Tội bẻ cong luật pháp

Tháng 3 6, 2014

Phạm Thị Hoài

Ngày 18/11/1976, học giả Robert Havemann, nhà bất đồng chính kiến nổi tiếng nhất ở CHDC Đức, người được coi là cha đẻ tinh thần của cuộc cách mạng hòa bình năm 1989, viết một bức thư ngỏ gửi Tổng Bí thư Erich Honecker về việc bạn ông, cũng một nhà bất đồng chính kiến lừng danh, nghệ sĩ Wolf Biermann, bị cấm về nước sau chuyến lưu diễn tại Tây Đức. Havemann từng là bạn tù của Honecker thời Quốc xã, từng viết thư thỉnh cầu Honecker thả một người bất đồng chính kiến khác và được chấp thuận, từng được Honecker che chắn ở một số vụ, và dù đã bị khai trừ khỏi Đảng, cấm giảng dạy, sa thải khỏi trường đại học và Viện Hàn lâm Khoa học, tước mọi chức vụ trong đó có chức đại biểu Quốc hội, ông vẫn coi mình là một người cộng sản.

Bốn ngày sau, 22/11/1976/, tuần tin Spiegel (Tây Đức) đăng bức thư đó. Trong thư, Havemann kêu gọi Honecker cho phép Wolf Biermann được về nước, “trước hết để tránh nhục nhã và thiệt hại cho tất cả chúng ta và uy tín của đất nước ta“, bởi lẽ – nguyên văn: “tất cả những cáo buộc và nghi ngờ rằng Wolf Biermann thù địch với CHDC Đức đều hoàn toàn vô lối. Wolf Biermann đã phê phán, phê phán mạnh mẽ và sắc nhọn. Nhưng những đồng chí ưu tú nhất của chúng ta cũng đã sử dụng vũ khí phê phán mạnh mẽ không khoan nhượng, nhất là khi cần vạch ra những khuyết điểm và nhầm lẫn của chính chúng ta, chẳng phải luôn luôn là như vậy hay sao? Wolf Biermann đã phê phán theo cách đó, phê phán trong tinh thần của người cộng sản. Ai không chịu nổi những lời phê phán ấy là thừa nhận rằng mình không có gì để đáp lại ngoài bạo lực.” Ông phân tích tiếp, với chiến dịch khai trừ Wolf Biermann “các đồng chí đã biến anh ấy thành hình ảnh lí tưởng trong mắt hàng triệu thanh niên Đông Đức. Giờ đây anh ấy là hiện thân của một thứ hi vọng lớn cuối cùng về một chủ nghĩa xã hội mà những thanh niên ấy đã thôi không còn mơ ước.”

Bốn ngày sau, 26/11/1976, Tòa án huyện Fürstenwalde ra lệnh quản thúc Havemann tại gia, vì tội “hoạt động đe dọa đến an ninh và trật tự công cộng“. Nơi ở và toàn bộ gia đình ông bị 200 nhân viên An ninh Quốc gia (Stasi) thay nhau canh gác suốt ngày đêm. Ông bị cấm liên lạc với phóng viên, nhân viên ngoại giao nước ngoài và 70 công dân Đông Đức “có vấn đề” khác. Năm 1979, tòa ra tiếp lệnh khám nhà, tịch thu nhiều tài liệu và đồ đạc, phạt ông một khoản tiền lớn, 10.000 Mark Đông Đức, với tội danh vi phạm Luật Ngoại tệ, vì ông đã cho xuất bản nhiều tác phẩm ở nước ngoài. Đơn kháng án của ông bị bác. Luật sư của ông bị tước quyền hành nghề. Ba năm sau, 1982, Havemann qua đời.

So với ước chừng tổng cộng 250.000 tù nhân chính trị trong vòng 40 năm ở CHDC Đức, những người thậm chí bị tống giam chỉ vì buông một lời nói kháy chính quyền hay Anh Cả Liên Xô, ông Havemann, “kẻ thù số 1 của nhà nước”, với ba năm quản thúc và một khoản tiền phạt có thể coi là còn được luật pháp của đất nước chuyên chính vô sản này nương nhẹ. Song gần hai mươi năm sau khi ông qua đời, 7 thẩm phán và công tố viên của nhà nước Đông Đức đã tham gia vào hai vụ án kết tội ông, đến lượt họ, lại phải ra tòa vì tội Rechtsbeugung: lợi dụng luật pháp, cưỡng đoạt luật pháp, lũng đoạn luật pháp, tha hóa luật pháp, nắn bóp và co giãn luật pháp… để cản trở công lí, nói nôm na là bẻ cong luật pháp.

Một trong những điểm then chốt trong hiệp thương thống nhất giữa hai nhà nước Đức sau Chiến tranh Lạnh là nguyên tắc hòa giải. Không được dùng luật pháp của Tây Đức để phán xử thực tiễn xã hội Đông Đức. Chỉ có thể dùng chính luật pháp của Đông Đức để khôi phục công lí cho những gì đã diễn ra tại đó. Thực tế áp dụng nguyên tắc hòa giải này, sau một phần tư thế kỉ, là một quá trình vô cùng gian nan, đầy tranh cãi, với những câu hỏi còn lại không thể trả lời, những nguyện vọng không thể đáp ứng, những vấn đề khó lòng giải quyết thỏa đáng. Song nó tránh cho nước Đức thống nhất, sau gần nửa thế kỉ chia cắt dân tộc, cảnh hận thù và chia rẽ của “bên thắng cuộc” và kẻ bại trận.

Vụ án xử 7 cán bộ của ngành tư pháp Đông Đức nói trên cho thấy sự phức tạp ấy và là một bài học đáng nghiền ngẫm về tư pháp chính trị. Nó kéo dài gần ba năm, từ 1997 đến 2000. Đầu tiên, Tòa án Tiểu bang Frankfurt/Oder xử cho cả 7 bị cáo trắng án, Viện Công tố kháng nghị. Tiếp theo, Tòa án Tối cao Liên bang ra quyết định hủy bản án, chuyển vụ án về một tòa án tiểu bang khác để xét xử lại. Cuối cùng, Tòa án Tiểu bang Neuruppin, sau 26 phiên tòa, đã kết án 2 trong số 7 người nói trên về tội bẻ cong luật pháp, kết hợp với tội tước đoạt tự do của người khác, liên quan tới lệnh quản thúc Havemann.

Theo kết luận của tòa, hai cán bộ tư pháp của nhà nước Đông Đức này đã biết rõ rằng việc truy tố nhà bất đồng chính kiến Havemann không phải là để thực thi một công lí trên cơ sở xác định sự thật bằng những công cụ của luật pháp, mà trước hết và chủ yếu là để vô hiệu hóa hay triệt tiêu một đối thủ chính trị. Họ đã tham dự với đầy đủ ý thức vào một kịch bản soạn sẵn, được thỏa thuận trước với những cơ quan và cá nhân đứng ngoài ngoài hệ thống tư pháp, với bản án đã định trước ngay từ đầu. Với những bản án bỏ túi và phiên tòa trình diễn đó, họ đã vi phạm chính luật pháp của Đông Đức, nơi nguyên tắc “xét xử độc lập và chỉ tuân theo pháp luật” cũng được long trọng ghi trên mặt giấy.

*

Khi nhận lệnh quản thúc, ông Havemann tuyên bố: “Tôi đâu có ý định rời khỏi CHDC Đức, vì mỗi bước đi ở đây là một bước ta có thể chứng kiến chế độ đã và đang đánh mất toàn bộ uy tín, chỉ cần vài sự kiện và cú huých từ bên ngoài là đủ để vứt Bộ Chính trị vào sọt rác.” Mười ba năm sau, Bộ Chính trị Đảng SED quả nhiên biến mất. Cựu Tổng Bí thư Honecker cùng vợ tháo chạy khỏi đất nước, trốn vào Đại sứ quán Chile tại Moskva xin tị nạn chính trị.

Nước Đức mất gần 2 thập niên để giải quyết di sản của nền tư pháp xã hội chủ nghĩa Đông Đức. 374 vụ bẻ cong luật pháp với 618 bị cáo được đưa ra xét xử, trong đó 5 người bị phạt tiền, 176 người bị kết án tù, trong đó có 63 thẩm phán, 56 công tố viên, 5 thẩm phán và công tố viên thuộc tòa án quân sự và 41 nhân viên tư pháp khác. 8 trong số này chịu án tù từ 5 đến 10 năm.

Thật khó hình dung, mười, hai mươi năm, ba mươi năm hay năm mươi năm nữa chúng ta sẽ làm gì với di sản của nền tư pháp Việt Nam hiện tại. Những thẩm phán, đại diện Viện Kiểm sát và các nhân viên tư pháp tham gia các vụ xét xử những người bất đồng chính kiến, mới hôm kia là blogger Trương Duy Nhất, bằng những bản án bỏ túi rồi sẽ phải chịu trách nhiệm gì? Chúng ta hay tự an ủi rằng họ sẽ phải đứng trước tòa án của lương tâm và tòa án của lịch sử. Song lương tâm thường phán quyết có lợi cho chủ của nó. Còn đợi lịch sử xếp xong lịch xét xử thì thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự đã hết từ lâu.

© 2014 pro&contra

Read more »

CHẾ ĐỊNH SỞ HỮU ĐẤT ĐAI QUA CÁC THỜI KỲ VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

TS. DOÃN HỒNG NHUNG – Khoa Luât, Đại học Quốc gia Hà Nội

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Nó không phải là hàng hóa thông thường mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống. Theo pháp luật nước ta, Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu và đất đai thuộc sở hữu toàn dân (SHTD). Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt động địa chính: điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính như:

giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), gia hạn QSDĐ, quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất. Nhà nước sử dụng đất gián tiếp thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất (NSDĐ) chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất. NSDĐ được định đoạt hạn chế về QSDĐ, được tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất đai.

