BÀI BÀO CHỮA LS. NGUYỄN ĐĂNG TRỪNG TRONG VỤ ÁN HÀNH CHÍNH “KHIẾU KIỆN QUYẾT ĐỊNH HÀNH CHÍNH VÀ HÀNH VI HÀNH CHÍNH VỀ QUẢN LÝ NHÀ ĐẤT”

LGT: Ngày 27/3/2013 Toà Phúc thẩm Toà án Nhân dân Tối cao tại TP.HCM đã xét xử phúc thẩm vụ án hành chính “Khiếu kiện Quyết định hành chính và hành vi hành chính về quản lý nhà đất” giữa người khởi kiện ông Ngô Quang Trung, bà Nguyễn Thị Lương Quyên và bên bị kiện Sở Xây dựng TP.HCM”. Luật sư Nguyễn Đăng Trừng bảo vệ quyền lợi cho bên khời kiện.

Bản Tin Luật Sư đăng lại toàn bộ phát biểu của LS. Trừng để các đồng nghiệp nhất là đồng nghiệp trẻ tham khảo.

Bản Tin Luật Sư

Kính thưa Quý Toà

Theo yêu cầu của ông Ngô Quang Trung và bà Nguyễn Thị Lương Quyên là người khởi kiện trong vụ án về việc “Khiếu kiện quyết định hành chính và hành vi hành chính về quản lý nhà đất” giữa ông Trung, bà Quyên và Sở Xây dựng TP.HCM là người bị kiện, được Quý Toà chấp nhận, tôi nhận bảo vệ quyền lợi cho ông Trung và bà Quyên tại phiên toà phúc thẩm hôm nay.

Qua nghiên cứu hồ sơ vụ án, bản án sơ thẩm, nghe các bên khởi kiện, bên bị kiện và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày.

Cho phép tôi được phát biểu mấy nội dung sau đây để bảo vệ quyền lợi cho ông Ngô Quang Trung và bà Nguyễn Thị Lương Quyên.

1- Thứ Nhất: Bản án sơ thẩm TAND TP.HCM cho rằng việc điều chỉnh diện tích sử dụng căn nhà số 18/20 Phan Văn Trị, P.2, Q.5 từ 107 m2 thành 81 m2 “so với qui định pháp luật hiện nay thì việc điều chỉnh trên không đúng nhưng so với qui định pháp luật lúc bấy giờ thì việc điều chỉnh như trên là đúng pháp luật” (trang 7 Bản án sơ thẩm).

Nhân định trên đây của bản án sơ thẩm có đúng không?

Theo tôi hoàn toàn không đúng, cả so sánh với qui định pháp luật hiện nay và quy định pháp luật vào thời điểm xảy ra việc điều chỉnh trên cũng hoàn toàn không đúng.

Mặc dù Điều 13 Nghị định 02 -CP ngày 04-01-1979 của Hội đồng Chính phủ, tức là qui định pháp luật áp dụng vào thời điểm xảy ra việc điều chỉnh đã qui định: “Nhà cửa chỉ được coi là sử dụng hợp pháp khi đã có đăng ký trước bạ”.

Nhưng vào thời điểm đó việc mua bán căn nhà 18/2 Phan Văn Trị Nhà nước chưa có chủ trương thu thuế trước bạ đất. Đến năm 1992 Nhà nước mới có chủ trương tính thuế trước bạ đất thừa chung quanh nhà, xác nhận của Phòng thuế trước bạ ngày 29-4-1994.

Cũng vào thời điểm này Nhà nước chỉ qui định 02 loại thuế đối với nhà biệt thự và nhà phố.

Do đó, Sở Nhà đất trước đây và Sở Xây dựng hiện nay không có cơ sở nào để dựa vào diện tích đóng thuế trước bạ lúc đó để điều chỉnh diện tích sử dụng từ 107,8 m2 xuống còn 81 m2.

Chính do việc điều chỉnh từ diện tích sử dụng từ 107,8 m2 xuống còn 81m2 mà UBND quận 5 trước đây đã coi 4 m2 nằm trong nhà của ông Trung, bà Quyên là đất công, thực tế là đất thuộc quyền sử dụng của ông Trung, bà Quyên.

Tuy diện tích 107,8 m2 sau này Công ty Hưng Thịnh đo lại là 104,5m2 và Trung tâm Kiểm định Sở Tài nguyên Môi trường đo lại là 103,6m2 tuy có sai số đôi chút nhưng vẫn phù hợp với diện tích bằng khoán số 154 của biệt thự 18/20 Phan Văn Trị.

