4:21 PM
Hoàng Phong Nhã
NGUYỄN QUANG TUYẾN – Khoa Luật kinh tế- Đại học Luật Hà Nội
Tóm tắt:
Theo số liệu thống kê, 68% người được hỏi cho rằng trong 5 quyền của
người sử dụng đất, quyền thế chấp là quan trong nhất. Số liệu này cho
thấy quyền thế chấp quyền sử dụng đất có tầm quan trọng như thế nào đối
với người dân. Vậy Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan
đã quy định đầy đủ, chặt chẽ về quyền này hay chưa? Còn có những bất cập
gì trong thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng
đất? Cần làm gì để khắc phục những bất cập đó?- Những vấn đề này được đề
cập đến trong bài viết.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại Phần năm- Chương V (từ điều 727 đến điều 737). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại Phần năm- Chương V (từ điều 727 đến điều 737). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Tuy nhiên, trên thực tế khi thực hiện các quy định này đã bộc lộ một số vấn đề bất cập, cần được
tháo gỡ. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi muốn nêu nên một vài suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong BLDS và các văn bản pháp luật có liên quan. I. Các quy định của BLDS về thế chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm
Theo điều 727- BLDS thì: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Hiện nay, trong các văn bản pháp luật hiện hành đang sử dụng hai thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” (BLDS, Luật Đất đai) và “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” (Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999). Vậy giữa hai thuật ngữ này thì thuật ngữ nào chính xác hơn? Thiết nghĩ rất cần sự nghiên cứu, trao đổi xung quanh việc sử dụng hai thuật ngữ này trong các văn bản pháp luật.Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sử dụng thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” được đề cập trong BLDS và Luật Đất đai. 2. Nội dung a. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS quy định tại Điều 728, theo đó: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Từ quy định này, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét sau đây: Thứ nhất: BLDS mới chỉ dừng lại ở các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Trong khi đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá X thông qua ngày 02/12/1998 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày29/03/1999 của Chính phủ: Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 17/CP) không chỉ có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, mà còn cho cả các tổ chức. Thứ hai: Điều kiện duy nhất để hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Họ không phải xin phép, cũng không phải trình bày các lý do với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được thế chấp quyền sử dụng đất.
Sở dĩ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS quy định không khắt khe so với các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất khác vì sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất (bênthế chấp) vẫn tiếp tục được chiếm hữu và sử dụng đất. Trên thực tế chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác (bên được thế chấp). Nói cách khác, pháp luật thấy chưa cần thiết phải can thiệp sâu vào quan hệ này. Bởi lẽ thế chấp quyền sử dụng đất về thực chất cũng chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện, tức là chỉ xảy ra khi hộ gia đình, cá nhân không trả được vốn vay.
Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn. Vấn đề là ở chỗ, hiện nay trong phạm vi cả nước tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tiến hành rất chậm, không đáp ứng được đòi hỏi của công tác quản lý đất đai, cũng như đòi hỏi của người sử dụng đất. Do nhiều nguyên nhân khác nhau “đến nay cả nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 10.417.437 hộ nông dân với diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 5.852.750 ha chiếm 88,55% về số hộ và 81,79% về diện tích được giao” 1 . Đất ở tại các đô thị mới cấp được khoảng 10%, chủ yếu là ở ba thành phố lớn là Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Đà Nẵng. b. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở Việc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 729 và điều 730- BLDS.
Trên cơ sở của các quy định này, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét như sau: Thứ nhất: Bên nhận thế chấp và mục đích sử dụng vốn vay khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được pháp luật quy định khác với khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất ở. Cụ thể:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được thế chấp
quyền sử dụng các loại đất này tại Ngân hàng Việt Nam, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà
nước cho phép thành lập, mà không được thế chấp ở bất kỳ một tổ chức kinh tế nào khác. Mục đích sử dụng vốn vay khi thế chấp quyền sử dụng các loại đất này cũng được pháp luật quy định rất chặt chẽ, họ chỉ được sử dụng vốn vay vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, không sử dụng vào các mục đích sản xuất – kinh doanh nói chung hoặc tiêu dùng.
Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở, pháp luật quy định đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và mục đích sử dụng vốn vay rộng rãi hơn so với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng.
