MỘT SỐ KINH NGHIỆM CỦA SINGAPORE TRONG VIỆC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

THS. PHẠM BÌNH AN

Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km² và dân số 3,4 triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.

1. Khái quát về chế độ sở hữu đất đai:

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể:

Mục đích sử dụng đất	Thời hạn sử dụng (năm)
1. Đất sử dụng để xây nhà ở	99
2. Đất sử dụng cho mục đích thương mại	99
3. Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp	60
4. Đất sử dụng cho mục đích giáo dục	30
5. Đất sử dụng cho mục đích tôn giáo	30
6. Đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội	30
7. Đất nông nghiệp	10-20

2. Quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch

Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những điểm khác với cách thức mà TP.HCM đang làm. Theo họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước:

(1) Quy hoạch định hướng, hay quy hoạch ý tưởng (Concept plan): định hướng phát triển các khu chức năng, trong đó xem xét các yếu tố như hướng phát triển; cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng (còn gọi là quy hoạch cơ cấu). Quy hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm. Quy hoạch tổng mặt bằng các tỉnh ở Việt Nam đang tiến hành tương tự loại quy hoạch định hướng này.

(2) Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực hiện trong 05 năm, dựa trên quy hoạch định hướng để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỷ lệ khác nhau. Gọi là Master plan (bao gồm cả nội dung quy hoạch kinh tế – xã hội), nhưng đây thực sự là quy hoạch chi tiết. Quy hoạch tổng thể được công bố công khai rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố chính thức để thực hiện.

(3) Trong quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch, các chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình Cơ quan Tái Phát triển Đô thị (URA) xem xét phê duyệt (Guiding plan). Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý.

* Một số kinh nghiệm về quy hoạch:

+ Nhận thức được tầm quan trọng của quy hoạch, họ tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch, đảm bảo quy hoạch đạt chất lượng cao và ít phải điều chỉnh. Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết. Quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn, một số khu vực chưa quy hoạch còn để trống và đề rõ “khu vực đang nghiên cứu”.

+ Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, phía bạn cho biết chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọng về giấy phép xây dựng nào phải xử phạt.

+ Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo các phân khu chức năng, do đó việc quy hoạch và triển khai thực hiện thống nhất.

+ Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết.

+ Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2-3 năm, sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.

3. Thu hồi đất, đền bù và tái định cư:

3.1. Thu hồi đất:

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act). Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị.

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2 – 3 năm.

Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

3.2. Chính sách đền bù:

Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.

Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.

Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.

* Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải toả:

+ Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.

+ Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới.

+ Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)

+ Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau và nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung.

+ Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền đền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có thể đến 70-80%). Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công.

3.3. Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công (public housing):

Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001).

a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư:

Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản… Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp – thương mại … đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.

b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp

Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,… Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).

c/ Cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân

Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là:

Loại căn hộ	Diện tích chuẩn (m2)	Giá bán hoặc cho thuê (*)
1 phòng	32	26-33$/tháng
2 phòng	45	44-75$/tháng
3 phòng	85
4 phòng	90	126.000$
5 phòng	110	203.000$

(*) Chủ yếu các căn hộ có 1-2 phòng để cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4-5 phòng chủ yếu để bán. Đơn vị tính là đô la Singapore – 1$ tương đương 9.000 VND

Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment). Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở do HDB triển khai đã đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của hầu hết mọi người dân Singapore, kể cả những người có thu nhập thấp.

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

d/ Chính sách tài chính

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phíêu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.

4. Các hình thức cung cấp đất công để thực hiện dự án:

Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90%. Để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:

a/ Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách.

Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet. Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu. Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá. Giá khởi điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định.

b/ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan Chính phủ theo chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất. Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá. Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân còn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề.

c/ Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh.

* Lưu ý một số kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thị trường:

- Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Ví dụ, để phát triển trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí, nhưng các trường đại học, kỹ thuật, tổng hợp… thì phải mua. Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thị trường. Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định.

- Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình trên mảnh đất đó. Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã mua.

- Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, ví dụ năm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân; hoặc khi thị trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra. Do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất.

5. Một số kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản:

Có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quan trọng từ việc quản lý thị trường bất động sản tại Singapore để có thể nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng:

(1) Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Không chỉ chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường, nhà nước Singapore còn có một hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản khá hoàn chỉnh và thực hiện rất nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất.

(2) Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước khoa học, kỹ lưỡng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.

(3) Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại… để kinh doanh.

(4) Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của người dân.

(5) Nhà nước can thiệp khá sâu và tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là thực hiện thành công chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân Singapore có nhà ở thích hợp, đồng thời có những hạn chế việc mua đi bán lại.

(6) Chính vì chế độ sử hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà nước rất mạnh, Singapore hầu như không có hiện tượng đầu cơ bất động sản và giá bất động sản không biến động nhiều để có thể ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế. Một trong những nguyên nhân nữa để thị trường bất động sản phát triển ổn định là ý thức tuân thủ pháp luật của người dân và cả cơ quan hành pháp rất cao.

Trên đây là một số kinh nghiệm rút ra từ đợt khảo sát thị trường bất động sản của Singapore. Do thời gian khảo sát rất ngắn (03 ngày), chắc chắn những vấn đề nêu ra chưa thể đầy đủ. Nhóm công tác sẽ tiếp tục nghiên cứu các tài liệu có liên quan thu thập được để học tập những kinh nghiệm tốt và đề xuất áp dụng vào công tác quản lý phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM.

SOURCE: NỘI SAN KINH TẾ SỐ 12/2003 – VIỆN KINH TẾ TPHCM

Posted in: LUAT DAT DAI,Nha nuoc va phap luat nuoc ngoai,Thi truong bat dong san,Xa hoi