HỘ GIA ĐÌNH TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI: PHÁP LUẬT CHƯA CÓ HƯỚNG DẪN CỤ THỂ

r

NGUYỄN QUANG DANH

Trong cuộc sống ngoài xã hội có rất nhiều giao dịch, quan hệ tài sản có liên quan đến hộ gia đình ở lĩnh vực đất đai, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, quy định về hộ gia đình vẫn chưa được làm sáng tỏ, gây lúng túng cho cơ quan quản lý cũng như người dân.

Hộ gia đình Theo Điều 106 BLDS quy định, hộ gia đình là những hộ mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác do pháp luật quy định. Hộ gia đình là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực nầy.

Quyền tài sản của hộ gia đình Theo Điều 107 BLDS quy định:

1. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc 1 thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ. Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ quan hệ dân sự.

2. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.

Điều 108 BLDS quy định: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm QSD đất, QSD rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản docác thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”.

Bên cạnh đó. Hộ gia đình phải chịu trách nhiệm dân sự bằng tài sản chung của hộ; nếu tài sản chung của hộ không đủ để thực hiện nghĩa vụ chung của hộ thì các thành viên phải chịu trách nhiệm liên đới bằng tài sản riêng của mình (theo khoản 2, Điều 110 BLDS).

Về định đoạt tài sản là QSD đất của hộ gia đình: Tại khoản 2, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho QSD đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất thuộc QSD chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Từ những quy định của Bộ luật Dân sự, Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai về hộ gia đình chúng ta thấy:

- Chủ hộ của hộ gia đình trong BLDS khác với chủ hộ trong sổ hộ khẩu được quy định tại Luật Cư trú. Chủ hộ của hộ gia đình có thể đồng thời hoặc khôngđồng thời là chủ hộ trong sổ hộ khẩu và vì thế chủ hộ trong sổ hộ khẩu không thể đương nhiên dùng tư cách chủ hộ của hộ gia đình để thực hiện các giao dịch dân sự cho cả hộ (trừ trường hợp được cả hộ ủy quyền).

Tuy nhiên trong thực tế hiện nay, nếu có bất kỳ giao dịch dân sự nào liên quan đến hộ gia đình thì cơ quan quản lý nhà nước cũng như người dân luôn yêu cầu người đại diện phải là chủ hộ trong sổ hộ khẩu. Thực tế trên đã và đang làm các giao dịch dân sự liên quan đến hộ gia đình bị hiểu và thực hiện lệch lạc so với quy định pháp luật về hộ gia đình.

- Đối với tổ chức hành nghề công chứng: Công chứng các hợp đồng, giao dịch có liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng của nhiều người như QSD đất của hộ gia đình, tài sản chung của vợ chồng nhưng trên giấy chỉ ghi tên 1 người thì cách xác định người có quyền lợi hợp pháp với tài sản giữa các cơ quan cũng không thống nhất. Hiện nay pháp luật cũng chưa quy định rõ căn cứ nào để xác định chính xác số lượng thành viên trong 1 hộ gia đình sử dụng đất.

Giữa những quy định về hộ gia đình trong BLDS và sổ hộ khẩu trong Luật Cư trú chưa có sự đồng nhất nhưng chưa có văn bản hướng dẫn rõ ràng. Nếu không căn cứ vào số hộ khẩu thì không có cơ sở nào để xác định các thành viên sử dụng đất, còn nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu để xácđịnh chủ sử dụng đất sẽ dẫn đến những bất cập khi người sử dụng đất có nhu cầu giao dịch thửa đất đó, cụ thể như người đứng tên chủ hộ trong giấy chứng nhận QSD đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình; việc tách nhập, thay đổi sổ hộ khẩu, nhân khẩu trong thời gian sử dụng đất thì rất khó xác định được chính xác ai là thành viên của hộ gia đình làm chủ thể hợp pháp khi tham gia giao dịch.

Và nếu như căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định các thành viên trong hộ sử dụng đất thì khi công chứng các giao dịch về QSD đấtcủa hộ gia đình Công chứng viên phải yêu cầu xuất trình sổ hộ khẩu, điều này lại trái với Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vì tại

Thông tư này chỉ cho phép yêu cầu xuất trình sổ hộ khẩu đối với trường hợp khi nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ.

Nên xác định thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Việc xác định số lượng thành viên, tư cách thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là rất quan trọng. Bởi vì từ đó xác định được các quyền sở hữu khối tài sản chung và nghĩa vụ liên đới phát sinh nếu có rủi ro trong giao dịch, vì vậy: Để giúp cho cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức hành nghề công chứng, người dân… có căn cứ pháp lý thực hiện các hợp đồng về QSD đất của hộ gia đình Nhà nước nên sớm có quy định và hướng dẫn cụ thể về QSD đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ SỞ TƯ PHÁP TỈNH ĐỒNG THÁP

Trích dẫn từ: http://www.dongthap.gov.vn/wps/portal/sotuphap/!ut/p/c1/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gPE–AYHdnIwN_A1dLAyPzUGcDjzB_Q0dPE6B8JE55AyczArrDQfbhVGHiYYRXHmw-SN4AB3A00PfzyM9N1S_IjTDIDEhXBAAEARfa/dl2/d1/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnB3LzZfSDRLUFNHQzIwTzBFOTAyN1VDMEhWTzFBSTQ!/?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/wps/wcm/connect/Sotuphap/sotuphap/tintuc/bantintuphap/1302148nhg

Posted in: Chu the,LUAT DAT DAI,Qui Định,SUA DOI BLDS 2005