Trong trường hợp này bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là các tổ
chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước (trong đó có hệ thống Ngân hàng và các tổ chức tín
dụng Việt Nam). Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng vốn vay phục vụ vào việc phát triển sản xuất
nói chung và các nhu cầu của đời sống. Thứ hai: Sở dĩ có sự khác nhau trên đây vì nhà làm luật mong muốn việc thế chấp quyền sử dụng
đất nông nghiệp, lâm nghiệp tạo điều kiện để người sử dụng đất có vốn đầu tư phát triển sản xuất
nông- lâm nghiệp, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Mặt khác, bảo đảm cho quyền sử dụng các
loại đất này không chuyển giao cho nhiều tổ chức, cá nhân khác, không được biến đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng thành phương tiện bảo đảm tràn lan cho việc thực hiện các nghĩavụ khác. c. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 732- BLDS, theo đó quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Mặt khác, người sử dụng đất còn có thể thế chấp cả nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất, nếu có thoả thuận giữa họ và bên nhận thế chấp. d. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trên thực tế, thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng dân sự. Theo Điều 731- BLDS thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. e. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
Khi thiết lập một quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên thế
chấp (người sử dụng đất) và bên nhận thế chấp (người cho vay vốn). Các quyền và nghĩa vụ giữa
các bên được quy định tại các Điều 733, 734, 735 và Điều 736 của BLDS.
Một điểm đáng lưu ý trong các quy định này là: Ngưòi sử dụng đất được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp và họ không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã được thế chấp. g. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Một vấn đề không thể thiếu được trong các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Bởi lẽ, không phải bất cứ lúc nào, bất cứ ai (người thế chấp) cũng đều thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình. Trên thực tế, có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Ví dụ: do các nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hoả hoạn v.v… hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn v. v…Do vậy, trong trường hợp này vấn đề xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được đặt ra, nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
BLDS đã có quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp tại Điều 737. Theo đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi. II. Thực trạng thực hiện các quy định, những bất cập nảy sinh . 1. Thực trạng thực hiện
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất, đã đem lại hiệu quả kinh tế- xã hội to lớn. Các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất) được triển khai thực hiện trên thực tế. Đại đa số người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất. ” Về tầm quan trọng của 5 quyền của người sử dụng đất thì 1,5% số người được hỏi cho rằng quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 12,2% cho rằng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 1,3% dành vị trí đó cho quyền cho thuê quyền sử dụng đất, 68% cho rằng quyền thế chấp là quan trọng nhất, 14% dành vị trí đó cho quyền thừa kế và 3% không đánh giá được quyền nào là quan trọng nhất ” 2 . Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên quyền thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất chưa nhiều. Lý do là họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà một trong những nguyên nhân chủ yếu là tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở trong thời gian vừa qua thực hiện rất chậm trễ. Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn. Trong khi đó, theo quy định các tổ chức tín dụng Việt Nam chỉ cho vay: ” Số tiền cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và tài sản bảo lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng “(Điều 12- Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng. Ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/08/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước). Cũng tại Điều 26 của Quyết định này quy định việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp dựa trên Bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ quy định. Mà khung giá đất do Chính phủ ban hành tại Nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994, mặc dù đã qua một số lần bổ sung, điều chỉnh vẫn còn nhiều điều quy định bất cập, chưa hợp lý cần được thay thế bằng một văn bản mới. Do đó, tâm lý của người sử dụng đất không muốn thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam. 2. Những bất cập
Trong quá trình thực hiện các quy định này và những quy định của các văn bản pháp luật khác có
liên quan đã bộc lộ những bất cập, làm cản trở người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp. Cụ thể: Thứ nhất: Điều 729 và Điều 730- BLDS quy định hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập. Được thế chấp quyền sử dụng đất ở với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
Như vậy, các quy định của BLDS chưa cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại các Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài, các Ngân hàng liên doanh được phép hoạt động tại Việt Nam.
Trong khi đó Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (đã được sửa đổi, bổ sung ngày 09/06/2000) lại cho phép: ” Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam ” (Khoản 3- Điều 46). Cụ thể hoá quy định này, tại khoản 1- Điều 92 của Nghị định số 24/2000/ NĐ-CP ngày 31/07/2000 của Chính phủ- Quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:
Tổ chức tín dụng Việt Nam, Chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước ngoài theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng. Như vậy, chúng ta thấy rằng quyền bình đẳng của người sử dụng đất trong các quy định của hệ thống pháp luật hiện hành chưa được bảo đảm. Hộ gia đình, cá nhân chưa có quyền lựa chọn nơi thế chấp. Điều này gây cản trở họ trong việc “tiếp cận” với nguồn vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Mặt khác, sự không thống nhất giữa các quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam vô hình chung đã gây ra tâm lý cho các nhà đầu tư nước ngoài cảm giác họ bị đối xử bất bình đẳng so với các nhà đầu tư trong nước. Đây là một lý do cản trở các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này ở nước ta. Thứ hai: Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ: Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (sau đây gọi tắt là Nghị định số 178/CP) mới quy định về trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì ” Gía trị tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ” (Khoản 4- Điều 8). Mà chưa có quy định cụ thể về các trường hợp người sử dụng đất chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất hoặc một phần tài sản của họ trên đất. Vậy, giả sử nếu người sử dụng đất thế chấp một phần giá trị quyền sử dụng đất hoặc một phần giá trị tài sản trên đất thì vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào?