Việc xây dựng và cụ thể hóa chế định SHTD về đất đai đã được quy định trong các văn bản pháp luật, nhưng chưa có sự thống nhất. Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) quy định “đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước (SHNN)”, còn tại Điều 17, Điều 18 Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) và khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 đều quy định “đất đai thuộc SHTD”. Sự bất cập này cần phải được làm rõ trong quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai.

1. Chế định sở hữu đất đai của Nhà nước qua các thời kỳ

1.1. Giai đoạn từ sau cách mạng tháng Tám 1945 đến giai đoạn có Luật Đất đai 1987

Từ bản Cương lĩnh đầu tiên năm 1930, Đảng ta đã nhận định “Có đánh đổ đế quốc chủ nghĩa mới phá được cái giai cấp địa chủ và làm Cách mạng thổ địa được thắng lợi”. Xuất phát từ nhận định đúng đắn này, Đảng ta đã giương cao khẩu hiệu “Tịch ký hết thảy ruộng đất của bọn địa chủ ngoại quốc, bốn xứ và các giáo hội, giao ruộng ấy cho trung và bần nông”. Trong Luận cương chính trị năm 1930, Đảng ta đã xác định “Quyền sở hữu (QSH) ruộng đất thuộc về chánh phủ công nông”.

Sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập. Trong nước Việt Nam mới, các quy định về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ. Năm 1949, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất các đồn điền, trại ấp vắng chủ cho nông dân. Năm 1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Luật Cải cách ruộng đất. Nhà nước chủ trương tịch thu ruộng đất của địa chủ, cường hào trao cho dân cày, đồng thời xác định QSH của họ trên những diện tích đất đó. Năm 1954, Miền Bắc hoàn toàn giải phóng, đất nước ta tạm thời chia cắt thành hai miền. Năm 1955 đến năm 1957, nhiều làng xã ở miền Bắc, miền Trung còn tồn tại phần lớn ruộng đất công bao gồm quan điền (ruộng thuộc SHNN) và các loại ruộng công của làng. Những diện tích này hình thành từ nhiều nguồn gốc, lịch sử khác nhau. Những đất này do các cá nhân hiến, tiến cúng dưới nhiều hình thức: làm phúc, đặt hậu hoặc do khai phá tập thể hoặc là trong quỹ đất của làng. Cả hai loại ruộng đất trên được các làng xã sử dụng theo quy tắc trong Hương ước của làng. Hoa lợi thu được từ những diện tích này, họ dành cho việc thờ cúng, lễ hội làng, tặng đồ vật cho những người đi lính, đi phu, cho những người già không nơi nương tựa, cho trẻ em mồ côi… Lợi tức còn lại, làng sẽ chia đều cho các thành viên là nam giới từ 18 đến 60 tuổi. Làng nào giàu có thì chia cho cả những người từ 15 tuổi đến 18 tuổi. Cứ khoảng 3 năm đến 6 năm thì diện tích ruộng này lại được chia lại một lần. Việc sử dụng, chia cấp ruộng đất công lúc đầu được các giai tầng xã hội đồng tình ủng hộ, vì dân có đất để cày cấy và không phải đi thuê của địa chủ, đồng thời, khi cần các chi phí cho cộng đồng thì người dân không phải đóng góp vì đã có các khoản ruộng đất phục vụ cho thờ cúng và chi phí hành chính. Các quan lại trong làng cũng đồng tình vì họ có quyền lợi từ cả hai loại ruộng đất đó. Vì vậy, qua nhiều đời, ruộng đất công làng xã không bị xâm phạm. Các Hương ước của các làng quy định về thể lệ sử dụng, chia cấp ruộng đất, xử phạt, tạo ra sự công bằng. Từ năm 1954-1957, Đảng và Nhà nước chủ trương thực hiện khôi phục nền kinh tế sau chiến tranh và phấn đấu hoàn thành những nhiệm vụ của cách mạng dân tộc dân chủ. Với khẩu hiệu người cày có ruộng, Đảng và Nhà nước ta đã hoàn thành Cải cách ruộng đất với một loạt các biện pháp giúp nông dân sau khi được chia ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác đã từng bước khôi phục nền kinh tế nông nghiệp. Với chính sách này, trong xã hội có rất nhiều các thành phần kinh tế, nhiều cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Mỗi một chủ thể, một thành phần kinh tế tương ứng với một hình thức SHĐĐ, tài sản nhất định. Điều 11 Hiến pháp năm 1959 đã ghi nhận nước Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ bao gồm các hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất sau: SHNN tức là SHTD; sở hữu HTX tức là sở hữu của tập thể nhân dân lao động; sở hữu của người lao động riêng lẻ; sở hữu của nhà tư sản dân tộc. Từ quy định QSH về tư liệu sản xuất của nông dân, của những người làm nghề thủ công và những người làm nghề riêng lẻ và các nhà tư sản dân tộc, Nhà nước đã bảo hộ QSH về đất đai. Cụ thể, Điều 12 Hiến pháp 1959 đã quy định “những rừng cây, những đất hoang… mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc SHTD”. Khi Nhà nước cần lấy ruộng đất để kiến thiết thành phố thì sẽ thu xếp công ăn việc làm cho người bị lấy ruộng đất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồi thường thích đáng cho họ về những ruộng đất đã bị lấy¹.

Điều lệ số 599-TTg về cải cách ruộng đất ở ngoại thành ngày 09/10/1955 quy định, tất cả những ruộng đất ở ngoại thành đã tịch thu, trưng thu, trưng mua thuộc phạm vi hoặc mở rộng thành phố hoặc kiến thiết công thương nghiệp đều thuộc QSH của Nhà nước. Những ruộng đất này không phân phát hẳn cho nông dân mà chỉ “cấp đất tạm thời” để họ có đất cày cấy. Toàn bộ số ruộng đất được cấp không được cầm, bán hoặc bỏ hoang. Ủy ban hành chính (UBHC) thành phố sẽ phát giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất cho họ². Trong cải cách ruộng đất, khi Chính phủ trưng thu hoặc trưng mua ruộng đất của các tôn giáo để chia cho nông dân thì sẽ để lại cho nhà thờ, nhà chùa, thánh thất… một số ruộng đất đủ cho việc nuôi sống các nhà tu hành và thờ cúng. Số diện tích để lại do nông dân địa phương đề nghị (bình nghị) và do chính quyền cấp tỉnh chuẩn y. Những quy định này đã thể hiện rất rõ việc Nhà nước thừa nhận QSH ruộng đất của các tổ chức tôn giáo ở Việt Nam³. Những người làm công cho nhà thờ, nhà chùa cũng được chia một phần ruộng đất như những nông dân khác.

Để tiến hành công cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa (XHCN) nhằm cải tạo những quan hệ sản xuất không XHCN thành quan hệ sản xuất XHCN, văn kiện Đại hội Đảng lần thứ III Đảng Lao động Việt Nam có quy định về việc cải biến chế độ sở hữu cá thể và chế độ sở hữu tư bản chủ nghĩa về tư liệu sản xuất thành các hình thức khác nhau của chế độ sở hữu XHCN⁴. Đảng và Nhà nước ta chủ trương vừa bảo hộ những tư liệu sản xuất của người lao động riêng lẻ được quy định cụ thể trong Hiến pháp năm 1959, vừa cải tạo nền kinh tế cá thể theo con đường hợp tác hóa XHCN (Điều 14, 15, 16, 18 Hiến pháp năm 1959) dựa trên chế độ sở hữu tập thể về tư liệu sản xuất và lao động tập thể của xã viên. Nhà nước luôn khuyến khích nông dân tham gia vào hợp tác xã (HTX) nông nghiệp. Mô hình HTX sản xuất nông nghiệp được chia ra hai cấp bậc: bậc thấp và bậc cao. Trong đó, HTX sản xuất nông nghiệp sản xuất bậc thấp là hình thức quá độ để phát triển thành HTX sản xuất nông nghiệp bậc cao. Theo Thông tư số 449-TTg ngày 17/12/1959 về việc ban hành Điều lệ mẫu HTX sản xuất nông nghiệp bậc thấp, ruộng đất được chia ra thành các loại sau: ruộng đất được Nhà nước cho phép khai phá thêm; ruộng đất được Nhà nước giao cho sử dụng; ruộng đất do xã viên góp vào khi vào HTX.

Việc khai thác đất hoang để phát triển diện tích sản xuất được Nhà nước khuyến khích, nhưng không được tự ý khai hoang, khoanh vùng để làm của riêng và đất khai hoang đó phải được Nhà nước cho phép. Đất hoang đã khai phá sau khi được UBHC tỉnh chấp nhận sẽ thuộc QSH tập thể của HTX. Khi khai hoang phải lựa chọn những thửa đất nào thích hợp để trồng trọt, chăn nuôi có ích. Nhà nước ưu tiên, khuyến khích trồng một số loại cây công nghiệp quan trọng phù hợp với chất đất như thuốc lá, bông, cao su, cà phê. Bên cạnh đó, Nhà nước còn căn cứ vào quy mô và quy hoạch của từng tổ chức để triển khai khai hoang và phân phối đất đai cho hợp lý. Vùng đất rộng lớn thì dành cho nông trường quốc doanh quản lý. Vùng đất tương đối nhỏ thì tùy từng trường hợp dành cho nông trường địa phương hoặc HTX nông nghiệp.

