Luật sư: Luật pháp tạo ra thị trường địa ốc

Khác với nhiều nước, nền kinh tế thị trường của chúng ta không bắt nguồn từ các hoạt động kinh doanh tự nhiên trong xã hội, mà do luật pháp – hay quyết định chính trị – tạo nên. Khi một định chế nảy sinh từ sinh hoạt xã hội thì nó có các tập quán được người tham gia đặt ra và tuân theo, ít ai phá rào; còn nếu là do luật pháp tạo lập thì nó được áp từ ngoài vào người dân, nên họ thấy khó chịu và dễ phá rào, hay lợi dụng.

Thị trường bất động sản (TTBĐS) của ta cũng do luật pháp tạo ra; cho nên chúng ta đã thấy sự lừa đảo, hứa sai, lỗi hẹn… xảy ra trong thị trường này. Từ cuối năm 2010 đến nay nó đang trầm lắng; tìm giải pháp cho nó là điều mà nhiều người đang làm. 
Ở đây ta sẽ xem TTBĐS qua vài nét chính để biết tại sao nó lại thế, rồi đưa ra một số nhận định, hy vọng có thể có cơ sở cho các giải pháp “phá băng” cho nó.
TTBĐS có nhiều ngành nghề (đánh giá, môi giới, xây dựng mở mang, cho thuê, quản lý bất động sản…) và bao gồm nhiều loại nhà cửa (không dùng để ở như: khu thương mại, cao ốc văn phòng, nhà kho; hoặc dùng để ở như: nhà biệt lập, chung cư, nhà đôi, nhà đơn…). TTBĐS bàn ở đây liên quan đến khu căn hộ cao cấp có giá từ một tỷ đồng trở lên mà hiện nay đang khó bán khiến tạo ra một TTBĐS… “lạnh”.

Luật sư: Thị trường BĐS do luật pháp tạo ra
Môi trường cho sự hoạt động của TTBĐS
TTBĐS bắt đầu từ việc làm nhà. Muốn làm nhà thì phải có đất. Ở ta, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thực sự là đất) – hình thức manh nha của TTBĐS – chỉ khởi động sau khi có các pháp lệnh giao đất vào giữa năm 1994. Bốn năm sau, việc mua bán căn hộ diễn ra ở khu Phú Mỹ Hưng lần đầu tiên, sau khi công ty ở đây được phép làm thí điểm bán nhà. Việc ấy được mở rộng cho các công ty khác sau này và đến năm 2006 thì được điển chế hoá bằng Luật Kinh doanh bất động sản. Để cho nó thành hình và hoạt động thì đã có những luật lệ sau.
- Về đất làm nhà. Vào năm 1995, Bộ luật Dân sự của ta chưa có khái niệm về bất động sản. Trước đó Luật Đất đai (LĐĐ) năm 1987, đưa ra khái niệm quyền sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, hạn điền và quyền thu hồi đất. Đến năm 1993, LĐĐ mở rộng nội dung quyền sử dụng đất ra thành năm quyền. TTBĐS được chính thức khai trương bởi Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ban hành ngày 11/10/1994 và tiếp theo là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và cho thuê đất, ban hành ba ngày sau. Cả hai đều dựa trên nền tảng của LĐĐ. Sau hai pháp lệnh này, Chính phủ ban bố một loạt Nghị định về giá đất, cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch… Cùng với các quy định đó, chính phủ cũng thiết lập các khu đô thị mới. Nhờ vậy mà đất được đưa vào thị trường dưới hình thức “giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần” (tức là mua đất của Nhà nước), “cho thuê đất trả tiền theo định kỳ” và “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (tức là bán đất).
- Xây nhà. Việc này được quy định trong Luật Xây dựng và được chi tiết hoá bằng nhiều văn bản dưới luật khác nhau.
- Mua bán nhà. Thoạt đầu nhà cửa được giao dịch dựa trên các quy định khác nhau của LĐĐ được sửa đổi bốn lần, cuối cùng được điển chế hoá bằng Luật kinh doanh bất động sản vào năm 2006.
- Sở hữu nhà. Việc này được quy định trong luật bắt đầu vào năm 1991 và văn bản chót cho đến nay là vào năm 2010.
Những luật lệ trên là bà đỡ đồng thời là môi trường cho sự hoạt động của TTBĐS. Trải qua thời gian, môi trường ấy đã cho thấy là nó không thuận lợi cho TTBĐS, nghĩa là nó phức tạp và gây tốn kém. Không kể phí tổn xây dựng, lắp đặt cơ sở hạ tầng mà nó cũng tương đương với các nước chung quanh, chi phí bỏ ra cho một dự án bất động sản ở ta rất cao vì hai lý do:
- Một là, việc xin lập một dự án phức tạp làm mất nhiều thời giờ và tiền bạc. Một văn kiện được nói là của Bộ Xây dựng phổ biến trong một cuộc hội thảo gần đây cho biết để cho một dự án có thể động thổ thì phải mất ba năm để làm 33 bước thủ tục.
- Hai là, đất để làm dự án. Do LĐĐ, do hậu quả của việc cải tạo và cấp đất từ trước năm 1990, khi xin chính quyền cấp cho mình một khu đất dùng cho dự án, người chủ dự án (nhà đầu tư – NĐT) phải bỏ ra nhiều tiền cho: (a) tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước mà được thay đổi định kỳ để cho sát giá thị trường; (b) xin nhà nước “cấp cho tôi mảnh đất của tôi”. Vì để xin cấp lô đất ấy, họ đã phải đi mua của chủ cũ. Luật pháp gọi nó là “chi phí giải toả đền bù” tức là tiền trả cho chủ đất cũ, có khi lên tới vài chục gia đình, để phân biệt với tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước.
Vì vậy, làm một dự án bất động sản phải mất rất nhiều tiền, đến nỗi – như là hậu quả – theo tiêu chuẩn chung của Liên Hiệp Quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân ở các nước khác chỉ từ 3- 4, thì của ta là từ 24,5 – 26,6!
Một nhà kinh doanh BĐS cho biết để người dân ở ta thuê nhà thì tính bình quân họ phải chi 25% thu nhập; trong khi đó bình quân thế giới là 4- 6%. Và với giá nhà hiện nay khoảng 15 triệu đồng/m2, một người có thu nhập khoảng 65 triệu đồng/năm và để ra 20% số đó để mua một căn nhà 100 m2 thì phải mất hơn 100 năm!
Hoạt động của TTBĐ