Câu trả lời cho vấn đề này đang chờ đợi từ phía các nhà làm luật. Thứ ba: Tại Điểm a, Khoản 3- Điều 8 của Nghị định số 178/CP quy định: ” Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp “. Quy định này không nhận được sự đồng tình của một số chuyên gia pháp lý ở nước ta. Bởi lẽ, nó mâu thuẫn với bản chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Như tất cả chúng ta đều đã biết, thực chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, mà đã là quan hệ giao dịch dân sự thì yếu tố tự do thoả thuận ý chí của các bên phải được đặt lên hàng đầu và phải được tôn trọng triệt để. Do đó, giá đất thế chấp phải do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận thì mới phù hợp. Có như vậy thì quyền lợi của bên thế chấp mới không bị thiệt thòi. Mặt khác, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng việc Nhà nước xác định khung giá đất được quy định tại Điều 12- Luật Đất đai năm 1993 là để Nhà nước quản lý đất đai về mặt giá trị, chứ không phải là giá đất xác định cho các bên tham gia trong các quan hệ giao dịch dân sự. Chúng tôi tán thành với quan điểm này. Thứ tư: Một vấn đề nảy sinh trên thực tế, làm cản trở việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đầu tư cho sản xuất. Đó là trường hợp các hộ nhận khoán đất của các nông trường, lâm trường để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của họ bị ràng buộc bởi hợp đồng nhận khoán đất đối với nông trường, lâm trường. Họ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, họ không được hưởng các quyền của người sử dụng đất mà pháp luật quy định, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Mặc dù, trên thực tế họ là người trực tiếp lao động, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Hiện nay ,trong nền sản xuất hàng hoá ở nước ta, những người sử dụng đất nhận khoán trong các nông trường, lâm trường đang rất cần vốn để đầu tư mở rộng sản xuất, mà việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng không đến được với họ. Nguyên nhân là do “thiếu vắng” các quy định của pháp luật về vấn đề này. Thứ năm: Người sử dụng đất mới được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn, chưa
được phép dùng đất như là một biện pháp để bảo lãnh vay vốn cho người khác. Điều này, cũng
phần nào gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc huy động vốn, vì nhu cầu của sản xuất và đời sống. Thứ sáu: Về điều kiện đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo tác giả Nguyễn Xuân Trọng thì trong Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000, theo đó sau khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Song đến nay, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm mới bắt đầu được thành lập. Các quy định về sự phối hợp giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (UBND cấp xã, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính? Nhà đất) chưa rõ ràng. Hơn nữa năng lực quản lý của UBND cấp xã hiện nay liệu có hoàn thành được nhiệm vụ đăng ký đất đai theo hệ thống cơ quan đăng ký quốc gia không? 3 . Đây cũng là một vấn đề nảy sinh, gây khó khăn cho việc thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trên thực tế. Chúng tôi chia sẻ băn khoăn này với tác giả Nguyễn Xuân Trọng. Thứ bảy: Trình tự, thủ tục quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, trong trường hợp
người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ tại các văn bản pháp luật còn chồng chéo, phức tạp và chưa rõ ràng. Hiện nay, chúng ta chưa xây dựng được một cơ chế thống nhất trong việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi vốn cho vay. Những phân tích dưới đây sẽ chứng minh cho nhận định này.
Nghị định số 17/CP quy định: ” Khi bên thế chấp giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất đã thế chấp
được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng, trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi
trong hợp đồng thì giải quyết theo quy định của pháp luật ” (Khoản 1- Điều 31). Nghị định 17/CP không nói rõ ” giải quyết theo quy định của pháp luật ” là giải quyết như thế nào? Dựa vào quy định của văn bản pháp luật nào để giải quyết? Chỉ có BLDS quy định tại Điều 737 là: ” Người nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi “. (Song quy định này chỉ áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất ).
Nghị định 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (sau đây gọi tắt là Nghị
định 86/CP), có quy định: ” Riêng quyền sử dụng đất trước khi bán đấu giá phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá “. Đến đây, một vấn đề đặt ra là: Luật Đất đai không quy định khi bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Trong khi đó, Nghị định 86/CP lại quy định khi bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép. Rõ ràng, ở đây có sự mâu thuẫn giữa các quy định trong các văn bản pháp luật, hiệu lực pháp lý của văn bản luật không được tôn trọng. Điều này gây cản trở, làm chậm tiến độ xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng. Mâu thuẫn này cần sớm được khắc phục.