Nhà nước còn yêu cầu khi khai hoang, đơn vị khai hoang phải tôn trọng quyền lợi, phong tục tập quán của nhân dân, phải điều tra, nghiên cứu kỹ kế hoạch, tránh phạm phải đất đai, đường sá, mồ mả của đồng bào. Trong trường hợp cần thiết, phải dựa vào các đơn vị, cơ quan để đáp ứng quyền và lợi ích của đồng bào, phải dựa vào các cơ quan đoàn thể để vận động đồng bào đồng ý, ủng hộ và phải giải quyết thỏa đáng ý nguyện của họ⁵. Ruộng đất được chia lại, người chủ ruộng có thể đưa vào HTX hoặc không đưa vào HTX. Các xã viên được chia ruộng đất 5% để phát triển kinh tế hộ gia đình. Ruộng đất 5% này đã giúp ổn định cuốc sống gia đình xã viên và duy trì mô hình HTX⁶. Ngoài ra, ruộng đất của người dân còn được Nhà nước công nhận QSH hợp pháp. Các diện tích ruộng đất của đồng bào là nhân dân lao động bị cưỡng ép di cư vào Nam mà họ đã đưa vào HTX trước khi di cư thì vẫn được Nhà nước công nhận QSH thuộc về người đã di cư vào Nam, HTX chỉ có quyền sử dụng khi họ vắng mặt. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu và duy trì ổn định trật tự xã hội, phát triển kinh tế nông nghiệp, Nhà nước đã nghiêm cấm việc mua bán trái phép ruộng đất, mọi hành vi phá hoại đất đai làm mất diện tích ruộng đất, làm giảm bớt độ màu mỡ của đất và bỏ hoang hóa ruộng đất. Nhân dân có nhu cầu đổi ruộng, chuyển nhượng ruộng giữa các HTX nông nghiệp với nhau trong phạm vi huyện phải được UBHC huyện cho phép. Nếu diện tích ruộng đổi, chuyển nhượng khác huyện thì phải được UBHC tỉnh, thành phố cho phép. Đối với hoạt động trưng dụng ruộng đất, Thủ tướng Chính phủ đã có Thể lệ tạm thời quy định rõ, khi trưng dụng đất trong nhân dân để dùng vào việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý phải căn cứ vào những điều kiện: một là, việc trưng dựng đất phải đảm bảo kịp thời và diện tích cần thiết cho công trình xây dựng, không được trưng dụng thừa; hai là, tận dụng đất hoang để hạn chế việc trưng dụng vào ruộng đất của nhân dân. Khi cần lấy diện tích ruộng đất công do nhân dân sử dụng thì cơ quan cần ruộng đất phải báo cho người sử dụng ruộng đất biết trước khi làm thời vụ; ba là, Nhà nước có những biện pháp thích hợp giúp đỡ những người bị trưng dụng ruộng đất tiếp tục sinh sống. Nhà nước bồi thường, phân cho họ diện tích đất khác để họ cày cấy, giúp công ăn việc làm cho họ, chờ họ thu hoạch hoa màu xong…; bốn là, Nhà nước hết sức tránh những nơi dân cư đông, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, nhà chùa, ruộng đất của các tổ chức tôn giáo. Trường hợp đặc biệt phải làm vào những nơi đó thì phải bàn bạc kỹ với nhân dân địa phương, với đại biểu của tổ chức tôn giáo. Nếu ruộng đất trưng dụng thuộc một HTX thì phải đưa ra bàn bạc tại đại hội xã viên. UBHC tỉnh sẽ căn cứ vào các ý kiến đó để quyết định bồi thường; năm là, giữ gìn, bảo tồn những danh lam thắng cảnh trong khu vực xây dựng. Trường hợp không thể giữ gìn thì phải được Bộ Văn hóa đồng ý và trình Thủ tướng Chính phủ quyết định. Nếu ruộng đất dùng vào việc xây dựng và kiến thiết cần di dời mồ mả đi nơi khác thì cơ quan cần ruộng đất phải thông báo cho người có mồ mả biết. Đồng thời phải định thời hạn cho họ dời mồ mả đi chỗ khác. Căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của từng địa phương mà giúp họ một số tiền phù hợp để làm phí tổn di chuyển. Nếu là mồ mả không có chủ thì cơ quan cần ruộng đất phải có trách nhiệm dời đi một cách chu đáo; sáu là, ruộng đất đã trưng dụng thuộc QSH của Nhà nước, trong trường hợp vì lý do gì mà không xây dựng nữa hoặc không sử dụng, có thể thỏa thuận với người có ruộng đất để trả lại toàn bộ hoặc một phần ruộng đất cho họ. Trường hợp số ruộng đất còn để lại cho người bị trưng dụng quá ít và người này muốn chuyển đi nơi khác làm ăn thì theo đề nghị của họ, UBHC tỉnh, thành phố hoặc Khu có thể chuẩn y trưng dựng cả số ruộng đất còn lại.

Nguyên tắc Nhà nước bảo hộ QSH về đất đai còn ghi rõ trong Nghị quyết số 125-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/06/1971 về tăng cường công tác quản lý ruộng đất: “ruộng đất, ao hồ, đồng cỏ của HTX sản xuất nông nghiệp, các cơ sở quốc doanh, các cơ quan đơn vị khác và của cá nhân được Nhà nước chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đất đều được pháp luật bảo vệ, không ai được xâm phạm”.

Để bảo vệ QSH XHCN về đất đai trong giai đoạn đó, Pháp lệnh số 147- LCT ngày 11/9/1972 khẳng định: “Rừng và đất rừng thuộc sở hữu của Nhà nước, tức là của toàn dân, không ai được xâm phạm’’⁷. Để tăng cường quản lý ruộng đất, Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 231-TTg ngày 24/4/1974 tạm thời đình chỉ việc lấy ruộng đất trồng trọt để xây dựng. Nếu có nhu cầu cấp bách phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép. Việc sử dụng ruộng đất trái với những quy định của pháp luật sẽ bị thu hồi và trả lại cho sản xuất.

Qua các cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ, các quy định về SHĐĐ vẫn được Nhà nước bảo vệ trong thời kỳ kinh tế bao cấp. Năm 1975, đất nước ta hoàn toàn thống nhất, cả nước bước vào thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội, một dấu mốc quan trọng về chính sách đất đai được thể hiện thông qua Quyết định số 188-CP ngày 25/09/1976 của Chính phủ:

- Nhà nước tiến hành quốc hữu hóa các đồn điền và ruộng đất của tư sản nước ngoài. Đối với từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ xem xét có bồi thường hay không bồi thường.

- Nhà nước trực tiếp quản lý, sử dụng tất cả các loại ruộng đất cho đến ngày công bố các chính sách này mà còn bỏ hoang ruộng đất không có lý do chính đáng.

- Thu hồi toàn bộ ruộng đất thuộc sở hữu quốc gia, ruộng đất của tư sản mại bản, của địa chủ phản quốc, của bọn cầm đầu ngụy quân, ngụy quyền, cầm đầu tổ chức phản động, của bọn gián điệp, tay sai đế quốc. Thu hồi đất do bọn sĩ quan và nhân viên ngụy quyền dựa vào quyền thế cưỡng đoạt hoặc cưỡng mua của nông dân; ruộng đất “công quản” của bọn ngụy quyền trước đây từ ấp xã trở lên; ruộng đất của địa chủ, phú nông đã bán cho Mỹ, ngụy nhưng thực tế họ vẫn để sử dụng. Khi tịch thu ruộng đất sẽ để lại cho mỗi người trong gia đình địa chủ sống ở nông thôn một số ruộng đất nhất định, nhưng không quá mức bình quân chiếm hữu ruộng đất của một nhân khẩu nông nghiệp ở địa phương, để tạo điều kiện cho vợ con, bản thân họ làm ăn và lao động cải tạo.

- Nhà nước cho phép địa chủ kháng chiến và địa chủ thường hiến ruộng. Riêng đối với giáo hội, đền chùa, những người hoạt động tôn giáo hiến ruộng thì cho phép họ giữ lại một phần ruộng đất dùng vào cúng lễ, nuôi người tu hành, người làm trong nhà thờ, chùa, thánh thất. Nhà nước vận động các nhà tư sản công thương nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, tiểu chủ và công chức của chế độ cũ sinh sống ở đô thị có ruộng đất phát canh thu tô hiến ruộng. Nếu họ không hiến hoặc không hiến hết thì UBHC thành phố, tỉnh ra lệnh trưng thu hoặc trưng mua tùy theo thái độ chính trị của mỗi người. Gia đình nào chuyển về làm ăn sinh sống ở nông thôn thì được chính quyền và nông hội để lại cho họ một phần ruộng đất theo mức bình quân nhân khẩu của nông dân trong xã.

- Nhà nước cho phép các nhà kinh doanh nông nghiệp được tiếp tục kinh doanh trên các đồn điền trồng cây công nghiệp và cây ăn trái, nhưng họ phải kinh doanh theo đúng chính sách và kế hoạch của Nhà nước, khi cần, Nhà nước sẽ tiến hành công tư hợp doanh.

- Nhà nước tuyên bố phải chấm dứt việc phát canh thu tô, xóa bỏ các món nợ mà nông dân vay địa chủ dưới bất cứ hình thức nào và cho phép tư nhân thuê mướn nhân công trong kinh doanh nông nghiệp.

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai phải thuộc SHTD⁸, thuộc về dân tộc Việt Nam. Với Chỉ thị số 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978 của Ban Chấp hành trung ương Đảng, Đảng và Nhà nước ta đã tiến hành quản lý HTX. Với Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 15/1/1981, chúng ta đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc SHTD, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”⁹. Nhưng trong thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế.

Có thể thấy rõ, trong giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến ngày 30/4/1975 thống nhất đất nước, Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta quy định sở hữu đa cấp độ – trong đó có sở hữu công và tư nhân – về đất đai. Năm 1960, miền Bắc thực hiện phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân đóng góp ruộng đất vào làm ăn tập thể, nhưng chế định sở hữu đất đai vẫn theo các quy định của Hiến pháp 1959. Đến năm 1987, Luật Đất đai ra đời, quy định “đất đai thuộc SHTD, do Nhà nước thống nhất quản lý” theo tinh thần Hiến pháp 1980.

