2:46 AM
Hoàng Phong Nhã
PHẠM THÁI QUÍ
Thực tế, việc tranh chấp
liên quan đến đất đai xảy ra dưới rất nhiều kiểu, dạng và trong nhiều
quan hệ pháp luật khác nhau. Hiểu thế nào là tranh chấp đất đai để
khoanh vùng những loại tranh chấp phải qua thủ tục hòa giải tại cấp xã
vẫn chưa có sự thống nhất. Từ đó, dẫn đến tình trạng“đánh nhầm hơn bỏ
sót”- một trong những nguyên nhân làm ách tắc trong giải quyết tranh
chấp đất đai hiện nay.
Vấn đề đặt ra
Luật Đất đai năm 2003 cũng như Nghị định số
181/2004/NĐ-CP của Chính phủ mới chỉ quy định tranh chấp đất đai phải
qua hòa giải tại UBND cấp xã, nhưng chưa quy định cụ thể bắt buộc phải
hòa giải đối với những tranh chấp đất đai thuộc loại nào. Căn cứ vào
quan hệ pháp luật về tranh chấp có thể phân loại: tranh chấp về quan hệ
pháp luật đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất); tranh
chấp về các hợp đồng dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; tranh chấp tài sản chung (quyền sử dụng chung về
đất đai); tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Vậy, theo quy định của
Luật Đất đai, có phải tất cả các dạng tranh chấp trên đều phải thông qua
việc hòa giải tại cấp xã hay không ?
Nhận thức chưa thống nhất
Qua hơn hai năm thực thi các quy định của Luật Đất
đai 2003 về việc giải quyết tranh chấp đất đai, việc xác định loại tranh
chấp nào bắt buộc phải qua hòa giải ở cấp xã vẫn chưa có sự thống nhất.
Về vấn đề này, hiện nay đang tồn tại hai quan điểm trái ngược nhau.
Quan điểm thứ nhất cho rằng, tất cả các tranh chấp đất đai, như tranh
chấp ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa
kế quyền sử dụng đất và tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất,
đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã thì đương sự mới có quyền khởi
kiện đến Toà án.
Đơn cử như vụ án tranh chấp thừa kế quyền sử dụng
đất giữa ông Lê Hữu Đài với hai người chị gái là bà Lê Thị Tứ và bà Lê
Thị Nguyệt ở huyện T. tỉnh Q. là một ví dụ điển hình. Sau khi xảy ra
tranh chấp, do không được giải quyết kịp thời nên ông Đài đã có hành vi
manh động là đập phá ngôi nhà thờ do bà Tứ và bà Nguyệt xây trên thửa
đất đang tranh chấp thừa kế. Với hành vi đó, ông Đài đã bị Tòa án xử
phạt 9 tháng tù về tội cố ý làm hư hỏng tài sản. Sau khi chấp hành xong
hình phạt ông Đài tiếp tục làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết
chia tài sản thừa kế, nhưng Tòa án cương quyết trả lại đơn khởi kiện, vì
cho rằng tranh chấp chưa được hòa giải tại cấp xã. Hoặc như vụ án tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D.T.H và chị
N.T.L do TAND huyện Q. đang giải quyết: theo đơn khởi kiện, bà H yêu cầu
Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, buộc chị L trả lại
đất cho bà vì cho rằng vợ chồng bà không ký vào hợp đồng mà do một người
nào đó ký. Tranh chấp này chưa qua hòa giải tại cấp xã, mặc dù quan
điểm của Tòa án là loại tranh chấp này không cần qua hòa giải nhưng để
bảo đảm an toàn (khỏi bị hủy án) nên đã yêu cầu đương sự làm đơn yêu cầu
UBND xã hòa giải mới tiếp tục giải quyết vụ án.
Ngược lại, quan điểm thứ hai cho rằng, chỉ có tranh
chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải tại cấp xã,
còn tranh chấp liên quan đến các hợp đồng mà quyền sử dụng đất chỉ là
đối tượng của hợp đồng, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tranh
chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải qua hòa
giải tại cấp xã. Quan điểm này hợp lý hơn, bởi các lý do sau:
Thứ nhất: Theo các văn bản pháp luật về đất
đai, thường gặp hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến đất đai” và
“tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau. Tranh
chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về
các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng
đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó. Còn tranh
chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng
đất. Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai giải thích từ ngữ “Tranh chấp đất đai
là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự cũng
phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh
chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp
về thừa kế tài sản. Trở lại quy định của Luật Đất đai, tại các Điều 135
và 136 dùng thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chứ không dùng thuật ngữ
“tranh chấp liên quan đến đất đai”.
Thứ hai: Các quy định của pháp luật về quan
hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp. Do đó, với
trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có
hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ
tài sản chung… Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận
của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một
hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia
thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác
định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã có khả năng nhận biết
không?… Nếu giao các loại tranh chấp này cho UBND cấp xã hòa giải rất có
thể sẽ vi phạm pháp luật.
Nghiên cứu các quy định của pháp luật về đất đai và
thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai trong hơn hai năm qua có thể
thấy, nguyên nhân của việc ách tắc trong công tác giải quyết tranh chấp
đất đai ở các địa phương từ khi thi hành Luật Đất đai 2003, chủ yếu do
nhận thức của những người làm công tác pháp luật quá máy móc, không đúng
với tinh thần quy định của pháp luật. Điều đó đã làm giảm lòng tin của
nhân dân đối với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai. Để có nhận thức thống nhất trong việc giải quyết tranh chấp đất
đai, rất cần có văn bản hướng dẫn về vấn đề này.
SOURCE: BÁO NGƯỜI ĐẠI BIỂU NHÂN DÂN
Trích dẫn từ:
Posted in: LUAT DAT DAI,Nha nuoc va phap luat Viet Nam,Xa hoi
0 comments:
Post a Comment