Mặt khác, so với Nghị định 17/CP và Nghị định 86/CP thì Nghị định số 178/CP có quy định rõ ràng hơn là: ” trường hợp tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp) được quyền thực hiện xử lý tài sản để bảo đảm tiền vay bằng cách bán, nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay hoặc trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba là người có nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay “. Nhưng Nghị định số 178/CP lại không quy định rõ là trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng đó có được trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích đất đó không?
Trong các văn bản pháp luật nêu trên, chưa quy định rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức
bán đấu giá quyền sử dụng đất có phải là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá
quyền sử dụng đất không? Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay có phải là
trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cho người khác không? Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất, thì có làm thủ tục để đồng thời bán đấu giá quyền sử dụng đất không? Và phải
giải quyết thủ tục về quyền sử dụng đất như thế nào cho trường hợp người mua đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ? Đây là những vấn đề mà thực tế nảy sinh đòi hỏi pháp luật đưa ra câu trả lời. III. Một số kiến nghị
Trên cơ sở các phân tích trên đây, chúng tôi mạnh dạn đưa ra một vài kiến nghị nhằm khắc phục các bất cập trong các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất. Thứ nhất: BLDS cần bổ sung quy định cho phép các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam nhằm phù hợp với
các quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Đất đai vừa được Quốc hội khoá X thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9. Có như vậy, mới tạo được một môi trường pháp lý bình đẳng cho các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Bảo hộ cho người sử dụng đất được lựa chọn bên nhận thế chấp tài sản là giá trị quyền sử dụng đất. Thứ hai: Sửa đổi quy định tại Khoản 5, Điều 6- Nghị định 178/CP ngày 29/12/1999, không nên quy định: ” Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử
dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác “. Vì quy định được viện
dẫn vừa rồi mâu thuẫn với quy định tại Điều 732- BLDS. Thứ ba: Sửa đổi quy định tại khoản 5, Điều 8- Nghị định 178/CP ngày 29/12/1999 về xác định giá
trị quyền sử dụng đất. Chúng tôi ủng hộ quan điểm của một số chuyên gia pháp lý cho rằng không nên quy định: ” Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp “. Bởi vì, xét về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất chính là một loại quan hệ giao dịch dân sự. Do đó phải để cho các bên (bên thế chấp và bên nhận thế chấp) được thoả thuận về giá trị quyền sử dụng đất thế chấp. Mặt khác, Điều 12- Luật Đất đai năm 1993 về khung giá đất không hề có quy định: Khung giá đất do Nhà nước ban hành được áp dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp. Thứ tư: Theo quy định tại chương II, III và IV ? Phần thứ nhất của BLDS, thì chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Thế nhưng tại phần thứ năm của BLDS lại chỉ có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Do đó, có thể thấy rằng giữa các quy định của các phần trong BLDS đã chưa có sự nhất quán, chứ chưa nói đến sự thống nhất với các quy định của các đạo luật khác. BLDS cần bổ sung quy định về chuyển quyền sử dụng đất cho các tổ chức để bảo đảm sự thống nhất với các quy định trong các văn bản pháp luật khác như Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Nghị định 17/CP ngày 29/03/1999, Nghị định số 04/CP v.v… Thứ năm: Chúng tôi ủng hộ quan điểm cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng tất cả các loại đất tại các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.Với mục đích phát huy “nội lực”, huy động mọi nguồn vốn trong nhân dân đầu tư vào việc phát triển sản xuất.
Thứ sáu : Trong các văn bản pháp luật hiện hành cần bổ sung quy định cho phép các hộ gia đình
nhận khoán đất của các nông trường, lâm trường sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phát triển sản xuất, Có như vậy, mới bảo đảm sự bình đẳng về địa vị pháp lý giữa họ với các chủ thể sử dụng đất khác, đồng thời, tạo điều kiện giúp họ phát triển sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thứ bảy: Khẩn trương rà soát các văn bản pháp luật hiện hành quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, nhằm khắc phục các quy định mâu thuẫn, bất cập. Xây dựng một cơ chế thống nhất trong việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Cụ thể:
- Pháp luật phải xác định rõ cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sử
dụng đất? Cơ quan nhà nước nào có quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất?
- Cần có quy định giải thích rõ trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng
đất, thì tổ chức tín dụng có được trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích đất đó không?
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay có phải là trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không?
- Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì vấn đề quyền sử dụng đất này được xử lý ra sao? Thứ tám: Tiếp tục đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở tại đô thị. Sớm thay thế Nghị định 60/CP và Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ bằng một Nghị định mới, với các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị phù họp với thực tế hơn. Phát hành thống nhất một mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn.