1.2. Giai đoạn từ sau công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước

Năm 1986, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khóa VI đã đề ra đường lối Đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Ngày 5/4/1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị ra đời, đi vào đời sống và từng bước tháo gỡ khó khăn trong sản xuất, kinh doanh; “cởi trói” và giải phóng năng lượng sản xuất cho người nông dân. Năm 1993, Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 đã mở ra một nội hàm rộng “đất đai thuộc SHTD, QSDĐ thuộc về NSDĐ”. Năm 2003, Luật Đất đai 1993 được thay thế bằng Luật Đất đai 2003.

Từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), chúng ta thấy, pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho NSDĐ¹⁰. Từ các quyền chung cho đến các quyền riêng của từng đối tượng sử dụng đất (như Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009). Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã tập trung chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc SHTD do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đến Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc SHTD do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu¹¹. Nhưng chúng ta nhận thấy, thực chất NSDĐ đã có quyền tặng cho, để lại thừa kế QSDĐ, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt tài sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Vấn đề định đoạt QSDĐ hạn chế còn được thể hiện thông qua quyền cho thuê, thế chấp, cho thuê lại, hay góp vốn bằng QSDĐ.

Cơ chế quản lý đất đai cũng được đổi mới, đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế, chính sách đất đai đã được thể chế hóa. NSDĐ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, được Nhà nước công nhận QSDĐ, được hưởng thành quả và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, được góp vốn bằng QSDĐ để sản xuất, kinh doanh¹². NSDĐ có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và NSDĐ trả lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất. Những chính sách quan trọng trong thời kỳ này là:

Thứ nhất, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam. Đây là quy phạm pháp luật về xử lý các quan hệ đất đai tồn tại trong các diễn biến lịch sử đất nước. Nhà nước không bảo hộ những vấn đề phát sinh, tồn tại đã xảy ra, những bất hợp lý trong giai đoạn lịch sử trước đây. Đây chính là biện pháp hạn chế, tránh những xáo trộn về tình hình trật tự đất đai trong cả nước.

Thứ hai, hướng tới sự bình đẳng cho phụ nữ, Luật Đất đai năm 2003 đã đưa yếu tố lồng ghép giới vào trong luật. Vấn đề này cũng đã được cụ thể hóa trong Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 “1. QSDĐ mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. QSDĐ mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất; 2. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký QSH phải ghi tên cả vợ và chồng”¹³.

Tại Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 3/10/2001 hướng dẫn thi hành Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định “tất cả những giấy tờ, đăng ký tài sản gia đình bao gồm cả QSDĐ và QSH nhà ở phải được ghi cả tên vợ và chồng”. Do bất động sản thuộc tài sản chung của vợ, chồng tương tự như QSDĐ, nhà ở gắn liền với QSDĐ ở nên Điều 5 của Nghị định số 70/2001/NĐ-CP còn quy định: Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ, chồng đã đăng ký QSH mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có thể yêu cầu cơ quan nhà nước cấp lại giấy tờ đăng ký QSH tài sản đó để ghi tên cả vợ và chồng. Nếu vợ, chồng không yêu cầu cấp lại giấy đăng ký tài sản thì tài sản đó vẫn thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Trong trường hợp vợ, chồng ly hôn hoặc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì bên được chia phần tài sản bằng hiện vật đã đăng ký QSH hoặc quyền sử dụng mà có ghi tên vợ và chồng có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy tờ đăng ký QSH hoặc quyền sử dụng tài sản.

Thứ ba, Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa¹⁴.

Nghị quyết Đại hội Đảng IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường bất động sản. Vấn đề SHĐĐ và đầu tư tài sản có trên đất đã được Đảng và Nhà nước quan tâm thể hiện thông qua các chính sách tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng XHCN “hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư”¹⁵. Đây là chính sách thể hiện quyền lực tối cao của Nhà nước về SHĐĐ, chi phối và làm ảnh hưởng chủ yếu đến QSDĐ của cá nhân, tổ chức khi tham gia vào thị trường bất động sản.

Luật Đất đai năm 2003 được ban hành và tiếp sau đó, nhiều chính sách pháp luật được từng bước thể chế hóa, điển hình như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Từ Điều 59 đến Điều 66) các quyền của NSDĐ được cụ thể hóa hơn; Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (đã được thay thế bằng Nghị định số 105/ NĐ-CP/2009 của Chính phủ); Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích cộng đồng, lợi ích quốc gia, mục đích an ninh, quốc phòng; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc quy định chia đất cho hộ gia đình cá nhân “có gần, có xa – có tốt, có xấu” đã làm cho ruộng đất phân tán, manh mún, rất khó khăn khi đưa cơ giới hóa vào đồng ruộng ở nhiều nơi. Nhưng mặt khác, việc phân tán ruộng đất lại có thể phân tán rủi ro khi mùa màng có sâu bệnh, giúp đa dạng hóa sản suất, phát triển sự phong phú các nguồn lực hiệu quả cho xã hội…

Trên thực tế, một số chủ trương, chính sách quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hóa. Các chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất chưa thuyết phục nhân dân và rất khó áp dụng trong thực tiễn. Văn bản pháp luật đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ¹⁶.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 129 và Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005; Điều 105, 107 Luật Đất đai năm 2003. Năm 2009, Quốc hội đã sửa Khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 để tăng thêm quyền cho thuê, ủy quyền quản lý đối với nhà ở gắn liền với QSDĐ ở. Như vậy, so với quy định hiện hành thì quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tăng thêm 2 quyền, nhưng so với công dân Việt Nam ở trong nước thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị hạn chế hơn 2 quyền đó là quyền bảo lãnh, góp vốn đầu tư bằng tài sản là nhà ở gắn liền với QSDĐ ở: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định tại Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và sửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật Đất đai có QSH nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam”¹⁷.

Nghị quyết số 48-NQ/TW của Bộ Chính trị ban hành năm 2005 đã mở ra một hướng đi thúc đẩy sự phát triển của kinh tế thị trường và bảo vệ tốt hơn các quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định về chuyển QSDĐ, từ Điều 688 đến Điều 735 đã cụ thể hóa các quyền mà nhà nước trao cho NSDĐ. Đặc biệt là trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã quy định về các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh (từ Điều 6 – Điều 9) và các hoạt động kinh doanh bất động sản được Nhà nước cho phép (từ Điều 38 – Điều 43).

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 được nhân dân ủng hộ khi giúp giải quyết những vấn đề vướng mắc trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSH nhà và QSDĐ ở; về một số trường hợp thực hiện quyền của NSDĐ; về bồi thường, hỗ trợ về đất; về trình tự thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và khiếu nại về đất đai. Sau hai năm thực thi Nghị định số 84 và việc ra đời Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/3/2009, với quy định về “xác định lại giá đất sát với giá thị trường” và “tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư… mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”¹⁸ sẽ giúp cho thị trường bất động sản minh bạch và linh hoạt hơn. Tuy nhiên, vấn đề xác định giá đất, giá trị QSDĐ và tiền sử dụng đất khi vấn đề SHĐĐ thuộc về toàn dân cần xem xét lại. Nhà nước chưa có hệ thống quản lý đất đai theo địa hạt mà chỉ quản lý đất đai theo chủ thể nên việc thu hồi rồi giao đất mới có cùng mục đích sử dụng nhưng ở vị trí khác thì rất khó xác định việc bồi thường bằng giá trị QSDĐ tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Nghị định đã có những quy định về hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn ao không công nhận là đất ở, hệ số hỗ trợ là 1,5 – 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ điện tích đất nông nghiệp bị thu hồi. Khi thu hồi đất, Nhà nước thể hiện quyền lực cao nhất của quyền đại diện của sở hữu là quyết định số phận của đất đai; lên phương án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề, lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Nghị định quy định chặt chẽ về nhà ở và đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp, nhiều mức diện tích khác nhau, phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư. Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP ngày 23/6/2010 đã quy định chi tiết về sở hữu, quản lý sử dụng nhà ở bao gồm nhà chung cư, biệt thự tại đô thị; giao dịch về nhà ở. Nhà nước công nhận QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức cá nhân nước ngoài.

2. Một số định hướng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước

2.1. Định hướng quản lý nhà nước đối với đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, vì vậy, cần xây dựng cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đai, làm rõ những đặc điểm của quản lý nhà nước đối với đất đai hiện nay. Trên thực tế, nhà ở của dân chúng là thuộc sở hữu tư nhân. Nhà ở được xây dựng và kiến thiết trên đất. Đất đai lại thuộc sở hữu công. Vô hình trung, chúng ta thấy tồn tại hình thức sở hữu kép trên cùng một diện tích đất đai. Nếu người dân cương quyết bảo vệ QSH tư nhân về nhà ở của mình thì dễ có dấu hiệu xung đột với sở hữu công. Trong khi đó, sở hữu tư nhân về tài sản là yếu tố tạo nên sự năng động, phát triển. Cùng với SHNN, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư nhân có thể tồn tại và phát triển để bảo đảm sự bình đẳng xã hội. Nhà nước ta sẽ không tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà nước trao cho NSDĐ sẽ ngày càng mở rộng, tuy các quyền đó chỉ tiệm cận đến QSH.

Quản lý đất đai rất cần sự minh bạch. Nhưng năm 2006, sau khi khảo sát, Tập đoàn quản lý tiền tệ và bất động sản Jones Lang LaSalle đã công bố thị trường bất động sản Việt Nam đứng ở cuối bảng xếp hạng minh bạch trong 56 nước vùng lãnh thổ châu Á – Thái Bình Dương. Đây là điều chúng ta phải trăn trở, đồng thời đó là động cơ thôi thúc chúng ta phấn đấu để cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản trong những năm tới đây.

Một là, thiết lập hệ thống cơ chế tài chính phù hợp để xoá bỏ quan hệ xin cho, tệ tham nhũng đất đai. Cần có cơ quan chuyên ngành định giá đất đúng và sử dụng phương pháp định giá phù hợp. Đây là hoạt động quan trọng để bảo vệ tài sản thuộc sở hữu quốc gia.

