2:26 AM
Hoàng Phong Nhã
QUỐC DŨNG
Trong các Hợp đồng môi
giới, bà Nguyễn Thị Kim Dung (xã Đại Hưng, Mỹ Đức, Hà Nội) cam kết sẽ
đền bù gấp đôi số tiền đặt cọc nếu không “mua” được đất cho những người
thuê bà. Nhưng khi đất không có, bà Dung hoàn toàn… vô sự, trong khi
người thuê thì… mất tiền. Thực tế ấy đã đặt câu hỏi, người sử dụng dịch
vụ phải tin vào luật, hay tin… “cò”, để tham gia thị trường bất động sản
?
Đúng lý: Vẫn mất tiền !
Để thực hiện thương vụ môi giới mua đất tại khu đô
thị mới Nam An Khánh thuộc các xã An Khánh, An Thượng, huyện Hoài Đức,
Hà Nội, bà Dung đã thể hiện thỏa thuận thành văn bản cụ thể với những
người có nhu cầu với “tên” rất kêu: “Hợp đồng thuê làm thủ tục Đăng ký
và mua quyền sử dụng” – nghĩa là ngay từ tiêu đề đã thể hiện người muốn
mua đất đã chủ động thuê môi giới. Các hợp đồng đều có người làm chứng,
có các điều khoản ràng buộc, có thời gian thực hiện, mức tiền, mức bồi
hoàn, điều khoản xử lý vi phạm… Tóm lại là rất đầy đủ nội dung đối với
một thỏa thuận dân sự và chắc chắn về pháp lý.
Chính vì thế, chỉ với hai khách hàng trong giai đoạn
tháng 12/2007 và tháng 1/2008, bà Dung đã thu được tới 3,9 tỷ VND…. Trên
hợp đồng, bà Dung và người giao tiền công nhận đó là tiền đặt cọc để
phục vụ nhu cầu mua được đất. Nhưng cầm tiền xong, bà Dung không thực
hiện được cam kết “mua được đất với giá gốc… trong vòng 15 ngày từ khi
ký Hợp đồng tại khu đô thị mới Nam An Khánh”. Thế nên, bà Dung viết các
giấy hẹn ghi rõ ngày thanh toán, trả lại tiền đặt cọc cho khách. Kết quả
là tới tận bây giờ, những nạn nhân của bà vẫn chưa lấy lại được một xu
trong số tiền 3,9 tỷ trên.
Theo quy định của các Hợp đồng môi giới, khi có mâu
thuẫn hoặc một bên vi phạm cam kết thì các bên phải tiến hành hòa giải,
không hòa giải được thì tòa dân sự là nơi giải quyết tranh chấp. Như
vậy, nếu làm đúng luật để buộc “cò” phải trả tiền cho mình, các nạn nhân
sẽ phải khởi kiện ra Tòa án. Phải theo đuổi suốt thời gian dài kiện
tụng. Theo đuổi mà không biết có đòi lại được tiền hay không. Vì chắc
chắn tòa án tuyên họ thắng kiện, nhưng việc lấy lại tiền thì do cơ quan
thi hành án quyết định, và phụ thuộc vào tình trạng gia sản của “cò”.
Vậy là, dù rất đúng luật, nhưng nguy cơ mất trắng tiền môi giới rất rõ
ràng với những người mua đất qua “cò”. Thế nên, nếu các cơ quan chức
năng không vào cuộc làm rõ đây có phải một vụ lừa đảo hay không, thì
dường như những người tin “cò” chẳng biết bấu víu vào đâu để mà bảo đảm
quyền lợi cho mình.
Vì sao?
VN hiện đã có, đang vận hành Luật Kinh doanh bất động
sản, kèm theo đó là văn bản như nghị định, thông tư hướng dẫn… Việc xây
dựng và vận hành các quy định đối với thị trường bất động sản là một
bước tiến dài về phương diện quản lý. Nhưng câu hỏi đặt ra là hiệu quả
thực sự của những quy định này đến đâu thì quá khó để trả lời. Chẳng
hạn, theo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì
các cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều
hành sàn giao dịch bất động sản phải qua đào tạo để được cấp chứng chỉ
môi giới, định giá bất động sản. Các cá nhân này không được là cán bộ,
công chức nhà nước, phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng, hoặc đại học. Đồng
thời, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giấy
chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý,
điều hành sàn giao dịch bất động sản. Còn với các tổ chức, để được phép
kinh doanh bất động sản, thì phải có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ VND…
Quy định thế, nhưng việc xử phạt các vi phạm lại quá
nhẹ nhàng. Và vì thế, không quá khó để nhận thấy các vi phạm trong thực
hiện dịch vụ bất động sản sẽ gia tăng, chứ không giảm. Hiện, mức xử phạt
các vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 60 – 70 triệu
VND, kèm theo là buộc khắc phục hậu quả. Nhưng như trên đã nói, việc
khắc phục hậu quả lại liên quan tới các quy định pháp luật khác và khả
năng kinh tế của người vi phạm. Như vậy, thu nhập từ hoa hồng môi giới
cao hơn mức xử phạt lại trở thành “thuốc kích thích” nhà môi giới cung
cấp thông tin sai lệch với khách hàng. Đó là thực tế đã xảy ra trong ví
dụ nêu trên, cũng như trong vụ mua căn hộ Adonis 1, 2 của Cty Vạn Thịnh
Hưng tại TP HCM.
Mặt khác, các khách hàng chắc chắn sẽ không nộp tiền
nếu không có niềm tin vào nhà môi giới. Mà để tin, thì chính khách hàng
đã phải thẩm định những thông tin nhà môi giới cung cấp, gồm cả thông
tin chính thức và… không “chính thức”. Có nghĩa, là giữa nhà môi giới và
chủ dự án, cơ quan quản lý vẫn tồn tại một… khoảng trống mà quy định
của văn bản quản lý không giám sát được hết. Đó cũng là khoảng trống lớn
giữa quy định tại văn bản quản lý và hiệu quả áp dụng thực tế.
Tại hội nghị quốc tế về môi giới và đầu tư bất động
sản vừa tổ chức ngày 28/3/2009, đại diện một DN kinh doanh bất động sản
nhận xét, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định “suông” về nghề môi
giới mà thiếu cơ chế giám sát, chế tài. Vì thế mà thị trường vẫn còn
nhiều môi giới “dỏm” và đó là nguyên nhân gây thiệt hại cho người mua.
Một thông tin do DN đưa ra tại Hội nghị này, là cả nước hiện mới có dưới
50 sàn giao dịch bất động sản, nhưng một nửa trong số đó chỉ phục vụ
các kinh doanh các dự án do Cty quản lý sàn làm chủ đầu tư. Và có rất ít
sàn giao dịch bất động sản có chức năng chuyên về môi giới. Thông tin
này được xác nhận bởi đại diện của Bộ Xây Dựng.
Thế nên, chuyện không khách hàng nào đòi được tiền
môi giới, chứ chưa nói là đòi được tiền phạt khi hợp đồng bị phá vỡ thì
cũng là điều dễ hiểu. Mà khi không được Luật bảo vệ có hiệu quả, thì
người phải tin vào ai trên thị trường bất động sản đây? Tin vào “cò” –
vốn được luật hóa bằng tên gọi người môi giới chăng ?
SOURCE: BÁO DIỄN ĐÀN DOANH NGHIỆP
Posted in: CAU CHUYEN PHAP LUAT,LDS - Tinh huong thuc tien,LTM - Tinh huong thuc tien,Thi truong bat dong san
0 comments:
Post a Comment