Trên đây là một số suy nghĩ bước đầu xung quanh các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong BLDS và các văn bản pháp luật có liên quan. Những suy nghĩ này có thể chưa nhận được sự đồng tình của các đồng nghiệp và bạn đọc, chúng tôi rất mong nhận được sự trao đổi về vấn đề
này./.
tháo gỡ. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi muốn nêu nên một vài suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong BLDS và các văn bản pháp luật có liên quan. I. Các quy định của BLDS về thế chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm
Theo điều 727- BLDS thì: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Hiện nay, trong các văn bản pháp luật hiện hành đang sử dụng hai thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” (BLDS, Luật Đất đai) và “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” (Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999). Vậy giữa hai thuật ngữ này thì thuật ngữ nào chính xác hơn? Thiết nghĩ rất cần sự nghiên cứu, trao đổi xung quanh việc sử dụng hai thuật ngữ này trong các văn bản pháp luật.Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sử dụng thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” được đề cập trong BLDS và Luật Đất đai. 2. Nội dung a. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS quy định tại Điều 728, theo đó: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Từ quy định này, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét sau đây: Thứ nhất: BLDS mới chỉ dừng lại ở các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Trong khi đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá X thông qua ngày 02/12/1998 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày29/03/1999 của Chính phủ: Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 17/CP) không chỉ có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, mà còn cho cả các tổ chức. Thứ hai: Điều kiện duy nhất để hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Họ không phải xin phép, cũng không phải trình bày các lý do với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được thế chấp quyền sử dụng đất.
Sở dĩ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS quy định không khắt khe so với các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất khác vì sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất (bênthế chấp) vẫn tiếp tục được chiếm hữu và sử dụng đất. Trên thực tế chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác (bên được thế chấp). Nói cách khác, pháp luật thấy chưa cần thiết phải can thiệp sâu vào quan hệ này. Bởi lẽ thế chấp quyền sử dụng đất về thực chất cũng chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện, tức là chỉ xảy ra khi hộ gia đình, cá nhân không trả được vốn vay.
Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn. Vấn đề là ở chỗ, hiện nay trong phạm vi cả nước tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tiến hành rất chậm, không đáp ứng được đòi hỏi của công tác quản lý đất đai, cũng như đòi hỏi của người sử dụng đất. Do nhiều nguyên nhân khác nhau “đến nay cả nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 10.417.437 hộ nông dân với diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 5.852.750 ha chiếm 88,55% về số hộ và 81,79% về diện tích được giao” 1 . Đất ở tại các đô thị mới cấp được khoảng 10%, chủ yếu là ở ba thành phố lớn là Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Đà Nẵng. b. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở Việc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 729 và điều 730- BLDS.
Trên cơ sở của các quy định này, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét như sau: Thứ nhất: Bên nhận thế chấp và mục đích sử dụng vốn vay khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được pháp luật quy định khác với khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất ở. Cụ thể:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được thế chấp
quyền sử dụng các loại đất này tại Ngân hàng Việt Nam, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà
nước cho phép thành lập, mà không được thế chấp ở bất kỳ một tổ chức kinh tế nào khác. Mục đích sử dụng vốn vay khi thế chấp quyền sử dụng các loại đất này cũng được pháp luật quy định rất chặt chẽ, họ chỉ được sử dụng vốn vay vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, không sử dụng vào các mục đích sản xuất – kinh doanh nói chung hoặc tiêu dùng.
Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở, pháp luật quy định đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và mục đích sử dụng vốn vay rộng rãi hơn so với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng.
Trong trường hợp này bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là các tổ
chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước (trong đó có hệ thống Ngân hàng và các tổ chức tín
dụng Việt Nam). Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng vốn vay phục vụ vào việc phát triển sản xuất
nói chung và các nhu cầu của đời sống. Thứ hai: Sở dĩ có sự khác nhau trên đây vì nhà làm luật mong muốn việc thế chấp quyền sử dụng
đất nông nghiệp, lâm nghiệp tạo điều kiện để người sử dụng đất có vốn đầu tư phát triển sản xuất
nông- lâm nghiệp, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Mặt khác, bảo đảm cho quyền sử dụng các
loại đất này không chuyển giao cho nhiều tổ chức, cá nhân khác, không được biến đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng thành phương tiện bảo đảm tràn lan cho việc thực hiện các nghĩavụ khác. c. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 732- BLDS, theo đó quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Mặt khác, người sử dụng đất còn có thể thế chấp cả nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất, nếu có thoả thuận giữa họ và bên nhận thế chấp. d. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trên thực tế, thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng dân sự. Theo Điều 731- BLDS thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. e. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
Khi thiết lập một quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên thế
chấp (người sử dụng đất) và bên nhận thế chấp (người cho vay vốn). Các quyền và nghĩa vụ giữa
các bên được quy định tại các Điều 733, 734, 735 và Điều 736 của BLDS.
