2:27 AM
Hoàng Phong Nhã
LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Chủ nhiệm CLB Pháp chế Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam
Hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của người khác đang bị đẩy vào
một cuộc tranh chấp pháp lý đặc biệt nguy hiểm: Làm đúng mọi yêu cầu
pháp lý mà vẫn bị coi là trái pháp luật, phù hợp với luật định mà vẫn bị
Toà án tuyên vô hiệu.
Thực trạng hết sức nguy hiểm
Hợp đồng thế chấp tài sản nói chung, quyền sử dụng
đất nói riêng, để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho người khác là một việc làm
khá phổ biến và hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, một số Toà án do hiểu
sai pháp luật, cho rằng quan hệ này phải được gọi là hợp đồng bảo lãnh,
nên đã máy móc tuyên huỷ hợp đồng thế chấp. Hàng vạn hợp đồng thế chấp
nhà đất, với hàng nghìn tỷ đồng dư nợ của ngành Ngân hàng đã và đang
đứng trước nguy cơ bị thất thoát do phán quyết của Toà án biến các khoản
vay từ có thành không có tài sản bảo đảm.
Một số ngân hàng như Vietcombank, Eximbank, MB,… đã
bị tuyên huỷ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, mà theo Bản án là chỉ
vì lý do dùng “nhầm” giữa từ bảo lãnh và thế chấp. Ví dụ như các Bản án
sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05-8-2011, ngày 22-9-2011 của TAND tỉnh
Quảng Ngãi, số 49/2012/KDTM-ST ngày 24-9-2012 của TAND huyện Củ Chi; Bản
án phúc thẩm số 105/2013/KDTM-PT ngày 18-01-2013 của TAND TP HCM. Một
số Bản án khác của TAND cấp tỉnh cũng như TAND tối cao, tuy không huỷ
hợp đồng, nhưng vẫn nhận định việc tên gọi hợp đồng thế chấp là sai pháp
luật.
Bác bỏ thực tế hợp lý
Hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh được coi là một hợp
đồng phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng
lại có vai trò đặc biệt quan trọng, nhất là trong hoạt động cấp tín
dụng. Nó cũng được quy định khác biệt so với các loại hợp đồng phụ khác ở
chỗ: Dù hợp đồng chính là tín dụng vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là thế
chấp vẫn có hiệu lực (khoản 2, Điều 410 về “Hợp đồng dân sự vô hiệu”, Bộ
luật Dân sự năm 2005).
Đối với hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
dù có sử dụng từ bảo lãnh hay thế chấp, thì về bản chất pháp lý cũng vẫn
hoàn toàn như nhau. Đó là việc bên thế chấp hoàn toàn tự nguyện cam kết
dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình
hoặc của người khác. Về hình thức và thủ tục thì đã được làm bằng văn
bản, được công chứng xác nhận và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký hợp đồng thế chấp. Vì vậy, giả sử có
sự nhầm lẫn giữa hợp đồng bảo lãnh theo quy định với hợp đồng thế chấp,
thì cũng không thể chỉ vì từ ngữ khác nhau đó mà phủ nhận cam kết, bác
bỏ hợp đồng, thay đổi bản chất pháp lý. Cũng tương tự như một hợp đồng
không thể bị vô hiệu chỉ vì viết sai cụm từ hợp đồng dân sự thành hợp
đồng kinh tế. Nếu phủ nhận nghĩa vụ bảo đảm vì chữ bảo lãnh và thế chấp,
thì chẳng khác nào pháp luật khuyến khích việc vi phạm, bội ước; bảo vệ
hành vi gian lận, lừa đảo; đồng thời trói chân, trói tay, thậm chí chặn
đứng khả năng xử lý tài sản thế chấp của chủ nợ và vô hiệu hoá quyền ưu
tiên cao nhất của chủ nợ có bảo đảm trên thực tế.
Đặc biệt, trên thực tế, các cơ quan công chứng và
đăng ký thế chấp chỉ chấp nhận hợp đồng thế chấp, chứ không chấp nhận
hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản nói chung và bằng quyền sử dụng đất nói
riêng. Tất cả các hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất hiện nay đều
vẫn được ghi là hợp đồng thế chấp theo đúng bản chất giao dịch.
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các Tổ chức
Tín dụng hội viên, Hiệp hội ngân hàng Việt Nam đã có các công văn: số
17/CV-HHNH ngày 02/02/2012, số 44/CV-HHNH ngày 07/3/2012, số 186/
HHNH-PLNV ngày 07/6/2013 đề nghị Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn xét
xử theo hướng công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất của bên thứ ba . Được biết, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà
nước cũng đã có các Công văn kiến nghị Toà án nhân dân tối cao hướng
dẫn xét xử công nhận hợp đồng thế chấp phù hợp với thực tế và theo đúng
quy định của pháp luật.