Tuy Bản án sơ thẩm đã công nhận 4m2 nằm trong nhà ông Trung và bà Quyên không phải là đất công mà là đất thuộc quyền sử dụng của ông Trung, bà Quyên. Nhưng Toà Sơ thẩm đã dựa vào ý kiến phát biểu của Đại diện UBND quận 5 cho rằng “nếu ông Trung và Quyên có yêu cầu xin hợp thức hoá bổ sung đối với phần diện tich nằm trong nhà 18/20 Phan Văn Trị thì UBND quận 5 xem xét và đồng ý. Thực tế, UBND quận 5 đã thừa nhận việc sử dụng hợp pháp (theo bản vẽ đo đạt của Phòng Quản lý Đô thị quận 5 trước đó đã cấp giấy phép xây dựng cho ông Trung, bà Quyên là 98,3 m2) đối với diện tích 87,97 m2 thông qua giấy phép xây dựng mà UBND quận 5 đã cấp cho ông Trung, bà Quyên” (Bản án sơ thẩm trang 7,8).

Ở đây ông Trung, bà Quyên không xin UBND quận 5 hợp thức hoá 4m2, mà UBND quận 5 đã mặc nhiên thừa nhận trong giấy phép xây dựng cấp cho ông Trung, bà Quyên.

Nhưng ông Trung, bà Quyên đề nghị Toà sơ thẩm tuyên bố hành vi điều chỉnh diện tích sử dụng của căn nhà 18/20 Phan Văn Trị, P.2, Q.5 từ 107,8 m2 là trái pháp luật, và công nhận diện tích đất sử dụng của căn nhà 18/20 Phan Văn Trị, P.2, Q.5 là 107,8 m2 trong đó có 4m2 nằm trong nhà ông Trung, bà Quyên.

2- Thứ hai: Đối với diện tích 5,3 m2, Bản án sơ thẩm cho rằng “phần diện tích trên là đất trống, nằm ngoài tường nhà, không có hàng rào ngăn cách phần đất nói trên. Thực trạng phần diện tích này là tồn tại từ trước khi ông Trung, bà Quyên mua nhà cho đến hôm nay. Điều này thể hiện rằng ông Trung, bà Quyên chưa xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất này trước ngày 15-10-1993”. (trang 8, Bản án sơ thẩm).

Vậy nhận định trên đây của Toà án sơ thẩm có đúng không?

Theo tôi là hoàn toàn không đúng.

Tôi thừa nhận với Quý Toà phần diện tích nói trên hiện nay là đất trống nằm ngoài tường nhà nhưng nằm trong diện tích 107,8 m2 của căn nhà 18/20 Phan Văn Trị của ông Trung, bà Quyên.

Hiện nay thì không có hàng rào ngăn cách nhưng trước đây có hàng rào kẽm gai, ông Trung, bà Quyên đã đặt các chậu cây kiểng tại khu vực này.

Vậy tại sao hiện nay không có hàng rào ngăn cách? Bởi vì bị nhà 18/18Bis Phan Văn Trị lấn chiếm.

Vậy ai đã tạo điều kiện cho nhà 18/18Bis Phan Văn Trị lấn chiếm diện tích đất này của ông Trung, bà Quyên?

Theo tôi chính UBND quận 5 đã tạo điều kiện cho nhà 18/18Bis Phan Văn Trị làm việc này.

- UBND quận 5 hợp thức hoá chủ quyền nhà cho ông Nguyễn Huy Phúc: 23,36m2.

- Đến lúc Uỷ ban Nhân dân quận 5 cho phép ông Phúc chuyển nhượng cho bà Hy thì diện tích tăng lên là 36m và khi cấp giấy phép xây dựng số 162/GP-UB ngày 13-3-2011 cho ông Hải, bà Nga thì diện tích tăng lên là 61m.

Kính thưa Quý Toà, không phải ông Trung, bà Quyên chưa xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất này trước  ngày 15-10-1993 mà từ ngày 24-6-1987 khi mua căn nhà 18/20 Phan Văn Trị, ông Trung, bà Quyên đã xác lập quyền sử dụng đối với cả diện tích đất 107,8 m2 trong đó có phần đất 5,3m2.

Với tất cả những nội dung mà tôi đã trình bày trên đây, tôi đề nghị Quý Toà phúc xử bản án sơ thẩm, huỷ việc điều chỉnh diện tích đất căn nhà 18/20 Phan Văn Trị, P.2, Q.5 từ 107,8 m2 xuống 81 m2 của Sở Nhà đất nay là Sở Xây dựng và huỷ Quyết định 4804/QĐ,XD-TT ngày 5-12-2007 của Sở Xây Dựng.

Xin trân trọng cảm ơn Quý Toà.

---

Posted in: nghề luật sư