Một điểm đáng lưu ý trong các quy định này là: Ngưòi sử dụng đất được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp và họ không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã được thế chấp. g. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Một vấn đề không thể thiếu được trong các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Bởi lẽ, không phải bất cứ lúc nào, bất cứ ai (người thế chấp) cũng đều thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình. Trên thực tế, có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Ví dụ: do các nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hoả hoạn v.v… hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn v. v…Do vậy, trong trường hợp này vấn đề xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được đặt ra, nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
BLDS đã có quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp tại Điều 737. Theo đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi. II. Thực trạng thực hiện các quy định, những bất cập nảy sinh . 1. Thực trạng thực hiện
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất, đã đem lại hiệu quả kinh tế- xã hội to lớn. Các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất) được triển khai thực hiện trên thực tế. Đại đa số người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất. ” Về tầm quan trọng của 5 quyền của người sử dụng đất thì 1,5% số người được hỏi cho rằng quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 12,2% cho rằng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 1,3% dành vị trí đó cho quyền cho thuê quyền sử dụng đất, 68% cho rằng quyền thế chấp là quan trọng nhất, 14% dành vị trí đó cho quyền thừa kế và 3% không đánh giá được quyền nào là quan trọng nhất ” 2 . Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên quyền thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất chưa nhiều. Lý do là họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà một trong những nguyên nhân chủ yếu là tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở trong thời gian vừa qua thực hiện rất chậm trễ. Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn. Trong khi đó, theo quy định các tổ chức tín dụng Việt Nam chỉ cho vay: ” Số tiền cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và tài sản bảo lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng “(Điều 12- Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng. Ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/08/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước). Cũng tại Điều 26 của Quyết định này quy định việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp dựa trên Bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ quy định. Mà khung giá đất do Chính phủ ban hành tại Nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994, mặc dù đã qua một số lần bổ sung, điều chỉnh vẫn còn nhiều điều quy định bất cập, chưa hợp lý cần được thay thế bằng một văn bản mới. Do đó, tâm lý của người sử dụng đất không muốn thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam. 2. Những bất cập
Trong quá trình thực hiện các quy định này và những quy định của các văn bản pháp luật khác có
liên quan đã bộc lộ những bất cập, làm cản trở người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp. Cụ thể: Thứ nhất: Điều 729 và Điều 730- BLDS quy định hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập. Được thế chấp quyền sử dụng đất ở với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
Như vậy, các quy định của BLDS chưa cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại các Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài, các Ngân hàng liên doanh được phép hoạt động tại Việt Nam.
Trong khi đó Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (đã được sửa đổi, bổ sung ngày 09/06/2000) lại cho phép: ” Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam ” (Khoản 3- Điều 46). Cụ thể hoá quy định này, tại khoản 1- Điều 92 của Nghị định số 24/2000/ NĐ-CP ngày 31/07/2000 của Chính phủ- Quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:
Tổ chức tín dụng Việt Nam, Chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước ngoài theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng. Như vậy, chúng ta thấy rằng quyền bình đẳng của người sử dụng đất trong các quy định của hệ thống pháp luật hiện hành chưa được bảo đảm. Hộ gia đình, cá nhân chưa có quyền lựa chọn nơi thế chấp. Điều này gây cản trở họ trong việc “tiếp cận” với nguồn vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Mặt khác, sự không thống nhất giữa các quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam vô hình chung đã gây ra tâm lý cho các nhà đầu tư nước ngoài cảm giác họ bị đối xử bất bình đẳng so với các nhà đầu tư trong nước. Đây là một lý do cản trở các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này ở nước ta. Thứ hai: Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ: Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (sau đây gọi tắt là Nghị định số 178/CP) mới quy định về trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì ” Gía trị tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ” (Khoản 4- Điều 8). Mà chưa có quy định cụ thể về các trường hợp người sử dụng đất chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất hoặc một phần tài sản của họ trên đất. Vậy, giả sử nếu người sử dụng đất thế chấp một phần giá trị quyền sử dụng đất hoặc một phần giá trị tài sản trên đất thì vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào?
