4:12 PM
Hoàng Phong Nhã
1- Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất
trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh
được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn
từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân
cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công
trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức
với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn
giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu
đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá
của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những
thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin
về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01
năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui
mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục
đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên
như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã
hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo
quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc
đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng
đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu
thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2
Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu
thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn
những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu
chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất,
khu đất cần định giá.
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh
các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa
đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất
cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá
với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính của thửa đất, khu
đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa
đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những
yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất
phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp
lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất, khu đất so sánh
so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo
từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có
thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường
trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được
xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên
viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ
vào các chứng cứ thị trường.
Trường hợp giá đất có biến động trong
khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất
của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định
giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so
sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số
biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian
này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ
những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu
thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng
dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất,
thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
d- Bước 4: Xác định giá của thửa
đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5
thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở
Bước 3.
Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất (xem Phụ lục 1).
2- Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng
công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa
đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động
sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất
hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc
bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất
nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là
tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được
hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn
quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở
doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy
theo đặc điểm của từng loại cây.
b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ
thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các
khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước;
khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực
tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã
chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan
tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá
đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm
không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất.
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 – Tổng chi phí đã tính ở Bước 2
d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy
hàng năm thu được từ thửa đất/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phương pháp thu
nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập
thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức
thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và
đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và
được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu
của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng
chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng
cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động
tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục
và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do
Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có
giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng
thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
Ví dụ về áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất (xem Phụ lục 2).
Đối với những thửa đất đã được đầu tư,
xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến
trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn
quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương
pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất;
sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là
giá trị của thửa đất.
Phương pháp tính toán chiết trừ giá trị tài sản trên đất thực hiện như hướng dẫn tại điểm c, mục 3, Phần I của Thông tư này.
3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Thu thập thông tin
trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài
sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động
sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí,
hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử
dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
b- Bước 2: Khảo sát thực địa và
mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật
kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá – Phần giá trị hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định
giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới
có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí
tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài
sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực
tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên
đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn
về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn
do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và
giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện
hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá
Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương
pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán
thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ
chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế
thu thập được trên thị trường.
d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1
Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động sản – Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất
Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất/Diện tích thửa đất
e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa
thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên,
tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như
Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được
xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của
các bất động sản đó.
Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất (xem Phụ lục 3).
4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy
hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản
bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi
hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển
phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế
trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân
lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với
dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những
khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương
đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị
trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các
khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm
xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện,
v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc
phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi
nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển
phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức
theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn
thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở
khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất
động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính
các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết
khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm
định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát triển = Bị lỗi xem nội dung thông tư 145/2007/tt-btc
Tổng chi phí phát triển = Bị lỗi xem nội dung thông tư 145/2007/tt-btc
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về
giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng
thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản).
d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển
Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất (xem Phụ lục 4).
5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
5.1. Khi áp dụng các phương pháp xác định
giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận
về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình
thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính
xác và có độ tin cậy cao.
5.2. Trong trường hợp thu thập được đầy
đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá
đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu
để xác định giá đất.
5.3. Trong các trường hợp sau đây cần
phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định
tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để
quyết định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung –
cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng
một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá
tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP.
5.4- Các phương pháp xác định giá đất
trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể
làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất theo hướng dẫn
tại Phần II Thông tư này.
II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG
1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất
a- Tiến hành phân định ranh giới các
vùng: đồng bằng, trung du và miền núi theo địa giới hành chính cấp xã để
áp khung giá các loại đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng
bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành
phố) cho phù hợp.
b- Quy định vị trí các loại đất nông
nghiệp: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng
thủy sản; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng và đất
nông nghiệp khác theo nguyên tắc quy định tại điểm b, khoản 7 Điều 1
của Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Vị trí của các loại đất nông nghiệp được
phân thành các vị trí có số thứ tự từ thứ 1 trở đi. Việc xác định vị trí
đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào yếu tố khoảng cách so với nơi cư trú
của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, gần và thuận
lợi về giao thông là những yếu tố tạo lợi thế cho người sản xuất giảm
được chi phí đi lại, chi phí lưu thông (mua vật tư, bán sản phẩm), chi
phí tiêu thụ sản phẩm nhưng có kết hợp với các yếu tố tạo lợi thế cho
sản xuất như:
- Vị trí 1 bao gồm khu vực đất cùng điều
kiện kinh tế – xã hội, cùng kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất:
có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách so với nơi cư trú, thị trường tiêu
thụ, thị trường giao thông kết hợp với các lợi thế tốt nhất cho sản xuất
nông nghiệp quy định dưới đây:
+ Có khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với:
Nơi cư trú của người sử dụng đất, nơi cư trú được xác định là trung tâm của thôn (xóm, ấp, bản nơi có đất).
