng ông Huy và bà Dung có hiệu lực theo Đ122 BLDS năm 2005; + Bị đơn có hành vi vi phạm nghĩa vụ thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc vì theo tình tiết thì bên nguyên đơn đã thực hiện đúng thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc: sau khi ký hợp đồng đặt cọc vợ chồng ông Huy đã tiến hành giải chấp nhà số 33 phố T, quận X; đã tiến hành tìm đối tác cho thuê nhà nhưng không bảo đảm được điều kiện của hợp đồng về giá cả và các điều kiện khác như đã thoả thuận với bà Dung nên vợ chồng ông Huy đã bán nhà số 33 phố T, quận X để lấy tiền mua nhà số 37, phố B, quận Đ bằng tiền mặt như thoả thuận của vợ chồng ông Huy và bà Dung trong hợp đồng đặt cọc. + Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huy: Bà Dung có nghĩa vụ phải trả cho ông Huy và bà Hoa tiền đặt cọc 100 lượng vàng và phạt cọc 300 lượng vàng SJC theo điều 294, 358 BLDS năm 2005;

Posted in: Giáo Dục,Góc sinh viên Luật,Kỹ Năng,nghề luật sư