Luật sư Nguyễn Ngọc Bích: "Thị trường bất động sản của ta cũng do luật pháp tạo ra; cho nên chúng ta đã thấy sự lừa đảo, hứa sai, lỗi hẹn… xảy ra trong thị trường này".

Ở các nước khác, TTBĐS đi song song với sự phát triển kinh tế và mạnh hay yếu theo sự tăng trưởng kinh tế trong mỗi thời kỳ. Nó là một tín hiệu cho sự tăng trưởng kinh tế. Nói tổng quát, sự phát triển kinh tế của một quốc gia thường trải qua một quá trình lần lượt theo sự trưởng thành của từng khu vực: bắt đầu là nông nghiệp, rồi đến công nghiệp và cuối cùng là dịch vụ. Hoạt động kinh tế trong mỗi khu vực ấy lại có thể mạnh hay yếu. Đi theo đà ấy, nhà cửa sẽ chuyển đổi từ lụp xụp, làm bằng gỗ lá, sang nhà rộng rãi làm bằng gạch, rồi cao ốc…và TTBĐS đóng góp vào việc đó. Dân cư từ từ giàu lên và tạo điều kiện để các nhà đấu tư gom góp vốn xây nhà bán. Đối với tầng lớp người nghèo, chính phủ thực hiện các chương trình nhà ở xã hội (public housing) để làm nhà cho họ thuê với giá rẻ. Nhiều nước có chính sách này: Singapore, Hong Kong, Áo, Đức, Pháp, Phần Lan, Mỹ, Canada, Mexico… Các diễn tiến ấy - tạm gọi -là hoạt động của một TTBĐS xuất phát từ tự nhiên. TTBĐS của chúng ta do luật pháp tạo dựng nên nó hoạt động khác. Đại thể, xã hội đang nghèo và túng thiếu, bỗng chốc một thành phần giàu có được phép xuất hiện; đó là người nước ngoài với vốn liếng của họ mang từ ngoài vào; họ chính là giới giàu có (so với ta lúc đó) và cũng đã làm cho một thành phần khác trong nước giàu theo. Đó là một sự giàu có bộc phát! TTBĐS là hệ quả của sự giàu có bất chợt này. Ta cùng điểm qua tình trạng này.
Về nguồn gốc của sự giàu có. Nhìn theo quá trình lịch sử, cho đến nay nền kinh tế ở ta không phát triển theo từng khu vực như đã nêu ở trên. Nó phát triển dựa trên sự khai thác tài nguyên, sức lao động, và vốn từ nước ngoài đổ vào. Trong bất kỳ nền kinh tế nào, khu vực công nghiệp là nơi tạo ra sự giàu có bền vững; ở ta, khu vực ấy còn yếu; mặc dầu vậy TTBĐS vẫn thành hình. Xin dùng hai hình ảnh so sánh để nêu bật tình trạng của nó.
Sự phát triển kinh tế tự nhiên giống như một hình thang có đáy lớn ở trên, đáy nhỏ ở dưới, và chia ra làm ba phần; ở dưới cùng là khu vực nông nghiệp, trên nó là công nghiệp và cao nhất là dịch vụ. Hình thang ở các nước khác là như thế. Ở ta, hình kia nằm ngược lại, đáy lớn ở dưới, nhỏ ở trên và phần giữa bị lõm cả hai bên. Phần lõm kia giống như cái cối xay hạt tiêu bằng gỗ cao, thường thấy trong các tiệm ăn lớn; chỗ để cầm, tức là đoạn giữa, bị thắt lại. Phần lõm đó tiêu biểu cho khu vực công nghiệp. Do nền kinh tế phát triển tự nhiên, tác động của TTBĐS của các nước khác trải dài trên toàn hình thang. Nhà cửa của giới giàu có do họ bỏ tiền xây; nhà của giới trung lưu do thị trường trái phiếu tài trợ và nhà cho người thu nhập thấp do chính phủ làm.