Thị trường tiêu thụ nông sản phẩm (chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung).
Đường giao thông (giao thông đường bộ bao
gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường liên huyện. Đối với nơi không có quốc lộ,
tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào đường giao thông liên xã; giao thông
đường thủy (ở những nơi sử dụng giao thông đường thủy là chủ yếu) bao
gồm: sông, ngòi, kênh).
+ Có các yếu tố có lợi thế tốt nhất cho
sản xuất nông nghiệp bao gồm: địa hình bằng phẳng, điều kiện tưới tiêu
chủ động, độ phì nhiêu của đất cao, thời tiết khí hậu thuận lợi cho sản
xuất kinh doanh.
- Vị trí theo thứ tự từ thứ hai trở đi có các điều kiện kém hơn vị trí số 1 nêu trên.
Đối với một số trường hợp cụ thể, cách phân loại vị trí đất được áp dụng như sau:
+ Nếu khu đất có các yếu tố lợi thế tốt
nhất cho sản xuất nông nghiệp nhưng có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách
xa hơn so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ sản
phẩm, đường giao thông thì vẫn phân thành các vị trí đất thấp hơn vị trí
số 1.
+ Nếu khu đất có từ 1 đến 3 yếu tố về
khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với nơi cư trú của người sử dụng
đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, đường giao thông nhưng có một
hoặc một số yếu tố lợi thế đối với sản xuất nông nghiệp chỉ đạt mức
trung bình hoặc dưới mức trung bình vẫn được phân thành vị trí số 1.
Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất
nông nghiệp và đặc điểm về sản xuất và tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp
trong từng vùng, từng khu vực đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định các tiêu chí và khoảng cách cụ thể về vị trí đất theo thứ
tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng và xác định số lượng vị trí từng khu
vực đất để xác định vị trí từng loại đất nông nghiệp cho phù hợp với
điều kiện thực tế tại địa phương.
c- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí
đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện
của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của
các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu
chí chung quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Nghị định số
188/2004/NĐ-CP, cụ thể sau:
- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện
cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo
tiêu chí dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung
tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên
huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn
cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã).
- Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa
phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực đất cần định
giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực
đất để định giá.
d- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí
đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng
loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố
theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của
địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung
quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà phân loại
vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đường
phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân
chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng
phải thực hiện theo các nguyên tắc chung quy định tại Điều 10 Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP.
e- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê
duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các
loại đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị do
Chính phủ qui định.
2- Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể
a- Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất được ghi tại một trong các loại văn bản sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
cấp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc ghi trong giấy tờ quy
định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trường hợp không ghi rõ mục
đích sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất được xác định căn cứ vào mục
đích sử dụng chính của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại
thời điểm định giá đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, không có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; chưa có quy hoạch hoặc đã có quy
hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử
dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.
Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng
toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng
đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử
dụng đất nông nghiệp bao gồm các loại đất quy định tại khoản 1 Điều 13
Luật Đất đai năm 2003 để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ
chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục
đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê
đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng
đất nêu trên.
b- Mức giá cụ thể của từng vị trí đất của
các loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam
trên một đơn vị diện tích đất (m2) và không được vượt ra
ngoài khung giá các loại đất và giới hạn cho phép do Chính phủ qui định
tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; ngoại trừ những trường
hợp sau đây:
- Trường hợp cá biệt khi quy định giá đất
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, nếu trên địa bàn tỉnh (quy định
tại điểm 3 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) có các loại đất
tại các vùng sâu, vùng xa thuộc các vùng đồng bằng, trung du, miền núi,
hải đảo có điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt
khó khăn theo các tiêu chí do Nhà nước hướng dẫn hoặc do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định, chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc kết
cấu hạ tầng thấp kém; một số diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp hoặc đã được quy hoạch là đất ở, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp tại các phường thuộc các đô thị, tại các thị trấn nằm
trên địa bàn miền núi, trung du nhưng chưa được đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng. Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
của các loại đất tại những khu vực trên thấp hơn mức giá tối thiểu của
khung giá các loại đất và giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá đất cụ thể thấp hơn cho
phù hợp, đồng thời, gửi quyết định quy định giá đất đối với trường hợp
cá biệt nói trên kèm theo bảng tổng hợp kết quả khảo sát giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương của
những loại đất có mức giá thấp cá biệt đó về Bộ Tài chính để thực hiện
việc kiểm tra (nếu thấy cần thiết).
- Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi
đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn
hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định công
bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá cho những loại đất phải
thực hiện các chính sách trên tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết
định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ
phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn
cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại
địa phương và các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư này để điều
chỉnh lại mức giá cụ thể thay thế mức giá đã quy định, công bố vào ngày
01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên
cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng
cấp).
Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các
Sở, ngành liên quan xác định giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định; trường hợp thuê tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm
định giá, tổ chức tư vấn về giá đất để xác định giá đất thì Sở Tài
chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan thẩm
định các mức giá đất do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định
giá, tổ chức tư vấn về giá đất xác định và trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể của các thửa đất đảm bảo sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường.
Mức giá đất cụ thể quy định trong trường
hợp này không bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ qui định tại
khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; nhưng không được cao hơn giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Việc quy định mức giá đất này chỉ áp dụng
cá biệt trong phạm vi từng dự án, phục vụ cho các mục đích: để tính thu
tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; để tính tiền bồi thường
thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất và để tính giá quyền sử dụng
đất vào giá trị khi tiến hành cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước lựa chọn
hình thức giao đất. Đối với những mục đích khác ngoài các mục đích nêu
trên thì áp dụng theo mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
áp dụng chung cho từng vị trí đất tại khu vực đất đó.
- Các trường hợp quy định tại điểm 2: d
và đ, khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP cũng được áp dụng
khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp tại nông thôn nằm ở các vị trí đặc biệt quy định tại
điểm đ khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP gồm các loại đất
có vị trí mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh
lộ, quốc lộ) hoặc nằm tiếp giáp các đầu mối giao thông, khu thương mại,
khu công nghiệp, khu du lịch thì Ủy ban nhân cấp tỉnh được quy định mức
giá đất cụ thể cho vị trí tốt nhất của hai loại đất trên phù hợp với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường địa phương trong điều
kiện bình thường nhưng không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa của
khung giá đất ở tại nông thôn và không quá 3 lần mức giá tối đa của
khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do
Chính phủ quy định tại Bảng 6 và Bảng 8 của các Bảng khung giá đất ban
hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (không bao gồm phần giới hạn
cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cao hơn 20% so với mức giá
tối đa của khung giá các loại đất).
- Khi cấp có thẩm quyền thực hiện việc:
+ Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, nếu giá đất trên thị trường của những loại đất ở những khu vực đất
có thay đổi so với giá đất quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại cho phù hợp theo các quy
định hiện hành.
+ Quyết định cho chuyển đổi mục đích sử
dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại giá đất theo khung
giá của mục đích sử dụng đất mới do Chính phủ quy định.
+ Quyết định nâng cấp đô thị từ loại thấp
lên đô thị loại cao hơn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá các
loại đất từ giá đất của đô thị loại thấp lên giá đất của đô thị loại
cao hơn phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định nhưng không được cao
hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại thời điểm đó.
Tất cả các trường hợp điều chỉnh giá đất
trong năm trên đây, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều phải xin ý kiến thường
trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định.
c- Định giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện
định giá cho từng vị trí đất; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất,
đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.
Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp
nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui
định một mức giá đất thống nhất cho từng vị trí đất theo đất nuôi trồng
loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất
trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một vị trí đất của
cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng
cây, con khác nhau.
- Đối với đất làm muối, thực hiện định
giá theo vị trí đất. Đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại
các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.
- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất tại ba
khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho
từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có
mức giá cao nhất tại khu vực đó, đất tại các vị trí tiếp sau của các
khu vực đất tương ứng có các mức giá thấp hơn.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.
- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho
từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất
Việc định giá hàng loạt cho từng vị trí
đất được thực hiện dựa vào kết quả định giá một số thửa đất cụ thể của
từng vị trí đất; phương pháp tiến hành như sau:
Trong mỗi vị trí đất của loại đất cụ thể
lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có
tính đại diện cho vị trí đất đó. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng
thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng
dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích mét vuông
(m2) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí đất (tính trên
một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của
các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại
Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất ở cách thứ nhất.
Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất
cho từng loại đất theo từng khu vực, từng loại đường phố hoặc đường phố
theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 có hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp
theo có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các
loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí
số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được định
theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất
đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng
loại đất.
Ví dụ: Cơ quan định giá đất đang tiến
hành xác định giá đất ở tại đường phố H thuộc một đô thị đặc biệt để lập
phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định. Áp
dụng các phương pháp xác định giá đất cơ quan định giá đất đã tính toán
được giá đất vị trí 1 là 54.000.000 đồng/m2. Đất ở tại đường
phố H được phân thành 4 vị trí đất khác nhau; căn cứ vào các tiêu chí
phân loại vị trí đất và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường tại khu vực đó, cơ quan định giá đã xây dựng được hệ số vị
trí định giá đất từ vị trí 1 đến vị trí 4 tại đường phố H theo thứ tự
là: 1; 0,45; 0,35; 0,30, giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1
được xác định như sau:
| Đường phố H | Hệ số vị trí định giá | Giá đất vị trí 1 đã xác định được (1.000đ/m2) | Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2) |
| 1 | 2 | 3 | 4 = 2 x 3 |
| Vị trí số 1Vị trí số 2
Vị trí số 3 Vị trí số 4 |
1,000,45
0,35 0,30 |
54.000 | 54.00024.300
18.900 16.200 |
Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị không
nằm liền kề với các loại đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô
thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại IV đối với thị xã và đô thị
loại V đối với thị trấn nhưng không được vượt giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời
điểm định giá.
Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp tại các khu đô thị mới nằm liền kề với các đô thị đã
được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp
dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô
thị của loại đô thị liền kề, hoặc loại đô thị lân cận gần nhất nhưng
không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.
d- Định giá cụ thể đối với các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng
đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định
đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng. Quy trình định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
thực hiện như quy trình định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại
điểm c mục 2 Phần II Thông tư này.
Mức giá cụ thể cho từng vị trí đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt quá mức giá cụ thể do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho từng vị trí đất rừng sản xuất.
Riêng đối với rừng đặc dụng mà nằm ở vị
trí được kết hợp với cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán
rừng nếu được cấp có thẩm quyền cho thuê đất để tổ chức hoạt động kinh
doanh dịch vụ du lịch, thì Ủy ban nhân cấp tỉnh, căn cứ vào hướng dẫn
tại Thông tư này và quy định Nghị định số 48/2007/NĐ-CP ngày 28/3/2007
của Chính phủ về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng để
quyết định mức giá đất cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa
phương.
- Đối với đất nông nghiệp khác theo qui
định tại điểm đ khoản 4 Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:
Giá các loại đất nông nghiệp khác được
xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy
định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng
vùng (nếu không có đất liền kề).
Mức giá đất cụ thể qui định cho từng loại
đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá cụ thể mà Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc đất
nông nghiệp ở khu vực lân cận.
- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và
đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh; đất tôn giáo tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử
dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ);
đất phi nông nghiệp khác (gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn,
nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật),
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại
vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định
và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy
định mức giá đất cụ thể. Nếu các loại đất này nằm tại nông thôn thì căn
cứ vào giá đất ở tại nông thôn khu vực đó; nếu nằm tại đô thị thì căn cứ
vào giá đất ở tại đô thị đó.
Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất
(qui mô diện tích, mật độ xây dựng, các quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định mức giá cụ thể cho từng vị
trí đất của các loại đất này cho phù hợp nhưng không cao hơn mức giá cụ
thể đã quy định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại
khu vực lân cận gần nhất (nếu không có liền kề).
- Đối với đất sử dụng vào các mục đích
công cộng theo quy định của Chính phủ; các loại đất phi nông nghiệp khác
(gồm đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục
đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại
cho người lao động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục
đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên
đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật được pháp luật cho
phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm
nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để
chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản
xuất nông nghiệp), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất
(trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại
khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.
Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí
đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất
(trường hợp không có đất liền kề).
- Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa:
Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với
giá các loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên. Trường hợp
loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá
của loại đất có mức giá thấp nhất.
Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí
đất của loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của loại đất liền kề.
- Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch,
suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản
thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi
nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi
trồng khai thác thủy sản, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá
đất phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (nếu không có
liền kề) và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định
123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.
3- Định giá đất tại khu vực giáp ranh:
a- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:
- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên,
kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo qui hoạch thì việc quy định giá đất thực hiện như sau:
+ Quy định ranh giới các loại đất khu vực
giáp ranh căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số
188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
+ Trước khi quyết định giá đất tại khu
vực giáp ranh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của các tỉnh có đất giáp ranh
theo hướng dẫn trên phải tham khảo, trao đổi và thỏa thuận với nhau về
mức giá dự kiến ban hành để đảm bảo việc quyết định mức giá đất cụ thể
tại khu vực giáp ranh theo đúng quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP.
+ Trường hợp các địa phương không thỏa
thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo
Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên,
kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất
theo qui hoạch khác nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất
cụ thể tại khu vực này căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương.
b- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình
hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp
ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy
định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều
kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp
ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.
Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng
ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc
đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội
thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu
vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề
và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm
liền kề.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về giá đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.
SOURCE:
THÔNG TƯ SỐ 145/2007/TT-BTC HƯỚNG
DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ
VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT VÀ NGHỊ ĐỊNH
SỐ 123/2007/NĐ-CP NGÀY 27/7/2007 CỦA CHÍNH PHỦ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ
ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP
Posted in: LDS - Hop dong,LUAT DAT DAI,Tai san,THONG TIN TU VAN
0 comments:
Post a Comment