Câu trả lời cho vấn đề này đang chờ đợi từ phía các nhà làm luật. Thứ ba: Tại Điểm a, Khoản 3- Điều 8 của Nghị định số 178/CP quy định: ” Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp “. Quy định này không nhận được sự đồng tình của một số chuyên gia pháp lý ở nước ta. Bởi lẽ, nó mâu thuẫn với bản chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Như tất cả chúng ta đều đã biết, thực chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, mà đã là quan hệ giao dịch dân sự thì yếu tố tự do thoả thuận ý chí của các bên phải được đặt lên hàng đầu và phải được tôn trọng triệt để. Do đó, giá đất thế chấp phải do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận thì mới phù hợp. Có như vậy thì quyền lợi của bên thế chấp mới không bị thiệt thòi. Mặt khác, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng việc Nhà nước xác định khung giá đất được quy định tại Điều 12- Luật Đất đai năm 1993 là để Nhà nước quản lý đất đai về mặt giá trị, chứ không phải là giá đất xác định cho các bên tham gia trong các quan hệ giao dịch dân sự. Chúng tôi tán thành với quan điểm này. Thứ tư: Một vấn đề nảy sinh trên thực tế, làm cản trở việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đầu tư cho sản xuất. Đó là trường hợp các hộ nhận khoán đất của các nông trường, lâm trường để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của họ bị ràng buộc bởi hợp đồng nhận khoán đất đối với nông trường, lâm trường. Họ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, họ không được hưởng các quyền của người sử dụng đất mà pháp luật quy định, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Mặc dù, trên thực tế họ là người trực tiếp lao động, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Hiện nay ,trong nền sản xuất hàng hoá ở nước ta, những người sử dụng đất nhận khoán trong các nông trường, lâm trường đang rất cần vốn để đầu tư mở rộng sản xuất, mà việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng không đến được với họ. Nguyên nhân là do “thiếu vắng” các quy định của pháp luật về vấn đề này. Thứ năm: Người sử dụng đất mới được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn, chưa
được phép dùng đất như là một biện pháp để bảo lãnh vay vốn cho người khác. Điều này, cũng
phần nào gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc huy động vốn, vì nhu cầu của sản xuất và đời sống. Thứ sáu: Về điều kiện đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo tác giả Nguyễn Xuân Trọng thì trong Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000, theo đó sau khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Song đến nay, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm mới bắt đầu được thành lập. Các quy định về sự phối hợp giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (UBND cấp xã, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính? Nhà đất) chưa rõ ràng. Hơn nữa năng lực quản lý của UBND cấp xã hiện nay liệu có hoàn thành được nhiệm vụ đăng ký đất đai theo hệ thống cơ quan đăng ký quốc gia không? 3 . Đây cũng là một vấn đề nảy sinh, gây khó khăn cho việc thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trên thực tế. Chúng tôi chia sẻ băn khoăn này với tác giả Nguyễn Xuân Trọng. Thứ bảy: Trình tự, thủ tục quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, trong trường hợp
người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ tại các văn bản pháp luật còn chồng chéo, phức tạp và chưa rõ ràng. Hiện nay, chúng ta chưa xây dựng được một cơ chế thống nhất trong việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi vốn cho vay. Những phân tích dưới đây sẽ chứng minh cho nhận định này.
Nghị định số 17/CP quy định: ” Khi bên thế chấp giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất đã thế chấp
được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng, trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi
trong hợp đồng thì giải quyết theo quy định của pháp luật ” (Khoản 1- Điều 31). Nghị định 17/CP không nói rõ ” giải quyết theo quy định của pháp luật ” là giải quyết như thế nào? Dựa vào quy định của văn bản pháp luật nào để giải quyết? Chỉ có BLDS quy định tại Điều 737 là: ” Người nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi “. (Song quy định này chỉ áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất ).
Nghị định 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (sau đây gọi tắt là Nghị
định 86/CP), có quy định: ” Riêng quyền sử dụng đất trước khi bán đấu giá phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá “. Đến đây, một vấn đề đặt ra là: Luật Đất đai không quy định khi bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Trong khi đó, Nghị định 86/CP lại quy định khi bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép. Rõ ràng, ở đây có sự mâu thuẫn giữa các quy định trong các văn bản pháp luật, hiệu lực pháp lý của văn bản luật không được tôn trọng. Điều này gây cản trở, làm chậm tiến độ xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng. Mâu thuẫn này cần sớm được khắc phục.
Mặt khác, so với Nghị định 17/CP và Nghị định 86/CP thì Nghị định số 178/CP có quy định rõ ràng hơn là: ” trường hợp tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp) được quyền thực hiện xử lý tài sản để bảo đảm tiền vay bằng cách bán, nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay hoặc trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba là người có nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay “. Nhưng Nghị định số 178/CP lại không quy định rõ là trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng đó có được trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích đất đó không?