Hai là, thiết lập cơ quan tài phán đất đai hoạt động có hiệu quả, hạn chế giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài, gây bức xúc trong nhân dân. Triển khai Nghị quyết số 49 của Bộ Chính trị về cải cách tư pháp, tăng cường chuyên môn cho Tòa án hành chính. Cần giải quyết triệt để mâu thuẫn và nghiêm cấm việc xử lý đất đai thiếu công bằng, dân chủ ở nhiều địa phương.

Ba là, xây dựng quy phạm pháp luật đảm bảo quyền lợi của NSDĐ. Triển khai có hiệu quả hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bốn là, hoạt động thanh tra, kiểm tra phải làm thường xuyên để Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đai trên phạm vi cả nước. Hạn chế đầu cơ đất thông qua việc đánh thuế lũy tiến theo diện tích và vị trí của đất.

Năm là, Nhà nước cần tăng cường các hoạt động quản lý dịch vụ công, dịch vụ cho nông nghiệp phát triển, bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai và tăng giá trị cho quỹ đất đai của người nông dân. Tăng cường bảo vệ chế độ SHĐĐ.

2.2. Một số giải pháp tăng cường hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai

Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai. Cần phải có văn bản dưới luật để làm rõ nội hàm chế định “đất đai thuộc SHTD do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu”, làm rõ hơn nữa quyền và nghĩa vụ của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Vấn đề giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất cần được Nhà nước quản lý chặt chẽ, đặc biệt là đất nông nghiệp và đất đô thị vì hai loại đất này có sự biến động rất lớn trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Thứ hai, hoàn thiện hệ thống quản lý tài chính về đất đai, giá đất. Thuế sử dụng đất và thuế tài nguyên môi trường cần được triển khai để bảo vệ môi trường và phát triển bền vững đất nước. Nhà nước cần tìm giải pháp kiềm chế lạm phát để từng bước hạn chế tăng giá bất động sản. Nhà nước hoàn thiện các quy định về bồi thường và giải phóng mặt bằng. Nhà nước cần điều tiết về tài chính đối với phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đầu tư.

Thứ ba, cần hoàn thiện các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch đất đô thị cần được đặc biệt quan tâm khi Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 đã có hiệu lực. Nhà nước cần triển khai các công cụ tài chính có hiệu quả cũng như triển khai xây dựng Luật Đô thị trong thời gian tới, các văn bản về sử dụng không gian ngầm và nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị. Khi giá nhà đất tăng cao, việc sử dụng quỹ đất công để phục vụ cho dịch vụ công ngày càng cao thì cần điều chỉnh vấn đề thuế. Nhà nước cần sửa đổi các quy định về giao đất, cho thuê đất và nhà ở cho người thu nhập thấp, thuê mua nhà ở xã hội….

Thứ tư, cần đẩy nhanh tiến độ về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Đây là một bảo đảm của Nhà nước đối với NSDĐ với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước cần quản lý đất đai theo địa hạt.

Thứ năm, nâng cao trình độ của cán bộ Toà án, thẩm phán trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai triệt để. Nhà nước nâng cao trình độ cán bộ của UBND các cấp trong hoạt động quản lý đối với đất đai. Đảng và Nhà nước cần tăng cường công tác giáo dục pháp luật về đất đai cho cán bộ và nhân dân.

Chú thích:

(1) Điều 9 Điều lệ cải cách ruộng đất năm 1953.

(2) Điều 15 Điều lệ cải cách ruộng đất năm 1953.

(3) Điều 10 Sắc lệnh số 234-SL ngày 14/06/1955 ban hành chính sách tôn giáo.

(4) Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ III, Đảng Lao động Việt Nam, tập 1, tr. 54, 55.

(5) Chỉ thị số 14 ngày 03/02/1962 về viêc giải quyết đất đai cho nông trường và nhân dân khai hoang và việc quản lý lâm sản của nông trường quốc doanh.

(6) Điều lệ HTX bậc thấp ngày 17/12/1959 ban hành kèm theo Thông tư số 449-TTg ngày 17/12/1959.

(7) Điều 1, Pháp lệnh quy định về bảo vệ rừng ngày 11/9/1972.

(8) Điều 19 Hiến pháp năm 1980 “ Đất đai, rừng núi, sông hồ”.

(9) Điều 1 Luật Đất đai năm 1987.

(10) GS,TSKH. Đặng Hùng Võ “Chúng ta từng chấp nhận sở hữu tư nhân với đất đai”. Theo Ngân Hà, Báo Tiền phong.

(11) Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 5 Khoản 1 Luật Đất đai năm 2003.

(12) Xem Điều 105 và Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003.

(13) Xem Khoản 1 và Khoản 2 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình. Nxb. Chính trị Quốc gia. H., 2000.

(14) Xem Điều 10 Luật Đất đai năm 2003.

(15) “Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc, Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, 2001, tr. 100”.
(16) Nghị quyết số 26/NQ- TW ngày 12/3/2003.

(17) Điều 121 Luật Đất đai năm 2003.

(18) Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/3/2009

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ: http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/che-111inh-so-huu-111at-111ai-qua-cac-thoi-ky-va-giai-phap-tang-cuong-quan-ly-nha-nuoc-111oi-voi-111at-111ai

Read more »

XÁC LẬP QUYỀN TÀI SẢN CỦA NÔNG DÂN VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

PHẠM DUY NGHĨA

Quá trình phi tập trung quyền tài sản với đất đai đang diễn ra mạnh mẽ và khó mà cưỡng lại được theo xu thế quay trở lại của nền kinh tế thị trường, bởi nó khuyến khích toàn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, tạo động lực mạnh mẽ để quốc gia giàu mạnh. Tuy nhiên, với Luật Đất đai hiện nay  so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. Vì vậy cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp.
Tầm quan trọng của sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với hậu thế. Từ điền sản trong Quốc triều hình luật tới vật quyền trong Dân luật 1931, không có gì là ngạc nhiên khi các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài sản. 
Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai. “Người cày có ruộng” đã là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một thế lực lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam. Nhưng ngược lại, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ. Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng CSVN thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ. 
Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị trên đất nước chúng ta. Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ. Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất thời nay.

Sáu quyền định đoạt của Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất.

Các quyền định đoạt kể trên được thực hiện bởi nhiều cơ quan Nhà nước khác nhau, rải từ Quốc hội cho tới UBND cấp huyện. Trong các quyền định đoạt đó, quan trọng bậc nhất đối với giá trị của đất đai là ấn định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất kinh doanh, quyết định thu hồi đất và ấn định giá đất. Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất được phân cấp xuống UBND cấp tỉnh và huyện tùy theo đối tượng người sử dụng đất bị thu hồi. Lý do để Nhà nước thu hồi đất cũng được định nghĩa rất rộng rãi, rất thuận tiện cho cơ quan Nhà nước thu hồi đất, bao gồm các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước. Như vậy, Nhà nước Việt Nam vẫn giữ những quyền định đoạt rất đáng kể đối với đất đai.

14 quyền mang tính tư hữu của người sử dụng đất

Tuy không có chủ quyền tuyệt đối về ô thửa đất đang sử dụng, tức là không có quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối, không thể ngăn cản Nhà nước thu hồi đất vì những lý do được cho là hợp pháp nêu trên, song chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều quyền lợi, các quyền lợi này được nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất tuy chưa đạt tới sở hữu tư nhân tuyệt đối, song đã trở thành một quyền tài sản quan trọng. Ngoại trừ người thuê đất trả tiền thuê hằng năm, chủ nhân của quyền sử dụng đất có thể có hàng chục quyền mang tính loại trừ, tức là các quyền tài sản tư (xem bảng dưới đây).   

Tên quyền phái sinh từ QSDĐ	Mô tả
Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ	Chứng minh tài sản
Được hưởng hoa lợi, phụ thiêm	Sử dụng đất, canh tác
Được bảo hộ khi QSDĐ bị vi phạm	Loại trừ người thứ ba
Khiếu nại, tố cáo khi QSDĐ bị vi phạm	Tố quyền
Chuyển đổi	Đổi QSDĐ, đổi đất
Chuyển nhượng	Bán QSDĐ, đổi chủ
Cho thuê	Khai thác QSDĐ
Cho thuê lại	Khai thác QSDĐ
Thừa kế	Như di sản thừa kế
Tặng cho	Tùy ý định đoạt quyền
Thế chấp	Bảo đảm vay vốn
Bảo lãnh (đệ đương)	Bảo đảm nghĩa vụ
Góp vốn bằng QSDĐ	Khai thác QSDĐ
Được bồi thường khi nhà nước thu hồi	Bù đắp tài sản

Bất bình đẳng trong chế độ sử dụng đất

Các quyền tài sản trong bảng nêu trên phụ thuộc vào loại đất và chủ thể sử dụng đất. Khác với đất ở, đất kinh doanh được Nhà nước công nhận là đất sử dụng ổn định lâu dài, đất nông nghiệp của các nông hộ có thời hạn 20 năm hoặc 50 năm tùy theo loại cây trồng hằng năm hoặc cây lâu năm hoặc đất rừng. Thêm nữa, đất nông nghiệp còn bị giới hạn bởi hạn mức giao đất (hạn điền). Vì các lý do đó, so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. 
Cũng như vậy Luật Đất đai 2003 có những quy định mang tính phân biệt đối xử giữa tổ chức được giao đất, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất và doanh nghiệp Việt Nam thuê đất, trong đó không hiếm khi doanh nghiệp trong nước được đối xử kém bình đẳng hơn so với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 
Nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, quyền của doanh nghiệp đối với quyền sử dụng đất đai khá hạn chế, không bao gồm các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được thuê. Ngược lại, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam lại có những quyền tài sản rộng rãi hơn đối với quyền sử dụng đất. 
Đối với các đơn vị sự nghiệp có thu, các trường đại học và cơ sở y tế, đôi khi Nhà nước vẫn duy trì chế độ giao đất có hoặc không thu tiền sử dụng đất. Chế độ pháp lý phiền nhiễu này phản ánh một quá khứ phân phối đất đai từ nền kinh tế kế hoạch, cần có thời gian để chuyển đổi sang chế độ thuê đất áp dụng chung cho mọi loại hình doanh nghiệp.