TTBĐS của ta khác hẳn, nó chỉ hoạt động loanh quanh ở phần trên cùng, trong giới người giàu và bắt đầu với người nước ngoài.
Về tình trạng giàu có. Nếu ví nó như ánh mặt trời chiếu vào một ngôi nhà, thì ở các nước khác, ngôi nhà của họ- xây theo quan niệm tự do kinh tế -được làm từ từ, hẹp đến rộng, thấp đến cao, cửa đều được sắp xếp để cho khí trời ùa vào, và nắng chiếu đều trong nhà. Ở ta, ngôi nhà -xây theo quan niệm chính trị -có nhiều tường, nhiều phòng cân đối nhau, nhưng cửa đều được sắp xếp không tính đến việc hứng khí trời. Trong một thời gian dài, ngôi nhà bị bí hơi. Từ hơn 20 năm nay -chấp nhận nền kinh tế thị trường-ta quyết định sửa căn nhà cho khí trời ùa vào. Cách làm là phá chỗ này, bịt chỗ kia; ánh nắng cũng chiếu vào bên trong nhà, nhưng loang lổ, chỗ nhiều, chỗ ít. Chỗ sáng là nhà giàu, chỗ tối là nhà nghèo. Và chỗ tối nhiều hơn chỗ sáng.
Nguồn gốc và tình trạng giàu có ở trên lý giải các sự khó khăn mà TTBĐS của ta đang trải qua hiện nay. Ngay từ đầu phân khúc thị trường của nó là giới giàu có, là khu căn hộ cao cấp, là xây nhà ở chỗ có “nắng nhiều”. Vì công nghiệp còn yếu kém, sự giàu có ở ta thiếu một nền tảng vững chắc, và lại phân phối không đều. GDP đầu người của chúng ta tính bình quân vào khoảng 1.300 USD, nhưng nó không rải từ trên xuống dưới, từ sáng nhiều đến tối dần, mà tập trung vào một vài chỗ, ánh nắng loang lổ.
Về giới giàu có ở ta thì họ là: doanh nhân tài ba làm giàu căn cơ từ nông nghiệp, công nghiệp hay dịch vụ đi lên; là những người đầu cơ; người trúng quả nhờ LĐĐ; là các cá nhân hay công ty nước ngoài vào đầu tư ở ta; người Việt thành công ở nước ngoài về; một số quan chức lợi dụng chức vụ để kiếm lợi cho mình và giới thanh niên có chức vụ cao trong các công ty. Chúng ta hầu như không có người nào giàu có nhờ nắm tài sản trong quá khứ; đa phần là nhờ vào tài sản hiện thời (có từ 1986 trở đi). Do tình trạng này nên không có thị trường trái phiếu của dân chúng.
Chi phí đầu tư vào một dự án bất động sản rất cao nên các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài tiên khởi và các NĐT trong nước sau này đều nhắm vào việc xây nhà cho người giàu. Thoạt đầu là cho những người nước ngoài, sau đến lớp người giàu trong nước. Cả hai bên (người xây, kẻ ở) đều có tiền nên NĐTNN có thể thu hồi vốn sau bảy tám năm; còn NĐT trong nước thu lại trong vòng bốn năm. Vì mong đợi như thế, cho đến bây giờ, nếu có NĐT bất động sản nào lập dự án thì họ cũng chỉ nhắm vào người giàu.
Lý do là giá đất và chi phí thủ tục rất tốn kém; bán căn hộ cao cấp thì được lãi hơn nhiều so với một căn hộ bình dân, và cuối cùng luật lệ xây dựng khuyến khích những căn hộ từ 100m2 trở lên cho bốn người. (Còn tiếp).
Luật sư Nguyễn Ngọc Bích (Công ty Luật Hợp danh DC)
Nguồn: Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh.

Posted in: nghề luật sư