Trong các văn bản pháp luật nêu trên, chưa quy định rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức
bán đấu giá quyền sử dụng đất có phải là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá
quyền sử dụng đất không? Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay có phải là
trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cho người khác không? Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất, thì có làm thủ tục để đồng thời bán đấu giá quyền sử dụng đất không? Và phải
giải quyết thủ tục về quyền sử dụng đất như thế nào cho trường hợp người mua đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ? Đây là những vấn đề mà thực tế nảy sinh đòi hỏi pháp luật đưa ra câu trả lời. III. Một số kiến nghị
Trên cơ sở các phân tích trên đây, chúng tôi mạnh dạn đưa ra một vài kiến nghị nhằm khắc phục các bất cập trong các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất. Thứ nhất: BLDS cần bổ sung quy định cho phép các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam nhằm phù hợp với
các quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Đất đai vừa được Quốc hội khoá X thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9. Có như vậy, mới tạo được một môi trường pháp lý bình đẳng cho các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Bảo hộ cho người sử dụng đất được lựa chọn bên nhận thế chấp tài sản là giá trị quyền sử dụng đất. Thứ hai: Sửa đổi quy định tại Khoản 5, Điều 6- Nghị định 178/CP ngày 29/12/1999, không nên quy định: ” Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử
dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác “. Vì quy định được viện
dẫn vừa rồi mâu thuẫn với quy định tại Điều 732- BLDS. Thứ ba: Sửa đổi quy định tại khoản 5, Điều 8- Nghị định 178/CP ngày 29/12/1999 về xác định giá
trị quyền sử dụng đất. Chúng tôi ủng hộ quan điểm của một số chuyên gia pháp lý cho rằng không nên quy định: ” Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp “. Bởi vì, xét về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất chính là một loại quan hệ giao dịch dân sự. Do đó phải để cho các bên (bên thế chấp và bên nhận thế chấp) được thoả thuận về giá trị quyền sử dụng đất thế chấp. Mặt khác, Điều 12- Luật Đất đai năm 1993 về khung giá đất không hề có quy định: Khung giá đất do Nhà nước ban hành được áp dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp. Thứ tư: Theo quy định tại chương II, III và IV ? Phần thứ nhất của BLDS, thì chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Thế nhưng tại phần thứ năm của BLDS lại chỉ có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Do đó, có thể thấy rằng giữa các quy định của các phần trong BLDS đã chưa có sự nhất quán, chứ chưa nói đến sự thống nhất với các quy định của các đạo luật khác. BLDS cần bổ sung quy định về chuyển quyền sử dụng đất cho các tổ chức để bảo đảm sự thống nhất với các quy định trong các văn bản pháp luật khác như Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Nghị định 17/CP ngày 29/03/1999, Nghị định số 04/CP v.v… Thứ năm: Chúng tôi ủng hộ quan điểm cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng tất cả các loại đất tại các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.Với mục đích phát huy “nội lực”, huy động mọi nguồn vốn trong nhân dân đầu tư vào việc phát triển sản xuất.
Thứ sáu : Trong các văn bản pháp luật hiện hành cần bổ sung quy định cho phép các hộ gia đình
nhận khoán đất của các nông trường, lâm trường sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phát triển sản xuất, Có như vậy, mới bảo đảm sự bình đẳng về địa vị pháp lý giữa họ với các chủ thể sử dụng đất khác, đồng thời, tạo điều kiện giúp họ phát triển sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thứ bảy: Khẩn trương rà soát các văn bản pháp luật hiện hành quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, nhằm khắc phục các quy định mâu thuẫn, bất cập. Xây dựng một cơ chế thống nhất trong việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Cụ thể:
- Pháp luật phải xác định rõ cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sử
dụng đất? Cơ quan nhà nước nào có quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất?
- Cần có quy định giải thích rõ trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng
đất, thì tổ chức tín dụng có được trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích đất đó không?
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay có phải là trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không?
- Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì vấn đề quyền sử dụng đất này được xử lý ra sao? Thứ tám: Tiếp tục đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở tại đô thị. Sớm thay thế Nghị định 60/CP và Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ bằng một Nghị định mới, với các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị phù họp với thực tế hơn. Phát hành thống nhất một mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn.
Trên đây là một số suy nghĩ bước đầu xung quanh các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong BLDS và các văn bản pháp luật có liên quan. Những suy nghĩ này có thể chưa nhận được sự đồng tình của các đồng nghiệp và bạn đọc, chúng tôi rất mong nhận được sự trao đổi về vấn đề
này./.
Chú thích:
1 Tình hình thực hiện trên cả nước về giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tạp chí Địa chính. Số 4 – Tháng 4 năm 2001.
2 Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước- Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. Tổng cục Địa chính. Hà Nội- 2000, trang 118.
3 Xem Nguyễn Xuân Trọng ? Cần có thêm các quy định cho việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Tạp chí Địa chính. Số 9 ? Tháng 9/2000.
SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP SỐ 3 NĂM 2002
1 Tình hình thực hiện trên cả nước về giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tạp chí Địa chính. Số 4 – Tháng 4 năm 2001.
2 Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước- Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. Tổng cục Địa chính. Hà Nội- 2000, trang 118.
3 Xem Nguyễn Xuân Trọng ? Cần có thêm các quy định cho việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Tạp chí Địa chính. Số 9 ? Tháng 9/2000.
SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP SỐ 3 NĂM 2002
Posted in: LUAT DAT DAI
0 comments:
Post a Comment