Quyền tài sản đa tầng

Sau 4 lần sửa đổi luật đất đai, có thể nhận thấy Nhà nước tuy vẫn giữ nhiều quyền định đoạt, song các quyền tài sản về đất đã được phi tập trung hóa tới các nông hộ, cá nhân và tổ chức. Ẩn sau sở hữu toàn dân, một trật tự quyền tài sản đa tầng đã xuất hiện. Bắt đầu với một quyết định hành chính phân phối đất đai, ngay lập tức hình thành quyền tài sản mang tính loại trừ của một cá nhân hay tổ chức. Quyền tài sản đang hình thành ấy- sau khi ra đời sẽ được giao dịch trong những thị trường trung gian, rất sớm trước khi bằng khoán được cấp cho người có quyền sử dụng đất ở thị trường công khai. 
Dựa vào mô tả của Trương Thiên Thu¹, có thể minh họa quyền tài sản đa tầng này trong thị trường bất động sản (BĐS) với vô số tầng nấc khác nhau, bắt đầu từ hình thành dự án cho đến bán nền, bán quyền mua căn hộ qua các hợp đồng góp vốn. 

Hưởng dụng vì lợi tư ẩn sau sở hữu toàn dân

Điều mô tả ở trên không chỉ đúng với thị trường nhà đất, mà cũng đúng với quyền khai thác và hưởng dụng rừng núi, hầm mỏ, bờ biển và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác. Ẩn sau vỏ bọc sở hữu toàn dân, có thể nhận thấy nhiều tầng nấc quyền tài sản mang tính loại trừ của cá nhân và doanh nghiệp đã hình thành từ các quyết định phân bổ tài nguyên của cơ quan Nhà nước. Khi các quyền tài sản có dấu hiệu tư hữu không rõ ràng ấy xuất hiện, ngay lập tức xuất hiện nguy cơ của công được khai thác vì lợi tư. Người có lợi tư liên kết thành bè nhóm, khi mạnh dần lên các nhóm lợi ích này sẽ ảnh hưởng tới chính sách của chính quyền từ địa phương tới Trung ương.

Những quan sát mang tính dự báo này cho thấy, nhân dịp nghiên cứu sửa đổi Hiến pháp 1992, cần thảo luận để định nghĩa lại vai trò của Nhà nước đối với các nguồn tài nguyên quốc gia, tái định nghĩa sở hữu toàn dân, và nếu cần có thể thay quan niệm ấy bằng những chế độ pháp lý rành mạch, xác định rõ hơn về chủ nhân của tài sản. Trên thực tế, sở hữu toàn dân đang có nguy cơ trở thành một quan niệm trống rỗng. Ẩn sau sở hữu toàn dân, vô số các quyền tài sản tư hữu đã hình thành. Một chế độ sở hữu vụn nát như vậy làm tăng chi phí giao dịch và không xác định được trách nhiệm của chủ nhân thật sự đối với tài sản. Thành ra, nếu cải cách triệt để, cần chấp nhận đa sở hữu về đất đai. Trong đó sở hữu của các nông hộ, các công ty tư nhân và doanh nghiệp Nhà nước hay các pháp nhân công quyền khác cần được đối xử bình đẳng như nhau. Tài sản của Nhà nước cũng nên được chia rạch ròi thành tài sản của chính quyền Trung ương và các chính quyền địa phương với tính cách là những pháp nhân công quyền độc lập. Ngược lại, nếu cải cách dè dặt hơn, chí ít cũng cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp. 
——————————-
1 Truong Thien Thu, Ranjith Perera, Intermediate levels of property rights and the emerging housing market in HCM City, Vietnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-138

SOURCE: TẠP CHÍ TIA SÁNG ĐIỆN TỬ

Trích dẫn từ:

http://tiasang.com.vn/Default.aspx?tabid=116&News=4576&CategoryID=42

Read more »

“GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CHO DÂN”, MỘT TRONG CÁC NGUYÊN NHÂN GÂY KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC CHO CƠ QUAN TÒA ÁN TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

ĐƯỜNG HẢI VŨ

Hiện nay, tình trạng người dân khiếu kiện, khiếu nại, không chấp hành giao đất cho Nhà nước khi  có quyết định thu hồi đất, có một phần nguyên nhân phát sinh từ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng-an ninh, hoặc để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội chưa sát với giá thị trường chuyển nhượng đất tại địa phương. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện các dự án đã gặp không ít khó khăn. Đồng thời, làm mất trật tự an ninh xã hội do người dân tập trung thành đám đông  để khiếu nại với chính quyền địa phương hay khiếu kiện tới cơ quan Tòa án. Để giải quyết những khiếu kiện về bồi thường, đền bù giá đất cho người dân, cơ quan Tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết vụ án trong đó có không ít vụ án đã bị kéo dài không giải quyết được vì những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất.

1- Những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân

- Chính sách giữa các địa phương trong tỉnh, giữa tỉnh với trung ương còn chưa đồng bộ nhất là trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư khi người dân bị thu hồi đất. Cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến động ngoài thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định; khi thanh toán tiền đền bù đất cho người dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền đền bù thấp hơn hộ dân giao đất muộn vì khi hộ dân giao đất muộn thì giá đất được đền bù đã thay đổi theo thời gian và giá mới thường cao hơn giá cũ.

- Để việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế ở từng địa phương khác nhau, tại Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tuy nhiên, giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra so với giá thị trường còn chênh lệch quá lớn, giá thực tế ở nhiều khu vực cao hơn nhiều so với giá quy định của Nhà nước. Việc điều chỉnh không kịp thời dẫn đến cơ quan Tòa án gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng đến các công cụ kinh tế để điều tiết quản lý đất đai.

- Giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng luật trong vấn đề giá đất bồi thường cho người dân vẫn không đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai: “Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Việc quy định như vậy là chưa hợp lý, bởi đối với những dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài thì việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị đền bù gây khó khăn cho chủ đầu tư, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Mặt khác việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ mặc dù đã bổ sung, sửa đổi quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.     

- Điều 48 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch”. Tuy nhiên, một số tỉnh, thành phố quỹ đất nông nghiệp hạn chế nên không thể bồi thường hết bằng đất nông nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải bồi thường bằng tiền. Chính vì áp dụng không thống nhất hình thức đền bù nên tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường đất bị kéo dài.

- Về định giá quyền sử dụng đất tranh chấp: Giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải được xác định theo giá thị trường tại thời điểm tranh chấp. Nhưng đa phần các thành viên Hội đồng định giá thường áp giá theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhưng giá này thường thấp hơn giá thị trường. Khi người dân cho rằng giá thấp và đưa ra một mức giá theo họ là hợp lý thì cơ quan Tòa án không có cơ sở để chấp nhận. Trong khi đó, giá đất mỗi năm đều do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành trên cơ sở giá đất do các huyện thị đề xuất dựa trên tình hình biến động giá tại địa phương, nhưng trên thực tế giá đất này vẫn thấp hơn so với giá thị trường. Vì vậy, khi cơ quan Tòa án căn cứ vào bảng giá đất theo quy định của Nhà nước để giải quyết các tranh chấp liên quan đến đền bù, bồi thường đất sẽ không đảm bảo quyền lợi cho bên đương sự không được Tòa án chia quyền sử dụng đất; bởi nếu định giá thấp hơn so với giá thị trường thì tiền chênh lệch tài sản đưa cho bên kia thấp, điều này cũng dẫn đến Nhà nước sẽ thất thu một khoản tiền về án phí.

2- Nguyên nhân của những hạn chế vướng mắc nêu trên

- Chính sách đất đai của nước ta có sự thay đổi khác nhau qua các thời kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất, ranh giới đất, gây khó khăn cho công tác quy hoạch và quản lý đất đai. Việc thay đổi mục đích sử dụng, thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng ở một số địa phương thực hiện chưa tốt chính sách  quản lý đất đai, chính sách cải tạo đất nông nghiệp.

- Sự khiếu kiện đòi bồi thường đất đai kéo dài trong nhân dân cũng do những bất cập của Luật Đất đai về vấn đề quy định khung giá đất, bồi thường giá đất thuộc diện quy hoạch. Hiện nay mặc dù đã có quy định mới trong vấn đề bồi thường quỹ đất quy hoạch với điều kiện nhà đầu tư và nhân dân tự thỏa thuận vấn đề bồi thường đất thuộc diện quy hoạch. Tuy nhiên, vấn đề này mới chỉ áp dụng trong quỹ đất nông nghiệp khi vào diện tích đất quy hoạch, còn đối với đất thổ cư việc thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người dân được giao quyền sử dụng đất vẫn còn trong tình trạng áp đặt, do giá đất Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn nên việc giải tỏa bồi thường đối với đất ở đô thị thuộc diện quy hoạch khó khăn.

- Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế – xã hội, Nhà nước đã thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển. Tuy nhiên, vấn đề bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho những người bị thu hồi đất ở nhiều địa phương gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Vẫn còn tình trạng người dân được bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp và những người này lại phải mua đất tái định cư với giá cao. Trong khi đó đất của họ khi bị thu hồi thì lại được doanh nghiệp chia lô để bán thành khu tái định cư mới cho những người có nhu cầu nên gây ra bức xúc, khiếu kiện kéo dài trong nhân dân. Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất ở . Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm nghành nghề khác. Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư. Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng các địa phương thực hiện chưa tốt, chưa quan tâm giải quyết vấn đề này  dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài.

