Quy định rõ vật quyền, trái quyền trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi)

Chưa quy định rõ ràng, đầy đủ về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản là một trong những vấn đề bất cập của chế định Tài sản và quyền sở hữu. Tất cả những vấn đề này, sẽ được nghiên cứu một cách kỹ lưỡng trong quá trình sửa đổi Bộ luật Dân sự (BLDS).

Cần quy định rõ về vật quyền, trái quyền 

Chế định về “Tài sản và quyền sở hữu” được quy định ở phần thứ 2 của BLDS và không được xây dựng theo cách chia các quyền tài sản thành 2 loại quyền là vật quyền và trái quyền. Các quy định của BLDS đã tạo cơ sở pháp lý để cá nhân, tổ chức thực hiện quyền sở hữu của mình, đồng thời là căn cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu. Thực tiễn thi hành, BLDS đã bộc lộ những hạn chế, bất cập như: chưa quy định rõ ràng, đầy đủ về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản nhưng vẫn có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản; chưa quy định thứ tự ưu tiên giữa các quyền…

Cụ thể, Điều 173 BLDS đã liệt kê các loại quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản. Song trên thực tế, trong quá trình triển khai vẫn tồn tại những bất cập như chỉ quy định 2 loại vật quyền của người không phải là sở hữu chủ gồm quyền sử dụng đất và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Quy định như vậy, vẫn còn nhiều loại vật quyền khác chưa quy định trong BLDS. Bên cạnh đó. vì không phân chia rõ vật quyền và trái quyền nên Điều 173 đã tạo ra khả năng cho phép các bên thỏa thuận tạo ra vật quyền. Đây là vấn đề cần phải xem xét lại. Mặt khác, việc không phân chia rõ ràng vật quyền và trái quyền dẫn đến nhiều bất cập trong công tác xây dựng pháp luật cũng như trong thực tiễn áp dụng như hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất không đăng ký thì không có hiệu lực, thi hành án dân sự.

Chuyên viên Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp Hoàng Thị Thúy Hằng cho rằng, quy định nói trên đã tạo nên sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật, nhất là Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Theo quy định của Luật Nhà ở, quyền sở hữu đối với nhà ở được chuyển kể từ thời điểm được công chứng. Tuy nhiên, đối với đất đai thì quyền sử dụng đất lại được chuyển kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, cùng một khối tài sản thống nhất là nhà và đất nhưng thời điểm chuyển quyền giữa đất và nhà trên đất lại khác nhau.

Từ thực tiễn áp dụng pháp luật, dự thảo BLDS (sửa đổi) được soạn thảo theo hướng phân chia rõ ràng vật quyền và trái quyền. Cụ thể, vật quyền là quyền chi phối trực tiếp đối với vật, không cần thông qua hành vi của người khác; trái quyền là quyền yêu cầu người khác thực hiện một hành vi nhất định. Phần “Vật quyền” được quy định tại phần thứ 2 của BLDS (sửa đổi). Vật quyền có những đặc trưng như tính chất tuyệt đối, tức là các loại quyền này là quyền dân sự tuyệt đối đối với quyền sở hữu tất cả các chủ thể khác đều phải tôn trọng và không vi phạm quyền của chủ sở hữu tài sản.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản

Điều 168 BLDS quy định, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Theo quy định nêu trên thì đối với bất động sản, đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự chuyển quyền sở hữu. Tuy nhiên, nguyên tắc này bị phá vỡ do có quy định: “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Cách quy định như vậy của BLDS cũng như của một số văn bản pháp luật hiện hành đã gây nên sự không thống nhất trong pháp luật, cụ thể là, Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Hiện nay, nhà ở là một trong các loại tài sản thuộc sự loại trừ của Điều 168 BLDS, vì theo quy định của Luật Nhà ở, quyền sở hữu đối với nhà ở được chuyển kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng (Điều 93.5 Luật Nhà ở). Tuy nhiên, đối với đất đai thì quyền sử dụng đất lại được chuyển kể từ thời điểm  đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 692 BLDS). Như vậy, cùng là một khối tài sản thống nhất là nhà và đất nhưng thời điểm chuyển quyền giữa đất và nhà trên đất lại khác nhau.

Khắc phục tình trạng bất cập này, dự thảo sửa đổi, bổ sung BLDS quy định không chỉ thời điểm chuyển quyền sở hữu mà cả thời điểm của việc xác lập, thay đổi, chuyển dịch và chấm dứt vật quyền đối với bất động sản. Theo đó, các nhà làm luật đã đưa 2 phương án lựa chọn thời điểm chuyển quyền sở hữu. Phương án 1: thời điểm của việc xác lập, thay đổi, chuyển dịch và chấm dứt vật quyền đối với bất động sản là thời điểm hợp đồng giữa các bên được giao kết (hoặc là thời điểm hợp đồng giữa các bên được công chứng); còn đăng ký là điều kiện để đối kháng với người thứ 3 (Điều 163.2 và Điều 163.4 dự thảo). Phương án 2: thời điểm của việc xác lập, thay đổi, chuyển dịch và chấm dứt vật quyền đối với bất động sản là thời điểm đăng ký vật quyền. Như vậy, đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của việc xác lập, thay đổi, chuyển dịch và chấm dứt vật quyền (Điều 163.2 dự thảo).

Từ thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy, phương án 1 là phù hợp với điều điện KT- XH của Việt Nam. Tuy nhiên, để phương án này có tính hiệu quả cao thiết nghĩ cần bổ sung thêm các quy định nêu rõ tính độc lập của hiệu lực hợp đồng và hiệu lực đăng ký theo hướng: hợp đồng về xác lập, thay đổi, chuyển dịch và chấm dứt vật quyền đối với bất động sản có hiệu lực từ thời điểm được giao kết, hoặc thời điểm hợp đồng được công chứng; nếu vật quyền chưa được đăng ký thì hợp đồng vẫn có hiệu lực. 

Phùng Hương

Posted in: Trái Quyền,Vật Quyền