Phủ nhận pháp luật đúng đắn
Mặc dù quy định về bảo lãnh trong Bộ luật Dân sự năm
2005 chưa phân biệt thật rõ giữa thế chấp và cầm cố, trong khi Luật Đất
đai năm 2003 được ban hành trước đó đề cập đến cả việc thế chấp và bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khoản 4, Điều 72 về “Hiệu lực
thi hành”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 về Giao dịch bảo
đảm quy định hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự, cũng như khoản 1, Điều
31 về “Quy định chi tiết về việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, đều quy định rõ: Việc bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và các Nghị định liên quan
được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ của người khác. Luật Nhà ở năm 2005 cũng như tất cả các quy
định pháp luật liên quan của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ
Tài chính về giao dịch bảo đảm, mẫu văn bản, công chứng hợp đồng, đăng
ký giao dịch bảo đảm, thu phí giao dịch,… cũng chỉ đề cập đến việc thế
chấp, chứ không hề nhắc đến từ bảo lãnh như trước khi có Bộ luật Dân sự
năm 2005.
Sở dĩ có sự nhầm lẫn là do hiểu theo quy định về thế
chấp và bảo lãnh trong Bộ luật Dân sự cũ năm 1995, trong khi Bộ luật Dân
sự hiện hành năm 2005 đã được thay đổi khác hẳn. Theo quy định cũ, thế
chấp là để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình, bảo lãnh là để bảo đảm cho
nghĩa vụ của người khác, đồng thời bảo lãnh thì có thể bằng tài sản hoặc
không bằng tài sản cụ thể. Trong khi đó theo quy định hiện hành, thì
thế chấp là để bảo đảm cho cả nghĩa vụ của mình và cho người khác, đồng
thời bảo lãnh thì không bằng tài sản cụ thể.
Dự
thảo Luật Đất đai đang chuẩn bị trình Quốc hội chính thức thông qua
cũng chỉ còn đề cập đến việc thế chấp, mà không còn nhắc đến việc bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy, cách hiểu bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất của Toà án là nhầm lẫn, không hợp lý. Các tổ chức tín
dụng (do Ngân hàng Nhà nước quản lý), các tổ chức công chứng (do Bộ Tư
pháp quản lý) và các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (do Bộ Tài
nguyên và Môi trường quản lý) đang hiểu và làm đúng luật.
Như vậy, xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
để bảo đảm nghĩa vụ của người khác là hoàn toàn đúng quy định của pháp
luật và đúng với yêu cầu của các cơ quan nhà nước. Do đó, không thể chấp
nhận lý do xử vô hiệu vì nội dung hợp đồng trái pháp luật. Càng không
thể chấp nhận việc tuyên vô hiệu hợp đồng căn cứ vào quy định tại Điều
134 về “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình
thức”.
Đòi hỏi xử lý cấp bách
Trong
khi các cơ quan hành pháp chỉ chấp nhận việc công chứng và đăng ký hợp
đồng thế chấp, không chấp nhận hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
thì cơ quan tư pháp lại cứ khẳng định và tuyên vô hiệu hợp đồng thế
chấp, vì cho rằng phải là hợp đồng bảo lãnh. Hậu quả là lập hợp đồng bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất thì vô giá trị, vì không được công chứng và
đăng ký thế chấp theo quy định, còn lập hợp đồng thế chấp thì lại bị
Toà án tuyên vô hiệu. Đành rằng, Toà án xét xử độc lập và chỉ tuân theo
pháp luật, nhưng giải thích của Chính phủ để thực hiện Luật Đất đai
trong trường hợp này cũng là pháp luật và hoàn toàn đúng với Bộ luật Dân
sự cũng như Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008.
Như vậy, vấn đề là hợp đồng bảo lãnh hay thế chấp
bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác cho đến nay
vẫn đang bế tắc và đặc biệt rủi ro về pháp lý. Tình trạng làm kiểu gì
cũng vô hiệu này đã kéo dài gần 3 năm nay, cần phải được giải quyết dứt
điểm để tránh nguy cơ thoát thoát lớn cho ngành Ngân hàng.
Vậy, đề nghị Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn nghiệp
vụ xét xử theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, đồng thời
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Chánh án Toà án nhân dân
tối cao cần chỉ đạo hoặc trực tiếp kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm
để tuyên huỷ các bản án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp bằng quyền sử
dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác, vì đã “có sai lầm nghiêm
trọng trong việc áp dụng pháp luật” theo quy định tại khoản 3, Điều 283
về “Căn cứ để kháng nghị”, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
Nếu như Toà án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân tối
cao có quan điểm khác, thì đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (cơ quan
duy nhất có thẩm quyền giải thích luật), cần khẩn cấp giải thích rõ quy
định về bảo lãnh trong Bộ luật Dân sự.
TRA CỨU CÁC BÀI VIẾT CÙNG TÁC GIẢ TẠI ĐÂY
Posted in: LUAT TAI CHINH - NGAN HANG,Nghia vu va bao dam NVDS,Quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu,SUA DOI BLDS 2005
0 comments:
Post a Comment