- Ở các địa phương khác nhau đặc biệt là các vùng giáp ranh ( giữa các tỉnh) khi Nhà nước thu hồi đất việc áp dụng pháp luật để giải quyết chính sách đối với người có đất bị thu hồi không thống nhất dẫn đến người dân ở các địa phương này có rất nhiều đơn thư khiếu nại vượt cấp hoặc có nhiều đơn khiếu nại về hành chính.

3- Một số kiến nghị về chính sách quản lý, sử dụng đất đai của Nhà nước

Xây dựng bảng giá các loại đất sát với giá thị trường là tạo điều kiện thuận lợi trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, sẽ hạn chế rất nhiều các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh được thất thu cho ngân sách Nhà nước; vì vậy các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên chăng cần nghiên cứu và sửa đổi lại cho phù hợp với thực tế một số vấn đề sau:

- Quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất; cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng thì áp dụng theo giá thị trường, trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương. Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất sẽ hạn chế nhiều về khiếu kiện liên quan đến đất đai.

- Nên có chính sách về khung giá chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất thành đất ở trong khu dân cư phù hợp hơn để quản lý đất, thu thuế sử dụng đất và định giá đất khi có tranh chấp.

- Luật Đất đai phải bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất bằng cách kéo dài thời hạn sử dụng, tạo thuận lợi để người sử dụng đầu tư cải tạo nâng cao năng xuất sản xuất. Đồng thời có chính sách giá, tránh tình trạng khi thu hồi đất thì bồi hoàn cho dân giá thấp nhưng bán lại cho dân thì giá cao gấp nhiều lần.

- Tiếp tục hoàn thiện khung giá đất nông nghiệp, làm cơ sở cho việc định giá đất. Mức giá khi Nhà nước thu hồi và bồi thường về đất cho người sử dụng khi bị thu hồi, nhất là loại đất tốt khi bị thu hồi để xây dựng các cơ sở kinh doanh thì mức giá có thể cao hơn từ 3- 10 lần so với giá đất phi nông nghiệp khác. Điều này sẽ hạn chế việc thu hồi đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

- Cần xây dựng bảng giá đất, giá cả đền bù đảm bảo lợi ích thỏa đáng của người bị thu hồi đất. Trong đó người dân cần được đền bù theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nếu làm được như vậy sẽ hạn chế và giải quyết được những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất đai.

- Đối với một số tỉnh, thành phố, do quỹ đất nông nghiệp hạn chế khi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng tiền.          

- Cần quy định giá quyền sử dụng đất tranh chấp là giá thị trường tại thời điểm tranh chấp; hoặc quy định giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành và điều chỉnh theo từng tháng; xác lập cơ sở để tính giá đất do Nhà nước quy định và xác định giá trên thị trường theo hướng giá thị trường và giá do Nhà nước quy định không được chênh lệch quá 10%; hoặc thành lập tổ chức định giá đất và người dân có quyền thuê tổ chức đó làm sẽ đảm bảo tính khách quan hơn.

- Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật Đất đai hiện hành, khắc phục những vướng mắc giữa lý luận và thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại về đất đai khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Trích dẫn từ: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&item_id=12131668&article_details=1

Read more »

HỘ GIA ĐÌNH TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI: PHÁP LUẬT CHƯA CÓ HƯỚNG DẪN CỤ THỂ

r

NGUYỄN QUANG DANH

Trong cuộc sống ngoài xã hội có rất nhiều giao dịch, quan hệ tài sản có liên quan đến hộ gia đình ở lĩnh vực đất đai, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, quy định về hộ gia đình vẫn chưa được làm sáng tỏ, gây lúng túng cho cơ quan quản lý cũng như người dân.

Hộ gia đình Theo Điều 106 BLDS quy định, hộ gia đình là những hộ mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác do pháp luật quy định. Hộ gia đình là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực nầy.

Quyền tài sản của hộ gia đình Theo Điều 107 BLDS quy định:

1. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc 1 thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ. Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ quan hệ dân sự.

2. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.

Điều 108 BLDS quy định: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm QSD đất, QSD rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản docác thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”.

Bên cạnh đó. Hộ gia đình phải chịu trách nhiệm dân sự bằng tài sản chung của hộ; nếu tài sản chung của hộ không đủ để thực hiện nghĩa vụ chung của hộ thì các thành viên phải chịu trách nhiệm liên đới bằng tài sản riêng của mình (theo khoản 2, Điều 110 BLDS).

Về định đoạt tài sản là QSD đất của hộ gia đình: Tại khoản 2, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho QSD đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất thuộc QSD chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Từ những quy định của Bộ luật Dân sự, Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai về hộ gia đình chúng ta thấy:

- Chủ hộ của hộ gia đình trong BLDS khác với chủ hộ trong sổ hộ khẩu được quy định tại Luật Cư trú. Chủ hộ của hộ gia đình có thể đồng thời hoặc khôngđồng thời là chủ hộ trong sổ hộ khẩu và vì thế chủ hộ trong sổ hộ khẩu không thể đương nhiên dùng tư cách chủ hộ của hộ gia đình để thực hiện các giao dịch dân sự cho cả hộ (trừ trường hợp được cả hộ ủy quyền).

Tuy nhiên trong thực tế hiện nay, nếu có bất kỳ giao dịch dân sự nào liên quan đến hộ gia đình thì cơ quan quản lý nhà nước cũng như người dân luôn yêu cầu người đại diện phải là chủ hộ trong sổ hộ khẩu. Thực tế trên đã và đang làm các giao dịch dân sự liên quan đến hộ gia đình bị hiểu và thực hiện lệch lạc so với quy định pháp luật về hộ gia đình.

- Đối với tổ chức hành nghề công chứng: Công chứng các hợp đồng, giao dịch có liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng của nhiều người như QSD đất của hộ gia đình, tài sản chung của vợ chồng nhưng trên giấy chỉ ghi tên 1 người thì cách xác định người có quyền lợi hợp pháp với tài sản giữa các cơ quan cũng không thống nhất. Hiện nay pháp luật cũng chưa quy định rõ căn cứ nào để xác định chính xác số lượng thành viên trong 1 hộ gia đình sử dụng đất.

Giữa những quy định về hộ gia đình trong BLDS và sổ hộ khẩu trong Luật Cư trú chưa có sự đồng nhất nhưng chưa có văn bản hướng dẫn rõ ràng. Nếu không căn cứ vào số hộ khẩu thì không có cơ sở nào để xác định các thành viên sử dụng đất, còn nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu để xácđịnh chủ sử dụng đất sẽ dẫn đến những bất cập khi người sử dụng đất có nhu cầu giao dịch thửa đất đó, cụ thể như người đứng tên chủ hộ trong giấy chứng nhận QSD đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình; việc tách nhập, thay đổi sổ hộ khẩu, nhân khẩu trong thời gian sử dụng đất thì rất khó xác định được chính xác ai là thành viên của hộ gia đình làm chủ thể hợp pháp khi tham gia giao dịch.

Và nếu như căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định các thành viên trong hộ sử dụng đất thì khi công chứng các giao dịch về QSD đấtcủa hộ gia đình Công chứng viên phải yêu cầu xuất trình sổ hộ khẩu, điều này lại trái với Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vì tại

Thông tư này chỉ cho phép yêu cầu xuất trình sổ hộ khẩu đối với trường hợp khi nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ.

Nên xác định thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Việc xác định số lượng thành viên, tư cách thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là rất quan trọng. Bởi vì từ đó xác định được các quyền sở hữu khối tài sản chung và nghĩa vụ liên đới phát sinh nếu có rủi ro trong giao dịch, vì vậy: Để giúp cho cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức hành nghề công chứng, người dân… có căn cứ pháp lý thực hiện các hợp đồng về QSD đất của hộ gia đình Nhà nước nên sớm có quy định và hướng dẫn cụ thể về QSD đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ SỞ TƯ PHÁP TỈNH ĐỒNG THÁP

Trích dẫn từ: http://www.dongthap.gov.vn/wps/portal/sotuphap/!ut/p/c1/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gPE–AYHdnIwN_A1dLAyPzUGcDjzB_Q0dPE6B8JE55AyczArrDQfbhVGHiYYRXHmw-SN4AB3A00PfzyM9N1S_IjTDIDEhXBAAEARfa/dl2/d1/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnB3LzZfSDRLUFNHQzIwTzBFOTAyN1VDMEhWTzFBSTQ!/?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/wps/wcm/connect/Sotuphap/sotuphap/tintuc/bantintuphap/1302148nhg

Read more »

MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC GHI TÊN NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

ĐĂNG MINH

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao cho người dân quyền sử dụng nên Nhà nước cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất trên thực tế đã có những vướng mắc, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp khởi kiện ra Tòa án, đặc biệt đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng là hộ gia đình, họ tộc, cộng đồng dân cư sử dụng đất.

1. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, họ tộc: Theo quy định của Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”, khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự quy định “Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ” . Tuy nhiên, khoản 3 Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định: “ 3.Đối với Hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau:

a. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn.

b. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ.”

Như vậy, hiện nay có sự mâu thuẫn giữa các quy định hướng dẫn thi hành  Luật đất đai năm 2003 với Bộ luật dân sự. Theo quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 nêu trên thì cá nhân chủ hộ giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không được sự đồng ý của các thành viên trong hộ thì giao dịch đó vô hiệu; còn Bộ luật dân sự quy định người đại diện hộ gia đình xác lập giao dịch vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Mặt khác pháp luật cũng chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có sự đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến một số  vướng mắc, cụ thể như sau:

- Đối với đất nông nghiệp ở nông thôn Luật đất đai quy định được cấp cho hộ gia đình, như vậy đây là tài sản chung của hộ. Nhưng có những trường hợp một người trong hộ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người khác nhưng đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ.

- Trường hợp nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để xác định chủ sử dụng đất sẽ dẫn đến những bất cập khi chuyển dịch thửa đất đó như: Người đứng tên chủ hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình. Chủ hộ được phép đại diện hộ gia đình đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thì không ít trường hợp có người có tên trong hộ khẩu nhưng mục đích của họ chỉ để cư trú hợp pháp hoặc để xin cho con  vào học đúng tuyến. Có những trường hợp người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng họ đã thoát ly khỏi hộ từ lâu, không còn liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản là của cá nhân người chủ hộ. Ngoài ra, khi người đứng tên trong hộ sử dụng đất đã chết hoặc sổ hộ khẩu đã được đổi lại nhiều lần và hiện nay tên người đó không còn tên trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Nếu trước khi chết, người đó còn độc thân, có tên một mình trong sổ hộ khẩu thì việc xác định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật không gặp khó khăn gì. Nhưng, nếu sổ hộ khẩu của người đó có tên nhiều người khác thì sẽ rất khó để xác định được chính xác khối tài sản mà người đó để lại.

- Hiện nay do chưa thống nhất nội dung ghi tên chủ sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhiều nơi  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi chung chung như : Cấp cho hộ gia đình Ông A hay cấp cho tộc họ Nguyễn…nhưng thực tế thửa đất lại thuộc quyền sử dụng của cả vợ và chồng hoặc của các thành viên khác trong gia đình nên khi có tranh chấp Tòa án phải mất nhiều thời gian thẩm tra, xác minh để làm rõ những người có quyền sử dụng đất cụ thể là những ai trong hộ gia đình, trong  tộc họ. Nhiều trường hợp, khi có tranh chấp đương sự chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi mà xác định đất cấp cho cá nhân và cho rằng việc xét xử của Tòa án là thiếu tính thuyết phục nên thường có đơn kêu oan gửi nhiều cơ quan Nhà nước, gây ra tâm lý thiếu tin cậy vào cơ quan Tòa án của người dân.

– Những tranh chấp trong quyền sử dụng đất còn do người dân khi đăng ký kê khai cấp quyền sử dụng đất không đăng ký rõ cấp cho hộ gia đình hay cho cá nhân, cho vợ hoặc chồng hay cho cả hai vợ chồng nên khi vợ, chồng hoặc các thành viên trong hộ gia đình có tranh chấp, nếu cơ quan Tòa án  chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp theo đúng quy định của pháp luật sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bị xâm phạm.

- Chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước hiện nay còn thiếu các quy định về xử  lý các tranh chấp đất đai của họ tộc, đất hương hỏa, đất do các cơ sở tôn giáo quản lý, hệ thống pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung và do nhiều cơ quan khác nhau ban hành gây nên nhiều khó khăn cho cán bộ, thẩm phán ngành Tòa án khi phải cập nhật đầy đủ những thay đổi trong quy định pháp luật đất đai để giải quyết các tranh chấp đúng pháp luật.

2. Về việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cộng đồng dân cư: Đây là những cộng đồng làng bản, thôn ấp được Nhà nước giao đất, giao rừng, cộng đồng sử dụng các công trình như đình, đền, miếu, am ; nên họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chỉ cấp cho người đại diện của cộng đồng theo ủy quyền; cộng đồng sử dụng đất không được quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế người đại diện theo ủy quyền của cộng đồng dân cư có thể thay đổi theo thời gian vì nếu sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó chết hoặc không được cộng đồng dân cư đó tín nhiệm bầu vào chức vụ đại diện đó nữa thì giải quyết thế nào ? Vấn đề này hiện nay đang gặp phải vướng mắc khi giải quyết tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư.

3. Một số kiến nghị

Để khắc phục những bất cập do quy định của pháp luật chưa thật đầy đủ, thống nhất cộng với nhận thức chưa rõ về quyền, nghĩa vụ cá nhân đối với tài sản trong khái niệm hộ gia đình, cộng đồng dân cư, các cơ quan, ban ngành chức năng có liên quan cần phối hợp với nhau để tháo gỡ những vướng mắc càng sớm càng tốt trong thực tiễn thi hành các quy định nêu trên. Nhà nước cần  tuyên truyền, phổ biến Luật đất đai và các văn bản có liên quan sâu rộng đến người dân, đồng thời  cán bộ có thẩm quyền khi  làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể những quy định của pháp luật để họ hiểu và kê khai chính xác tên người có quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình, tộc họ cần ghi rõ đầy đủ tên các thành viên (có thể có danh sách kèm theo); đối với tộc họ có quá đông thành viên thì có thể căn cứ vào ý chí của tộc họ thể hiện trong biên bản họp của hội đồng tộc họ nhất trí cho một hoặc một số thành viên trong tộc họ là người đại diện theo ủy quyền thay tộc họ đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tộc họ. Đối với cộng đồng dân cư  đang được cấp giấy chứng nhận sử dụng các công trình như đình, đền, miếu, am thì nên quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đình, đền, miếu, am hoặc cấp cho ban quản lý các công trình này.

Sổ hộ khẩu gia đình không phải là cuốn sổ bất biến mà luôn chứa đựng những yếu tố biến động do quá trình tách, nhập, sinh, tử. Do đó, không thể đồng nhất giữa hộ gia đình trong sổ hộ khẩu với hộ sử dụng đất được. Hiện nay, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính quyền địa phương vẫn theo nếp cũ khi cấp cho hộ gia đình đều ghi rất chung chung mà không tính đến những hậu quả khi hộ gia đình ấy đưa quyền sử dụng đất vào các giao dịch. Nên chăng, những giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình thì cần thiết phải đính chính bổ sung chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang các cá nhân là thành viên, nghĩa là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc ghi một hay một số cá nhân là chủ sử dụng đất thực sự khi có đủ căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân được chuyển nhượng, chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng. Với những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã. Đây sẽ là căn cứ xác thực để người dân có thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cơ quan Tòa án có thể xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp.Trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Trích dẫn từ:

http://toaan.gov.vn/portal/pls/portal/tandtc.article_portlet.print_preview?p_page_url=http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet&p_itemid=5981200&p

_siteid=60&p_cateid=1751909&p_language=us

Read more »

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI: NHIỀU QUI ĐỊNH CHƯA THỐNG NHẤT

THIÊN LONG

Nhiều quy định nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành khác nhau (Luật Công chứng, quy định về đăng ký bất động sản…) có nhiều điểm “vênh” so với các quy định của Luật Đất đai hiện hành. Đây là nhận định của nhiều chuyên gia pháp lý. Điều quan trọng bây giờ là phải nhận thấy những điểm “vênh” đó để sửa chữa đưa vào Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2010.

Cần thống nhất dùng cụm từ “công chứng”

Luật sư Tuấn Anh- Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nêu ý kiến: hai cụm từ công chứng trong Bộ luật Dân sự và công chứng nhà nước trong Luật Đất đai, Luật Công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đã nảy sinh cách hiểu khác nhau: công chứng Nhà nước có giá trị pháp lý cao hơn công chứng tư. Nhưng thực chất, không có sự khác nhau giữa hai cụm từ này và Phòng công chứng hay Văn phòng công chứng chỉ là hình thức hành nghề công chứng khác nhau nhưng giá trị văn bản công chứng là như nhau. Vì thế, luật sư Tuấn Anh kiến nghị: cần thống nhất sử dụng cụm từ “công chứng” trong Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia bất động sản, so với Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn (Nghị định 79/2007 của Chính phủ, các qui định về công chứng, chứng thực trong các hợp đồng về quyền sử dụng đất (từ Điều 122 đến 131 Luật Đất đai 2003) không còn phù hợp. Về vấn đề này, mới đây, trong cuộc họp nhằm rà soát các qui định về đăng ký bất động sản, công chứng, chứng thực liên quan đến các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai… Vụ Hành chính Tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng cho phép hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Tách bạch thủ tục về giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất

Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thúy Hiền, khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003 qui định: căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ thể đối với quyền sử dụng đất là sau khi đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thừa kế quyền sử dụng đất, bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án liên quan đến quyền sử dụng đất, thì chủ thể có cần đăng ký mới được xác định quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất đó không? Do vậy, nên sửa đổi theo hướng công nhận thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất trong các trường hợp này là thời điểm có hiệu lực của quyết định giao đất, cho thuê đất, của bản án, quyết định của tòa án hay các hợp đồng giao dịch đã có công chứng. Còn việc đăng ký chỉ là thủ tục để công khai quyền của chủ thể đó đối với quyền sử dụng đất.

Luật gia Hoàng Giang – Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, pháp luật hiện hành chưa xác định đúng bản chất của hành vi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên đã đồng nhất thẩm quyền cấp giấy chứng nhận với thẩm quyền quản lý nhà nước như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh và cấp huyện, cũng như đồng nhất quan hệ mang tính chất dịch vụ công với quan hệ hành chính. Bên cạnh đó, các qui định pháp luật cũng thể hiện sự không nhất quán khi điều chỉnh hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người dân (như UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nhưng nếu quyền sử dụng đất đó được chuyển nhượng cho người khác thì lại do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đơn vị dịch vụ công) thực hiện cấp. “Do đó, cần tách bạch thủ tục hành chính của UBND cấp tỉnh và cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với các hoạt động đăng ký bất động sản. Các quyết định này cũng như bản án, quyết định của Tòa án và giao dịch là căn cứ xác lập quyền của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó”, luật gia Hoàng Giang nêu ý kiến.

Theo Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, một số nội dung liên quan đến giấy chứng nhận và cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập trong thực tiễn khi thực hiện chủ trương “một cửa, một giấy” theo Nghị quyết số 07 năm 2007 của Quốc hội. Do đó, sửa đổi Điều 48, Điều 52 Luật Đất đai 2003 là giải pháp có tính khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay.

SOURCE: BÁO ĐỜI SỐNG VÀ PHÁP LUẬT

Trích dẫn từ:

http://doisongphapluat.com.vn/Story.aspx?lang=vn&zoneparent=0&zone=5&ID=664

Read more »